TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
EXPEDIENTE N° 2691-2012
MOTIVO: IMPUGNACIÓN DE ACTA
VISTO: CON SUS ANTECEDENTES

La presente litis se inicia con formal demanda que se recibe del órgano distribuidor en fecha 28 de noviembre del 2012 y admitida por esta sala el 30 de noviembre de 2012, reformada el 5 de febrero del 2013 y 5 de marzo del 2013, admitida su reforma el 14 de marzo del 2013 incoada por AMÉRICA RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 1.427.822, de este domicilio, representada legalmente por los abogados JOSÉ ALBURGUES, OSCAR GONZÁLEZ, ALBA GONZÁLEZ, ALBA CASTILLO, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el inpreabogado Nros. 42.940, 19.523, 109.530 y 184.995 respectivamente, en contra de la Junta de Condominio del Conjunto Residencias el Rosal, inscrita ante al Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 31 de mayo de 1977, Nº 37, tomo 10° Adicional, Protocolo Primero, en la persona de sus representantes ELIZABETH MARTINEZ, MAYTE PUCHE y ROSA MONTIEL, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. 7.791.789, 10.445.706 y 9.729.166 respectivamente, representado legalmente por los abogados LUZ RAMÍREZ y EUGENIO LÓPEZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el inpreabogado Nros. 47.733 y 87.702 de este domicilio respectivamente, por IMPUGNACIÓN DE ACTA, donde alega la parte demandante, ser propietaria de un apartamento distinguido con el Nº S1-5B, ubicado en la Quinta Planta de la Torre Sur 1 del Conjunto Residencial EL ROSAL, situado en la Av. 9 y 10, Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según documento inserto de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 24 de mayo del 1977, Nº 50, folios del 125 al 129, tomo 18, protocolo 1°, agregando que el día 29 de octubre del 2012 la demandada convocó a una junta de condominio extraordinaria que se celebraría el jueves 1 de noviembre del 2012 a las 7:pm, en el Hall de la Planta Baja de la Torre Sur II, en la cual el punto 1 seria la aprobación de una cuotas extraordinaria para la reparación de los ascesonres, la convocatoria de la misma se hizo mediante un único aviso el 29 de octubre del 2012, violando según su dicho la Cláusula Décima Tercera del Documento de Condominio y los estipulado en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que agrega que tal Asamblea esta Viciada de nulidad absoluta.
Aprobando así la cuota de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400,oo) para la reparación de los ascensores así como situación de morosidad, acta que a su vez en relación a la asistencia de 31 copropietarios (13% de los copropietarios que habitan dicho conjunto residencial) de los que no se observan firmas por ningún lado, realizaron 3 convocatorias en una hora, y no asistió el 75% del porcentaje requerido para la validez de la Asamblea a impugnar violando también lo preceptuado en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que procede a demandar de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Propiedad Horizontal, y solicitar lo siguiente:
1) Impugnación del acta de Asamblea Extraordinaria celebrada el 1 de noviembre del 2012.

Esta acción ha sido estimada en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo).

En fecha 2 de abril del 2013 de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil siendo necesario el perfeccionamiento por la Secretaria del Tribual el 26 de abril del 2013.

En fecha 30 de abril y 20 de junio del 2013 la parte demandada dio contestación a la misma de la siguiente forma:
1) Promovió la cuestión previa 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referido al defecto de forma, por que la parte actora confunde la acción Impugnación con la de Nulidad y no se sabe cual es la que realmente esta oponiendo. También invocó la cuestión previa 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debido a que se presupone la ilegitimidad de la persona del actor cuando la demandante no introduce en original la copia certificada de su documento de propiedad.

2) Negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra ya que alega que el Condominio actuó de esa forma por la Urgente Necesidad que existe en el edificio donde conviven mas de 240 familias aproximadamente y que posee mas de catorce pisos alegando lo señalado en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece:
“Artículo 21. El administrador, o si éste no actúa, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes.”

Alegan no entender como la demandante invoca los artículos 22, 23 y 24 de la mencionada ley artículos donde existe un protocolo a seguir para la convocatoria de las asambleas, cuestión que es cierta y que es perfectamente legal pero para aquellos casos de conversación y mantenimiento que no sean de URGENTE NECESIDAD, pero en este caso la junta de condominio del Conjunto Residencial El Rosal aprobó una reparación que era en ese momento era de IMPERIOSA URGENCIA y así fue.

3) Impugnó el documento de propiedad de la parte demandante que fue inserto a las actas en copias simples, solicitando a su vez que se oficie al Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

El 21 de febrero del 2013 el tribunal negó la Medida Innominada solicitada por la parte actora. En fecha 2 de mayo del 2013 este tribunal declaró sin lugar las cuestiones previas invocadas por la parte demandada.
En fecha 20 de junio del 2013 la parte demandante solicitó se desestimara la contestación hecha por la demandada de fecha 20 de junio del 2013 alegando que ya el 30 de abril del 2013 la misma había ya contestado al fondo de la demanda.
En fecha 15 de julio del 2013 la parte demandante presentó escrito de conclusiones.
En la etapa de promoción y evacuación de pruebas solo las partes lo hicieron de la siguiente forma:
PROMOCIÓN Y EVACUACIÓN PROBATORIA
PRUEBAS DE LA ACTORA:
1) Invocó el mérito favorable de los actos procesales y la comunidad de la prueba. Esta invocación se encuentra subsumida al principio de comunidad de la prueba según el cual las pruebas aportadas por las partes, pertenecen al proceso independientemente de la persona de su promovente. Así se valora.

2) Consignó en 12 folios útiles copia del documento de Condominio de la demandada. En relación a este medio probatorio, al provenir de una autoridad publica que le revierte tal carácter y no haber sido impugnada en forma alguna por la contra parte, se le da pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

3) Consignó en 1 folio útil copia y original del aviso de convocatoria publicada el 29 de octubre del 2012. Se trata de un documento privado que al no haber sido impugnado por su contraparte se le da valor como principio de prueba de conformidad con el artículo 1371 del Código Civil. Así se valora.

4) Consignó en 2 folios útiles copia del Acta de Asamblea Extraordinaria de Copropietarios del Conjunto Residencial El Rosal, celebrada el jueves 1 de noviembre del 2012. Se trata de un documento privado que al no haber sido impugnada en forma alguna por la contra parte, se le da pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

5) Alegó la confesión espontánea efectuada por la parte demandada en los folios 83 y 84. Con relación a la prueba de confesión espontánea promovida, esta jurisdicente no da valoración alguna, por no tratarse de una de las partes en juicio. Así se decide.

6) Promovió el documento de propiedad de la parte demandante en original. Este documento también agregado en copias simples en el acto libelar, al provenir de una autoridad publica que le revierte tal carácter y no haber sido impugnada en forma alguna por la contra parte, se le da pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
1) Invocó el mérito favorable de los actos procesales y la comunidad de la prueba. Esta invocación se encuentra subsumida al principio de comunidad de la prueba según el cual las pruebas aportadas por las partes, pertenecen al proceso independientemente de la persona de su promovente. Así se valora.

2) Libro de actas de asamblea del Condominio del Conjunto Residencial el Rosal. Este medio probatorio fue valorado en la parte probatoria de la parte demandante. Así se decide.

3) Promovió listado de copropietarios que han cancelado la cuota que se aprobó para la reparación urgente del ascensor. Este medio probatorio se trata de un documento privado donde consta la relación de los copropietarios que cancelan la cuota pero no demuestra que dichos propietarios asistieran a la asamblea objeto de esta litis. En tal sentido se desecha la presente prueba. Así se decide.

DECISIÓN
El tribunal para resolver, observa:
En virtud de la garantía constitucional “a la tutela judicial efectiva” prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela, de donde emana el poder tuitivo de los jueces para proteger a los justiciables, y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
Así mismo, como lo establece nuestra carta magna en su artículo 257:
“El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (…)”

Como quiera que esta operadora de justicia tiene la obligación de asegurar la integridad de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela; garantizando una justicia imparcial, transparente e independiente;
Previo los alegatos de las partes, en los que la demandante alega: ser propietaria de un apartamento distinguido con el Nº S1-5B, ubicado en la Quinta Planta de la Torre Sur 1 del Conjunto Residencial EL ROSAL, situado en la Av. 9 y 10, Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según documento inserto de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 24 de mayo del 1977, Nº 50, folios del 125 al 129, tomo 18, protocolo 1°, agregando que el día 29 de octubre del 2012 la demandada convocó a una junta de condominio extraordinaria que se celebraría el jueves 1 de noviembre del 2012 a las 7:pm, en el Hall de la Planta Baja de la Torre Sur II, en la cual el punto 1 seria la aprobación de una cuotas extraordinaria para la reparación de los ascesonres, la convocatoria de la misma se hizo mediante un único aviso el 29 de octubre del 2012, violando según su dicho la Cláusula Décima Tercera del Documento de Condominio y los estipulado en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que agrega que tal Asamblea esta Viciada de nulidad absoluta.
Aprobando así la cuota de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400,oo) para la reparación de los ascensores así como situación de morosidad, acta que a su vez en relación a la asistencia de 31 copropietarios (13% de los copropietarios que habitan dicho conjunto residencial) de los que no se observan firmas por ningún lado, realizaron 3 convocatorias en una hora, y no asistió el 75% del porcentaje requerido para la validez de la Asamblea a impugnar violando también lo preceptuado en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que procede a demandar de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Propiedad Horizontal, y solicitar lo siguiente: Impugnación del acta de Asamblea Extraordinaria celebrada el 1 de noviembre del 2012. Esta acción ha sido estimada en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo).
En segundo lugar alega la parte demandada en su contestación a la demanda Promovió la cuestión previa 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referido al defecto de forma, por que la parte actora confunde la acción Impugnación con la de Nulidad y no se sabe cual es la que realmente esta oponiendo. También invocó la cuestión previa 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debido a que se presupone la ilegitimidad de la persona del actor cuando la demandante no introduce en original la copia certificada de su documento de propiedad. Negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra ya que alega que el Condominio actuó de esa forma por la Urgente Necesidad que existe en el edificio donde conviven mas de 240 familias aproximadamente y que posee mas de catorce pisos alegando lo señalado en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece:
“Artículo 21. El administrador, o si éste no actúa, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes.”

Alegan no entender como la demandante invoca los artículos 22, 23 y 24 de la mencionada ley artículos donde existe un protocolo a seguir para la convocatoria de las asambleas, cuestión que es cierta y que es perfectamente legal pero para aquellos casos de conversación y mantenimiento que no sean de URGENTE NECESIDAD, pero en este caso la junta de condominio del Conjunto Residencial El Rosal aprobó una reparación que era en ese momento era de IMPERIOSA URGENCIA y así fue. Impugnó el documento de propiedad de la parte demandante que fue inserto a las actas en copias simples, solicitando a su vez que se oficie al Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Planteada como ha sido cada uno de los alegatos de las partes en juicio;
Esta jurisdicente emite las siguientes consideraciones; con relación a la impugnación realizada por la parte actora que riela en los folios del 59 al 64; del Conjunto Residencial El Rosal. Cuota extra ascensores; esta jurisdicente trae a colación lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; referente a que se tendrán como fidedigno sino fueren impugnados por el adversario, ya dentro de los 5 días siguientes; si han sido producidos en la contestación; observa la misma que tal impugnación fue planteada el día 9 de mayo del año en curso; y que la contestación se propuso el 30 de abril del este mismo año, trascurriendo más de 5 días de la contestación; debiendo impugnarla desde el 2 de mayo hasta el 8 de mayo del 2013, en tal sentido se desecha tal impugnación por ser extemporánea. Así se decide.
Con relación a la impugnación planteada por la demandada en relación a la copia fotostática del documento de propiedad en original a nombra de la parte actora; el cual fue valorado por esta jurisdicente. Así se decide.
Ahora bien esta jurisdicente trae a colación la cláusula séptima del capitulo tercero del documento de constitutivo del Conjunto Residencial El Rosal, de fecha 31 de marzo de 1977, que establece
“De las cosas comunes, por zonas comunes a todos los apartamentos (…) e) Los ascensores (…)”
Asimismo la cláusula Décimo Tercera establece;
“Del Consejo de Administración a efectos de coadyuvar con la labor del administrador, de contraloría y de servicio (…) mediante asamblea especialmente convocada al efecto, a través de carteles ubicados en sus vías de acceso y demás lugares visibles por 5 días calendarios de anticipación cuando menos, y por mayoría absoluta y a proposición de alguna de ellos (…)”

También se trae a colación lo establecido en los artículos 24 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece:
“Artículo 24. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos.
La Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.
Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.
De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes.”

“Artículo 25. Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea.
Si no se hubiere convocado la asamblea o sino se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.
El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada.
A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento en el Código del Procedimiento Civil para los juicios breves.”

Observa esta jurisdicente que el documento constitutivo del Conjunto Residencial El Rosal se establece, que para convocar a una asamblea para deliberar un asunto de interés; hay que hacerlo a través de carteles con 5 días calendarios de anticipación cuando menos, ahora bien, verificado el cartel de convocatoria de fecha 29 de octubre del 2012, para una asamblea extraordinaria, a la cual se le dio todo valor probatorio; para celebrar el jueves 1 de noviembre del 2012, se observa que no trascurrió por lo menos 5 días como lo exige la cláusula décimo tercera del documento constitutivo; ya se evidencia violación a esta cláusula por parte del condominio.
Asimismo esta jurisdicente observa que el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal establece los requisitos para la celebración de la asamblea cuando el documento constitutivo no se establezca lo referente; hacerla cuando lo exige un tercio del valor de los apartamentos correspondientes, es decir, que si el condominio esta compuesto por 240 apartamentos; un tercio seria 80 propietarios para aprobar la asamblea, y que sea convocada por un periodo que circule en la localidad; el conjunto residencial en su contestación alegó en este caso que no se podía esperar dos semanas, que pueden tardar la publicación del aviso y luego tratar de convocar al 75% de los propietarios para poder aprobar una reparación de ascensor, y que dicha asamblea la realizó de manera privada debido a la urgente necesidad que existe en un edificio donde conviven mas de 240 familias, esta jurisdicente observa que la parte demandada, admitiendo no haber cumplido con los requisitos exigidos en la Ley de Propiedad Horizontal, ni en el documento constitutivo del Conjunto Residencial; no se puede alegar en un juicio la urgente necesidad; cuando violenta a la Ley, en este caso los artículos 24 y 25 que expresan taxativamente las causales por las cuales se puede demandar la impugnación por vía judicial los acuerdos tomados en asamblea de propietarios; por la violación de la ley; o del documento de condominio o por abuso de derecho.
Asimismo, se observa que de la copia del acta de asamblea de fecha 1 de noviembre del 2012; solo asistieron 31 propietarios; de la misma siendo este quórum, insuficiente para aprobar la asamblea, no el requerido por la ley, para la misma. Así se decide.
Asimismo, cabe recalcar que la presente impugnación fue efectuada dentro de los 30 días siguientes a la fecha correspondiente. En consecuencia se observa, que en este caso existe violación de la cláusula décimo tercera del documento constitutivo del Conjunto Residencial El Rosal, y que el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, en tal sentido se declara nula la asamblea celebrada por dicho Conjunto Residencial de fecha 1 de noviembre del 2012. Así se decide.

DISPOSITIVO DEL FALLO
Con mérito en los argumentos antes expuestos este JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
1) CON LUGAR: La demanda incoada por AMÉRICA RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 1.427.822, de este domicilio, representada legalmente por los abogados JOSÉ ALBURGUES, OSCAR GONZÁLEZ, ALBA GONZÁLEZ, ALBA CASTILLO, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el inpreabogado Nros. 42.940, 19.523, 109.530 y 184.995 respectivamente, en contra de la Junta de Condominio del Conjunto Residencias el Rosal, inscrita ante al Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 31 de mayo de 1977, Nº 37, tomo 10° Adicional, Protocolo Primero, en la persona de sus representantes ELIZABETH MARTINEZ, MAYTE PUCHE y ROSA MONTIEL, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. 7.791.789, 10.445.706 y 9.729.166 respectivamente, representado legalmente por los abogados LUZ RAMÍREZ y EUGENIO LÓPEZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el inpreabogado Nros. 47.733 y 87.702 de este domicilio respectivamente, por IMPUGNACIÓN DE ACTA.
2) Se declara NULA: La asamblea celebrada el día jueves 1 de noviembre del 2012 a las 7:pm, en el Hall de la Planta Baja de la Torre Sur II, en la cual el punto 1 seria la aprobación de una cuota extraordinaria para la reparación de los ascesonres por la Junta de Condominio del Conjunto Residencias el Rosal. Así se decide.

Hay condenación en costas por haber resultado vencida la parte demandada en el presente fallo, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los 13 días del mes agosto del 2013. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
JUEZ:

ABOG. LOLIMAR URDANETA GUERRERO
SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA
En la misma fecha siendo las 3:00 pm se publicó y registró el presente fallo, se expidió la copia certificada ut supra y se archivo en el copiador las sentencias.
SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA