REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA 203º y 154º Expediente N° 2.783-13 DEMANDANTE: JORGE ESPINOZA, mayor de edad, venezolano, soltero, comerciante, con cédula de identidad N° 16.607.908, domiciliado en la Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. DEMANDADO: TOUFIC EL ABAS ABOU FADEL, mayor de edad, venezolano, con cedula de identidad N° 5.802.991, domiciliado en la Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada ZOBEIDA TORRES DE HERNANDEZ, mayor de edad, venezolana, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°29069, del mismo domicilio. MOTIVO: DESALOJO. El ciudadano JORGE ESPINOZA, con la asistencia de la abogada ZOBEIDA TORRES DE HERNANDEZ, alegó que desde el día 27/03/2009, le arrendó al ciudadano TOUFIC EL ABAS ABOU FADEL, un inmueble de su propiedad, tipo local comercial, distinguido con el N°2, ubicado en la calle L J de la avenida 5, sector Monte Claro, N°5-5 en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Que es el caso, que su negocio está al lado de este local, ya que dicho local era un todo, pero lo dividió sin pensar que su negocio iba a crecer tanto como ha crecido, y es por esto que necesita ocuparlo en su totalidad, para agrandar las cavas cuartos, guardar más mercancía y colocar más estantería y vitrinas exhibidoras. Alega que el contrato se tornó en indeterminado, que el ciudadano TOUFIC EL ABAS ABOU FADEL no quiere desocupar el local y en consecuencia, ocurre a demandarlo a los fines de que convenga en el desalojo del local comercial y la entrega del mismo, o en su defecto sea obligado a ello por el Tribunal, fundamentándose en el artículo 34 literal “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estima la demanda en la suma de dos mil bolívares (Bs.2.000). En fecha 11/06/2013, se le dio entrada y se admitió la demanda. El día 18/06/2013, el demandante otorgó poder judicial apud acta a la abogada en ejercicio ZOBEIDA TORRES DE HERNANDEZ. El día 15/07/2013, el Alguacil de este Juzgado expuso, que el día 11/07/2013, citó al demandado. Mediante escrito presentado el día 17/07/2013, el ciudadano TOUFIC EL ABAS ABOU FADEL, asistido por los abogados en ejercicio INDIANA MARTINEZ y JOSE MARTINEZ, dio contestación a la demanda instaurada en su contra, en los siguientes términos: Niego, rechazo y contradigo este hecho, por no ser cierto que el motivo del desalojo sea el agrandamiento del local en cuestión, porque en más de cuatro (4) años que tengo como inquilino y pagando religiosamente al día los cánones de arrendamiento, he tenido una lucha frontal para que al local en litigio le sean corregidos una serie de daños que muestra la infraestructura del mismo; que es por lo que este argumento es falso de toda falsedad. Alegó también que, en reiteradas oportunidades el Arrendador quiso aumentar arbitrariamente sin respetar lo establecido en el documento, lo que originó que para el último aumento que quiso efectuar, tuviera que dirigirse a la Oficina de Regulación de Alquileres para que se le notificara que el aumento sólo podía ser de un 30% anual, situación que generó molestias al Arrendador, y este es el resultado. Opuso la Cuestión Previa prevista en el numeral 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que el ciudadano JORGE ESPINOZA no tiene cualidad para ejercer esta acción por no ser el legítimo propietario del local en litigio. Señala que el artículo 34 literal B, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que el desalojo se solicita cuando se le presenta la necesidad al propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos. Que adminiculado a los artículos 1.354 del Código Civil con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ambos transcritos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la parte que alega un hecho debe acreditarlo, lo que no sucede en este caso. Que ha venido cumpliendo durante cuatro (4) años y tres (3) meses de arrendamiento con todas sus obligaciones como un buen padre de familia, ya que su grupo familiar vive del negocio, y es por lo que pide de conformidad con las previsiones del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga convencional legal, para poder establecer el negocio en otro sitio de la ciudad, cerca de donde se desarrolla su acción comercial, para poder mantener su clientela y llevar el sustento diario a su grupo familiar. Que esto se había conversado y por ello no entiende el por qué de esta demanda. Solicita sea declarada sin lugar la demanda intentada en su contra. DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE Promovió el mérito que se desprende de las actas procesales. Copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado el día 27/03/2009, ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, anotado bajo el número 57, tomo 16 de los libros de autenticaciones respectivos, entre los ciudadanos JORGE ESPINOZA en su condición de Arrendador y TOUFIC EL ABAS ABOU FADEL, en su condición de arrendatario, sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N°2, ubicado en la calle I J, de la avenida 5, sector Monte Claro, distinguido con el N° 5-5 en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual se celebró por un período de seis (6) meses contados a partir de la firma ante la Notaría Pública, prorrogable de manera automática por un solo período igual, a menos que alguna de las partes, por lo menos con treinta (30) días de anticipación, manifieste a la otra su deseo de no prorrogarlo. Copia fotostática de documento otorgado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el día 17/10/1994, bajo el N° 97, Tomo 110 de autenticaciones, contentivo del contrato de compra venta celebrado sobre el inmueble ubicado en la calle YJ con avenida 5 en el sector Monte Claro, antes 18 de octubre, distinguido con el número 505 de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, alegando que si bien es cierto que la venta no ha sido registrada por motivos económicos, se encuentra amparado por la Ley junto con la propietaria, porque es su hijo. Original y copia de documento contentivo de Acta de Asamblea Constitutiva y Estatutos de la Asociación Cooperativa Charcutería, Pollos, Carnicería y Víveres El Guayo, que posee el demandante, a los fines de demostrar la necesidad del local objeto de litigio, para desarrollar la misma. Dicha acta se encuentra registrada en la Oficina de Registro Inmobiliario Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo, en fecha 28/04/2006, bajo el N°3, Tomo 12, protocolo 1°. Original de partida de nacimiento N° 2159 del libro 6 del año 1982, correspondiente a JORGE ESPINOZA PINEDA, a los fines de demostrar que es hijo de la ciudadana ALEXIS MAGLENI PINEDA BOZO, señalado que el local contiguo se encuentra registrado a su nombre. Promueve e invoca el artículo 34 literal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado el día 27/03/2009, entre los ciudadanos JORGE ESPINOZA y TOUFIC EL ABAS ABOU FADEL sobre el inmueble de autos. Original de Recibos de pago emitidos por el ciudadano JORGE GUILLERMO ESPINOZA BARRETO a nombre de INVERSIONES TECNO PLASTIC, C.A. Dirección Fiscal Calle I J N°05-05, local N°2. Monte Claro, correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de enero a diciembre de los años 2011 y 2012 y de los meses de febrero a julio del año 2013, promovidos con la finalidad de acreditar el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a tiempo indeterminado, alegando que como consecuencia es merecedor de la prórroga legal, de conformidad con el literal B del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Invocó el contenido del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios. Invocó el mérito favorable de las actas procesales. En la oportunidad de promover pruebas la parte demandada, señaló que el actor consignó un documento de propiedad notariado que no cumple con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código de Procedimiento Civil, y por este motivo lo tacha. DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA PARA INTENTAR LA DEMANDA El presente juicio ha sido instaurado por el ciudadano JORGE ESPINOZA, titular de la cédula de identidad N°16.607.908, por motivo de desalojo de un local comercial arrendado, con fundamento en las previsiones del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, basado en la necesidad que tiene de ocupar el local comercial arrendado. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…) b. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo….” El autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I. Pág. 195, al referirse a esta causal de desalojo, señala: “…La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento es un requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.” Respecto a la falta de cualidad, la Sala de Casación Civil del máximo Tribunal, en sentencia de fecha once (11) de julio de 2011, citó el criterio de los procesalistas Hernando Davis Echandía y Jaime Guasp, en referencia a la legitimación a la causa, y esgrimió lo siguiente: «La cualidad o legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp: “…es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (subrayado de la Sala. Ver Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193). Hernando Devis Echandía, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág. 489, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa: “Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.” Así pues, la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. De igual modo, el insigne Maestro Luís Loreto, nos indica en su conocida obra “Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad” que: “…La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal. Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad… Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas…”. Así pues, la instauración de cualquier proceso para hacer valer determinado derecho o interés exige que, en efecto, exista una relación entre el sujeto y el objeto del litigio, esto es, entre el que acciona y la pretensión que esgrime, de allí que se hable de cualidad activa o legitimación ad causam cuando el actor se encuentra frente a la relación material controvertida, en una especial posición subjetiva que lo califique para actuar en el juicio como demandante. Efectivamente, como lo sostiene el formalizante, esta Sala se pronunció sobre la cualidad, entre otras en fallo N° 306 del 23 de mayo de 2008, caso: Representaciones Valeri Fashion F., C.A. c/ Administradora Alegría, C.A. y otra, en la que, citando al tratadista Luis Loreto Hernández se señaló que la cualidad “es una cuestión de identidad lógica entre la persona a quién la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quién se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quién se ejercita en tal manera”. (Negrillas del presente fallo). Lo anterior quiere decir que normalmente es el propio ordenamiento jurídico quien determina qué sujeto de derecho está facultado para intentar qué o cuál acción, por ejemplo: es el arrendador del inmueble arrendado quien podrá ejercer una acción por desalojo, es el poseedor legítimo quien podrá ejercer un interdicto de amparo, es el portador o beneficiario de la letra quien podrá demandar el cobro de la letra de cambio, etc., son a estas personas a quienes la ley concede el derecho o poder jurídico para intentar la demanda y a su vez, es el arrendatario (en el caso del desalojo), el perturbador (en el caso del interdicto) o el librador, endosante y demás obligados (en el caso del cobro de la letra de cambio), contra quien se concede la acción. Ahora, para que exista cualidad activa, es necesario que esa persona, a quien la ley concede el derecho de demandar, sea la misma que se presente ante el órgano jurídico correspondiente afirmándose titular del derecho para hacerlo valer, lo que se traduce en la identidad entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita. » (Las Negritas que anteceden son de este Tribunal de Municipio). Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 6 de diciembre de 2005, profirió sentencia signada con el N° 3592, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera - cuyo criterio ha sido reiterado-, y estableció lo siguiente: «Ahora bien, los conceptos de cualidad o interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro Luis Loreto, en materia de cualidad la regla es, que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…” (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pg.189). Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible. Para esta Sala, tal como lo ha señalado el fallo del 18-5-01 (Caso Montserrat Prato), (1) la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente. (…) Si bien nuestro sistema dispositivo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al juez el deber de atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados; la falta de interés, aún cuando no haya sido alegada, comporta una inadmisibilidad de la acción, que hace posible y necesario de parte del juzgador, se declare como punto previo, antes de entrar a conocer de la pretensión de la demandada…». (Negritas de este Tribunal). En el caso de autos, si bien consta en actas que se el ciudadano JORGE ESPINOZA dio en arrendamiento el local comercial cuyo desalojo demanda, no acreditó ser el propietario del mismo. Corre inserta en actas, copia fotostática del documento otorgado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el día 17/08/1994, contentivo del contrato de compra venta, mediante el cual la ciudadana ALEXIS MAGLENI BOZO PINEDA, propietaria de un inmueble ubicado en la calle YJ con avenida 5 del sector denominado Monte Claro, antes 18 de octubre, distinguido con el número 5-05 en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; que fue transformado en tres (3) locales comerciales; declara que da en venta a los menores JORGE GUILLERMO ESPINOZA PINEDA, titular de la cédula de identidad N°16.607.908 el local N°1, a GEORGINA CHIQUIQUIRÁ ESPINOZA PINEDA, el local N° 3, ambos representados por su progenitor JORGE GUILLERMO ESPINOZA BARRETO; y que vende el local N° 2, a las menores YAJAIRA MARIA, WENDY MARLENY y KATERY DEL CARMEN ESPINOZA ROJAS, representadas por su progenitora YAJAIRA CHIQUINQUIRA ESPINOZA DE ROJAS. Se observa que, el documento mediante el cual pretende demostrar el actor la propiedad del inmueble, es un instrumento autenticado ante una Notaría Pública, que no cumple con el requisito exigido por el artículo 1920 ordinal 2° del Código Civil, referido a la obligatoriedad del registro de los actos traslativos de la propiedad de los inmuebles. De manera que no surte efectos contra terceros que por cualquier título hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble (artículo 1.924 del Código Civil) como es el caso de autos. Para abundar sobre la prueba aportada, se precisa de los términos en que quedó redactado el documento, que el ciudadano JORGE GUILLERMO ESPINOZA PINEDA adquirió el local N°1 del mencionado inmueble, y las ciudadanas YAJAIRA MARIA, WENDY MARLENY y KATERY DEL CARMEN ESPINOZA ROJAS adquirieron el local N°2. Se aprecia además, que la dirección indicada en el contrato de arrendamiento y en el libelo de la demanda, no es exactamente igual a la indicada en el citado documento de compra venta, pues la calle y nomenclatura del inmueble resultan diferentes. De manera que aún cuando hubiere sido registrado, no prueba la propiedad del actor sobre el local comercial. Se aprecia también, que el demandante acompañó a las actas procesales su acta de nacimiento, donde consta que es hijo de JORGE GUILLERMO ESPINOZA BARRETO y ALEXIS MAGLENI PINEDA BOZO; sin que demostrara que éstos son los propietarios del local comercial dado en arrendamiento, teniendo éste la obligación de acreditar que es propietario del inmueble cuyo desalojo pretende, o que es pariente consanguíneo hasta el segundo grado, o el hijo adoptivo del propietario, para que pueda considerarse que se encuentra llamado por la Ley para accionar por desalojo con fundamento en el literal b) del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos de Viviendas. En consecuencia, concluye este Tribunal que, el ciudadano JORGE GUILLERMO ESPINOZA carece de cualidad para demandar el desalojo del local comercial identificado con el N°2, ubicado en la calle I J, avenida 5, sector Monte Claro, número 5-5 en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, lo cual acarrea la declaratoria de la inadmisibilidad de la demanda, ante la imposibilidad de este órgano jurisdiccional de pronunciarse sobre el fondo de la causa, pese a haberse admitido inicialmente. De igual forma es innecesario pasar a valorar el resto de las pruebas existentes en autos; con fundamento en las previsiones del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil venezolano, y en resguardo de la Tutela Judicial Efectiva prevista en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se decide. . DISPOSITIVO POR LOS FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO ANTERIORMENTE EXPUESTOS ESTE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA: Inadmisible la demanda que por motivo de desalojo instauró el ciudadano JORGE ESPINOZA en contra del ciudadano TOUFIC EL ABAS ABOU FADEL. No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión. PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día nueve (09) de agosto del año 2013. Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación. Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. LA JUEZ, Abog. MARÍA DEL PILAR FARÍA ROMERO. Mg. Sc. LA SECRETARIA, Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc. En la misma fecha siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) se dictó y se publicó el fallo que antecede. LA SECRETARIA, Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc. Expediente: 2.783-13.