TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO BARALT DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
San Timoteo, 15 Abril de 2013.
202° y 154°
Exp.: 02075-13.
PARTES:
DEMANDANTE: ESTACION DE SERVICIOS “LA RAYA”, S.R.L., domiciliada en el Municipio Baralt del Estado Zulia, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 30 de Enero de 1.974, bajo el N° 24, Tomo 5-A, representada por su Apoderado Judicial JOSE LORETO RIVAS FARIA, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, titular de la Cédula de Identidad N° V- 4.536.257 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 16.520, obrando con el carácter de Apoderado Judicial de la Empresa según consta de poder autenticado por ante la Notaría Pública de Mene Grande en fecha 28 de Enero de 2009, inserto bajo el N° 66, Tomo 02 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
DEMANDADA: INVERSIONES LOPEZ CALDERON, C.A., domiciliada en el Municipio Baralt del Estado Zulia, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia el día 06 de Octubre de 2004, bajo el N° 19, Tomo 1-A, representada por el Ciudadano ALEXIS RAMON CALDERON TUA, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad No. V- 6.777.777.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: NELLY DEL CARMEN GRANJA DIAZ y NORELYS OLIVERA MEJIA, venezolanas, mayores de edad, Abogadas, titulares de las Cédulas de Identidad N°s V- 2.462.615 y V-10.210.026 e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 21.424 y 93.764, respectivamente
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA DEFINITIVA No. 37.
CAPÍTULO I:
ANTECEDENTES
Se dio inicio al presente procedimiento por libelo de demanda interpuesto por el abogado JOSE LORETO RIVAS FARIA, supra identificado y actuando en representación de la firma Mercantil ESTACION DE SERVICIOS “LA RAYA”, S.R.L., en contra de la sociedad Mercantil INVERSIONES LOPEZ CALDERON, C.A., (INVERLOCALCA), representada por su presidente ALEXIS RAMON CALDERON TUA, identificados anteriormente. Dicha demanda fue admitida en fecha 13 de Febrero de 2013, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o/a alguna disposición expresa de la Ley, ordenándose la citación de la parte demandada y continuando el proceso por mandato del artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por los trámites del juicio breve. En fecha 12 de Marzo de 2013 folio (34) consta la citación de la parte demandada. Del folio 39 al folio 130 obra escrito de contestación de demanda conjuntamente con los recaudos anexos. Al folio 131 y 132 obra poder Apud Acta conferido por la parte demandada obrando con el carácter expresado en autos a los Abogados en Ejercicio Darío Gómez Garrido y Adriana Salazar Boscan. Obra al folio 133 auto dictado por el Tribunal en fecha 14 de Marzo de 2013 mediante el cual se tiene como parte a los Abogados mencionados en el presente juicio. Al folio 134 obra sustitución de Poder con reserva del mismo, efectuada por el Abogado José Loreto Rivas Faria, en beneficio de los Abogados Ricardo José Romero Virla y Dixon Arturo Avendaño Villalobos. Abierto el juicio a pruebas en fecha 20 De Marzo de 2013, Darío Gómez Garrido consigna escrito de Promoción de Pruebas el cual fue providenciado en fecha 22 de Marzo de 2013 (folio 141). En fecha 02 de Abril la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas y anexos (folios 142 al 208), el cual fue providenciado en la misma fecha (folio (209).

CAPÍTULO II:
A) CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
1) ALEGATOS DE LAS PARTES
1.1) Parte Demandante:

En la Carta Libelar la parte actora alega lo siguiente;
A) Que su representada celebró Contrato de Arrendamiento el día 02 de Enero de 2008 con la parte demandada, sobre un Inmueble propiedad de la misma situado en los predios de la estación de servicios La Raya, carretera nacional El Venado- Agua Viva entre los límites de los estados Zulia y Trujillo, sector La Raya, en Jurisdicción de la Parroquia Libertador, Municipio Baralt del estado Zulia, constituido por una edificación de dos plantas. La planta baja está acondicionada para prestar servicio de restaurante; servicio de cafetería, arepería y comedor. En la planta Alta: se encuentra un apartamento tipo vivienda que consta de Sala-comedor. tres (03) habitaciones, y tres (03) baños, techado de losa nervada (Omissis), y que conforme al contrato el canon de arrendamiento se pactó inicialmente en la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,00) mensuales, que la arrendataria se obligó a cancelar y, a hacer exigibles, conforme a la Ley, los primeros cinco días de cada mes, en moneda de curso legal y de libre circulación en el País, aumentado cada año conforme a lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual reza: “(Omissis)”.
B) En ese sentido el último canon de arrendamiento es por la suma de Nueve Mil seiscientos Bolívares (Bs. 9.600,00), a partir del mes de Enero de 2.013, que sería el veinte por ciento (20%) mas el canon de Ocho Mil Bolívares (Bs.8.000,00), que fue el establecido a partir del mes de Enero de 2.012, debido a la inflación acumulada para finales de ese año y el anterior a este último, en la cantidad de Siete Mil Bolívares Mensuales (Bs.7.000,00) vigente desde el mes de Enero de 2.012.
C) Alega que dentro de las causales que determinan la finalización de la relación arrendaticia figuran el incumplimiento del arrendatario de los deberes principales que le impone este contrato sinalagmático, y a tales efectos copia textualmente lo que dispone el Articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Alegando igualmente que la parte demandada ha incumplido con tal deber al no pagar los cánones de Arrendamiento correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2011, así como los meses íntegros del año 2012, estos doce (12) meses a razón de Ocho Mil Bolívares (Bs.8.000,00) cada uno, más la suma de Nueve Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 9.600,00) correspondiente al mes de Enero de 2013, lo que suma un total por este concepto, debiendo hasta la fecha un monto de Ciento Cuarenta y Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 147.500,00), demostrando lo afirmado mediante recibos que anexa en un legajo marcado “B”,
D) Que en acatamiento a lo establecido en sentencias emanadas de este Juzgado de fecha 09 de Abril de 2012, confirmada por el Tribunal Superior en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia con sede en Cabimas, acudió en fecha 14 de septiembre de 2012 por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, región Zulia del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, donde consignó un escrito contentivo de Solicitud de restitución de la posesión del Inmueble y por tanto el Desalojo accionado del Inmueble objeto de esta Demanda. En ese sentido el director Ministerial del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, resolvió Autorizar “dirimir el conflicto por la ante la Jurisdicción contenciosa competente” de conformidad con lo establecido en el artículo 9 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, alegando que dicha resolución la acompaña marcada con la Letra “E”.
E) Que por lo expuesto demanda a la Empresa López Calderón. C.A. (IVERLOCALCA) en su condición de Arrendataria u Obligada principal para que convenga en el Desalojo por haber dejado de pagar mas de dos (2) mensualidades de las fijadas por canon de Arrendamiento, y en cancelarle, por vía de justa indemnización, la cantidad de Ciento Cuarenta y siete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 147.500,00), de la procedencia indicada, y se proceda sin mas dilación a la desocupación inmediata del Inmueble de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fundamento de la presente acción, y que en caso contrario los condene a ello expresamente este tribunal.
F) Estima la acción en Ciento Cuarenta y siete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 147.500,00), equivalentes a l.638,88 Unidades Tributarias, y fundamenta la acción en el Artículo 34 literal a de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios y el Código Civil en lo que regula en cuanto a los arrendamientos.-
1.2) Parte Demandada:
En su escrito de Contestación de la demanda la parte demandada expuso:
A) Negó y rechazó que la relación arrendaticia con la parte Actora sobre el Inmueble ya referido comenzara en fecha 02 de Enero de 2008, en virtud de que dicho negocio jurídico comenzó por contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de Mene Grande en fecha 05 de Agosto de 2003, inserto bajo el Número 02, Tomo 10 de esa Notaría, el cual fue inicialmente suscrito entre el ciudadano Elías Prieto Bracho, hijo del ciudadano Angel Francisco Prieto ( fallecido) presidente de la Sociedad Mercantil que interpone la demanda, y el ciudadano Pedro Rafael López Calderón, titular de la Cédula de Identidad Número V- 4.062.992, el cual mantenía con el representante legal de la demandada una sociedad de hecho.
B) Citando el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios alega que su Representada Inversiones López Calderón, C.A (INVERLOCALCA) continúa siendo la arrendataria del Inmueble objeto del referido contrato arrendaticio, pese a que el mismo pertenece a una persona Jurídica distinta de la persona que en un principio celebró el negocio jurídico en cuestión, continuando el arrendamiento en los mismos términos pactados desde hace ocho años. Arrendamiento que aun cuando comenzó por escrito a tiempo determinado, a raíz de haberse prorrogado sucesivamente de manera tácita, pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado.
C) Niega, rechaza y contradice que la arrendadora le arrendó el referido inmueble acondicionado para prestar servicio de restaurant, servicio de cafetería, arepería, comedor y depósito, con dos (02) salas de baños públicos para damas y caballeros privados (sic) y modernos, por cuanto que el inmueble fue arrendado de forma desmantelada, sin mejoras algunas y que, las mejoras que hoy en día existen en el aludido inmueble arrendado, fueron construidas y ejecutadas por su representada Inversiones López Calderón, C.A (INVERLOCALCA), por acuerdo verbal con la parte actora (hace descripción de las mejoras que alega).
D) Afirma que los equipos tales como cocinas industriales, neveras, freidoras, plancha industrial, campana industrial, fregaderos en acero inoxidables de dos y tres tinas cada una, horno de panadería, sobadora, picadora de pan, mesas de trabajo en acero inoxidable, freiser (sic), dos cavas cuartos, baño maría, conservadores de alimentos de alimentos y exhibidores de vidrios curvos para alimentos fríos y pasta seca, vitrinas, mostradores, cafeteras, caja registradora, licuadoras industriales, sillas, mesas y un aire acondicionado del comedor, los dos aires acondicionados de la fuente de soda, revestimientos de vidrio en su frente, puertas de vidrio de seguridad y todos los implementos del baño de damas (Watercloset con sistemas de descarga, lavamanos, etc), ducha para camioneros y depósitos, son exclusivamente de la propiedad de su representada.
E) Que por cuanto la arrendadora arrendó a su representada Inversiones López Calderón, C.A (INVERLOCALCA) el inmueble de que trata esta acción totalmente desocupado, como se desprende del Contrato de Arrendamiento primigenio, y habiendo llegado a un acuerdo verbal con la Arrendadora de edificar una serie de mejoras, cuyos costos se comenzaría a descontar con los cánones de Arrendamiento a partir del mes de Junio de 2011, por un valor pactado de Ciento Cuarenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 140.000,00) que se pagarían, reitera, descontándolos del canon de Arrendamiento por veinte (20) meses, niega, rechaza y contradice que su representada se encuentra insolvente con el pago de los cánones de arrendamientos, pues se encuentra al día con el pago de los mismos hasta el mes de marzo del año 2.013; y de seguidas hace una enumeración y valoración de las mejoras a que hace referencia supra.
F) Niega y rechaza que su representada ha incumplido con el deber de cancelar a la parte demandante los cánones de los meses de Julio a Diciembre del año 2011 así como los cánones de los meses correspondientes a los meses de Enero a Diciembre de 2012, negando y rechazando igualmente que dichos cánones de 2012 sea por la cantidad de Ocho Mil Bolívares (Bs 8.000,00) cada uno, y hace lo mismo con el canon correspondiente al mes de enero de 2013, de que fuese por la suma de Nueve Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 9.600,00). Niega y Rechaza que los cánones de arrendamientos enunciados temerariamente (sic) por la parte actora como no pagados por su representada sumen la cantidad de Ciento Cuarenta y Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 147.500,00).
G) Consigna expediente de consignaciones número 25-12 de la nomenclatura de este Tribunal, invocando la solvencia arrendaticia de su representada Inversiones López Calderón C.A, (INVERLOCALCA).
H) Conviene en el procedimiento administrativo ordenado por el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la circunscripción Judicial del estado Zulia, con Sede en Cabimas y entiende agotada esa vía sin que las partes hubiesen llegado a ningún acuerdo, y que esa vía se agota por cuanto el objeto arrendado de esta causa consta de dos plantas, y que su segunda planta está compuesta por un apartamento designado a vivienda familiar.
I) Niega y rechaza que el inmueble arrendado esté exento de regulación, conforme lo dispone el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que no se puede acumular, en el caso de que hubiere alguna regulación, la parte del inmueble destinado a comercio con la parte del apartamento que sirve como vivienda.
J) Hace referencia a los recibos de pago de los meses de Julio a Diciembre del año 2012; de los meses de Enero a Diciembre de 2012 y de Enero de 2013, consignados por la parte acora como presunta prueba de la insolvencia de su representada. Así mismo cita los artículos 1.326, 1.296 y 1.401 del Código Civil, y concluye que la presente demanda debe ser declarada sin lugar, en virtud de tales normativas legales transcritas y de los documentos acompañados, tales como la copia fotostática certificada consignada con este escrito de contestación (Solicitud N° 25-12 de control interno de éste Tribunal) donde, según su afirmación, se evidencia la solvencia de los pagos de los cánones de arrendamiento de su representada Inversiones López Calderón C.A (INVERLOCALCA) hasta el mes de Enero de 2.013; afirmando que los hechos narrados en forma temeraria en el libelo de la demanda no son ciertos y que la consignación de los referidos recibos de pago por parte de la actora en los cuales no se hace ninguna mención expresa de que dichos recibos no fueron cancelados por su representada, hace presumir a favor de su representada la solvencia arrendaticia ya referida.-

B) ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
2.1) Pruebas de la parte demandante:
a) De la Confesión: Alega a favor de su representada el apoderado actor lo que en su beneficio arrojen las actas procesales, especialmente la confesión que hizo su contraparte de conformidad con lo previsto en el artículo 1.401 del Código Civil, cuando manifiesta en su escrito a la contestación a la demanda, en el primer aparte del folio siguiente signado con el número 36: ”…El referido Contrato de arrendamiento fue, inicialmente suscrito, entre el ciudadano. WILFREDO ELIAS PRIETO BRACHO, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad N° V- 4.324.282, domiciliado en el Municipio Baralt del Estado Zulia, …(sic) y el ciudadano PEDRO RAFAEL LOPEZ CALDERON, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de identidad N° V- 4.062.992, igualmente con domicilio en Jurisdicción de este Municipio Baralt del Estado Zulia… (Omissis).”
Alega igualmente en su beneficio la parte actora que conforme a los principios de la prueba de control y comunidad, adminiculando su confesión y la prueba documental que se promueve en el capitulo siguiente, queda demostrado que el contrato de arrendamiento verbal del demandado comenzó a regir desde el día 02 de enero de 2008 como lo alegó en la demanda, por cuanto en su criterio el contrato autenticado por ante la Notaria Pública de Mene Grande, en fecha 05 de Agosto de 2003, inserto bajo el N° 02, Tomo 10 de los Libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaría es ajeno a la relación jurídica sustancial objeto de este litigio, el cual no puede ser objeto de impugnación por devenir de personas totalmente distintas a las partes de este proceso.
Esta prueba la aprecia el tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.401 del Código Civil, como plena prueba por haber sido hecha ante un Juez por el apoderado de la parte demandada dentro de los límites de su mandato, y demostrativo de que el contrato de arrendamiento, pese a que no existe evidencia cierta en autos de la fecha de inicio del contrato de marras, es evidente que no lo fue en el año 2003, por cuanto que el contrato celebrado entre la Estación de Servicios La Raya S.R.L y Pedro Rafael López Calderón, alegado por la parte demandada, de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil tienen fuerza de ley entre las partes y no siendo la parte demandada arrendataria en dicho contrato no la compromete ni la favorece, y en tal sentido debe tenerse al ciudadano Pedro Rafael López Calderón como un tercero ajeno a la relación jurídica sustancial objeto de este litigio, y como fecha de inicio de la relación arrendaticia entre las partes en este proceso la afirmada por el apoderado de la parte actora. Así se declara.
b) Promueve el apoderado actor la confesión hecha por la parte demandada en el folio número 41 en el escrito de contestación de demanda lo siguiente: “… Me vi en la imperiosa necesidad de acudir ante este Órgano jurisdiccional para consignar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio, Agosto, septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2011, así como también el Mes de Enero de 2012, y el Mes de Enero de 2013… (sic)… tal y como se evidencia de la copia fotostática certificada de la causa (solicitud de consignación arrendaticia que cursa por ante este mismo Organo jurisdiccional signada con el N° 25-12, de fecha de entrada 22 de febrero de 2012…(sic)… y que consigno en este escrito con la letra marcada “C”. (Omissis). Con la prueba de confesión se demuestra en criterio de la parte actora el reiterado incumplimiento en los cánones de arrendamientos establecidos como contraprestación en el contrato verbal de arrendamiento, con la impertinente y sedicente consignación por inoportuna e insuficiente, violando lo pautado en el artículo 51 de la ley de arrendamientos Inmobiliarios; y el falso supuesto de hecho según palabras textuales de la parte actora en que incurre la demandada en su escrito de contestación en el segundo aparte del folio N° 38, como cuando contradictoria e impertinentemente sostiene:…”En tal sentido la sociedad Mercantil que represento Inversiones López Calderón C.A INVERLOCALCA, arrendó el inmueble totalmente desocupado, como se desprende del contrato de arrendamiento primigenio y habiendo llegado a un acuerdo verbal con la arrendadora de edificar una serie de mejoras, cuyos costos se comenzarían a descontar con los cánones de arrendamiento a partir del mes de julio del año 2011, por un valor pactado de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (140.000,00 Bs. F), que se pagarían reitero con el canon de arrendamiento por Veinte meses…(Omissis)…(sic)”.
Para apreciar esta confesión o desvirtuarla el Tribunal debe necesariamente analizar lo dispuesto en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece cuales son los elementos que deben cumplirse para la consignación arrendaticia: 1) Que el arrendador se niegue o rehusé expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado; 2) Podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignar dicha pensión por ante el Órgano Jurisdiccional competente, es decir el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble y 3) El lapso dentro del cual debe proceder a dicha consignación es el de Quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. En consecuencia si faltare algunos de los requisitos exigidos en el artículo 51 de la Ley mencionada, especialmente el plazo para proceder a la consignación, la misma no cumpliría el fin establecido por el legislador, que no es otro que el de proteger al inquilino contra un arrendador que este buscando una vía expedita para el resolver el contrato y se haga el desentendido a la hora de cobrar el alquiler. Siendo que no podrá el inquilino o el tercero que obre en nombre y descargo de él, depositar fuera del lapso, pues si lo hace corre el riesgo de que se le considere moroso en el pago de las pensiones de arrendamientos.
En criterio de quien aquí juzga es procedente la confesión alegada por la parte actora, y la aprecia el Tribunal como plena prueba del incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento convenido entre la parte actora y la parte demandada, confesión que se desprende de lo expuesto por el actor y del análisis que se ha hecho de la solicitud de consignación arrendaticia que cursa por ante este Juzgado de Municipio distinguida con el número 25-12, cuyo auto de admisión es de fecha 22 de Febrero de 2012 y que corre agregados a los autos del folio 58 al folio 130.
Así mismo, opera la confesión a favor de la actora cuando la parte demandada refiere de manera voluntaria que se realizaron una serie de mejoras cuyo valor estima en la suma de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00), monto que sería descontado de los cánones de arrendamiento, a razón de veinte (20) meses, cuya operación aritmética da la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00) mensuales. En tal sentido, considera éste Juzgador que ésta suma de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00), corresponde al último canon de arrendamiento que fue acordado entre las partes en el año 2011, hecho no negado ni desvirtuado por la parte demandada en su escrito de contestación, donde no obstante si negó el incremento posterior de los cánones en la suma de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00) durante el año 2012 y NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 9.600,00) durante el año 2013, lo que se entiende como una admisión que obra a favor de la parte actora. Así se Declara.-
c) Promueve el actor un legajo de setenta folios útiles en Copia Certificada, recibos de pago que riela desde el folio 107 al folio 146 (ambos inclusive) del expediente 1.832 donde reposan sus originales, y que fueron agregados en los folios 107 al 209 del presente expediente, por medio de los cuales el ciudadano Pedro R López le cancela a Wilfredo E. Prieto, los cánones de arrendamientos causados desde el mes de Agosto de 2003 hasta el mes de febrero de 2007; y desde el mes de Noviembre de 2.009 hasta el mes de Junio de 2011; los cancelados por la Empresa demandada INVERLOCALCA, los cuales rielan en el legajo que conforman dichas copias certificadas: Pretende el actor demostrar con tales pruebas que el contrato de arrendamiento verbal demandado comenzó a regir desde el día 02 de Enero de 2008, tal como lo alegó en la demanda, y que el contrato Autenticado por ante la Notaría Pública de Mene Grande en fecha 05 de Agosto de 2003 y que se encuentra inserto bajo el N° 02, Tomo 10 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría es ajeno a la relación Jurídica sustancial objeto de este litigio, el cual no puede ser objeto de impugnación por devenir de personas totalmente distintas a las partes de este proceso. Estos instrumentos Privados los aprecia el tribunal de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 1.369 y 1.370 del Código Civil y los adminicula a la confesión alegada por la parte actora analizada en el literal A de este fallo reiterando lo expresado en el mismo. Así se Declara.
d) En el capitulo Tercero del escrito de promoción alega el actor las presunciones establecidas en los artículos 14, 51, 53, 56 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, y en el motivo de tal promoción afirma que debe ser adminiculada conforme a los principios procesales de control y comunidad de la Prueba, a la prueba promovida por la accionada de su sedicente consignación, se demuestra la legalidad del canon por la parte actora y la ilegitimidad de las consignaciones hechas por la demandada por ser insuficientes e inoportunas como así lo ha sostenido la casación venezolana en reiteradas sentencias de la sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia. El Tribunal difiere de la argumentación legal esgrimida por la parte es decir el Numeral 1° del artículo 1.395 del código Civil por cuanto que el hecho de que la parte demandada argumente en contra de lo alegado por la parte actora, o haya consignado las pensiones de arrendamiento en forma extemporánea, no por eso incurrió en fraude o dolo cometido en perjuicio de su adversario ni cometió hecho impeditivo alguno para el ejercicio de las acciones por parte de la accionante. Así se Declara. Ahora bien, corresponde al tribunal pronunciarse sobre el contenido de los artículos 14, 51, 53, 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Al efecto el artículo 14 de la Ley mencionada establece:
“ En los contratos de arrendamientos a tiempo determinado o indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se hayan pactado cláusulas de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, este se ajustara cada vez que haya transcurrido (1) un año de la relación arrendaticia, de acuerdo al índice general de precios al consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela acumulado para ese mismo período, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto de la misma. “
Para la aplicación de este artículo debemos analizar lo dispuesto en el artículo 4 en sus tres literales y su único parágrafo, y observamos que no está dentro de los supuestos de hecho referidos, el Inmueble de que trata esta acción, ni la accionante acompañó prueba de esa exención de regulación. Siendo así, en criterio de este Juzgador no es aplicable lo dispuesto en el artículo 14 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos. Así se Declara.-
e) Alega en su favor el apoderado actor lo dispuesto en los artículos 51, 53 y 56 ejusdem, al respecto este Tribunal expuso su criterio al analizar la primera probanza, la cual reproduce íntegramente en este análisis. Así se Declara.-
f) En relación a los diecinueve (19) recibos acompañado junto al libelo de la demanda con los cuales pretende probar la parte actora la no cancelación de las pensiones de arrendamientos correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.011; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2012 y Enero de 2013, debidamente suscritos, este Tribunal no los valora por violar el Principio de Alteridad de la Prueba, conforme a este principio nadie puede procurarse unilateralmente una prueba favorable a su pretensión sin la intervención de un sujeto distinto de quien pretende aprovecharse el medio de prueba. En efecto la fuente de la prueba debe ser ajena a quien la promueve: cuando se otorga un documento, para conservar con mayor certeza y seguridad el negocio Jurídico que se realiza la declaración de voluntad de obligarse debe emanar directamente del sujeto que se obliga y no de quien pretende aprovecharse de esta declaración. Así se Declara.-
g) Copias Fotostáticas de la Sentencia Número 55 dictada en fecha 09 de Abril de 2012 por este Juzgado en la causa signada con el número 01915-12 entre las mismas partes contendientes en esta causa que obre a los folio 20 al folio 25: la misma es apreciada por este tribunal como un documento público de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil y es demostrativo de la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda interpuesta por la no demostración por parte de la actora del previo pronunciamiento en sede administrativa para demandar el Desalojo conforme lo dispuesto en el artículo 5 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra Desalojos Arbitrarios de Vivienda. Así se Declara.-
h) Copia Fotostática Certificada del Ministerio del poder Popular para Vivienda y Hábitat, Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, Región Zulia, de fecha 26 de Octubre de 2012, inserto en los folios 26 al folio 29, este Tribunal la aprecia como documento público administrativo y es demostrativo de la Habilitación de la Vía Judicial, a los fines de que la partes indicadas puedan dirimir su conflicto por ante los Tribunales de la República competentes para tal fin. Así se Declara.-
2.2) Parte Demandada:
a) Copia Certificada del Acta Constitutiva de la Firma Mercantil Inversiones López Calderón C.A; INVERLOCALCA, y el Acta de asamblea General Extraordinaria de accionistas de la referida firma de fecha 29 de septiembre de 2006: estos instrumentales demuestran la cualidad con la que actúa la parte demandada en la presente causa, así como la cualidad de Representante Legal del ciudadano Alexis Calderón Tua. Este Tribunal las aprecia como un Instrumento Privado reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se Declara.-
b) Copia Fotostática Certificada de la Solicitud signada bajo el número 25-12 en el cual el ciudadano ALEXIS ROMON CALDERON TUA, obrando como Presiente de la Firma Mercantil demandada, procede a formalizar mediante escrito la consignaciones arrendaticias correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2011, así como también el mes de Enero de 2.012 por un monto de CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 42.000,00) correspondiente a siete pensiones de arrendamiento a razón de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00) cada una por las razones argumentadas en dicho escrito. Así mismo, es de hacer notar que la parte demandada consignó, conforme al documento aportado a las actas, hasta el mes de Enero de 2013.
En consecuencia, estas instrumentales las aprecia este Tribunal como un documento público de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y es demostrativo de la Insolvencia de la parte demandada en lo referente a las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio a Diciembre de 2011 y Enero de 2012, que fueron consignadas extemporáneamente; así mismo, tal y como se mencionó anteriormente en el análisis de la prueba de confesión promovida por la parte actora, es demostrativo también del incumplimiento parcial de los cánones de arrendamiento, que fueron estipulados desde el año 2011 en la suma de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00), habiendo consignado el monto de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) por lo que además se adeuda la suma de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) mensuales desde el mes de Julio de 2011 hasta el mes de Enero de 2013.- Así se Declara.-

3) MOTIVACIÓN DE LA DECISIÓN
El artículo 1.579 del Código Civil define al arrendamiento de cosas así:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella...(Omisis).”
El contrato de arrendamiento es un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración; puede ser conmutativo o aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo no se debe el alquiler (Colin y Capitant. Curso Elemental de Derecho Civil, 1949, Tomo 4°, Pág. 283).
Es consensual porque el contrato es perfecto desde que las partes se ponen de acuerdo sobre la cosa, precio y tiempo de duración; sinalagmático –bilateral porque se producen obligaciones recíprocas; oneroso, porque cada una de las partes trata de procurarse una ventaja mediante un equivalente (artículo 1.135 del Código Civil;); y de administración, porque puede celebrarse por una persona distinta del propietario, dentro de cierto límite (artículo 1.582 del Código Civil). No es un contrato solemne, pues la ley no requiere para su formación ciertas formalidades esenciales como pasa con el matrimonio, la hipoteca, etc; puede ser verbal o por escrito; únicamente la Ley exige la formalidad del registro cuando son contratos de arrendamiento de inmuebles cuya duración es de seis años.
El contrato de arrendamiento es de tracto sucesivo o prolongado en el cual las obligaciones recíprocas se renuevan constantemente; la obligación del arrendador es continua, la del arrendatario es la de pagar los alquileres periódicamente en las fechas convenidas; la obligación del arrendador de mantener a su arrendatario en el goce pacifico de la cosa, tiene su contrapartida en la obligación de este de pagar los arrendamientos; los efectos de una resolución tienen carácter ex – thunc y no rescisión que actúa ex – nhunc.
El arrendador tiene como obligación principal de entregar la cosa al arrendatario y de hacerlo en buen estado y hechas las reparaciones ordinarias, esta obligado igualmente para con el arrendatario al saneamiento por los vicios y defectos de la cosa arrendada que impidan su uso, aunque no los conociera al momento del contrato respondiendo por indemnización por daños y perjuicios. Como contrapartida el arrendatario tiene como obligaciones principales las siguientes:
1) Debe servirse de la Cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o a falta de determinación convencional, para el uso que pueda presumirse según las circunstancias.
2) Debe pagar las pensiones de arrendamiento en las fechas convenidas, siendo esta una obligación esencial que no puede eliminarse por acuerdo entre las partes, pues se desnaturalizaría la esencia del contrato de arrendamiento, sería una obligación sin causa.
En la presente causa la parte demandada negó y rechazó que la relación arrendaticia diera comienzo en fecha 02 de Enero de 2008, en virtud de que dicho negocio comenzó por contrato de arrendamiento Autenticado por ante la Notaría Pública de Mene Grande en fecha 05 de Agosto de 2003, según documento inserto bajo el N° 02,Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría Pública, pues según su dicho, dicho contrato arrendaticio fue inicialmente suscrito entre el ciudadano Wilfredo Elías Prieto Bracho, supra identificado y el ciudadano Pedro Rafael López Calderón, igualmente identificados, quien en aquella oportunidad mantenía con el Representante Legal de la Demandada un Sociedad de hecho de modo tal que la Sociedad Mercantil a la cual representa una vez constituida como sociedad de derecho ejerce operaciones en el local arrendado desde el 05 de Agosto de 2003. A este respecto este Juzgador al hacer el análisis probatorio de las probanzas promovidas por la parte actora, expuso entre otras cosas: Aún cuando no existe evidencia cierta en autos de la fecha de inicio del contrato de marras, es evidente que no lo fue en el año 2003, por cuanto que el contrato celebrado entre la Estación de Servicios La Raya S.R.L y Pedro Rafael López Calderón, alegado por la parte demandada, de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil tienen fuerza de ley entre las partes y no siendo la parte demandada arrendataria en dicho contrato no la compromete ni la favorece, y en tal sentido debe tenerse al ciudadano Pedro Rafael López Calderón como un tercero ajeno a la relación jurídica sustancial objeto de este litigio, y como fecha de inicio de la relación arrendaticia entre las partes en este proceso la afirmada por el apoderado de la parte actora. Así se Decide.
Acerca del alegato de lo dispuesto y del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es totalmente impertinente en criterio de este Juzgador por cuanto que en ningún momento el actor ha negado la cualidad de arrendatario que tiene la misma, desde la fecha supra indicada. Así Decide.-
En cuanto al alegato de que la arrendadora hubiera arrendado el inmueble de marras sin acondicionar a los servicios de restaurante y cafetería, comedor y depósito con dos salas de baños públicos para damas y caballeros, privados y modernos y que lo hizo en forma desmantelada por cuanto las mejoras que existen actualmente fueron construidas y ejecutadas por la demandada Inversiones López Calderón (INVERLOCALCA), por acuerdo verbal con la parte actora Estación de Servicios La Raya S.R.L.; este Tribunal tiene tal alegato como impertinente por cuanto no fue hecho en la forma establecida por la Ley Adjetiva Civil. Así se Decide.-
En cuanto a lo alegado por la demandada del pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses Julio, Agosto, septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2011, este Tribunal trae a colación lo expresado en los literales “b” de los puntos 2.1 y 2.2 de la presente sentencia, y los da por reproducidos íntegramente. Así se Decide.-
En cuanto al monto de los cánones de arrendamiento, la parte demandada en su contestación a la demanda niega y rechaza que los cánones de arrendamiento de Enero a Diciembre de 2012 sean por la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000,00), y que el canon del mes de Enero de 2.013 fuera de NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 9.600,00). Ahora bien, nada dice con relación a que el canon correspondiente al año 2011 sea por la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00), y como se señaló anteriormente, al hacer el alegato de las mejoras estima las mismas en la suma de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00) para ser descontados del pago de veinte (20) cánones de arrendamiento. En virtud de las consideraciones anteriores, éste Tribunal considera que el canon de arrendamiento establecido entre las partes desde el año 2011 es de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00), mas en aplicación de lo dispuesto en el artículo 14 y 4 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo análisis realizo en el literal “d” de las probanzas de la parte actora y que se reproduce íntegramente, no considera procedente el incremento de los mismos de acuerdo al índice general de precios al consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, ya que de las actas del proceso no se evidencia que dicho inmueble esté exento de regulación. Así se Decide.-
En fuerza de las anteriores consideraciones, es procedente en derecho declarar parcialmente con lugar la demanda de Desalojo interpuesta por la Sociedad Estación de Servicios La Raya S.R.L; basada en el artículo 34 literal “A” del Decreto y Rango con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en contra de la Firma Mercantil Inversiones López Calderón C.A. (IVERLOCALCA) , y en consecuencia se condena a la referida Sociedad Mercantil al desalojo del inmueble arrendado, y al pago por Vía de justa Indemnización de la cantidad de CIENTO TREINTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 133.000,00) correspondiente a cánones de arrendamientos insolutos de los meses JULIO a DICIEMBRE de 2011 (ambos inclusive); de ENERO A DICIEMBRE de 2012 (ambos inclusive) y ENERO de 2013, a razón de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,00) cada uno. Parte de estos cánones, tal y como se mencionó en el análisis de las pruebas promovidas por la parte demandada, y que éste Tribunal valoró como documento público, en el punto 2.2, literal “b” de la presente sentencia, se encuentran consignados en la solicitud No. 25-12 que cursa por ante éste Tribunal, y aún cuando los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2011, así como también el mes de Enero de 2.012, por un monto de CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 42.000,00), se depositaron extemporáneamente, considera éste Juzgador que no es procedente la repetición del pago de los mismos, y que en consecuencia, la acreencia de la parte demandante debe satisfacerse, hasta el monto especificado en la condena.
CAPÍTULO III:
DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos, éste JUZGADO DEL MUNICIPIO BARALT DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda de DESALOJO, interpuesta por la Sociedad Mercantil Estación de Servicios La Raya S.R.L en contra de la Firma Mercantil Inversiones López Calderón C.A; (INVERLOCALCA). EN CONSECUENCIA SE CONDENA A LA FIRMA MERCANTIL INVERSIONES LOPEZ CALDERON C.A (INVERLOCALCA): 1) A DESALOJAR el Inmueble propiedad de la actora, situado en los predios de la Estación de Servicios La Raya, carretera Nacional Agua Viva_ El Venado, en los límites de los Estados Zulia y Trujillo, Sector La Raya, en Jurisdicción de la Parroquia Libertador, Municipio Baralt del Estado Zulia constituido por una edificación de dos plantas, Planta Baja y Planta Alta; con todas sus Mejoras Adherencias y Pertenencias, indicadas en el libelo de la demanda. Todo comprendido dentro de un área aproximada de DOS MIL VEINTIDOS METROS CUADRADOS (2.022 Mts²), integrado así: Planta Baja: UN MIL SETECIENTOS NOVENTA Y CINCO (1.975 Mts²): y dentro de esta se encuentra: un área de construcción con SEISCIENTOS SESENTA Y CINCO METROS CUADRADOS ( 665 Mts²); un área de OCHOCIENTOS SESENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (866 Mts²) de Patio y un área de DOSCIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS ( 264 Mts²) de estacionamiento; mas DOSCIENTOS VEINTISIETE METROS CUADRADOS (227 Mts²) de construcción en la Planta Alta. El local sobre el cual se ordena el Desalojo se encuentra dotado de todas las instalaciones para los servicios públicos y de un tanque de concreto para el almacenamiento de agua con capacidad Cuarenta Mil Litros y sistema hidroneumático con una bomba de 1HP, repotenciado con un segundo sistema de hidroneumático con su bomba totalmente nueva. 2) A pagar por VIA DE JUSTA INDEMNIZACION la cantidad de CIENTO TREINTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 133.000,00) correspondiente a cánones de arrendamientos insolutos de los meses JULIO a DICIEMBRE de 2011 (ambos inclusive); de ENERO A DICIEMBRE de 2012 (ambos inclusive) y ENERO de 2013, a razón de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,00) cada una, pago que se hará, hasta satisfacer dicha acreencia, con lo ya consignado en la solicitud de consignación arrendaticia que cursa por ante éste Juzgado. Así se Decide.-
DADA, SELLADA Y FIRMADA en la Sala del Despacho del JUZGADO DEL MUNICIPIO BARALT DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los Quince (15) días del mes de Abril de Dos Mil Trece. Años. 202º de la Independencia y 154° de la Federación. Regístrese y Publíquese. Diarícese. Déjese Copia Certificada de la Sentencia, a los fines previstos en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-

El Juez:

Abogado: Pedro F. Blanco. R.

La Secretaria:

Abog. Haisa Hernández.

En la misma fecha, siendo las 2:35 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, quedando registrada bajo el No. 37.-

La Secretaria:

Abog. Haisa Hernández