TSJ Regiones - Decisión

Exp.: 7836 Sent.: 132-2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
202° y 154°

I
PARTES INTERVINIENTES

DEMANDANTE: CONDOMINIO DEL EDIFICIO CAROLINA DEL CONJUNTO RESIDENCIAL VALLE CLARO II.
DEMANDADO: ROSA VALLADARES.
MOTIVO: COBRO DE BOLÍVARES.
DECISIÓN: SENTENCIA DEFINITIVA.
II
PARTE NARRATIVA

Consta de los autos que la abogada en ejercicio ANA RIVERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 73.506, en su carácter de apoderada judicial del condominio del edificio CAROLINA del conjunto residencial VALLE CLARO II, inscrito ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 10-10-1980 bajo el No. 9, tomo 4, protocolo primero; representación que consta de poder autenticado ante la Notaría Pública Décimo Primera de Maracaibo el 14-02-2012 bajo el No. 3, tomo 16; instauró el día 21-05-2012 juicio por COBRO DE BOLÍVARES contra la ciudadana ROSA VALLADARES, cédula de identidad No. V-9.715.362, para que pague la cantidad de SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 7.320,00), por concepto de cuotas de condominio ordinarias y especiales causadas y no pagadas desde el mes de septiembre del año 2010, intereses de mora acumulados y los que se sigan causando hasta la finalización del juicio y las costas y costos procesales correspondientes, estimando la demanda en OCHENTA Y UN CON TREINTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (81,33 UT).
La referida pretensión fue admitida el 23-05-2012, ordenándose la comparecencia de la parte demandada dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la fecha que constara en actas su citación, para dar contestación a la acción ejercida en su contra.
Luego, el día 16-07-2012, la ciudadana ROSA VALLADARES presentó escrito donde opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Por medio de sentencia No. 400 de fecha 21-09-2013 se declararon sin lugar las cuestiones previas opuestas por la demandada de marras, quien dio la contestación respectiva mediante escrito presentado por su apoderado judicial, abogado JESUS SOTO, matriculado bajo el No. 6.000, el día 09-10-2012.
Por último, el día 05-11-2012 se dejó constancia en actas de que ninguna de las partes presentó escrito de promoción de pruebas en la oportunidad correspondiente.

III
MEDIOS PROBATORIOS PROMOVIDOS POR LAS PARTES
a) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Conjuntamente con el escrito libelar la parte actora promovió lo siguiente:
1.- Corre inserto en copia simple desde el folio veintiuno (21) hasta el folio treinta y siete (37), ambos inclusive, marcado con la letra “C”, documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 10-10-1980 bajo el No. 9, tomo 4, protocolo primero.
2.- Corre inserto en copia simple desde el folio diez (10) hasta el folio veinte (20), ambos inclusive, marcado con la letra “B”, documento de compraventa celebrado entre DIONICIO ANDRADE y MIROSLAVA FARIA, y la ciudadana ROSA VALLADARES, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 24-04-1998 bajo el No. 33, tomo 9, protocolo primero.
Los instrumentos antes identificados son documentos públicos, por cuanto emanan de la autoridad competente para ello, y visto que la parte demandada no atacó los mismos en la oportunidad correspondiente, se consideran fidedignos, demostrándose del primero que el condominio del edificio CAROLINA del conjunto residencial VALLE CLARO II se encuentra debidamente registrado conforme a la Ley que rige la materia, y del segundo que la ciudadana ROSA VALLADARES es propietaria de un apartamento situado en el noveno piso de la referida edificación; otorgándosele a ambos valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.-
3.- Corre inserta al folio treinta y ocho (38) impresión donde se aprecia la relación de cuotas de condominio adeudadas por la ciudadana ROSA VALLADARES.
4.- Corre inserta al folio treinta y nueve (39) impresión donde se lee: “La Junta de Condominio del Edificio Carolina…le avisa a la ciudadana ROSA VALLADARES, del apartamento 9-B, que hasta la presente fecha 12 de Mayo de 2012, (sic) una deuda pendiente por la cantidad de (Bs. 7.320,00)…”.
El Tribunal observa que los anteriores medios de prueba no se encuentran suscritos ni sellados por la Administración del condominio del edificio CAROLINA del conjunto residencial VALLE CLARO II; por lo tanto no poseen fuerza ejecutiva, a tenor de lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, debiendo ser tratados como documentos privados. Así pues, tales recaudos no reúnen los requisitos establecidos en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil para ser oponibles a la demandada, dado que no emanan de ella sino que fueron traídos a las actas por la demandante, y dado que las partes no pueden fabricar sus propias pruebas, esta Juzgadora, usando su sana crítica, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, desecha los instrumentos antes descritos, por cuanto no merecen credibilidad al ser otorgados por el mismo oponente, no otorgándoles valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-

b) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Mediante escrito de contestación de fecha 09-10-2013 la parte demandada promovió lo siguiente:
5.- Riela al folio sesenta y cuatro (64) original de recibo de ingreso No. 000357 de fecha 03-10-2012 emanado del condominio del edificio CAROLINA del conjunto residencial VALLE CLARO II, debidamente suscrito por su Administración, por la cantidad de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00), por concepto de cancelación de cuota especial de ascensores realizada por la ciudadana ROSA VALLADARES, el cual no fue atacado por la contraparte para destruir su veracidad, y demuestra que en la referida fecha la demandada realizó un pago en efectivo al condominio; otorgándosele valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-
IV
PUNTO PREVIO
FALTA DE CUALIDAD

En el escrito de contestación, la parte demandada opone la falta de cualidad de la abogada ANA RIVERO de obrar en representación del condominio del edificio CAROLINA del conjunto residencial VALLE CLARO II, dado que a su juicio, el poder autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo en fecha 14-02-2012 bajo el No. 3, tomo 16, inserto desde el folio cinco (05) hasta el folio nueve (09), ambos inclusive, no cumple con lo dispuesto en el literal e del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual establece que corresponde al administrador “ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder…”.
A tal excepción de fondo, es menester acotarle a la parte actora que este Tribunal al momento de resolver las cuestiones previas opuestas en el juicio, mediante fallo No. 400 de fecha 21-09-2012, se pronunció respecto a la facultad de la representación judicial de la parte actora, refiriendo lo siguiente:
“…luego de un análisis exhaustivo realizado al escrito libelar, observa…omissis…del poder autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo en fecha 14-02-2012, bajo el No. 3, tomo 16, se desprende que las personas que le confirieron facultades a la prenombrada profesional del derecho, ciudadanos AMALIA GOMEZ y GERMAN ZAMBRANO, portadores de las cédulas de identidad Nos. V-81.268.258 y V-9.704.782, obraron en ese acto como Administradora y Presidente, respectivamente, de la Junta de Condominio del edificio Carolina del conjunto residencial Valle Claro, II etapa, carácter que se desprende de Acta de Asamblea General de fecha 19-01-2012; evidenciándose así que la apoderada judicial de la parte demandante, se encuentra debidamente facultada para obrar en este litigio…” (Destacado del Tribunal).

Así pues, dado que el poder conferido a la abogada ANA RIVERO fue otorgado por la Administración del condominio demandante y el Notario que lo autenticó tuvo a la vista el Acta de Asamblea General del condominio del edificio CAROLINA del conjunto residencial VALLE CLARO de fecha 19-01-2012 donde la Junta Directiva autorizó al Presidente y a la Administradora a conferir dicho mandato, cumpliéndose así el requisito previsto en el ordinal e del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal para su procedencia, se desecha la defensa perentoria de falta de cualidad opuesta por la parte demandada. ASÍ SE DECIDE.-
V
PARTE MOTIVA

El procedimiento para el cobro de cuotas de condominio puede ser tramitado por la vía ejecutiva en virtud de lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, que señala:
“Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley. Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva”.

De lo anterior, se desprende que el legislador ha establecido que los recibos de pago de condominio por concepto de gastos comunes del edificio, constituyen títulos ejecutivos, cuyo cobro es susceptible de ser accionado por la vía ejecutiva contemplada en el Código de Procedimiento Civil. Tal criterio es compartido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, la cual, mediante sentencia No. 2675 de fecha 28-10-2002, relativa al expediente No. 01-2140, asentó:
“…limitó el derecho de acceso a la justicia y violó el derecho al debido proceso consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuando desconoce la fuerza ejecutiva de los recibos de condominio a que expresamente dispone el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal… es la propia Ley de Propiedad Horizontal la que le otorga el carácter de título ejecutivo…” (Subrayado del Juzgado).

Ahora bien, es indudable que todos los documentos privados deben estar suscritos, y más si se trata de instrumentos que contienen la obligación de pagar una suma de dinero. En el caso del pago de las cuotas de condominio, dado que por medio de estas el administrador hace el ajuste formal del estado de cuenta de los gastos comunes que corresponden a cada inmueble, resulta indispensable que las planillas estén firmadas por la Administración, siendo la única forma de de que estas posean fuerza ejecutiva.
Referido lo anterior, en el caso bajo estudio la parte actora no logró probar la existencia de la obligación reclamada, dado que los instrumentos que consignó como fundamento de su pretensión fueron desechados al momento de la valoración de las pruebas, por carecer de firma de la Administración, como lo prevé el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Por lo tanto, presentada sin firma alguna la relación de la presunta deuda de condominio que aduce la parte actora que presenta su contraparte, la mismas no produce efectos jurídicos, no pudiéndose obligar a la ciudadana ROSA VALLADARES al pago de la suma pretendida por el condominio del edificio CAROLINA del conjunto residencial VALLE CLARO II; resultando menester declarar sin lugar la pretensión, por no ser procedente en derecho. ASÍ SE DECIDE.

VI
PARTE DISPOSITIVA

Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la defensa perentoria de falta de cualidad opuesta por la parte demandada en su escrito de contestación.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por COBRO DE BOLÍVARES intentó el condominio del edificio CAROLINA del conjunto residencial VALLE CLARO II contra la ciudadana ROSA VALLADARES, previamente identificados en la parte narrativa de este fallo.
TERCERO: Se condena en costas y costos procesales a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente fallo, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Actuó como apoderada judicial de la parte demandante la abogada en ejercicio ANA RIVERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 73.506; y como representante judicial de la demandada, el profesional del derecho JESUS SOTO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 6.000.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Despacho de este Juzgado a los ocho (08) días del mes de abril del año dos mil trece (2013). Años: 202° de la Independencia y 154° de la Federación.-

Abg. ALEJANDRINA ECHEVERRÍA CORONA
JUEZA TEMPORAL

EL SECRETARIO,
Abg. FERNANDO ESTRADA ROMERO

Siendo las tres y veinticinco de la tarde (03:25 p. m.), se dictó y publicó el fallo que antecede bajo el No. 132-2013.-