LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA I INTRODUCCIÓN Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de la Ciudad de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 06 de junio de 2012, con ocasión a la apelación interpuesta por los abogados DANIELE AUGUSTO COMBATTI SULBARAN y CIRO ERNESTO GONZÁLEZ FLORES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 7.617.260 y 4.753.041, inscrito en el INPREABOGADO bajo los números 110.746 y 95.949; domiciliado en la Ciudad de Maracaibo del estado Zulia, actuando como apoderados judiciales de la sociedad mercantil UNIDAD EDUCATIVA MARTIN TOVAR PONTE C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha once (11) de febrero de 1994, bajo el N° 9, Tomo 17-A; contra la decisión dictada por el JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha veinticinco (25) de mayo de 2012, en el juicio que por DESALOJO Y DAÑOS Y PERJUICIOS, siguen los ciudadanos BERNARDO BEN BLANCO JONES, CECIL BLANCO JONES, LEOPOLDO JOSÉ BLANCO JONES, y RICARDO JOSÉ BLANCO JONES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 3.118.267, 3.118.303, 3.118.287 y 3.1180290, respectivamente; contra la sociedad mercantil UNIDAD EDUCATIVA MARTIN TOVAR PONTE C.A., antes identificada. II NARRATIVA Se recibió y se le dio entrada al presente expediente ante esta Superioridad en fecha 02 de julio de 2012, de conformidad con lo establecido por el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. Con relación a lo anterior, de actas se evidencia que en fecha once (11) de julio del corriente año, la parte demandada consignó escrito argumentativo; y la parte actora en fecha 16 de julio de 2012, consignó escrito de réplica al primero; sin embargo en el procedimiento breve, específicamente en segunda instancia, el legislador no dispuso oportunidad para presentar informes, toda vez que el artículo 893 ejusdem dispone que, en segunda instancia se fijará el décimo (10°) día para dictar sentencia y en dicho término, que resulta improrrogable, sólo se admitirán las pruebas indicadas en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, dentro de la oportunidad señalada en la norma; lo que no se evidencia de los escritos antes señalados. Con relación a la decisión objeto del presente recurso de apelación, la cual tal como se expuso up supra, fue proferida por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 25 de mayo de 2012; y resolvió de la siguiente manera: “…Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. Conforme a lo antes indicado esta Juzgadora considera conducente y aunque no sea el objeto del presente proceso analizar en primer lugar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia existente primariamente sobre el bien objeto del mismo para esclarecer el presente caso y al respecto se aprecia de las actas procesales especialmente del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes por ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, en fecha 22 de Abril de 1.994, anotado bajo el Nº 12, Tomo 69, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, que en su cláusula Segunda establece lo siguiente: “De manera expresa se establece, y así lo aceptan las partes contratantes, que el lapso de duración del presente contrato es de dos (2) años contados a partir del día 16 de Mayo de año 1.994, y al vencimiento del mismo, es decir, si ninguna de las partes contratantes hubiere dado aviso por escrito de su voluntad en contrario con treinta (30) días continuos de anticipación, se considerará prorrogado por dos (2) años más”… (Omissis)”, de la cláusula antes transcrita se aprecia que la voluntad de los contratantes era mantener una relación a tiempo determinado por haber establecido una prórroga contractual, salvo notificación de las partes de la no prorroga contractual del contrato, notificación que no consta en actas por lo que vencido como fue el lapso arrendaticio, es decir, el 16 de Mayo de 1.996, el mismo se prorrogó en su única prorroga contractual hasta el 16 de Mayo de 1.998, vencida como fue la única prórroga contractual, habiendo recibido y aceptado la parte actora el pago de los cánones de arrendamiento de los meses siguientes, se produce un consentimiento tácito por su parte, en el sentido de querer seguir manteniendo el carácter de arrendadora y en cuanto a la demandada que ésta siguiera poseyendo el inmueble en calidad de arrendataria, lo que no es más que consintió que se produjera la tácita reconducción que hace que el contrato de arrendamiento naciente resulta a tiempo indeterminado, el cual conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para terminar con una relación arrendaticia bajo contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, es a través del desalojo, con fundamento en una de sus causales, por lo que siendo el contrato de arrendamiento existente entre las partes a tiempo indeterminado, la acción elegida por la parte actora para terminar con la relación arrendaticia es la establecida por la Ley. Así se Decide.- Ahora bien la parte actora fundamenta su pretensión en los literales a), d) e) y g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referidos: (…) De manera que existiendo una relación arrendaticia entre las partes, le corresponde a esta Juzgadora verificar la procedencia de la acción solicitada, al respecto la parte demandante al fundamentar su acción en las causales antes indicadas, le corresponde a esta Juzgadora analizar la configuración o existencia de cada una de ellas y al respecto en lo relativo al literal d), alegado por la parte actora por cuanto la demandada ha dispuesto o utilizado en la segunda planta, uno de los locales para permitir que directamente o a través de terceros practiquen o realicen actividades comerciales, toda vez que en ese lugar existe a todas luces un negocio de compra-venta no solo de papelería, sino de otras mercancías, es decir, una especie de quincallería bien surtida, o sea que han destinado el uso del inmueble a actividades distintas a las educativas, tal y como se evidencia de Inspección Judicial realizada en fecha 13 de marzo del 2009, por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, al respecto observa este Juzgado que la referida inspección judicial dejó constar que en el inmueble objeto de la relación arrendaticia, en el primer piso del edificio se observó un salón pequeño donde funciona una papelería, quincalla, fotocopiadora, evidenciándose en la pared del lado izquierdo dos (2) avisos que se leen: el primero: “La Iglesia Cristiana Pentecostal de la Cruz solicita jóvenes en edades comprendidas de 10 a 30 años que deseen participar en el grupo de coreografía (Solo esfuérzate y se muy valiente por que grandes cosas tiene Dios preparadas para ti… Te esperamos Dios te bendiga en Gran Manera…”, y el segundo aviso: “SE ELABORAN TODO TIPO DE DIBUJOS… Información aquí. Dios te bendiga” (hay una flecha, señalando la papelería).- Al respecto esta Juzgadora considera necesario traer a colación lo establecido en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, Volumen 1, que entre otras cosas indica cuales son los requisitos para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y al respecto indica: (…) Al respecto se aprecia de las pruebas aportadas por las partes, en especial de la Inspección Judicial realizada en fecha 13 de marzo del 2009, por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, prueba ésta que anmiculada con las pruebas evacuadas en el presente proceso, queda ratificado su contenido, por lo que es apreciada por esta Juzgadora en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se Decide.- y las testimoniales juradas rendidas en la presente causa, esta Juzgadora ha podido constatar que si bien en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, específicamente en el primer piso existe un salón pequeño donde funciona una papelería, quincalla, fotocopiadora, la existencia de este salón con tales funciones, no significa que se le haya dado un uso distinto al inmueble arrendado, es decir, conforme a la doctrina antes citada dársele un uso distinto al inmueble esta referido a que se le de al inmueble objeto del contrato de arrendamiento un uso diferente para el cual se estableció, y conforme a las inspecciones judiciales evacuadas el inmueble esta siendo utilizado para actividades educativas, la cual resulta ser la misma actividad que las partes pactaron, tal y como se desprende de la Cláusula Primera del contrato de arrendamiento suscrito, con fundamento en lo antes indicado se desprende la no configuración de la causal d) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios referida a el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Así se Establece.- Ahora bien le corresponde a esta Juzgadora constatar la configuración de la causal d) del artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, en la cual invoca el actor que se encuentra incursa la parte demandada, por cuanto efectuó reformas al inmuebles no autorizadas como fue dentro del ángulo Sureste de la superficie definida y cercada del terreno que conforma al mismo, realizó una construcción de bloques de regulares dimensiones donde aparentemente realizan actividades de laboratorio para su institución, la cual no existía allí anteriormente.- Al respecto esta Juzgadora considera necesario traer a colación lo establecido en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, Volumen 1, que entre otras cosas indica cuales con los requisitos para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y al respecto indica: (…) Al efecto observa esta Juzgadora que el actor fundamenta la presente causa en la inspección judicial realizada por el Juzgado Quinto de los Municipios, Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco en fecha en fecha 13 de marzo del 2009, inspección ésta que anmiculada con las pruebas evacuadas en el presente proceso, queda ratificado su contenido, por lo que es apreciada por esta Juzgadora en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se Decide.-; de igual forma se aprecia de las actas la inspección judicial realizada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 25 de Octubre del 2010, inspección ésta que anmiculada con las pruebas evacuadas en el presente proceso, queda ratificado su contenido, por lo que su testimonial es apreciada por esta Juzgadora en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se Decide.-, de la cual se desprende que la pavimentación con concreto asfáltico es de reciente ejecución; así mismo este Juzgado aprecia de las actas procesales en especial el Justificativo de testigo evacuado por ante la Notaria Publica Décima Primera de Maracaibo, de fecha 02 de Noviembre de 2.010, en la declaración rendida por la ciudadana ANA TERESA FLEIRES LUZARDO, que la misma indica que la demandada realizó reparaciones, mejoras, cambio piso de vinil a cerámica, y en la declaración realizada por la ciudadana MARINA RAMONA MORILLO SOTO, que la demandada cambió piso de vinil a cerámica, asfalto la parte trasera del inmueble que era de arena, construyó dos aulas en la parte trasera y una modificación en la parte de arriba un baño en cubículos, lo que prueba que la parte demandada realizó reformas al bien objeto del contrato de arrendamiento. Así queda Establecido.-; ahora bien le corresponde a este Juzgado verificar si las reformas efectuadas al inmueble fueron autorizadas por el arrendador, en el presente caso parte actora, y al efecto riela en las actas un instrumento que según el escrito de contestación a la demanda, alude la demandada prueba que el ciudadano RAMI BLANCO JONES, le autorizó a realizar reparaciones estructurales, de cableado y ampliación de la estructura del inmueble arrendado y extensión educativa, el cual riela en el folio 170, al respecto de las acta se evidencia que este instrumento fue impugnado por la parte actora, y el promovente no realizó prueba de cotejo para demostrar su autenticidad, de conformidad con lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, aunado al hecho de que promovió el reconocimiento del instrumento, por parte del ciudadano RAMI BLANCO JONES, tal acto no fue impulsado ni se llevó a efecto, en virtud de lo cual no es apreciado por esta Juzgadora dicho instrumento, en consecuencia, el mismo carece de todo valor probatorio. Así se Decide.-; de igual forma la accionada posteriormente durante la etapa probatoria alude que la autorización realizada por el ciudadano RAMI BLANCO JONES, fue verbal, tal alegato no fue demostrado en las actas, ya que si bien se desprende del Justificativo de testigo evacuado por ante la Notaria Publica Décima Primera de Maracaibo, de fecha 02 de Noviembre de 2.010, en la declaración rendida por la ciudadana MIRTHA MORILLO DE TORRES, que todo lo realizado fue autorizado por Rami, y de la declaración de la ciudadana ANA TERESA FLEIRES LUZARDO, que las reparaciones fueron con consentimiento de los dueños, tales manifestaciones no están dirigidas a demostrar que la autorización aludida por la parte demandada fue escrita o verbal, y habiendo quedado sin valor probatorio el instrumento acompañado como prueba de la autorización dada, y no siendo demostrado igualmente que la autorización fue verbal, ya que si bien en las deposiciones de la ciudadana Ana Teresa Freires Luzardo, la misma indica que le consta que al ciudadano Ricardo Blanco Jonez, se le notifico y autorizo la construcción de una nueva aula, no es menos cierto que según los dichos de la demandada quien autorizó a realizar reparaciones estructurales, de cableado y ampliación de la estructura del inmueble arrendado y extensión educativa, fue el ciudadano RAMI BLANCO JONES, lo que hace ver que las pruebas promovidas y evacuadas se contradicen entre si por cuanto no corroboran la persona que supuestamente los autorizó a realizar tales actuaciones, de manera que habiendo quedado demostrado la realización de reparaciones estructurales y ampliación de la estructura del inmueble arrendado, sin la debida autorización del demandante, con fundamento en lo antes indicado se desprende la configuración de la causal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios referida a que el arrendatario haya efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. Así se Establece.- Así mismo le corresponde a esta Juzgadora constatar la configuración de la causal g) del artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, en la cual invoca el actor que se encuentra incursa la parte demandada, por cuanto la demandada permitió en forma permanente, directa y voluntaria que otra institución educativa también privada de nombre “INSTITUTO UNIVERSITARIO PEDAGOGICO “MONSEÑOR RAFAEL ARIAS BLANCO”, cuya rectoría se ubica en la ciudad de Caracas, pero cuya institución viene allí realizando abierta, dolosa e ilegalmente actividades pedagógicas, sin su autorización.- Al respecto esta Juzgadora considera necesario traer a colación lo establecido en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, Volumen 1, que entre otras cosas indica cuales son los requisitos para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y al respecto indica: (…) Observa esta Juzgadora de la Inspección Judicial realizada en fecha 13 de marzo del 2009, por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, inspección ésta que anmiculada con las pruebas evacuadas en el presente proceso, queda ratificado su contenido, por lo que es apreciada por esta Juzgadora en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se Decide.-, que en la misma se dejó constar que en la fachada del inmueble se evidencia un aviso que a la izquierda se lee: “U.E Martín Tovar. Inscrito en el M.E.C.D”, y a su derecha se lee: “Instituto Universitario Pedagógico Monseñor Arias Blanco, Asociado a la Universidad Pedagógica Experimental Libertador”; y en su centro se lee: “Edificio Mina 9B-69; igualmente deja expresa constancia que el inmueble donde se encuentra constituido corresponde a edificio de dos plantas, donde funciona la U.E Martín Tovar y el Instituto Universitario Pedagógico Monseñor Arias Blanco y que la notificada ciudadana LUCRECIA BOSCAN DE VILCHEZ manifestó que el arrendatario del inmueble es la Unidad Educativa Martín Tovar Ponte, y que existe un convenio temporal entre las autoridades de Unidad Educativa Martín Tovar Ponte y el Instituto Universitario Pedagógico Monseñor Arias Blanco; del mismo modo se aprecia de la inspección judicial realizada por el Juzgado Octavo de Los de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 25 de Octubre del 2010, inspección ésta que anmiculada con las pruebas evacuadas en el presente proceso, queda ratificado su contenido, por lo que es apreciada por esta Juzgadora en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se Decide.-, en especial de las fotografías consignadas al efecto de la ilustración de la inspección evacuada que se observa una fotografía donde aparecen en la fachada del inmueble un aviso que a la izquierda se lee: “U.E Martín Tovar. Inscrito en el M.E.C.D”, y a su derecha se lee: “Instituto Universitario Pedagógico Monseñor Arias Blanco, Asociado a la Universidad Pedagógica Experimental Libertador”; del mismo modo el demandado en su escrito de contestación de demanda indica que en ningún momento ha efectuado traspaso ni subarrendado los locales que componen el inmueble arrendado, por cuanto lo cierto, es que con la autorización se le permitió ampliar el nivel educativo de la educación primaria a la educación Universitaria Pedagógica “Instituto Universitario Pedagógico Monseñor Arias Blanco”, es decir, la creación de una nueva configuración del nombre del Instituto, bajo la dirección y administración de la arrendataria o sea su persona; primeramente de las pruebas se desprende que en el inmueble arrendado se encuentran funcionando la U.E Martín Tovar y el Instituto Universitario Pedagógico Monseñor Arias Blanco. Así queda Establecido.-; ahora bien le corresponde a este Juzgado verificar si el funcionamiento de los mismos fue autorizado por el arrendador, en el presente caso parte actora, y al efecto riela en las acta un instrumento que según el escrito de contestación a la demanda, alude la demandada prueba que el ciudadano RAMI BLANCO JONES, le autorizó a realizar la extensión educativa, el cual riela en el folio 170, al respecto de las acta se evidencia que este instrumento fue impugnado por la parte actora, y el promovente no realizó prueba de cotejo para demostrar su autenticidad, de conformidad con lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, aunado al hecho de que promovió el reconocimiento del instrumento, por parte del ciudadano RAMI BLANCO JONES, tal acto no fue impulsado ni se llevó a efecto, en virtud de lo cual no es apreciado por esta Juzgadora dicho instrumento, en consecuencia, el mismo carece de todo valor probatorio. Así se Decide.-; ahora bien la demandada alude que el Instituto Universitario Pedagógico Monseñor Arias Blanco, es una extensión educativa de la U.E Martín Tovar, pero de las actas no se desprende prueba alguna de tal alegato, por lo que se considera que son dos instituciones educativas diferente independiente una de la otra, ya que no riela acta alguna donde se desprende la creación de una nueva configuración del nombre del Instituto sino por el contrario, en la fachada del inmueble se aprecian las dos vayas con nombres distintos, una con la U.E Martín Tovar y la otra con el nombre de Instituto Universitario Pedagógico Monseñor Arias Blanco, y al respecto del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se desprenda que el mismo fue suscrito entre los ciudadanos BERNARDO BLANCO, CECIL BLANCO, LEOPOLDO BLANCO, RICARDO BLANCO y RAMI BLANCO, en su condición de arrendadores y la Unidad Educativa MARTIN TOVAR PONTE, C.A. en su condición de arrendataria, por lo que en el contrato no se hace mención del INSTITUTO UNIVERSITARIO PEDAGÓGICO MONSEÑOR ARIAS BLANCO, de lo que se desprende que el mismo se encuentra en el inmueble, en calidad de sub-arrendamiento, el cual conforme a las probanzas no fue autorizado por el demandante, lo que hace consecuencialmente que quedo demostrado la existencia de un sub-arrendamiento no autorizado por el demandante, con fundamento en lo antes indicado se desprende la configuración de la causal g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios referida a que el arrendatario haya sub-arrendado el inmueble sin autorización por el arrendador. Así se Establece.- De manera que conforme a lo antes indicado y en aplicación a las disposiciones antes transcritas, se desprende de las actas procesales que la parte actora logró demostrar que la demandada se encuentra incursa en las causales e) y g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referidas a que el arrendatario haya efectuado reformas no autorizadas por el arrendador y a que el arrendatario haya sub-arrendado el inmueble sin autorización por el arrendador, y no habiendo la parte demandada logrado desvirtuar los alegatos de la actora, como lo es el demostrar haber efectuado las reformas con autorización y haber tenido autorización para la ampliación del nivel educativo, causales en las que alega el actor estar incursa, es por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede en derecho la pretensión incoada con fundamento en los literales e) y g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se Decide.- Del mismo modo los accionante reclaman la cancelación de la indemnización por Daños y Perjuicios, estimada en la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL CIEN BOLIVARES CON OCHENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 147.100,83), derivado de la depreciación de la estructura física del inmueble por daños apreciables al mismo.- Al respecto esta Juzgadora trae a colación lo establecido los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil que establece: (…) Así como también el artículo 1.354 del Código Civil, que a letra dicen: (…) Disposición ésta que la doctrina ha interpretado de la siguiente forma: Prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuasión o convencimiento que debe producir en el juez llamado a resolver lo planteado y discutido en el juicio. Para el Derecho Procesal, la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico, mediante las formas determinadas por la Ley. En consecuencia y revisadas como han sido las actas procesales que conforman la presente litis, se evidencia que la parte actora en ningún momento logró demostrar que la parte accionada le haya ocasionado daños y Perjuicios, que generaran la cancelación de la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL CIEN BOLIVARES CON OCHENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 147.100,83), derivado de la depreciación de la estructura física del inmueble por daños apreciables al mismo, de manera que no habiendo la parte actora promovido ningún medio de prueba que lograra demostrar la reclamación de daños y perjuicios, es razón por la que no debe proceder este pedimento. Así se Decide.- DISPOSITIVO DEL FALLO. Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por el ciudadano EDUARDO SANDREA ROO, en su carácter de representante legal de los ciudadanos BERNARDO BLANCO JONES, CECIL BLANCO JONES, LEOPOLDO BLANCO JONES y RICARDO BLANCO JONES, contra la Sociedad mercantil UNIDAD EDUCATIVA MARTIN TOVAR PONTE C.A, identificados en actas por DESALOJO, en consecuencia se condena al demandado a: Entregar el bien inmueble constituido por un Edificio denominado “MINA”, identificado con el No,.9B-69 de la nomenclatura de este Municipio, ubicado en la Calle 85, también conocida como Calle Falcón, entre las Avenidas 9 y 9-B, de la hoy Parroquia Bolívar en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, Dicho edificio consta de tres (3) plantas discriminada así: PLANTA BAJA: mide treinta y cuatro metros con veinticinco centímetros (34,25 Mts) por ocho metros con cinco centímetros (8,05 Mts); contiene tres (3) oficinas, una oficina con closet y dos (2) baños y una (1) oficina con closet; y dos baños en pasillo; PRIMER PISO: mide treinta y cuatro metros con cinco centímetros (34,05Mts) por ocho metros con cinco centímetros (8,05 Mts); contiene dos (2) oficinas, y tres baños en pasillo; SEGUNDO PISO: mide veinticinco metros con setenta centímetros (20,70Mts) contiene ocho metros con cinco centímetros (8,05 Mts), contiene cuatro oficinas, dos (2) oficinas con closet y un (1) baño en pasillo. El edificio “MINA” esta constituido de concreto armado, conforme a las técnicas y especificaciones de la construcción e Ingeniería actual; techos de platabanda, piso de granito, paredes de bloque de arcilla y frizadas; sus instalaciones de electricidad, aguas negras y blancas, teléfono y sistema contra incendio están totalmente embutidas en piso, losas y paredes; y las ventanas son de vidrio y aluminio del tipo de romanilla, totalmente desocupado de personas y cosas y solvente completamente en el pago de los servicios públicos. Así Decide.- Así mismo no hay condenatoria en costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…” III EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA El abogado EDUARDO SANDREA ROO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°1.055.615, e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N°18.747, domiciliado en Ciudad Ojeda Municipio Lagunillas del estado Zulia, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó libelo de demanda; en el cual expuso los siguientes hechos: • Que los hermanos BERNARDO BEN, CECIL, LEOPOLDO Y RICARDO BLANCO JONES, antes identificados; son únicos y exclusivos propietarios proindivisos de un inmueble junto con su hermano de nombre RAMI BLANCO JONES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.118.302; ubicado en la Calle 85 (antes Falcón), número 9B-69, hoy Parroquia Bolívar de esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia. • Que esa edificación está fomentada sobre una extensión de terreno propio que presenta una forma poligonal con superficie total de Un Mil Quinientos Setenta y Cinco metros cuadrados con Treinta y Cinco Centímetros Cuadrados (1.575,35 Mts2). • Que según documento autenticado ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo en fecha 22 de abril de 1994, anotado bajo el número 12, Tomo 69; lo hermanos antes referidos celebraron un Contrato de Arrendamiento con la UNIDAD EDUCATIVA MARTÍN TOVAR PONTE, C.A. • Que de acuerdo al contenido de la Cláusula Segunda, el contrato de arrendamiento comenzó a regir el día dieciséis (16) de mayo de 1994; y su término fijo y natural fue a los dos (2) años; es decir, el día dieciséis (16) de mayo de 1996; pero como ninguna de las partes avisó a la otra al vencimiento de ese primer lapso con treinta (30) días continuos de anticipación; se consideró lógicamente prorrogado entre las partes, por una sola vez y por dos (2) años más; habiéndose finalizado para el día dieciséis (16) de mayo de 1998. • Que a partir de la fecha de vencimiento del contrato LA ARRENDATARIA, ha quedado o se ha mantenido ocupando el inmueble, por lo que desde el día 16 de mayo de 1998, hasta la fecha actual; el contrato de arrendamiento ha continuado o se ha mantenido bajo el figura jurídica de un contrato a tiempo indeterminado, debido a la tácita reconducción. • Que aun cuando LA ARRENDATARIA ha venido pagando o cancelados a LOS ARRENDADORES, lo cánones mensuales desde esa fecha hasta hoy, el canon mensual actual desde hace varios años es de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.F.4.000,00); el cual se ha mantenido sin aumento o alteración alguna. • Que LA ARRENDATARIA gradualmente ha incumplido garrafalmente de una u otra forma, con las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento que las partes tienen celebrado. • Que LA ARRENDATARIA por lo que respecta a la cláusula quinta, ha incumplido con su contenido, por cuanto no podía realizar sin el consentimiento previo y escrito de sus propietarios, reformas, mejoras o bienhechurías; sin embargo en el ángulo Sureste de la superficie definitiva y cercado del terreno que conforma al mismo, realizó una construcción de bloques de regulares dimensiones donde aparentemente realizan actividades de laboratorio para su institución, la cual no existía allí anteriormente. • Que LA ARRENDATARIA ha causado daños considerables, que no son producto del uso normal, sino a la irresponsabilidad demostrada y puesta de manifiesto por LA ARRENDATARIA, al no cuidar de dar simple y adecuado mantenimiento al mismo, o haber efectuado las reparaciones que en cada caso específico han debido hacerse o realizarse, ya que recibieron esa edificación en condiciones óptimas para su funcionamiento. • Que existen deterioros considerables en pisos, techos, puertas, ventanas paredes; es decir, en varias instalaciones que forman parte de ese inmueble, y que son extremadamente notorios, muy especialmente en accesorios y piezas sanitarias, todo lo cual se ha desvalorizado considerablemente el inmueble en menoscabo del mismo. • Que LA ARRENDATARIA según la cláusula sexta, celebró un contrato INTUITE PERSONAE, en consecuencia no podrá cederlo, ni traspasarlo en forma alguna, total ni parcialmente, bajo pena de nulidad, sin haber obtenido previamente la autorización expresa. • Que LA ARRENDATARIA, permitió que otra institución educativa privada, de nombre INSTITUTO PEDAGÓGICO MONSEÑOR RAFAEL ARIAL BLANCO, realice en el mismo inmueble actividades pedagógicas; sin autorización para hacerlo por parte de los ARRENDADORES, • Que los actores están actualmente necesitando como músicos de profesión, una oficina amplia, y adecuada para impartir enseñanza musical a niños y personas en general; y que cuentan legalmente con equipos de grabación con el fin de establecer un estudio relacionado con esa actividad; a los fines de evitar seguir pagando alquiler; tienen la intención de recuperar totalmente la edificación. • Que demanda por desalojo del inmueble a la sociedad mercantil UNIDAD EDUCATIVA MARTIN TOVAR PONTE C.A.; para que le entregue totalmente desocupado el inmueble arrendado. • Que demanda los daños y perjuicios por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL CIEN BOLÍVARES CON OCHENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs.F.147.100,83); por la depreciación de la estructura física del inmueble. • Que demanda las costas del proceso. Se evidencia de las actas que conforman el presente expediente, que corre inserto escrito de contestación de la demanda, presentado por el abogado en ejercicio DANIELE AUGUSTO COMBATTI SULBARAN, en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil UNIDAD EDUCATIVA MARTIN TOVAR PONTE C.A, ambos anteriormente identificados, mediante el cual expuso lo siguiente: • Que niega rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de su representada, por no ser cierto los hechos narrados en la misma y consecuencialmente improcedente el derecho alegado. • Que niega que es cierto que su representada haya cambiado el uso y destino para el cual fue arrendado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento por el cual surge esta demanda, ya que si bien es cierto que su representada habilitó una de las plantas para las actividades a mejorar la actividad Educativa debido a que dicho local solamente fue usado para la venta de útiles de papelerías y fotocopiados, todo con la finalidad de evitar que los alumnos no se ausenten de la Unidad Educativa a realizar las compras de objetos de necesidad inmediata para la actividad Educativa, para estos momentos esta área se encuentra funcionando como salón de clases debido al crecimiento de la matrícula escolar. • Que niega, rechaza y contradice que su representada haya realizado mejoras o bienhechurias en el inmueble arrendado sin el consentimiento de los arrendadores por cuanto fueron autorizadas a realizar reparaciones de estructura y cableados por el copropietario y arrendador del inmueble RAMI BLANCO JONES, de fecha 17 de agosto de 2001, quien estaba a su vez autorizados por los demás arrendadores y copropietarios. • Que niega, rechaza y contradice que su representada haya violado el contenido de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento ya que no se ha efectuado ningún traspaso ni sub-arrendado los locales que componen el inmueble arrendado. • Que lo que si es cierto, es que con la autorización ya mencionada, se le permitió a su representada ampliar el nivel educativo de la educación primaria a la educación Universitaria Pedagógica “Instituto Universitario Pedagógico Monseñor Arias Blanco”, la creación de una nueva configuración del nombre del instituto y siguiendo las reglas quedó configurado con el nombre de la mencionada, todo bajo la dirección y administración de la arrendataria es decir su representada. • Que niega, rechaza y contradice que su representada haya causado al inmueble arrendado deterioro distinto a aquellos productos de uso normal de la cosa tal como quedo demostrado con la inspección judicial realizada por el Juzgado Octavo de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la circunscripción Judicial del estado Zulia. • Que es jurídicamente improcedente el alegato de la actora referido a la acción subsidiaria por Daños y Perjuicios la cual fue estimada por la cantidad de Ciento Cuarenta y Siete Mil Bolívares con Ochenta y Tres Céntimos (Bs. 147.100,83) en base a la aplicación del artículo 1.167 del Código Civil manifestando que dicho artículo es aplicado por analogía, por cuanto se presenta una demanda por desalojo, la cual es una acción autónoma contenida en la ley de arrendamiento Inmobiliario. • Que solicita se declare sin lugar la demanda Trabada como quedó la litis, la parte demandada, representada por el abogado DANIELE AUGUSTO COMBATTI SULBARAN, antes identificado; promovió los siguientes medios de pruebas: 1. Merito favorable de las actas procesales que arrojan a favor de su representada, invocando la teoría de la comunidad de la prueba. 2. Original en dos (02) folios útiles, la aprobación y aceptación de las ampliaciones educativas de las ejecuciones de obra y reparación de la edificación hecha por los arrendatarios a su representada. 3. Original constante en cuatro (04) folios útiles emanados de Instituto Autónomo de los Bomberos del Municipio Maracaibo del estado Zulia, donde se determina las condiciones del funcionalidad en que se encuentra la edificación en donde funcionan la Unidad Educativo Martin Tovar Ponte, correspondiente a los años 2005, 2006, 2009, 2010. Y solicitó prueba de informes para verificar su autenticidad 4. Permiso de buen funcionamiento emanado del Poder Popular para la Salud a través de la Secretaria de Salud del Ejecutivo del estado Zulia de los locales que componen el inmueble donde funciona Unidad Educativo Martin Tovar Ponte, el cual consta de tres (03) folios correspondientes a los años 2005-2006, 2006-2007 y 2008-2009. Igualmente promovió los informes correspondientes. 5. Inspección Judicial realiza por Juzgado Octavo de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la circunscripción Judicial del estado Zulia, la cual consta de veintinueve (29) folios útiles y sus carátulas. 6. Justificativo de testigo evacuado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, de fecha 02 de noviembre del 2010 contentivo de seis (06) folios útiles. 7. Registro de Control y Evaluación de estudios y coordinación de planteles privados, emanado del Poder Popular para la Educación, que componen nomina del personal directivo y docente, constante de dos (02) folios útiles. Solicitó prueba de informes para verificar su autenticidad. 8. Misiva enviada por la Secretaria del consejo directivo ciudadana Virginia Morakis S, en donde se le informa la por el consejo directiva N°190, de fecha 12/12/1995 al ciudadano profesor José Vilchez, se le ha designado coordinador de la oficina del programa de profesionalización de Maracaibo a partir del 11 de enero de 1996, contenido de un (01) folio útil. Así prueba de informes por el 433 del Código de Procedimiento Civil. 9. Misiva enviada por la administradora Lic. Ana Lizardo, del Instituto Universitario Pedagógico “Monseñor Rafael Areas Blanco”, contentiva de un (01) folio útil. Prueba de informes por el 433 del Código de Procedimiento Civil. 10. Prueba testimonial jurada de las ciudadanas MIRTA MORILLO DE TORRES, ANA TERESA FLEIRES LUZARDO Y MARINA RAMONA MORILLO SOTO, para que ratifiquen el justificativo de testigos antes promovidos; así como la testimonial jurada de los ciudadanos EULISES JOSÉ RAMOS, MIRTA MORILLO, ANATERESA FREIRES LUZARDO, CONSUELO ELLENA HERRERA COLINA Y MARINA RAMONA MORILLO SOTO; todos domiciliados en la ciudad de Maracaibo. 11. Inspección Judicial con el objeto de determinar el estado como se encuentra el inmueble antes descrito tanto en sus áreas externas como internas, dejar constancia si en las instalaciones internas del edificio donde se practica la inspección existen otra actividad comercial distinta a la educación con lo referente a lo expuesto en el libelo de la demanda. 12. Informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, referidas con las promociones de los literales b, c, f, g y h. Igualmente de actas se evidencia que, el abogado EDUARDO SANDREA ROO, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante ciudadanos BERNARDO BEN BLANCO JONES, CECIL BLANCO JONES, LEOPOLDO JOSÉ BLANCO JONES, Y RICARDO BLANCO JONES, todos plenamente identificados, promovió los siguientes medios de pruebas: 1. Ratificó los Recaudos o anexos que bajo las letras “A” “B” “C” “D” y “F” acompañó con el libelo de la demanda; estos son: a) Anexo A: Referido al Poder que le fue conferido por los demandantes al abogado EDUARDO SANDREA ROO antes identificado. b) Anexo B: Documentación completa y en forma de legajo referidos a la propiedad y posesión legítima de los demandantes sobre la superficie total del terreno. c) Anexo C: Contrato de arrendamiento celebrado por ambas partes. d) Anexo D: Inspección Judicial realizada por el Juzgado Quinto de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia e) Anexo E: Informe del práctico designado por el Juzgado Quinto de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, para realizar la inspección. f) Anexo F: Notificación Judicial practicada por el Juzgado Noveno de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. 2. Testimonial de los ciudadanos, JOSÉ DE LOS SANTOS MATOS VILLEGAS, GUILLERMO HERNÁNDEZ ALVAREZ, y CIRO ÁNGEL VILLALOBOS OSORIO; venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 3.352.639, 2.880.296 y 12.871.115; domiciliados en Maracaibo, estado Zulia.- Se observa de las actas procesales, que la controversia surge en razón a de la celebración de un contrato de arrendamiento, celebrado por ambas partes, toda vez que este hecho fue reconocido por la parte demandada, controversia que fue resuelta mediante sentencia definitiva, proferida por el Juzgado Décimo de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial el estado Zulia, que declaró parcialmente con lugar la demanda, por DESALOJO Y DAÑOS Y PERJUICIOS. Delimitada como fue la presente controversia, pasa este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a resolver el recurso de apelación formulado por los representantes judiciales de la parte demandada, para lo cual en el próximo capítulo de este fallo, se analizarán los medios de pruebas promovidos, adminiculándolos con los hechos planteados, y fundamentándose en las normas del derecho positivo vigente a fin de resolver el conflicto formulado a través de este juicio. IV MOTIVOS PARA DECIDIR Resulta evidente que la presente causa se contrae a un juicio de desalojo incoado por los ciudadanos BERNARDO BEN BLANCO JONES, CECIL BLANCO JONES, LEOPOLDO JOSÉ BLANCO JONES, y RICARDO JOSÉ BLANCO JONES; todos identificados, a tenor de lo establecido en los literales d), e) y g) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto, y así lo reclama la actora, por el incumplimiento de las cláusulas del contrato, específicamente por haber cambiado el uso y destino del inmueble arrendado sin previo consentimiento, por el deterioro mayor proveniente del mal uso del inmueble y por haber cedido el contrato de arrendamiento sin el consentimiento requerido para ello. Así mismo, y en base a los supuestos daños ocasionados al inmueble, reclamó la acción de daños y perjuicios, con fundamento al artículo 1.167 del Código Civil; en concordancia con el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, admitió tácitamente el demandado de autos entre otros aspectos, haber celebrado con los accionante un contrato de arrendamiento; toda vez que reconoció que hace uso del inmueble, sin embargo negó los hechos alegados por la parte actora y solicitó además que se declarara sin lugar la demanda e improcedente los daños y perjuicios exigidos por su contraria. En este sentido, dispone el Código Civil: “…Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas. Artículo 1.592: El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…” Consagra el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. (…) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. En atención a lo anterior, el arrendamiento es un contrato por el cual, una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra, un bien mueble o inmueble por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener en contraprestación, un precio o canon previamente estipulado; consistiendo por ende las obligaciones del arrendatario, servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia conforme al uso determinado en el contrato, o, a falta de estipulación, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias, así como también, pagar la pensión en los términos convenidos. No obstante, alegó la actora que una vez finalizado el contrato en fecha 16 de mayo de 1998, dejó a la arrendataria en posesión del inmueble, recibiéndole los cánones de arrendamiento en forma mensual; por lo que a su decir operó la tácita reconducción y el contrato se convirtió a tiempo indeterminado; en ese sentido el procesalista Henríquez La Roche, en su obra Arrendamientos Inmobiliarios, Caracas 2008, pág. 77,79, manifiesta respecto de la tácita reconducción lo siguiente: “…Su fundamento reside en un doble aspecto: de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble; de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo despide. (…) …Para que haya ese efecto de convertir un contrato a tiempo determinado en indeterminado, es necesario que la condición “tácita” se dé, o sea, que el arrendatario continúe poseyendo el inmueble y que el arrendador lo haya dejado en esa posesión, sin iniciativa alguna de ponerlo en mora para entregarlo…” Frente a lo anterior, nada refirió la parte demandada, por lo que se entiende que, ambas partes convienen en que vencido el contrato, la arrendataria, hoy parte demandada, permaneció en el inmueble; y al respecto, los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, establecen: “…Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. (…) Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado…” De allí que, la tácita reconducción consiste en la renovación del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 antes citado y analizado; de modo que, en el contrato a plazo o término prefijado, al vencimiento de la prórroga legal, si el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador, el arrendamiento se presume renovado. Entonces, el anterior contrato desaparece en cuanto al tiempo, no obstante, el nuevo contrato que surge es sólo y es esta su novedad, en relación al tiempo que ahora es indeterminado, pues en lo demás sigue igual, máxime si la relación en tal caso debió haberse establecido de manera escrita, que son las mismas partes, el mismo inmueble, y el canon inclusive pudiera sufrir algunas modificaciones por la fuerza el acto regulatorio, o en su defecto, según lo acordado por las partes cuando el inmueble no está sujeto a regulación y de encontrarse exento de la ésta, se aplicaría lo dispuesto en el artículo 14 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora, establecidos los aspectos doctrinarios y legales anteriores; este Superior Jerárquico pasa a analizar las pruebas promovidas por las partes, a los efectos de verificar cuales de los hechos fundamentos de su pretensión fueron demostrados; o cuales de aquellas lograron desvirtuar lo alegado por su respectiva contraparte; para lo cual se dan por reproducidos los medios de pruebas especificados en el tercer capítulo de este fallo, aun cuando se detallarán cada uno de ellos en el análisis próximo, todo a los fines de dar cumplimiento a lo previsto en artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. La parte actora, ratificó las documentales acompañados junto al libelo de demanda; empero en actas consta, en primer lugar por copia simple de Poder que le fue conferido por los demandantes BERNARDO BEN BLANCO JONES, CECIL BLANCO JONES, LEOPOLDO JOSÉ BLANCO JONES, y RICARDO JOSÉ BLANCO JONES; al abogado EDUARDO SANDREA ROO, todos identificados; y como quiera que la promoción se realizó en copias simples de los referidos instrumentos, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Del instrumento referido, se evidencia la representación que ejerce el abogado y el carácter con el que actúa en juicio; sin embargo ese hecho no está discutido en la causa, ni forma parte del thema decidemdum. Promovido instrumento, marcado con letra B; corre inserto a las actas procesales, copia simple del documento protocolizado en fecha 28 de agosto de 1989, ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el número 33, Protocolo 1°, Tomo 18; contentivo de la compra venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento y de la presente acción; el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, el derecho de propiedad que se deriva del anterior instrumento, no es discutido en la presente causa. Marcado con letra C, copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado por ambas partes; el cual se valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil. En ese sentido se observa que, la parte demandada reconoció tácitamente ocupar el inmueble en calidad de arrendataria; por lo que este tema tampoco forma parte de la discusión principal, por ser un hecho reconocido. Inspección Judicial, marcada con letra “D”, realizada por el Juzgado Quinto de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia; la cual fue promovida para dejar constancia de lo siguiente: PRIMERO: Determinar las condiciones físicas en que se encuentra esa edificación, así como sus condiciones de habitabilidad; y asimismo situaciones dañosas en su estructura. SEGUNDO: De las personas que lo ocupan y con qué carácter lo hacen. TERCERO: De cualquier otro particular del cual interese dejar constancia al momento del traslado y constitución del Tribunal al sitio indicado. Así las cosas, en fecha trece (13) de marzo de 2009, se practicó la inspección solicitada; y según la cual se dejó constancia del extracto a continuación se transcribe: “…que la fachada del lugar donde se encuentra constituido se evidencia un aviso que a la izquierda se lee: “U.E Martín Tovar. Inscrito en el M.E.C.D”, y a su derecha se lee: “Instituto Universitario Pedagógico Monseñor Rafael Arias Blanco. Asociado a la Universidad Pedagógica Experimental Libertador”; y en su centro se lee: “Edificio Mina 9B-69. Igualmente se deja constancia que el inmueble donde se encuentra constituido corresponde a un edificio de dos plantas, donde funcionan la U.E Martín Tovar y el Instituto Universitario Pedagógico Monseñor Rafael Arias Blanco, con pisos de caico en su entrada y en el interior del primer y segundo piso, y sus pisos son de cemento. El Tribunal deja expresa constancia que previo recorrido del inmueble a simple vista se observa que la edificación es de vieja data y se encuentra en buenas condiciones de uso de acuerdo a la actividad que se realiza. Observándose que las paredes se encuentran en regular estado y sus techos son de cielo raso, con algunas laminas (sic) faltantes, y en forma parcial desconchado el piso. En relación al particular segundo: El Tribunal deha expresa constancia que según manifestaciones de la notificada, ciudadana LUCRECIA BOSCAN DE VILCHEZ, antes identificada, el arrendatario del inmueble propiedad de los hermanos Blancos, es la Unidad Educativa Martín Tovar Ponte, y que existe un convenio temporal entre las autoridades de Unidad Educativa Martín Tovar Ponte y el Instituto Universitario Pedagógico Monseñor Rafael Arias Blanco. En cuanto al tercer particular previa solicitud del apoderado judicial de los solicitantes, y previo recorrido al inmueble el tribunal se constituyo (sic) en el primer piso del edificio y observó un salón pequeño donde funciona una papelería, quincalla, fotocopiadora, evidenciándose en la pared del lado izquierdo dos (2) avisos que se leen: el primero: “La Iglesia Cristiana Pentecostal de la Cruz solicita jóvenes en edades comprendidas de 10 a 30 años que deseen participar en el grupo de coreografía (Solo esfuerzate (sic) y se muy valiente porque grandes cosas tiene Dios preparadas para ti… Te esperamos Dios te bendiga en Gran Manera…” y el segundo aviso: “SE ELABORAN TODO TIPO DE DIBUJOS…Información aquí. Dios te bendiga” (hay una flecha, señalando la papelería). Así mismo el Tribunal previa solicitud de parte, se traslado (sic) al patio del edificio observándose un cafetín o cantina y varios salones…” En relación a lo anterior, debe señalarse que el autor RENGEL ROMBERG ARÍSTIDES, en su obra TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL, Tomo IV (pág.440 y ss) ha dejado sentado que la inspección extra litem, es una prueba legal, cuyo mérito está obligado analizar en la sentencia y no requiere la citación de la parte a la cual pueda oponerse en el futuro, por lo que es jurisprudencia pacífica y reiterada que, la inspección judicial evacuada extra litem no requiere ser ratificada en futuro juicio para surta su valor probatorio, por la inmediación que se da cuando el juez aprecia de visu las circunstancias de una situación de hecho. Y cuyo mérito debe valorar el juez conforme a la soberanía de apreciación que le otorga el artículo 1.430 del Código Civil en concordancia con la disposición contenida en los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil. De allí pues que, este tribunal aprecia en todo su valor probatorio las inspecciones mencionadas. Promovió la actora, como marcado E, Informe del práctico designado por el Juzgado Quinto de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia; no obstante de la inspección se evidencia que el Juzgado una vez constituido para practicar la inspección expuso “…Seguidamente el Tribunal procedió a designar al ciudadano FERNANDO MORALES A., venezolano, mayor de edad, ingeniero industrial, titular de la cédula de identidad N° 11.319.610 como práctico fotógrafo, quien aceptó el cargo recaído en su persona y prestó juramento de Ley de la siguiente términos: ¿ciudadano FERNANDO MORALES, jura usted cumplir con los deberes y derechos inherentes al cargo recaído en su persona?, a lo cual respondió: “Si lo juro”…” Lo anterior significa que, el informe presentado por el ciudadano FERNANDO MORALES AGUILAR, antes identificado, forma parte integral de la inspección antes valorada; empero su designación fue como práctico fotógrafo, razón por la cual la exposición sobre sus apreciaciones particulares, resultan impertinentes; y atenta contra el principio de inmediación que es únicamente atinente al Juez. En lo que respecta al anexo “F”, contentiva de la Notificación Judicial practicada por el Juzgado Noveno de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia; mediante la cual la parte actora, manifiesta a la demandada, UNIDAD EDUCATIVA “MARTÍN TOVAR PONTE” C.A.; su voluntad de vender el inmueble en su totalidad y las condiciones, todo según el derecho de preferencia que le asiste a la arrendataria; documento que se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Si embargo, el hecho antes demostrado, esto es, que los arrendadores hicieron propuesta de venta a la arrendataria, no constituye un hecho determinante en la presente causa; toda vez que el tema discutido en el presente juicio es sobre la supuesta existencia de cambios en el uso y destino para el cual se dio en arrendamiento el inmueble; y los supuestos daños y deterioros ocasionados a éste. ASÍ SE OBSERVA. Finalmente, corre inserto a los folios doscientos cincuenta y cinco (255) al doscientos sesenta y cuatro (264), ambos inclusive, la evacuación de la prueba testimonial de los ciudadanos JOSÉ DE LOS SANTOS MATOS VILLEGAS, GUILLERMO SEGUNDO HERNÁNDEZ ALVAREZ, y CIRO ÁNGEL VILLALOBOS OSORIO; antes identificados; la cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil; y en ese sentido de las deposiciones se evidencia que los testigos admitieron tener relaciones laborales y comerciales con la parte actora; e incluso existió con el primero de ellos una relación de dependencia laboral; razón por la cual se desechan las testimoniales rendidas. ASÍ SE ESTABLECE.- Así pues, que con los anteriores medios de pruebas; quedó demostrado que realmente, en el inmueble objeto del contrato funciona otro instituto o persona jurídica, distinta a la arrendataria, esto es el Instituto Universitario Pedagógico Monseñor Rafael Arias Blanco; aun cuan ésta igualmente funcione en ese inmueble; que ciertamente, existe un espacio destinado a la venta de bienes muebles, como papelería, quincalla, fotocopiadora; entre otros; y tal como fue establecido en la inspección judicial antes valorada, el inmueble se encuentra “en regular estado y sus techos son de cielo raso, con algunas laminas (sic) faltantes, y en forma parcial desconchado el piso”. No obstante a lo anterior, debe continuarse con el análisis de los medios de pruebas promovidos en esta causa, a los fines de esclarecer y lograr delimitar los hechos realmente demostrados en el transcurso del proceso y que en todo caso constituirán la verdad procesal. Así pues se pasa al análisis de los medios probatorios que la parte demandada promovió en la presente causa. En primer lugar, invocó el mérito favorable de las actas procesales que arrojan a favor de su representada, y la teoría de la comunidad de la prueba; sin embargo tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces de crear o no convicción o indicios de la verdad al rector del proceso. Promovió en original en dos (02) folios útiles, la supuesta aprobación y aceptación de las ampliaciones educativas de las ejecuciones de obra y reparación de la edificación hecha por los arrendatarios a su representada; sin embargo de actas se evidencia que el instrumento contiene una comunicación privada, en la cual se solicita la autorización para realizar las referidas reparaciones y ampliación de los servicios educativos; la cual está suscrita por el Ingeniero Rodolfo Bermúdez, con sello en tinta azul; e igualmente se observa una segunda firma ilegible al pie de la comunicación; sin que se haya manifestado la conformidad con lo solicitado. Ahora bien, siendo que la anterior promoción constituye un instrumento privado, que no goza de presunción de veracidad desde su formación, ello en virtud de la falta de intervención del funcionario público que le imprima fe pública, por el contrario, el instrumento privado carece de eficacia probatoria hasta tanto no se produzca su reconocimiento, lo que implica que la eficacia probatoria del instrumento privado no se obtiene desde su nacimiento sino como consecuencia de un acto posterior. Si embargo entendiendo que el reconocimiento es el elemento que otorga eficacia probatoria al instrumento privado, mediante el cual, se reconoce la paternidad del mismo, su autoría, que de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil, recae sobre la firma del instrumento, pues es este el elemento identificador de la persona de quien emana o quien se obliga mediante el instrumento privado, salvo algunos casos particulares, en materia de instrumentos privados el valor se adquirirá en la medida que se obtenga el reconocimiento del instrumento, sin lo cual, carecerá de eficacia probatoria. Al respecto se observa que la demandada promovente del instrumento, no señala expresamente a quien pertenece la segunda firma que aparece en la comunicación privada; y se limita a solicitar la presencia del ciudadano RAMI BLANCO JONEZ, alegando que era el autorizado para la administración del contrato de arrendamiento y autorizaciones de mejoras, reparación en beneficio del inmueble y la Unidad Educativa; sin de ello pueda inferirse quien es coautor en el instrumento; por lo que no habría lugar al reconocimiento, y tampoco está suscrito por un tercero, por lo que no es susceptible de ser ratificado por la prueba testimonial o traído a actas de acuerdo a la prueba informativa contenida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; que en todo caso viola abiertamente el principio de alteridad de la prueba, conforme al cual nadie puede fabricarse para si mismo un medio probatorio; en consecuencia, ese instrumento se desecha como material probatorio de la presente causa. ASÍ SE DECIDE. Constante en cuatro (04) folios útiles, constancias emanadas de Instituto Autónomo de los Bomberos del Municipio Maracaibo del estado Zulia, correspondiente a los años 2005, 2006, 2009, 2010; el cual es un documento público administrativo que goza de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impresa con la actuación de un funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, ello producto del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que dimanan de ellos, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Sin embargo, en ellos no se determina las condiciones del funcionalidad en que se encuentra la edificación en donde funcionan la Unidad Educativo Martín Tovar Ponte, como pretende la parte demandada demostrar; únicamente se establece que “cumple con las medidas mínimas de seguridad contra incendios” o “se adoptan las normas mínimas de Protección Contra Incendios y Prevención de Accidentes”; empero nada refiere a las condiciones físicas del inmuebles, o deteriores que haya sufrido en su estructura. En lo que respecta al permiso de buen funcionamiento emanado del Poder Popular para la Salud a través de la Secretaria de Salud del Ejecutivo del estado Zulia de los locales que componen el inmueble donde funciona Unidad Educativo Martin Tovar Ponte, el cual consta de tres (03) folios correspondientes a los años 2005-2006, 2006-2007 y 2008-2009; el cual es igualmente un documento público administrativo que goza de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. No obstante, de las referidas comunicaciones se evidencia que la Dirección de Salud Ambiental, alude a las condiciones mínimas sanitarias para funcionar; y no hace referencia a lo especificado en la causal contenida en los literales d), e) y g) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, citados anteriormente; que en todo caso resulta ser el tema sobre el cual recae el debate en el presente juicio. La Inspección Judicial realiza por Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la circunscripción Judicial del estado Zulia, la cual corre inserta desde el folio ciento setenta y siete (177) al doscientos seis (206), ambos inclusive; dejó constancia de lo siguiente: “…Con relación al PARTICULAR PRIMERO, el Práctico-Asesor designado, expone: “Desde el punto de vista de su estado de conservación y mantenimiento, se nota al inmueble objeto de estas diligencias, en buen estado de conservación.- Este inmueble se encuentra sometido a constante utilización por ser sede de una unidad educativa, a la cual concurre una población significativa que se alberga durante las horas de vigilancia de la impartición de enseñanza”.- Con relación al PARTICULAR SEGUNDO: se deja expresa constancia en actas, con la debida asistencia del Práctico-Asesor señalado de lo siguiente: Se observa la existencia de diferentes edificaciones, de tal modo que existe un edificio principal de tres (03) niveles que contienen la mayor cantidad de aulas estando en la planta baja el área administrativa de la unidad educativa en cuestión; adosando a este edificio principal, se observó otra edificación de dos (02) plantas la cual es de reciente construcción de acuerda con los materiales utilizados, a la cual se accesa mediante escalera mecánica de escalones de concreto.- Similarmente a éste, en cuanto a sus niveles, existe otro módulo de tamaño más pequeño enlazado con el anterior módulo adosado mediante una pasarela metálica y una escalera con escalones de concreto.- Entre estas unidades y otra con dos aulas, media el área de estacionamiento vehícular (sic) cuya pavimentación en concreto asfáltico es de reciente ejecución y sobre la cual se han pintado las demarcaciones de la cancha deportiva de usos múltiples.- La unidad contentiva de dos (02) aulas está construída (sic) al fondo del terreno que forma parte de la propiedad haciendo esquina.- Se observa en buen estado de conservación”.- En relación al PARTICULAR TERCERO: El Práctico-Asesor designado, expone: “Solicito al Tribunal un lapso prudencial de trece (13) días continuos a fín (sic) de consignar el soporte técnico de lo expuesto”.- El Tribunal visto el anterior pedimento, concede al exponente el lapso de diez (10) días de Despacho, siguiente al presente, a fin de que consigue lo señalado y el mismo pase a ser parte integrante de las presentes actuaciones…” Respecto a la prueba que antecede, esta Jurisdicente considera oportuno precisar que, la inspección judicial es concebida como un medio de prueba en el cual el operador de justicia percibe directamente los hechos a través de su actividad sensorial, sin intermediario, por lo que, constituye un requisito indispensable para su validez sustancial y formal en el proceso, que dicha prueba judicial sea materializada por el funcionario competente con capacidad para ello –operador de justicia-, ya que de lo contrario se violentaría con el principio de inmediación judicial, desnaturalizando así el contenido de la prueba misma que por excelencia es de carácter personal y directa. Sobre la base de lo expuesto precedentemente, puede constatarse que la práctica judicial plasmada en el acta levantada el día 25 de octubre de 2010, presenta una serie de irregularidades que conducen a su invalidez, y a que la misma sea incapaz de surtir eficacia probatoria alguna, esto en razón que el Juez Octavo de los Municipios antes referido, designó como Práctico-Asesor al ciudadano NELSON ROMERO DÍAZ, venezolano, mayor de edad, Ingeniero Civil, titular de la cédula de identidad número 3.512.473, domiciliado en el Municipio Maracaibo del estado Zulia, a los efectos que éste dejara constancia de cada uno de los particulares solicitados por el promovente de la prueba, y no obstante posterior a ese acto, lo complementara mediante la presentación de un informe para lo cual disponía del lapso de diez (10) días de despacho. Tal situación, denota la clara situación irregular de este medio probatorio, pues como se ha establecido es al operador de justicia a quien corresponde dejar constancia del conjunto de hechos que percibió por medio de sus sentidos, y no al práctico, asesor o experto, como ocurrió en el presente caso; y así deducir hechos y producir un juicio de valor de lo observado mediante la presentación de informes, debido que, la materialización de tal práctica produjo la mutación de la prueba promovida, acarreando así su inhábil ineficacia probatoria, ello en consideración de la naturaleza y requisitos de validez que derivan del medio probatorio bajo análisis. ASÍ SE ESTABLECE.- Promovió Justificativo de testigo evacuado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, de fecha 02 de noviembre del 2010, contentivo de seis (06) folios útiles; y al respecto, promovió la testimonial de los ciudadanos MIRTA MORILLO DE TORRES, ANA TERESA FLEIRES LUZARDO Y MARINA RAMONA MORILLO SOTO, antes identificados, a los fines de ratificar el contenido y firma del instrumento; prueba testimonial que fue evacuada ante el Juzgado de la causa, corriendo insertas a las actas procesales en los folios doscientos treinta y cinco (235) al doscientos cuarenta (240), ambos inclusive. Así, el justificado de testigos, quedó ratificado en su contenido y firma, por lo que este Juzgado debe apreciar la prueba, de acuerdo a los previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la ratificación se hace a través de la prueba testimonial; y así se observa que las ciudadanas testigos; entre otros aspectos, hicieron regencia a la relación laboral que existe o existió con la parte demandada; razón por la cual esta testimonial es desechada. ASÍ SE ESTABLECE.- Continuando con el material probatorio, traído a las actas procesales, el Registro de Control y Evaluación de estudios y coordinación de planteles privados, emanado del Poder Popular para la Educación, que componen nómina del personal directivo y docente, constante de dos (02) folios útiles; corre inserto al folio doscientos tres (213), y a pesar de haber solicitado la informes para verificar su autenticidad; éste constituye un documento público administrativo, sobre el cual se presume su certeza, y así se valora; sin embargo ese instrumentos resulta impertinente en lo que respecta al tema discutido, toda vez que la autorización por el órgano administrativo correspondiente, no forma parte del debate. En lo que respecta a la misiva enviada por la Secretaria del Consejo Directivo del Instituto Universitario Pedagógico “Monseñor Rabel Arias Blanco; suscrito por la ciudadana VIRGINIA MORAKIS S, de fecha 10/01/1996, dirigida al ciudadano JOSÉ VÍLCHEZ; constituye un documento emanado de tercero, sujeto a su ratificación en juicio; lo cual no se evidencia de las actas procesales; motivo por el cual se desecha el instrumento como parte del material probatorio. En lo que respecta a la constancia emitida por la administradora Lic. ANA LIZARDO, titular de la cédula de identidad número 13.476.351; del Instituto Universitario Pedagógico “Monseñor Rafael Areas Blanco”, contentiva de un (01) folio útil; la cual se ratificó a través de la prueba de informes, según corre inserto en actas al folio número doscientos ochenta y nueve (289); sin embargo el hecho demostrado con ese medio, es que una persona ajena a las partes contratantes, pues son dos personas jurídicas distintas; desempeñaba un cargo dentro de la tercera persona jurídica, que alega la actora, se encuentra funcionando dentro del inmueble arrendado sin autorización alguna; lo que en todo caso es lo discutido en actas. La Inspección Judicial, solicitada con el objeto de determinar el estado como se encuentra el inmueble objeto del contrato, fundamento de la pretensión; tanto en sus áreas externas como internas, así como dejar constancia si en las instalaciones internas del edificio donde se practica la inspección existen otra actividad comercial distinta a la educación con lo referente a lo expuesto en el libelo de la demanda; se evacuó en fecha diez (10) de diciembre de 2010; de la cual se evidencia que el Juzgado a quo, al momento de practicarla en primer lugar pretendió tal como lo señala expresamente “darle veracidad a la Inspección Judicial realizada en fecha 25 de octubre de 2010”; la cual resultó desechada según el análisis que precede. En segundo lugar; designó práctico asesor; y en ese sentido procedió a dejar constancia “con la debida asistencia del práctico asesor”; lo cual una vez analizado, ya se ha establecido que desnaturaliza el contenido de la prueba misma que por excelencia es de carácter personal y directa; y que violenta el principio de inmediación judicial; en consecuencia este medio de prueba se desecha igualmente de la presente causa. ASÍ SE ESTABLECE.- La prueba informativa, solicitada en el último numeral del escrito de la parte demandada; resultó inoficiosa en lo que respecta a la ratificación de los instrumentos que son público administrativo, pues la carga de desvirtuar la veracidad que los acompañan eran de su contraparte; y estos quedaron firmes, toda vez que no fueron atacadas por algún medio procesal; el resto de las informativas se analizaron en su oportunidad correspondiente con la documental privada que ratificaron en contenido. Ahora bien, de la revisión efectuada de material probatorio traído a las acta por ambas partes, la parte actora logró demostrar el incumplimiento de las obligaciones asumidas por la parte contraria, en el contrato de arrendamiento de celebrado ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo en fecha 22 de abril de 1994, anotado bajo el número 12, Tomo 69; y la parte demandada no logró demostrar que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable; e incluso no fue capaz de demostrar algún hecho pertinente con el reclamo realizado a través de esta demandada. Así que, como quiera que el Artículo 1.159 ejusdem, establece: “…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. (Negrillas del Tribunal). Respecto a este artículo, Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica: “La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales. Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”. (El subrayado es del Tribunal). De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo. Continuando, con la relación de disposiciones del Código Civil Venezolano pertinentes al caso, corresponde ahora citar el contenido del artículo 1.167 ejusdem, del cual se lee: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Negrillas del Tribunal). El planteamiento de este artículo, no es más que la posibilidad que tienen las partes, de elegir cuál acción ejercer, ya sea la acción resolutoria o la de cumplimiento, pudiendo reclamar también, la indemnización de daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello, en cualquiera de las dos vías procesales que decida; a menos que hayan convenido en el contrato, una indemnización especial. Así también, en consideración a lo planteado en este litigio, cabe mencionar la norma legal contenida en el artículo 1.264 del Código Civil, la cual contiene el siguiente precepto: “…La obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…” Ahora, en lo que respecta al incumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes, establece el artículo 1.271 del Código Civil lo siguiente: “…El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe…” (Negrilla del Tribunal) En las obligaciones contractuales, el incumplimiento culposo es presumido, de acuerdo a lo previsto en la norma sustantiva antes transcrita, pero específicamente para los casos en los cuales el deudor no ha cumplido con su obligación contractual; es decir, que el legislador civil presume además que, el incumplimiento es culposo, que la causa de éste es imputable al deudor; por lo que necesariamente es el deudor a quien le corresponde desvirtuar tal presunción, por ser ésta de carácter Juris Tantum; y para ello es necesario que demuestre que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable (caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, culpa del acreedor, entre otras). En definitiva, esta doble presunción que opera contra el deudor, se relaciona con la carga de la prueba que contempla el artículo 1.354 del Código Civil, el cual reza: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. (Negrilla del Tribunal) Bajo esta perspectiva, al acreedor contractual le basta con demostrar la existencia de la obligación a cargo del deudor, empero en el caso del deudor, si pretende que a pesar de su incumplimiento, ha sido liberado de su obligación, tendrá entonces que demostrar el hecho que ha producido la extinción de la obligación, que en concordancia con el artículo 1.271 ejusdem, significa que tendrá que probar que la inejecución o incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable. Entonces, según la normativa antes expuesta, y el caso en concreto, la parte actora logró demostrar la obligación que existió a cargo de su deudor y su incumplimiento; y como quiera que la demandada, UNIDAD EDUCATIVA MATÍN TOVAR PONTE, C.A., no fue capaz de demostrar que la inejecución o incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable; evidentemente que según el artículo 1.271 del Código Civil, los daños y perjuicios resultan procedente en derecho. En atención a lo anterior, y revisada la sentencia de primera instancia, se evidencia que, la Juzgadora a quo, en una errónea interpretación de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y el 1.354 del Código Civil; pretende cargar a la actora con el deber de demostrar la existencia de los daños, aun cuando la presunción del artículo 1.271 del Código Civil, deja esa carga al deudor, que en este causa es la parte demandada, UNIDAD EDUCATIVA MATÍN TOVAR PONTE, C.A.; y en todo caso, no logró desvirtuar la referida presunción; mientras que la parte actora demostró todas y cada una de sus cargas. Así pues, al no condenar a la demandada por los daños y perjuicios, aun cuando quedó demostrado su incumplimiento, la Juzgadora de la primera instancia transgredió la norma adjetiva civil, así como la presunción que el legislador allí estableció; razón por la que resulta imperioso para esta Superioridad, revocar la sentencia, en lo que respecta a la improcedencia de los daños y perjuicios; y en consecuencia, se declaran con lugar y se condena a la parte demandada a pagar la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL CIEN BOLÍVARES CON OCHENTA Y TRES CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs.147.100,83). ASÍ SE DECIDE.- Por lo fundamentos antes expuestos, tomando como base los fundamentos de derecho y doctrinarios aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso facti-especie, aunado al examen de los alegatos esbozados por las partes, resulta forzoso para esta Sentenciadora Superior declarar, SIN LUGAR el recurso de apelación incoado por los abogados DANIELE AUGUSTO COMBATTI SULBARAN y CIRO ERNESTO GONZÁLEZ FLORES, actuando como apoderados judiciales de la sociedad mercantil UNIDAD EDUCATIVA MARTIN TOVAR PONTE C.A., parte demandada en este proceso, en los términos que de forma expresa, positiva y precisa se explanarán en el dispositivo del presente fallo. En consecuencia, se revoca parcialmente la decisión proferida por el JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha veinticinco (25) de mayo de 2012; únicamente en lo que respecta a la improcedencia de los daños y perjuicios reclamados; y en ese sentido se declara CON LUGAR, la demanda que por DESALOJO Y DAÑOS Y PERJUICIOS, siguen los ciudadanos BERNARDO BEN BLANCO JONES, CECIL BLANCO JONES, LEOPOLDO JOSÉ BLANCO JONES, y RICARDO JOSÉ BLANCO JONES; contra la sociedad mercantil UNIDAD EDUCATIVA MARTIN TOVAR PONTE C.A., antes identificados. En base a lo antes decidido, además de la condenatoria establecida en la primera instancia para la parte demandada, referida a la entrega del inmueble, la sociedad mercantil UNIDAD EDUCATIVA MARTIN TOVAR PONTE C.A., antes identificada; deberá pagar a la parte actora ciudadanos BERNARDO BEN BLANCO JONES, CECIL BLANCO JONES, LEOPOLDO JOSÉ BLANCO JONES, y RICARDO JOSÉ BLANCO JONES, igualmente identificados; la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL CIEN BOLÍVARES CON OCHENTA Y TRES CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs.147.100,83); por concepto de daños y perjuicios. V DISPOSITIVA Este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por los abogados DANIELE AUGUSTO COMBATTI SULBARAN y CIRO ERNESTO GONZÁLEZ FLORES, actuando como apoderados judiciales de la sociedad mercantil UNIDAD EDUCATIVA MARTIN TOVAR PONTE C.A., parte demandada en este proceso. SEGUNDO: REVOCA parcialmente la decisión proferida por el JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha veinticinco (25) de mayo de 2012; únicamente en lo que respecta a la improcedencia de los daños y perjuicios reclamados; y en ese sentido se declara CON LUGAR, la demanda que por DESALOJO Y DAÑOS Y PERJUICIOS, siguen los ciudadanos BERNARDO BEN BLANCO JONES, CECIL BLANCO JONES, LEOPOLDO JOSÉ BLANCO JONES, y RICARDO JOSÉ BLANCO JONES; contra la sociedad mercantil UNIDAD EDUCATIVA MARTIN TOVAR PONTE C.A., antes identificados. En base a lo antes decidido, además de la condenatoria establecida en la primera instancia para la parte demandada, referida a la entrega del inmueble, la sociedad mercantil UNIDAD EDUCATIVA MARTIN TOVAR PONTE C.A., antes identificada; deberá pagar a la parte actora ciudadanos BERNARDO BEN BLANCO JONES, CECIL BLANCO JONES, LEOPOLDO JOSÉ BLANCO JONES, y RICARDO JOSÉ BLANCO JONES, igualmente identificados; la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL CIEN BOLÍVARES CON OCHENTA Y TRES CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs.147.100,83); por concepto de daños y perjuicios. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, relativas al presente recurso, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veinticinco (25) días del mes de septiembre del año dos mil doce (2012). AÑOS: 202º de la Independencia y 153º de la Federación. LA JUEZ PROVISORIA (Fdo) Dra. ISMELDA RINCÓN OCANDO EL SECRETARIO (Fdo) Abog. MARCOS ENRIQUE FARIA QUIJANO