TSJ Regiones - Decisión

Expediente No. 32773
Motivo: Desalojo (Contrato de Arrendamiento)
Sentencia Nº. 381.
Sr.-
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Cabimas.

RESUELVE:

PARTE DEMANDANTE: AURA ROSA DE PINTO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.-4.058.558, domiciliada en jurisdicción del Municipio Baralt del Estado Zulia.
PARTE DEMANDADA: JACOBO SAHINIAN ALTUVE, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad No. V.-9.000.194, domiciliado en jurisdicción del Municipio Baralt del Estado Zulia.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: GREYLEEN VILLALOBOS LUGO, Inpreabogado No. 103.105, ANA TERESA SANTIAGO, Inpreabogado No. 52505.

I

Producto de la competencia jerárquica vertical de Ley, corresponde conocer a este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, del recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio MONICA BERMUDEZ, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano JACOBO SAHINIAN ALTUVE, parte actora en este proceso, contra la sentencia definitiva, proferida por el Juzgado del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha trece (13) de julio del año 2006, resolución ésta mediante la cual el juzgado a quo Declara Con Lugar la demanda de Desalojo (Contrato de Arrendamiento), interpuesta por la ciudadana Aura Rosa García de Pinto, en contra del ciudadano Jacobo Sahiniam Altuve, y asimismo declaro Sin Lugar la Reconvención, interpuesta por el ciudadano Jacobo Sahiniam Altuve, en contra de Aura Rosa García de Pinto.

Apelada dicha resolución y oído el recurso en ambos efectos, éste tribunal con vista a las actas que conforman la causa, procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones.

II
DE LA COMPETENCIA

El Tribunal que conoció de la presente causa en primera instancia, fue el Juzgado del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, ahora bien, este tribunal resulta competente por orden de Jerarquía Jurisdiccional y Territorial para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser éste Juzgado Superior, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado del Municipio Sucre de ésta Circunscripción Judicial. ASI SE DECLARA.

III
DE LA SENTENCIA APELADA

La decisión apelada se contrae a la resolución del juzgado a quo, de fecha veintidós (22) de Junio del año 2006, mediante la cual Declara Con Lugar la demanda de Desalojo (Contrato de Arrendamiento), interpuesta por la ciudadana Aura Rosa García de Pinto, en contra del ciudadano Jacobo Sahiniam Altuve, y asimismo declaro Sin Lugar la Reconvención, interpuesta por el ciudadano Jacobo Sahiniam Altuve, en contra de Aura Rosa García de Pinto, por considerar lo siguiente:

(Omissis)
"Analizadas las probanzas anteriores que medianamente establecido que entre las partes, existe una relación jurídica arrendaticia, a tiempo indeterminado, por vencimiento del lapso de vigencia del contrato escrito que los unía, así mismo surge evidenciado el incumplimiento por parte del arrendatario de su obligación de cancelar el canon de arrendamiento, puesto que el hecho de consignar en fecha 23 de Enero de 2.006 el monto de un millón trescientos mil Bolívares (Bs. 1.300.000.oo)…
Es de resaltar que la reconvención propuesta, el thema decidendum lo constituye el hecho que el demandado reconvincente realizo gastos en el local arrendado para adecuarlo al fin que esta destinado, es decir el expendio de comidas, reclamando la suma de UN MILLON OCHOCIENTOS DOS MIL BOLIVARES (BS. 1.802.000,oo), por tal concepto., pero si bien es cierto que conforme al articulo 1.586 del Código Civil, es obligación del arrendador entregar la cosa arrendada en buen estado y hechas las necesarias, y durante la vigencia del contrato debe realizar las reparaciones mayores, y no la locativas. No es menos cierto que no esta obligado al reembolso del costo de las mejoras útiles en las cuales no haya consentido, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 1.609 del Código Civil. En el caso subjidice, no consta que la arrendadora haya consentido en las mejoras reclamadas en su escrito de reconvención por la parte demandada. Siendo así no es procedente en derecho su reclamación en juicio…”

IV
DEL RECURSO DE APELACIÓN

El artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:

“De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.”

El recurso de apelación es conferido por la ley a la parte o a aquel que tenga interés inmediato en lo que sea objeto o materia del juicio, cuando se considera agraviado por una sentencia o mandato de un Juez o Tribunal inferior, para que el Tribunal Superior, modifique enmiende o revoque la decisión dictada por el juzgado que la haya dictado. Tenemos entonces, que el objeto de la apelación es provocar un nuevo examen de la relación controvertida mediante el Juez del segundo grado de jurisdicción. Esta es la razón por la cual la doctrina, al definir el interés de la apelación, expone que está determinado por el vencimiento de uno de los litigantes o de los dos recíprocamente; en esencia es una instancia sobre los hechos que debe culminar en una nueva resolución.

Así las cosas, el día trece (13) de julio del año 2006, el ciudadano Jacobo Sahinian, asistido por la abogada en ejercicio Mónica Bermúdez, presenta escrito ante el juzgado de la causa, mediante el cual apela de la decisión dictada por ese tribunal de Municipio, en fecha veintidós (22) de Junio del año 2006.

En fecha siete (07) de Agosto del año 2006, éste Juzgado de alzada, le da entrada al presente expediente, ordena anotarlo en el libro cronológico correspondiente, y fija el décimo día hábil de despacho siguiente para dictar la sentencia respectiva. En tal sentido, procede este Órgano Superior a dictar sentencia en base a las siguientes consideraciones:

V
PUNTO PREVIO

Observa esta jurisdicente que la Abogada en ejercicio Ana Teresa Santiago, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, presentó diligencia ante ésta segunda instancia, en fecha diez (10) de diciembre de 2009, solicitando la Perención de la Instancia, argumentando lo siguiente:
“…Por cuanto subió a este Tribunal el presente recurso de apelación intentado por el demandado de actas, quien en fecha diez (10) de agosto de 2006, promovió pruebas de posiciones juradas, la cual fue proveída por este Tribunal en fecha catorce (14) de Agosto de 2006 y como quiera que desde dicha fecha no hubo impulso procesal por parte del recurrente, en este acto solicito al Tribunal que de conformidad con el articulo 267 del Código de Procedimiento Civil, decrete la Extinción de la Instancia en lo concerniente al recurso de apelación intentado y remita el expediente al Juzgado de Origen, a los fines de proceder a la ejecución de la sentencia…”

Ahora bien, respecto a la perención anual de la instancia, el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, establece que:

“Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del juez después de vista la causa, no producirá la perención…”.

La norma antes transcrita precisa en primer lugar que la perención se interrumpe por un acto de procedimiento de parte; y en segundo lugar, dispone que después de vista la causa no opera la perención. La regla general en materia de perención, expresa que el sólo transcurso del tiempo, sin que las partes hubiesen realizado actuaciones que demuestren su propósito de mantener el necesario impulso procesal, origina la perención.

La perención es la extinción del proceso por el transcurso del tiempo previsto en la ley, sin que se hubiese verificado acto de procedimiento capaz de impulsar el curso del juicio. El verdadero espíritu, propósito y razón de la institución procesal de la perención, es sancionar la inactividad de las partes con la extinción de la instancia; pero para ello es preciso que el impulso del proceso dependa de ellas.

El artículo 267 ejusdem, es tajante al indicar, que la inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá perención, dicho artículo debe ser interpretado en el sentido de que la perención anual, procede cuando ha transcurrido más de un año sin que las partes hubiesen realizado actos de procedimiento que tiendan a impulsar el proceso, pero siempre que esos actos puedan ser efectivos para la prosecución del juicio, porque si el proceso se encuentra en el estado de que el Juez emita el pronunciamiento de la sentencia, y la causa se encuentra paralizada porque el Juez no ha cumplido con su deber de sentenciar dentro de los plazos legales, transcurriendo más de un año sin que éste emita su decisión, tal inactividad imputable al Juez, no puede ser atribuida a las partes. Así se establece.

Es importante resaltar que en el presente juicio, ya se encuentra en estado de dictar una decisión por parte de este Tribunal como segunda instancia, aun sin haberse evacuado la Prueba de Posiciones Juradas admitidas mediante auto de fecha catorce (14) de Agosto del año 2006, en el cual ordeno la citación de la ciudadana Aura Rosa Pinto, a fin de que absolviera las Posiciones Juradas que le formulara la parte promovente, ciudadano Jacobo Jesús Sahinian conforme lo dispuesto en el articulo 406 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, de acuerdo a lo establecido en el articulo 521 ejusdem, el Tribunal pasado el termino señalado para la evacuación de dicha prueba, las partes no podían realizar actuaciones encaminadas a impulsar el proceso, puesto que su intervención en el mismo había cesado, no teniendo en lo adelante la obligación legal de realizar actos de procedimiento, ni tampoco de instar al Tribunal a dictar sentencia, y por ello su inactividad en este estado no genera la perención, por lo cual resulta un desacierto sancionar a las partes con la perención de la instancia, por una inacción no imputable a las mismas. Así se considera.

VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En el caso in examine, la resolución recurrida declaró Con Lugar la demanda de Desalojo (Contrato de Arrendamiento), interpuesta por la ciudadana Aura Rosa García de Pinto, en contra del ciudadano Jacobo Sahiniam Altuve, y asimismo declaro Sin Lugar la Reconvención, interpuesta por el ciudadano Jacobo Sahiniam Altuve, en contra de Aura Rosa García de Pinto, en virtud de lo cual la parte demandada, apela de dicha resolución.

Ahora bien, observa esta juzgadora en el presente juicio, que la parte actora fundamentó su acción, en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, normativa esta referida a los casos en los cuales se puede demandar el desalojo de un inmueble arrendado, bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, y se basó en la causal establecida en el literal “a” del referido artículo, al respecto se hace necesario apuntar lo siguiente:

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, en su literal “a”, establece:

Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

En el presente juicio, la parte actora fundamenta su acción en la causal establecida en el literal “a”, del artículo 34 antes transcrito, en la cual el derecho a pedir el desalojo se aplica cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. Ahora bien, la parte actora demanda en ocasión del incumplimiento de las obligaciones de la arrendataria, como lo es el pago de los cánones de arrendamiento y señala en el libelo de la demanda, que la relación arrendaticia ha estado vigente, que el contrato de arrendamiento existente entre ambas partes, se transformó de tiempo determinado a tiempo indeterminado por cuanto se produjeron sucesivas prorrogas, y que los demandados no han cumplido con la obligación del pago del canon de arrendamiento mensual de 30.00,00 Bolívares hoy 30,00 Bolívares Fuertes, a pesar de las múltiples gestiones realizadas para tal fin.

Ahora bien, se desprende de las actas procesales que conforman la presente causa, que siendo la oportunidad legal para el acto de contestación a la demanda, la parte demandada presenta escrito mediante el cual conviene en que la relación arrendaticia alegada por el actor, derivada de un contrato que celebro con el ciudadano José Pérez, y que tales hechos constan en el Expediente signado con el N° 00-1158, contentivo de un recurso de amparo; pero niega, rechaza y contradice lo alegado por el actor, en cuanto haya requerido de manera amistosa que le pagare el canon de arrendamiento, siendo así que consigna en el mismo acto el monto correspondiente desde el mes de febrero de 2005, hasta el mes de enero de 2006, el cual fue consignado a nombre del Tribunal; y reconviene en el sentido de que ha tenido que realizar gastos para que el inmueble pueda servir al fin arrendado, reservándose el derecho de las acciones que por daños y perjuicios pueda ejercer a consecuencia de la falta de cumplimiento de las obligaciones que como arrendadora tiene la ciudadana Aura García, así como, estima la reconvención en la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.802.500.00) hoy MIL OCHOCIENTOS DOS BOLIVARES FUERTES CON 50/100 (Bsf. 1.802, 50).-

Al respecto observa esta juzgadora que la parte actora, estando dentro del lapso legal para dar contestación a la reconvención, formulada por la parte demandada, presenta escrito mediante el cual contradice la reconvención y señala que no se determina con claridad el objeto de su pretensión, sino que demanda sumas de dinero por concepto de gastos que establece de manera genérica.

Ahora bien, en razón del principio general de la carga de la prueba, sabemos que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; así mismo, de conformidad con el Código de Procedimiento Civil, esta sentenciadora según disposición del artículo 509, tiene como obligación lo siguiente:

“Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ella”.

Lo anterior apareja que la ley impone al Juez el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la misma ley lo autorice y le impide sacar elementos de convicción fuera del proceso.

En tal sentido, este Tribunal de alzada conforme a la anterior disposición, pasa a analizar todas las pruebas promovidas y evacuadas por las partes en el presente juicio, en su deber de actuar exhaustivamente, así como los alegatos de defensa invocados por las partes, de la siguiente forma:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA

La parte actora acompañó con el libelo de la demanda las siguientes pruebas documentales:

a. -Documento de compra venta autenticado ante la Notaría Pública de Mene Grande Municipio Baralt del Estado Zulia, en fecha dieciséis (16) de noviembre de 2004.
- Documento de Mejoras y Bienechurias autenticado ante la Notaría Publica de Mene Grande, Municipio Baralt del Estado Zulia, en fecha dieciocho (18) de Agosto de 2004.

Los documentos antes descritos, el primero de ellos contiene plasmado la convención celebrada por la ciudadana Arelis Josefina Pérez Quero, quien le vende el inmueble ubicado en la Avenida Independencia, Zona Comercial de Mene Grande, Parroquia Libertador, Municipio Baralt del Estado Zulia, a la parte actora en este proceso ciudadana Aura Rosa García de Pinto y el segundo la declaración de haber fomentado unas mejoras y bienechurias, en el referido inmueble.

De estas documentales traída a las actas, que hacen plena fe entre las partes como respecto de terceros, y determinan el origen del inmueble que se pretende desalojar con la presente acción, ya que forman parte de la cadena documental del mismo, no obstante, la apreciación de los referidos documentos públicos no puede tener influencia en la decisión de la causa, toda vez que en el presente juicio no se discute el carácter de propietario que pueda o no tener el demandante sobre el inmueble arrendado, sino que se discute es el desalojo de un inmueble arrendado, conforme a la causal establecida en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Así se considera.

b.- Copia certificada del documento privado de arrendamiento del local donde funciona el Restaurante “Tostadas Cheo”.

Con respecto a documento privado de arrendamiento celebrado por los ciudadanos José Pérez actuando en representación de “Tostadas Cheo” y el ciudadano Jacobo Sahinian, fue promovido por la parte actora con la finalidad de demostrar la relación arrendaticia con el demandado de autos.

En el referido contrato de arrendamiento, se encuentra impregnado el nacimiento de una relación jurídica suscrita entre el ciudadano José Pérez en representación de “Tostadas Cheo” y el ciudadano Jacobo Sahinian. Aquí se puede constatar una serie de derechos y de obligaciones entre el arrendador y el arrendatario, sobre un inmueble conformado por un local comercial, ubicado en Mene Grande, Municipio Baralt del Estado Zulia, y constituye el instrumento fundamental de la presente acción ya que es demostrativo de la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble en litigio. Así se decide.

En fecha siete (07) de Febrero de 2006, la abogada en ejercicio Greileen Villalobos, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de pruebas y promueve las siguientes:

a.- Invocó el mérito favorable de las actas especialmente los folios donde riela el documento de propiedad que la acredita como tal, a fin de demostrar que ella efectivamente es la propietaria arrendadora por la titularidad que detenta.

Al respecto, ésta juzgadora considera necesario señalar que la invocación de apreciación del mérito favorable de los autos, usada corrientemente por los profesionales del derecho en sus escritos de promoción de pruebas, no es un medio de prueba, es decir, no debe ser empleado como un mecanismo para traer a las actas hechos que la parte pretende probar, ya que en todo el sistema probatorio venezolano rige el principio de comunidad de la prueba, y el juez esta en el deber de aplicarlo de oficio, sin necesidad de alegación de las partes, razón por la cual dicha solicitud no constituye un medio probatorio susceptible de valoración, en cuanto al documento de propiedad señalado se deja constancia que fue apreciado en párrafos anteriores, otorgándosele su correspondiente valoración. Así se establece.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

a.- Documento de Contrato privado de Obras celebrado entre los ciudadanos Jairo López Alvarado y Samir Martínez Mesa con Jacobo Sahinian, autenticado ante la Notaria Publica de Mene Grande del Municipio Baralt del Estado Zulia, en fecha 03 de Febrero de 2006.

De la referida documental se evidencia que los ciudadanos Jairo López y Samir Martínez, celebraron un contrato de obra con el ciudadano Jacobo Sahinian, para la ejecución de trabajos consistentes en la construcción de pisos mesada para corte, trabajos de pintura y electricidad, en el local comercial ubicado en la avenida independencia de Mene Grande diagonal a Almacenes Pacheco, zona comercial, Parroquia Libertador del Municipio Baralt del Estado Zulia,

Ahora bien, esta documental traída a las actas, la cual se encuentra sujeta al cumplimiento de determinadas formalidades tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente se evidencia que la Apoderada Judicial de la actora, los impugna de manera pura y simple las referidas probanzas alegando que no pueden ser opuesto ya que del contenido del mismo, no se desprende que nazca obligación alguna, sin embargo, tal y como expone el Aquo en su fallo, si bien es cierto de conformidad con lo establecido en el articulo 1.586 del Código Civil, es obligación del arrendador entregar la cosa arrendada en buen estado, no es menos cierto que una vez constituida la relación arrendaticia, no consta que la arrendadora haya consentido en las mejoras reclamadas por el demandado, por lo tanto no constituye un medio de prueba que permita demostrar los hechos que deben ser esclarecidos en la presente acción. Así se decide.

b.- Facturas S/N de fecha 30/12/2005, Factura N° 042474, de fecha 03/02/2005 y Factura N° 042349, de fecha 05/12/2005.

Las referidas facturaciones descritos en los literales “a”, “b” y “c”, fueron promovidos en original por la parte demandada para evidenciar los gastos que realizo para el mejoramiento del local comercial “Tostadas Cheo”, asimismo solicito la declaración testifical de los ciudadanos Hipólito Rosales y Enrique Scala.

Ahora bien, se observa de actas la falta de comparecencia de dichos ciudadanos a los actos fijados por el Tribunal a los fines de ratificar el contenido de dichos instrumentos. Asimismo, se evidencia de actas que la parte actora los impugna de manera pura y simple las referidas probanzas alegando que no son suficientes para demostrar los gastos realizados por el demandado en el referido local comercial, aunado a que emanan de terceros que no son parte del juicio, en razón de lo cual, es importante resaltar que conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, los instrumentos privados provenientes de terceros que no forman parte del juicio, deben ser ratificados con la evacuación de la prueba testimonial, y vista la incomparecencia de dichos ciudadanos a los fines de ratificar el contenido de las facturas, en tal sentido, se desechan de este proceso, por no cumplir con los requisitos de validez y eficacia probatoria en este litigio. Así se decide.

c.- Documento Privado de Arrendamiento del local donde funciona el Restaurante “Tostadas Cheo”.

Con respecto a la presente prueba se deja constancia que fue apreciada en párrafos anteriores.

d.- Prueba de Inspección Judicial del local comercial “Tostadas Cheo” ubicado en la Avenida Independencia de Mene Grande, jurisdicción de la Parroquia Libertador del Municipio Baralt del Estado Zulia, evacuada anticipadamente fuera de juicio, en fecha primero (1°) de noviembre de 2004, como consta del acta respectiva que cursa a los folios 46, 47, 48 y 49, del presente expediente.

Inspección Judicial en el inmueble objeto de la presente acción de desalojo, la cual fue evacuada por el Juzgado aquo, en fecha 23 de Febrero de 2005, como consta del acta respectiva que cursa a los folios 64 y 65, del presente expediente, evacuada anticipadamente fuera de juicio.

Del análisis del acta que contiene las referida Inspecciones, se evidencia que en cuanto a los aspectos solicitados por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas, se dejó constancia de la dirección exacta del inmueble, de los bienes que se encuentran en el local, del estado del mismo, de las personas que están autorizados a permanecer en el.

Ahora bien, este órgano jurisdiccional aprecia los elementos examinados y contenidos en el acta de evacuación, los cuales se tienen como ciertos por haber sido evacuados por un Tribunal legítimamente constituido; sin embargo, la información aportada en la referida inspección, a juicio de esta jurisdicente no contiene elementos de prueba que conlleven a esclarecer los hechos que han de ser probados en la presente acción de Desalojo, ya que de la misma no surge ningún elemento de convicción sobre la relación arrendaticia controvertida, en tal sentido, es procedente para esta Juzgadora declarar ineficaz la referida prueba, y se desestima como prueba favorable a la parte actora. Así se decide.

b.- Promueve las testimoniales juradas de los ciudadanos Pedro Suárez, Omán Quero, José Francisco Terán y Félix Vextar Noiks, todos venezolanos y mayores de edad.

Con relación a dichas testimoniales, en virtud de lo manifestado en las actas de examen de testigo se evidencia la falta de comparecencia a los actos fijados por el Tribunal a quo, trayendo como resultado declarar desiertos los mismos. De tal forma, para esta Juzgadora es imposible otorgarle un valor determinado por la incomparecencia acaecida, en consecuencia, le es impretermitible declarar sin efecto alguno la promoción de los referidos testigos en la presente decisión. Así se decide.
VII
DE LA RECONVENCIÓN

Con respecto a la acción reconvencional propuesta por la parte demandada en su escrito de contestación, mediante la cual reconviene a la parte actora ciudadana Aura Rosa De Pinto, por el cumplimiento de contrato fundamentando su pedimento en los artículos 1.579, 1585 y 1586, alegando que ha sufrido daños patrimoniales en vista de que el actor no ha asumido su obligación de arrendador, viéndose en la necesidad de realizar reparaciones, estimando la reconvención en la cantidad de Un Millon Ochocientos Dos mil Bolívares (Bs. 1.802.00,oo) hoy Mil Ochocientos dos Bolívares fuertes (Bs.f. 1.802,oo), que constituye el monto total de las reparaciones realizadas al local comercial “Tostadas Cheo”.

Asimismo, se evidencia que el demandado reconviene la presente acción de desalojo según lo preceptuado en el artículo 35 de la Ley de arrendamiento inmobiliario, el cual es a tenor de lo siguiente:

Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales será decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía… (omissis)”.

Igualmente basa dicho escrito de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.579, 1.585 y 1.586 del Código Civil Vigente, los cuales establecen que el arrendador debe entregar la cosa en buen estado y hechas la reparaciones necesarias, así como el saneamiento de todos lo vicios y defectos de la cosa arrendada que impidan su uso.

Ahora bien, si bien es cierto el arrendador tiene la obligación de entregar la cosa en buen estado y hacer las reparaciones necesarias y tal como expresa el A quo en su fallo “mayores y no locativas”, no es menos cierto que en dicho contrato se haya regulado por voluntad propia de las partes contratantes una cláusula o punto en especifico para ello. No obstante, el legislador establece que el arrendador tiene el deber de hacer las reparación necesarias para el debido funcionamiento del inmueble arrendado, se observa de actas que el reclamo realizado por el demandado no se determina con exactitud cuales fueron los daños causados, por causa del mal estado del inmueble a los fines de demostrar realmente si son obligación del arrendador puesto que forma parte de las reparaciones mayores que la cosa necesite o si deviene de una serie de pequeñas reparaciones menores o locativas que por el uso de la cosa y/o falta de mantenimiento de la misma, que traigan como consecuencia una reparación que por ende se deba realizar un gasto mayor. En cualquiera de los escenarios de ninguna manera fue acordado en el contrato de arrendamiento, ni se estableció tacita o expresamente que deberán ser a costa del demandante reconvenido, en tal sentido, le es impretermitible a esta juzgadora declarar SIN LUGAR la acción de reconvención, ejercida por la parte demandada ciudadano Jacobo Sahinian Altuve, en contra de la ciudadana Aura Rosa de Pinto. Así se decide.
VI
DECISION

En el presente caso se observa que la parte actora demandó el desalojo de un inmueble de su propiedad, ubicado en la Avenida Independencia, Zona Comercial de Mene Grande, Parroquia Libertador del Municipio Baralt del Estado Zulia, al ciudadano Jacobo Sahinian, fundamentando la acción en la causal contenida en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referida a la falta de pago de los cánones de arrendamiento. Ahora bien, en virtud del sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren fehacientemente la base fáctica de sus argumentos.

En este sentido, se tiene que el actor en el libelo de la demanda alega, que el contrato de arrendamiento objeto de la presente causa se encuentra regulado en lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil, por haber permanecido el arrendador en posesión de la cosa arrendada, pese a haber expirado el tiempo estipulado en el contrato de arrendamiento. No obstante, se evidencia de la conducta desplegada por el demandado en su escrito de contestación de la demanda que, además de aceptar el hecho de mantener una relación arrendaticia con el actor, se encuentra insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento ya que según su dicho no pudo localizar al arrendador, procediendo en el mismo acto a la cancelación de dichos cánones correspondientes a los meses desde Febrero de 2005, hasta el mes de Enero de 2006, por un monto que asciende la cantidad de mil trescientos bolívares (Bs. 1.300,00) a tal efecto consignó cheque a nombre del Juzgado del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Lo antes expuesto se verifica de la conducta asumida por la parte demandada en el presente litigio, ya que no presentó pruebas fehacientes que dieren crédito a los hechos alegados en su escrito de contestación a la demanda, y su actividad probatoria estuvo orientada a demostrar los gastos realizados en el local comercial “Tostadas Cheo”, de las cuales se observa de las pruebas aportadas por él que no fueron suficientes ya que no se cumplieron los tramites necesarios que establece el legislador para la evacuación de las mismas. Aunado al hecho, que por declaración expresa del mismo se evidencia que además de mantener una relación arrendaticia con el actor, y por dicho propio del demandado no pudo hacer la entrega de los cánones de arrendamiento bien sea por causa no imputable a el o por su propia voluntad.

De tal forma, por los fundamentos de hecho y de derecho antes explanados, y tratándose la obligación incumplida de una relación contractual y legal, esta juzgadora determina que efectivamente se produjo la causal de resolución alegada por el actor, en razón de lo cual, puede operar el desalojo del inmueble objeto de litigio, en base a la causal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como puede exigirse a la parte demandada el cumplimiento de los conceptos estipulados en el contrato de arrendamiento, reclamados por el actor en su libelo de la demanda, como lo son la entrega del inmueble desocupado en el estado que se encontraba al momento de la entrega de la cosa, solvente del pago de los cánones de arrendamiento vencidos, en tal sentido, es procedente la pretensión opuesta por la parte actora en el presente litigio. Así se decide.

En mérito de los razonamientos expuestos y los fundamentos de derecho antes explanados, este Órgano Subjetivo actuando como Tribunal Superior o Tribunal de Alzada, debe declarar Sin Lugar la apelación interpuesta por el ciudadano Jacobo Sahinian, debidamente asistido de abogado, en fecha trece (13) de Julio de 2006; y declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la ciudadana Aura Rosa de Pinto en contra del ciudadano Jacobo Sahinian Altuve; y SIN LUGAR la Reconvención, interpuesta en el presente juicio por la parte demandada, en contra de la ciudadana Aura Rosa de Pinto, en tal sentido, en el dispositivo del presente fallo se emitirá pronunciamiento expreso, preciso y positivo. Así se decide.

VII
DISPOSITIVO

Por los fundamentos y razonamientos antes expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

1. SIN LUGAR LA APELACIÓN, interpuesta por el ciudadano Jacobo Sahinian, debidamente asistido de abogado, en fecha trece (13) de Julio de 2006, contra la sentencia definitiva dictada en fecha diecisiete (17) de enero del año 2006, por el JUZGADO DEL MUNICIPIO BARALT DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

2. CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana Aura Rosa de Pinto en contra del ciudadano Jacobo Sahinian Altuve, y como consecuencia de lo aquí decidido:

3. CONFIRMADA la decisión recurrida, dictada por el Juzgado del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veintidós (22) de junio de 2006, conforme a los razonamientos contenidos en este fallo.

4. Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

5. Se ordena remitir el presente expediente al tribunal del conocimiento de la causa, quien deberá notificar a las partes a los fines de preservar el derecho a la defensa de las mismas. Remítase con oficio.

Publíquese, regístrese.

Déjese por secretaría copia certificada de éste fallo conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1384 del Código Civil, y el artículo 72, numerales 3 y 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los diecisiete (17) días del mes de septiembre del año dos mil doce (2012).- Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. MARIA CRISTINA MORALES

LA SECRETARIA

Abog. MARIA DE LOS ANGELES RIOS

En la misma fecha siendo las 09:00AM, previo el anuncio de Ley a las puertas del despacho, se dictó y publicó sentencia que precede quedando inserta bajo el número 381. La suscrita Secretaria del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, certifica: Que la presente copia es traslado fiel y exacto de su original. Cabimas, Diecisiete (17) de Septiembre de 2012

La Secretaria