TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. Nº 3.529-2012.-
Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

La presente litis se inicia cuando el ciudadano FRANCISCO JOSE FERNANDEZ VALBUENA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.688.785 y de este domicilio, debidamente asistido por el profesional del derecho Ciudadano ALEJANDRO GONZALEZ RIVERA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 29.196, incuó formal demanda contra el ciudadano RAFAEL NAZARET ESCOBAR RIVAS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 6.077.066, debidamente representado por la Defensora Ad-Litem abogada Yanmel Ramírez, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 114.943, y domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con motivo de la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 19 de Marzo de 2.012, se ordenó la citación del demandado, ciudadano RAFAEL NAZARET ESCOBAR RIVAS, en fecha 27 de Marzo de 2.012, el apoderado judicial de la parte actora mediante diligencia consignó los emolumentos necesarios para practicar la citación del demandado, en virtud de lo cual en fecha 16 de Mayo de 2012, el Alguacil estampó diligencia informando la imposibilidad de efectuar la citación personal del demandado, por lo que en fecha 16 de Mayo de 2.012, el apoderado de la parte actora estampó diligencia solicitando la citación cartelaría de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cartel que fue librado por el Tribunal en fecha 21 de Mayo de 2.012, por lo que en fecha 31 de Mayo de 2.012, el apoderado de la parte actora diligenció consignando los periódicos, en fecha 06 de Junio del presente año la Secretaria del Tribunal diligencio dejando constancia de haberse cumplido con todas las formalidades establecidas por el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 02 de Julio de 2012, el apoderado judicial de la parte actora solicitó se designara Defensor Ad-Litem a la parte demandada, a tal efecto el Tribunal en fecha 06 de Julio de 2012, designó a la profesional del derecho, ciudadana YANMEL RAMIREZ, en fecha 13 de Julio del presente año el Alguacil estampó diligencia informando haber notificado a la Defensora Ad-Litem, a tales efectos en fecha 17 de Julio de 2.012, la Defensora Ad-Litem estampó diligencia aceptando el cargo sobre ella recaído, consecuencialmente en fecha 17 de Julio del presente año, el apoderado Judicial de la parte accionante estampó diligencia solicitando se libraran los recaudos de citación a la Defensora Ad-Litem, lo cuales fueron librados por el Tribunal en fecha 18 de Julio de 2012, y posteriormente en fecha 31 de Julio de 2.012, el Alguacil estampó diligencia informando haber citado a la Defensora ad-Litem, quien en fecha 02 de Agosto de 2012 presentó escrito de contestación de la demanda, abierto el juicio a prueba ambas partes promovieron sus probanzas las cuales fueron admitidas por el Tribunal en fecha 03 de Agosto y 18 de Septiembre de 2.012, vencido el lapso probatorio y siendo la oportunidad legal para sentenciar en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO

Señala la parte actora que mantuvo una relación arrendaticia por tiempo determinado con el demandado, relación arrendaticia ésta mediante la cual el nombrado ciudadano ocupa en condición de arrendatario un inmueble y todas sus adherencias y pertenencias, constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida 16, esquina con calle 83, sector “Las Delicias”, con nomenclatura municipal No. 83-13, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, inmueble este cuyas especificaciones fueron descritas en el respectivo documento contentivo del contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día 08 de Marzo de 2.005, bajo el Nº 70, Tomo 27.
Alude el demandante que la relación arrendaticia con el mencionado ciudadano arrendatario nació del citado contrato de arrendamiento, en cuya Cláusula Tercera se pactó la duración de dicho contrato por seis (06) meses, contados a partir de la fecha de su autenticación, y se ha venido prorrogando por iguales períodos de manera automática y sucesiva hasta la presente fecha, conforme a las previsiones pactadas en dicha cláusula contractual, siendo que en su Cláusula Cuarta, se acordó que el canon mensual de arrendamiento inicial sería la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES, hoy DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 240,oo), que el susodicho arrendatario debía cancelarme por mensualidades adelantadas, dentro de los tres (03) primeros días de cada mes; aclarando que dicho canon mensual ha venido incrementándose periódicamente hasta alcanzar la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.200,oo) mensuales que actualmente se mantiene como último canon mensual de arrendamiento acordado por ambas partes.
Señala el actor que consta también en el aludido contrato de arrendamiento, en su Cláusula Décima Segunda que: “Son por cuenta de EL ARRENDATARIO el pago de los servicios públicos tales como: agua, electricidad, aseo, gas, tasa e impuestos y el servicio telefónico de la línea CANTV No. 0261-7522492”. Y, en la Cláusula Décima Primera del mismo, se estipuló que: “La falta de pago de dos mensualidades o el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas de este contrato hará que el presente contrato quede resuelto, esto dará derecho a EL ARRENDADOR a considerarlo resuelto de pleno derecho, pudiendo solicitar la desocupación del inmueble arrendado y el pago de las pensiones de arrendamiento vencidas o por vencer hasta la expiración del termino convenido, mas los daños y perjuicios a que hubiere lugar…”
Alude la parte demandante, que el accionado, ha incumplido con su obligación asumida en el aludido contrato de arrendamiento, en el sentido de no haber pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero, Febrero y Marzo del presente año 2.012, a razón de DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.200,oo), cada uno, lo cual implica el incumplimiento de una de sus obligaciones principales, no solo de tipo contractual, sino legal, al establecerlo así la Cláusula Cuarta del contrato suscrito y el artículo 1.592 del Código Civil.-
Señala la parte actora que resulta que el demandado también ha incumplido con su obligación contractual estipulada en la Cláusula Décima Segunda, en el sentido que ha dejado de pagar los servicios públicos correspondientes a la línea telefónica CANTV No. 0261-7522492, la cual presenta un retraso en el pago con una deuda de Bs. 1.406,55 y suspensión o corte del servicio; y también ha dejado de pagar la Tasa Municipal por concepto de Inmueble (Residencial) al Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT) de la Alcaldía de Maracaibo, donde dicho incumplimiento de pago ha generado una deuda de Bs. 3.175,16, hasta del mes de Diciembre del 2.011, faltando por facturarse los meses de Enero y Febrero del 2.012, cuya información aún no tiene.
Alude el actor que en reiteradas oportunidades le ha formulado al demandado el requerimiento pertinente para que cumpla con sus obligaciones legales y contractuales y le cancele los referidos cánones adeudados y solvente los pagos correspondientes a los servicios públicos morosos, sin que hasta la presente fecha se haya realizado el cumplimiento de dichas obligaciones. Antes por el contrario, Ciudadano Juez, ha existido y existe actualmente una total y rotunda negativa por parte de dicho arrendatario, para dar cumplimiento a las obligaciones que le impone la Ley y el contrato de arrendamiento que tenemos suscrito, muy especialmente, el pago de los cánones de arrendamiento y el pago de los servicios públicos inherentes al inmueble arrendado, motivo por el cual ha decidido instaurar el correspondiente proceso judicial en contra del referido arrendatario.
Por lo antes expuesto, y en su carácter de arrendador, acude ante la competente autoridad a fin de demandar, al ciudadano RAFAEL NAZARET ESCOBAR RIVAS, ya identificado, en su carácter de arrendatario, para que convenga o a ello sea condenado a la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que han suscrito y le cancele la suma de ONCE MIL CIENTO OCHENTA Y UN BOLIVARES CON SETENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 11.181,71), que me adeuda por los siguientes conceptos: A) La cantidad de SEIS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 6.600,oo), correspondiente a los insolutos cánones de arrendamiento de los meses de Enero, Febrero y Marzo del presente año 2.012, más los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta el total cumplimiento; B) La cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES CON SETENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 4.581,71), correspondientes a los servicios públicos insolutos (CANTV y SAMAT).

Por su parte el demandado representado por la defensora judicial alude que es cierto que suscribió un contrato de arrendamiento el cual fue autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo, el día 08 de Marzo de 2005 bajo el N° 70, Tomo 27, constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida 16, esquina con calle 83, sector “las Delicias” con nomenclatura municipal N° 83-13, en Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquira del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
Niega, rechaza y contradice, que haya incumplido con su obligación contractual de no haber pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero, Febrero y Marzo del presente año 2012, a razón de DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs, 2.200,oo).
Niega, rechaza y contradice, que haya dejado de pagar los servicios públicos correspondientes a la línea telefónica CANTV y que adeude Bs, 1.406,55 y que también haya dejado de pagar la tasa Municipal por concepto de Inmueble (Residencial) al Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT) de la alcaldía de Maracaibo, y que adeude Bs 3.175,16 hasta del mes de Diciembre de 2.011, y que faltase por facturarse los meses de Enero y Febrero del 2.012
Del mismo modo niega, rechaza y contradice que haya Incumplido con sus obligaciones legales y contractuales y que este deba cancelar la suma de ONCE MIL CIENTO OCHENTA Y UN BOLIVARES CON SETENTA Y UN CENTIMOS (Bs 11.181,71) por los siguientes conceptos: A) La cantidad de SEIS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 6.600,oo) correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses Enero, Febrero y Marzo del presente año 2012 B) La cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES CON SETENTA Y UN CENTIMOS (4.581,71) correspondientes a los servicios públicos (CANTV y SAMAT).

PRUEBAS DE LAS PARTES:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1.- Invoca el mérito favorable, así como todo elemento y valor probatorio que en su favor se desprenda de las actas que conforman el presente proceso, con respecto a esta invocación este Tribunal indica que con esta invocación no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente esta Juzgadora transcribir parcialmente la sentencia emanada del tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, de fecha 10 de Julio de 2.003, con ponencia del Magistrado Eduardo Rafael Perdomo, expediente Nº 03287, paginas 642 y 643. Tomo 7, año IV, Julio 2003, cuyo tenor es el siguiente:
“… Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones…”
Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del Máximo Tribunal de la República, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser un medio probatorio susceptible de valoración, sino que hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficios por el JUEZ. Así se establece..-
2.- Invoca el mérito favorable del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día 08 de Marzo de 2.005, bajo el Nº 70, Tomo 27, con respecto a esta instrumental esta Juzgadora lo aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado por la parte demandada en la etapa correspondiente. Así se Decide.-;
3.- Promueve Inspección Judicial en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, inspección que fue evacuada y se dejó constancia de lo siguiente: SOBRE EL PRIMER PARTICULAR: el Tribunal deja constancia el local comercial inspeccionado se encuentra totalmente cerrado con dos candados antisisalla marca DBM. SOBRE EL SEGUNDO PARTICULAR: el Tribunal deja constancia que no se observó ninguna persona en el local comercial, ni existen señas de que el inmueble este siendo ocupado por una persona; deja así mismo constancia el Tribunal que el local comercial objeto de la presente inspección judicial se aprecia en estado de abandono. SOBRE EL TERCER PARTICULAR: el Tribunal deja constancia que el local comercial inspeccionado se encuentra en malas condiciones de limpieza, uso y conservación, se encuentra sucio en estado de abandono con papeles en el piso, arena, basura, bolsas, tal actuación le merece fe a esta Juzgadora, por lo que es apreciada por este Juzgado. Así se Decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE ACCIONADA:
1.- Invoca el merito favorable que se desprende de las actas en todo cuanto favorezca a su defendido, queda reiterado que la adquisición, rige en todo el sistema probatorio venezolano y el Juez está en el debe de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte. Así se establece.-
MOTIVACION PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

Conforme a lo antes indicado esta Juzgadora considera conducente y aunque no sea el objeto del presente proceso analizar en primer lugar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia, y al respecto se aprecia de las actas procesales que las partes suscribieron contrato de arrendamiento en fecha 08 de Marzo de 2005, por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, dejándolo anotado bajo el N° 70, Tomo 27, de los libros de autenticación llevados por esa Notaria, procede este Juzgado a transcribir la cláusula de cada contrato relacionada con la duración del mismo y al efecto se desprende de su cláusula Tercera: “La duración o termino del presente contrato de arrendamiento ha sido convenida en SEIS (6) meses contados a partir de la fecha de su autenticación, pudiéndose prorrogar automáticamente por períodos de seis (6) meses, salvo que con treinta (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento del contrato, cualquiera de las partes diera aviso a la otra manifestando su voluntad de dar por terminado el presente contrato… (Omissis)”.

De lo anterior se desprende que la relación arrendaticia se inició el 08 de Marzo de 2.005 hasta el 08 de Septiembre de 2.005, y posteriormente se prorrogó automáticamente, siendo el último de los períodos desde el 08 de Marzo de 2.012 hasta el 08 de Septiembre de 2.012, y habiendo sido incoada la demanda en fecha 19 de Marzo del presente año, se desprende la vigencia de la prórroga contractual y con ello se evidencia a su vez que el contrato se encontraba vigente y era posible solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, conforme al ordenamiento jurídico. Así se Decide.-

Alega la parte demandante que la demandada le adeuda los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2.012.-
Por su parte la demandada niega, rechaza y contradice en todos y cada uno de sus conceptos, contenidos y términos del escrito libelar.-

Ahora bien, por cuanto la parte demandada alega la solvencia en el pago reclamado por el actor, este Tribunal a los fines de determinar tal alegato pasa a analizar el contenido de la sentencia N° 1115 de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628, la cual señala lo que a continuación se transcribe:
“…En tal sentido observa esta sala, que el procedimiento de resolución de contrato seguido en la causa que da origen a la presente acción de amparo, posee como fundamento el presunto estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento generados desde el mes de junio del año 1999 hasta el mes de de julio del año 2000. Siendo el caso que el demandado en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda alegó estar solvente por cuanto había estado depositando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler, en la cuenta bancaria que a tal fin había abierto el juzgado de municipio competente, que conocía de las consignaciones arrepticias que realizaba a favor del demandante, consignando a tales efectos en la etapa probatoria, los comprobantes correspondientes a los pagos efectuados en las condiciones ya indicadas. Siendo el caso, que el juzgador que dictó el fallo accionado en amparo, consideró que el arrendatario no se encontraba solvente, ya que incumplió -a su entender- con el procedimiento consignatario que debe seguirse ante el juzgado de municipio que conozca de la consignaciones. Al respecto, sostuvo que el pago estuvo mal efectuado por el arrendatario, por cuanto no bastaba que consignara en la cuenta bancaria del tribunal, si no que debía notificar al juzgado del pago realizado, de esta manera observó que no fue sino hasta el 4 de septiembre de 2000, cuando consignó los recibos correspondientes a los meses comprendidos entre junio de 1999 y julio de 2000 por ante el juzgado de consignaciones, considerando en consecuencia que dicha consignaciones no fueron efectuadas como lo pauta la norma inquilinaria, tomándolas como no realizadas legítimamente y sin producir el estado de solvencia frente al arrendador. En este estado, estima conveniente esta sala establecer hasta qué punto la falta de cumplimiento -como lo señala el juzgado de la sentencia accionada- del procedimiento previsto para las consignaciones arrendaticias, es impedimento para que el juzgador no acepte y deseche los pagos efectuados por el arrendatario a favor de arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el juzgado de consignaciones, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en su contra, es la supuesta falta de pago. En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, por lo cual considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia. Al respecto, se puede observar que tanto el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan que “podrá el arrendatario consignar por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince días siguientes al vencimiento el pago de la pensión de arrendamiento fijada”, procedimiento que los juzgados han seguido mediante el ejercicio de una praxis jurídica que requiere la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario consigne lo cánones a favor de su arrendador, con la posterior consignación en autos del expediente de consignaciones, de los comprobantes bancarios. Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del deposito realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuanto se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario. Siendo así, considera esta Sala que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago, por cuanto los cánones exigidos fueron cancelados cumpliendo con la formalidades que exige la ley especial que rige la materia, en el entendido que deben consignarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento y ante el mismo juzgado que conoció de la primera consignación, como tácitamente reconoce el juzgador de la causa al indicar que los pagos se efectuaron; aunque no los valora por cuanto no fueron notificados al juzgado de consignaciones.”…(Subrayado del Tribunal).
Sobre este aspecto, pauta el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que:
…“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal del municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”…

De acuerdo a la sentencia antes citada, quedó establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado, y que es impedimento para el Juzgador no aceptar y desechar los pagos efectuados por el arrendatario en la cuenta destinada para tal fin por el Juzgado de Consignaciones, cuando la causa inicial del proceso que se ha generado en su contra, es la supuesta falta de pago.
Se trae a colación la cláusula Décima Primera del Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 08 de Marzo de 2005, por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, dejándolo anotado bajo el N° 70, Tomo 27, de los libros de autenticación llevados por esa Notaria, que en su cláusula Décima Primera “La falta de pago de dos mensualidades o el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas de este contrato hará que el presente contrato quede resuelto de pleno derecho, pudiendo solicitar la desocupación del inmueble arrendado y el pago de las pensiones de arrendamiento vencidas o por vencer hasta la expiración del término convenido, más los daños y perjuicios a que hubiere lugar…… (Omissis)”.

En este orden de ideas, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; es menester resaltar que, en cuanto a la insolvencia de la arrendataria debe estar plenamente demostrado el incumplimiento de pago de dos (2) mensualidades de acuerdo al alcance, espíritu y razón de ser que rige el contrato celebrado entre las partes, en su cláusula Décima Primera.

De manera que habiendo la parte demandada limitado su defensa a estar solvente en la obligación que se le reclama, y aunado a esto durante el lapso probatorio la demandada no trajo a las actas probanza alguna para destruir lo alegado y probado por la parte actora referente a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, es por lo que al respecto esta Juzgadora considera las siguientes normativas artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:
Artículo 12 C.P.C: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

Artículo 506C.P.C.: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.

La Doctrina ha interpretado la presente disposición legal de la siguiente forma: Los hechos notorios no son objeto de prueba.
La carga y apreciación de la prueba. Podemos exponer las reglas respecta las partes y al Juez.
A. Respecto de las partes. La regla es la del Art. 506. Esta regla constituye un aforismo en derecho procesal ya que: El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio.
Como consecuencia de este principio: 1. el demandante debe probar su acción, esto es su afirmación, en todos los casos de contradicción, sea que el demandado haya simplemente negado los hechos sin afirmar otros, sea que haya opuesto otros hechos o no haya contestado la demanda en ninguna forma.
Sin embargo, es conveniente tener en consideración las reglas sobre distribución de la prueba según los hechos expuestos conforme a la clasificación de los profesores Alsina y Coutere:
a. Hechos constitutivos. La prueba de los mismos corresponde al actor que persigue el reconocimiento del derecho; así el actor que cobra arriendos debe probar la existencia del contrato de arrendamiento, la calidad de arrendamiento del demandado.
b. La prueba del hecho extintivo. Corresponde al demandado. Así en el caso propuesto como ejemplo, el arrendatario que sostenga que ha abonado los arriendos que se le cobran, o que es propietario del bien.
c. La prueba de hecho modificado o impeditivo. Puede corresponder al actor si se trata de una acción declarativa, como si alega la prescripción adquisitiva que ha venido a modificar el dominio del demandado; así cuando alega una suspensión o no vencimiento del término de la obligación, una excepción de pago; o en general la alegación de un hecho extintivo de las obligaciones que se le exigen. Por esto hemos dicho que el demandado no tiene que probar sino las excepciones o cuestiones previas.
d. El hecho simplemente negativo. No puede probarse. Sin embargo, es de notar que las proporciones negativas pueden encerrar una afirmación; así el demandado al afirmar que no debe el crédito cuya existencia originaria admite, esta sosteniendo que lo ha pagado.
2. El demandado no tiene que probar sino en el caso de que haya deducido las cuestiones previas o excepciones. Por eso es que la formula exacta es, que el que alega un hecho debe probarlo ya sea actor o demandado. (Coutere).
B. Respecto al Juez. No existe la obligación en el Juez de declarar pruebas por su propia iniciativa; pero puede hacerlo cuando lo estime necesario para formar su propia opinión sobre la litis. Esta facultad la ejerce el juez en forma restrictiva como consecuencia del sistema dispositivo que impera en nuestra legislación civil.
Sus facultades al respecto están indicadas en los Arts. 401 y 514. Las pruebas cuya actuación se decreta por propia iniciativa del Juez se denomina prueba de oficio.
Los jueces tienen que ser muy cautos al hacer uso de esta facultad para que, por su ejercicio, no se subsane la omisión o error en que haya incurrido una parte en el ofrecimiento o actuación de pruebas, mejorando en esta forma su situación dentro del proceso. Además, estas pruebas no están sujetas al termino probatorio, sino que se fijara un termino para cumplirlos y contra el no se oirá recurso de apelación, igualmente no puede decretarse de oficio ciertas pruebas; juramento decisorio.
Por último la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien esta obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el juez solo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones.
Hechos notorios. Principio de Derecho, ciertamente discutido, según el cual no se necesita probar aquella hechos que son de publica notoriedad (notoria non agent probatione)”
Así como también el artículo 1.354 del Código Civil, que a letra dicen:
Artículo 1.354 C. C.: ”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Disposición ésta que la doctrina ha interpretado de la siguiente forma: Prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuasión o convencimiento que debe producir en el juez llamado a resolver lo planteado y discutido en el juicio. Para el Derecho Procesal, la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico, mediante las formas determinadas por la Ley.
De manera conforme a lo antes indicado y en aplicación a las disposiciones antes transcritas, y habiendo quedado demostrado el estado de insolvencia de la parte demandada en lo que respecta a los meses Enero, Febrero y Marzo de 2.012, por no haber sido cancelados dentro del lapso establecido en la ley especial en la materia, cantidad ésta de meses que encuentra dentro del presupuesto establecido en la Décima Primera del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, como causal para solicitar la resolución del contrato celebrado, es por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede en derecho la pretensión incoada. Así se Decide.-

Ahora bien le corresponde a esta Juzgadora determinar la procedencia de los pedimentos de la parte demandante y al efecto los pedimentos de la actora se circunscriben a: PRIMERO: la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 08 de Marzo de 2005, por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, dejándolo anotado bajo el N° 70, Tomo 27, de los libros de autenticación llevados por esa Notaria y la entrega del inmueble, en lo que respecta a la resolución del contrato el mismo resulta procedente con fundamento en la cláusula tercera del referido contrato, con motivo del incumplimiento de la parte demandada y en lo que respecta a la entrega del inmueble, pedimento éste procedente debido al incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la demandada, tal y como se constituyó en el contrato de arrendamiento instrumento fundante de la acción. Así Decide.-; SEGUNDO: La cancelación de la cantidad de SEIS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 6.600,oo), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondiente a los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2.012, el cobro de los mismos resultan procedentes, por cuanto es una obligación que la parte demandada debió cumplir a cabalidad conforme al contrato de arrendamiento suscrito; más la cancelación de los cánones de arrendamiento que faltan hasta la terminación del contrato de arrendamiento. Así Decide.-; TERCERO: cancelar la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES CON SETENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 4.581,71, por concepto a servicios públicos CANTV y SAMAT, al respecto se aprecia de la cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se desprende que las partes pactaron que sería por cuenta del arrendatario el pago de los servicios públicos, por lo que le correspondía a la parte accionante demostrar el estado de endeudamiento en los servicios públicos reclamados, sin embargo tal comprobación no fue realizada por el demandante y como quiera que de las actas no se evidencia que los servicios públicos correspondientes al inmueble se encuentren insolvente, resulta improcedente este pedimento. Así Decide.-

DISPOSITIVO DEL FALLO.

Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano FRANCISCO JOSE FERNANDEZ VALBUENA, contra RAFAEL NAZARET ESCOBAR RIVAS, en consecuencia se condena al demandado a: PRIMERO: la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 08 de Marzo de 2005, por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, dejándolo anotado bajo el N° 70, Tomo 27, de los libros de autenticación llevados por esa Notaria y consecuencialmente a la entrega del bien inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida 16, esquina con calle 83, sector “Las Delicias”, con nomenclatura municipal No. 83-13, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, libre de personas y cosas. Así Decide.-; SEGUNDO: La cancelación de la cantidad de SEIS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 6.600,oo), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondiente a los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2.012, más la cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2.012, que corresponde a los meses de arrendamiento que faltan para la terminación de la prorroga contractual del 08 de Marzo de 2.012 al 08 de Septiembre de 2.012. Así Decide.-

Así mismo no hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLIQUESE Y REGISTRESE.

Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Veintiséis (26) días del mes de Septiembre de 2.012. Años: 201º de la Independencia y 153º de la Federación.-
La Juez.-

ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.-
La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-
En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres y Veinticinco (3:25 PM) de la tarde. La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-