Proveniente del Órgano Distribuidor, en fecha 8 de abril de 2010 se distribuye y es recibida por este Tribunal la presente demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por el abogado CARLOS GUSTAVO RIOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 81.616, en su condición de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 2 de julio de 1997, anotado bajo el No. 22, Tomo 55-A, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representación que se evidencia de instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, el día 26 de marzo de 2010, anotado bajo el No. 19, Tomo 33; contra la Sociedad Mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 18 de mayo de 1994, bajo el No. 36, Tomo 63-A sgdo, y ante el Registro Mercantil Cuarto del Estado Zulia, en fecha 29 de junio de 2007, bajo el No. 35, Tomo 68-A, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y contra la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Zulia, en fecha 12 de junio de 2007, bajo el No. 46, Tomo 311-A, sgdo y en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 6 de enero de 2009, bajo el No. 33, Tomo 2-A sgdo, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia. I RELACION DE LAS ACTAS En fecha 16 de abril de 2010, mediante auto es admitida la presente demanda cuanto ha lugar en derecho, ordenándose la citación de la Sociedad Mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., en la persona de cualquiera de sus Directores ciudadanos LUCAS OUTUMURO IGLESIAS, JOSE LUIS OUTUMURO GRANDE y/o LUCAS EDUARDO OUTUMURO GRANDE, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad No. 2.069.556, 5.886.893 y 6.975.951 respectivamente, así como la citación de la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., en la persona de cualquiera de sus Directores, ciudadanos JOSE LUIS OUTUMURO GRANDE, LUCAS EDUARDO OUTUMURO GRANDE y/o CELEDONIO ENRIQUE OUTUMURO GRANDE, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad No.5.886.893, 6.975.951 y 9.971.310 respectivamente, para que comparezca en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas de la citación de los últimos de los demandados, a dar contestación a la demanda. En fecha 4 de mayo de 2010, el abogado CARLOS RIOS, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia consigna los fotostatos simples a los fines de librar los recaudos de citación, dejando constancia la Secretaria sobre tal consignación. El mismo día, el Alguacil del Tribunal expone que recibió los gastos de transporte. En fecha 2 de junio de 2010, se libraron los recaudos de citación. En fecha 16 de junio de 2010, el Alguacil del Tribunal expone que no pudo citar a los representantes legales de las empresas demandadas LUMOSA MARACAIBO, C.A. y TAIMAR MOTORS, C.A., consignando a los efectos los recaudos de citación. En fecha 21 de junio de 2010, el abogado CARLOS RIOS, en su condición de apoderado judicial de la actora, mediante diligencia solicita se libren los carteles de citación, solicitud que es proveída por este Tribunal mediante auto de fecha 28 de junio de 2010. Una vez consignadas las publicaciones respectivas, y certificando la secretaria que se cumplieron las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 25 de octubre de 2010, y a solicitud de la parte actora, se designa como defensor ad-litem al abogado CARLOS ORDOÑEZ. En fecha 28 de octubre de 2010, el alguacil del Tribunal deja constancia que notificó al abogado Carlos Ordóñez, del cargo recaído en su persona, juramentándose del mismo en fecha 2 de noviembre de 2010. En misma fecha, el abogado de la parte actora CARLOS RIOS, mediante diligencia solicita la citación del defensor ad-litem. En fecha 8 de noviembre de 2010, este Juzgado ordena la citación del defensor ad-litem. En fecha 18 de noviembre de 2010, el Alguacil del Tribunal expuso que citó al defensor ad-litem abogado CARLOS ALBERTO ORDOÑEZ. En fecha 19 de noviembre de 2010, el abogado JOAQUIN MARTINEZ RINCON, en su condición de apoderado judicial de las Sociedades Mercantiles LUMOSA MARACAIBO, C.A. y TAIMAR MOTORS, C.A., mediante diligencia en nombre de sus representadas se da por citado, consignando a los efectos instrumentos poder. En fecha 22 de noviembre de 2010, el abogado JOAQUIN MARTINEZ RINCON, en su condición de apoderado judicial de las Sociedades Mercantiles LUMOSA MARACAIBO, C.A. y TAIMAR MOTORS, C.A., parte demandada, mediante escrito contesta la demanda y reconviene a la parte actora. En fecha 29 de noviembre de 2010, este Tribunal mediante auto admite la reconvención propuesta por la parte demandada, y fija el segundo día de despacho, para la contestación a la misma. En fecha 1 de diciembre de 2010, el abogado CARLOS GUSTAVO RIOS, en su condición de apoderado judicial de la parte actora reconvenida, mediante escrito da contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada. En fecha 8 de diciembre de 2010, el abogado JOAQUIN MARTINEZ RINCON, en su condición de apoderado judicial de las Sociedades Mercantiles LUMOSA MARACAIBO, C.A. y TAIMAR MOTORS, C.A., parte demandada reconviniente, mediante diligencia sustituye poder reservándose en su ejercicio en las abogadas MELISA PORTILLO LEONARDI, CARLA RINCON MARTINEZ, ENDRINA FERNANDEZ CONTRERAS y MARIA PARRA TOMASI, inscritas en el Inpreabogado bajo el No. 141.695, 143.351, 108.578 y 108.141 respectivamente. En fecha 8 de diciembre de 2010, este Tribunal admite las pruebas presentadas por la representación judicial de la parte demandada reconviniente, librándose a los efectos despacho de pruebas Nos. 1808-225-10 y 1809-226-10. En fecha 10 de diciembre de 2010, este Juzgado evacua las inspecciones judiciales promocionadas por la parte demandada reconviniente. En fecha 13 de diciembre de 2010, este Juzgado admite las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora reconvenida, librándose a los efectos despacho No. 1819-229-10. En fecha 14 de diciembre de 2010, la abogada ENDRINA FERNANDEZ, apoderada judicial de las empresas demandadas reconvinientes, mediante diligencia impugna la validez del informe de avalúo consignado por la parte actora. En fecha 15 de diciembre de 2010, se celebra el acto de nombramiento de expertos. En misma fecha, se agrega a las actas material fotográfico efectuado por el práctico designado al efecto. Asimismo, este Juzgado evacua la inspección judicial promocionada por la parte actora reconvenida. En fecha 17 de diciembre de 2010, se agrega a las actas material fotográfico efectuado por el práctico designado al efecto. En fecha 11 de enero de 2011, se le da entrada a las resultas del despacho de pruebas Nos. 1819-229-10. En misma fecha, el abogado CARLOS GUSTAVO RIOS, en su condición de apoderado judicial de la parte actora reconvenida, mediante diligencia ratifica la solicitud planteada ante el Tribunal comisionado. En fecha 14 de enero de 2011, este Tribunal le da entrada al oficio No. 01-2011 de fecha 7 de enero de 2011, librado por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y san Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante el cual remiten escrito de solicitud de reclamo presentado por el abogado CARLOS GUSTAVO RIOS. En fecha 20 de enero de 2011, se libran las boletas de notificación a los expertos. En fecha 25 de enero de 2011, el Alguacil del Tribunal deja constancia que notificó al ciudadano Jaime Rodríguez, experto designado. En fecha 26 de enero de 2011, el abogado CARLOS GUSTAVO RIOS, en su condición de apoderado judicial de la parte actora reconvenida, presenta escrito solicitando la nulidad de todo el procedimiento. En fecha 27 de enero de 2011, el Alguacil del Tribunal expuso que no pudo notificar al experto designado Gustavo Romero. En fecha 28 de enero de 2011, el ciudadano Jaime Rodríguez, se juramenta del cargo recaído en su persona. En fecha 3 de febrero de 2011, se designa como experto al ciudadano Octavio Villalobos, librándose a los efectos boleta de notificación. En fecha 7 de febrero de 2011, el Alguacil del Tribunal expuso que notificó al experto Octavio Villalobos, quien pasó a juramentarse el día 9 de febrero de 2011. En fecha 21 de febrero de 2011, este Tribunal declara Improcedente la solicitud de nulidad de las actuaciones de la presente causa. Asimismo, mediante resolución por separado declara procedente el reclamo presentado por el abogado CARLOS RIOS, y ordena la reapertura del lapso, a fin de evacuar la prueba testimonial promovida, librándose despacho de pruebas No. 231-31-11. En fecha 1 de marzo de 2011, el abogado CARLOS RIOS, en su condición de apoderado judicial de la parte actora reconvenida, mediante diligencia apela de la decisión que declara improcedente la solicitud de la nulidad de las actuaciones, recurso que es oído en un solo efecto mediante auto de fecha 3 de marzo de 2011. En fecha 22 de marzo de 2011, se reciben las resultas del despacho de prueba No. 231-31-11. Seguidamente, en fecha 23 de marzo de 2011, los expertos designados consignas informe de experticia. En fecha 24 de marzo de 2011, se recibe despacho de pruebas No. 1808-225-10. En fecha 29 de marzo de 2011, se recibe despacho de pruebas No. 1809-226-10. En fecha 23 de mayo de 2011, se libra oficio No. 731-11, mediante la cual se remiten las copias certificadas al Juzgado Superior a fin que resuelva el recurso interpuesto. En fecha 14 de mayo de 2012, se reciben las resultas del recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora reconvenida, donde el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, declara Inadmisible el recurso de apelación, y nulo el auto de fecha 3 de marzo de 2011, en el cual se oyó el citado recurso. En fecha 25 de septiembre de 2012, el abogado CARLOS GUSTAVO RIOS, en su condición de apoderado judicial de la parte actora reconvenida, mediante diligencia solicita se dicte sentencia. Siendo la oportunidad legal correspondiente para dictar Sentencia en el presente juicio, este Jurisdicente lo hace previa las consideraciones siguientes: II ALEGATOS DE LAS PARTES * En relación con la demanda: Por la parte actora reconvenida: Expone el abogado CARLOS GUSTAVO RIOS, lo siguiente:  Que consta del contrato de arrendamiento suscrito entre su representada INVRAMI, C.A. y la Sociedad Mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el día 30 de octubre de 2007, bajo el No. 43, Tomo 140, y por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, el día 12 de noviembre de 2007, bajo el No. 46, Tomo 319, que su representada dio en calidad de arrendamiento a la codemandada Sociedad Mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., un inmueble de su propiedad situado en la avenida 15 (antes Delicias), distinguido con el No. 73-85, de la jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del estado Zulia, propiedad que consta de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 27 de octubre de 2006, bajo el No. 15, protocolo 1.  Que en la cláusula quinta del contrato, se estableció que el inmueble arrendado solo podría ser destinado para el establecimiento y funcionamiento de un concesionario de vehículos propiedad de la demandada, no pudiéndole dar un eso diferente, salvo consentimiento por escrito de la demandante.  Que en las cláusulas tercera y sexta del contrato, se estipuló que la demandada asumiría a su propio y exclusivo costo, cuenta y riesgo, las reparaciones, mejoras y bienhechurías necesarias para adecuar el inmueble arrendado a las necesidades propias de su actividad comercial, siendo autorizado por su representada únicamente para realizar alteraciones, modificaciones, reformas o bienhechurías para acometer su giro comercial normal como concesionario para la venta de vehículos automotores. Que las mejoras o bienhechurías ejecutadas por la arrendataria quedarían en beneficio del inmueble cualquiera que fuese su valor, sin que su representada debiera pagar ninguna suma, ni indemnización.  Que según la cláusula cuarta, la duración del contrato fue de cinco (5) años contados a partir de la fecha cierta, siendo la última fecha de autenticación en cuanto a la firma del demandante, el día 12 de noviembre de 2007, en consecuencia a partir de esa fecha se inicia su duración, que hasta la fecha de la demanda han transcurrido 2 años y 4 meses.  Que el canon de arrendamiento, según la cláusula segunda, es la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00) que debería pagar la arrendataria, por mensualidades vencidas, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, concediéndole tres (3) meses de gracia, según el cual el canon de arrendamiento no se causaría, mientras se realizaban las reparaciones o mejoras necesarias para adecuar el inmueble arrendado a las necesidades de la demandada. Que en razón a lo estipulado, los tres (3) meses de gracia concedidos a la demandada, fueron los meses correspondientes a: 12 de noviembre de 2007 al 12 de diciembre de 2007, 12 de diciembre de 2007 al 12 de enero de 2008, y del 12 de enero de 2008 al 12 de febrero de 2008. Por ello, el canon de arrendamiento debería comenzarlo a pagar la arrendataria desde el 12 de febrero de 2008.  Que de acuerdo a la cláusula segunda, la mora en el pago del canon causará intereses moratorios calculados a tenor de lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en la cláusula segunda del contrato de dispuso que la falta de pago de dos (2) mensualidades de canon de arrendamiento y/o el incumplimiento por parte de la arrendataria de una cualquiera de las obligaciones impuestas y asumidas, daría derecho a la demandante, para pedir la resolución del contrato con pago de todos los cánones de arrendamiento vencidos o que faltaren por vencer hasta la terminación del contrato o de sus prórrogas si las hubiere.  Que conforme a la cláusula quinta, el contrato fue celebrado “intuito personae” por lo que respecta a la demandada, no pudiendo este ceder ni traspasar el contrato, ni el inmueble o parte de sus instalaciones, ni subarrendarlo, ni total o parcialmente sin el consentimiento previo, otorgado por escrito por la demandante.  Que mediante documento autenticad por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 9 de septiembre de 2008, anotado bajo el No. 22, Tomo 55-A, la demandante autoriza la cesión del contrato de arrendamiento que hiciera la arrendataria a la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A.  Que de acuerdo a los términos del contrato, la Sociedad Mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., incumplió con dos de sus obligaciones principales como son el pago de los cánones de arrendamientos y por haber realizado reformas no autorizadas por la demandante. Que la arrendataria, incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento desde el 12 de marzo de 2009 al 12 de marzo de 2010, para un total de doce (12) cánones de arrendamientos vencidos e insolutos, que representan la suma de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 144.000,00).  Que tal y como señalaron en el contrato, la arrendataria recibió en calidad de arrendamiento una casa quinta de dos (2) plantas, distribuidas en una planta baja con una superficie aproximada de construcción de DOSCIENTOS CINCUENTA Y UN METROS CUADRADOS CON DOCE DECÍMETROS CUADRADOS (251,12 Mts2) y una planta alta con una superficie aproximada de DOSCIENTOS OCHO METROS CUADRADOS CON SESENTA DECÍMETROS CUADRADOS (208,66 Mts2) construidos en estructura de concreto armado, techo de platabanda de espesor de QUINCE CENTÍMETROS (15 cm.), recubiertos de tejas, paredes de bloque de arcilla frisados y pintados y otras con bloque macizo, pisos de mosaicos, ventanas de aluminio, con un valor estimado actual de DOS MILLONES SETECIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.760.000,00) siendo que, sin la autorización de la demandante, procedió a demoler dicha construcción.  Que es de advertir que para que la arrendataria pudiera acometer su giro comercial normal como concesionario para la venta de vehículos automotores, no era necesario demoler el inmueble dado en arrendamiento, pues de haber sido así, no hubiese obtenido el consentimiento de la demandante, por lo que las codemandadas están obligadas a resarcir a su representada los daños y perjuicios ocasionados en virtud de la demolición que hicieran del inmueble original y que se estiman en la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 2.760,00) valor actual de una construcción similar a la entregada en calidad de arrendamiento.  Que conforme al artículo 1.592 y 1.594 del Código Civil, las demandadas no cumplieron con su obligación con las citadas obligaciones, puesto que, no cancelaron el canon de arrendamiento en la oportunidad establecida en el contrato, no se sirvieron del inmueble como un buen padre de familia y además demolieron el inmueble sin la autorización de la demandante, pues esta lo que autorizó fueron la ejecución de bienhechurías o mejoras para que el inmueble fuera utilizado como concesionario para la venta de vehículos automotores. Que en virtud a la cesión que del contrato de arrendamiento hiciera la Sociedad Mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A. a TAIMAR MOTORS, C.A., ambas compañías son responsables del cumplimiento de las obligaciones contenidas en el contrato.  Que la cesión que hiciese la Sociedad Mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A. a TAIMAR MOTORS, C.A., autorizada o notificada a la demandante, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, e día 9 de septiembre de 2008, bajo el No. 22, Tomo 55A, es una cesión sólo de los derechos que tenía la Sociedad Mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A. en su condición de arrendataria frente a la demandante, como arrendadora, no así sus obligaciones que pertenecen inalteradas frente a este última, pues la Sociedad Mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A. cumplió parcialmente con sus obligaciones al pagar los cánones de arrendamiento desde el 12 de febrero de 2008 al 9 de septiembre de 2008, fecha de la cesión, incumpliendo con las demás obligaciones legales y contractuales, sobre todo la que tiene que ver con el de mantener el inmueble en las condiciones que le fueron entregadas y con las bienhechurías que fueron consentidas por la demandante, siendo responsables por los daños que sufriera el inmueble por la demolición no consentida por la demandante.  Que en la cláusula cuarta del contrato dispone que la duración será por el plazo de cinco (5) años, contados a partir de la fecha cierta de este documento, renovable automáticamente por periodos iguales, salvo que una de las partes manifieste a la otra con sesenta (60) días de anticipación, por lo menos, su voluntad de darlo por terminado. Que siendo el contrato de marras un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual se inició el 12 de noviembre de 2007, y que la expiración natural del mismo es el 12 de noviembre de 2012, y no habiendo dado cumplimiento tanta las codemandadas a las obligaciones legales y contractuales, se impone pedir la resolución del contrato con los efectos propios de la misma, aunado a los daños y perjuicios ocasionados al inmueble objeto del arrendamiento por haber sido demolido sin el consentimiento de la demandante.  Que por lo antes expuesto, demanda a las Sociedades Mercantiles LUMOSA MARACAIBO, C.A. y TAIMAR MOTORS, C.A., para que convengan en la resolución del contrato de arrendamiento descrito en actas, y para que paguen a su representada INVRAMI, C.A. (INVRAMICA) o a ello sea condenado por este Tribunal las siguientes cantidades de dinero: 1.- Cánones de arrendamiento vencidos e insolutos demandados como justa compensación por el tiempo que se sirvieron del inmueble arrendado: o Capital: La cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 144.000,00). o Intereses Moratorios: La cantidad de SETENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS BOLIVARES CON TRECE CENTIMOS (Bs. 79.832,13) por concepto de intereses moratorios calculados a tenor de lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. 2.- Cánones de arrendamiento por vencerse desde el 12 de marzo de 2010 al 12 de noviembre de 2012, de conformidad con el artículo 1.616 del Código Civil. o La cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 492.900,00), considerando que el canon de arrendamiento que tendría su representada derecho a cobrar a partir del 12 de marzo de 2010 sería Bs. 15.900, que multiplicados por los meses que faltaban para la expiración natural del contrato, esto es, para el 12 de noviembre de 2012, harían un total de 31 meses. 3.- Los Daños y Perjuicios causados por la demolición del inmueble objeto de arrendamiento. o La cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.760.000,00) que corresponde al valor histórico que tenía el inmueble al momento de ser adquirido por la demandante, según documento autenticado por ante Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día 17 de mayo de 2005, anotado bajo el No. 4, Tomo 56, luego protocolizado por ante el Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 27 de octubre de 2006, bajo el No. 8, protocolo 1, Tomo 15, cuyo precio de adquisición según los documentos citados fue la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 460.000.000,00) hoy CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 460.000,00), más la actualización del monto del metro cuadrado de construcción a la fecha de esta demanda, tomando como referencia el precio del metro cuadrado de construcción actual para el área donde se encuentra el inmueble arrendado, de un inmueble de características similares al dado en arrendamiento y que fuese demolida sin autorización alguna de su representada.  Por último, solicita que las cantidades condenadas a pagar sean indexadas de acuerdo a los índices de precios al consumidor establecidas por el Banco Central de Venezuela. Por la parte demandada reconviniente: Expone el abogado JOAQUIN DE JESUS MARTINEZ RINCON, lo siguiente:  Que es totalmente cierto, que su representada LUMOSA MARACAIBO, C.A. y la demandante INVRAMICA, suscribieron en fecha 12 de noviembre de 2007, mediante documento auténtico, un Contrato de Arrendamiento de un inmueble ubicado en la Avenida 15 (Delicias) entre Calles 72 y 73, de nomenclatura municipal número 73-85, de esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual fue posteriormente cedido a la codemandada TAIMAR MOTORS, C.A., mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 31 de marzo de 2008, bajo el número 85, Tomo 34 de los libros respectivos, notificada y aceptada por la demandante en fecha 9 de septiembre de 2008, por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, bajo el número 24, Tomo 239 de los libros de autenticaciones.  Que en nombre de sus poderdantes TAIMAR MOTORS, C.A. y LUMOSA MARACAIBO, C.A., niega, rechaza y contradice todos los hechos y los derechos que reclama la sociedad mercantil INVRAMICA en su escrito de demanda, ya que no se corresponden con la realidad de los hechos, por ser totalmente falsos e improcedentes.  Que como quiera que la sociedad mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A. cedió a la codemandada TAIMAR MOTORS, C.A. la totalidad del Contrato de Arrendamiento a que se contrae el presente juicio, como muy bien lo establece el propio documento de Cesión del indicado contrato, así como el documento por el cual INVRAMICA se da por notificada y acepta la mencionada cesión, así como también lo explana claramente la demandante en su escrito libelar, a partir de dicha Cesión, el 31 de marzo de 2008, aceptada con posterioridad por el arrendador (hoy accionante) el 9 de septiembre del mismo año, su representada TAIMAR MOTORS, C.A. se subrogó totalmente en todos los derechos y obligaciones derivados del Contrato de Arrendamiento cedido, por lo que LUMOSA MARACAIBO, C.A. dejó de ser responsable por el cumplimiento de ese contrato a partir de la notificación y aceptación de INVRAMICA de la referida Cesión. Por consiguiente, LUMOSA MARACAIBO, C.A. carece de cualidad para sostener el presente juicio, y por ende, cualquier acción judicial del accionante relacionada con un negado incumplimiento del contrato posterior a la fecha de su aceptación de la cesión carece de asidero y fundamento legal.  Que en virtud de ello, opone la FALTA DE CUALIDAD de la sociedad mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A. como defensa previa de fondo, y por ende, solicita se sirva declarar SIN LUGAR la demanda propuesta en contra de LUMOSA MARACAIBO, C.A., por carecer de cualidad e interés en el presente juicio, debido a la Cesión del Contrato de Arrendamiento materializada en el presente caso.  Que lo cierto en el presente caso, es que su representada prácticamente desde que se produjo el otorgamiento del documento por el cual INVRAMICA se da por notificada y acepta la Cesión del Contrato de Arrendamiento entre LUMOSA MARACAIBO, C.A. (cedente) y TAIMAR MOTORS, C.A. (cesionaria), debido a la necesidad de la última de las nombradas de establecerse en una sede de operaciones más grande y moderna a la que tiene actualmente (ubicada en la Avenida 15 con Calle 69A), estuvo muy interesada en acometer inmediatamente el proyecto de construcción de la nueva sede en el inmueble arrendado a la actora, que fue la única y primordial razón de la Cesión del Contrato de Arrendamiento verificada en este caso, por lo que desde ese mismo mes de septiembre del año 2008, su poderdante TAIMAR MOTORS, C.A. procedió insistente e incansablemente a solicitarle a diferentes representantes y operarios de INVRAMICA los planos de mensura y de aguas blancas y servidas del inmueble arrendado, a los efectos de poder en función de esos planos acometer el proyecto y desarrollarlo hasta la total construcción del local que serviría de concesionario y show room de los vehículos nuevos marca Hyundai que comercializa TAIMAR MOTORS, y que es su objeto social principal. Pero no obstante sus incansables gestiones por hacerse de los indicados planos, sobre todo para saber la ubicación exacta en el inmueble de las tanquillas y toma principal de conexión con el sistema de cloacas municipal, información que es de esencial importancia para proceder con la elaboración del proyecto y construcción total del concesionario para la venta de vehículos nuevos que su mandante TAIMAR MOTORS, C.A., toda vez que sin esa información técnica, mal podrían conectarse el alcantarillado interno del taller mecánico, las salas sanitarias y los desagües de la construcción nueva con el sistema de aguas servidas o cloacas de la Ciudad.  Que era obligación de INVRAMICA como propietaria del inmueble y arrendadora, el suministrar a su representada TAIMAR MOTORS, C.A. los planos de mensura y de sistemas de aguas blancas y servidas del inmueble arrendado, y como quiera que nunca lo hizo, su representada dejó de pagar los cánones de arrendamientos mensuales establecidos en el contrato de arrendamiento.  Que debido a los hechos acaecidos y explanados suficientemente en el particular anterior, su representada TAIMAR MOTORS, C.A. en el mes de febrero de 2009 decidió dejar de pagar los cánones de arrendamiento mensuales, por cuanto la actitud y conducta de la arrendadora INVRAMICA (demandante) de no suministrar ni facilitarle los planos del inmueble arrendado, no obstante, las innumerables e incansables solicitudes que se le hiciera, cuestión que retrasó y paralizó totalmente por más de seis (6) meses el proyecto y construcción de la nueva sede de TAIMAR MOTORS, C.A.. En consecuencia de dicha conducta omisiva de la arrendadora, su poderdante acogiéndose a la Excepción del Contrato No Cumplido (non adimpleti contractus) dejó de pagar los cánones de arrendamiento mensuales a partir del mes de marzo de 2008, bajo la premisa de que si la arrendadora no cumplía con sus obligaciones contractuales, sino que por el contrario con su conducta obstaculizaba que la arrendataria lo adecuara y se pudiera servir y hacer uso del inmueble arrendado, TAIMAR MOTORS, C.A. también podía incumplir con el pago de los cánones mensuales.  Por ello, solicita se declare la improcedencia del pago de los cánones vencidos y por vencerse del contrato de arrendamiento, así como también la improcedencia de los intereses moratorios que causen los mismos, toda vez que, acogiéndonos a la Excepción del Contrato No Cumplido, el incumplimiento de la codemandada TAIMAR MOTORS, C.A. al pago de los cánones mensuales de arrendamiento fueron consecuencia directa de la imposibilidad de la misma de adecuar el inmueble arrendado, ni de ejecutar el proyecto y construcción del concesionario, y tampoco de poder hacer uso del inmueble en cuestión mediante el despliegue de su giro comercial normal, todo por no suministrar la arrendadora demandante la información técnica y planos necesarios para la elaboración y ejecución de las obras civiles que tuviera a bien su mandante ejecutar para el mejor desenvolvimiento de su giro comercial normal, para lo cual estuvo en todo momento autorizada según la letra del contrato de arrendamiento in comento.  Que la actora pretende el pago por parte de sus representadas codemandadas de la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.760.000,00) por concepto de los daños causados por la demolición de la construcción que se encontraba construida en el inmueble arrendado, bajo el falso supuesto de que su representada (la arrendataria) no estuvo autorizada por la demandante a realizar los trabajos de adecuación del inmueble arrendado a sus fines comerciales, es decir, para la construcción de un concesionario para la venta de vehículos nuevos, y cuyas acciones pasaban necesariamente por la remoción de la construcción que se encontraba allí.  Que basta con referirse a la letra de la disposición contractual contenida en la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento suscrito entre ambas partes, de la cual se evidencia claramente que son totalmente falsos los argumentos de la actora de que sus representadas no estaban autorizadas a acometer las modificaciones que desearan y fueran más convenientes para sus actividades comerciales e intereses, puesto que la autorizó desde el inicio a hacer uso, modificar, alterar, derrumbar y hacer cualquier acción, modificación o mejora al inmueble arrendado, para la construcción del concesionario de vehículos nuevos y giro comercial de sus representadas. En consecuencia, niega, rechaza y contradice la procedencia del pago de los daños y perjuicios demandados, por las razones precedentes, además de ser, a todo evento, exageradas y totalmente apartadas de la realidad las sumas de dinero reclamadas por este concepto. * En relación a la reconvención: Por la parte demandada reconviniente: Expone el abogado JOAQUIN DE JESUS MARTINEZ RINCON, lo siguiente:  Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto su representada considera que la demandante tiene evidente responsabilidad, por haber incumplido con las obligaciones que contractual y legalmente asumió, RECONVIENE por RESOLUCIÓN DE CONTRATO y DAÑOS Y PERJUICIOS a la sociedad mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), identificada en las actas del presente juicio, con base al artículo 1.167 del Código Civil, toda vez que debido a la paralización total del proyecto y construcción del concesionario de vehículos nuevos en el inmueble arrendado por la falta de información técnica y planos no suministrados por la demandante, su representada TAIMAR MOTORS, C.A. ha tenido que contratar otro local comercial para el establecimiento del concesionario, por el cual va a pagar la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) mensuales por los próximos cinco (5) años, lo que totaliza la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00).  Que por ello, reconviene o contrademanda en mutua petición con fundamento en la Acción de resolución de contrato por daños y perjuicios causados a la actora reconvenida INVRAMICA, ampliamente identificada en las actas procesales, por haber dado incumplimiento a las obligaciones previstas en el contrato de arrendamiento, al no suministrar a su mandante la información técnica y planos necesarios para la elaboración del proyecto y construcción de su nueva sede para la venta de vehículos nuevos. En consecuencia, de conformidad con lo previsto en la Cláusula Sexta del contrato de arrendamiento, que el documento causal o fundamental de esta acción, el cual es ley entre las partes, y que en el caso ¡n comento se encuentra reconocido en su contenido y firma por ambas partes, en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil, obrando en nombre y representación de la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., reconviene a la sociedad mercantil INVRAMICA por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre ambas partes, y por DAÑOS Y PERJUICIOS causados, por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES {Bs. 3.000.000,00), conforme a lo indicado precedentemente y así solicita sea declarado por este Tribunal. Por la parte actora reconvenida: Expone el abogado CARLOS GUSTAVO RIOS, lo siguiente:  Que de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 78 y los artículos 888 y 884 ejusdem, por aplicación del artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opone a la demandada reconviniente, la cuestión previa relativa al defecto de forma de la demanda por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de procedimiento Civil, específicamente la que tiene que ver a la prohibición de acumular en el mismo libelo pretensiones que se excluyen mutuamente.  Que la demandada reconviniente pretende la aplicación de la norma contenida en el artículo 1.168 del Código Civil según la cual cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, conocida como la "exceptio non adimpleti contractus" (excepción de contrato no cumplido), siendo que, esta pretensión se deduce por vía de cumplimiento de contrato; y por la otra, pretende a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.167 del citado Código, demandar la resolución del contrato de arrendamiento, siendo que ambas pretensiones se excluyen mutuamente.  Que la excepción de contrato no cumplido, supone el ejercicio previo de la acción de la parte incumpliente dirigida a pretender el cumplimiento del contrato de su contraparte, para que esta pueda excepcionarse de su cumplimiento en base a lo previsto en el artículo 1.168 del Código Civil, en cambio en la resolución de contrato no se pretende el cumplimiento del contrato, sino su terminación o extinción. Que la codemandada reconviniente pretende dar por hecho un supuesto incumplimiento de contrato por parte de su representada sin la intervención judicial y cuando pide su intervención lo hace oponiendo dos pretensiones excluyentes entre sí: el cumplimiento y la resolución del contrato, lo que obliga a su representada a oponer la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 78 ejusdem.  Que su representada ante el sostenido e injustificado incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales, de las codemandadas LUMOSA MARACAIBO, C.A. y TAIMAR MOTORS, C.A., decidió demandar por RESOLUCIÓN DE CONTRATO y DAÑOS Y PERJUICIOS, conforme lo establece el artículo 1.167 del Código Civil y no demandó el cumplimiento del contrato, de manera que lo que se pretende es la extinción del contrato por incumplimiento del mismo. Que la codemandada TAIMAR MOTORS, C.A, pretende por una parte, el cumplimiento del contrato, pues al alegar que no cumplió el contrato porque a su vez la arrendadora no cumplió con sus obligaciones la consecuencia lógica de esta posición es la de estar dispuesta a cumplir su obligación una vez que su representada cumpla supuestamente con la parte que le corresponde, pues es a esto a lo que va dirigido la excepción non adimpleti contractus prevista en el artículo 1.168 del Código Civil.  Que niega, rechaza y contradice en cualquier forma de derecho que su representada haya autorizado contractualmente la demolición del inmueble dado en arrendamiento y el cual se encuentra suficientemente determinado en la demanda y en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes.  Que niega, rechaza y contradice en cualquier forma de derecho que su representada se haya obligado contractualmente a entregar planos de mensura, de aguas blancas y servidas del inmueble dado en arrendamiento y que el cumplimiento de las obligaciones que contractualmente y legalmente le correspondía a la arrendataria haya estado sometida o supeditada a la condición de la entrega previa, por parte de su representada, de los planos referidos y que esto sea la causa de incumplimiento de las obligaciones de la arrendataria.  Que niega, rechaza y contradice en cualquier forma de derecho, que las demandadas y en especifico la demandada reconviniente TAIMAR MOTORS, C.A., no pudiera servirse y hacer uso del inmueble conforme al destino que fue previsto en el contrato de arrendamiento, de hecho la codemandada LUMOSA MARACAIBO, C.A. se sirvió del inmueble arrendado y pagó los cánones de arrendamiento desde el 12 de febrero de 2008 al 9 de septiembre de 2008, fecha de la cesión, incumpliendo con las demás obligaciones legales y contractuales, sobre todo la que tienen que ver con el de mantener el inmueble en las condiciones que le fueron entregadas y con las bienhechurías que fueran consentidas por la demandante.  Que niega, rechaza y contradice, que su representada haya dado motivo para que las codemandadas hayan incumplido las obligaciones legales y contractuales que le corresponden y a su vez, que su representada haya incumplido con las obligaciones contractuales y legales que igualmente le corresponde.  Que la cláusula sexta y tercera del contrato indican que su representada autorizó a la arrendataria a: MODIFICAR, REFORMAR, ALTERAR, REPARAR, REALIZAR BIENHECHURÍAS o mejoras, NECESARIAS PARA ADECUAR EL INMUEBLE ARRENDADO A LAS NECESIDADES PROPIAS DE SU ACTIVIDAD COMERCIAL, para lo cual le fue otorgado tres meses de gracia en cuyo lapso estaba exonerada de pagar el canon de arrendamiento, por así establecerlo la cláusula tercera del referido contrato. Que debe entenderse que dicha modificación era con la intención de mejorar la cosa.  Que la cláusula séptima del contrato la cual hace referencia a las reparaciones menores y mayores, las partes acordaron que serían por cuenta de la arrendataria las reparaciones mayores "SOBRE LAS MEJORAS O BIENHECHURÍAS QUE LA ARRENDATARIA INCORPORE AL INMUEBLE ARRENDADO EN SU ADECUACIÓN PARA SUS FINES COMERCIALES... (omisss)." de manera que la intención de las partes y de acuerdo al sentido propio de las palabras, esta suficientemente claro, que el inmueble objeto de arrendamiento podía ser modificado para mejorarlo adaptarlo al uso convenido en el contrato, mas no demolerlo derrumbarlo como así lo quiere hacer ver la demandada.  Que ni en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes ni en la Ley existe obligación por parte de la arrendadora de entregar planos mensura o de aguas blancas y servidas del inmueble arrendado. Las obligaciones principales del arrendador según lo dispuesto en artículo 1.585 del Código Civil, son: 1) entregar al arrendatario la cosa arrendada; 2) a conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado y 3) a mantener al arrendatario en el goce pacifico de cosa arrendada, durante el tiempo del contrato. Que la autorización para permitir la modificación del inmueble para hacerle mejoras o bienhechurías para adaptarlo al uso para el cual fue arrendado, no significa de ninguna forma la obligación ni principal ni subsidiaria de la arrendadora de entregar planos de mensura o de aguas blancas o servidas pues no se trata de un contrato de obra o de servicio, que pudiera comportar tal obligación o que pudiera presumirse.  Que al no haber ninguna obligación contractual ni legal de la arrendadora de entrega de planos de mensura, aguas blancas o servidas, o de información técnica, planos necesarios para la supuesta elaboración del proyecto y construcción de una sede nueva, -entiéndase esta como la autorización de demolición del inmueble dado en arrendamiento y construcción de uno nuevo-, no autorizada por su representada, (además que no se esta en presencia de un contrato de obras o de servicio), no ha lugar la demanda de supuestos daños y perjuicios estimados por la demandada reconviniente en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.3.000.000,00), pues no existe incumplimiento de norma legal y contractual alguna por parte de la arrendadora, que comporte la aplicación de la excepción de contrato no cumplido establecido en el artículo 1.168 del Código Civil y mucho menos causa legal para una resolución de contrato, de conformidad con el artículo 1.167 del citado Código.  Que lo que si es cierto, es que de acuerdo a los artículos 1.594 y 1.595 del Código Civil, el arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor y si no se ha hecho la descripción, se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas y debe devolverla en la misma condición.  Que según la cláusula primera del contrato de arrendamiento, la arrendataria recibió un inmueble constituido por una casa quinta de dos (2) plantas, de techo y entrepiso de platabanda recubierto de tejas, estructura de concreto, paredes de adobe y su terreno propio, con una superficie total de UN MIL TRESCIENTOS SIETE METROS CUADRADOS CON SETENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (1.307,78 Mts2), el mismo al que se refiere el documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 27 de octubre de 2006, bajo el No.09, Tomo 15, Protocolo Primero. Que este inmueble es el que debe ser devuelto a la arrendataria con las mejoras o bienhechurías que fueran autorizadas por la arrendadora, pues de acuerdo con la cláusula sexta del contrato suscrito, "todas las mejoras o bienhechurías ejecutadas por la arrendataria, en el inmueble arrendado, cualquiera que sea el valor de las mismas, independientemente de la causa por la cual termine el contrato, quedaran en beneficio del inmueble sin que la arrendadora deba pagar ninguna suma, ni indemnización por tai concepto.”  Que dicha disposición contractual tiene que relacionarse o concatenarse, con el período de gracia que le fuera concedida por la arrendadora a la arrendataria, para no pagar el canon de arrendamiento de tres (3) meses, tiempo éste en el cual la arrendataria debía de proceder -si así fuere su deseo- de realizar a su propia cuenta "las reparaciones y mejoras necesarias para adecuar el inmueble arrendado a sus necesidades", de conformidad con lo previsto en la cláusula tercera del contrato en cuestión.  Que obviamente, se entiende que en este periodo de gracia no podría estarse hablando de un demolición del inmueble dado en arrendamiento y la construcción de uno nuevo, pues el tiempo (3 meses) y el costo (tres cánones de arrendamiento) no se compaginan con ese propósito (demoler y construir un nuevo inmueble) pero sí de una modificación que comportase la construcción de unas mejoras o bienhechurías para adecuar el inmueble a las necesidades de la arrendataria, de manera que es falso de toda falsedad, pues así se desprende de la intención de las partes al contratar, que no hubo consentimiento de la arrendadora para que la arrendataria procediese a DEMOLER el inmueble dado en arrendamiento y es por ello que debe resarcir a su representada quien es propietaria del inmueble dado en arrendamiento, por los daños y perjuicios causados por la demolición no autorizada del referido inmueble, monto que fue estimado en la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.2.760.000).  Que al no haber causa que justifique la aplicación de la excepción non adimpleti contractus y mucho menos de resolución, pues en ningún caso la arrendadora incumplió frente a su arrendataria, con sus obligaciones legales y contractuales, la demanda que por vía reconvencional por resolución de contrato o de cumplimiento en base a la aplicación de la referida excepción y los daños y perjuicios debe ser declarada SIN LUGAR, pues no existe daños que reparar a las codemandas y mucho menos ha lugar el pago de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs.3.000.000,00) cuyo pago pretende por "haber tenido que alquilar otro inmueble" y así solicita al Tribunal lo declare. III ANALISIS DE LAS PRUEBAS Una vez abierto el lapso probatorio, este Sentenciador pasa a analizar las pruebas que rielan en autos, las cuales quedaron debidamente promovidas y evacuadas en el proceso por la parte actora reconvenida y las demandadas reconvinientes, en los siguientes términos: La parte actora reconvenida, promueve y evacua las siguientes pruebas: 1. Invoca el mérito probatorio que se desprenden de los documentos acompañados al libelo de demanda. Al respecto, este Tribunal observa que la parte actora junto al escrito libelar consigna las siguientes documentales: • Original de documento poder autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 26 de marzo de 2010, anotado bajo el No. 19, Tomo 33. Este Juzgador considerando que dicha documental no fue impugnada por la parte adversaria conforme a las previsiones de ley, se le confiere valor probatorio respectivo a tenor del artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.- • Original de documento de arrendamiento celebrado entre las Sociedades Mercantiles INVRAMI, C.A. (INVRAMICA) y LUMOSA MARACAIBO, C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 30 de octubre de 2007, anotado bajo el No. 43, Tomo 140 y por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 12 de noviembre de 2007, anotado bajo el No. 46, Tomo 319. Copia mecanografiada certificada del documento contentivo de la autorización de cesión arrendaticia, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 9 de septiembre de 2008, anotado bajo el No. 24, Tomo 239. Este Sentenciador, considerando que dichas documentales no fueron impugnadas por la parte adversaria a través de la tacha de instrumento privado o el desconocimiento dentro de la oportunidad legal correspondiente, conforme al artículo 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia 1.363 del Código Civil, le otorga el valor probatorio correspondiente. Así se establece • Copias fotostáticas simples de: documento constitutivo, acta de asamblea extraordinaria de accionista de fecha 31 de agosto de 1995, acta de asamblea extraordinaria de accionista de fecha 13 de abril de 1997, y acta de asamblea extraordinaria de accionista de fecha 10 de enero de 2007 de la Sociedad Mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., documentos inscritos por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 29 de junio de 2007, bajo el No. 35, Tomo 68-A. Copias fotostáticas simples de: documento constitutivo de la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A. inscrito en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 12 de junio de 1997, anotado bajo el No. 46, Tomo 311-A-SGDO. Actas de asambleas generales extraordinarias de accionistas de la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., inscritas en el citado registro mercantil, el día 7 de enero de 1999, anotado bajo el No. 65, Tomo 3-A-SGDO; el día 28 de agosto de 1998, anotado bajo el No. 25, Tomo 373-A-SGDO; y el día 6 de enero de 2009, anotado bajo el No. 33, Tomo 2-A-SDO. Este Tribunal considerando que dichas documentales no fueron impugnadas dentro del lapso legal respetivo, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se procede a otorgarle el valor probatorio correspondiente. Así se establece.- • Copia fotostática simple de documento de compra venta del inmueble objeto del litigio, autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo de fecha 17 de mayo de 2005, anotado bajo el No. 4, Tomo 56, y protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 27 de octubre de 2006, anotado bajo el No. 9, Protocolo 1, Tomo 15. Este Tribunal considerando que dicha documental no fue impugnada dentro del lapso legal respetivo, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se procede a otorgarle el valor probatorio correspondiente. Así se establece.- 2. Original de Informe de Avalúo efectuado por la Oficina de Tasadores Asociados (OTASA), representado para ese acto por los ciudadanos JUAN CARLOS BOTTARO RIOS y ALBERTO BOTTARO RIOS, titulares de la cédula de identidad No. 5.299.047 y 3.378.625 respectivamente, y testimonial jurada de los ciudadanos antes señalados, a fin de ratificar dichos avalúos. Observa este Tribunal que mediante diligencia de fecha 14 de diciembre de 2010, la abogada ENDRINA CONTRERAS, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, mediante diligencia procede en tiempo hábil a impugnar la validez del avalúo objeto de estudio. Por su parte, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, procede a promover la prueba testimonial a fin que los ciudadanos JUAN CARLOS BOTTARO RIOS y ALBERTO BOTTARO RIOS, antes identificados, ratifiquen el contenido y firma del ut supra señalado documento. En este sentido, se observa que en el despacho de prueba signado con el No. 231-31-11, sustanciado por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, compareció el ciudadano JUAN CARLOS BOTTARO RIOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.299.047, arquitecto avaluador, quien afirmó trabajar en la OFICINA DE TASADORES ASOCIADOS (OTASA), asimismo, expuso que realizó el avaluó objeto de estudio, que la firma estampada en él es suya, que él se trasladó al inmueble, ratificando así en las preguntas y repreguntas realizadas por las partes el contenido y firma del documento. De igual forma compareció el ciudadano ALBERTO BOTTARO RIOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.378.625, avaluador, quien afirmó ser miembro de la OFICINA DE TASADORES ASOCIADOS (OTASA), asimismo, manifestó haber suscrito junto con el ciudadano JUAN CARLOS BOTTARO RIOS, antes identificado, el avaluó objeto de estudio, que la firma estampada en él es suya, que él se trasladó al inmueble, ratificando así en las preguntas y repreguntas realizadas por las partes el contenido y firma del documento. Este Tribunal visto que los referidos testigos ratificaron el contenido y firma del Informe de Avalúo efectuado por la Oficina de Tasadores Asociados (OTASA), conforme a las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal desecha en consecuencia la impugnación efectuada por la representación judicial de la parte demandada reconviniente, y pasa a otorgarle el valor probatorio correspondiente a dicha documental. Así se establece.- 3. Prueba de Inspección Judicial En fecha 15 de diciembre de 2010, este Juzgado se trasladó en la avenida 15 (Delicias) No. 73-85, entre calles 73 y 74, en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en la cual dejó constancia que el inmueble se encontraba solo, que es de una planta, que el techo es de zinc industrial cuadrado, sobre estructura metálica con cielo raso, ventanas metálicas con vidrio, y protección metálica, puerta metálica, una puerta de seguridad, pisos de cerámica, electricidad embutida, iluminación externa, paredes de bloque y friso liso con pintura de caucho, también se dejó constancia de una tanquilla eléctrica externa, y que el inmueble consta de una (1) oficina, un (1) área de depósito con puerta metálica de seguridad, un (1) baño con urinario sanitario, lavamanos y ducha, encontrándose dentro del baño una silla ejecutiva tipo secretarial, un (1) cuarto de hidroneumático en el cual se observó un (1) tanque para agua subterráneo, se dejó constancia de un (1) centro de control del cerco eléctrico. Se observó que es una construcción reciente en buen estado de conservación. Asimismo, el día 17 de diciembre de 2010, se incorpora en actas material fotográfico tomado por el práctico nombrado a los efectos por el Tribunal. Este Juzgador considerando que dicha prueba fue evacuada por este órgano jurisdiccional en total apego a las normativas legales que rigen este medio probatorio, procede en consecuencia a otorgarle el valor probatorio a la inspección judicial así como al material fotográfico conforme al artículo 475 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.- 4. Prueba de Experticia. En fecha 23 de marzo de 2011, los expertos designados en esta causa, Nelson Romero Díaz, Octavio Villalobos Molero y Jaime Rodríguez Leal, presentaron informe de experticia en el cual concluyen unánimemente que el costo unitario de construcción de un inmueble con las características definidas en el petitorio de la prueba de experticia se ubica en el rango cuyos límites inferior y superior, son respectivamente de CUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y DOS BOLIVARES CON NUEVE CENTIMOS (Bs. 4.152,09) y CINCO MIL SETECIENTOS NOVENTA BOLIVARES CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 5.790,85) por unidad de área de construcción. Debido a ello, determinan que el costo total de reproducción de la casa quinta objeto de la experticia está ubicado en un rango cuyos puntos extremos serán el producto de la suma de las áreas de construcción de planta alta y planta baja, e igual CUATROCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON SETENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (459,78 Mts2) por cada uno de los precios unitarios totales de reproducción 4.152,09 Bs.F/Mts2 y 5.790,85 Bs.F/Mts2 respectivamente, representándolo de la siguiente forma: 4.159,02 Bs.F/Mts2 x 459,78 Mts2 = 1.912.223,22 Bs.F; y 5.790,85 Bs.F/Mts2 x 459,78 Mts2 = 2.408.072,58 Bs.F. Este Tribunal visto que la citada experticia se realizó en total apego a las normas legales, conforme al artículo 467 del Código de Procedimiento Civil en concordando con el artículo 1.425 del Código Civil, se le otorga el valor probatorio correspondiente. Así se establece La parte demandada reconviniente, promueve y evacua las siguientes pruebas: 1. Invoca el mérito favorable de las actas procesales, en especial la cláusula sexta del contrato de arrendamiento celebrado entre las Sociedades Mercantiles INVRAMI, C.A. (INVRAMICA) y LUMOSA MARACAIBO, C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 30 de octubre de 2007, anotado bajo el No. 43, Tomo 140 y por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 12 de noviembre de 2007, anotado bajo el No. 46, Tomo 319. En relación con la cláusula del contrato de arrendamiento celebrado entre las Sociedades Mercantiles INVRAMI, C.A. (INVRAMICA) y LUMOSA MARACAIBO, C.A., y cuyo valor probatorio se invoca, este Tribunal establece que en capítulo de las consideraciones del presente fallo se procederá a efectuar el pronunciamiento respectivo. Así se determina.- 2. Promueve el valor probatorio del original del documento de cesión de arrendamiento, otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao, Distrito Capital del Estado Miranda, de fecha 31 de marzo de 2008, anotado bajo el No. 85, Tomo 34, celebrado entre las Sociedades Mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., TAIMAR MOTORS, C.A. e INVRAMI, C.A. Este Sentenciador, considerando que dicha documental no fue impugnada por la parte adversaria en la oportunidad legal correspondiente, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga el valor probatorio correspondiente. Así se establece 3. Promueve el valor probatorio del contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 22 de octubre de 2010, bajo el No. 39, Tomo 317 y por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 6 de diciembre de 2010, anotado bajo el No. 54, Tomo 188, celebrado entre el CENTRO COMERCIAL LAS MERCEDES, C.A., y la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A. Este Tribunal considerando que dicho contrato privado emana no solo de la codemandada TAIMAR MOTORS, C.A. sino de un tercero ajeno al presente proceso, representado por el CENTRO COMERCIAL LAS MERCEDES, C.A., al no ser ratificado en juicio conforme a las reglas del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, procede en consecuencia a desecharlo. Así se establece.- 4. Prueba de Inspección Judicial En fecha 10 de diciembre de 2010, este Juzgado se trasladó en la avenida 15 (Delicias) No. 73-85, entre calles 73 y 74, jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en la cual dejó constancia que el inmueble se encontraba en buen estado de conservación, se observó una cerca perimetral de bloques de cemento de obra limpia de reciente construcción, y sobre la cual está colocado un cerco eléctrico. Asimismo, se dejó constancia que toda el área del inmueble esta pavimentada con concreto, y que dentro del terreno se observa una construcción en buen estado de conservación de reciente construcción., que todo el terreno está cercado y en su frente que es la avenida Delicias se observa un portón de hierro color blanco que sirve de acceso al inmueble. De igual forma, el Tribunal dejó constancia que el mismo día se trasladó a un inmueble ubicado en la avenida 4 (Bella Vista) con calle 61 (Universidad), frente a la iglesia Las Mercedes, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual se encontraba en buen estado de conservación, que después de un recorrido por todo el inmueble verificando la existencia de un área de taller, en galpón acondicionado para actividades de servicio, varias áreas de depósito; asimismo, se dejó constancia que en la parte frontal del edificio cuyo frente es la avenida 4 (Bella Vista), existe un área de estacionamiento amplio, también se observó la existencia de un área de construcción con paredes de vidrio y pisos de porcelanato, ideal para exhibición de vehículos, en la cual hay varias oficinas de atención, salas de reuniones, sanitarios, etc. También se deja constancia que las bienhechurías del inmueble son de reciente construcción la cual es de primera, totalmente equipada con mobiliario y aires acondicionados. Por último, se deja constancia que el referido inmueble tiene acceso por la avenida 4 (Bella Vista) y la calle 61 (Universidad). Asimismo, el día 15 de diciembre de 2010, se incorpora en actas material fotográfico tomado por el práctico nombrado a los efectos por el Tribunal. Este Juzgador considerando que dicha prueba fue evacuada por este órgano jurisdiccional en total apego a las normativas legales que rigen este medio probatorio, procede en consecuencia a otorgarle el valor probatorio a la inspección judicial así como al material fotográfico conforme al artículo 475 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.- 5. Prueba Testimonial para que declaren los ciudadanos OSCAR SCHULIAQUER ROMERO, LEONARDO RANGEL, MARCOS FERRER COLMENARES, SORAYA RAMIREZ y HENRY MENDT, todos domiciliados en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Este Juzgador observa que en el despacho de prueba signado con el No. 1809-226-10, sustanciado por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, compareció el ciudadano OSCAR VICTOR SCHULIAQUER ROMERO, argentino, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 81.256.141, quien afirmó conocer a las empresas LUMOSA MARACAIBO, C.A., TAIMAR MOTORS, C.A. e INVRAMI, C.A. debido a su trabajo habitual el cual es ejecutivo de ventas desde al año 2001 hasta la fecha del interrogatorio en la empresa LUMOSA MARACAIBO, C.A., que conoce especialmente a LUMOSA MARACAIBO, C.A. y a TAIMAR MOTORS, C.A., y a INVRAMI, C.A., asimismo, afirma conocerla por ser la empresa que le alquiló a LUMOSA MARACAIBO, C.A. en noviembre de 2007, un terreno en la avenida Delicias, para construir un concesionario automotriz, de igual forma, manifiesta que al propietario del terreno se le pidió los planos para poder hacer el proyecto, planos catastral, mensura, aguas negras y aguas blancas y no los recibieron nunca, que contrataron un topógrafo para que le hiciera los planos de mensura, pues el terreno era bastante irregular, que como LUMOSA MARACAIBO, C.A. solicitaron los planos al señor WALTER ALVAREZ, que representaba a la empresa, pero que nunca obtuvieron respuesta, que eso fue hasta septiembre de 2008, cuando la directiva de LUMOSA MARACAIBO, C.A. entregó el terreno a TAIMAR MOTORS, C.A., fecha en la cual se concretó el traspaso, que la construcción que estaba en el terreno fue demolida con permiso del propietario del terreno, antes de efectuar cualquier modificación a la estructura, ya sea demoliéndola total o parcialmente, que se hizo constar expresamente en el contrato de arrendamiento ese permiso que verbalmente les había dado y obraron en consecuencia, siendo demolida totalmente, que LUMOSA MARACAIBO, C.A. construyó una cerca perimetral, instaló un cerco eléctrico con el fin de preservar los materiales de construcciones que se iban a utilizar para la construcción, mientas esperaban los planos solicitados para dicho fin, que no se construyó un inmueble similar, que tuvo a la vista el contrato de arrendamiento, que LUMOSA MARACAIBO, C.A. estuvo en calidad de arrendataria desde noviembre de 2007 hasta septiembre de 2008. Frente a dichas deposiciones, este Tribunal acuerda su valoración, una vez que haya resuelto el punto previo referido a la falta de cualidad de la codemandada LUMOSA MARACAIBO, C.A. Así se determina.- De igual forma compareció el ciudadano LEONARDO JOSE RANGEL FERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.712.949, T.S.U. en Contabilidad, quien afirmó conocer a la empresa TAIMAR MOTORS, C.A., la cual contrató a la empresa para la cual labora desde noviembre de 2001 denominada GRUPO GBC, en calidad de Inspector, empresa que se contrató para la construcción de un concesionario en la avenida Delicias, en un terreno que está entre la calle 73 y 74 en Delicias, cuyo propietario es la empresa INVRAMICA del señor ALVARO RAMIREZ; asimismo, expone que no sabe si tiene conocimiento sobre la construcción del concesionario, porque durante ocho o nueve meses se le estuvo pidiendo los planos de aguas blancas y aguas negras y nunca se recibieron, que le consta ese hecho porque en varias reuniones con el representante de INVRAMICA, se le solicitaron los planos y siempre prometía traerlos y hasta junio de 2009, pero no se recibieron, que el inmueble objeto de la contratación lo conocía desde noviembre de 2007, representado por una casa donde funcionaba anteriormente Pollos Crispy, que dicho inmueble tenía oficinas, baños, pero no sabe si estaba apta para la venta de vehículos, que el inmueble fue destruido totalmente, y que no se monto nada porque nunca obtuvieron los planos, por ello, lo que construyeron fue una oficina con un baño en el medio del terreno y con esa oficina fue que se empezó a trabajar para poder construir, que dicha construcción tenía por lo menos veinte (20) años. Este Tribunal, considerando que el referido testigo fue conteste en sus deposiciones, así como el material probatoria inserto en actas, acuerda otorgarle el valor probatorio respectivo. Así se establece.- En relación con las testimoniales promovidas de los ciudadanos MARCOS FERRER COLMENARES, SORAYA RAMIREZ y HENRY MENDT, este Tribunal no puede hacer valoración alguna sobre estos, debido a que no fueron evacuados en la oportunidad legal correspondiente. Así se determina.- 6. Prueba Testimonial para que declaren los ciudadanos GUILLERMO ZEIRIS y JOSE ANTONIO CARRASQUEL, domiciliados en la Ciudad de Caracas, Distrito Capital. Este Tribunal observa que en el despacho de prueba signado con el No. 1808-225-10, sustanciado por ante el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no comparecieron los ciudadanos GUILLERMO ZEIRIS y JOSE ANTONIO CARRASQUEL, debido a ello, este Tribunal no puede hacer valoración alguna sobre este particular. Así se establece.- IV PUNTO PREVIO DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA El abogado CARLOS GUSTAVO RIOS, en su condición de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), parte actora reconvenida, en el escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, opone de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 78 y artículos 888 y 884 ejusdem, por aplicación del artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cuestión previa relativa al defecto de forma de la demanda por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de procedimiento Civil, específicamente la que tiene que ver a la prohibición de acumular en el mismo libelo pretensiones que se excluyen mutuamente. Ahora bien, este Juzgador observa que el legislador patrio en el artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, estableció en relación con este caso particular lo siguiente: Salvo las causas de inadmisibilidad de la reconvención, indicadas en el artículo 366, no se admitirá contra ésta la promoción de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346.” Por otra parte, el artículo 366 ejusdem, dispone: “El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario.” En concatenación con lo antes expuesto, y siendo que la excepción propuesta por la representación judicial de la demandante reconvenida no se circunscribe en una causal de inadmisibilidad de las establecidas en el artículo in comento, y considerando la prohibición de la ley en proponer cuestiones previas en la contestación a la reconvención o mutua petición, este Operador Justicia a tenor del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, declara IMPROCEDENTE la cuestión previa opuesta. Así se decide.- DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA CODEMANDADA SOCIEDAD MERCANTIL LUMOSA MARACAIBO, C.A. El abogado JOAQUIN DE JESUS MARTINEZ RINCON, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, solicita se sirva declarar SIN LUGAR la demanda propuesta en contra de la Sociedad Mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., por carecer de cualidad e interés en el presente juicio, debido a la cesión del contrato de arrendamiento que la sociedad mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A. efectuó en su totalidad a la codemandada TAIMAR MOTORS, C.A., la cual fue notificada y aceptada por la empresa INVRAMICA. En materia de legitimatio ad causam, la cual está referida a la falta de cualidad, el autor Arístides Rengel-Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, expone lo siguiente: “La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurase indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación jurídico material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva) (Subrayado del Tribunal) Por su parte el autor Luís Loreto, apunta que la cualidad es la “... relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera...” (…) “... Fácil es comprender como dentro de esta concepción de la acción, baste en principio, para tener cualidad afirmarse titular de un interés jurídico sustancial que se hace valer en propio nombre.” Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1987, págs.183 y 188 De igual forma, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado sobre la cualidad en diferentes ocasiones, así mediante sentencia No. 681, de fecha 15 de marzo del 2006, bajo la ponencia de la Magistrada YOLANDA JAIMES GUERRERO, ha señalado: “La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla, siguiendo las enseñanzas del Maestro Luis Loreto, como aquella "... relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera ...". (Ensayos Jurídicos, "Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad", Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1987, p.183).” Asimismo, la referida Sala, mediante sentencia Nº 00907, de fecha 5 de abril del 2006, bajo la ponencia del Magistrado HADEL MOSTAFÁ PAOLINI, estableció: “En efecto, la cualidad activa deviene de la demostración de la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo en el juicio; por lo que alegada la falta de cualidad de un sujeto procesal para reclamar un derecho del cual se considera titular, la situación queda circunscrita a establecer si los sujetos que figuran como titulares activos o pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso, son quienes tienen cualidad…” De lo antes trascrito se puede decir que la cualidad, es condición especial para el ejercicio del derecho de acción, y la cual está resumida en una relación de identidad lógica entre la persona a la cual la ley le concede solicitar el respeto, restitución o resarcimiento de un derecho, el cual considera vulnerado, contra quien se concede y se ejercita el mismo. Ahora bien, observa este Juzgador que en actas reposa contrato de arrendamiento suscrito entre las Sociedades Mercantiles INVRAMI, C.A. (INVRAMICA) y LUMOSA MARACAIBO, C.A., la primera en calidad de arrendadora y la segunda en calidad de arrendataria, convención la cual se encuentra autenticada por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 30 de octubre de 2007, anotado bajo el No. 43, Tomo 140 y por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 12 de noviembre de 2007, anotado bajo el No. 46, Tomo 319. Asimismo, se observa del documento otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao, Distrito Capital del Estado Miranda, de fecha 31 de marzo de 2008, anotado bajo el No. 85, Tomo 34, que la Sociedad Mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., en calidad de arrendataria cede el contrato de arrendamiento identificado en autos a la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., señalando lo siguiente: “La presente cesión de arrendamiento se hace en total conformidad y cumplimiento de lo previsto en la Cláusula Quinta del mismo, por lo que a partir del otorgamiento del presente documento, la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A. se hace titular y subroga en todos y cada uno de los derechos y obligaciones que hasta la fecha le han correspondido a LUMOSA MARACAIBO, C.A. como ARRENDATARIA del preindicado inmueble.” Por otra parte, en la cláusula quinta el contrato de arrendamiento antes singularizado, se estableció lo siguiente: “….Este contrato se considera rigorosamente contraído “Intuito Personae” por lo que respecta a LA ARRENDATARIA, y en atención a ello, LA ARRENDATARIA no podrá ceder ni traspasar este contrato, ni el inmueble objeto del mismo, o parte de sus instalaciones, ni subarrendarlo bajo ninguna forma, ni total ni parcialmente sin el consentimiento previo, otorgado por escrito, por LA ARRENDADORA, siendo nula toda negociación contraria a lo aquí estipulado, dando lugar al desalojo inmediato del inmueble por parte de las personas que lo hubiesen ocupado indebidamente y a la consiguiente resolución del contrato.” En este sentido, en la copia mecanografiada certificada del documento contentivo de la autorización de cesión arrendaticia, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 9 de septiembre de 2008, anotado bajo el No. 24, Tomo 239, se indicó: “YO, ÁLVARO RAMIREZ,….omissis…OBRANDO EN MI CARÁCTER DE PRESIDENTE DE LA SOCIEDAD MERCANTIL INVRAMI, C.A. (INVRAMICA)…omissis…POR VIRTUD DE HABERME SIDO SOLICITADA OPORTUNAMNETE LA AUTORIZACION PARA LA CESIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEBIDAMENTE AUTENTICADO POR ANTE LA NOTARÍA PÚBLICA SEGUNDA DEL MUNICIPIO CHACAO, EN FECHA 30 DE OCTUBRE DE 2007, BAJO EL NÚMERO 43, TOMO 140 DE LOS LIBROS DE AUTENTICACIONES, Y POR ANTE LA NOTARÍA PÚBLICA SEGUNDA DE MARACAIBO, EN FECHA 12 DE NOVIEMBRE DE 2007, BAJO EL NÚMERO 46, TOMO 319 DE LOS LIBROS DE AUTENTICACIONES, CELEBRADO ENTRE MI REPRESENTADA Y LA SOCIEDAD MERCANTIL LUMOSA MARACAIBO, C.A., …omissis…TODO DE CONFORMIDAD Y EN PLENO CUMPLIMIENTO DE LO PREVISTO EN LA CLÁUSULA QUINTA DEL CITADO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, QUE ME DOY POR NOTIFICADO Y AUTORIZO LA CESIÓN DEL INDICADO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A LA SOCIEDAD MERCANTIL TAIMAR MOTORS, C.A. …omissis… POR LO QUE A PARTIR DE LA PRESENTE FECHA ME DOY POR NOTIFICADO DE LA PRESENTE CESIÓN, Y SE TENDRÁ A LA SOCIEDAD MERCANTIL TAIMAR MOTORS, C.A. COMO LA ARRENDATARIA Y ÚNICA TITULAR DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DERIVADOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO INDICADO UT SUPRA…” (Subrayado del Tribunal) De lo antes señalado, este Jurisdicente puede verificar la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado originalmente entre la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), en calidad de arrendador, y la Sociedad Mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., en calidad de arrendataria; no obstante, se observa que el día 31 de marzo de 2008, la arrendataria cedió todos los derechos y obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento a la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., cesión la cual fue autorizada por el arrendador Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), el día 9 de septiembre de 2008. En este sentido, este Tribunal considerando que la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A, se subrogó en todos y cada uno de los derechos y obligaciones que le corresponden a la arrendataria con ocasión al contrato objeto de análisis, y visto que la identidad lógica entre las partes que aparecen señaladas en el escrito libelar así como en el contrato solo están representados por las Sociedades Mercantiles INVRAMI, C.A. (INVRAMICA) y TAIMAR MOTORS, C.A, las cuales en apariencia son exactos a los sujetos que deben integrar la relación jurídico procesal en actas, este Tribunal en consecuencia declara PROCEDENTE la solicitud efectuada por la parte demandada reconviniente, por ende, se declara la FALTA DE CUALIDAD de la Sociedad Mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., conforme a la cesión del contrato de arrendamiento antes señalado, el cual fue debidamente autorizada por el arrendador, esto es, por la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), parte demandante reconvenida. Así se decide.- Ahora bien, una vez determinado la falta de cualidad de la Sociedad Mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., en la presente causa, y analizado como fue las deposiciones del ciudadano OSCAR VICTOR SCHULIAQUER ROMERO, las cuales fueron conteste entre sí y con las afirmaciones efectuadas por el ciudadano LEONARDO JOSE RANGEL FERNANDEZ, así como con el material probatoria inserto en actas, este Juzgador en consecuencia acuerda otorgarle el valor probatorio respectivo a la testimonial antes señalada. Así se establece.- V CONCLUSIONES Una vez analizados los alegatos de las partes y las pruebas declaradas por este Tribunal como fidedignas, este Juzgador pasa a decidir sobre el fondo de la causa de la manera siguiente: Observa este Juzgador que en actas se encuentra inserto contrato de arrendamiento celebrado entre las Sociedades Mercantiles INVRAMI, C.A. (INVRAMICA) y LUMOSA MARACAIBO, C.A., la primera en calidad de arrendadora y la segunda en calidad de arrendataria, el cual se encuentra autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 30 de octubre de 2007, anotado bajo el No. 43, Tomo 140 y por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 12 de noviembre de 2007, anotado bajo el No. 46, Tomo 319. Asimismo, se observa del documento otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao, Distrito Capital del Estado Miranda, de fecha 31 de marzo de 2008, anotado bajo el No. 85, Tomo 34, que la Sociedad Mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., en calidad de arrendataria cede el contrato de arrendamiento identificado en autos a la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., subrogándose esta última en todos los derechos y obligaciones derivados del citado contrato, cesión la cual fue formalmente autorizada por la arrendadora INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), según consta del documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 9 de septiembre de 2008, anotado bajo el No. 24, Tomo 239. Tal como antes se estableció, la relación jurídica sustancial y por ende procesal en el caso de autos, se encuentra instaurada entre las Sociedades Mercantiles INVRAMI, C.A. y TAIMAR MOTORS, C.A., todo con ocasión del contrato de arrendamiento inserto en actas. Ahora bien, en la cláusula sexta de la singularizada convención, se estableció: “MEJORAS Y BIENHECHURÍAS. LA ARRENDATARIA acometerá a su propio costo, cuenta y riesgo, todas las mejoras y bienhechurías necesarias para adecuar el inmueble arrendado a las necesidades propias de su actividad comercial, para cuya realización queda expresamente autorizado por este documento, y podrá realizar posteriormente, durante la vigencia de este contrato o de cualquiera de sus prórrogas, cualquiera otras alteraciones, modificaciones, reformas o bienhechurías que deseare realizar en el inmueble, a futuro, que se hagan necesarias para acometer su giro comercial normal como concesionario para la venta de vehículos automotores. Todas las mejoras o bienhechurías ejecutadas por LA ARRENDATARIA, en el inmueble arrendado, cualquiera que sea el valor de las mismas, independientemente de la causa por la cual termine el contrato, quedarán en beneficio del inmueble sin que la ARRENDADORA deba pagar ninguna suma, ni indemnización por tal concepto. Al término del contrato, o de sus prórrogas, si las hubiere, LA ARRENDATRIA no estará obligada a restituir el inmueble en su estado original, y si así lo hiciere, todos los gastos que ello ocasione serán de su exclusiva cuenta.” Ahora bien, de lo antes señalado, este Sentenciador conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que reza: “…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” colige de la cláusula antes citada, que las partes estipularon que durante la vigencia del contrato e inclusive dentro las prórrogas concedidas, la arrendataria podría efectuar en el inmueble objeto del arrendamiento y a sus propias expensas, cualesquiera otras alteraciones, modificaciones, reformas o bienhechurías que deseara realizar al referido inmueble, para lo cual estaba expresamente autorizada por la arrendadora. De lo antes expuesto, no es cierto el alegato expuesto por la parte demandante reconvenida, en el sentido de aseverar que dicha autorización solo abarcaba los tres (3) primeros meses que se estipulaba en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, por cuanto de la cláusula sexta antes señalada, se observa que tal autorización se extiende a futuro, es decir, durante toda la vigencia del contrato de arrendamiento. Por otra parte, en la citada cláusula se estipula entre una de las acciones que puede ejercer la arrendataria la de reformar el inmueble; a tales efecto, según el diccionario de la Real Academia Española, reformar significa “volver a formar, rehacer algo” “modificar algo, por lo general con la intención de mejorarlo”. En este sentido, de una interpretación de lo convenido por las partes, este Juzgador concluye que la arrendataria estaba autorizada para demoler el inmueble objeto de arrendamiento, pero a su vez estaba obligada a construir una nueva edificación para mejorarla, esto es, para adecuarla a fin de desarrollar su giro comercial normal como concesionario para la venta de vehículos automotores, condiciones las cuales no poseía conforme al informe de avalúo efectuado por la Oficina de Tasadores Asociados (OTASA), en fecha 16 de agosto de 2007, a través del cual se puede determinar que la construcción objeto de arrendamiento, no se adecuaba a los requerimientos necesarios para que la empresa arrendataria pudiera hacer uso de la misma, a fin que pudiera ejercer su giro comercial. De lo antes señalado y de un análisis a la cláusula sexta del precitado contrato, este Juzgador concluye que al estar la arrendataria autorizada para hacer cualesquiera modificaciones al inmueble, e incluso para reformarla, nacía como consecuencia lógica para la arrendadora la obligación de entregar a la arrendataria los planos de mensura, de aguas blancas y negras del inmueble arrendado, a los efectos que esta en función de dichos documentos, pudiera acometer el proyecto para el levantamiento de la nueva construcción que le serviría para el desarrollo de la actividad propia para la cual fue creada la empresa. A tales efectos, este Tribunal de un estudio al materia probatorio, puede observar que los ciudadanos OSCAR VICTOR SCHULIAQUER ROMERO y LEONARDO JOSE RANGEL FERNANDEZ, fueron contestes en sus deposiciones al confirmar la negativa de la arrendadora, es decir, de la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), en suministrar las referidos planos tanto a la empresa LUMOSA MARACAIBO, C.A. como a la empresa TAIMAR MOTORS, C.A., por lo cual ninguna de dichas compañías pudieron ejercer su normal giro comercial en el inmueble objeto del arrendamiento, al ser demolida totalmente la construcción con la previa autorización de la arrendadora. En este sentido, la parte demandada reconviniente en la contestación de la demanda opone como defensa de fondo la excepción del “contrato no cumplido” (non adimpleti contractus) alegando que era obligación de INVRAMI, C.A. (INVRAMICA) como propietaria del inmueble y arrendadora, el suministrarle a TAIMAR MOTORS, C.A. los planos de mensura y de sistemas de aguas blancas y servidas del inmueble arrendado, y como quiera que nunca lo hizo, esta dejó de pagar los cánones de arrendamientos mensuales establecidos en el contrato de arrendamiento. Frente a dicha defensa, la parte actora reconvenida alega que la norma contenida en el artículo 1.168 del Código Civil según la cual cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, conocida como la "exceptio non adimpleti contractus" (excepción de contrato no cumplido), solo es aplicable a los juicios de cumplimiento de contrato. Ahora bien, la excepción del contrato no cumplido (non adimpleti contractus), se encuentra regulado en el artículo 1.168 del Código Civil que reza: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.” Sobre este particular, la jurisprudencia venezolana, ha desarrollado ampliamente dicho concepto, estableciendo lo siguiente: La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 68 de fecha 13 de febrero de 2012, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, citó lo siguiente: “Sobre el particular se ha pronunciado el autor José Melich Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, Caracas 2006, págs. 772 al 782, el cual en relación a las condiciones de aplicación de la excepción non adimpleti contractus expresa lo siguiente: “… ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA EXCEPCIÓN. La exigencia de la bilateralidad del contrato. El artículo 1.168 del C.C. nos señala explícitamente que la excepción non adimpleti contractus “sólo se da en los contratos bilaterales”. El contrato bilateral lo define 1.134 C.C. como aquél contrato en que las partes se obligan “recíprocamente”… la nota caracterizante es la correspectividad de las obligaciones;… La excepción non adimpleti contractus implica mas que la correspectividad de las obligaciones surgidas del mismo contrato, pues la excepción, lo mismo que la resolución, postulan el llamado sinalagma (sic) funcional, esto es, que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar (voluntaria o involuntariamente) la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación (resolución) o de rehusar el cumplimiento de la misma hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya (exceptio) …debe, pues, rechazarse que uno de los contratantes pretenda justificar su propio incumplimiento cuando la relación cronológica evidencia que el ha sido el primero en incumplir (inaddimpleti non est adimplendum), pero además de la comprobación del incumplimiento del excepcionado es la verdadera causa que ha determinado al excipiens a oponer la excepción, comprobación que exige obviamente una adecuación causal entre el propio incumplimiento del excipiens y aquel de su contraparte con el cual él pretende justificarlo…”. (Resaltado de la Sala) Asimismo, la referida Sala, mediante sentencia No. 760 de fecha 13 de noviembre de 2008, con ponencia del Magistrado LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, expuso: “A tales efectos, se observa que el artículo 1.168 del Código Civil, como indica el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III, Tomo II, página N° 972, Caracas, Universidad Católica Andrés Bello, 2003, comprende que “la excepción de incumplimiento, aún cuando su efecto es suspender la ejecución de la obligación, es una defensa de fondo”, por lo que la parte demandada debe oponerla en la fase de contestación de la demanda como defensa de fondo o perentoria para ser resuelta por un Juez como punto previo en la sentencia definitiva, que en caso de ser procedente, provoca la declaratoria de no haber lugar a la acción intentada. De igual forma conforme a la doctrina ya citada, Tomo III, páginas 503 a la 507, los supuestos de procedencia de la excepción de contrato no cumplido, o excepción non adimpleti contractus, en resumen son los siguientes: 1.- Debe tratarse de un contrato bilateral, no procede en los contratos unilaterales, ni en los contratos sinalagmáticos imperfectos. 2.- El incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser un incumplimiento culposo y en caso de ser culposos se aplica la teoría de los riesgos. 3.- El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia, en el sentido de que no es suficiente para justificar la excepción el incumplimiento de obligaciones secundarias. Siendo consideradas como de importancia o principales las de cuyo incumplimiento sería de tal gravedad que justificaría oponer la excepción, como las obligaciones que fueron determinantes en el consentimiento de la otra parte. También son principales aquellas que han sido convenidas expresamente como tales por las partes y cuyo incumplimiento ha sido calificado como grave por ellas. Las secundarias serían aquellas no determinantes del consentimiento de la otra parte y cuyo incumpliendo no ha sido calificado como tal por ellas. 4.- Es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando. 5.- Que la parte que oponga la excepción no haya a su vez motivado el incumplimiento de la contraparte.” (Resaltado de la Sala) Por otra parte, la señalada Sala, mediante sentencia No. 332 de fecha 3 de agosto de 2010, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VELEZ, desarrolló sobre el tema lo siguiente: “Ahora bien, lo expresado por el ad quem se corresponde con la excepción ‘Nom Adimpleti Contractus’ o sea la excepción de contrato no cumplido la que, por una parte, sólo puede ser alegada por el demandado en el acto de la contestación de la demanda. En este orden de ideas se advierte que, el demandado no acudió a dar contestación a la demanda, la que hubiera sido su oportunidad de oponer tal defensa, si lo incoado hubiese sido una acción por cumplimiento de contrato; por lo que tratándose lo pretendido de una resolución de contrato, no era procedente, tampoco, su alegación ya que, el artículo 1.168 del Código Civil, lo que prevé es que una de las partes suscriptoras de un contrato, pueda negarse a ejecutar su obligación, con base a que la otra incumplió la suya, esto es, lo conocido en el foro jurídico como la excepción “NON ADIMPLETI CONTRACTUS” y, se repite, por ser una defensa de fondo, oponible sólo en el acto de la contestación de la demanda y sólo en los juicios donde se reclama el cumplimiento de un contrato.” (Resaltado de la Sala) De lo anteriormente citado, este Tribunal observa que la excepción del contrato no cumplido, es una defensa de fondo oponible por la parte demandada en la contestación de la demanda y solo en los juicios de cumplimiento de contrato, por cuanto presupone la suspensión de la ejecución de la contraprestación debido a la inejecución de la obligación de la otra parte. Conforme a lo antes analizado, la parte demandada reconviniente no puede fundamentar su defensa de fondo frente a la petición esgrimida por la parte actora reconvenida, en la excepción del contrato no cumplido (non adimpleti contractus), por cuanto la pretensión de la parte actora está circunscrita a la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO debido al incumplimiento de la arrendataria, y no al CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO. No obstante, este Juzgador no puede pasar por alto, la situación particular que circunda el presente caso, por cuanto ambas partes, esto es, la demandante reconvenida y la demandada reconviniente pretenden a través del libelo de demanda y la reconvención la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil prevé: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Por su parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 53 de fecha 8 de febrero de 2012, con ponencia del Magistrado LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, ha desarrollo sobre el tema, lo siguiente: “Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación. Esta es la doctrina de la Sala, al respecto de la correcta interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, que no deja lugar a dudas, sobre la existencia de un incumplimiento culposo de la parte demandada, para que nazca el derecho a reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato. Más no es extensible al hecho de la verificación de un eximente de responsabilidad, como el hecho de un tercero, el caso fortuito, la fuerza mayor o hecho del príncipe, o cualquier otra circunstancia que constituya una de las formas, bajo las cuales puede verificarse una causa extraña no imputable, cuyo acaecimiento da lugar al incumplimiento involuntario de aquella o aquellas prestaciones a cargo del deudor. Ahora bien los supuestos de la norma in comento son los siguientes: I.- Que se contraiga a un contrato bilateral. II.- Que haya incumplimiento culposo de la parte demandada. Siendo esta la exigencia más importante que hace posible la resolución del contrato, sin que el legislador concrete que entiende por incumplimiento, hablando de él, como inejecución. III.- Que el incumplimiento comprenda actos u omisiones de cualquiera de los contratantes. IV.- Que el incumplimiento sea grave y afecte marcadamente el interés de los contratantes. V.- Que el incumplimiento no sea generado por una causa extraña no imputable; VI.- Que el incumplimiento se refiera a lo principal del contrato y no a sus modalidades accesorias, VII.- que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir. En el entendido de que el demandante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato. VIII.- La existencia de la buena fe del demandante en la resolución contractual, y IX.- Que sea mediante resolución judicial por sentencia. Dado que no se permite que una parte y sin el requerimiento del órgano jurisdiccional resuelva de pleno derecho el contrato. Ahora bien, en el presente caso, la juez de alzada no realizó una errónea interpretación de la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, sino que, como una consecuencia lógica de la determinación de la imposibilidad de ejecución y cumplimiento del contrato, acordó la resolución del mismo con la devolución de las arras dadas en garantía, y esto, para este órgano jurisdiccional, es conforme a derecho, dado que se ha dicho, que el derecho es ante todo lógica, o sea, un consecuente ejercicio del sentido común, el cual es, a juicio de esta Sala de Casación Civil, la mejor doctrina que pueda existir, y esta, ligada a la hermenéutica jurídica, nos lleva a concluir en este caso, que la resolución del contrato declarada por la recurrida, es lo más sensato y justo, dado que conlleva consigo a una serie de efectos jurídicos, y entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado. De igual forma, si una de las partes contratantes pagó parte de un precio de venta, a través de uno o varios abonos, la sentencia que declara la resolución del contrato debe indicar qué monto debe ser restituido al comprador y ordenar tal restitución. Sobre el particular, la doctrina patria ha señalado lo siguiente: “...Efectos de la Sentencia de Resolución. La acción de la resolución ha sido concebida para eliminar los efectos del contrato, no solo en cuanto se refiere a impedir la posibilidad de una ulterior ejecución forzosa de las obligaciones que él había creado, sino también para alcanzar el propósito de colocar a las partes entre las cuales se hubieren verificado ya transferencias patrimoniales fundadas en tal contrato, en la misma situación jurídica en que se hallaban antes de la celebración del contrato resuelto. No se duda, pues, de que la sentencia de resolución engendra frecuentemente una serie de deberes de restitución entre las partes, razón por la cual puede afirmarse de ella que tiene una eficacia retroactiva obligatoria; retroactiva, en cuanto que va dirigida a la radical eliminación de un hecho precedente a la sentencia como lo es el contrato que mediante ella se resuelve...(Omissis)...”. (Negritas de la Sala. Melich-Orsini, José. La Resolución del Contrato por Incumplimiento. Editorial Temis, 1979, Bogotá-Caracas, pág. 303). De lo antes transcrito, se observa que uno de los requisitos de procedencia de la petición de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, es la existencia de un contrato bilateral donde haya un incumplimiento culposo mediante actos u omisiones de cualquiera de los contratantes, que sea grave y afecte marcadamente el interés de uno de los contratantes, y donde el peticionante de la acción haya cumplido u ofrezca cumplir, en el entendido de que el accionante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato. Ahora bien, de actas se desprende, en especial de los dichos de la parte actora reconvenida, que la Sociedad Mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A. y posteriormente la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., luego de la autorización de la cesión del contrato de arrendamiento, se encontraban cumpliendo con la obligación pautada en la cláusula segunda de la singulariza negociación, la cual estipulaba un canon de arrendamiento mensual de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 12.000.000,00) hoy DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00), obligación que cumplió hasta febrero del año 2009, debido a que la arrendadora durante la vigencia del contrato con la empresa TAIMAR MOTORS, C.A. la cual inició con el perfeccionamiento de la cesión (9 de septiembre de 2008), no cumplió con la obligación de entregar a la arrendataria los planos de mensura, así como de aguas blancas y negras del inmueble. En consecuencia, mal podría la arrendadora solicitar la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, cuando debido a su actitud negativa en suministrar los referidos planos originó el incumplimiento de la obligación, por cuanto la empresa TAIMAR MOTORS, C.A., al efectuar la reforma del inmueble para lo cual estaba plenamente autorizada, y no lograr la construcción de la nueva obra, conllevó como consecuencia que no pudo servirse de la cosa arrendada, por lo cual mal podía causarse pago de canon de arrendamiento alguno al no hacer uso de la cosa por perecimiento. En concordancia con lo antes expuesto, y a tenor del criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la cual mediante sentencia No. 722 de fecha 27 de julio de 2004, estableció: “En el presente caso, la demandada negó haber recibido los servicios telemáticos, por tanto no hubo desplazamiento de la carga de la prueba hacia la demandada y, por tanto, correspondía a la actora probar sus alegaciones, pues conforme autorizada doctrina “…los hechos negativos indefinidos son de imposible prueba ... Los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. (Cabrera Romero Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p. 78).” Y por cuanto la parte demandante reconvenida no probó el cumplimiento de su contraprestación, este Tribunal en atención al artículo 1.159 del Código Civil que establece: “Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes…”, y al artículo 1.160 ejusdem que reza: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”; declara que la pretensión aducida por la parte actora reconvenida en relación con la resolución del contrato de arrendamiento no puede prosperar en derecho debido a que su inejecución fue lo que motivó la falta de cumplimiento del contrato por parte de la arrendataria; en virtud de lo antes decidido, se desecha la petición del cobro de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos demandados desde el 12 de marzo de 2009 al 12 de marzo de 2009, los intereses moratorios y los cánones de arrendamiento por vencerse desde el 12 de marzo de 2010 al 12 de noviembre de 2012, debido a que la cosa arrendada para el momento que se causaron los referidos cánones se encontraba perecida a cauda de la demolición autorizada por la arrendadora. Así se decide.- No obstante, habiendo quedado demostrado que la arrendadora INVRAMICA, C.A. (INVRAMICA) no suministró a la arrendataria los planos de mensura del inmueble, así como los planos de aguas negras y blancas del mismo, estando expresamente autorizada la reforma del inmueble, lo cual conllevaría la demolición de la construcción para su posterior levantamiento con las características que conllevaría al buen desarrollo de la actividad comercial de la empresa arrendataria, y debido a que el incumplimiento de la obligación de la parte demandada reconviniente se encontraba supeditada al cumplimiento de la contraprestación de la arrendadora, este Juzgador en consecuencia declara CON LUGAR la reconvención de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO propuesta por la demandada reconviniente. Así se decide.- En derivación de lo antes expuesto, y por cuanto los efectos de la resolución del contrato de arrendamiento es colocar a las partes en la misma situación jurídica en que se hallaban antes de la celebración del contrato resuelto, por lo cual la sentencia de resolución engendra frecuentemente una serie de deberes de restitución entre las partes, razón por la cual puede afirmarse de ella que tiene una eficacia retroactiva obligatoria, este Tribunal DECLARA RESUELTO el contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 30 de octubre de 2007, anotado bajo el No. 43, Tomo 140 y por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 12 de noviembre de 2007, anotado bajo el No. 46, Tomo 319, el cual contiene una cesión según documento otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao, Distrito Capital del Estado Miranda, de fecha 31 de marzo de 2008, anotado bajo el No. 85, Tomo 34, la cual fue debidamente autorizada según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 9 de septiembre de 2008, anotado bajo el No. 24, Tomo 239. Como consecuencia de lo antes señalado, se ordena a la arrendataria sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., a entregar a la arrendadora Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), el inmueble descrito en la cláusula primera del contrato de arrendamiento, esto es: “…un inmueble constituido por una casa quinta de dos (02) plantas, de techo y entrepiso de platabanda recubierto de tejas, estructura de concreto, paredes de adobe y su terreno propio, con una superficie total de Un mil trescientos siete metros cuadrados con setenta y ocho decímetros cuadrados (1.307,78 m2), comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: Norte, en Setenta y cuatro metros con veinticinco centímetros (74,25 m), con propiedad que es o fue de Asdrúbal Cárdenas; Sur, en Setenta y ocho metros con setenta y tres centímetros (68,73 ,), con inmueble que es o fue de Emiro Parra; Este: su frente, en Veintidós metros con setenta y un centímetros (22,71 m), con la Avenida 15 (antes Delicias); y Oeste, en Doce metros con dieciséis centímetros (12,16 m), con el Cementerio San José;…” No obstante, visto que de actas, en especial, de la inspecciones practicadas por este Juzgado, así como de los dichos de las partes y las deposiciones de los testigos, se constata que la construcción objeto de arrendamiento fue demolida, cuya consecuencia es el incumplimiento por parte de la arrendataria de entregar la cosa con las mismas características que poseía el inmueble cuando fue arrendado, este Juzgador en consecuencia considera que a pesar que la arrendataria tenia la autorización para la destrucción de la obra arrendada, debía entregar una construcción reformada, con lo cual ha causado un daño al patrimonio de la arrendadora. Sobre los daños y perjuicios, el artículo 1.167 del Código Civil que reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”(Subrayado del Tribunal) Por su parte, el autor Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, novena edición, página 141, señala lo siguiente: “De manera general. Por daños y perjuicios se entiende toda disminución o pérdida que experimente una persona en su patrimonio o acervo material o en su patrimonio o acervo moral.” Asimismo, el citado autor en la referida obra, página 142-143, clasifica los daños de la siguiente manera: “2°- Según la naturaleza del interés afectado tenemos el daño material y el daño moral. a) Daño material o patrimonial: Consiste en la pérdida o disminución de tipo económico o patrimonial que una persona experimenta en su patrimonio… Asimismo, en relación al tema, expone el señalado autor (Páginas168-169): “No basta con la existencia del daño ni con la circunstancia de que reuna las condiciones referidas, sino que también es necesario que la víctima lo demuestre, para lo cual se servirá de los medios probatorios determinados en el Código Civil y en el de Código de Procedimiento Civil, y se someterá a las reglas pautadas por dichos ordenamientos. En el respectivo libelo de demanda deben especificarse los daños y sus correspondientes causas. A este respecto, el último aparte del artículo 237 del Código de Procedimiento Civil dispone: “Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios se especificarán éstos y sus causas”. La víctima debe demostrar no sólo el daño en sí mismo, sino también su cuantía. En algunos casos la determinación de la cuantía puede fijarla el Juez mediante experticia complementaria del fallo. En algunas situaciones el legislador exime a la víctima de la necesidad de demostrar el daño y su cuantía…” De lo antes citado, se observa que según el interés afectado, los daños materiales es un tipo de daños y perjuicios, ocasionado por la acción u omisión de una persona en detrimento del patrimonio de tipo económico de la víctima, de allí surge la responsabilidad civil del agente del daño, en el sentido de reparar la pérdida o disminución experimentada por la víctima en su acervo patrimonial. Ahora bien, como antes se señaló, de actas se evidencia que la arrendataria al demoler la construcción objeto del arrendamiento, y no poder construir una nueva obra, produjo una disminución al acervo patrimonial de la arrendadora, cuya consecuencia es el nacimiento de la obligación de reparar el daño causado, debido a ello, y tomando en consideración la experticia practicada por los expertos designados a los efectos en el presente proceso, en la cual establecieron como rangos de costos totales de construcción para una obra con las similitudes del objeto del contrato, los siguientes: • 4.159,02 Bs.F/Mts2 x 459,78 Mts2 = 1.912.223,22 Bs.F; • 5.790,85 Bs.F/Mts2 x 459,78 Mts2 = 2.408.072,58 Bs.F. Este Tribunal toma como punto medio la mitad de los rangos de los costos totales de construcción antes señalados, en consecuencia, se condena a la codemandada Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., a pagar a la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), la suma de DOS MILLONES CIENTO SESENTA MIL CIENTO CUARENTA Y SIETE BOLIVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. 2.160.147,90), como daños y perjuicios ocasionados por la demolición de la construcción con lo cual se ocasionó una disminución del acervo patrimonial de la arrendadora. Asimismo, y en atención a la fecha del informe pericial consignado por los expertos, el cual contiene las sumas actualizadas para esa fecha, este Tribunal acuerda la indexación judicial de dicha cantidad, para lo cual se ordena la práctica de una experticia complementaria del fallo, conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, sobre la suma de DOS MILLONES CIENTO SESENTA MIL CIENTO CUARENTA Y SIETE BOLIVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. 2.160.147,90), desde el día 24 de marzo de 2011, hasta que el presente fallo este definitivamente firme, conforme a los Índices del Precio al Consumidor establecidos por el Banco Central de Venezuela. Así se decide. En cuanto a los daños y perjuicios solicitados por la parte demandada reconviniente, este Tribunal considerando que la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., no pudo hacer uso de la cosa arrendada, debido a la negativa de la arrendadora a entregar los planos de mensura, así como de aguas blancas y negras del inmueble objeto del arrendamiento, con lo cual la arrendataria no pudo reformar la construcción objeto del contrato, teniendo en consecuencia que arrendar otro local, a fin de desarrollar su giro comercial normal como concesionario para la venta de vehículos automotores, tal como se evidencia de la inspección judicial practicada por este Tribunal el día 10 de diciembre de 2010, donde este Juzgador se trasladó al inmueble indicado por la parte demandada reconviniente en el escrito de promoción de pruebas, y por cuanto no fue un hecho controvertido entre las partes, la situación cierta que la codemandada reconviniente hizo uso de otro inmueble en calidad de arrendataria, lo cual originó una disminución en su acervo patrimonial, este Operador de Justicia declara PROCEDENTE los daños y perjuicios peticionados por la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., en consecuencia, ordena a la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMUICA) a pagar los DAÑOS Y PERJUICIOS peticionados, los cuales deberán ser cuantificados mediante una experticia complementaria del fallo conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a fin que los expertos que de designen determinen el pago de los cánones de arrendamiento que canceló la empresa codemandada TAIMAR MOTORS, C.A. en el inmueble determinado en la inspección judicial de fecha 10 de diciembre de 2010, desde el inició del contrato de arrendamiento celebrado con ocasión a dicho inmueble, hasta que el presente fallo este definitivamente firme. Así se decide.- En derivación de todo lo anteriormente expuesto, este Sentenciador declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA) contra las Sociedades Mercantiles LUMOSA MARACAIBO, C.A. y TAIMAR MOTORS, C.A., y CON LUGAR la reconvención propuesta por la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A. contra la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), en consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 30 de octubre de 2007, anotado bajo el No. 43, Tomo 140 y por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 12 de noviembre de 2007, anotado bajo el No. 46, Tomo 319, el cual contiene una cesión según documento otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao, Distrito Capital del Estado Miranda, de fecha 31 de marzo de 2008, anotado bajo el No. 85, Tomo 34, la cual fue debidamente autorizada según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 9 de septiembre de 2008, anotado bajo el No. 24, Tomo 239; de igual forma, se ordena la entrega del inmueble situado en la avenida 15 (antes Delicias), distinguido con el número 73-85, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio del Estado Zulia, comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: Norte, en Setenta y cuatro metros con veinticinco centímetros (74,25 m), con propiedad que es o fue de Asdrúbal Cárdenas; Sur, en Setenta y ocho metros con setenta y tres centímetros (68,73 ,), con inmueble que es o fue de Emiro Parra; Este: su frente, en Veintidós metros con setenta y un centímetros (22,71 m), con la Avenida 15 (antes Delicias); y Oeste, en Doce metros con dieciséis centímetros (12,16 m), con el Cementerio San José. Así se decide.- Asimismo, se niega la petición del cobro de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos demandados desde el 12 de marzo de 2009 al 12 de marzo de 2009, los intereses moratorios y los cánones de arrendamiento por vencerse desde el 12 de marzo de 2010 al 12 de noviembre de 2012, y se condena al pago de los DAÑOS Y PERJUICIOS peticionados por la parte actora reconvenida y la demandada reconviniente, conforme a las pautas establecidas en el presente fallo. Así se decide.- VI DECISIÓN DEL ORGANO JURISDICCIONAL Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: 1.- LA FALTA DE CUALIDAD de la Sociedad Mercantil LUMOSA MARACAIBO, C.A., en la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que interpuso la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA) contra dicha empresa y la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A. 2.- IMPROCEDENTE la Cuestión Previa opuesta por el abogado CARLOS GUSTAVO RIOS, en su condición de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), parte actora reconvenida, en el escrito de contestación a la reconvención de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO propuesta por la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., parte demandada reconviniente. 3.- PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), en contra de la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A. 4.- CON LUGAR la reconvención de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, propuesta por la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A. en contra de la Sociedad Mercantil de la INVRAMI, C.A. (INVRAMICA). 5.- SE DECLARA RESUELTO el contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 30 de octubre de 2007, anotado bajo el No. 43, Tomo 140 y por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 12 de noviembre de 2007, anotado bajo el No. 46, Tomo 319, el cual contiene una cesión según documento otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao, Distrito Capital del Estado Miranda, de fecha 31 de marzo de 2008, anotado bajo el No. 85, Tomo 34, la cual fue debidamente autorizada según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 9 de septiembre de 2008, anotado bajo el No. 24, Tomo 239. 6.- SE NIEGA la petición del cobro de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos demandados desde el 12 de marzo de 2009 al 12 de marzo de 2009, los intereses moratorios y los cánones de arrendamiento por vencerse desde el 12 de marzo de 2010 al 12 de noviembre de 2012, solicitados por la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), en contra de la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A. 7.- SE ORDENA a la arrendataria Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A. a hacer entrega a la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), del inmueble situado en la avenida 15 (antes Delicias), distinguido con el número 73-85, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio del Estado Zulia, comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: Norte, en Setenta y cuatro metros con veinticinco centímetros (74,25 m), con propiedad que es o fue de Asdrúbal Cárdenas; Sur, en Setenta y ocho metros con setenta y tres centímetros (68,73 ,), con inmueble que es o fue de Emiro Parra; Este: su frente, en Veintidós metros con setenta y un centímetros (22,71 m), con la Avenida 15 (antes Delicias); y Oeste, en Doce metros con dieciséis centímetros (12,16 m), con el Cementerio San José. 8.- SE CONDENA a la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., a pagar a la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), los DAÑOS Y PERJUICIOS originados por la destrucción de la construcción objeto del contrato, representados por la suma de DOS MILLONES CIENTO SESENTA MIL CIENTO CUARENTA Y SIETE BOLIVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. 2.160.147,90), más lo que resulta de la indexación judicial acordada. 9.- SE CONDENA a la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), a pagar a la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., los DAÑOS Y PERJUICIOS originados por el pago de cánones de arrendamiento que canceló por el contrato de arrendamiento del inmueble determinado en la inspección judicial de fecha 10 de diciembre de 2010, desde el inició del contrato de arrendamiento celebrado con ocasión a dicho inmueble, hasta que el presente fallo este definitivamente firme. 10.- SE ORDENA la práctica de una experticia complementaria del fallo, a fin de determinar la indexación judicial acordada, conforme a los términos expresados en la presente decisión. 11.- SE ORDENA la práctica de una experticia complementaria del fallo, a fin de determinar la cuantificación de los daños y perjuicios condenados a favor de la parte demandada reconviniente, conforme a los términos expresados en la presente decisión. 12.- NO SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada reconviniente por no haber sido vencida totalmente en la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la Sociedad Mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), en contra de la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A., de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. 13.- SE CONDENA EN COSTAS a la parte actora reconvenida por haber sido vencida totalmente en la reconvención de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, propuesta por la Sociedad Mercantil TAIMAR MOTORS, C.A. en contra de la Sociedad Mercantil de la INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los quince (15) días del mes de octubre de dos mil doce (2012). Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación. El Juez, Abog. Adan Vivas Santaella. La Secretaria Temporal, Abog. Zulay Virginia Guerrero