TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. Nº 3.591-2012.-
Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLIVARES.-

La presente litis se inicia cuando la ciudadana YISELA MARIA GUTIERREZ IBAÑEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.512.229 y de este domicilio, debidamente asistido por el profesional del derecho Ciudadano NERIO JOSE LEAL BOHORQUEZ, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 29.091, incuó formal demanda contra el ciudadano JUAN JOSE MOLINA PEÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.375.815 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con motivo de la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLIVARES.-

Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 10 de Julio de 2.012, se ordenó la citación del demandado, ciudadano JUAN JOSE MOLINA PEÑA, anteriormente identificado, en fecha 11 de Julio de 2.012, el apoderado judicial de la parte actora mediante diligencia consignó los emolumentos necesarios para practicar la citación del demandado, ciudadano JUAN JOSE MOLINA PEÑA, anteriormente identificado, en fecha 16 de Mayo de 2012, el Alguacil estampó diligencia informando haber citado a la parte demandada, en virtud de lo cual, en fecha 06 de Agosto de 2012, quedando el demandado emplazado para la audiencia de mediación fijada de conformidad con lo establecido en el artículo 104 de la Ley Para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual se llevó a efecto en fecha 06 de Agosto del presente año, dejándose constar que el accionado no compareció a la audiencia de mediación, por lo que conforme a lo establecido en el artículo 107 Ejusdem el demandado quedó emplazado para el acto de la contestación de la demanda dentro de los diez días de despacho siguientes, no dando contestación en la debida oportunidad, abierto el juicio a pruebas ninguna de las partes promovió pruebas, vencido el lapso de probatorio. Siendo la oportunidad legal para sentenciar la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 108 de la Ley Para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el Tribunal pasa a decidir previa las siguientes consideraciones:

ALEGATOS DEL ACTOR

Señala la parte actora que demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 10 del Decreto No. 8.190, mediante el cual se dictó el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, el cual establece el acceso a la Vía Judicial por habérsele dado cumplimiento cabal y efectivo al Procedimiento Administrativo previo a las demandas judiciales, previsto en los artículos del 5 al 9, ambos inclusive, de la referida Ley Especial, para intentar como efecto intento, DEMANDA POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y COBRO DE BOLIVARES por cánones de arrendamiento vencidos, en contra del ciudadano JUAN JOSE MOLINA PEÑA, venezolano, mayor de edad, casado, portador de la cédula de identidad No. 7.375.815, a los fines de obtener la desocupación del inmueble objeto de arrendamiento según contrato debidamente otorgado por ante la Oficina de Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 18 de Mayo de 2.010, anotado bajo el No. 43, tomo 35 de los libros de autenticaciones llevados por el referido despacho notarial, y en tal sentido paso de inmediato hacer de su conocimiento los hechos en los cuales fundamento mi pretensión, los cuales se subsumen dentro de los numerales 1, y 2 del artículo 91, y los establecidos en los artículos 97 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 1159,1160, 1167 y 1264, todos del Código Civil vigente.
Alude la accionante que es legítima propietaria de un bien inmueble constituido por un Apartamento signado con las siglas No. 2-3A, situado en el Tercer Piso de la Torre 2, de la Primera Etapa del conjunto Residencial Habitacional Multifamiliar “PARQUE SANTA LUCIA”, ubicado hacia el lindero Nor-Oeste del Lote 1, en la Avenida 2 (el milagro) con las calles 87 y 86 C, No. 86C-48, en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según documento debidamente Registrado por ante La Oficina del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia bajo el No. 2009.908, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.5.287 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2.009, documento de propiedad que se encuentra formando parte del Expediente Administrativo debidamente certificado por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat-Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Región Zulia, Asunto: S-00-259-2012, el cual se acompaña en treinta y cuatro (34) folios útiles de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil a los fines legales pertinentes, el cual dio en arrendamiento al ciudadano JUAN JOSE MOLINA PEÑA, antes identificado, para obtener recursos económicos y así lograr su supervivencia, puesto que luego de su divorcio ha venido atravesando por una situación económica difícil, razón por la cual vivo en casa de mis padres para poder arrendar el apartamento up supra identificado y así por medio del pago del canon de arrendamiento obtener mi única fuente de ingreso fija y de esa manera poder cumplir los gastos de comida, vivienda, vestimenta y de salud, tanto de mi persona como para con mis padres quienes son personas ancianas que necesitan de mi ayuda económica para poder sobrevivir . El Arrendamiento del bien inmueble up supra identificado fue convenido por su persona con el ciudadano JUAN JOSE MOLINA PEÑA, antes identificado, según contrato de arrendamiento up-supra señalado, el cual también se encuentra agregado al Expediente Administrativo, Asunto S-00-259-2012, del cual se desprende en su cláusula tercera, que el canon de arrendamiento era de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES MENSUALES (Bs. 2.500,00), que debía cancelar dentro de los primero cinco (05) días de cada mes y tendría una duración de un (01) año renovable solo por períodos de tiempo iguales y a voluntad de las partes, a partir del día 01 Marzo de 2.010 hasta el 01 de Marzo de 2.011.
Señala la actora que el término legal para la terminación del Contrato de Arrendamiento venció el día 01 de Marzo de 2.011, a lo cual se le agregaría el tiempo adicional de la prórroga legal de seis (06) meses para la desocupación del inmueble, bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regulaba la materia, así pues el arrendatario gozo de la prorroga legal comprometiéndose a desocupar y hacer entrega del inmueble libre de personas y cosas.
Asimismo señala la demandante que es el caso que para la fecha 01 de Septiembre de 2.011, el Arrendatario JUAN JOSE MOLINA PEÑA, no hizo la efectiva entrega del inmueble solicitándome de manera insistente que necesitaba seguir ocupando el inmueble junto a su grupo familiar durante unos días más, hasta que el día 30 de Enero del presente año 2.012, precisó una respuesta clara de la fecha de entrega del inmueble objeto de la presente solicitud, obteniendo que el ciudadano JUAN JOSE MOLINA PEÑA necesitaba ocupar el inmueble unos días más, según se evidencia de una prórroga convencional debidamente suscrita tanto por su persona como por él, y en donde también se establece que la misma no constituye renovación alguna del contrato original sino la extensión del plazo para la desocupación del inmueble, convención ésta suscrita por ambos la cual se encuentra acompañada en el Expediente Administrativo Asunto S-00-259-2012, conviniéndose en dicha prorroga que a partir del día 28 de febrero de 2.012, el canon de arrendamiento seria de TRES MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.800,00) que el arrendatario debía de pagar en las mismas condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento originario, el cual incumplió.-
Señala la actora que, ha hecho una serie de diligencia, todas de carácter conciliatorio, tendientes a lograr que el Arrendatario JUAN JOSE MOLINA PEÑA y su grupo familiar desocupen dicho inmueble, sin lograr ningún resultado positivo hasta la presente fecha en que se interpone la presente demanda, máxime que desde el mes de Septiembre de 2.011 hasta la presente fecha el Arrendatario ha dejado de cancelar el canon de Arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.011, a razón de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES MENSUALES (Bs. 2.500,00), obtenemos una deuda arrendaticia de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), mas el mes de enero de 2.012, a razón de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES MENSUALES (Bs. 2.500,00), y los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2.012, a razón de TRES MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.800,00), obtenemos una deuda arrendaticia de VEINTIDOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 22.800,00), para un total de TREINTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 35.300,00), de deuda pendiente por concepto de cánones de arrendamiento por parte del arrendatario quien se encuentra en estas condiciones habitando el inmueble, causándole esto un gravamen irreparable puesto que la negativa del mismo a desocupar el inmueble y a pagar la deuda arrendaticia me ha ocasionado un estado de pobreza. De igual manera manifiesta tener conocimiento a través de vecinos y allegados de que el Arrendatario junto con su esposa la ciudadana IRMA NATIUSKA MAINOLFI RANGEL, son propietarios de dos (02) inmuebles tipo Casas de Habitación, según lo establecen los propios documentos de propiedad, los cuales acompaño a la presente solicitud en copias simples, junto con la cédula de identidad de la misma, y en once (11) folios útiles, documentos estos que se encuentran agregado al Expediente Administrativo, Asunto S-00-259-2012, todo lo cual demuestra la mala fe con que actúa el ciudadano JUAN JOSE MOLINA PEÑA, puesto que teniendo DOS INMUEBLES TIPO CASA DE HABITACION solo demuestra la mala intención de perjudicar a una mujer que con confianza les brindó la posibilidad de arrendar de manera extremadamente económica un inmueble en un conjunto habitacional seguro, de muy buena ubicación. No obstante, infructuosos han sido los esfuerzos que ha realizado personalmente, así como a través de terceras personas, para lograr la desocupación de dicho inmueble por parte del arrendatario JUAN JOSE MOLINA PEÑA, ya identificado, obteniendo siempre una negativa infundada de su parte, manifestando que la solución para su persona es esperar a que su voluntad sea la de desocupar el referido inmueble y que las necesidades que esté sufriendo no son de su interés.
La demandante fundamentó la presente solicitud de conformidad con lo establecido en el artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas, debidamente publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39.668 del 06 de mayo de 2.011, concatenado con los numerales 1 y 2 del Artículo 91 y los Artículos 97 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicado en la Gaceta Oficial Extraordinaria de la República Bolivariana de Venezuela, bajo el No. 6.053 del 12 de Noviembre de 2.011, en armonía con los artículos 1159,1160, 1167 y 1264, todos del Código Civil vigente, para que el referido ciudadano JUAN JOSE MOLINA PEÑA, le restituya la posesión del inmueble, por cuanto necesita dicho inmueble para habitarlo con mi grupo familiar aunado al hecho de que hasta la presente fecha se encuentra insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento y por cuanto no tengo otra vivienda que pueda habitar, así como tampoco recursos económicos que me permitan poder encontrar un lugar digno y en buenas condiciones para poder vivir, es por lo que solicito la desocupación inmediata del inmueble dado en arrendamiento y del cual soy propietaria.
Alude la actora que por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, acude ante este órgano jurisdiccional para demandar como real y efectivamente demanda al ciudadano JUAN JOSE MOLINA PEÑA, en su condición de arrendatario para que convenga o en su defecto sea obligado a ello por este tribunal en la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con la finalidad de que se me RESTITUYA LA POSESION del inmueble antes identificado, y COBRO DE BOLIVARES, hasta por la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 35.300,00), equivalentes a TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS UNIDADES TRIBUTARIAS (392 UT).
DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1.- Promueve solicitud de Restitución a la Posesión del inmueble dado en arrendamiento al ciudadano JUAN JOSE MOLINA PEÑA, presentada ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat-Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Región Zulia, coordinación a cargo de la Abogada ROSALBA GONZALEZ, con su respectivo auto de admisión (Folios 1, 2,3 y 23), la misma se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-
2.- Promueve contrato de Arrendamiento debidamente suscrito por mi persona (YISELA MARIA GUTIERREZ IBAÑEZ), en mi condición de propietaria y el arrendatario JUAN JOSE MOLINA PEÑA, por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo, el día 18 de mayo de 2.010, inserto bajo el No. 43, Tomo 35 (Folios 4,5, 6 y sus respectivos vueltos), el mismo se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-
3.- Promueve documento debidamente firmado entre las partes acordando prorroga y estableciéndose que el mismo será parte integrante del contrato original, conservando dicho contrato de arrendamiento todo su rigor y validez e cuanto a las estipulaciones que contiene (Folios 7 y su vuelto), el mismo se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-
4.- Promueve documento de propiedad del inmueble objeto de arrendamiento de mi propiedad (YISELA MARIA GUTIERREZ IBAÑEZ), ubicado en el Complejo Habitacional Multifamiliar “PARQUE SANTA LUCIA”, ubicado en la Avenida 2 (El Milagro) con las Calles 87 y 86C, No. 86C-48, y la Avenida 2b, en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, Apartamento signado con el No. 2-3A, situado en el Tercer Piso de la Torre 2 de la Primera Etapa del Conjunto Habitacional, ubicado hacia el Lindero Nor-Oeste del Lote 1 (Folios 8, 9, 10, 11 y sus vueltos), el mismo se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-
5.- Promueve documento de Propiedad de un Inmueble perteneciente a la comunidad conyugal existente entre el arrendatario JUAN JOSE MOLINA PEÑA, y la ciudadana IRMA NATIUSKA MAINOLFI RANGEL, venezolana, mayor de edad, portadora de la Cedula de Identidad No. V-12.468.559, constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida distinguida con letra y numero D-42, la cual forma parte del lote D del Conjunto Residencial ASOCPROVCO II ETAPA, situado en el Sector Urbanización Concordia, Parroquia Ambrosio del Municipio Cabimas del Estado Zulia, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del Estado Zulia, el día 02 de junio de 1.998, anotado bajo el No. 39, Tomo 7, Protocolo 1°, Segundo Trimestre (Folios del 12 al 17, ambos inclusive y sus respectivos vueltos), el mismo se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-
6.- Promueve copia Certificada de la Cedula de Identidad correspondiente a la cónyuge IRMA NATIUSKA MAINOLFI RANGEL (Folio 18), el mismo se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-
7.- Promueve documento de Propiedad de un Inmueble perteneciente a la comunidad conyugal existente entre el arrendatario JUAN JOSE MOLINA PEÑA, y la ciudadana IRMA NATIUSKA MAINOLFI RANGEL, venezolana, mayor de edad, portadora de la Cedula de Identidad No. V-12.468.559, constituido por una casa de habitación familiar y su terreno propio, situado en la Calle Ecuador de la Urbanización Concordia, jurisdicción del Municipio Cabimas del Estado Zulia, el terreno y la Casa de Habitación esta distinguidos como Parcela No. 1-110, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del Estado Zulia, el día 21 de septiembre de 2.004, anotado bajo el No. 11, Tomo 17, Protocolo 1°, Tercer Trimestre (Folios del 19 al 22, ambos inclusive y sus respectivos vueltos), el mismo se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-
8.- Promueve boletas de Citación expedida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Región Zulia, debidamente firmadas por las partes en señal de haberlas recibido (Folios 24 y 25), el mismo se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-
9.- Promueve acta que contiene el Acto conciliatorio de fecha 16 de mayo de 2.012, celebrado en la Sala del Despacho de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda Región Zulia, donde se dejo expresa constancia del convenimiento celebrado entre las partes en fuerza y razón del convenimiento presentado por el arrendatario donde solicito al despacho se le otorgara un plazo de quince días continuos para desocupar el inmueble y donde convino en todos los términos de la solicitud de restitución del inmueble presentada por mi persona (YISELA MARIA GUTIERREZ IBAÑEZ), en mi condición de propietaria (Folio 26), el mismo se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-
10.- Promueve escrito presentado por el arrendatario JUAN JOSE MOLINA PEÑA, en fecha 16 de mayo de 2.012, en el acto conciliatorio celebrado en la Sala del Despacho de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda Región Zulia, en el cual conviene entregar en un término de 15 días continuos el inmueble libre de personas y cosas (Folio 27), el mismo se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-
11.- Promueve escrito presentado por mi (YISELA MARIA GUTIERREZ IBAÑEZ), solicitando a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda Región Zulia, la ejecución del convenimiento presentado por el arrendatario en la audiencia de conciliación celebrada el 16 de mayo de 2.012, por cuanto habiendo transcurrido el lapso fijado para recibir el inmueble libre de personas y cosas el arrendatario incumplió con dicho convenimiento (Folio 28), el mismo se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-
12.- Promueve providencia Administrativa dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda Región Zulia, de fecha 30 de mayo de 2.012, dictada en el Asunto S-00-259-2012, donde dicho órgano administrativo declara agotada la vía administrativa en el presente procedimiento de desalojo (Folio del 31 al 34, ambos inclusive), el mismo se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-

MOTIVACION PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Conforme a lo antes indicado esta Juzgadora considera conducente analizar en primer lugar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia que de conformidad con el aforismo Iura Novit Curia, más el Juez no está atado a las calificaciones jurídicas que hagan las partes ni a las omisiones de la mismas, por cuanto él aplica o desaplica el derecho ex officio, por lo que esta Juzgadora considera necesario traer a colación lo establecido en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, Volumen 1, que entre otras cosas indica cuales con los requisitos para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y al respecto indica: “Los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vinculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato, que llene todos los requisitos exigidos por la Ley, esto es, que el contrato haya nacido sin vicios o defectos que le hagan inválido o ineficaz, es decir, se trate de un contrato perfecto y la presencia de una obligación perfeccionada que no se haya consumado. Pero además esa obligación debe existir. ¿Es posible una obligación con existencia física, pero inválida a los efectos resolutorios? Evidentemente que si. Existen muchos contratos inválidos en cuanto existe el instrumento escrito y firmado por las partes, pero su “existencia jurídica” está en duda, ya que esta “existencia” no nace de la “validez”, en cuyo caso el contrato será anulable o nulo, según sea el caso, pero no resoluble. Únicamente se resuelve un contrato que ha nacido perfecto, esto es, sin vicios o defectos que lo hagan inválido o ineficaz. (Omissis)”, es decir, que para que el arrendador pueda pedir la resolución del contrato éste debe haber cumplido con sus obligaciones y el arrendatario estar incurso en incumplimiento de una de sus obligaciones.-
Se desprende de las actas procesales que el documento fundante esta referido a un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 18 de Mayo de 2.010, y quedó anotado bajo el Nº 43, Tomo 35 de los libros de autenticaciones, el cual en su cláusula Séptima establece que el término de duración del contrato es de Un (01) año, contados a partir del 01 de Marzo de 2.010, prorrogable por períodos iguales, a voluntad de las partes, lo que significa que si una de las partes no quiere hacer uso de la facultad de prórroga, deberá participarlo por escrito a la otra parte, por lo menos con dos (2) meses de anticipación al vencimiento del plazo; de igual forma de las actas consta acuerdo privado firmado por las partes en fecha 30 de Enero de 2.012, en el cual establecieron la entrega del bien objeto del contrato de arrendamiento, el aumento del canon de arrendamiento a partir del mes de febrero de 2.012 a la cantidad de Tres Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 3.800,oo), que la celebración de dicho acuerdo no significa tácita reconducción del contrato de arrendamiento y por último que dicho convenio es parte integrante del contrato original, conservando este último su rigor y validez en cuanto a las estipulaciones que contiene; así mismo la cláusula Sexta del contrato de arrendamiento primogénito establece que la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos o alternos dará derecho a LA ARRENDADORA a solicitar la resolución del contrato y como consecuencia la desocupación del inmueble, de lo que se desprende que el acuerdo privado firmado convencionalmente por las partes en nada modifica la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia con determinación de tiempo, pues el contrato de arrendamiento se inició el 01 de Marzo de 2.010 y finalizó en su lapso de un año conforme a la cláusula séptima el 01 de Marzo de 2.011, el cual se prorrogó convencionalmente desde el 01 de Marzo de 2.011 hasta la presente fecha, y por cuanto la presente demanda fue admitida en fecha 10 de Julio de 2.012, se evidencia que el contrato se encontraba vigente, es lo que hace posible solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, conforme a la cláusula Sexta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes, en caso de incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento. Así se Decide.-

Observa esta Juzgadora que el demandado JUAN JOSE MOLINA PEÑA, no compareció ni por sí, ni por medio de apoderado judicial a dar contestación a la demanda incoada en su contra, lo que evidentemente produjo para ella los efectos de la CONFESIÓN FICTA, establecida en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 362 Ejusdem que textualmente establecen:

Artículo 108 de la Ley de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda:” Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos establecido en el artículo anterior, no promoviera pruebas y la acción no fuera contraria a derecho, se aplicarán los efectos establecidos en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; el Tribunal procederá a sentenciar la causa dentro de los cinco días de despacho siguientes, ateniéndose a la confesión presunta…. (Omissis”
Artículo 362 C.P.C.: “ Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en éste Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca......”

Igualmente esta Juzgadora trae a colación la sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil de fecha 02 de Noviembre de 2.001, la cual establece:
“…. (Omissis) …Del artículo anteriormente trascrito se evidencia que deben concurrir tres elementos para que proceda la confesión ficta, éstos son: 1) Que el demandado no diese contestación a la demanda. 2) Que la pretensión no sea contraria a derecho. 3) Que el demandado nada probare que le favorezca durante el proceso. La Sala examina a continuación si en el presente caso proceden estos requisitos: (…Omissis)…) En relación al tercer requisito, por el cual el demandado nada probare que le favorezca durante el proceso, observa. El alcance de la locución: ‘nada probare que lo favorezca’, tanto la doctrina como la jurisprudencia han acordado al respecto que es permitida la prueba que tienda a enervar o a paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derecho. En cambio no es permitida la prueba de aquellos hechos constitutivos de excepciones que han debido alegarse en la contestación de la demanda…”

De manera que aplicando la normativa legal antes indicada y el criterio jurisprudencial antes citado se evidencia de las actas procesales que conforman este juicio que la accionada no alegó, ni probó nada que le favoreciera en el lapso de promoción respectivo, por todo lo expuesto le corresponde a este Juzgado revisar el cumplimiento de los requisitos de procedencia de la Confesión ficta y al respecto se observa: en lo que respecta al primer requisito se aprecia de las actas procesales que conforman el presente expediente que el ciudadano JUAN JOSE MOLINA PEÑA, no dio contestación a la demanda incoada en su contra; así mismo en lo que respecta al segundo requisito se aprecia de las actas que la parte actora incuó demanda por Resolución de contrato de arrendamiento, con fundamento en el Contrato de Arrendamiento que se celebró por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 18 de Mayo de 2.010, y quedó anotado bajo el Nº 43, Tomo 35 de los libros de autenticaciones, el cual en su cláusula sétima establece que el tiempo de duración del contrato es de un año contado a partir del día 01 de marzo de 2.010, y se prorrogaría automáticamente por períodos iguales y sucesivos de un año, si antes del vencimiento o algunas de sus prórrogas, cualquiera de las partes contratantes no manifestare por escrito con dos meses de anticipación a la otra su deseo de no continuar con el contrato de arrendamiento; así mismo la cláusula Sexta del referido contrato establece que la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos o alternos dará derecho a LA ARRENDADORA a solicitar la resolución del contrato y como consecuencia la desocupación del inmueble, además que el actor cumplido con el procedimiento administrativo por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el cual fue resuelto en fecha 30 de Mayo de 2.012, donde se establece agotada la instancia administrativa y aperturaza la instancia judicial para que el actor inicie las acciones pertinentes, y como quiera que la parte actora alega, que el demandado le adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2.011, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio de 2.012, un total de once (11) meses, los cuales superan el incumplimiento de dos cánones de arrendamiento, resulta procedente la Resolución del Contrato de arrendamiento conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil en concordancia con el artículo 91 de la Ley de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y lo estipulado entre las partes en el contrato de arrendamiento fundamento de la presente litis; en lo que respecta al tercer requisito se desprende de las actas que la parte demandada no trajo a las actas ningún elemento probatorio a su favor, de manera que de conformidad con lo antes indicado y en aplicación del criterio jurisprudencial antes citado esta Juzgadora resuelve que se encuentra cumplidos los tres (03) requisitos y en consecuencia el petitum de la actora no es contrario a derecho y es por lo que el mismo debe prosperar. Así Decide.-

Ahora bien le corresponde a esta Juzgadora determinar la procedencia de los pedimentos realizados por la parte demandante los cuales se circunscriben a Primero: dar por resuelto el contrato de arrendamiento que suscribió, en vista de la falta de pago de los cánones de arrendamiento convenidos en el contrato, pedimento éste procedente por cuanto la parte demandada se encuentra incursa en la situación indicada en la cláusula Sexta del contrato de arrendamiento y al ordenamiento jurídico. Así se Decide.-; Segundo: La entrega del inmueble, pedimento éste procedente debido al incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la demandada, tal y como se constituyó en el contrato de arrendamiento instrumento fundante de la acción. Así Decide.- Tercero: El pago de los cánones insolutos, los cuales ascienden a la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 35.300,oo). Respecto a este pedimento observa esta Juzgadora del acuerdo convencionalmente suscrito por ambas partes, que establecen un nuevo canon de arrendamiento, que no consto en el citado acuerdo que el arrendatario haya incumplido en su obligación principal, por lo que forzosamente este Tribunal debe concluir que el incumplimiento de pago se generó a partir del 30 de Enero de 2.012, ya que la parte actora no trajo al proceso prueba alguna que demuestre la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2.011 y Enero de 2.012, y no habiéndose prueba alguna de ello, mal puede esta Juzgadora considerar que el demandado adeuda los referidos cánones de arrendamiento, por lo que resulta improcedente el cobro de los mismos. Así se Decide.-; Demostrado como quedó el incumplimiento del demandado a partir del 30 de Enero de 2.012, este Tribunal forzosamente condena al accionado a pagar los cánones de arrendamiento de los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio de 2.012, por la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.800,oo), los cuales hacen un total de VEINTIDOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 22.800,oo), de acuerdo a lo convencionalmente pactado, y que a criterio de esta Juzgadora resultan procedentes, por cuanto el demandado en el transcurso del proceso no demostró la solvencia de dichos cánones de arrendamiento, ya que la cancelación de los cánones de arrendamiento es una obligación que la parte demandada debió cumplir a cabalidad conforme al contrato de arrendamiento suscrito. Así se Decide.-

DISPOSITIVO DEL FALLO.

Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por la ciudadana YISELA MARIA GUTIERREZ IBAÑEZ contra el ciudadano JUAN JOSE MOLINA PEÑA, identificados en actas por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en consecuencia se condena al demandado a: Primero: Dar por resuelto el contrato de arrendamiento que suscribió con la demandante por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 18 de Mayo de 2.010, y quedó anotado bajo el Nº 43, Tomo 35 de los libros de autenticaciones; Segundo: Pagar la cantidad de de VEINTIDOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 22.800,oo), por concepto de mensualidades de arrendamiento vencidas, es decir, los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio de 2.012. Tercero: Entregar el bien inmueble constituido por un Apartamento signado con las siglas No. 2-3A, situado en el Tercer Piso de la Torre 2, de la Primera Etapa del conjunto Residencial Habitacional Multifamiliar “PARQUE SANTA LUCIA”, ubicado hacia el lindero Nor-Oeste del Lote 1, en la Avenida 2 (el milagro) con las calles 87 y 86 C, No. 86C-48, en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, libre de personas y cosas.-

Así mismo no hay condena en costa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLIQUESE y REGISTRESE.

Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Diez (10) días del mes de Octubre de 2.012. Años: 201º de la Independencia y 153º de la Federación.-
La Juez.-

ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.-
La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.- En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres (3:00 PM) de la tarde. La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-