TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 44.294.
Consta en las actas del proceso que la presente causa seguida por NULIDAD DE CONTRATO DE VENTA, inició por razón de demanda incoada por el ciudadano José Casimiro Sandrea Moncayo, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía número 4.742.518, y domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representado judicialmente por la abogada Nelly Castellano Urdaneta, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula número 39.459; en contra de la sociedad de comercio Kaico Construcción C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha dieciocho (18) de febrero de mil novecientos noventa y siete (1997), anotada bajo el número 24 del tomo 13-A, y domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia; el ciudadano Said Jamaz J amaz, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía número 9.796.079, y domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia; y el Registrador del Municipio San Francisco del Estado Zulia, ciudadano Waldo Frank Uriana Pocaterra, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía número 7.755.896, y domiciliado en el Municipio San Francisco del Estado Zulia; representados judicialmente por los abogados Lizabeth Jaimes González, Adolfo Romero Angulo, Sandra Marianela Contreras e Idalia Chávez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números de matrícula 34.613, 34.131, 91.198 y 10.572, según el orden que antecede.
1.
ACTOS Y HECHOS CONTROVERTIDOS JURÍDICAMENTE RELEVANTES.
Ha de precisarse para una correcta aprehensión del facti .rpecie que la demanda que dio inicio a la causa que nos ocupa fue incoada ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien dictó sentencia definitiva en fecha veintisiete (27) de octubre de dos mil seis (2006), declarando ‘procedente’ el defecto de legitimación invocado por el co-demandado Waldo Frank Uriana Pocaterra, y por vía de consecuencia, ‘sin lugar’ la demanda intentada por nulidad de contrato de venta. El fallo en referencia fue apelado en la oportunidad debida y, en alzada, le correspondió su conocimiento al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien en fecha veintiocho (28) de noviembre de dos mil ocho (2008), declaró ‘con lugar’ el aludido recurso ordinario de apelación, revocó la decisión de fecha veintisiete (27) de octubre de dos mil seis (2006), y ordenó que otro operador de justicia competente se sirviere en çjictar sentencia definitiva sobre el fondo del contradictorio, circunstancia atípica dentro del mundo del derecho procesal, sin acogida en ley adjetiva alguna.
Ahora bien, en cuanto al contradictorio atañe, en el libelo de demanda el actor
adujo haber perfeccionado un contrato de opción a compra con la sociedad mercantil
Kaico Construcción C.A., el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Tercera de
Maracaibo, en fecha seis (06) de marzo de dos mil uno (2001), anotado bajo el número
04 del tomo 38.
1: Sobre la base del indicado instrumento el accionante sostuvo haber ‘adquirido’ en opción a compra una casa en construcción sobre una parcela de terreno que forma parte de otra de mayor extensión ‘de su única y exclusiva propiedad’, ubicada en la calle 16-06, avenida 16, Barrio Sierra Maestra, Parroquia Francisco Ochoa del Municipio San Francisco del Estado Zulia, con una superficie de doscientos diecinueve metros cuadrados con treinta y dos centímetros cuadrados (21 9,32mts.2). El precio de la opción fue convenido en la cantidad de siete millones de bolivares (Bs. 7.000.000,00), equivalentes por razón de reconversión monetaria a la suma de siete mil bolivares (Bs. 7.000,00), pagando el actor hasta la fecha de introducción de la demanda la suma de trece millones de bolívares (Bs. 13.000.000,00), equivalentes a la cantidad de trece mil bolívares (Bs. 13.000,00).
Fue igualmente acordado en el contrato que la cantidad de dinero entregada para perfeccionar la opción a compra se compensaría con el precio a pagar por la venta del inmueble, negocio que no pudo llevarse a efectos, sostiene el actor, por la negación del crédito solicitado en razón de la inexistencia del permiso de habitabilidad necesario para el acornedmiento de las obras por parte de Kaico Construcción C.A.
Así, tejido al hilo de los acontecimientos, el ciudadano José Casimiro Sandrea
Moncayo demandó a la aludida sociedad de comercio ante este Juzgado Primero de
Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado
Zulia, por cumplimiento de contrato y daños y perjuicios, causa en el marco de la cual
fue decretada una medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar.
No obstante la medida cautelar en referencia, sostiene el actor que la sociedad mercantil Kaico Construcción C.A. vendió al ciudadano Said Jamaz Jamaz, según instrumento protocolizado ante el Registro Subalterno del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha once (11) de junio de dos mil dos (2002), y en atención a un contrato de opción a compra convenido en fecha veintisiete (27) de diciembre de dos mil (2000), autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, parte del terreno que le fue ofrecido en compra según el contrato de opción autenticado en fecha seis (06) de marzo de dos mil uno (2001), aproximadamente, nueve metros (O9mts.) del terreno en cuestión, negocio que, señala el actor, violó la medida dictada por este Juzgado.
• En concreto, el accionante sostiene la nulidad del ‘documento’ en atención a cuanto se puntualiza mfra:
<(PRIMERO: [sic] POR NO SER CIERTO LOS METROS OPCIONADOS [sic] Y VENDIDOS EN PERFECCIONAMIENTO A ESTE DOCUMENTO
• DE OPCI[Ó]N A COMPRA.SEGUNDO
. [sic] POR FALTAR UNA FIRMA DEL TESTIGO DE ESTE
REGISTRO MERCANTIL.TERCERO
. [sici NO EXISTE TAL PERFECCIONAMIENTO DEL
DOCUMENTO DE OPCI[Ó]N A COMPRA, PUES SU CONTENIDO NO
ES EL MISMO.-» (Expediente 44.294, folio 05). (Negrita del original).
Sobre la plataforma fáctica, bifurca el actor su pretensión en torno a cuatro súpuestos distintos: (i) el de la simulación, por la existencia de disconformidad entre la declaración formulada y la realidad; (u) el de la venta de la cosa ajena (vid, artículo 1.483 del Código Civil); (iii) el de la nulidad del asiento registral (invocando los artículos 53, 107 (9°), 149, 151 y 152 de la derogada Ley del Registro Público de dos mil nueve (2009)); y (iv) el de la venta con exceso de medida (vid, artículo 1.496 del Código Civil).
En atención a lo expuesto, ocurrió el accionante a la jurisdicción con el propósito de demandar a la sociedad mercantil Kaico Construcción y a los ciudadanos Said Jamaz J amaz y Waldo Frank Uriana Pocaterra —el último de ellos en su carácter de Registrador Subalterno del Municipio San Francisco del Estado Zulia—, a los fines de que convinieren, o a ello fueren constreñidos por el operador de justicia, en la anulación de la ‘venta’ de la porción de terreno de nueve metros (O9mts.) de extensión que, sostiene, le pertenece; en el pago de las costas procesales; en el pago de los honorarios profesionales de los abogados; y en el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados, estimados en la cantidad de veinte millones de bolivares (Bs. 20.000.000,00), equivalentes a la suma de veinte mil bolivares (Bs. 20.000,00).
Citadas las partes y dictada en fecha nueve (09) de junio de dos mil cinco (2005) la sentencia que resolviere la incidencia de cuestiones previas abierta en el ¿ter procedimental de la causa, declarando ‘sin lugar’ la cuestión preliminar estatuida en el ordinal 110 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y ‘subsanadas’ las cuestiones contenidas en el ordinal 6° eiusdem; los contradictores procedieron a contestar la demanda el último día del lapso que confiere la ley para apelar la decisión interlocutoria en referencia (cfr. artículos 298 y 357 eiusdem), es decir, el día anterior a la apertura del pso de cinco (05) días de despacho para contestar la demanda, resueltas por el operador de justicia las cuestiones previas promovidas (vid, artículo 358 (2°) eiusdem).
En su escrito de contestación el ciudadano Waldo Frank Uriana Pocaterra negó, rechazó y contradijo los hechos narrados en el libelo y el derecho invocado por el actor; esgrimiendo por igual la defensa de fondo contenida en el artículo 361 eiusdem, con miras de su resolución en sentencia definitiva, aduciendo al efecto que el accionante confunde en la demanda la legitimación con la titularidad del derecho controvertido, sin percatarse que la titularidad del derecho e interés jurídico controvertido es una cuestión de mérito que conlieva la declaratoria con o sin lugar de la pretensión deducida.
Asimismo, señaló que el actor no es el titular del derecho de propiedad de la porción de terreno vendida cuya nulidad demanda, por cuanto el negocio jurídico celebrado entre la sociedad de comercio Kaico Construcción C.A. y aquél, fue de opción a compra-venta, de manera que al accionante le asiste únicamente una expectativa de derecho.
Finalmente, adujo el contradictor que en el ejercicio de sus funciones cumplió con lo ordenado por el Juez Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, razón por la cual sobre el inmueble no se ha realizado ningún acto traslativo de propiedad, ni pesa sobre él gravamen alguno, en el entendido de que la venta concertada entre Kaico Construcción C.A. y el ciudadano Said J amaz Jamaz tuvo por objeto una parcela de terreno distinta a la descrita en la indicada medida de prohibición de enajenar y gravar.
Por su parte, el ciudadano Said Jamaz Jamaz se lirnitó a negar, rechazar y contradecir los hechos narrados en el libelo y el derecho invocado, por ser falsos los supuestos fácticos e improcedente las alegaciones de derecho; si bien se sirvió en impugnar la inspección ocular evacuada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha diez (10) de septiembre de dos mil dos (2002), que dejó constancia de las medidas y linderos del inmueble número 16-06B.
En el estadio probatorio, ocurrió el actor invocando el mérito favorable, e igualmente, promoviendo las pruebas que se detallan a continuación:
1. Documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha seis (06) de marzo de dos mil uno (2001), anotado bajo el número 04, tomo 38; instrumento en el que se encuentra documentado el contrato de opción a compra celebrado entre la sociedad de comercio Kaico Construcción y el ciudadano José Casimiro Sandrea Moncallo.
2. Instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha quince (15) de mayo de dos mil uno (2001), a través del cual el ciudadano Rodolfo Rivera Acuña vendió a la sociedad mercantil Kaico Construcción C.A. un terreno signado con el número 16-06, ubicado en la calle 21 del barrio Sierra Maestra, Parroquia Francisco Ochoa del Municipio San Francisco del Estado Zulia.
3. Documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha veintisiete (27) de diciembre de dos mii (2000), anotado bajo el número 52 del tomo 204, en razón del cual se documentó el contrato de opción a compra celebrado entre la sociedad mercantil Kaico Construcción C.A. y el ciudadano Said J amaz Jamaz.
4. Documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha once (11) de junio de dos mil dos (2002), anotado bajo el número 38, tomo 07, protocolo 10 del segundo trimestre; en razón del cual la ciudadana Patricia Gómez Severeyn, actuando con el carácter de VicePresidenta de la sociedad mercantil I(aico Construcción C.A., vendió al ciudadano Said Jamaz Jamaz un bien inmueble signado con el número 1 6-06A, ubicado en la calle 21 del barrio Sierra Maestra, Parroquia Francisco Ochoa del Municipio San Francisco del Estado Zulia.
5. Documento registrado en fecha veintiuno (21) de diciembre de dos mil uno (2001), bajo el número 32, protocolo 10, tomo 09 del cuarto trimestre; mediante el cual Kaico Construcción C.A., representada por su presidenta, ciudadana Lizabeth Jaimes González, declaró haber invertido la cantidad de cinco millones de bolivares (Bs. 5.000.000,00), equivalentes a la suma de cinco mil bolivares (Bs. 5.000,00), en la compra de materiales de construcción, pago de estipendios y mano de obra, construyendo por su cuenta y riesgo una casa-quinta.
6. Oficio número 38.031-734, de fecha cuatro (04) de abril de dos mil dos (2002), dictado por este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; en virtud del cual se le participa al Registrador Subalterno del Municipio San Francisco del Estado Zulia que sobre un inmueble que forma parte de una parcela de mayor extensión, numerada 16-06, se ha decretado una medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar.
7. Documento donde consta la multa impuesta por la Alcaldía del Municipio San Francisco, a la sociedad de comercio Kaico Construcción C.A.
8. Copia de la carátula del expediente signado con el número 38.031, que reposa en el archivo de este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
9. Dos inspecciones judiciales evacuadas por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la primera en fecha veinticinco (25) de marzo de dos mil dos (2002), la segunda en fecha diez (10) de septiembre de dos mil dos (2002).
10. Copia simple de la comunicación emitida por la sociedad de comercio Banco Mercantil, en la que se deja constancia de la negativa del crédito de politica habitacional solicitado por el actor, por ausencia del permiso de uso de habitabilidad.
De otro lado, igualmente ocurrió a las actas en el estadio probatorio el ciudadano Waldo Frank Uriana Pocaterra, invocando, en principio, el mérito favorable, y promoviendo seguidamente el contrato de opción a compra-venta celebrado entre el ciudadano José Casimiro Sandrea Moncallo y la sociedad mercantil Kaico Construcción C.A, y el documento de parcelamiento que posee la sociedad mercantil Kaico Construcción C.A., protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha nueve (09) de octubre de dos mil uno (2001), anotado bajo el número 13, protocolo 1°, tomo 01 del cuarto trimestre.
Asimismo, promovió prueba de informes, en virtud de la cual, este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veintiocho (28) de octubre de dos mil cinco (2005), remitió la información requerida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, haciendo de su conocimiento, entre otros particulares, que ciertamente ante este Juzgado cursaba juicio por cumplimiento de contrato, incoado por el ciudadano José Casimiro Sandrea Moncallo, en contra de la sociedad mercantil Kaico Construcción C.A., en el marco del cual fue decretado, en fecha cuatro (04) de abril de dos mil dos (2002), una medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno que forma parte de otra de mayor extensión signada con el número 16-06, ubicada en la calle 21, avenida 16, Barrio Sierra Maestra, Parroquia Francisco Ochoa del Municipio San Francisco del Estado Zulia, con una superficie aproximada de doscientos diecinueve metros cuadrados con treinta y dos centímetros cuadrados (219,32mts.), alinderado como sigue a continuación: norte, con parcela 16-06-A; sur, con inmueble número 16-05; este, con inmueble número 16-20; y oeste, con avenida 16; registrado ante la Oficina Subalterna del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha quince (15) de mayo de dos mil uno (2001), bajo el número 30, protocolo 10, tomo 08.
De igual forma, este operador de justicia informó al tribunal primigenio de la causa haber recibido un oficio signado con el número 151-2002, de fecha treinta y uno (31) de mayo de dos mil dos (2002), emanado de la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San Francisco, en el que se solicitó aclaratoria sobre la nomenclatura del inmueble descrito en las lineas que anteceden. La indicada solicitud fue contestada en fecha diez (10) de junio de dos mil dos (2002), por razón de oficio número 1164, de acuerdo al cual se le participa al Registrador Subalterno del Municipio San Francisco del Estado Zulia,
que la medida de prohibición de enajenar y gravar recayó sobre un inmueble distinguido con el número 1 6-06B, cuya extensión es de doscientos veintidós metros cuadrados con setenta y cinco centímetros cuadrados (222,75mts.2), que se encuentra dentro de los siguientes linderos: norte, parcela 16-06A; sur, inmueble número 16-05; este, inmueble número 16-20; y oeste, avenida 16; parcela de terreno que forma parte de otra de mayor extensión, signada con la nomenclatura 16-06.
Por su parte, el ciudadano Said Jamaz Jamaz invocó el mérito favorable y promovió prueba de inspección judicial que fue llevada a cabo por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veintiséis (26) de septiembre de dos mil cinco (2005), dejando constancia, en relación al particular primero del escrito de prueba, que cursaba ante este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, una demanda seguida por el ciudadano José Casimiro Sandrea Moncallo, en contra de la sociedad mercantil Kaico Construcción C.A., en expediente signado con el número 38.031. Igualmente, en cuanto al segundo aparte del escrito en referencia, el Tribunal dejó constancia de que, en los folios cinco (05) y seis (06) de la pieza 1 de medida, riela una resolución de fecha cuatro (04) de abril de dos mil dos (2002) en virtud de la cual, este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble signado con el número 16-06, ubicada en el Barrio Sierra Maestra, calle 21, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Ochoa del Municipio San Francisco del Estado Zulia.
II.
C0NsIDE1t&cIoNEs PARA DECIDIR.
Sorprende a quien suscribe la cantidad de falencias y el pobre razonamiento silogístico deóntico-normativo trazado en el memorial de demanda, que en vez de hacer inteligible la pretensión libelar y el sustentáculo jurídico sobre la cual ésta se asienta, tiende a hacer poco aprehensibles las narraciones de hecho y su subsunción en las disposiciones de derecho.
No obstante ello, una lectura detenida y cuidadosa del libelo permite elucidar que, en definitiva, la pretensión del accionante se circunscribe a la anulabilidad de la venta de
la porción de terreno de nueve metros (O9mts.) de extensión que le fuere dada en opción a compra por la sociedad de comercio Kaico Construcción C.A.
En ese orden de ideas, a los fines de obtener una decisión de mérito que diere satisfacción a la indicada pretensión, el actor sostuvo en su demanda que los hechos del caso de especie se subsumen en las figuras de ‘venta de la cosa ajena’, ‘anulabilidad por exceso de la medida’, ‘simulación’ y ‘nulidad del asiento registral’; alegaciones que, en aras de una adecuada administración de justicia, serán estudiadas en acápites separados.
A.
DE LA ANULABILIDAD DE LA VENTA DE LA COSA AJENA.
En torno a esta pretensión fue promovida la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, y la defensa de fondo de falta de cualidad.
La cuestión previa fue declarada sin lugar en la sentencia interlocutoria de fecha nueve (09) de junio de dos mil cinco (2005), por considerar el Juzgado Cuarto de Primera Instancia que la indicada cuestión preliminar procede únicamente bajo los supuestos de prohibición legal expresa, toda vez que la aludida prohibición equivale a declarar la inexistencia de la acción, a negar ab initio su procedencia.
En cuanto a la defensa de fondo de falta de cualidad, ésta fue promovida en la contestación del ciudadano Waldo Frank Uriana Pocaterra, y declarada ‘procedente’ en la sentencia definitiva que dictara el juzgado primigenio de la causa. Sin embargo, el fallo en referencia, de fecha veintisiete (27) de octubre de dos mil seis (2006), fue revocado por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veintiocho (28) de noviembre de dos mil ocho (2008), por cuanto el Juzgado Cuarto de Primera Instancia declaró procedente el defecto de legitimación activa, luego de estimar extemporáneo por anticipado y, en consecuencia, no tomar en consideración, el escrito de litiscontestación donde fue promovida la aludida defensa adjetiva.
No obstante, este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, correspondiéndole conocer ex
novo de la quaestio facti y de la quaestio inris del caso en especie, en torno a la defensa perentoria bajo estudio, explana las siguientes consideraciones:
La entrada en vigor del nuevo bloque de la constitucionalidad, integrado por normas constitucionales de origen interno (Constitución de la República Bolivariana de Venezuela) y normas constitucionales de origen internacional (Declaración Universal de los Derechos Humanos, Pacto Internacional de Derechos Civiles y Poliuicos, entre otros, por imperativo de los artículos 22 y 23 constitucionales), demandó la revisión íntegra del ordenamiento infraconstitucional con miras de su adecuación a los nuevos postulados de democracia, justicia e interés social.
Dentro de este contexto de adecuación, los axiomas y premisas de la justicia formal fueron forzados a ceder, segándose, así, un campo fértil que permitió la siembra de nóveles paradigmas adjetivos, en directa relación omnicomprensiva con el sustrato axiológico de la Constitución.
Bajo este nuevo postulado de justicia material, el Supremo Tribunal en Sala Constitucional, desde el año dos mil uno (2001), caso Inmobiliaria Esyojosa, SA., empezó a enhebrar un criterio en torno al cual las actuaciones anticipadas, al no propiciar el nacimiento de circunstancias o situaciones de indefensión, debían ser tenidas como válidas. En concreto, sostuvo que
«[. . .J la apelación proferida una vez publicado el fallo y antes del término del recurso, no es extemporánea por anticipada, toda vez que se evidencia el interés inmediato de la parte afectada por recurrir ante la alzada, por lo que la misma debe considerarse válida, pues es una cuestión de mera forma que ningún perjuicio ocasiona a la parte contra quien obra el recurso, lo que permite revisar el fallo para poder depurar sus supuestos vicios, de no ser así la interpretación de este asunto, se estaría creando indefensión al apelante por el juez que ]irnita o priva a una de las partes el libre ejercicio de los medios o recursos que la Ley le brinda para hacer valer sus derechos, en virtud de lo cual la apelación ejercida por la demandante en el presente caso no resultaba extemporánea por anticipada y, en consecuencia, el Juez accionado debió pronunciarse con relación al fondo de la apelación ejercida [...1» (Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional, sentencia número 1.842, de fecha 03 de octubre de 2001).
Este criterio, reiterado, entre otros, en el caso Petróleos de Vene Civil, afirmó de manera ostensible que la contestación prematura de la demanda debía ser válidamente apreciada por los operadores de justicia. En este sentido, en el caso René Buro Henríquezj otra, la aludida Sala de Casación señaló:
«Si bien es cierto que hasta la presente fecha la Sala ha sostenido que los actos procesales deben celebrarse ‘dentro de una coordenada temporal espec(fica de conformidad con los principios de preclusión y tempestividad de los actos y, por tanto, se han reputado como extemporáneos por anticipados los recursos o medios de impugnación ejercidos antes de que se inicie el lapso para interponerlos de acuerdo con la ley, no es menos cierto que, al igual que para el recurso de apelación, el efecto preclusivo del lapso previsto en la ley bien para dar contestación a la demanda, no viene dado por la anticipación de la actuación, sino por el agotamiento del lapso propiamente dicho.
Por tanto, en relación a lo anteriormente expuesto y a la doctrina establecida por la Sala Constitucional, se debe concluir en que, siendo el interés el que impulsa a las partes a realizar los distintos actos del proceso para que éste se desarrolle y evolucione hasta llegar al pronunciamiento del órgano jurisdiccional que resuelve el asunto controvertido entre ellas, garantizando así el derecho a la tutela judicial efectiva, forzosamente la Sala debe abandonar el criterio sostenido en la sentencia N° RC-00317 de fecha 27 de abril de 2004, caso: Orlando Rafael de La Rosa Maestre contra Luisa Margarita Fernández de Gonzalez, exp. N° 03-400, y en aquellas que se opongan a lo establecido en este fallo, debiendo considerarse válida la contestación de demanda presentada antes de que se inicie el lapso previsto en la ley para dicho acto procesal» (Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia número RC.00135, de fecha 24 de febrero de 2006). (Subrayado añadido).
Máxima reiterada, inter alia, en el caso Angelina Jaffi ji otros, donde el Supremo en Sala de Casación Civil asentó:
«También consagra el texto Constitucional dentro del Título correspondiente a los derechos humanos, el derecho a la defensa y al debido proceso, incluidos [é]stos en el artículo 49, medios o instrumentos que deben reunir las garantías necesarias para que la vía jurisdiccional cumpla eficientemente con el ejercicio de la tutela judicial efectiva.
Con estos preámbulos entrará esta Máxima Jurisdicción a considerar, siguiendo la pauta dictada por la Sala Constitucional y por esta Sala de Casación Civil, si el hecho de que una actividad procesal como lo es la contestación de la demanda, realizada anticipadamente en el tiempo que la ley procesal ha establecido para ello, debe considerarse tempestiva o extemporánea y, de considerarse extemporánea, ¿Se estaría garantizando con esta conducta el sagrado derecho a la defensa de progenie constitucional?
[...omissis...].
Luego del análisis detenido de las previsiones constitucionales y al amparo de la doctrina supra trascrita, estimando la Sala que las normas procesales no deben ser interpretadas con excesivo rigorismo en razón de que ellas deben constituir sólo el medio para la consecución de la justicia, la Sala estimó necesario revisar su criterio imperante según el que, en interpretación literal de los artículos 344 y 362 del Código de Procedimiento Civil, la contestación de la demanda debe realizarse en las oportunidades señaladas por la norma y de no ser de esa manera se considerará extemporánea, bien por anticipada en los casos como en el de autos, se produzca en el mismo día en que se perfecciona la citación, bien por tardía por qué se realice después de vencido el lapso de veinte días luego de practicado el acto comuniciacional [sic] aludido.
[...omissis...].
Siguiendo la orientación del criterio sustentado sobre el asunto de la actuaciones procesales en comentario sostenido por las Salas Constitucional y esta de Casación Civil de este Alto Tribunal, según el cual deben tenerse como validamente ejercidos tanto el medio recursivo aludido como la contestación de la demanda que se realicen anticipadamente a la oportunidad procesal establecida por la Ley Adjetiva Civil, estima esta Máxima Jurisdicción que con base a la reciente doctrina, la que resulta vinculante por estar referida a un asunto donde est[áj interesado el orden público y porque garantiza el derecho a la defensa, deberá entonces. estimarse tempestivo, en todas las oportunidades en que se realice anticipadamente. el acto procesal de la contestación de la demanda, [...omissis...].
Consecuencia de las anteriores consideraciones y en acatamiento a la normativa constitucional que ordena no sacrificar la justicia por la omisión de formalismos no esenciales y habiendo estimado esta Máxima Jurisdicción que el hecho de que el demandado consigne su contestación a la demanda el mismo día en que se perfeccionó la citación, debe entenderse que realmente estaba abocado a atender el juicio, vale decir, que su intención de ejercer su defensa queda patentizada con esta conducta, igualmente es procedente acotar que de ocurrir la situación analizada, el acto habrá alcanzado el fin para el cual estaba programado; razón por la que no es posible, ni puede estimarse como garantía del derecho a la defensa de los litigantes declarar confeso al demandado y condenarlo al pago pretendido por los demandantes, por el hecho de haber efectuado la actuación en cuestión en la oportunidad señalada. Asimismo, resulta pertinente establecer que de proceder así los demandados no causa lesión alguna a los accionantes» (Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia número RC.00259, de fecha 05 de abril de 2006). (Subrayado añadido).
Así, pues, en atención a la doctrina de casación, y en aras de defender la integridad del ordenamiento y la uniformidad de la jurisprudencia, quien suscribe tiene como válidos los escritos de contestación presentados por ios ciudadanos Waldo Frank Uriana Pocaterra y Said Jamaz Jamaz y, por vía de consecuencia, se aboca en las lineas que suceden al análisis de la defensa perentoria promovida, no sin antes puntualizar que, por ser la cualidad y el interés legítimo presupuestos procesales del derecho de acción, le es dable al juez pronunciarse, de oficio, sobre la ausencia de éstos, como repetidamente lo
ha sostenido el Supremo Tribunal en Sala Constitucional, inter a/ja, en el caso Enrique Montserrat Prato (Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional, sentencia número 776, de fecha 18 de mayo de 2001), o en el caso Zolange Gonále Colón (Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional, sentencia número 3.592, de fecha 06 de diciembre de 2005).
Puntualiza CARNELUTrI que la acción es la actividad jurídica por excelencia, toda vez que se traduce en una serie de actos que se revisten de significación para el proceso, en razón de lo cual no puede ser ejercida por cualquiera (cfr. CARNELUTTI, Francisco, Sistema de Derecho Procesal Civii. Composición del Proceso, Vol. II, Trad. Niceto Alcalá-Zamora y Castillo y Santiago Sentís Melendo, Buenos Aires: UTEI-JA, 1944).
En este sentido, sostiene el maestro italiano que el ejercicio de la acción requiere el cumplimiento de dos requisitos de carácter subjetivo, la capacidad y la legitimación procesales.
«La capacidad es la expresión de la idoneidad de la persona para actuar en juicio, inferida de sus cualidades personales.
La legitimación representa, en cambio, dicha idoneidad inferida de su posición respecto del litigio.
Estas dos nociones muestran que los dos requisitos, aun refiriéndose ambos al modo de ser del sujeto agente, han de ser considerados como esencialmente distintos» (ibídem, p. 25).
Con más acusada claridad RENGEL-ROMBERG, en relación a las partes y su vínculo con el proceso y el contradictorio, escinde tres nociones diferenciadas: (i) la legitimación o cualidad de las partes, (ti) la capacidad de ser parte y (iii) la capacidad procesal. La primera hace referencia a la cualidad necesaria de las partes, ello en el entendido de que el «proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material ó interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación» (RENGEL-ROMBERG, Arístides, Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Vol. II, Caracas: Altolitho, 2003, p. 27).
En cuanto al segundo de los requisitos subjetivos de la acción, aduce ROSENBERG que «la capacidad de ser parte es la capacidad para ser sujeto de una relación procesal» (citado por: ibídem, p. 33), pudiendo ser partes de una relación jurídica procesal, sostiene
CAl JANDREI, «todas las personas, físicas y jurídicas, que pueden ser sujetos de relaciones jurídicas en general, esto es, todos aquellos (hombres o entes) que tienen la capacidad jurídica)> (citado por: ídem).
Finalmente, en relación al tercero de los requisitos bajo análisis, señala
CALAMÁNDREI:
<4. .1 distinta de la capacidad de ser parte es la capacidad procesal. Aquélla pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce, ésta corresponde solamente a las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, esto es, la capacidad de obrar o de ejercicio del derecho civil» (citado por: ibídem, pp. 34-35).
Ahora bien, esta cualidad de la parte o le&itimatio ad causam posee una regla general que RENGEL-ROMBERG esboza al trazo siguiente:
«La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)» (ibídem, p. 27).
En este sentido, la legitimación a la causa y la fitularidad del derecho controvertido no son figuras equivalentes, pues la segunda es una cuestión que atañe ineludiblemente al mérito del contradictorio, cuya existencia o inexistencia confleva a la declaratoria con o sin lugar de la demanda, según el caso; mientras que la ausencia de cualidad acarrea una setitencia de rechazo de la demanda.
Ahora, para determinar si el actor posee o no legitimación a la causa, ergo, la posibilidad de ejercer el derecho de accionar frente a los órganos de la jurisdicción; es necesario precisar a quién le está dado, por el ordenamiento, demandar la anulabilidad de la venta de la cosa ajena. Al respecto, el Código Civil establece:
«Artículo 1.483. La venta de la cosa ajena es anulable y puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona.
La nulidad establecida por este artículo no podrá alegarse nunca por el vendedor».
Una lectura superficial de la citada disposición permite afirmar, prima Jade, que la ley tácitamente reconoce al comprador legitimación para accionar, y niega expresamente al vendedor de la cosa ajena, que no a los terceros, la posibilidad de demandar la nulidad
relativa de la venta, situándolo siempre, dentro de la relación jurídica procesal, en el emplazamiento subjetivo pasivo, en la posición de legítimo contradictor.
Sin embargo, una hermenéutica meramente gramatical-semasiológica no permite develar el sentido concreto del precepto normativo sometido a cuestión. Con tal propósito, útil resulta estudiar la disposición en referencia bajo la óptica de una teoría interpretativa sistémica, o sistemática-lógica, según la cual, su enunciado lingüístico debe analizarse en concordancia con la ratio iuris del sistema de derecho al que pertenece, ello en aras de preservar la consistencia interna del ordenamiento.
En este sentido, la disposición del artículo 1.483 eiusdem debe encadenarse a los preceptos contenidos en los artículos 1.166, 1.159 y 1.163 eiusdem, que consagran el principio de relatividad de los contratos y sus excepciones.
En el mundo del derecho civil, la doctrina ha escindido los efectos irradiados por la naturaleza obligatoria de los contratos desde una perspectiva anfibológica, interna y extrínseca, dominada la primera por el principio de la relatividad (res irn’er alios acta a/jis neque nocet neque prodesi) , y la segunda por el de la oponibilidad.
El principio de la relatividad «alude a la ineficacia del acuerdo de voluntades para producir efectos vinculatorios entre personas distintas de aquellas que han prestado su consentimiento al mismo» (MÉLICH-ORSINI, José, Doctrina General del Contrato, Caracas:
Academia de Ciencias Politicas y Sociales, 4ta Edición, 2006, p. 656). En atención a, MADURO LUYANDO y PITrIER Suci sostienen que
«[s]iendo el contrato fruto de la voluntad de las partes, en principio sólo puede producir efectos para ellas y no para los demás miembros de la comunidad, quienes son extraños al contrato: es decir, son terceros, pues no pueden convertirse en deudores ni en acreedores de una obligación contractual en la cual no han consentido.
La regla general es que los contratos no pueden producir efectos internos (obligaciones ni créditos) a favor ni en contra de terceros.
El incumplimiento de la obligación s[óllo puede reclamarlo quien resulte acreedor en virtud del contrato, y s[ó]lo debe cumplirla el deudor que convino en ello»
(MADURO LUYANDO, Eloy; PIYrIER SUCRE, Emilio, Curso de Ob4gaciones, Tomo II,
Caracas: Universidad Católica Andrés Bello, 2010, p. 780).
De forma explícita, el Código Civil da acogida al principio de la relatividad, disponiendo en su artículo 1.166 que «[lbs contratos no tienen efecto sino entre las
partes contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley». Ello así, toda vez que tienen fuerza de ley entre las partes, no siendo permisible su revocación sino por mutuo consentimiento, o por las causas autorizadas por ley (vid, artículo 1.159 eiusdem).
«La vinculación del artículo 1 [.1 166 con el artículo 1 [.] 159 parece evidente, porque si la fuerza obligatoria del contrato, esa que el artículo 1[.1159 compara en su virtualidad con la ley, tiene su fundamento en la autonomía privada de todo sujeto para regular sus propios intereses, resulta obvio que tal obligatoriedad afecte tan sólo a las personas “partes” entre las cuales se ha producido el consentimiento» (MÉLIcH-ORsINI, José, ob. cit., p. 656).
Siguiendo el hilo de la argumentación, en perspectiva sistémica, el único sentido normativo válido que se desprende del enunciado del artículo 1.483, de acuerdo al axioma de la relatividad de los contratos, es aquél que postula sólo al comprador de la cosa ajena como el sujeto agente, legítimo titular del derecho de acción.
En atención a, los terceros o penitus extranei, incluyendo al verdadero propietario de la cosa, no pueden demandar la anulabilidad de la venta ajena, por cuanto los efectos internos irradiados por el negocio en cuestión sólo se proyectan en los estratos jurídicos de las partes contratantes.
Ahora bien, podría pensarse que tal interpretación afecte al real propietario de la cosa dada en venta, dejándolo desprovisto de medio adjetivo alguno que ampare sus derechos e intereses de progenie constitucional. Ello, sin embargo, no es correcto.
La transmisión del derecho de propiedad del patrimonio del vendedor al patrimonio del comprador, dentro de la esfera del derecho civil, sólo opera si aquél que vende es el verdadero titular del indicado derecho real. Así, la venta que se haga de una çosa ajena no conduce a un efectivo intercambio patrimonial, no implica una afectación del derecho de propiedad.
No obstante encontrarse incólume la titularidad del derecho, su ejercicio ciertamente podría verse afectado. Empero, la virtual situación trasgresora no concede al propietario de la cosa interés legítimo y directo para demandar la anulabilidad de la venta, por cuanto aquél puede, dentro del catálogo de recursos adjetivos, ejercer una acción por reivindicación.
Visto esto, es claro que la cualidad para intentar la presente acción, el estatus de sujeto agente, lo tendrá aquél que asuma el lugar del comprador de la cosa ajena. Con miras alfacti Jpecie, la lectura del libelo permite evidenciar que el ciudadano José Casimiro Sandrea Moncayo, no sólo reconoce en la persona del ciudadano Said Jamaz Jamaz al comprador de la cosa, sino que se afirma propietario de la misma sobre la base de un contrato de opción a compra; cuestiones todas que constriñen a esta Sentenciadora a declarar la falta de cualidad activa del actor. Así se decide.
B.
DE LA ANULABILIDAD DE LA VENTA POR EXCESO DE LA MEDIDA.
Sostiene el actor que la venta perfeccionada entre Kaico Construcción C.A. y el ciudadano Said Jamaz Jamaz, es anulable en relación a una porción de terreno de aproximadamente nueve metros (O9mts.) de extensión, por considerar que la indicada medida fue dada en opción de compra a su persona, de manera que no se encontraba incluida dentro de las previsiones del contrato de opción concertado entre los demandados. El actor esgrimió, a tales efectos, la aplicabilidad al caso concreto de las disposiciones contenidas en el artículo 1.496 del Código Civil, según el cual:
«Artículo 1.496. El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato, salvo las modificaciones siguientes:
Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida, a razón de tanto por medida, el vendedor está obligado a entregar al comprador que lo exija, la cantidad expresada en el contrato.
Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estará obligado a sufrir una disminución proporcional en el precio.
Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada».
La citada disposición, sin embargo, no puede ser tenida como un compartimiento estanco, aislado de las demás previsiones de la ley sustantiva. En torno a la cabida, el Código Civil dispone igualmente:
«Artículo 1.497. En todos los demás casos en que la venta sea de un cuerpo determinado y limitado, o de fundos distintos y separados, sea que el contrato comience por la medida, sea que comience por la indicación del cuerpo vendido seguida de la medida, la expresión de la medida no da lugar a ningún aumento de precio en favor del vendedor por el exceso de la misma, ni a ninguna disminución del precio en favor del comprador por menor medida, sino cuando la diferencia entre la medida real y la indicada en el contrato sea de una veintava parte en más o
en menos, habida consideración al valor de la totalidad de los objetos vendidos, si no hubiere estipulación en contrario.
Artículo 1.498. En el caso de que según el artículo precedente, haya lugar a aumento de precio por exceso de la medida, el comprador puede elegir entre desistir del contrato o pagar el aumento de precio con sus intereses si retiene el inmueble.
Artículo 1.499. En todos los casos en que el comprador ejerza el derecho de desistir del contrato el vendedor estará obligado a reembolsarle además del precio recibido los gastos del contrato.
Artículo 1.500. En todos los casos expresados en ios artículos anteriores, la acción por aumento de precio que corresponde al vendedor y la que corresponde al comprador, para la disminución del precio o la resolución del contrato, deben intentarse dentro de un año a contar desde el día de la celebración de éste so pena de la pérdida de los derechos respectivos».
El examen concomitante de las disposiciones en cuestión permite determinar, en principio, que la disminución o el exceso de la cabida resulta de la disconformidad entre las previsiones del contrato de venta y el mundo objetivo o sensible; no entre un contrato de opción a compra y el contrato de venta que se postule como cumplimiento de la obligación de contratar asumida por las partes del negocio de opción.
En torno a la cualidad de sujeto agente para accionar sobre la base de supuestos de exceso o disminución en la medida, las previsiones del legislador son claras, de manera que un análisis exegético de las normas citadas invita a afirmar que sólo las partes del contrato de venta pueden acudir ante la jurisdicción para demandar, no la anulación del negocio jurídico, como pretende el actor, sino el aumento del precio —por el vendedor—, la disminución del precio o la resolución del contrato —por el comprador—, siempre que el contraste entre la medida real y la indicada en el contrato sea de una veintava parte en más o en menos.
En este sentido, la lectura del libelo permite constatar que el actor, si bien se afirma, al señalar haber ‘adquirido’ la porción de terreno por razón de un contrato de opción a compra, como titular del derecho de propiedad; carece de cualidad al no situarse en la posición subjetiva de vendedor de la porción de terreno. En atención a, estándole dado al operador de justicia pronunciarse de oficio sobre los presupuestos procesales del derecho de acción, quien suscribe se sirve en tal propósito declarando, ergo, la falta de cualidad del actor. Así se decide.
c.
DE i SIMULAcIÓN.
Es menester precisar, en principio, que una demanda por simulación no conileva a la anulabilidad del negocio jurídico reputado como aparente o engañoso, sino a la inoponibilidad del acto simulado al actor. Sin embargo, al no ser incompatible la pretensión de anulabilidad del contrato en referencia con la de simulación de la venta, quien suscribe se sirve en las líneas que continúan a estudiar el pedimento formulado.
La doctrina ha convenido en determinar una serie de características cuya constatación en el caso concreto permite comprobar la existencia o no de un acto o negocio simulado. Entre ellas encontramos:
( Asimismo, hay acuerdo en considerar como hechos comunes, reveladores de la inexistencia de consentimiento real o de verdadera causa de un contrato de venta, aquellos determinados en el catálogo que se detalla mfra:
«[...] la carencia de medios patrimoniales suficientes en el comprador para pagar el precio de la aparente compraventa; la circunstancia de ser el supuesto comprador pariente próximo o amigo íntimo del vendedor; la circunstancia de que después de vendido el bien, el vendedor haya conservado la detentación del mismo a través de un supuesto comodato o arrendamiento; los riesgos que corría el presunto vendedor de ser despojado de la propiedad de tal bien por sus acreedores en vista de la insuficiencia de su patrimonio para responder de sus deudas» (MÉLIcHORsINI, José, Doctrina General del Contrato, Caracas: Academia de Ciencias Políticas y Sociales, 4ta Edición, 2006, p. 856).
En relación a la prueba de la simulación, sostiene MÉLICH-ORSINI que «[sji la simulación predica un acuerdo entre los intervinientes en un negocio aparente dirigido a crear tan sólo la apariencia engañosa, probar la simulación será establecer con medios probatorios idóneos para ello que se ha producido tal acuerdo simulatorio» (ídem); siendo normal que en la mayoría de los casos «quien invoca la simulación no disponga de una prueba preconstituida para probar directamente la existencia de tal acuerdo simulatorio. Ello no significará necesariamente que no pueda utilizar medios probatorios dirigidos a establecer de manera indirecta que ha existido tal acuerdo» (ídem).
Ahora bien, al no ser el actor parte del negocio jurídico supuestamente aparente u ostensible, es lógico que éste no condujera al proceso, de existir, el llamado ‘contradocumento’. No obstante ello, el accionante tampoco esgrimió en el libelo ninguna de las circunstancias o hechos que la doctrina ha considerado indicios de la çistencia de un acto engañoso, ni aportó al proceso medio probatorio alguno que hiciera surgir en el operador de justicia la convicción de estar en presencia de un negocio fiqgido. Únicamente se limitó a afirmar la existencia de una supuesta disconformidad entre la declaración formulada y la realidad, con el fm de engañar o perjudicar a un tercero, sin abundar en mayores consideraciones sobre las razones por las cuales llegó a la aseveración en cuestión.
Tejido al hilo de estas consideraciones, y en atención al material probatorio que corre inserto en autos, quien suscribe considera que la venta perfeccionada entre la sociedad mercantil Kaico Construcción C.A. y el ciudadano Said Jamaz Jamaz fue real, operando la transmisión del derecho de propiedad, por cuanto fue ese el negocio querido por las partes, como lo comprueba la existencia de un contrato previo de opción a compra. Por los razonamientos expuestos, debe forzosamente declararse sin lugar la pretensión de inoponibilidad del acto supuestamente ficticio. Así se decide.
D.
DE I NULIDAD DEL ASIENTO REGISTRAL.
Solicita igualmente el accionante a este órgano de la jurisdicción, se pronuncie sobre la nulidad del asiento registral bajo el cual fue inscrita la venta cuya validez refrita, sóbre la base de los artículos 52 (7°), 53, 107 (9°), 151 y 152 de la Ley de Registro
Público de mil novecientos noventa y nueve (1999), vigente al momento de la perfección y registro del contrato.
Empero, debe ser esclarecido que el actor yerra al considerar aplicable alfacti .rpecie las disposiciones de la citada ley; por cuanto el documento de venta fue protocolizado en fecha once (11) de junio de dos mil dos (2002), de forma que, a los hechos del caso le son aplicables, raiionae temporis, las previsiones contenidas en el Decreto con Fuerza de Ley de Registro Público y del Notariado de dos mil uno (2001).
Al respecto, la indicada ley estableció en su artícu.lo 41 cuanto sigue:
«Artículo 41. La inscripción no convalida los actos o negocios jurídicos inscritos que sean nulos o anulables conforme a la Ley. Sin embargo, los asientos registrales en que consten esos actos o negocios jurídicos solamente podrán ser anulados por sentencia definitivamente firme». (Subrayado añadido).
La disposición sometida a cuestión, si bien vaga, permite elucidar que el presupuesto de procedencia de las demandas por nulidad de asiento resgistral se circunscribe a la contrariedad a derecho, en el entendido de que todo acto o negocio jurídico inscrito en franca afrenta a la ley, o al orden público ingenere, es nulo, o anulable, según el caso.
En torno a la cualidad de sujeto agente, no obstante carecer de previsión explicita el enunciado de la norma, en abierto contraste con la ley de mil novecientos noventa y nueve (1999); debe apreciarse que todo aquél que posea un interés personal, legítimo y directo puede demandar la nulidad de un asiento registral, por considerar que éste afecta de alguna forma su esfera de derechos e intereses. Ello es así, por estar interesado el orden público, toda vez que la fe registral es uno de los fustes primarios de la libertad contractual, de la seguridad jurídica y del principio de legalidad de los actos y negocios jurídicos, bienes y derechos reales.
Ciertamente, y en sintonía con la argumentación develada, el Supremo en Sala Politico Administrativa, caso Carlos Diey Riega Maitera, afirmó que
«[. ..] la inscripción realizada en contravención con el ordenamiento jurídico sólo es impugnable ante la jurisdicción ordinaria, por la persona que considera que alguna inscripción le vuinera sus derechos, de conformidad con el artículo 40-A de la Ley de 1978, artículo 53 en las leyes de 1993 y de 1999, y artículo 41 de la
vigente Ley de 2001» (Tribunal Supremo de Justicia, Sala Politico Administrativa, sentencia número 00402, de fecha 05 de marzo de 2002). (Subrayado añadido).
Máxima que permite sostener, por razonamiento deductivo, que es criterio compartido por el Supremo Tribunal el reconocer el ejercicio del derecho de acción, para demandar la nulidad de un asiento registral, a todo aquel que postulando un interés personal, legítimo y directo, alegue la afectación de algún derecho, de algún interés.
Así se observa que, por tener el actor una expectativa jurídicamente plausible de adquirir la porción de terreno de nueve metros (O9mts.) de extensión, que alega fue vendida en exceso al ciudadano Said Jamaz Jamaz; le asiste, en consecuencia, un interés legítimo para demandar la nulidad del asiento registral.
Orbita la pretensión de nulidad del actor en torno a la protocolización de una venta, hecha en contravención, afirma, de un mandato judicial de prohibición de enajenar y gravar. En concreta ilación, el artículo 42 de la Ley de Registro Público de dos mil uno (2001) disponía:
«Artículo 42. Se anotarán las demandas y medidas cautelares sobre la propiedad de bienes y derechos determinados, y cualesquiera otras sobre la propiedad de derechos reales, o en las que se pida la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real sobre inmuebles».
Tejido al hilo de su enunciado, como ciertamente aduce el actor, toda inscripción de la venta de un bien inmueble sobre el cual pese una medida de prohibición de najenar y gravar es contraria a la ley y, de lógica, nula. El problema, con miras al facti specie, se circunscribe en determinar si el objeto de la venta protocolizada en fecha once (11) de junio de dos mil dos (2002), guarda identidad lógica con el objeto de la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por este Juzgado en fecha cuatro (04) de abril de dos mil dos (2002), en el marco de una causa seguida por cumplimiento de contrato.
En atención a lo expuesto, ci ciudadano Waldo Frank Uriana Pocaterra sostuvo haber cumplido lo ordenado por el Juez Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por cuanto la venta concertada entre I(aico Construcción C.A. y el ciudadano Said Jamaz Jamaz tuvo por objeto una parcela de terreno distinta a la descrita en la indicada medida de prohibición de enajenar y gravar.
Si bien en un primer momento hubo confusión en torno a los datos de caracterización del inmueble sobre el cual recayó la medida, situación de incertidumbre que forzó al Registrador Subalterno del Municipio San Francisco del Estado Zulia a remitir oficio con miras de solicitar al juzgado de la causa aclaratoria sobre la identificación del inmueble; con posterioridad, esclarecida, pues, la confusión suscitada, la indicada Oficina Subalterna de Registro se sirvió en anotar la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble signado con el número 1 6-06B, de doscientos veintidós metros cuadrados con setenta y cinco centímetros cuadrados (222,75mts.), alinderado como sigue: norte, parcela 16-06A; sur, inmueble número 16-05; este, inmueble número 16-20; y oeste, avenida 16; que forma parte de otro de mayor extensión, signado con la nomenclatura 16-06.
De hecho, del documento de parcelamiento que fuere conducido a las actas por el ciudadano Waldo Frank Uriana Pocaterra, se constata que la porción de terreno adquirida por Kaico Construcción C.A., signada con la nomenclatura 16-06, fue dividida en dos áreas de menor extensión, una bajo el alfanumérico 1 6-06A, que fue vendida con posterioridad por la indicada sociedad de comercio al ciudadano Said Jamaz Jamaz, con una extensión de doscientos veinticuatro metros cuadrados con ochenta y un centímetros cuadrados (224,81mts.); y otra bajo la nomenclatura 16-06B, con una extensión de doscientos veintidós metros cuadrados con setenta y cinco centímetros cuadrados (222,75mts.2), parcela sobre la cual recayó la medida de prohibición de enajenar y gravar.
No obstante ello, observa quien suscribe que en los documentos de opción a compra venta, celebrado uno sobre la parcela 1 6-06A, y otro sobre la parcela 1 6-06B, se detalla que las medidas de los inmuebles respectivos abarcaban, cada una, una superficie ‘aproximada’ de doscientos diecinueve metros cuadrados con treinta y dos centímetros cuadrados (219,32mts.2), en contraste con las mesuras especificadas en el documento de parcelamiento.
Sin embargo, la extensión de terreno vendida por Kaico Construcción C.A. al ciudadano Said Jamaz Jamaz, según documento de venta de fecha once (11) de junio de dos mil dos (2002), concuerda con la medida detallada en el instrumento de parcelamiento que divide ci inmueble signado con el número 1 6-06, en las parcelas distinguidas con los alfanuméricos 1 6-06A y 1 6-06B; en razón de lo cual, es contrario a
toda lógica que la aludida sociedad de comercio, en el indicado negocio de venta, hubiera transmitido al ciudadano Said Jamaz Jamaz la propiedad de una porción de la parcela número 16-06B.
Por los razonamientos que anteceden, resulta evidente que la inscripción de la venta redargüida no fue realizada en desacato a la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por este Juzgado, de manera que, la pretensión de nulidad del asiento registral no puede ser objeto de tuición. Así se decide.
En relación a los siguientes medios probatorios: (i) documento registrado en fecha veintiuno (21) de diciembre de dos mil uno (2001), bajo el número 32, protocolo 1°, tomo 09 del cuarto trimestre; (II) documento donde consta la multa impuesta por la Alcaldía del Municipio San Francisco, a la sociedad de comercio I(aico Construcción C.A.; (iii) copia de la carátula del expediente signado con el número 38.031, que reposa en el archivo de este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; y (iv) la copia simple de la comunicación emitida por la sociedad de comercio Banco Mercantil, en la que se deja constancia de la negativa del crédito de politica habitacional solicitado por el actor, por ausencia del permiso de uso de habitabilidad, la cual no fue ratificada en juicio por vía de prueba tçstimonial; quien suscribe no las toma en consideración por impertinentes, en el eutendido de que los medios probatorios no guardan una relación lógica con el objeto del litigio.
En cuanto a las actas de las inspecciones judiciales evacuadas por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, presentadas en copias simples; esta Sentenciadora desecha por impertinente la primera de ellas, llevada a cabo en fecha veinticinco (25) de marzo de dos mil dos (2002), donde se deja constancia del estado de qonservación del inmueble número 16-06; mientras que, en relación a la segunda, de fecha diez (10) de septiembre de dos mil dos (2002), que dejó constancia de las medidas y linderos del inmueble número 1 6-06B, quien suscribe no puede efectuar juicio de valor alguno, por cuanto el indicado medio probatorio fue impugnado por el ciudadano Said
J amaz Jamaz en la oportunidad de contestar la demanda, y el actor no se sirvió en promover en el estadio probatorio una nueva inspección judicial a los fines de ratificar las medidas y linderos reales del inmueble.
los treinta (30) días del mes de noviembre de dos mil doce (2012).- Años 202° de la Independencia y 1530 de la Federación.-
La Jueza
(fdo.)
Dra. Eileen Lorena Urdaneta Núñez
La Secretaria (fdo.)
Abog. Militza Hernández Cubillán