TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Maracaibo, 12 de Noviembre de 2.012.-
201º y 153º
Exp. Nº 3.647-2.012.-
Motivo: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DESALOJO.-
Vista la anterior demanda recibida de la oficina de recepción y distribución de documentos, incoada por el ciudadano LARRY JOSE GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 8.506.629, debidamente asistido por la Abogada YHERALÑDYN PARRA, inscrita en el Inpreabogado N° 142.287, domiciliado en esta ciudad y Municipio de Maracaibo del Estado Zulia, contra la sociedad mercantil BASSETERRE, C.A., domiciliada en esta ciudad y Municipio de Maracaibo del Estado Zulia, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DESALOJO. Désele entrada. Fórmese expediente y numérese. A fin de resolver sobre la admisión de la demanda el Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:
Una vez revisado el libelo de demanda conjuntamente con sus anexos, el Tribunal ha observado que el ciudadano LARRY JOSE GONZALEZ, alega que tiene celebrado un contrato de arrendamiento escrito autenticado por ante la Notaría Pública Interino de la Oficina Notarial Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 11 de Septiembre de 2.009, debidamente anotado bajo el N° 23, Tomo 91 de los Libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria, el cual versa sobre un bien inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 13-B, ubicado en la avenida 8 Santa Rita entre calles 67 y 68 (Cecilio Acosta), piso 13, en Jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y del mismo se desprende que la duración del contrato era de Seis meses contados a partir de la firma del presente documento, prorrogable por un solo periodo igual, a menos que una de las partes manifieste a la otra, por escrito y con al menos treinta días de anticipación su deseo de no prorrogarlo, de manera que el contrato de arrendamiento se inicio el 11 de Septiembre de 2.009 y finalizaba el 11 de Marzo de 2.010, luego se inició la única prórroga contractual desde el 11 de Marzo de 2.010 al 11 de Septiembre de 2.010, y finalizada esta prorroga contractual se iniciaba la prórroga legal de Seis meses, desde el 11 de Septiembre de 2.010 al 11 de Marzo de 2.011, alega el accionante el incumplimiento de la demandada en la cancelación de los cánones de arrendamiento, este Tribunal para resolver sobre la admisibilidad de la presente demanda hace las siguientes consideraciones:
Se trae a colación lo establecido en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, Volumen 1, que entre otras cosas indica cuales con los requisitos para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y al respecto indica: “Los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vinculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato, que llene todos los requisitos exigidos por la Ley, esto es, que el contrato haya nacido sin vicios o defectos que le hagan inválido o ineficaz, es decir, se trate de un contrato perfecto y la presencia de una obligación perfeccionada que no se haya consumado. Pero además esa obligación debe existir. ¿Es posible una obligación con existencia física, pero inválida a los efectos resolutorios? Evidentemente que si. Existen muchos contratos inválidos en cuanto existe el instrumento escrito y firmado por las partes, pero su “existencia jurídica” está en duda, ya que esta “existencia” no nace de la “validez”, en cuyo caso el contrato será anulable o nulo, según sea el caso, pero no resoluble. Únicamente se resuelve un contrato que ha nacido perfecto, esto es, sin vicios o defectos que lo hagan inválido o ineficaz. (Omissis)”, es decir, que para que el arrendador pueda pedir la resolución del contrato éste debe haber cumplido con sus obligaciones y el arrendatario estar incurso en incumplimiento de una de sus obligaciones.-
De igual forma se trae a colación lo establecido en el libro El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano, de el Dr. Edgar Dario Nuñez Alcántara, específicamente lo referido a la Institución del Desalojo, en las Normas de Derecho Positivo Venezolano, que establece “Los arrendamientos a tiempo indeterminado, ante la imposibilidad de terminar por “la expiración del término”, admiten una especial forma de terminación: la expresión de la voluntad unilateral de cualquiera de las partes, denominada de modo genérico como “desocupación”. En efecto, el artículo 1.615 del Código Civil, señala:
“Los contratos (….) sobre alquiler (….) es que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente el tiempo por cualquiera de la las partes (….)”.
Ahora bien, la terminación unilateral o desocupación imputable a la voluntad del propietario arrendador, se la denomina usualmente Desalojo, y el procedimiento para poner en marcha el Desalojo regulado por el Código Civil, es relativamente sencillo (requiere de una notificación y se dejan correr unos lapsos que varían según se trate de casas o de establecimientos comerciales o fabriles).
De igual forma se trae a colación lo establecido en el artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda: “Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1) Que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. 2) En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado. 3) En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó. 4) que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. 5) Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.
Conforme y en aplicación de lo antes transcrito se desprende del libelo de demanda, que la parte accionante en su pretensión demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento y Desalojo, y con vista al escrito libelar se aprecia que la relación arrendaticia existente entre los contratantes es una relación que nació a través de un contrato escrito a tiempo determinado, cuya prórroga legal ya venció, lo que debería verificarse si el demandado continuó en el inmueble y si el demandante consintió que se continuara con la relación arrendaticia, y en tal sentido desnaturalizar el contrato de arrendamiento de tiempo determinado en tiempo indeterminado, para así determinar cual es la acción que debe incoar para finalizar la relación arrendaticia si es a tiempo determinado Resolución de Contrato de Arrendamiento o Cumplimiento de Contrato y si es a tiempo indeterminado El Desalojo, en base a uno de sus literales, de manera que habiendo demandado el actor dos acciones como lo son la Resolución de Contrato y el Desalojo, para poder fin a una relación arrendaticia, es por lo que este Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción del Estado Zulia del Estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, NIEGA LA ADMISIÓN de la presente demanda, por cuanto la pretensión formulada resulta contraria a Derecho, por haber el accionante escogido dos acciones a la vez, para dar por terminado una relación arrendaticia existente. Así se Decide.-
La Juez,

ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.
La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA. P.