TSJ Regiones - Decisión

Exp.2372-2012
Sentencia No. 347-12

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

DEMANDANTE: ALCIRA MIER DE VALBUENA, colombiana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. E-953.935, domiciliado en la Ciudad y Municipio Autónomo de Maracaibo, Estado Zulia.

DEMANDADOS: NELSON JOSE LUENGO URDANETA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nros. V-3.114.476 y DANIEL ALFREDO LUENGO FRANCO, Venezolano, Mayor de edad, V-15.058.714, domiciliados en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

PARTE NARRATIVA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN SU LIBELO DE DEMANDA

Se da inicio a la presente litis por demanda con motivo de desalojo recibida de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha quince (15) de Junio de 2012, admitida en fecha veinte (20) de junio del presente año, presentada por el abogado en ejercicio RAFAEL JOSE RINCON URDANETA, titular de la cédula de identidad N° V-4.157.164, en representación de la ciudadana ALCIRA MIER DE VALBUENA ya identificada, en contra de los ciudadanos NELSON JOSE LUENGO URDANETA y DANIEL ALFREDO LUENGO FRANCO, antes identificados.
Fundamenta la parte actora su reclamación en los siguientes hechos: que En fecha 09 de junio de 2008, suscribió contrato de arrendamiento por ante la Notaría pública décima primera de Maracaibo, quedando anotado bajo el No. 29, Tomo 88 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, entre la accionante y los ciudadanos NELSON JOSE LUENGO URDANETA y DANIEL ALFREDO LUENGO FRANCO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.114.476 y V-15.058.714, sobre un inmueble ubicado en la avenida 8, entre calles 69-70, signado con el N° 69-79, Jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos, de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, conformado por una casa-quinta y su terreno propio, en el cual se integran cuatro (04) locales comerciales, signados con los números 1,2,3 y 4.
Manifiesta la parte actora, que el contrato se cumplió en su totalidad, venciendo el termino de la última prorroga contractual, el treinta y uno de mayo de dos mil once (31/05/2011), haciendo los arrendatarios uso del derecho a la prorroga legal, la cual venció el (31/05/2012), basado en la voluntad de las partes contratadas, expresadas en comunicaciones escritas, las cuales la parte actora describe en el libelo de demanda. Afirma la demandante en la presente litis, que los arrendatarios, hasta la presente fecha se han negado a realizar la entrega material del inmueble objeto del contrato y por lo tanto visto el incumplimiento de contrato y la resolución del mismo solicita a este Juzgado la entrega material del inmueble objeto del contrato y el pago por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el uso del inmueble, después de haber surgido la obligación de realizar la entrega material del mismo, el equivalente a el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Junio de 2012, y cualquier otro canon que se llegase a vencer y la penalidad establecida contractualmente por cada día de atraso en la entrega del inmueble. Igualmente solicita ante este despacho, el cumplimiento de contrato de arrendamiento suscrito el 09 de junio de 2008 y vigente desde el 01 de Junio de 2008 y reitera su solicitud de que le sea entregado el inmueble.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN SU ESCRITO DE CONTESTACION A LA DEMANDA
Habiéndose practicado la citación cartelaria, ocurren ante este tribunal, en fecha dos (02) de octubre de 2012, los demandados ciudadanos NELSON JOSE LUENGO URDANETA y DANIEL ALFREDO LUENGO FRANCO, confiriendo instrumento poder a los abogados en ejercicio y de este domicilio EGDA SUSANA FERNANDEZ, JEAN PAUL CEPEDA MIQUILENA, MARICEL IRAGORRI e YLBA CHIRINOS, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 103.446, 87.741, 95.147 y 95.129, respectivamente y procedieron a dar contestación a la demanda en los siguientes términos.
Señalaron como cierto el haber suscrito contrato de arrendamiento, con la ciudadana ALCIRA MIER DE VALBUENA, ya identificada, sobre un inmueble conformado por una casa-quinta y su terreno propio, en el que se integran cuatro (04) locales comerciales, ubicados en la avenida 8 (santa rita) entre las calles 69 y 70, signado con el numero 69-79, Jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos, de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, quedando anotado bajo el No. 29, Tomo 88 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría. Igualmente expresan los demandados que es cierto que existen cartas giradas entre las partes en el presente procedimiento, las cuales fueron consignadas por la parte demandante signadas con los números 1,2,3,4,5,6,7,8 y 9, y que ratifica el contenido de las mismas pero niega rechaza y contradice, que actualmente se encuentren bajo un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tal como hace referencia la demandante por lo cual aclaran que el contrato de arrendamiento celebrado por las partes intervinientes en el presente proceso, establece un lapso de duración de un (01) año, contados a partir del 01-06-2008, prorrogable por acuerdo entre las partes manifestando que la parte demandante habla de un sentido singular y no plural, es decir, prorroga y no prorrogas. Resalta la parte demandada, que existe comunicación por parte de la propietaria en la cual tenía la firme intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento celebrado y así se acepto. Igualmente afirman los demandados, que el contrato de arrendamiento celebrado por las partes establece la duración de (01) año, dentro de la duración, del mismo se notifica la decisión de no prorrogar el presente contrato y se otorga el beneficio de la prorroga legal, la cual es de seis (06) meses, tal como lo establece el articulo 38 literal A de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no como lo informan en la comunicación que es de un año, basándose erradamente en el mismo articulo pero en el literal B.
Afirma la parte demandada, que desde el mismo momento que la arrendadora recibe el pago por concepto de canon de arrendamiento, por un año consecutivo es decir, desde el mes de Junio de 2009, al mes de Junio de 2010, y debido a que no solicito en su momento la entrega material del inmueble, se configura la relación arrendaticia, como una relación a tiempo indeterminado y que habiendo terminado el plazo indicado, la demandante, continuo recibiendo seis (06) meses más los cánones de arrendamiento, sumado al hecho de que la parte actora, no le solicito la entrega del inmueble a los demandados y que de ese modo opera una aceptación de continuar con el contrato de arrendamiento, por lo que según alegan los demandados, el contrato se indetermino, operando para ellos lo conducente en el artículo 1600 del código civil ya que manifiestan ellos que se han mantenido en posesión del inmueble legalmente, han cumplido con todas las obligaciones contractuales y no se presentan ninguno de los supuestos establecidos en el ordenamiento jurídico para la referida acción. Indican también los demandados, que desde el mismo momento que aceptaron la prorroga y dieron respuesta la comunicación en fecha 16 de junio de 2009, aceptando la decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento y se admitió el inicio de la prorroga legal, la demandante comenzó una serie de comunicaciones en lo cual según los demandados, la parte actora buscaba nuevos lapsos, prorrogas y un contrato por seis (6) meses en caso de no llevar a cabo la aceptación de condiciones. Señalan los demandados, que han realizado consignaciones de canon de arrendamiento, por ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Los demandados concluyen entonces primero: que se encuentran amparados por un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y que por ende no aplica lo previsto en el artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, citado por la parte demandante, segundo: que la propietaria del inmueble objeto de esta litis decidió cerrar la cuenta bancaria en la cual se llevaban a cabo los depósitos mensuales de cánones de arrendamiento pero que desde el mes de Julio de 2010, procedieron a consignar los cánones de arrendamiento por ante el referido Juzgado competente para esa acción. Tercero: sobre el beneficio del derecho de preferencia, insisten los demandados, que las ofertas fueron cambiantes de manera exorbitante y no ajustadas a la realidad motivo por el cual los demandados, no pudieron llegar a una negociación. Cuarto: que la notificación solo se realizó a uno de los demandados, violando lo establecido en la cláusula décima sexta del contrato de arrendamiento, careciendo de todo efecto jurídico. Por último los demandados, niegan rechazan y contradicen, el hecho de tener que cancelar los cánones caídos, ya que hasta la actualidad no existen dichos meses insolutos y que hasta la fecha, se encuentran en posesión del inmueble arrendado, cancelando mensualmente por ante el tribunal de Municipio Competente.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES
En fecha once (11) y treinta (30) de Octubre del año 2012 las partes de la controversia presentaron sus escritos de promoción de pruebas.

PARTE DEMANDADA

A.- Invocan el merito favorable que se desprende de las actas procesales, especialmente en la confesión que hace la demandante al manifestar, según los demandados, en la carta signada con el número 1, su decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes intervinientes en el presente proceso, el comienzo de la prorroga legal, así como también, la intención de la demandante de vender el inmueble en cuestión.
B.- Ratifican en todas y cada una de sus partes el contrato de arrendamiento consignado por la parte demandante, especialmente donde se establece el lapso de duración del presente contrato y su prorroga.-
C.- Ratifican las copias certificadas del expediente N° 008-2010, admitida en fecha 09 de Julio de 2010, llevada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, consignadas con el escrito de contestación de la demanda, donde según los demandados, se evidencia el cabal cumplimiento en la cancelación de los cánones de arrendamiento hasta la actualidad (Octubre 2012).-
d.- Promovió en copias certificadas los folios Nos.139 y siguientes del expediente de consignación arrendaticia N° 008-2010, llevada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en donde se evidencia constancia de las últimas actuaciones, consignaciones y retiros de la parte demandada en la presente litis, así como según los demandados, el cabal cumplimiento en la cancelación de los cánones de arrendamiento hasta la actualidad.-
e.- Solicito prueba de informes, al Juzgado Noveno de Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.-

PARTE DEMADANTE

1.- Invoco al merito favorable que se desprende de las actas procesales, en especial señala la parte actora, lo manifestado por los demandados NELSON JOSE LUENGO URDANETA y DANIEL ALFREDO LUENGO FRANCO, en carta dirigida a la parte actora signada con el numero 9, el día 24 de mayo de 2010, donde manifiestan su intención de continuar con la relación arrendaticia y aceptan el aumento del canon de arrendamiento por un (1) año más, persistiendo según la demandante que el contrato de arrendamiento es un contrato a tiempo determinado.-
2.- Invoco el merito probatorio contenido en la carta de fecha 10 de Mayo de 2010 (N° 8), emanada de los demandados NELSON JOSE LUENGO URDANETA y DANIEL ALFREDO LUENGO FRANCO, por medio de la cual según la demandante, le notifican su deseo de continuar arrendando el inmueble objeto del contrato y solicitan una reconsideración en cuanto al canon de arrendamiento.-
3.- Anexo copia simple del cheque Nº 24046227, del Banco Banesco cuenta Nº 0134-0077-61-771158756, por doce mil bolívares (Bs. 12.000,00), emitido por Inversiones Pico C.A, firmado por DANIEL ALFREDO LUENGO FRANCO, a favor de ALCIRA MIER DE VALBUENA, como pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Junio de 2010, lo que confirma la renovación del contrato de arrendamiento, con el consecuente aumento del alquiler.-
4.- Ratifico el valor probatorio de la Notificación judicial, donde se hace saber a los arrendadores la intención de la parte demandante, de no renovar el contrato de arrendamiento renovado por un año más, mediante carta emanada por los demandados, el 24 de Mayo de 2010, renovándose por lo tanto a partir de Junio de 2010, por un año mas ósea hasta el mes de junio de 2011, fecha a partir de la cual se les notifica el 17 de enero de 2011, iniciándose la prorroga legal. Añade la demandante, que las partes convinieron en el contrato en la cláusula décima sexta, que para hacer la notificación o citación, para el cumplimento de las obligaciones emanadas o asumidas en dicho contrato, bastara con que se notifique extrajudicialmente a los arrendadores, o a cualquier otra persona que se encuentre en el inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento, por cualquier otro medio y según la parte actora fue lo que se llevo a cabo.-
5.- Referente a las consignaciones, la parte actora reconoce aceptarla como un hecho fidedigno, pues las mismas han sido realizadas por los arrendatarios mensualmente, por ante el tribunal de Municipio Undécimo de Los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, pero difiere en la afirmación de la parte demandada en la cual estos manifiestan que los escritos y alegatos presentados carecen de valor jurídico, por haber retirado cantidades de dinero depositadas y que en este caso la demanda no está fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Una vez realizado el análisis de los hechos esgrimidos por las partes intervinientes en la presente causa, procede esta Juzgadora a dictar su decisión previa las siguientes consideraciones:
En primer lugar debe este Tribunal aclarar el error involuntario cometido al llevar el cómputo de los lapsos procesales en la presente causa.
En fecha 21 de Septiembre de 2012, el Secretario de este Tribunal deja constancia que cumplió con todas las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, comenzando a partir del día 24 de Septiembre de 2012 a correr el lapso de quince (15) días, para que la parte se diera por citado en la presente causa.
Ahora bien, en fecha 02 de Octubre del mismo año la parte demandada otorga poder apud acta a los abogados EGDA SUSANA FERNANDEZ, JEAN PAUL CEPEDA MIQUELENA e YLBA CHIRINOS, tal y como se desprende en los folios 70 y 71 de la presente causa, es decir, al día sexto (6to.) del lapso de comparecencia establecido en el artículo 223 eiusdem y posteriormente al día octavo (8vo) de dicho lapso procedió a contestar la demanda, es decir, en fecha 04 de Octubre del mismo año, sin dejar transcurrir íntegramente, el lapso referido, el cual en virtud del principio de preclusión de los actos procesales ha debido dejarse transcurrir en su totalidad, para una vez concluido proceder al acto de la contestación de la demanda en la oportunidad correspondiente, sin embargo la doctrina y la jurisprudencia han sido reiteradas en aceptar los actos anticipados como válidos, por el solo hecho de que se infiere que el demandado ha tenido la intención de realizar el mismo, por lo tanto la contestación realizada en la presente causa es apreciada por esta sentenciadora para tomar la decisión que a continuación se dicta.
Sin embargo en fecha 16 de Octubre de 2012, según el calendario de este Tribunal venció el lapso para que la parte compareciera a darse por citado, procediendo luego de dicho lapso a transcurrir el término para la contestación de la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, venciéndose el mismo en fecha 18 de Octubre del año en curso y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 889 eiusdem se abrió el lapso probatorio el cual comenzó a transcurrir desde el día 19 de Octubre hasta el día 02 de Noviembre de 2012.
Ahora bien, el apoderado judicial de la parte demandada promovió pruebas en fecha 11 de Octubre de 2012, es decir, fuera del lapso probatorio de conformidad con las consideraciones antes referidas, por lo tanto este Tribunal debe forzosamente dejar sin efecto el auto que riela al folio 365 del expediente y por medio del cual se admiten las referidas pruebas ya que las mismas fueron promovidas de manera extemporánea . Así se decide.-
Realizadas las anteriores aclaratorias observa esta sentenciadora que la pretensión, se fundamenta en la celebración de un contrato de arrendamiento, el cual establece en una de sus cláusulas lo siguiente:
“…OCTAVA: El término de duración del presente contrato será de un (01) año contado a partir del primero (01) de Junio del año dos mil ocho (2008). En caso de prorroga las partes se obligan a determinar un nuevo canon de arrendamiento para dicha prórroga…” (omisis)
Más adelante refiere la misma cláusula.
“…Al vencimiento del término de duración del presente contrato o de su prórroga LOS ARRENDATARIOS deberán entregar las llaves del inmueble a LA ARRENDADORA…” (omisis) (subrayado y negrillas del Tribunal).
Observa el Tribunal que al consumirse el primer término de duración del contrato, opera la prórroga subsiguiente convenida, solo por una vez ya que el contrato hace referencia singularmente a una sola prórroga, por lo tanto el contrato comenzó a regir en fecha 01 de Junio de 2008, con duración de un (01) año, es decir, hasta el 01 de Junio de 2009, más una prorroga la cual se deduce por el mismo tiempo, es decir un (01) año y venció en fecha 01 de Junio de 2010, concediéndosele luego de conformidad con el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal, la cual era de un (01) año y por lo tanto se venció en fecha 01 de Junio de 2011.
En el caso subexamine, se observa que la parte actora manifiesta en el escrito de promoción de pruebas entre otras cosas lo siguiente: “…E.- En lo referente a las consignaciones, las acepto como un hecho fidedigno, pues las mismas han sido realizadas por los arrendatarios mensualmente, por ante el Tribunal de Municipio Décimo Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, pero es una falacia, lo afirmado en la contestación de la demanda al afirmar que los escritos y alegatos por mi representada presentados carecen de Valor Jurídico alguno, por haber retirado las cantidades de dinero depositadas…” (omisis) (sic) (subrayado y negrillas del Tribunal).
De tal manera que de las actas procesales se desprende que con las aseveraciones realizadas en el referido escrito de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte actora y aunado a ello con la copia consignada con el escrito de contestación de la demanda, la cual es apreciada por esta Juzgadora donde se demuestra que fueron retirados los cánones de arrendamiento de los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2012, consignados por ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, lo que hace presumir a este Tribunal que hubo continuidad en la relación arrendaticia, aún habiendo culminado la misma como ya se explicó con anterioridad en fecha 01 de Junio de 2011, por lo tanto el contrato que en un principio comenzó como un contrato a tiempo determinado, paso a ser a tiempo indeterminado y siendo que conforme a lo que se establece en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado, por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las causales establecidas en dicha disposición. De manera que al demandarse en la presente causa el cumplimiento de contrato de arrendamiento, no es procedente, ya que el demandante a debido solicitar el desalojo, todo conforme al artículo 34 eiusdem.. Así se decide.
La presente decisión se fundamenta en sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, dictada en el expediente No 03-2946, donde se estableció lo siguiente:
“…La Sala, en otras oportunidades (cfr. Sentencia n° 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, dicha conclusión judicial no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el suceder de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho en la acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y solo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto de las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandante de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para el Juez, que conoce el derecho o dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa-v.g.; en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso…”
Por las razones expuestas y en base al criterio jurisprudencial antes transcrito, se hace forzoso para este Juzgado la reposición de la causa al estado de declarar inadmisible la presente demanda. Así se declara.
En virtud de la naturaleza de la presente decisión, este Tribunal no entra a conocer sobre el fondo de la controversia.
DECISIÓN
Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DELA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, REPONE LA CAUSA y en consecuencia se declara INADMISIBLE, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentara la ciudadana ALCIRA MIER DE VALBUENA en contra de los ciudadanos NELSON LUENGO URDANETA y DANIEL LUENGO FRANCO.
No hay condenatoria en consta debido a la naturaleza del presente fallo.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, NOTIFIQUESE.
Déjese copia por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada firmada y sellada en la sala de este Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los veintisiete (27) días del mes de Noviembre del año Dos Mil Doce (2012). Años 202° y 153° de la Independencia y Federación, respectivamente.
LA JUEZA,

ABOG. MARIA IDELMA GUTIERREZ V.
EL SECRETARIO,

ABOG. GASTON GONZALEZ URDANETA.
En la misma fecha, siendo las dos y cincuenta y cinco (02:55 p.m.), minutos de la tarde se publicó la anterior decisión.
EL SECRETARIO

ABOG. GASTON GONZALEZ URDANETA.