TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS
ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 3010

I
INTRODUCCIÓN.-

Conoce este Juzgado Segundo de los Municipios de la presente causa, en virtud de distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veinticuatro (24) de Mayo de 2012; de la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Reintegro de los Cánones de Arrendamientos y Depósito, intentara el ciudadano PAUL DAVID DAVALILLO TINEO, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No. V.-15.402.628, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando con el carácter de Director de la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY, COMPAÑIA ANONIMA (ATENCA), domiciliada en Ciudad Ojeda, Estado Zulia, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veintidós (22) de Julio de 2011, bajo el No. 53, Tomo 3-A, 3er trimestre, modificados sus estatutos sociales por Acta de Asamblea de Accionistas de fecha tres (03) de Agosto de 2011, inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el No. 1, Tomo 5-A, 3er trimestre, inscrita en el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) con el Registro de Identificación Fiscal (RIF) No. J-31726971-3, asistido por la Abogada en ejercicio HEYSELL DAVALILLO TINEO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 171.934, contra la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC, domiciliada en la Ciudad de Panamá, República de Panamá, constituida según documento otorgado ante la Notaría Quinta del Circuito de Panamá e inscrita ante la Oficina de Registro Público de Panamá, en fecha dos (02) de Abril de 1998, asiento 6.777, Tomo 265, y en el Registro Público, sección micropelículas (Mercantil), ficha 343706, rollo 59.175, imagen 0012, en fecha tres (03) de Abril de 1998, representada por el ciudadano ANTONIO FRANCISCO MARTINEZ MARMOL, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No. V.-7.800.734, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

II
NARRATIVA.-

La parte actora planteó en el escrito libelar la relación de los hechos en los cuales fundamenta la pretensión, del siguiente modo:
“…la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY (arrendataria)… celebró un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC. (arrendadora)… existe una relación jurídica entre las sociedades mercantiles ATLANTIC ENERGY y RIVER TAJO, INC, … en fecha 22 de noviembre de 2011, fue entregada a LA ARRENDADORA, comunicación de fecha 16 de noviembre de 2011, mediante la cual se le notifica, la necesidad que tiene LA ARRENDATARIA para solventar las fallas que presenta la oficina 5-2, piso 5, específicamente 1) desmanchar el piso, 2) colocar fluorescentes en lámparas, 3) corregir fuga de agua en la tubería del tanque de la poceta y 4) filtración en ducteria de aire acondicionado… en fecha 19 de diciembre de 2011, fue entregada a LA ARRENDADORA, comunicación… mediante la cual se le notifica, la necesidad urgente que tiene LA ARRENDATARIA para que solventen el desperfecto del equipo de aire acondicionado en la oficina 5-2, piso 5, indicándoseles que la falla se produjo desde el 01 de diciembre de 2011, la cual reportaron prontamente y en su debido momento. Acudiendo a lo solicitado en primera instancia el técnico electricista, este mismo revisó la caja de breaker, ajusto y reemplazó el breaker del aire y no encontró nada malo en la misma. Luego el técnico de aires acondicionados revisó el sistema de ventilación de la oficina, y el sistema de enfriamiento en la sala de maquinas, encontrando tres fallas, una fuga en una tubería, una falla catastrófica en la unidad compresora y una falla en uno de los ventiladores de la misma unidad de aire. Haciéndoles saber que aun cuando la representación de LA ARRENDADORA envió dos técnicos, hasta la fecha no se habían reemplazado los equipos dañados y tampoco han obtenido solución al problema, por lo cual se les ha hecho imposible retomar sus actividades cotidianas en la oficina… en fecha 08 de marzo de 2012, fue entregada a LA ARRENDADORA, comunicación… mediante la cual se le notifica a LA ARRENDADORA, que la problemática que se presenta el sistema de aire acondicionado aun no ha sido solventada desde que se realizó su primera notificación en el mes de diciembre, lo cual no ha permitido el normal funcionamiento de la empresa, en la oficina arrendada… es así que desde el mes de noviembre del año 2011, mi representada se ha visto imposibilitada al buen disfrute del inmueble arrendado, dada la importancia de la falla que presenta la unidad del aire acondicionado, pues no es necesario ilustrar a este Tribunal sobre las altas temperaturas que tiene nuestra ciudad, las cuales aunado al hecho de que el inmueble en cuestión posee ventanas las cuales se encuentran selladas, hacen imposible que una empresa pueda funcionar normalmente en la misma, ya que las altas temperaturas que se registran en las horas picos de la oficina (entre 11am y 4pm) no permiten el uso de equipos de computación por el alto riesgo de sufrir desperfectos por recalentamiento de los mismos, y aun más importante la seguridad de quienes laboran en la oficina quienes por normas de seguridad, no pueden laborar en esas condiciones, por ser propensos a sufrir enfermedades o aflicciones que fácilmente pueden ser catalogadas como enfermedades ocupacionales que en definitiva traerían un perjuicio aun mayor a LA ARRENDATARIA, motivo este por el cual solo se ha podido laborar de forma esporádica en la oficina y por periodos de tiempos cortos para simplemente poder cubrir con las necesidades básicas del desarrollo de la empresa… en este orden de ideas, es claro que aun cuando se realizaron todas las notificaciones necesarias para que LA ARRENDADORA tomara los correctivos necesarios para solventar la problemática del aire acondicionado, la cual por su naturaleza es una reparación mayor, conforme a las pautas fijadas en la CLAUSULA SEPTIMA del aludido contrato de arrendamiento, por alcanzar el presupuesto solicitado al ciudadano José N García M, quien labora con el Rif V-04143446-1, para solventar la problemática del aire acondicionado el monto de diez mil ochocientos noventa bolívares (Bs. 10.890,oo), debiendo ser solventada por LA ARRENDADORA, ya que según la referida cláusula séptima, solo son a cargo de mi representada las reparaciones menores que se deban realizar al inmueble arrendado, que no excedan del cien por ciento (100%) del monto fijado por pensión de arrendamiento, sin que hasta la fecha exista solución, es que consideramos que el presente contrato debe ser resuelto… acudo ante su competente autoridad, para DEMANDAR… en nombre de LA ARRENDATARIA mi representada sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY, compañía anónima, a LA ARRENDADORA la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., en la persona de su representante ciudadano ANTONIO FRANCISCO MARTINEZ MARMOL… por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, para que convenga o en su defecto sea condenado por este tribunal a: a) La resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY… y la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC, celebrado en fecha catorce (14) de noviembre de 2011, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No. 24, Tomo 174… b) al reintegro de los cánones de arrendamiento cancelados y no disfrutados plenamente por LA ARRENDATARIA desde el mes de diciembre de 2011, hasta el mes de mayo de 2012, a razón de seis mil quinientos bolívares cada mes, lo que alcanza a la cantidad de treinta y nueve mil bolívares (Bs. 39.000,oo)… c) al reintegro del depósito equivalente a tres (3) pensiones de arrendamiento, establecido en la CLAUSULA DECIMA NOVENA, que alcanza la cantidad de diecinueve mil quinientos bolívares (Bs. 19.500,oo)… Acuerde la indexación o corrección monetaria de las sumas de dinero que condene a pagar…”.

La sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY C.A. adjuntó con el libelo de demanda los siguientes instrumentos:
o La copia fotostática del Acta Constitutiva de la compañía anónima ATLANTIC ENERGY, protocolizada ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día veintidós (22) de Julio de 2011, bajo el No. 53, Tomo 3-A, 3er trimestre.
o La copia fotostática del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas protocolizada ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha tres (03) de Agosto de 2011, bajo el No. 1, Tomo 5-A, 3er trimestre.
o La copia fotostática del Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, el día catorce (14) de Noviembre de 2011, bajo el No. 24, Tomo 174, suscrito entre las sociedades mercantiles RIVER TAJO, INC., y ATLANTIC ENERGY, COMPAÑIA ANONIMA, con el carácter de arrendadora y arrendataria respectivamente.
o La copia fotostática de la comunicación emitida en fecha dieciséis (16) de Noviembre de 2011, por el Lic. Ángel Quevedo en su carácter de Gerente de Administración de la empresa ATLANTIC ENERGY, C.A. dirigida a la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC.
o La copia fotostática de la comunicación realizada el día diecinueve (19) de Diciembre de 2011, por el Ing. Andrés Guerrero en su carácter de vicepresidente de operaciones de la empresa ATLANTIC ENERGY, C.A., dirigida a la Consultoría Jurídica de la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC.
o La copia fotostática de la comunicación expedida en fecha ocho (08) de Marzo de 2012, por el ciudadano Paul Davalillo en su carácter de presidente de la empresa ATLANTIC ENERGY, C.A., dirigida a la consultoría jurídica de la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC.
o El original del presupuesto No. 0260, control No. 000260, efectuado por JOSE N. GARCIA M., en fecha quince (15) de Diciembre de 2011, relativo a equipo, materiales y mano de obra por la cantidad de DIES MIL OCHOCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 10.890,80).

Mediante auto proferido por este Juzgado en fecha cuatro (04) de Junio de 2012, se admitió la presente demanda por cuanto no es contraria a la ley, al orden público y a las buenas costumbres, y se ordenó la citación de la sociedad mercantil RIVER TAJO INC., para que comparezca ante este Tribunal en el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en actas de su citación.

El día veintidós (22) de Junio de 2012, la parte demandante consignó las resultas de la citación personal realizada por el Alguacil del Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, ciudadano Erwin Romero, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil, quien expuso que le fue imposible practicar la citación de la parte demandada; por lo que a petición de la parte interesada se procedió a ordenar la citación por carteles y en fecha tres (03) de Julio de 2012, el actor consignó los ejemplares de los diarios “LA VERDAD” y “PANORAMA” de fechas 02/07/2012 y 29/06/2012 respectivamente, se ordenó desglosarlos y agregarlos a las actas y luego la Secretaria de este Tribunal expuso que fijó el cartel de citación correspondiente de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Posteriormente se solicitó el nombramiento del Defensor Ad-Litem, por lo que este Órgano Jurisdiccional designó a la Abogada en ejercicio VICTORIA GRANADILLO como Defensora Ad-Litem de la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., a quien se notificó y aceptó el cargo, se juramentó y se citó en la presente causa.

No obstante, mediante diligencia de fecha trece (13) de Agosto de 2012, suscrita por el Abogado en ejercicio REIDELMIX BARRIOS MATHEUS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 43.468, actuando con el carácter de Apoderado Judicial del demandado se hizo parte en la presente causa y consignó el original del poder respectivo; luego en la oportunidad legal correspondiente la representación judicial de la parte accionada presentó escrito de contestación de la demanda contentivo de lo siguiente:
“…opongo la referida cuestión previa referente a:…11.- “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda…”. Ciudadano Juez… en la parte in fine del escrito libelar… hace referencia expresa y demanda pago de honorarios profesionales los cuales estima en un treinta por ciento (30%) del valor de la demanda. De una simple operación matemática se puede verificar que el treinta por ciento (30%) de CINCUENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 58.500,oo) es la cantidad de DIECISIETE MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 17.550,oo) es decir Ciudadano Juez, que al admitir la presente demanda en los términos expresados en el escrito libelar, se estaría violando el referido ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, efectivamente la demanda esta viciada por violación de la infracción de normas de procedimiento, concretamente los artículos 78 y 81 del Código de Procedimiento Civil, que prohíben expresamente la acumulación de pretensiones cuando tengan procedimientos distintos... El procedimiento establecido para tramitar la demanda por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, pretensión de la demanda, es el procedimiento establecido en el artículo 883 del código de Procedimiento civil, es decir, se tramita por el juicio breve, sin embargo… el procedimiento para demandar el cobro de Honorarios Profesionales, es establecido en el artículo 22 de la Ley de Abogados, y es un procedimiento totalmente diferente e incompatible con este tipo de procedimiento. Por lo que solicito… declare CON LUGAR LA CUESTION PREVIA OPUESTA, y declare la Inadmisibilidad de la acción… Ahora bien… Niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado, por ser falsos los hechos, y por consiguiente no se subsumen en los supuestos señalados en la norma para su procedencia.
Es cierto la existencia de un contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia de fecha 14 de Noviembre de 2011, anotado bajo el No. 24, Tomo 174, de los Libros de Autenticaciones llevados por es Notaría. Ahora bien, en nombre de mi representada niego, rechazo y contradigo los hechos narrados por la demandante como faltas de mi representada en el cumplimiento de las obligaciones asumidas al suscribir el referido contrato… real y efectivamente el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, fue otorgado mediante documento autentico, en fecha 14 de Noviembre del 2011, pero su vigencia inicia en fecha 15 de Octubre de 2011, tal y como consta y se evidencia de Acta levantada con motivo de la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 13 de Octubre de 2011… En fecha 16 de Noviembre de 2011, se recibió comunicación donde nos solicitaban tomar acciones a fin de solventar algunas fallas que presentaba el inmueble, y aun cuando todas significaban reparaciones menores, y luego se sostener reunión personal, entre María Gabriela Ferrer Zubillaga, y los representantes de la arrendataria, se acordó resolvérselas. En esa oportunidad se nos solicito, entre otras cosas, desmanchar el piso, lo cual no fue ejecutado, y se les participó que esa oficina, se alquilaba en las condiciones en que estaba, y que ellos conocían de esa situación, y se les propuso resolver en ese momento el contrato sin mas inconvenientes, lo cual fue desechado por la arrendataria, quienes insistieron en continuar con el contrato, alegando que realmente ellos estaban bien en la oficina… Observe, Ciudadano Juez, que en esta oportunidad, no invocan fallas en el aire acondicionado. Niego, rechazo y contradigo el hecho de que en fecha 01 de Diciembre de 2011, se haya notificado a nuestra representada que se había presentado un desperfecto en el aire acondicionado, todo lo contrario, en fecha 01 de Diciembre de 2011, recibimos comunicación formal de la arrendataria, hoy demandante, donde muy amablemente nos solicitan que le proporcionemos cuatro (04) nuevos puestos de estacionamientos para vehículo, alegando que su grupo de trabajo era de 4 personas con vehículo y por sus razones no les era posible viajar juntos… Ciertamente en fecha 19 de Diciembre de 2012, se recibió comunicación donde nuevamente nos solicitan tomar acciones urgentes a fin de solventar el desperfecto del aire acondicionado. En esta misma comunicación, reconocen que se les prestó la atención inmediata a través del técnico electricista y el técnico del aire acondicionado, y en fecha 21 de Diciembre de 2011, se contrato y ejecuto el cambio de compresor al aire acondicionado… No obstante todo lo anteriormente expuesto, en fecha 08 de marzo de 2012, recibimos comunicación cuyo contenido negamos, contradecimos y rechazamos, por no ser ciertos los hechos narrados en la misma. Alegan que: “…en fecha 05-10-2011 le notificamos…”, cuando para esa fecha aun ni siquiera habían recibido la oficina. La oficina, les fue formalmente entregada en fecha 13-10-2011, para un contrato de arrendamiento que iniciaría su vigencia el 15-10-2011, y cuyo contrato se otorgó en fecha 14 de Noviembre de 2011. Mal podrían ellos tener conocimiento de que no funcionaba el aire acondicionado, si para esa fecha ellos aun no podían disponer de la referida oficina… Igualmente cabe preguntarnos: ¿cómo se explica el hecho que en fecha 05-102011, ellos se dan cuenta de que el aire acondicionado no funciona, reciben la oficina y otorgan el contrato de arrendamiento? Igualmente negamos, rechazamos y contradecimos, por no ser cierto el hecho de que en varias oportunidades, verbalmente nos informaran sobre las fallas del aire acondicionado, como tampoco es cierto que por tal motivo no laboraron por 15 días en el mes de diciembre. Ciudadano Juez, en el Edificio contamos con un sistema de seguridad que grava todos los vehículos que entran y salen del sótano, y en la oportunidad correspondiente podremos demostrar que lo alegado por la demandante no es cierto… La demandante continua ocupando y haciendo uso de la oficina objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución demanda, e incluso hasta hace 2 meses, específicamente has el mes de Julio del corriente año, venía cumpliendo con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento y las cuotas de condominio correspondiente a esa oficina, incluso en fecha 26 de Junio de 2012, paso a retirar los carnets a aproximación que sirven para activar el control de acceso instalado en el Edificio… se observa en la comunicación fechada 08 de Marzo de 2012, que la arrendataria, hoy demandante, alega que… “desde el 20-03-2012 HASTA LA PRESENTE FECHA NO HAN PODIDO LABORAR…” cómo es posible que de una fecha anterior podamos alegar que en un futuro no podremos laborar, pero lo peor es que ellos el 08 de marzo, alegan que el 20 de marzo no laboraron… Y finalmente señalan que desde el inicio del contrato hasta el 08 de Marzo o hasta el 22 de marzo (no sabemos cual fecha tomar), el problema no ha sido solucionado… Por los razonamientos antes expuestos es que NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que mi representada haya incumplido con las obligaciones asumidas en el referido contrato. Desconozco, e impugno el presupuesto consignado conjuntamente con la temeraria demanda. Por los razonamientos, tanto de hecho como de derecho antes expuestos, es por lo que solicitamos… declare CON LUGAR LAS CUESTIONES PREVIAS opuestas, con la expresa condenatoria en costas… y finalmente declare SIN LUGAR la temeraria demanda…”.

La sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., acompañó el escrito de contestación de la demanda con los instrumentos que a continuación se describen:
o El original de la constancia suscrita entre el ciudadano Ángel Quevedo en su carácter de Gerente de Administración y Recursos Humanos de la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY C.A., y la empresa RIVER TAJO, INC., representada por la ciudadana KARINA MORA MARÍN, en fecha trece (13) de Octubre de 2011.
o La copia fotostática del cheque No. 87000012, correspondiente a la cuenta 0116-0101-41-0013864475 del Banco Occidental del Descuento, a favor de la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., por la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES.
o El original del recibo emitido por la COMPAÑÍA ANÓNIMA ATLANTIC ENERGY, por la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS (Bs. 6.500,oo) por concepto de reserva de arrendamiento del local No. 5-2.
o El original del recibo formulado por la empresa ATLANTIC ENERGY, por la suma de TRECE MIL BOLÍVARES (Bs. 13.000,oo), por concepto de arrendamiento de la oficina 5-2
o La copia fotostática del cheque No. 16000021, perteneciente a la cuenta 0116-0101-41-0013864475 del Banco Occidental del Descuento, a favor de la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., por la cantidad de TRCE MIL BOLÍVARES.
o El original de la comunicación expedida por el Lic. Ángel Quevedo en su carácter de Gerente de Administración de la empresa ATLANTIC ENERGY C.A., de fecha dieciséis (16) de Noviembre de 2011.
o El original de la comunicación realizada el día primero (1°) de Diciembre de 2011, por el Ing. Andrés Guerrero en su carácter de Vicepresidente de Operaciones de la empresa ATLANTIC ENERGY C.A., dirigida a la ciudadana María Ferrer en su carácter de consultora jurídica de la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC.
o El original de la comunicación efectuada en fecha diecinueve (19) de Diciembre de 2011, por el Ing. Andrés Guerrero en su carácter de Vicepresidente de Operaciones de la COMPAÑIA ANONIMA ATLANTIC ENERGY, dirigida a la consultora jurídica de la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC.
o El original de la factura No. 0063, No, de control 0063, elaborada el día veintidós (22) de Diciembre de 2011, por ANIBAL ENRIQUE ARENAS OBRAS CIVILES por concepto de materiales y mano de obra, por la suma que asciende a TRES MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 3.350,oo).
o El original de la comunicación emitida por el ciudadano Paul Davalillo en su carácter de Presidente de la COMPAÑIA ANONIMA ATLANTIC ENERGY en fecha ocho (08) de Marzo de 2012, dirigida a la Consultora Jurídica de la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC.
o El original de la comunicación expedida el día diecinueve (19) de Junio de 2012, por el CONDOMINIO TORRE EMPRESARIAL CLARET, dirigida a la COMPAÑIA ANONIMA ATLANTIC ENERGY.

Llegada la instrucción de la causa la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas a través del cual ratificó las documentales anexadas al libelo de demanda, promovió la prueba testimonial de los ciudadanos ANGEL QUEVEDO, ANDRES GUERRERO, PAUL DAVALILLO para que comparezcan ante este Tribunal a ratificar las documentales de fechas dieciséis (16) de Noviembre de 2011, diecinueve (19) de diciembre de 2011 y ocho (08) de marzo de 2012 respectivamente, asimismo la prueba testimonial del ciudadano JOSE N. GARCIA M, para que ratifique el presupuesto de reparación de aire acondicionado No. 000260; promovió además el documento original de la Inspección Judicial efectuada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción del Estado Zulia el día veintisiete (27) de Agosto de 2012, e impugnó y desconoció la factura No. 00000063, No. de control 00000063 emitida por el ciudadano ANIBAL ENRIQUE ARENAS.

Por su parte la sociedad mercantil demandada presentó escrito de promoción de pruebas mediante el cual invocó el principio de la comunidad de la prueba, ratificó todos los instrumentos que se acompañaron al escrito de contestación y promovió la prueba testimonial del ciudadano ANIBAL ENRIQUE ARENAS, para que ratifique el presupuesto de reparación del sistema de aire acondicionado. Ulteriormente este Órgano Jurisdiccional admitió las pruebas promovidas por ambas partes.

En los términos planteados se encuentra delimitada la sucesión de los actos procesales ocurridos durante el juicio, por lo que pasa este Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a dilucidar lo concerniente a la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, Reintegro de Cánones de Arrendamientos y Reintegro del Depósito, siendo necesario analizar los medios de pruebas promovidos, adminiculándolos con los hechos esbozados, y fundamentándose en las normas del derecho positivo vigente a fin de resolver el conflicto formulado a través de este proceso.

III
MOTIVA.-

En ese orden de ideas, esta Juzgadora para decidir observa:

Primeramente es necesario dilucidar lo concerniente a la cuestión previa opuesta por el Apoderado Judicial de la parte demandada relativa a la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, quien argumentó que la parte actora pretende la Resolución del Contrato de Arrendamiento y el Pago de los Honorarios Profesionales, manifestando que la presente demanda se encuentra viciada en virtud de la infracción de normas de procedimiento, específicamente los artículos 78 y 81 del Código de Procedimiento Civil los cuales prohíben expresamente la acumulación de pretensiones cuando tengan procedimientos distintos, por lo que manifestó que el procedimiento para tramitar la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento es el breve, mientras que el procedimiento para demandar el Cobro de Honorarios Profesionales es el establecido en el artículo 22 de la Ley de Abogados, cuyos procedimientos son incompatibles.

No obstante, en el caso de autos el actor expresó en el capítulo V del libelo de demanda que pretende la Resolución del Contrato de Arrendamiento, el Reintegro de los Cánones de Arrendamiento, el Reintegro del Depósito, el Pago de las Costas y Costos Procesales, los Honorarios Profesionales y la Indexación o Corrección Monetaria; luego de consumado el acto de contestación de la demanda la representación judicial de la parte accionante presentó escrito a través del cual aclaró explícitamente lo siguiente:
“…la pretensión de mi representada no busca el reclamo de las costas, ni mucho menos la intimación de los honorarios profesionales, acción ésta que no realizó mi poderdante al momento de instaurar la demanda, dado que sólo los calculó prudencialmente, de la forma señalada por el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil…mi representada pretende la resolución del contrato de arrendamiento que une a las partes, siendo el pago de las costas y costos procesales, así como de los honorarios profesionales, producto del eventual vencimiento…”.

Por consiguiente, de la lectura del escrito libelar se desprende que no se trata de una pretensión subsidiaria de Intimación de Honorarios Profesionales ya que no manifestó expresamente en ese mismo acto que intimaba los honorarios profesionales correspondientes, sino que sólo se vislumbra como consecuencia jurídica el pago de los costos y costas procesales únicamente en caso de que resulte procedente en derecho la demanda propuesta, en el sentido que lo indican generalmente los abogados en ejercicio en los libelos de demanda.

Pues bien, se evidencia en la presente demanda que se peticionó la Resolución del Contrato de Arrendamiento, el Reintegro del Depósito y los Cánones, cuyas pretensiones no se excluyen mutuamente puesto que se gestionan mediante el procedimiento breve de acuerdo a lo preceptuado en la Ley especial de Arrendamiento; aunado a ello posteriormente la parte demandante aclaró que no pretende la Intimación de los Honorarios Profesionales sino la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito con la parte demandada, por lo que de ninguna manera hubo en la presente demanda la concentración de pretensiones que se excluyan entre si, ni que sus procedimientos sean incompatibles.

Desde esa perspectiva, se deduce que en este proceso no hubo la inepta acumulación de pretensiones incompatibles, por cuanto el actor no intimó los honorarios profesionales como lo argumentó el demandado en el acto de contestación, lo que pretende el demandante es la Resolución del acuerdo arrendaticio y el Reintegro del Depósito y de las Pensiones Arrendaticias, cuyas acciones se encuentran amparadas por el Ordenamiento Jurídico vigente, en consecuencia, infiere esta Sentenciadora que en el caso bajo estudio no se configuró ninguna causal de inadmisibilidad de la demanda como lo arguyó la parte accionada, resultando inexistente la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta, por ende, se colige forzosamente la improcedencia en derecho de la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que fuere opuesta por la parte demandada. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, adentrándonos a conocer el mérito de la presente causa tenemos que la parte actora, sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY COMPAÑIA ANONIMA (ATENCA) pretende la Resolución del Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha catorce (14) de Noviembre de 2011, bajo el N° 24, Tomo 174, suscrito con la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., sobre el inmueble constituido por un (01) local para oficina, ubicado en la Planta 5 de la Torre Empresarial Claret, situada a su vez en la Avenida 3E, entre Calles 78 (antes Dr. Portillo) y 79 (Dr. Quintero), en Jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía, Municipio Maracaibo del Estado Zulia; cuyo local esta identificado con las siglas 5-2, le corresponde en uso exclusivo un (01) puesto de estacionamiento ubicado en el sótano del Edificio, e identificado con las mismas siglas 5-2, posee un área de OCHENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON SESENTA DECÍMETROS CUADRADOS (83,60 mts2) aproximadamente, y sus linderos son los siguientes: NORTE: Oficina 5-1; SUR: Caja de ascensores y pasillo de circulación; ESTE: Fachada Este del Edificio; Oeste: Pasillos de circulación; consta de un (01) salón para oficina, dos (02) salas sanitarias y sala de máquinas de aire acondicionado. Asimismo el Reintegro del Depósito equivalente a tres (03) pensiones de arrendamiento que arriba la cantidad de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 19.500,oo), y el Reintegro de los Cánones de Arrendamientos correspondientes a los meses de Diciembre de 2011, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2012, los cuales hacen una totalidad de TREINTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 39.000.oo).

La parte demandada sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., negó, rechazó y contradijo los hechos narrados por el demandante, y manifestó que es cierto que suscribió el Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha catorce (14) de noviembre de 2011, pero que su vigencia es a partir del día quince (15) de Octubre de 2011, tal como se evidencia en el acta levantada en fecha trece (13) de Octubre de 2011, con motivo de la entrega del inmueble arrendado, además aseveró que el día dieciséis (16) de Noviembre de 2011, recibió comunicación donde la parte demandante le solicitaba tomar acciones a fin de solventar algunas fallas que presentaba el inmueble objeto del arrendamiento, y que aun cuando todas significaban reparaciones menores, se acordó resolverlas, alegó que se les solicitó desmanchar el piso, lo cual no fue ejecutado y se les participó que esa oficina se alquiló en las condiciones en que estaba y que ellos conocían de esa situación, y se les propuso resolver en ese momento el contrato sin mas inconvenientes, lo cual fue desechado por la arrendataria, quienes insistieron en continuar con el contrato, alegando que ellos estaban bien en la oficina, en cuya oportunidad no indicaron fallas en el aire acondicionado. Negó, rechazó y contradijo el hecho de que en fecha 01 de Diciembre de 2011, se les haya notificado que se había presentado un desperfecto en el aire acondicionado, la parte demandada arguyó que en fecha 01 de Diciembre de 2011, recibieron comunicación formal de la arrendataria, donde les solicito que les proporcionaran cuatro (04) nuevos puestos de estacionamientos para vehículo, ya que su grupo de trabajo era de 4 personas con vehículo, y por último impugnó el presupuesto consignado con el libelo de demanda.

En tales términos quedó trabada la litis de acuerdo a los argumentos de las partes, de modo que le atañe a cada una de ellas la demostración de sus respectivas afirmaciones de hecho de conformidad con lo instituido por el Operador Legislativo en el Código de Procedimiento Civil, específicamente en el Capítulo X De la Carga y Apreciación de la Prueba artículo 506, por lo que este Tribunal procede de inmediato a la valoración de los medios de prueba promovidos y evacuados en el proceso.

De acuerdo a lo preceptuado en el artículo 429 del Código del Procedimiento Civil se valora la copia fotostática del Acta Constitutiva de la compañía anónima ATLANTIC ENERGY, protocolizada ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día veintidós (22) de Julio de 2011, bajo el No. 53, Tomo 3-A, 3er trimestre, así como la copia fotostática del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas protocolizada ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha tres (03) de Agosto de 2011, bajo el No. 1, Tomo 5-A, 3er trimestre; las cuales no fueron impugnadas por el adversario en la oportunidad legal correspondiente, por lo que se tendrán como fidedignas en el presente juicio.

En atención a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se estima la copia fotostática del Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo el día catorce (14) de Noviembre de 2011, bajo el No. 24, Tomo 174, suscrito entre las sociedades mercantiles RIVER TAJO, INC., y ATLANTIC ENERGY, COMPAÑIA ANONIMA, con el carácter de arrendadora y arrendataria respectivamente, del instrumento bajo estudio se desprende el acuerdo arrendaticio suscrito entre las partes por un periodo de tiempo de un (01) año contado a partir del día quince (15) de Octubre de 2011, sobre el bien inmueble constituido por un (01) local para oficina, ubicado en la Planta 5 de la Torre Empresarial Claret, situada a su vez en la Avenida 3E, entre Calles 78 (antes Dr. Portillo) y 79 (Dr. Quintero), en Jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía, Municipio Maracaibo del Estado Zulia; cuyo local esta identificado con las siglas 5-2, le corresponde en uso exclusivo un (01) puesto de estacionamiento ubicado en el sótano del Edificio, e identificado con las mismas siglas 5-2, posee un área de OCHENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON SESENTA DECÍMETROS CUADRADOS (83,60 mts2) aproximadamente, y sus linderos son los siguientes: NORTE: Oficina 5-1; SUR: Caja de ascensores y pasillo de circulación; ESTE: Fachada Este del Edificio; OESTE: Pasillos de circulación; consta de un (01) salón para oficina, dos (02) salas sanitarias y sala de máquinas de aire acondicionado. Cuyo canon de arrendamiento se acordó por la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6.500,oo) mensuales, e igualmente se establecieron las pautas y lineamientos que rigen la convención arrendaticia objeto de la presente controversia. Y por cuanto en la etapa procesal respectiva no fue impugnada por la contraparte el documento aludido, el mismo se tiene como fidedigno en este proceso.

Conforme a lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil se estima la carta misiva emitida en fecha dieciséis (16) de Noviembre de 2011, por el Lic. Ángel Quevedo en su carácter de Gerente de Administración de la empresa ATLANTIC ENERGY, C.A., dirigida a la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., el instrumento privado bajo estudio fue acompañado al libelo de demanda en copia fotostática y posteriormente consignado en original por la parte demandada en el acto de la contestación, de cuyo instrumento se desprende que la empresa ATLANTIC ENERGY, C.A., solicitó a la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., que resolvieran los inconvenientes suscitados en la oficina 5-2 del piso 5 de la Torre Empresarial Claret, relativos a desmanchar los pisos, colocar fluorescentes en lámparas, corregir fuga de agua en la tubería del tanque de la poceta y la filtración en la ductería del aire acondicionado. Dada la pertinencia de este documento se le atribuye valor probatorio.

Según lo consagrado en el artículo 1.371 del Código Civil se valora la carta misiva realizada el día diecinueve (19) de Diciembre de 2011, por el Ing. Andrés Guerrero en su carácter de Vicepresidente de Operaciones de la empresa ATLANTIC ENERGY, C.A., dirigida a la Consultoría Jurídica de la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., este documento se adjuntó al escrito de demanda en copia fotostática y luego fue presentado en original con la contestación de la demanda; del cual se infiere que la empresa ATLANTIC ENERGY, C.A., comunicó a la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., lo concerniente al desperfecto del aire acondicionado de la oficina 5-2, piso 5, cuya falla se produjo en fecha primero (1°) de Diciembre de 2011, fue reportada y el técnico electricista reviso la caja de breaker, ajustó y reemplazó la caja de breaker del aire y no encontró nada malo en la misma, luego el técnico en aires acondicionado revisó el sistema de ventilación de la oficina, el sistema de enfriamiento en la sala de máquinas, y visualizó tres fallas, una fuga en la tubería, una falla en la unidad compresora y una falla en los ventiladores de la unidad de aire; manifestando que es cierto que enviaron a dos técnicos pero que aún no se han reemplazado los equipos dañados. En virtud de la pertinencia de esta documental se le confiere eficacia probatoria.

De conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil se aprecia la carta misiva expedida en fecha ocho (08) de Marzo de 2012, por el ciudadano Paul Davalillo en su carácter de Presidente de la empresa ATLANTIC ENERGY, C.A., dirigida a la Consultoría Jurídica de la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., la cual se acompañó con el libelo en copia fotostática y luego fue presentada en original con el escrito de contestación de la demanda, de este documento privado se deduce que la COMPAÑIA ANONIMA ATLANTIC ENERGY comunicó a la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., que tenían la falla del aire acondicionado en la oficina No. 5-2 del piso 5, manifestándoles que desde el día cinco (05) de Octubre de 2011, les notificó sobre la filtración de la ductería y que aún no ha sido corregida; diciéndoles que las fallas del sistema de aire acondicionado no les permitió laborar por quince (15) días durante el mes de Diciembre y actualmente desde el día veinte (20) de marzo de 2012. Ahora bien, esta Jurisdicente evidenció la incongruencia de los hechos especificados en el documento bajo estudio respecto a las fechas señaladas por cuanto la carta misiva de fecha diecinueve (19) de Diciembre de 2011, anteriormente analizada indicó que la falla del sistema de aire acondicionado se produjo el día primero (1°) de Diciembre de 2011, mientras que la carta misiva in comento refiere que la filtración de la ducteria es de fecha cinco (05) de Octubre de 2011, día en el cual aún no había iniciado la relación arrendaticia suscrita por las partes; asimismo menciona este instrumento que el inconveniente con el aire acondicionado no les ha permitido laborar desde el día veinte (20) de Marzo de 2012, y la carta misiva bajo análisis posee fecha de expedición ocho (08) de marzo de 2012; por tales razones se colige la incongruencia de los hechos contenidos en tales instrumentos privados emanados de la parte demandante, y que han sido reconocidos por la parte demandada.

En atención a lo contemplado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se valora el original del presupuesto No. 0260, control No. 000260, efectuado por JOSE N. GARCIA M., en fecha quince (15) de Diciembre de 2011, relativo a equipo, materiales y mano de obra por la cantidad de DIES MIL OCHOCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 10.890,80); pues bien, siendo que se trata de un instrumento privado emanado de tercero el cual deberá ser ratificado mediante la prueba testimonial por aquel sujeto ajeno a la relación procesal, para que el documento adquiera eficacia probatoria en este proceso, se promovió y evacuó la prueba testimonial del ciudadano JOSE N. GARCIA M., quien ratificó el instrumento y aseveró que utilizó un onnímetro para verificar el estado del compresor el cual se encontraba internamente quemado, por lo que en el presupuesto indicó costo general estimado de la reparación y mano de obra. Dada la pertinencia de esta documental se le atribuye pleno valor probatorio en el presente proceso.

De acuerdo al mandato legal comprendido en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil se estima el instrumento privado del cual se desprende que en fecha treinta y uno (31) de Octubre de 2011, el ciudadano Angel Quevedo en su carácter de Gerente de Administración y Recursos Humanos de la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY COMPAÑIA ANONIMA, recibió de la empresa RIVER TAJO INC., representada por la ciudadana Karina Mora Marín, la oficina signada con el No. 5-2, ubicada en el piso 5 de la Torre Empresarial Claret, en perfecto estado de conservación con maquina de aire acondicionado e implementos de prevención y detección de incendios en perfecto funcionamiento, en razón del contrato de arrendamiento que estará vigente a partir del día quince (15) de Octubre de 2011, hasta el día catorce (14) de Octubre de 2012. Por cuanto, en la etapa legal correspondiente la parte contra quien se produjo en juicio este documento manifestó que emana de ella, se tiene como reconocido y se le atribuye el valor probatorio respectivo en el presente proceso.

Las copias fotostáticas de los cheques números 87000012 y 16000021, correspondientes a la cuenta 0116-0101-41-0013864475 del Banco Occidental del Descuento, a favor de la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., emitidos en fecha cuatro (04) de Octubre de 2011 y catorce (14) de noviembre de 2011, por las cantidades de SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6.500,oo) y TRECE MIL BOLIVARES (Bs. 13.000,oo), se aprecian conforme a lo instituido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los documento bajo análisis no fueron impugnados por la contraparte en la oportunidad procesal respectiva por lo que se tienen como fidedignos.

Los originales de los dos (02) recibos emitidos por la COMPAÑÍA ANÓNIMA ATLANTIC ENERGY, por las cantidades de SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 6.500,oo) y TRECE MIL BOLÍVARES (Bs. 13.000,oo), respectivamente, por concepto de reserva de arrendamiento del local No. 5-2, los cuales se valoran según lo estipulado por el legislador patrio en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, cuyos instrumentos no fueron impugnados por la parte demandante pues por el contrario manifestó que emanan de ella, motivo por el cual se les confiere eficacia probatoria.

De conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil se estima el original de la comunicación efectuada el día primero (1°) de Diciembre de 2011, por el Ing. Andrés Guerrero en su carácter de Vicepresidente de Operaciones de la empresa ATLANTIC ENERGY C.A., dirigida a la ciudadana María Ferrer en su carácter de Consultora Jurídica de la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., de esta carta misiva se deduce que la parte demandante solicitó a la arrendadora que le proveyera cuatro (04) puestos de estacionamientos manifestando que son un grupo de cuatro personas (04) con vehículos que residen en diferentes lugares y no pueden viajar juntos por lo que necesitan obtener esos cuatro (04) puestos de estacionamientos en la Torre Empresarial Claret; respecto a este instrumento privado es oportuno mencionar que la parte actora expresó que el mismo emanó de ella, es decir que fue reconocido en la presente causa; en ese sentido se tiene la certeza de que no era imposible ocupar el inmueble arrendado ya que la arrendataria solicitó más puestos de estacionamientos para las personas que ingresan a él diariamente. En virtud de la pertinencia de la carta misiva in comento en este juicio se le concede valor probatorio.
El original de la factura No. 0063, No, de control 0063, elaborada el día veintidós (22) de Diciembre de 2011, por ANIBAL ENRIQUE ARENAS OBRAS CIVILES por concepto de materiales y mano de obra, por la suma que asciende a TRES MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 3.350,oo), se valora de acuerdo a lo señalado taxativamente en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil ya que nos encontramos en presencia de un documento privado emanado de un tercero que no es parte en el juicio ni causante de las mismas, de manera que se promovió y evacuó la prueba testimonial del ciudadano ANIBAL ENRIQUE ARENAS quien declaró que la factura previamente descrita era suya y que al aire acondicionado se le realizaron las reparaciones y que quedó en perfecto estado. Luego la parte demandante le efectuó repreguntas al testigo quien respondió que su Secretaria llenó el contenido de la factura en referencia y que él no la firmo. Ahora bien, esta Juzgadora observa que la factura No. 0063, No. de control 0063, no contiene la firma del ciudadano ANIBAL ENRIQUE ARENAS, es decir, que la factura in comento no está suscrita por el mencionado ciudadano, de manera que se desconoce la autoría de esta documental, por lo que mal puede el tercero ratificar el contenido y firma del mencionado instrumento privado que no emana de su persona, en consecuencia se desecha del presente proceso el mismo ya que de ningún modo genera convicción en esta Juzgadora respecto a la veracidad y certeza de su contenido.

Conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil se valora el original de la comunicación expedida el día diecinueve (19) de Junio de 2012, por el CONDOMINIO TORRE EMPRESARIAL CLARET, dirigida a la COMPAÑIA ANONIMA ATLANTIC ENERGY, siendo oportuno indicar que el documento privado emanado de un tercero denominado CONDOMINIO TORRE EMPRESARIAL CLARET que no es parte en el juicio ni causante de las mismas, no fue ratificado mediante la prueba testimonial como lo ordena el operador legislativo en la norma adjetiva, razón por la que se exceptúa de este juicio la prueba por escrito bajo estudio.

En cuanto a la prueba testimonial del ciudadano ANDRES EDUARDO GUERRERO LUGO es menester señalar que el testigo promovido por la actora es parte en el presente juicio por lo que la ratificación del instrumento privado emanado de uno de los accionistas de la empresa demandante, es inconducente e ilegal, puesto que el medio probatorio idóneo para que a las partes de un proceso se les interrogue sobre los hechos controvertidos es la prueba de posiciones juradas y no la prueba testimonial. Por otro lado, el mencionado ciudadano declaró que es socio de la empresa ATLANTIC ENERGY COMPAÑIA ANONIMA y que el cargo que desempeña en la Junta Directiva de la mencionada compañía es el de Vicepresidente, por lo que el referido ciudadano está impedido para testificar en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, por ende, se desecha del proceso la prueba de testigo in comento.

De acuerdo a lo estipulado en el artículo 1.357 del Código Civil se valora el instrumento público contentivo de la Inspección Judicial practicada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la que se verificó que en fecha veintisiete (27) de Agosto de 2012 , el mencionado Tribunal se trasladó y constituyó en el inmueble conformado por una oficina signada con el No. 5-2, ubicada en el piso 5 de la Torre Empresarial Claret, situada en la Avenida 3E, entre calles 78 y 79, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en la que tiene su sede la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY COMPAÑÍA ANONIMA, se procedió a notificar al ciudadano ANDRES EDUARDO GUERRERO LUGO y se dejó constancia que dentro del local se encuentra un (01) aire acondicionado tipo SPLIT, marca: WEATHERKINGREEHM, de cinco (5) toneladas, del cual se observan dos identificaciones de modelo y seriales, 1) Modelo: XBEA-24J00NUBAL, Serial: M159728622, la cual se encuentra en la parte superior frontal del compresor y 2) Modelo: RCBA6089A524, Serial: M1597, en la parte frontal inferior del compresor, dicho equipo de aire acondicionado se encuentra adherido por sus bases al piso del local. Asimismo se constató que aun cuando la consola central de control indicaba que el aire acondicionado se encuentra encendido y en modo de refrigeración, hasta los doce grados centígrados de temperatura (12°C), el mismo arrojaba aire caliente, constatándose que dicho equipo de aire acondicionado no se encuentra en pleno funcionamiento. Además que el local objeto de la Inspección se encontraba en buen estado de mantenimiento y conservación, excepto filtraciones en las paredes y algunas marcas de agua y moho que se observaron en ciertas partes del cielo raso por donde estaba instalada la ductería del aire acondicionado; se verificó que las ventanas se encuentran totalmente selladas, lo que impide la circulación del aire, y que aunado a la falta de funcionamiento del aire acondicionado se produce una alta temperatura en el local. De la Inspección Judicial se deduce que hasta el día veintisiete (27) de Agosto de 2012, la oficina signada con el No. 5-2, situada en el piso 5 de la Torre Empresarial Claret, donde tiene su sede física la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY COMPAÑIA ANONIMA, aún presentaba problemas con el aire acondicionado puesto que arrojaba aire caliente generando alta temperatura en el referido local, asimismo se verificó que la arrendataria se encontraba en posesión del inmueble litigioso, por ende dada la pertinencia de este medio probatorio en la presente causa se le atribuye eficacia probatoria.

Luego de realizarse la revisión íntegra y exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, se colige que ciertamente el aire acondicionado del inmueble objeto de la presente controversia presentó problemas en su funcionamiento durante la relación arrendaticia, cuya situación fue comunicada a la arrendadora a los fines de solventar el inconveniente suscitado con el aire acondicionado de la oficina arrendada, sucesivamente la arrendadora envió al local los técnicos en aires acondicionados a los fines de revisar el sistema de enfriamiento del aparato y efectivamente detectaron fallas en la tubería, ventiladores y en la unidad compresora del aire acondicionado; sin embargo el problema del mencionado aparato continuó existiendo durante el vinculo arrendaticio suscitado entre las partes, razón por la que la parte actora alegó que la empresa demandada incurrió en el incumplimiento de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, que es del siguiente tenor:
“CONSERVACIÓN Y REPARACIÓN: LA ARRENDATARIA declara expresamente en este acto, recibir LA OFICINA, en perfecto estado de conservación y mantenimiento, así como en funcionamiento los equipos en ellos incorporados; tales como frisos, pintura, pisos instalaciones eléctricas y sanitarias, un (01) equipo de Aire Acondicionado marca Reahm, tipo Split, de cinco (05) toneladas; equipos de prevención y extinción de incendios, y además construcciones inherentes al mismo; tal como queda evidenciado en las fotos que de LA OFICINA han sido obtenidas y que conjuntamente con el “Acta de Entrega Inicial” como anexos forman parte de este contrato comprometiéndose a conservarlos y devolverlos, al finalizar este contrato de arrendamiento por cualquier causa, en el mismo buen estado en que los recibe. Serán del exclusivo cargo de LA ARRENDATARIA las reparaciones menores que necesitare LA OFICINA, durante la vigencia del Contrato. A todos los efectos legales, se entiende por reparación menor aquella cuyo valor individualmente determinado no exceda o sea igual al cien por ciento (100%) del canon de arrendamiento y así como las que por inadecuada o inoportuna ejecución por parte de LA ARRENDATARIA de una reparación menor, se conviertan en reparaciones cuyo valor se considere una reparación mayor”.

Asimismo, arguyó la inejecución de la cláusula octava de la convención arrendaticia, que estipula lo siguiente:
“AVISO DE RIESGOS Y DAÑOS: LA ARRENDATARIA esta obligada a poner en conocimiento de LA ARRENDADORA por escrito y tan pronto sea conocido por ella, cualquier novedad o indicio que implique la necesidad de realizar una reparación mayor en LA OFICINA y será responsable por su negligencia en el cumplimiento de esta obligación. Por otra parte, LA ARRENDATARIA será responsable de aquellos deterioros que sufrieren LA OFICINA y que no sean motivados a su uso normal, en caso de incendio iniciado en LA OFICINA, siempre y cuando éste hecho sea imputable a LA ARRENDATARIA, ésta última deberá pagar los daños que tal hecho cause en terceros, y deberá reconstruir LA OFICINA a la misma condición que estaban anteriormente, a su sola costa, de acuerdo a los establecido en los artículos 1597 y 1598 del Código Civil. Para facilitar cumplir con esta obligación LA ARRENDATARIA declara que ha tomado un seguro contra incendio y líneas aliadas que cubren las posibles pérdidas, que en este sentido, pudiese sufrir LA ARRENDADORA y terceros involucrados, la cual deberá ser presentada por LA ARRENDATARIA a los sesenta (60) días siguientes de la fecha de la firma del presente Contrato.

Pues bien, se desprende del acuerdo arrendaticio que la arrendataria recibió el bien inmueble previamente identificado en perfecto estado de conservación y mantenimiento, así como en funcionamiento los equipos en ellos incorporados inclusive un (01) equipo de Aire Acondicionado marca Reahm, tipo Split, de cinco (05) toneladas; por consiguiente se constató en las actas procesales que la arrendataria comunicó a la arrendadora la novedad concerniente a las fallas que presentó el equipo de aire acondicionado, y que sucesivamente se enviaron a los técnicos de aires acondicionados quienes determinaron que efectivamente en el sistema de enfriamiento en la sala de maquinas se verificó una fuga en la tubería y una falla en la unidad compresora del aire acondicionado.

Por otro lado, se confirmó en autos la existencia del presupuesto No. 0260, No. de Control 0260, emitido por JOSE N. GARCIA M., que especifica el aparato compresor de cinco (05) toneladas, materiales y mano de obra por la cantidad de DIEZ MIL OCHOCIENTOS NOVENTA BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 10.890,80), cuyo instrumento privado emanado de tercero fue ratificado y demuestra que el inconveniente del aire acondicionado del inmueble objeto de arrendamiento comprende una reparación mayor que le atañe a la empresa arrendadora, ya que el monto de la reparación supera el cien por ciento (100%) del canon de arrendamiento.

Por consiguiente la arrendadora estando en conocimiento de la situación presentada con el sistema de enfriamiento del aire acondicionado que se encuentra en el bien arrendaticio procuró realizar la revisión del mismo, y los técnicos en aires acondicionados determinaron que efectivamente el aparato de refrigeración presentaba fallas en la unidad compresora, fuga en una tubería y fallas en uno de los ventiladores de la unidad del aire acondicionado, tal como de desprende de las cartas misivas que constan en autos y que constituyen instrumentos privados reconocidos.

Sin embargo, observó esta Sentenciadora en las actas que componen el presente expediente, que durante la relación arrendaticia continuaron las fallas en el aparato del aire acondicionado que se halla en el local arrendado por la parte demandante, tal como quedó demostrado en el documento público contentivo de la inspección judicial practicada en fecha veintisiete (27) de Agosto del presente año, por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada Y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, del cual se deduce que el equipo de aire acondicionado arrojaba aire caliente por lo que no se encontraba en pleno funcionamiento, y en el interior del local había alta temperatura; en otras palabras la arrendadora no resolvió el problema concerniente a las fallas que presentaba el aparato de aire acondicionado, lo que sin lugar a dudas constituía una reparación mayor que no fue solventada a pesar de que la arrendataria sí le comunicó por escrito a la arrendadora el inconveniente ocurrido con el sistema del aire acondicionado.

Desde esa perspectiva se colige que la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., incumplió las estipulaciones convenidas en el Contrato de Arrendamiento objeto de esta controversia relativas a la conservación, reparación y daños concernientes al inmueble arrendaticio así como el aviso de riesgos, establecidas en las cláusulas séptima y octava del convenio de arrendamiento bajo estudio, puesto que no probó en el iter procesal que efectivamente realizó la reparación mayor concerniente al aire acondicionado que se encuentra en el local signado con el No. 5-2, ubicado en el piso 5 de la Torre Empresarial Claret, cuyo inmueble versa sobre la convención de arrendamiento controvertida en la presente causa.

Ahora bien, el Código Civil Venezolano consagra la institución del arrendamiento y las obligaciones que incumben al arrendador y recíprocamente al arrendatario en determinado acuerdo bilateral arrendaticio, tal como se deduce del artículo 1.579 que establece:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

Sucesivamente el referido Compendio Normativo Sustantivo en el artículo 1.586 dispone:
“El arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias.
Durante el tiempo del contrato debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso, son de cargo de los arrendatarios..” (Subrayado del Tribunal)

De acuerdo a lo previsto por el legislador patrio en la norma jurídica previamente citada, concatenado con las cláusulas arrendaticias convenidas por la partes se concluye naturalmente que en el caso bajo estudio la parte demandada sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., incurrió en el incumplimiento de las obligaciones contractuales concernientes a la efectiva realización de la reparación mayor que necesite el local arrendado, específicamente lo atinente a la reparación del aire acondicionado, lo que acarrea como consecuencia inmediata que esta Juzgadora posea la convicción de que efectivamente se configuró el supuesto normativo relativo a la inejecución del convenio bilateral que prevé el artículo 1.167 del Código Civil en los siguientes términos:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Al respecto la más calificada doctrina patria apuntó lo siguiente:
“…El incumplimiento es uno de los requisitos más importantes que hace posible la resolución de contrato. Se trata de un punto complejo y no regulado de manera determinante por nuestro legislador, a los fines de resolución del contrato. Simplemente se dice “incumplimiento” sin indicar a qué tipo se refiere y lo entiende como “no ejecución”, o simplemente “inejecución” según el texto del artículo 1.167 del Código Civil que viene a ser el fundamento legal de la resolución del contrato en nuestra legislación. No hay un concepto unívoco del mismo. Para PUIG PEÑA, el incumplimiento es aquella situación antijurídica que se produce cuando, por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el Derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta… Nuestro Código Civil prácticamente señala al “incumplimiento” como móvil o la “causa” que permite la resolución del contrato. Sin hacer distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación correspectiva. Es el juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él para configurar si cualquier tipo de incumplimiento ya sea parcial, defectuoso o inexacto, o si el incumplimiento de obligaciones accesorias es suficiente para declarar o no la resolución del contrato solicitada por cualquiera de las partes. Esa afirmación tiene su razón de ser siempre y cuando las partes contratantes no hayan estipulado, en el contrato, cual es el tipo de incumplimiento que ellas consideran como suficiente para producir la resolución, a menos que el fijado por las mismas esté en contradicción con alguna disposición especial de la ley en contrario…”. (Gilberto Guerrero Quintero, Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Caracas 2003, Pág. 155).

Pues bien, luego de verificada la contravención e infracción de cláusulas contractuales que según lo instituido en el artículo 1.159 del Código Civil, tienen fuerza de Ley entre las partes, no cabe la menor duda que se ha configurado el incumplimiento de las obligaciones arrendaticias asumidas por las partes y por ende ha habido el quebrantamiento del Ordenamiento Jurídico, lo que acarrea la configuración de uno de los requisitos para la procedencia de la resolución de un contrato.

Asimismo el reconocido civilista Dr. Eloy Maduro Luyando en cuanto a la Resolución del Contrato afirmó que:
“…La acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral, motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo. (Eloy Maduro Luyando/ Emilio Pittier Sucre, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo II, Caracas 2003, Pág. 978)

En las actas procesales quedó probado que la parte demandada ciertamente incumplió con la realización de la reparación mayor a la que estaba obligada realizar en el local arrendado, relativa a la reparación del aparato del aire acondicionado, en consecuencia la arrendadora contravino las clausulas séptima y octava del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha Catorce (14) de Noviembre de 2011 bajo el No. 24, Tomo 174, que constituye el instrumento fundante de la pretensión esbozada en el escrito libelar y que quedó reconocido en el presente proceso.

Es oportuno referir brevemente que el Dr. Gilberto Guerrero Quintero en su Obra denominada Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario expresó que:
“…Los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vínculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato, que llene todos los requisitos exigidos por la ley, esto es, que el contrato haya nacido sin vicios o defectos que le hagan inválido o ineficaz, es decir, se trate de un contrato perfecto y la presencia de una obligación perfeccionada que no se haya consumado…”.(Gilberto Guerrero Quintero, Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Caracas 2003, Pág. 147)

En ese sentido, resulta evidente en la presente controversia que la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., en su carácter de arrendadora no ejecutó la obligación contractual que le incumbe en virtud del pacto arrendaticio autenticado el cual jurídicamente existe puesto que es un instrumento privado reconocido que posee la misma fuerza probatoria que el documento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones. Cuya inejecución de la obligación de efectuar la reparación mayor al inmueble arrendaticio comporta el incumplimiento de las cláusulas contractuales y por ende el quebrantamiento de la ley, lo que sin lugar a dudas genera como consecuencia la procedencia en derecho de la Resolución del Contrato de Arrendamiento de autos. Y ASÍ SE DECIDE.

Por su parte, no cabe la menor duda de que la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY COMPAÑIA ANONIMA en su carácter de arrendataria se encontraba en posesión del inmueble durante el periodo acordado para el arrendamiento, e ingresaba su personal al local identificado con el No. 5-2, ubicado en el piso 5 de la Torre Empresarial Claret, en el que se encuentra la sede física de la mencionada sociedad mercantil demandante, quienes mediante carta misiva requirieron que se les asignaran cuatro (04) puestos de estacionamiento para su personal, es decir, que no obstante el inconveniente con el aire acondicionado de ese local arrendado y las altas temperaturas experimentadas en el mismo, igualmente la arrendataria ocupó, usó y disfrutó durante la relación arrendaticia el bien inmueble; entonces cómo pretende ahora solicitar ante este Juzgado el reintegro de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses Diciembre de 2011, Enero, Febrero, Marzo, Abril, y Mayo de 2012, que previamente en ese lapso de tiempo usó el local arrendaticio. Pues bien, de ninguna manera posee asidero jurídico el requerimiento esbozado por el actor en lo referente al reintegro de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses que anteriormente ocupó el inmueble en razón del arrendamiento acordado por un periodo determinado en el contrato, por ende, resulta forzoso concluir la improcedencia en derecho de la petición relativa al Reintegro de los Cánones de Arrendamientos correspondientes a los meses Diciembre de 2011, Enero, Febrero, Marzo, Abril, y Mayo de 2012. Y ASÍ SE DECIDE.

En torno a la petición inherente al Reintegro del Depósito equivalente a tres (03) pensiones de arrendamientos, esta Jurisdicente constató que efectivamente las partes convinieron en la cláusula décima novena del pacto arrendaticio in comento lo siguiente:
“GARANTÍA DE CUMPLIMIENTO: A lo fines de garantizar el fiel cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contraídas en este documento por LA ARRENDATARIA, esta entrega en calidad de depósito, en este acto, la cantidad de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 19.500,oo) correspondientes al equivalente a TRES (03) meses de arrendamiento; mediante la cual se garantizan todas y cada una de las obligaciones asumidas a través de este Contrato por parte de LA ARRENDATARIA para con LA ARRENDADORA. Dicho monto, no podrá ser imputado a los cánones de arrendamiento y será devuelto a LA ARRENDATARIA, una vez que se produzca la entrega real y efectiva de LA OFICINA a la cabal y entera satisfacción de LA ARRENDADORA, y sean entregadas las solvencias de los servicios públicos instalados en el local.”

Por cuanto los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y obligan a cumplir todo lo expresado en ellos además de todas las consecuencias que se derivan de los mismos según la equidad, tal como lo establece el Código Civil Venezolano en los artículo 1.159 y 1.160, esta Jurisdicente ha constatado en las actas procesales que las partes acordaron que la arrendataria le haría la entrega a la arrendadora de la suma de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 19.500,oo) en calidad de depósito, que equivale a tres (03) mensualidades arrendaticia, y que al finalizar el vínculo arrendaticio la arrendadora deberá devolver a la arrendataria la suma dineraria otorgada por concepto de depósito; por lo que de conformidad con el principio de voluntad de las partes, quienes previamente convinieron tales conceptos arrendaticios y en concordancia con el principio de legalidad, se deduce la procedencia en derecho del pedimento formulado por la parte accionante referido al Reintegro del Depósito equivalente a tres (03) cánones de arrendamientos que ascienden a la cantidad de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 19.500,oo). Y ASI SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVA.-

En virtud de todos los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA, Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Reintegro de Depósito y Cánones de Arrendamientos incoada por la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY, COMPAÑIA ANONIMA, en contra de la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., ambas previamente identificadas.

En consecuencia:
Se ordena a la parte actora hacer la entrega a la parte demandada del inmueble constituido por un (01) local para oficina, ubicado en la Planta 5 de la Torre Empresarial Claret, situada a su vez en la Avenida 3E, entre Calles 78 (antes Dr. Portillo) y 79 (Dr. Quintero), en Jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía, Municipio Maracaibo del Estado Zulia; cuyo local esta identificado con las siglas 5-2, le corresponde en uso exclusivo un (01) puesto de estacionamiento ubicado en el sótano del Edificio, e identificado con las mismas siglas 5-2, posee un área de OCHENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON SESENTA DECÍMETROS CUADRADOS (83,60 mts2) aproximadamente, y sus linderos son los siguientes: NORTE: Oficina 5-1; SUR: Caja de ascensores y pasillo de circulación; ESTE: Fachada Este del Edificio; OESTE: Pasillos de circulación; consta de un (01) salón para oficina, dos (02) salas sanitarias y sala de máquinas de aire acondicionado, completamente libre de personas y bienes.

Asimismo, se condena a la sociedad mercantil RIVER TAJO, INC., a pagar la cantidad de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 19.500,oo), por concepto de Reintegro de Depósito, a la sociedad mercantil ATLANTIC ENERGY, COMPAÑIA ANONIMA.

Se niega el pedimento referido al Reintegro de los Cánones de Arrendamientos correspondientes a los meses de Diciembre de 2011, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2012, que ascienden a la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 39.000,oo).

SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que fuere opuesta por la parte demandada sociedad mercantil RIVER TAJO, INC,.

Se ordena oficiar al Banco Central de Venezuela a los efectos de la respectiva Indexación requerida por la parte demandante.

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE y NOTIFÍQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el Artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en el ordinal 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los veintinueve (29) días del mes de Noviembre del año dos mil doce (2012). Año 201° de la Independencia y 153° de la Federación.
LA JUEZA

Abog. ADRIANA MARCANO MONTERO

LA SECRETARIA

Abog. VERONICA BRICEÑO MOLERO

En la misma fecha, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (02:30 p.m.), se dictó la anterior sentencia definitiva.
LA SECRETARIA

Abog. VERONICA BRICEÑO MOLERO