TSJ Regiones - Decisión

DEMANDANTE: La Sociedad Mercantil ESTACIÓN DE SERVICIOS “LA RAYA” S.R.L., con domicilio en el Municipio Baralt, del estado Zulia, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día 30 de enero de 1.974, bajo el No. 24, Tomo 5-A.

DEMANDADO: La Sociedad Mercantil INVERSIONES LOPEZ CALDERON, C.A. (INVERLOCALCA), con domicilio en el Municipio Baralt, del estado Zulia, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día 06 de octubre de 2004, bajo el No. 19, Tomo 1-A.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Los profesionales del derecho JOSÉ LORETO RIVAS FARIA, DENNIS LEONARDO CARDOZO FERNANDEZ, NIRVA HERNANDEZ DE CARDOZO, VARINIA HERNANDEZ CEPEDA y LUCIANO JOSÉ GARCÍA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 16.520, 25.308, 22.894, 83.172 y 132.946, respectivamente.

APODERADAS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: Las profesionales del derecho NELLY GRANJA DÍAZ y NORELYS OLIVERA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.424 y 93.764, en el orden indicado.

Ante este Superior Órgano Jurisdiccional subieron las actas que integran el presente expediente, remitidas por el Juzgado del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, relativo al juicio de DESALOJO seguido por la Sociedad Mercantil ESTACIÓN DE SERVICIOS “LA RAYA” S.R.L., en contra de La Sociedad Mercantil INVERSIONES LOPEZ CALDERON, C.A. (INVERLOCALCA). Motivado a la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante.

ANTECEDENTES
Acudió por ante el Juzgado del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el ciudadano JOSE LORETO RIVAS FARIA, con el carácter que lo acredita como apoderado judicial de la Sociedad Mercantil ESTACIÓN DE SERVICIOS “LA RAYA” S.R.L., y demandó por DESALOJO a la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOPEZ CALDERON, C.A. (INVERLOCALCA), con fundamento en lo previsto en el artículo 34, literal a) de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios (…), alegando que la empresa demandada ha incumplido con las obligaciones principales que le impone el contrato oral de arrendamiento acordado, sobre un inmueble propiedad de su representada, situado en los predios de la Estación de Servicios La Raya, ubicado en la Carretera Nacional El Venado Agua Viva, entre los límites de los estados Zulia y Trujillo, sector la Raya, en jurisdicción de la parroquia Libertador, Municipio Baralt del estado Zulia. La actora estimó la demanda en la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 58.000,00), equivalente a 644,44 Unidades Tributarias. Acompañando junto con su escrito los elementos que consideró pertinente.

A dicha demanda el Tribunal de la causa le dio entrada en fecha 27 de febrero de 2012, y la admitió en cuanto ha lugar en derecho por no ser contraria al orden público, ordenando emplazar a la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOPEZ CALDERON, C.A. (INVERLOCALCA), en la persona de su representante legal ciudadano ALEXIS RAMÓN CALDERON TÚA, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad No. V-6.777.777, y domiciliado en el Municipio Autónomo Baralt del estado Zulia, a los fines de dar contestación a la demanda.

Citada como quedó la empresa demandada, en fecha 06 de marzo de 2012, el ciudadano ALEXIS RAMÓN CALDERON TÚA, con la asistencia de la profesional del derecho NELLY GRANJA DÍAZ, dio contestación a la demanda, y propuso en su escrito Oposición de Cuestiones Previas contenidas en el artículo 346, ordinales 9° y 11° del Código de Procedimiento Civil, referente a la COSA JUZGADA y a la PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA. De la misma forma, confirió Poder apud acta, a las abogadas en ejercicio NELLY GRANJA DÍAZ y NORELYS OLIVERA. Acompañó junto con su escrito los instrumentos que consideró conducente.

En fecha 09 de marzo de 2012, el a quo admitió las pruebas aportadas por la parte demandada.

En fecha 20 de marzo de 2012, el Tribunal de la causa le dio entrada y admitió el escrito de Promoción de Pruebas presentado por la parte demandante.

Ahora bien, el a quo en fecha 09 de abril de 2012, profirió sentencia declarando INADMISIBLE la demanda de DESALOJO interpuesta (…). Es así como contra la referida decisión se reveló la parte demandante y, en fecha 12 de abril de 2012, el apoderado actor JOSE LORETO RIVAS FARIA, ejerció el recurso de apelación.

En fecha 16 de abril de 2012, el Tribunal de la causa acordó oír la apelación en ambos efectos, ordenando remitir el expediente original a este Superior Órgano Jurisdiccional, quien le dio entrada el 30 de abril de 2012. Disponiendo tramitar el presente proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 15 de mayo de 2012, la parte demandante presentó escrito de Conclusiones.

Con estos antecedentes históricos del asunto, siendo hoy el último día del lapso establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a dictar sentencia y, para ello, hace las siguientes consideraciones:

COMPETENCIA

La sentencia recurrida fue dictada por el Juzgado del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en un juicio de DESALOJO. Por lo cual, este Tribunal como órgano jerárquicamente Superior del a quo, con competencia territorial y material, le corresponde su conocimiento de conformidad con lo previsto en la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia No. 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 66, aparte B, ordinal 1º de la Ley Orgánica del Poder Judicial. ASÍ SE DECLARA.

FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN

a) Motivos de la pretensión de la actora:

Expone la parte demandante en su libelo de demanda, lo siguiente:

“… El día 2° de enero de 2008, mi representada celebró contrato de arrendamiento con la empresa INVESIONES LOPEZ CALDERON, C.A. (INVERLOCALCA), sociedad mercantil con domicilio en el Municipio Autónomo Baralt del Estado Zulia, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 6 de octubre de 2004, bajo el N° 19, tomo 1-A, representada en ese acto por su Presidente ALEXIS RAMON CALDERON TUA, venezolano, mayor de edad, comerciante, domiciliado en el Municipio Autónomo Baralt del Estado Zulia, con cédula de identidad personal N° V-6.777.777, casado, facultado para este acto por las atribuciones contenidas en la Cláusula Décima Séptima de los Estatutos Sociales y por la designación otorgada con todos los poderes mediante Acta celebrada, el 29 de septiembre de 2006, por Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, debidamente inscrita por ante dicho registro, el día 26 de octubre de 2006, bajo el N° 35, tomo 3-A, sobre un inmueble propiedad de mi Patrocinada, situado en los predios de la Estación de Servicios La Raya, Carretera Nacional El Venado Agua Viva, entre los límites de los Estados Zulia y Trujillo , sector la Raya, en jurisdicción de la Parroquia Libertador, Municipio Baralt del Estado Zulia, constituido por una edificación para prestar servicios de Restaurante; servicio de cafetería, arepería, y comedor; depósitos, que contiene dos (2) salas de baños públicos para damas y caballeros privados y modernos, construidos durante el tiempo transcurrido entre el mes de junio del 2008, al mes de abril de 2009. El baño de damas posee seis (6) Waters Cloe con sistema de descarga tipo flujómetro, marca Weston, importado de primera; cuatro (4) lavamanos importados en mesón de concreto armado revestido con porcelanato y llaves tipo pusch con botón de cierre automático; sus paredes y pisos están totalmente revestido con cerámica y centro de pisos de 3’’ de plástico con su rejilla, lámparas en el techo tipo superficial y plafones de pared sencillo con sus interruptores; válvulas de paso y puertas de láminas de hierro; el baño de caballeros posee cinco (5) Waters Cloe con sistema de descarga tipo flujómetro, marca Weston, importado, de primera, además, posee un (1) único urinario de acero inoxidable con un diámetro de 5,80 milímetros por 50 centímetros de ancho; cinco puertas de acero inoxidable. El área de cocina, depósito de enfriamiento para conservación de alimentos(cavas); un Salón privado para comedor con dos (2) salas sanitarias utilizado para restaurante con aire acondicionado central de 5 toneladas, baños públicos para caballeros, duchas, cuarto de basura y el estacionamiento para vehículos, esta techado con acerolit. …
…omissis…
En el presente caso LA ARRENDATARIA, ya identificada, ha incumplido con tal deber, al no haberle hecho efectivo a mi representada, el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes, a los meses de: JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año 2011, así como el mes de enero y febrero de 2012, estos dos (2) últimos en la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000,00) cada uno, conforme lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para un total –por este concepto- a la fecha de Bs. 58.000,oo, suma que no ha cancelado LA ARRENDATARIA, según se evidencia de recibos que anexo en legajo marcado “A”, a los efectos legales pertinentes.
Como se evidencia de lo expuesto, LA ARRENDATARIA, ya identificada, ha incumplido con las obligaciones principales que le impone el contrato oral de arrendamiento acordado por ella, como contraprestación al uso goce y disfrute que ha venido haciendo, durante el tiempo que se ha ejecutado de manera tracto sucesivo, lo cual según las claras estipulaciones legales que fundamentan la presente acción, le da el derecho a mi patrocinada a pedir EL DESALOJO por haber incumplido LA ARRENDATARIA con el pago del canon arrendamiento que como contraprestación le impone el referido contrato de arrendamiento, la inmediata devolución de lo arrendado y el pago de los cánones vencidos insolutos, POR OCHO (8) MESES, por vía de justa indemnización –precisamente- del uso que ha hecho el demandado del inmueble arrendado, -como indemnización por los daños causados al arrendador- puesto que de lo contrario se estaría autorizando el enriquecimiento sin causa del arrendatario insolvente-
Ciudadano Juez, en vista de los incumplimientos en que ha incurrido LA ARRENDATARIA INVERLOCALCA, suficientemente identificada, procedo mediante el presente escrito a demandarla, por ante su muy digno ministerio, como real y efectivamente lo hago, en su condición de arrendataria u obligada principal, para que convenga en el desalojo por haber dejado de pagar mas de dos (2) mensualidades fijadas por canon de arrendamiento, falta esta en que se motiva la presente acción y en cancelarme la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL BOIVARES (Bs. 58.000,00), de la procedencia indicada y se proceda sin más dilación a la desocupación inmediata del inmueble, conforme a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, en que fundamento de la presente acción y en caso contrario los condene a ello expresamente este Tribunal….”

b) Argumentos de la defensa de la parte demandada:

Como razonamientos de hecho y de derecho, la parte demandada expone en su escrito de contestación de la demanda, lo siguiente:

“… De conformidad con lo establecido en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, opongo en este acto la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 9° y 11° del Código de Procedimiento Civil, referidos a la COSA JUZGADA y a la PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA.
Es el caso ciudadano Juez que mi representada celebró en fecha 05 de Agosto de 2003 contrato de arrendamiento verbal, cuyo objeto consiste en un local comercial y un apartamento con fines habitacionales de vivienda principal, con la Sociedad Mercantil ESTACIÓN DE SERVICIOS LA RAYA, S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 30 de Enero de 1974, bajo el No. 24, Tomo 5-A, el cual está ubicado en los predios de la Estación de Servicios La Raya, Carretera Nacional El Venado Agua Viva, entre los límites de los Estados Zulia y Trujillo, sector La Raya, en jurisdicción de la Parroquia Libertador, Municipio Baralt del Estado Zulia. La referida empresa arrendadora, basada en razones absolutamente temerarias, en fecha 14 de Octubre de 2011 demandó a mi representada por Resolución de Contrato, pretensión que fue admitida por este Juzgado de Municipio, a su muy digno cargo, en fecha 14 de Octubre de 2011.
En cuanto a la tutela jurisdiccional antes señalada, tanto el Juzgado del Municipio Baralt como el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, ambos de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, éste último con sede en Cabimas, sentenciaron la inadmisibilidad de la demanda. Siendo el fallo reputado como definitivo y firme el pronunciado por el órgano superior antes mencionado, el cual fue dictado en fecha 17 de Enero de 2012, teniendo como basamento jurídico, que debía agostarse la vía administrativa-conciliatoria establecida en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley Contra Desalojos Arbitrarios.
Ahora bien ciudadano Juez, la referida Sociedad Mercantil demandante, lejos de cumplir con la Sentencia dictada por el Juzgado Superior, propone otra demanda en contra de mi representada, esta vez por desalojo, excluyendo maliciosamente del objeto del contrato el apartamento con fines habitacionales de vivienda principal que forma parte del mismo, tal y como se evidencia de la propia declaración del representante de la parte actora, abogado JOSÉ LORETO RIVAS FARÍA, en el libelo de demanda presentado por ante éste mismo Órgano Jurisdiccional en fecha 14 de Octubre de 2011, donde manifiesta que el contrato de arrendamiento fue celebrado sobre un local comercial y sobre un apartamento ubicado en su parte superior, inmuebles que son individuales al no ser independientes entre sí, y que constituyen un todo ya que a la mencionada vivienda no se tiene acceso sino a través del local comercial, pues la misma carece de entrada independiente.
Dicha maquinación o artificio solo busca enervar la cosa Juzgada emanada de la Sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la cual declaró inadmisible la pretensión hasta tanto se agote la vía administrativa-conciliatoria establecida en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley Contra Desalojos Arbitrarios, decisión que tomó basado en el inmueble arrendado cumple un doble propósito, para fines comerciales y habitacionales, siendo que la novísima Ley ejerce un fuero atrayente en esta materia y es la aplicable en el presente caso.
Por tal motivo, solicito respetuosamente a éste Juzgado se sirva declarar La COSA JUZGADA en la presente causa, pues la misma constituye la garantía de seguridad jurídica, pudiendo ser invocada en cualquier grado y estado de la causa y, además, ser suplida por el Juez en ausencia de alegato de la parte, siempre que éste tenga conocimiento de la existencia de la precedente sentencia y de que en ellas se da la triple identidad, destacándose de esta manera su carácter de orden público, que justifica la obligación del juez de no pronunciarse nuevamente sobre lo ya decidido en sentencia anterior con carácter de definitiva.
En este orden de ideas tenemos que el fundamento de la cosa juzgada s encuentra en el Ordinal 3° del Artículo 1.365 del Código Civil, referido a las presunciones establecidas en la Ley, y conforme a la citada norma la cosa juzgada debe cumplir con cuatro requisitos, los cuales tienen carácter concurrente, siendo estos: 1.- Que la cosa demandada sea la misma; 2.- Que la demanda nueva éste fundada sobre la misma causa; 3.- Que sea entre las mismas partes; y 4.- Que estas comparezcan al juicio con el mismo carácter anterior.
En el presente caso tenemos que se demanda la restitución del inmueble arrendado (identidad de la cosa demandada), fundamentándose en la misma causa (falta de pago), es entre las mismas partes y las mismas comparecen al juicio con el mismo carácter anterior (demandante: Estación de Servicios La Raya, S.R.L. Demandada: Inversiones López Calderón, C.A.).
Vale desatacar que aún cuando de la sentencia dictada por el Juzgado Superior emana una cosa juzgada formal y no material, lo cual permite que la cuestión debatida pueda ser reabierta en otro proceso, no es menos cierto que la parte actora debe cumplir, a tenor de lo expresado en la Sentencia, con la vía administrativa-conciliatoria establecida en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley Contra Desalojos Arbitrarios, lo cual no ha ocurrido en el presente caso.
En tal virtud, existe una PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA, cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. El artículo 341 Eiusdem establece que una vez presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, siendo inadmisible la presente demanda por disposición expresa del artículo 5 del mencionado Decreto con Rango y Fuera de Ley Contra Desalojos Arbitrarios.
Por los anteriores motivos, solicitamos a éste Tribunal declare con lugar las cuestiones previas propuestas, y en consecuencia, inadmisibilidad de la presente demanda y la extinción del proceso.
CAPÍTULO II
DEL FRAUDE PROCESAL:
Solicito respetuosamente a éste Órgano Jurisdiccional declare la existencia del FRAUDE PROCESAL en el presente proceso,, pedimento que hago con base a los siguientes argumentos:
Tal y como fue expuesto en el capítulo anterior, la presente demanda tiene como propósito sorprender la buena fe y la eficacia de la labor jurisdiccional, pues dicha pretensión no es más que una treta acomodaticia a los fines de obtener la admisión de una demanda que fue NEGADA por no cumplir el procedimiento previo que ordena el Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra Desalojos Arbitrarios de viviendas de uso familiar. …”

c) Motivos del fallo recurrido:

La sentencia objeto de apelación se fundamenta en los siguientes razonamientos:

“… Es un hecho conocido por éste Juzgador, por vía de hecho notorio judicial, que por ante éste Tribunal cursó demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por la Sociedad Mercantil ESTACIÓN DE SERVICIOS LA RAYA, S.R.L., en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES LÓPEZ CALDERÓN (INVERLOCALCA), en el expediente signado con el No. 01832-12 de la nomenclatura de éste Juzgado, cuyo libelo de demanda, admitida en fecha 14 de Octubre de 2008, señalaba lo siguiente:
“El día 02 de Enero de 2008, mi representada celebró contrato de arrendamiento con la empresa INVERSIONES LÓPEZ CALDERÓN, C.A. (INVERLOCALCA)…omisis…, sobre un inmueble propiedad de mi Patrocinada, situado en los predios de la Estación de Servicios La Raya, carretera Nacional El Venado Agua Viva, entre los límites de los Estado Zulia y Trujillo, sector La Raya, en jurisdicción de la Parroquia Libertador, Municipio Baralt del Estado Zulia, constituido por una edificación de dos (2) Plantas y su Patio, construido con paredes de bloques frisados y pintados, pisos de granito, revestido su frente de vidrio y techos de placa nervada; la planta baja está prevista para prestar servicios de Restaurante, servicio de cafetería, arepería y comedor; depósitos, dos (2) salas de baños públicos para damas y caballeros privados y modernos, construidos durante el tiempo transcurrido entre el mes de junio de 2008 al mes de abril de 2009 …omisis…El área de cocina, depósito de enfriamiento para la conservación de alimentos (cavas); un salón privado para comedor con dos (2) salas sanitarias utilizado para restaurante con un aire acondicionado central de 5 toneladas, baños públicos para caballeros dichas, cuarto de basura y el estacionamiento para vehículos, está techado con acerolit. La planta Alta: se encuentra un apartamento tipo vivienda, constante de sala comedor, tres (3) habitaciones y tres (3) baños, techado de losa nervada. Todo comprendido dentro de un área aproximada de dos mil veintidós metros cuadrados (2.022 mts2), integrado así: Planta Baja: Un mil setecientos noventa y cinco metros cuadrados (1.795 mts2) y dentro de ésta se encuentra: un área de construcción con seiscientos sesenta y cinco metros cuadrados (665 mts2); un área de ochocientos sesenta y seis metros cuadrados (866 mts2) de Patio; y un área de doscientos sesenta y cuatro metros cuadrados (264 mts2) de estacionamiento; mas, doscientos veintisiete metros cuadrados (227 mts2) de construcción en la Planta Alta. El local y el Apartamento arrendado se encuentran dotado de todas las instalaciones para los servicios públicos y de un tanque de concreto para el almacenamiento de agua con capacidad de 40.000 litros y un sistema hidroneumático con una bomba de 1 HP, repotenciado con un segundo sistema hidroneumático con su bomba totalmente nueva”.
No obstante, la parte actora, al momento de introducir la presente demanda admitida en fecha 27 de Febrero de 2012, señala que la relación arrendaticia, iniciada en la misma fecha (2° de Enero de 2008) entre su representada y la Sociedad Mercantil INVERSIONES LÓPEZ CALDERÓN, C.A. (INVERLOCALCA) sobre un inmueble ubicado en la misma dirección que en la anterior demanda precedentemente citada, versa únicamente sobre la parte de la edificación ubicada en la planta baja del inmueble, la cual describe íntegramente tal y como lo hizo en el libelo de demanda que fue admitida en fecha 14 de Octubre de 2012. Ahora bien, tomando en consideración que del contenido de las dos (02) demandas interpuestas por la parte actora se evidencia que la relación arrendaticia existente entre las partes es una sola, iniciada según sus dichos en fecha 02 de Enero de 2008, sobre una edificación de dos (02) plantas, es forzoso concluir que no le es dado a ninguna de las partes modificar el objeto del contrato, que viene a ser en este caso el inmueble arrendado, excluyendo del mismo una parte a su conveniencia. En tal sentido, los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil establecen:
Artículo 1.159: Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena f y obligan no solamente a cumplir lo expresado e ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
En este sentido, la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
“En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad de la buena fe”.
Éste Juzgador, con relación a la buena fe, trae a colación el criterio esbozado por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 0087 de fecha 11 de Febrero de 2004, la cual señala lo siguiente:
“En relación con el principio de confianza legítima o presunción de buena fe…
Como ha precisado la Doctrina, la buena fe, como las buenas costumbres, constituye una vía de comunicación del Derecho con la Moral. El legislador en su labor de creación de normas jurídicas no puede prever todas las exigencias éticas de comportamiento, lo que puede generar que alguna conducta jurídicamente correcta, moralmente sea recusable. Es por ello que la buena fe, aparece como uno de los principios generales que sirven de fundamento al ordenamiento, informan la labor interpretativa y constituyen instrumento decisivo de integración de la labor hermenéutica en el Derecho”.
Así mismo, el autor José Melich-Orsini e su obra LA INTERPRETACIÓN Y LA INTEGRACIÓN, págs., 44-45:
(…) Buena fe, en el contexto del aparte del artículo 12 del C.P.C., significa que el intérprete en la búsqueda de cuál sea el propósito o intención de las partes, cuando ésta no sea transparente por sí misma, debe partir del presupuesto de que cada parte ha actuado con recíproco espíritu de lealtad al elegir los signos sensibles dirigidos a expresar el “intento común” (…) y, en tal sentido, ha entendido cooperar con las expectativas de su contraparte tal y como ella honestamente podría percibirlas. Puede que de hecho las cosas no hayan ocurrido así, que una de las partes o ambas hayan actuado de mala fe, pero salvo que se den las condiciones para que tal circunstancia genere la invalidez del contrato, mientras se trate simplemente de desvelar el “intento común” de realizar la composición de intereses producida por el ejercicio de la autonomía privada, el intérprete debe partir del postulado de que las partes se han conformado a la buena fe (…)
Teniendo como base los criterios anteriores, y tomando en consideración que al momento de contratar las partes iniciaron una relación arrendaticia sobre un inmueble constituido por una edificación de dos (02) plantas, el cual fue descrito suficientemente tanto en sus dependencias, materiales de construcción como superficie total, en el libelo de la demanda interpuesta en fecha 14 de Octubre de 2011, conforme al principio de buena fe que debe regir en la interpretación de los contratos, no le es dado a la parte actora excluir del objeto del contrato la parte del inmueble que no le favorece en virtud de que esa parte de la edificación está siendo utilizada como vivienda principal. Aún cuando el demandante expone en su escrito de pruebas que su representada no a demandado el desalojo del apartamento que se encuentra arriba del local arrendado porque el mismo está ocupado por terceras personas, es indudable que, de la propia manifestación del actor y que constituye un hecho notorio judicial para éste Juzgador, dicho apartamento forma parte del contrato de arrendamiento verbal por tiempo indeterminado celebrado entre las partes, no pudiendo desligarse ninguna de las partes de esa porción del inmueble que constituye también el objeto del contrato.
En consecuencia, y en virtud de que el contrato tal y como claramente lo establece el Código Civil, es ley entre las partes, no habiendo demostrado el actor la terminación del contrato primigenio y la existencia de una nueva relación arrendaticia únicamente sobre la planta baja de inmueble, es indudable que debe prosperar en derecho la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pues existe una prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, establecida en el artículo 5 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley Contra Desalojos Arbitrarios, en virtud de que el presente contrato versa sobre un inmueble con doble propósito, siendo uno de ellos el de vivienda principal, no habiendo demostrado la parte actora el procedimiento previo exigido por la Ley para poder demandar el desalojo. En tal virtud, la presente demanda debe ser declarada INADMISIBLE. ASÍ SE DECIDE.-…”

d) Argumentos esgrimidos por la representación de la parte actora en su escrito de conclusiones ante esta Superior Instancia:

Expresa la representación de la parte actora en su escrito de conclusiones, lo siguiente:
“… Sobre los errores en que incurrió el Juez al proferir el fallo en Primera Instancia.
Aplicando principios procesales como: el hecho notorio no requiere ser probado; el de la confianza legítima o presunción de buena fe; el Ad-quo se refiere en su decisión a factores de conveniencia y, a calificar el favoritismo de parte de mi representada el demandar el desalojo del inmueble arrendado, -únicamente- conformado por una edificación de una sola planta donde funciona un restaurante; sosteniendo en su decisión que existe el hecho notorio que no necesita ser probado, que el inmueble arrendado está conformado por una edificación de dos plantas, que la segunda planta está constituida por un Apartamento tipo vivienda…, Alega además que: ¡Aún cuando el demandante expone en su escrito de pruebas que su representada no ha demandado el desalojo del apartamento que se encuentra arriba del local arrendado porque el mismo está ocupado por terceras personas…”.- y determina con esa manifestación mía- ……cuando dice: “es indudable que, de la propia manifestación del actor y que constituye un hecho notorio judicial para este Juzgadora, dicho apartamento forma parte del contrato de arrendamiento verbal por tiempo indeterminado celebrado entre las partes, no pudiendo desligarse ninguna de las partes de esa porción del inmueble que constituye también el objeto del contrato… .” (omisis). Y agrega lo siguiente: “En consecuencia, y en virtud de que el contrato, tal y como claramente lo establece el Código Civil… es indudable que debe prosperar en derecho la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 el Código de Procedimiento Civil”.
II
Ciudadano Juez, en el fallo recurrido en fecha 25 de Noviembre de 2011, que en copia acompaño, el Ad-quo admite como terceros coadyuvantes, al matrimonio formado por los esposos CALDERON GUTIERREZ, ocupantes del apartamento que se encuentra ubicado en la segunda planta del inmueble arrendado; de suerte que al decidir este Superior, en su fallo de fecha 17 de enero de 2012 (que igualmente acompaño), la apelación de la decisión recurrida, textualmente dice: Ahora bien, en el caso bajo estudio se observa que lo pretendido por la parte actora consiste que el demandado desocupe, entre otros inmuebles descrito en el Libelo, uno destinado a vivienda familiar. Respecto al cual, de acuerdo al Decreto…… , sus ocupantes se encuentran protegidos y solo podrán ser desalojados previo el cumplimiento de los extremos establecido en el cuerpo normativo antes mencionado… .” (omisis).
En este orden de ideas, en sana obediencia a lo decidido por el Ad-quo y Ad-quem, mi representada solicito el desalojo de la Planta baja por ser un inmueble arrendado a una sociedad mercantil, que se encuentra excluido del Decreto con Valor, Rango y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Viviendas. En todo caso quien dividió el objeto del Contrato de Arrendamiento verbal celebrado entre mi representada e INVERLOCALCA, fue ésta al ocupar el matrimonio CALDERON GUTIRERREZ Y FAMILIA como terceros coadyuvante el inmueble tipo Apartamento, ubicado en la Segunda Planta, modificando la relación jurídica que los une, tal y como lo prevé el artículo 1.133 del Código Civil.
III
Ahora bien ciudadano Juez, en el supuesto negado, nunca admitido solo como simple hipótesis que si por un error de calificación jurídica este Sentenciador admita el criterio errado del Ad-quo, de declarar procedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a todo evento invoco que al deber INVERLOCALCA los arrendamientos insolutos del inmueble arrendado objeto de este litigio, (obligación determinante y de resultado), resulta un error de interpretación este fundamento de derecho, pues este hecho es una excepción de dicho decreto, cuando en su exposición de motivo quien legisla argumenta lo siguiente: “En el escenario actual un numeroso grupo de familias venezolanas no encuentran satisfecha una necesidad básica como lo es la vivienda propia, poseen una ocupación condicionada al capricho de los propietarios o arrendadores dada la falta de regulaciones y controles efectivos, siendo que la causa de pérdida de sus hogares no se debe a la falta de pago como lo estipula la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34 parágrafo A, sino al empleo de argumentos personales que esconden el objetivo de especular y evadir los controles, pues existe una congelación de los alquileres para los inmuebles construidos antes de 1.987… (sic)…En un alto porcentaje, las familias afectas por desalojo se encuentran solventes en sus pagos o ignorantes ante el hecho de existe un proceso judicial en su contra y carecen de orientación oportuna por parte del organismo del estado…”. (lo subrayado es nuestro).
En efecto ciudadano Juez, la consecuencia de la falta de pago por parte del Arrendatario no es, ni constituirá un desalojo o una desocupación arbitraria por parte del Órgano Judicial, pues a la luz del Decreto in comento está excluida de su exposición de motivo; razón, espíritu y propósito del Presidente y su consejo de Ministros. …”

e) Fundamentos de la decisión de Alzada:

A los fines de resolver el asunto sometido en apelación ante esta Superior Instancia, se formulan las siguientes consideraciones:
Por notoriedad judicial, le consta a este juzgador que en fecha 17 de enero de 2012, el Juzgado Superior a mi cargo decidió Sin Lugar el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 25 de noviembre de 2011, la cual declaró Inadmisible la demanda incoada, por quien es parte actora en el sub iudice, contra la sociedad mercantil que en la presente causa es igualmente accionada. La sentencia la cual se trae a colación se fundamentó en los siguientes razonamientos jurídicos:
“…El artículo 1° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, establece lo siguiente:
“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.”.
Asimismo, los artículos 4°, 5° y 10° eiusdem, respectivamente disponen:
Art. 4.- “A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley.
Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso. Procedimiento previo a las demandas.”.
Art. 5.- “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”.
Art. 10.- “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes.”.
De los elementos reguladores antes citados, se infiere que el mencionado decreto protege a las arrendatarias y arrendatarios, ocupantes, entre otros, de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercando secundario. Igualmente se observa que a partir de la publicación de dicho Decreto Ley no podrá procederse a la ejecución de viviendas mediante coacción. Además, el interesado para hacer valer sus pretensiones de desocupación de una vivienda familiar arrendada, no podrá acudir a la vía judicial sin el cumplimiento previo de la vía administrativa establecida en la norma.
Ahora bien, en el caso bajo estudio se observa que lo pretendido por la parte actora consiste que el demandado desocupe, entre otros inmuebles descritos en el libelo, uno destinado a vivienda familiar. Respecto al cual, de acuerdo al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial No. 39.668 de fecha 06 de mayo de 2011, sus ocupantes se encuentran protegidos y sólo podrán ser desalojados previo el cumplimiento de los extremos establecidos en el cuerpo normativo antes mencionado. De ahí, en virtud que la presente demanda fue instaurada en fecha 14 de octubre de 2011, es decir, con posterioridad a la vigencia de las normas in commento, la pretensión incoada se subsume en los supuestos citados precedentemente.
En consecuencia, dado el carácter de estricto orden público de la antes citada reglas procesales, en la Dispositiva que corresponda, ineludiblemente, se declarará: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por el profesional del derecho JOSE LORETO RIVAS FARIA, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada por el Juzgado del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 25 de noviembre de 2011; y, por vía de consecuencia, INADMISIBLE, aunque por razones distintas a las expresadas en la recurrida, la pretensión incoada. Atendiendo lo decidido, a lo dispuesto en los antes citados artículos 4°, 5° y 10° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en concordancia con lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Quedando de conformidad con lo antes expresado, MODIFICADA la sentencia recurrida en todas sus partes. ASÍ SE DECIDE. …”

La pretensión que dio origen al fallo antes parcialmente transcrito, estuvo fundamentada en las siguientes afirmaciones:

“…El día 2º de enero de 2008, (-su-) representada celebró contrato de arrendamiento con la empresa INVERSIONES LOPEZ CALDERON, C.A. (INVERLOCALCA), (…) representada en ese acto por su Presidente ALEXIS RAMON CALDERON TUA, venezolano, mayor de edad, comerciante, domiciliado en el Municipio Autónomo Baralt del Estado Zulia, con cédula de identidad personal Nº V-6.777.777, (…) sobre un inmueble propiedad de (-su-) Patrocinada, situado en los predios de la estación de Servicios La Raya, Carretera Nacional El Venado Agua Viva, entre los límites de los Estados Zulia y Trujillo, sector la Raya, (…) construido por una edificación de dos (2) Plantas y su Patrio, (….) La Planta Alta: SE ENCUENTRA UN APARTAMENTO TIPO VIVIENDA
…omissis…
Como se evidencia de lo expuesto, LA ARRENDATARIA, ya identificada, ha incumplido con las obligaciones principales que le impone el contrato oral de arrendamiento acordado por ella, como contraprestación al uso goce y disfrute que ha venido haciendo, durante el tiempo que se ha ejecutado de manera tracto sucesivo….”. (La mayúscula, subrayado y negritas son del fallo).

Como se observa, de un simple análisis comparativo de los motivos de la demanda traída a colación y aquello en la cual se fundamenta el presente asunto, no queda duda para este órgano jurisdiccional que se está ante una misma causa de resolución de contrato de arrendamiento y desalojo, como consecuencia del presunto incumplimiento de las obligaciones del arrendatario que se desprenden del contrato verbal, supuestamente, celebrado entre la sociedad mercantil ESTACIÓN DE SERVICIOS “LA RAYA”, S. R. L., y la empresa INVERSIONES LÓPEZ CALDERON, C. A., las cuales están perfectamente identificadas en actas. Con la única diferencia que, en cuanto al objeto de contrato, esta vez sólo se demanda el desalojo de una parte del inmueble, es decir, aquella que se señala como comercial, obviándose de dicha pretensión la parte del inmueble destinada a vivienda.
Conforme a lo precedentemente expresado, se colige que la parte actora, en vista de lo decidido en la sentencia de fecha 17 de enero de 2012, citada ut supra, entre otros aspectos, pretende eludir el deber de ocurrir ante órgano competente - previo al requerimiento de cualquier tutela jurisdiccional arrendaticia que tenga por objeto una vivienda familiar - a los fines de agotar el procedimiento dispuesto en los artículos 7 al 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en concordancia con lo previsto en el artículo 96 de a Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Como se dijo, esta vez a basar su pretensión sólo atendiendo el área comercial del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, e incumplir, se insiste, la obligación legal antes descrita y prevista en el artículo 94 del último cuerpo legal citado.
Conforme a lo antes explanado, la representación de la parte demandada considera que se pretende con la acción incoada vulnerar los efectos de la cosa juzgada, y así lo opone como cuestión previa. Dicho instituto procesal consiste en la presunción legal de la que es revestida la sentencia definitivamente firme, a los fines que esta sea atendida y respetada, entre otras razones, por ser la expresa voluntad del Estado. Además, la referida presunción obra en favor de los propios intereses de los confluctuantes que han intervenido en un proceso judicial ya finalizado.

La aseveración anterior la fundamenta la demandada en lo dispuesto en el ordinal 3° del artículo 1.395 del Código Civil, por el hecho que en el presente asunto intervienen con igual carácter las partes de un proceso ya finalizado, la pretensión de autos se fundamenta en la misma causa o título en la cual se basó la precedentemente decidida en fecha 17 de enero de 2012, y, a su vez, comprenden un mismo objeto.

Sin embargo, debido a que lo decidido en el fallo de 17 de enero de 2012, fue la inadmisibilidad de la acción, y por ende, no hubo un pronunciamiento de fondo dirigido a resolver la controversia planteada, no resultan aplicables al presente asunto los efectos de la cosa juzgada, esto en su sentido material, pues la pretensión puede ser nuevamente ejercida una vez que se de cumplimento a las exigencias establecidas en la ley y asentadas en el fallo dictado por esta Superior Instancia, se insiste, en fecha 17 de enero del año en curso.

No por ello se deja de advertir que, artificiosamente, en esta oportunidad a través de una nueva demanda, la cual se reitera, hace expresa exclusión del área del inmueble destinada a vivienda, se busca enervar los efectos de las normas de orden público y de carácter tutelar establecidas en los antes citados cuerpos normativos, es decir, la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda. Lo que irrefutablemente permite aseverar que no se han satisfechos las actuaciones administrativas establecidas en los artículo 7 al 10 del primero de los cuerpos reguladores antes mencionados. Circunstancia que hace inadmisible la acción propuesta por razones expresamente contempladas en la ley, lo que se subsume en la cuestión previa igualmente alegada por la demandada de Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta, contemplada en el ordinal 11°, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En consecuencia, conforme a los razonamientos jurídicos antes expresados, en la Dispositiva que corresponda, irremisiblemente, ha de declararse: SIN LUGAR, el recurso de apelación ejercido contra el fallo dictado por el Juzgado del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 09 de abril de 2012, y por ende, ha de reputarse como CONFIRMADA la sentencia apelada en todas sus partes. ASÍ SE DECIDE.

EL FALLO

Por los fundamentos expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Cabimas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

• SIN LUGAR, el recurso de apelación ejercido por el Profesional del Derecho JOSE LORETO RIVAS FARIA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra el fallo dictado por el Juzgado del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 09 de abril de 2012.-
• Queda de esta manera, CONFIRMADA la sentencia apelada en todas sus partes.
• No se hace especial pronunciamiento sobre las costas procesales, en virtud de la naturaleza del fallo.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los dieciséis (16) días del mes de mayo del año dos mil doce (2012). Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR,

Dr. JOSE GREGORIO NAVA.

LA SECRETARIA,

MARIANELA FERRER GONZÁLEZ.

En la misma fecha, se dictó y publicó este fallo, Expediente No. 2059-12-29, siendo las tres y veintinueve minutos de la tarde (3:29 p.m.), previo el anuncio de ley dado por el Alguacil a las puertas del despacho.

LA SECRETARIA,

MARIANELA FERRER GONZÁLEZ.
JGN/