REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Exp. Nº 3.575-2.012.- Motivo: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- Vista la anterior demanda recibida de la oficina de recepción y distribución de documentos, incoada por el ciudadano GASTON LUIS HERRERA CADENA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.280.584, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 149.732, en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos ELIZABETH RENDILES, ORIANNY AVENIA RENDILES, SOLANGE AVENIA, ANGELIS AVENIA y ANA AVENIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad N° 7.865.780, 18.370.048 16.370.049, 20.086.084 y 20.725.992, respectivamente, todos de este domicilio, en contra de la empresa PUBLICIDAD VANAL, C.A., domiciliada en esta ciudad y Municipio de Maracaibo del Estado Zulia, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- Una vez revisado el libelo de demanda conjuntamente con sus anexos, el Tribunal ha observado que el ciudadano Gastón Herrera, con el carácter acreditado en actas, alega que el causante de sus poderdantes celebró contrato de arrendamiento privado con la demandada en fecha 02 de Mayo de 1.996, y que la misma ha incumplido en sus obligaciones contractuales por lo que solicita la resolución del aludido contrato de arrendamiento, al respecto para resolver sobre la admisibilidad de la presente demanda este Juzgado hace las siguientes consideraciones: Ahora bien en lo que respecta a la pretensión formulada por la parte demandante la misma referida a La Resolución del Contrato de Arrendamiento, por estar la demandada incursa en el incumplimiento del contrato de arrendamiento, en lo que respecta al pago de los cánones de arrendamiento, al respecto se aprecia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en su cláusula segunda que la duración del contrato sería de un año contado a partir del 01 de mayo de 1.996, de manera que su duración era hasta el 01 de mayo de 1.997, habiendo recibido y aceptado la parte actora el pago de los cánones de arrendamiento de los meses siguientes, ya que según el escrito libelar el incumplimiento ha ocurrido desde el 02 de Mayo de 1.999, se produce un consentimiento tácito por su parte, en el sentido de querer seguir manteniendo el carácter de arrendadora y en cuanto a la demandada que ésta siguiera poseyendo el inmueble en calidad de arrendataria, lo que no es más que consintió que se produjera la tácita reconducción que hace que el contrato de arrendamiento naciente resulta a tiempo indeterminado.- Al respecto de lo indicado, este Juzgado cree conducente trae a colación lo siguiente que se encuentra contemplado en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Autor Gilberto Guerrero Quintero, el cual indica: “Los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vinculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato, que llene todos los requisitos exigidos por la Ley, esto es, que el contrato haya nacido sin vicios o defectos que le hagan inválido o ineficaz, es decir, se trate de un contrato perfecto y la presencia de una obligación perfeccionada que no se haya consumado. Pero además esa obligación debe existir. ¿Es posible una obligación con existencia física, pero inválida a los efectos resolutorios? Evidentemente que si. Existen muchos contratos inválidos en cuanto existe el instrumento escrito y firmado por las partes, pero su “existencia jurídica” está en duda, ya que esta “existencia” no nace de la “validez”, en cuyo caso el contrato será anulable o nulo, según sea el caso, pero no resoluble. Únicamente se resuelve un contrato que ha nacido perfecto, esto es, sin vicios o defectos que lo hagan inválido o ineficaz. (Omissis)”, es decir, que para que el arrendador pueda pedir la resolución del contrato éste debe haber cumplido con sus obligaciones y el arrendatario estar incurso en incumplimiento de una de sus obligaciones… (Omissis).- La “acción resolutoria arrendaticia” se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de la LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate, tomando en cuenta el tipo de incumplimiento que establezca la ley. En cambio, la “acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 eijusdem…. Omissis). La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio, el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos meses consecutivos; el arrendatario haya destinado el inmueble a uso deshonesto, in debido o en contravención a la conformidad de uso concebida por la autoridades Municipales respectivas, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizados por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de la disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento reglamento del condominio; y, que el arrendatario haya seguido el contrato de arrendamiento o su arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa o por escrito del arrendador; cuando el inquilino ocasione deterioros mayores al inmueble que los provenientes del uso normal del mismo, cuando el inquilino destine al inmueble a uso deshonesto… (Omissis) …. “En cambio, el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos meses consecutivos; el arrendatario haya destinado el inmueble a uso deshonesto, in debido o en contravención a la conformidad de uso concebida por la autoridades Municipales respectivas, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizados por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de la disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento reglamento del condominio; y, que el arrendatario haya seguido el contrato de arrendamiento o su arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa o por escrito del arrendador; cuando el inquilino ocasione deterioros mayores al inmueble que los provenientes del uso normal del mismo, cuando el inquilino destine al inmueble a uso deshonesto… (Omissis) …. Según la falta del pago de alquiler. La acción de desalojo del articulo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Art. 51 LAI). Desalojo y cobro de pensiones insolutas. Según el artículo 34 de LAI: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas (….). Pareciera, entonces, que solo por el hecho del vencimiento de dos mensualidades consecutivas, si el arrendador tuviera interés de cobrar la suma de dinero correspondiente a esos dos meses y no solicitar el desalojo, no podría hacerlo. ¿Es ese el sentido de la citada norma? Por una parte, la falta de pago del arrendamiento en el contrato por tiempo determinado, dará lugar al cobro por el procedimiento breve ante el Tribunal competente según la Cuantía, pues la falta de pago del alquiler puede dar lugar a la acción de cobro de sumas insolutas, como acción derivada de la relación arrendaticia (articulo 33, LAI). En cambio, si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de duración indefinida, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas tendrá como sanción el desalojo del inmueble arrendado, si el arrendador tiene interés en intentar esa acción, por el caso contrario, es decir, de tener interés únicamente en el cobro de esas dos mensualidades impagadas, ¿No podrá actuar de esta manera sino únicamente por la vía del desalojo?. En el derogado del DLDV se llevo a contemplar la desocupación o desalojo cuando el arrendatario hubiese dejado de pagar el canon arrendaticio después de haber transcurrido 15 días consecutivos a contar de la fecha de vencimiento, y solo podía el arrendador solicitar esa acción a modo de protegerse al inquilino porque al mismo se concedía el derecho de consignar en el plazo de tres días, luego de notificado, en el Tribunal la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos y si consignaba el procedimiento del desalojo, cesaba. Es más, de transcurrir esa plazo sin que el arrendatario pagara, el procedimiento continuaba, pero el demandado podía hacer cesar todos los efectos del proceso si antes del acto de contestación de la demanda consignaba en el Tribunal el monto de la deuda más las costas correspondientes a la mitad de una mensualidad. Esta disposición protectora fue suprimida en LAI, y ahora el arrendatario demandado no tiene oportunidad para pagar del modo indicado, pues una consignación que hiciere luego seria extemporánea por lo preclusiva y demorada, y no podría impedir el secuestro del inmueble conforme al numeral 7 del articulo 599 del Código de Procedimiento Civil. De manera que bajo el régimen de LAI no existe la protección que al arrendatario concedió el derogado DLDV en cuyo caso podría pensarse en que el arrendador no esta obligado a solicitar el desalojo si así no lo desea, ante la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, pues aquel beneficio para el inquilino ya no existe, y podría solicitar en su defecto el pago de las pensiones arrendaticias insolutas, en cuyo caso no se le pondría termino al contrato con la acción de desalojo, resultando de tal manera mas bien beneficiado el arrendatario, lo cual no ocurriría de actuarse con el desalojo y el subsiguiente secuestro del inmueble… Omissis)…” Ahora bien observa este Tribunal y como antes se indicó y preciso en relación a la naturaleza de la relación arrendaticia existente que desde el 01 de Mayo de 1.997, fecha en que finalizó la duración contractual a la actualidad es una relación arrendaticia bajo un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por cuanto operó la tácita reconducción, y conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la vía para terminar con una relación arrendaticia bajo contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, es a través del desalojo, con fundamento en una de sus causales, por lo que siendo el contrato de arrendamiento existente entre las partes a tiempo indeterminado. Así se Establece.- Ante esta circunstancia de que la parte actora incuó demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento y no por Desalojo, es importante destacar lo siguiente, la Sala Constitucional bajo la ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, en sentencia de fecha 24 de Abril de 2.002, señaló: “Para la decisión, la Sala observa que la sentencia que se recurrió en apelación declaró improcedente el amparo que se incuó. En efecto, la sentencia que fue impugnada luego de la contestación de que el aquí demandante en amparo quedó confeso en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento se intentó en su contra, considero que estuvo a derecho la decisión que se recurrió en amparo, toda vez que no era procedente la formulación de excepciones y la presentación de medios de defensa, como lo hizo el demandado confeso, sino lo apropiado era demostrar que la pretensión del demandante era contraria a derecho. Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cual era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera”… en que el contrato de arrendamiento por la planta baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir que el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra “B”, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato” … En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que ni se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado confeso si cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúa fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.”… (Subrayado del Tribunal. Y por último apuntó dicho fallo que: “… En el caso de autos, se encuentra que el Juez Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiese percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia.” …(Subrayado del Juzgado). Igual criterio viene sosteniendo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de Octubre de 2.005, con ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, que al respecto señaló: …”La sentencia de primera instancia declaró con lugar la pretensión con fundamento en que el Juez de la decisión contra la que se recurrió en amparo “…incurrió en ultrapetita e incongruencia positiva en el fallo, en franco abuso de poder, puesto que el juez estaba obligado a decidir conforme al principio del debido proceso y del derecho de defensa, al condenar a una de las partes en la resolución del contrato de arrendamiento obviando la acción pretendida de desalojo en fundamento del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre cuyo punto no pudieron ejercer sus defensas, ni formular alegatos y pruebas”…” (Subrayado del Tribunal. Señala además dicho fallo que: …”Al respecto, la Sala observa que el Juez en tanto que es ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento loo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho de igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica. En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de las defensas que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse. …” Continúa dicho fallo: … “De lo procedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada. Pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de las letras del artículo 1 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció, y en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación. Así se decide….” De manera que en aplicación de la Jurisprudencia antes parcialmente transcrita, y habiéndose establecido que la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes en el presente proceso es a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción, la acción procedente para la terminación de la relación arrendaticia por incumplimiento de las obligaciones es el Desalojo conforme el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento, por cuanto esta vía ésta permitida para colocarle fin a la relación arrendaticia que tiene como fundamento un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, y por cuanto el criterio jurisprudencial establece que si el Tribunal se percata del error jurídico en cuanto a la calificación de la demanda, el mismo debe declarar la inadmisibilidad de la misma, es por lo que este Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción del Estado Zulia del Estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil NIEGA LA ADMISIÓN de la presente demanda, por cuanto la pretensión formulada resulta contraria a Derecho, por no haber la accionante escogido la acción pertinente, para dar por terminado la relación arrendaticia a tiempo indeterminado existente. Así se Decide.- En Maracaibo a los Veintiocho (28) días del mes de Mayo de 2.012. 200º y 153º.- La Juez, ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO. La Secretaria.- ABOG. NORIBETH H. SILVA. P.