TSJ Regiones - Decisión

Exp.: 7788 Sent.: 249-2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

202° y 153°

I
PARTES INTERVINIENTES

DEMANDANTE: Sociedad Mercantil NEMOSA C.A.
DEMANDADOS: Sociedad Mercantil MARACAIBO FITNESS CENTER C.A. y el ciudadano MARTÍN ÁLVAREZ.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
DECISIÓN: SENTENCIA DEFINITIVA.

II
PARTE NARRATIVA

Consta de los autos que el ciudadano NEYKER MORALES, portador de la cédula de identidad No. V-9.718.057, en su carácter de Gerente General de la sociedad mercantil NEMOSA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 02-12-1983, bajo el No. 46, Tomo 54-A; asistido por la profesional del derecho ISABELLA DE PINTO VERNI, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 82.670, instauró el día 22-02-2012, juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO contra la empresa MARACAIBO FITNESS CENTER C.A.; inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia el 19-10-2001, bajo el No. 07, Tomo 51 (antes denominada MARTIN’S GYM II C.A., tal como se desprende de cambio de razón social mediante Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 27-12-2005, registrada bajo el No. 02, Tomo 84-A, ante la referida oficina de registro), como deudora principal, y el ciudadano MARTÍN ÁLVAREZ, titular de la cédula de identidad No. V-7.821.846, como fiador solidario de las obligaciones de la aludida empresa; para que resuelvan un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, autenticado en fecha 03-05-2005 ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el No. 54, Tomo 58 y su modificación, realizada el 31-03-2006, registrada bajo el No. 60, Tomo 57 de los libros de la prenombrada oficina notarial; convengan en entregar el bien inmueble objeto de la relación arrendaticia, constituido por un local comercial ubicado en la calle 67 (Cecilio Acosta) con avenidas 7 y 8, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del Estado Zulia; y paguen la cantidad de VEINTISÉIS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 26.695,10), correspondientes a cánones de arrendamiento vencidos y no pagados más los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del bien, impuestos municipales y demás servicios públicos vencidos y los que se sigan causando, honorarios profesionales, costas y costos procesales y la indexación monetaria correspondiente; estimando la demanda en DOSCIENTAS NOVENTA Y SEIS CON SESENTA Y UN UNIDADES TRIBUTARIAS (296,61 UT).
La referida demanda fue admitida en fecha 29-02-2012, ordenándose la comparecencia de los codemandados al segundo (2°) día de despacho siguiente a la fecha que constara en actas la práctica de la última citación, para que contestara la demanda incoada en su contra.
El día 26-03-2012, se dejó constancia de la citación realizada al ciudadano NERIO CORDERO, portador de la cédula de identidad No. V-1.653.589, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS CENTER C.A. Ese mismo día, el alguacil suplente de éste Despacho, expuso la negativa del ciudadano MARTÍN ÁLVAREZ a firmar la boleta de citación correspondiente.
En fecha 02-04-2012, el Secretario de éste Juzgado consignó boleta de notificación practicada al ciudadano MARTÍN ÁLVAREZ, cumpliéndose así las formalidades atinentes a su citación, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
El día 09-04-2012, el ciudadano MARTÍN ÁLVAREZ, asistido por el profesional del derecho RICARDO GONZÁLEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 83.334, presentó escrito de contestación de la demanda, donde impugnó el documento contentivo del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha 03-05-2005, bajo el No. 54, Tomo 58; consignado por la contraparte en su escrito libelar en copia simple.
Asimismo el ciudadano MARTÍN ÁLVAREZ, impugnó y solicitó la nulidad de las actuaciones realizadas por la parte actora desde el día 06-03-2012, por haber conferido poder apud-acta sin haber estado asistido por un abogado, no teniendo éstos facultad para actuar en el litigio. Alegó que la parte actora en su escrito libelar acumuló dos pretensiones excluyentes entre sí, por cuanto requiere la resolución del contrato y a su vez su cumplimiento, y que debió demandar el desalojo. También señaló que su contraparte incumplió con la obligación de notificarle la ocurrencia de la mora de la deudora principal, por lo que está eximido del cumplimiento de su fianza, aunado a que al momento de la modificación del contrato, se aumentó la duración del arrendamiento a cinco (05) años, haciéndose más onerosa la fianza otorgada por su persona, violentando los artículos 1.806 y 1.808 del Código Civil. Requirió que de conformidad con los ordinales 1° y 6° del artículo 1.825 ejusdem, el deudor principal le caucione las resultas de la fianza; solicitando a su vez la aplicación de los artículos 1.600 y 1.601 del código in comento.
En la fecha que antecede, la parte codemandada, sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS C.A., asistida por su presidente, abogado en ejercicio NERIO CORDERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 42.563, presentó escrito de contestación a la demanda donde negó, rechazó y contradijo todos los alegatos de su contraparte. Igualmente, opuso la falta de cualidad de la parte actora para obrar en el presente juicio, así como su falta de interés jurídico sustancial para incoar la acción. Impugnó el estado de cuenta expedido por la Oficina del Sistema de Recaudación Municipal adscrito a la Alcaldía de Maracaibo y el estado de cuenta expedido por la sociedad mercantil HIDROLÓGICA DEL LAGO DE MARACAIBO C.A. (HIDROLAGO). Negó que no haya suscrito una póliza de seguros sobre el bien objeto del litigio, y que no haya hecho mantenimiento a los aires acondicionados, aduciendo que los mismos eran de su propiedad, dado que los que estaban instalados al inicio de la relación arrendaticia, fueron devueltos a la parte demandante.
Señaló que las obligaciones que dice su contraparte haber incumplido, con excepción a la falta de pago de los cánones arrendaticios (los cuales también negó), son de escasa importancia y no tienen repercusión económica sobre el patrimonio de la demandante, que son obligaciones accesorias que de haber sido incumplidas lo procedente, a su juicio, es requerir el cumplimiento y no que se rescinda el contrato.
Posteriormente, el día 18-04-2012, la parte codemandada, sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., presentó escrito de promoción de pruebas. El día 20-04-2012, la contraparte a su vez presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 23-04-2012, se evacuó la inspección judicial promovida por la parte actora; quien presentó escrito de desconocimiento de ciertos medios probatorios promovidos por su contraparte, conjuntamente con escrito de promoción de pruebas.
El día 24-04-2012, se realizó el acto de evacuación de la prueba testimonial de los ciudadanos JAVIER LUZARDO y JOSÉ UZCÁTEGUI, portadores de las cédulas de identidad Nos. V-14.026.612 y V-3.035.873, testigos promovidos por la parte codemandada, empresa MARACAIBO FITNESS CENTER C.A.
En dicha oportunidad, la parte actora presentó diligencia impugnando todos los medios probatorios promovidos por la parte demandada con su escrito de promoción de pruebas, presentando del mismo modo escrito de promoción de pruebas.
En esa misma fecha, éste Órgano Jurisdiccional levantó acta donde se dejó constancia de situación acaecida con la apoderada judicial de la parte actora, abogada en ejercicio ISABELLA DE PINTO VERNI, al momento de la evacuación del testigo JAVIER LUZARDO, toda vez que ésta arribó a esta sede Judicial de manera tardía, ingresando al acto de manera arbitraria y sin autorización cuando ya había iniciado la evacuación de la referida prueba.
En fecha 30-04-2012, la parte codemandada, sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS C.A., presentó escrito relacionado al desconocimiento de instrumentos realizado por su contraparte.
El día tres (03) de mayo del año dos mil doce (2012), se difirió por treinta (30) días la publicación del fallo en la presente causa, por cuanto no constaban en actas las resultas de las pruebas informativas promovidas en el litigio.

III
MEDIOS PROBATORIOS PROMOVIDOS POR LAS PARTES

a) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Conjuntamente con el escrito libelar, y mediante escritos de promoción de pruebas presentados en fechas 20-04-2012, 23-04-2012 y 24-04-2012, respectivamente, la parte actora promovió lo siguiente:
1.- Corre inserta desde el folio catorce (14) hasta el veinte (20), ambos inclusive, copia simple de documento protocolizado ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 02-12-1983, bajo el No. 46, Tomo 54-A.
2.- Corren insertas desde el folio veintiuno (21) hasta el veintisiete (27), ambos inclusive, y desde el folio ciento noventa y nueve (199) hasta el doscientos tres (203), ambos inclusive, copias simples de documento protocolizado ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 01-04-2008, bajo el No. 56, Tomo 14-A.
Los instrumentos antes identificados son documentos públicos, por cuanto emanan de la autoridad competente para ello; y al no haber sido atacados por la parte contraria en la oportunidad pertinente para ello, se consideran fidedignos, demostrándose de éstos, que la sociedad mercantil NEMOSA C.A., se encuentra debidamente constituida ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y que el ciudadano NEIKER MORALES, posee cualidad para incoar el presente juicio en su representación, al tener el carácter de gerente general de la misma; otorgándoseles valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.-
3.- Corre inserto desde el folio veintiocho (28) hasta el treinta y tres (33), ambos inclusive, en copia simple; y desde el folio ciento ochenta y dos (182) hasta el ciento ochenta y ocho (188), ambos inclusive, en original, documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha 03-05-2005, bajo el No. 54, Tomo 58.
El instrumento antes identificado es un documento público, por cuanto emana de la autoridad competente para ello. Sin embargo, fue impugnado por la parte codemandada, ciudadano MARTÍN ÁLVAREZ, al momento de ejercer su contestación mediante escrito de fecha 09-04-2012, inserto desde el folio setenta y dos (72) hasta el setenta y cuatro (74) del expediente. No obstante, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil señala que las copias fotostáticas de los documentos públicos “…se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario…Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere…”.
Señalado lo anterior, y visto que el referido medio de prueba fue consignado posteriormente por la parte actora en su forma original, se considera fidedigno, demostrándose de éste la relación contractual de carácter arrendaticio existente entre la sociedad mercantil NEMOSA C.A., como arrendadora, la empresa MARTIN’S GYM II C.A. (actualmente denominada MARACAIBO FITNESS CENTER C.A.), como arrendataria, y el ciudadano MARTÍN ÁLVAREZ como fiador solidario de las obligaciones adquiridas por la arrendataria, y de los términos bajo los cuales acordaron regir la misma, otorgándosele valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-
4.- Corre inserto desde el folio treinta y cuatro (34) hasta el treinta y siete (37), ambos inclusive, en copia simple; y desde el ciento ochenta y nueve (189) hasta el ciento noventa y nueve (199), ambos inclusive, en copia certificada, documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha 31-03-2006, bajo el No. 60, Tomo 57.
El anterior documento público no fue atacado por la parte contraria en la oportunidad pertinente para ello, por lo que se considera fidedigno, quedando de éste demostrado que la sociedad mercantil NEMOSA C.A. y la empresa MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., modificaron la cláusula octava del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 03-05-2005, aumentado su duración de tres (03) a cinco (05) años, y que el resto de las cláusulas acordadas en el contrato de arrendamiento inicial, mantuvieron su vigencia, vigor y fuerza; otorgándosele valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.-
5.- Corre inserta al folio treinta y ocho (38) copia simple de comunicación de fecha 22-07-2009, suscrita por el gerente general de la sociedad mercantil NEMOSA C.A., ciudadano NEIKER MORALES, donde se aprecia el sello y firma de la sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS C.A., como recibida en fecha 30-07-2009.
El referido instrumento privado, fue atacado por la parte codemandada, sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS C.A., al momento de la contestación de la demanda, mediante escrito de fecha 09-04-2012, inserto desde el folio setenta y seis (76) hasta el ochenta y ocho (88), ambos inclusive, del expediente; desconociendo la firma y el sello que dio por recibida la aludida comunicación. En tal sentido, el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, establece que: “negada la firma…toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad. A este efecto, puede promover la prueba de cotejo, y la de testigos, cuando no fuere posible hacer el cotejo…”.
Señalado lo anterior, se desprende que la parte actora no hizo uso de medio alguno para hacer valer la autenticidad del medio probatorio promovido, y por cuanto el desconocimiento realizado por la parte codemandada fue tempestivo, por lo que a la referida comunicación no se le otorga valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.-
6.- Corre inserta a los folios treinta y nueve (39) y cuarenta (40), copia simple de comunicación de fecha 22-12-2009, suscrita por el presidente de la sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS C.A., ciudadano NERIO CORDERO.
El referido documento privado no fue atacado por la contraparte, por lo tanto se da por reconocido, y de éste se desprende que la sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., dio en fecha 22-12-2009, respuesta una comunicación emitida por la empresa NEMOSA C.A., en fecha 16-11-2009, y le informó que estaba de acuerdo en continuar con la relación arrendaticia existente entre las partes, por lo que quedó jurídicamente renovado y vigente el contrato que la regía. También se evidencia de la aludida comunicación, que la arrendataria hizo alusión a la forma en la cual debía ser incrementado el cánon de arrendamiento, tal como lo estipula la cláusula novena del contrato celebrado entre éstas; por lo que se le otorga valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-
7.- Corre inserta al folio cuarenta y uno (41), copia simple de comunicación de fecha 22-01-2010, suscrita por el gerente general de la sociedad mercantil NEMOSA C.A., ciudadano NEIKER MORALES, donde se aprecia el sello y firma de la sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., como recibida.
El referido documento privado no fue atacado por la contraparte, por lo tanto se considera reconocido, desprendiéndose de éste que la sociedad mercantil NEMOSA C.A., dio respuesta en fecha 22-01-2010 a la comunicación emitida por la empresa MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., el día 22-12-2009, y le señaló que el 30-07-2009 le había sido enviada una comunicación en la cual manifestaban su voluntad de no renovar el contrato, que la prórroga legal del contrato empezó el 01-01-2010 y que el incremento del canon de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) anuales no cumplía con las expectativas de su organización, por lo que se veían obligados a iniciar un procedimiento de regulación ante las autoridades administrativas competentes para ello; por lo que se le otorga valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.-
8.- Corre inserta al folio cuarenta y dos (42), copia simple de comunicación de fecha 03-11-2010, remitida por la sociedad mercantil NEMOSA C.A., a la empresa MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., donde se aprecia el sello y firma de la sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS C.A., como recibida.
El referido documento privado no fue atacado por la contraparte, por lo tanto se da por reconocido; demostrándose de éste que la sociedad mercantil NEMOSA C.A., le comunicó en fecha 03-11-2010 a la empresa MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., que el contrato de arrendamiento celebrado entre éstas se encontraba en estado de prórroga y que el día 01-01-2012 debía entregar el inmueble objeto del litigio. Asimismo, le informó que a partir del 01-01-2011, se incrementaría el canon de arrendamiento en MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00); por lo que se le otorga valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.-
9.- Corre inserta desde el folio cuarenta y tres (43) hasta el cuarenta y siete (47), ambos inclusive, en copia simple; y desde el folio doscientos cuatro (204) hasta el doscientos diecisiete (217), ambos inclusive, en su original, notificación judicial requerida por la sociedad mercantil NEMOSA C.A., que correspondió al conocimiento del Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Del instrumento público antes descrito, el cual no fue atacado por la contraparte, se desprende que el día 08-11-2011 la sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS C.A., fue notificada judicialmente de los hechos siguientes: a) el contrato celebrado entre ésta y la empresa NEMOSA C.A., autenticado ante la Notaría Pública Octava en fecha 03-05-2005, bajo el No. 54, Tomo 58, y su documento complementario autenticado ante esa misma oficina notarial en fecha 31-03-2006 bajo el No. 60, Tomo 57, no será renovado; b) a partir del 01-01-2012, comenzará a regir la prórroga legal correspondiente; y c) si la arrendataria decide hacer uso de la referida prórroga legal, acepta que a partir de ese momento empieza a regirse el aumento del veinte por ciento (20%) del canon establecido en la cláusula décima octava del contrato celebrado entre las partes; por lo que se le otorga valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-
10.- Corre inserto al folio cuarenta y ocho (48), original de estado de cuenta al 29-02-2012, correspondiente al servicio público de aseo e impuestos municipales sobre el inmueble objeto del litigio, emanado de la Jefatura de Servicios Municipales del Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria, adscrito a la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
El referido medio probatorio, emanado de un tercero que no es parte en el juicio, fue atacado por la parte codemandada, MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., al momento de contestar la demanda mediante escrito de fecha 09-04-2012.
No obstante, la parte actora requirió ratificarlo mediante la prueba de informes; corriendo inserta al folio doscientos ochenta (280) de la pieza principal No. 2 del expediente, original de comunicación No. IMT-I-0342-12 de fecha 27-04-2012, recibida el día 30-04-2012, emitida por el Servicio Descentralizado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), en respuesta al oficio No. 336-2012 de fecha 20-04-2012, emanado de éste Juzgado; donde el prenombrado organismo manifestó que al 15 de febrero del año dos mil doce (2012), la sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., adeudaba las tasas correspondientes al aseo urbano desde el mes de julio del año dos mil once (2011) hasta el mes de febrero de los corrientes, y la porción de impuesto sobre inmuebles urbanos desde el mes de junio del año pasado hasta el mes de febrero del presente año; por lo que se tiene como auténtica la información allí contenida y se le otorga valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.-
11.- Corre inserto al folio cuarenta y nueve (49), original de estado de cuenta al 15-02-2012, correspondiente al servicio público de agua sobre el inmueble objeto del litigio, emanado de la sociedad mercantil C.A. HIDROLÓGICA DEL LAGO DE MARACAIBO (HIDROLAGO).
El referido medio probatorio fue atacado por la parte codemandada, MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., al momento de contestar la demanda mediante escrito de fecha 09-04-2012. No obstante, la parte actora requirió ratificarlo mediante la prueba de informes; corriendo insertos desde el folio trescientos doce (312) hasta el trescientos quince (315), ambos inclusive, y a los folios trescientos diecisiete (317) y trescientos dieciocho (318), ambos inclusive, originales de oficios Nos. 0381 de fecha 02-05-2012 y 0430 de fecha 17-05-2012, ambos con sus respectivos anexos, emitidos por la sociedad mercantil C.A. HIDROLÓGICA DEL LAGO DE MARACAIBO (HIDROLAGO), en respuesta al oficio No. 377 de fecha 20-04-2012 emanado de éste Juzgado; donde el prenombrado organismo indicó que la sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., actualmente se encuentra solvente en el pago del servicio de público de agua, pero que para el día 15-02-2012, presentaba una deuda de SETECIENTOS CUARENTA Y DOS BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 742,67), la cual fue cancelada en fecha 20-03-2012; demostrada tal situación, y al encontrarse llenos los extremos del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.-
12.- Corre inserto al folio cincuenta (50), original de estado de cuenta al 15-02-2012, correspondiente al pago de cánones de arrendamiento sobre el inmueble objeto del litigio, emanado de la sociedad mercantil NEMOSA C.A.
Observa esta Operadora de Justicia que el referido medio probatorio que no fue atacado por la contraparte, por lo que se considera fidedigno a los fines de demostrar que la sociedad mercantil NEMOSA C.A., a la fecha 15-02-2012, no había recibido personalmente el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero del año dos mil doce (2012), y que el último pago que tenía registrado la empresa MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., fue el 15-12-2011, otorgándosele así valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-
13.- Corren insertos desde el folio cincuenta y uno (51) hasta el cincuenta y tres (53), en copia simple, facturas Nos. 2064, 2137, 2184, 2242, 2322 y 2359 de fechas 28-07-2012, 31-08-2011, 28-09-2011, 28-10-2011, 30-11-2011 y 15-12-2011, respectivamente, emanadas de la sociedad mercantil NEMOSA C.A.
Observa esta sentenciadora que las referidas facturas corresponden al pago, por parte de la empresa MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año dos mil once (2011); medios probatorios que se desechan, por cuanto nada aportan a los fines de dilucidar la litis, ya que los referidos cánones arrendaticios no se encuentran controvertidos; por lo que no se les otorga valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.-
14.- Corre inserta desde el folio ciento noventa y cuatro (194) hasta el ciento noventa y siete (197), ambos inclusive, original de comunicación No. IMT-I-0318-12 de fecha 08-04-2012, con sus respectivos anexos, emanada del Servicio Descentralizado Municipal de Administración tributaria (SEDEMAT), dirigido a la sociedad mercantil NEMOSA C.A.
Para proceder a la valoración del documento administrativo antes identificado, se debe destacar que, al emanar de un organismo perteneciente a la administración pública en el ejercicio de sus funciones, posee una presunción de autenticidad erga omnes, salvo prueba en contrario; según el criterio del autor Henríquez La Roche (Instituciones del Derecho Procesal, p. 275, 2005); concatenado con lo establecido por el Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia No. 0024 de fecha 08-03-2005, emanada de la Sala de Casación Civil.
En el presente caso, al no ser atacado por la parte actora, se le otorga valor probatorio, quedando de éste demostrado que la empresa MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., a la fecha 15-02-2012, adeudaba las tasas correspondientes al aseo urbano desde el mes de julio del año dos mil once (2011) hasta el mes de febrero de los corrientes, y la porción de impuesto sobre inmuebles urbanos desde el mes de junio del año pasado hasta el mes de febrero del presente año. ASÍ SE DECLARA.-
15.- Corre inserta desde el folio doscientos veintiuno (221) hasta el doscientos veinticinco (225), ambos inclusive, acta de inspección judicial y sus anexos, realizada el día 23-04-2012, a petición de la parte actora, sobre el inmueble objeto del litigio. Asimismo, rielan desde el folio doscientos cincuenta y siete (257) hasta el doscientos setenta (270), ambos inclusive, impresiones fotográficas tomadas por la arquitecta MARÍA AMAYA, inscrita en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el No. 69.257, práctica fotográfica y asesora en ingeniería civil designada al momento de la evacuación de la aludida prueba.
En primer lugar, esta sentenciadora acota que en la oportunidad de la evacuación de la referida prueba se encontraban presente la parte promovente y la contraparte, por lo que hubo pleno control de la misma por parte de los intervinientes en éste litigio, quedando demostrado de la misma lo siguiente:
a) El inmueble objeto del litigio se encuentra en buenas condiciones de limpieza y mantenimiento, a excepción del techo del mismo, el cual es de cielo raso y se encuentra en regular estado de conservación; b) La pintura de las paredes externas e internas del inmueble se encuentran en buen estado de conservación pero el frontón publicitario acanalado de metal donde se lee: MARACAIBO FITNESS CENTER, ubicado en la parte frontal de la avenida 7 del aludido bien, se encuentra en mal estado de conservación y pintura, observándose marcas de filtraciones y moho; c) Las instalaciones sanitarias contenidas en el inmueble se encuentran en buen funcionamiento, sin embargo, una de las puertas del baño de mujeres está desprendida, una de las duchas del baño de hombres no posee manilla y la manilla de acceso de la puerta interna del baño carece de perilla; d) Las instalaciones eléctricas del bien se encuentran en buen funcionamiento; e) La puerta de hierro principal y las protecciones externas del inmueble se encuentran en buen estado de conservación, pero su cerca perimetral se encuentra en regular estado de conservación; f) El inmueble en cuestión está conformado por el área de recepción, área de pesas o entrenamiento, sala de aeróbicos, sala de spinning, cocina, baños, casilleros y oficina; g) Las líneas telefónicas se encuentran en buen estado de funcionamiento; h) el piso de asfalto del área externa se encuentra visiblemente deteriorado, el piso interno posee partes de caico, madera flotante, caucho vulcanizado y cerámica, las cuales se encuentran en buen estado de conservación, a excepción de l pasillo de acceso a la oficina y el cafetín, y cierta parte del baño de hombres; y el piso de la cocina que está recubierto de alfombra de material sintético, se encuentra en regular estado de conservación; i) se encuentran en el inmueble cinco (05) unidades de aire acondicionado central tipo split en funcionamiento y una (01) unidad de aire acondicionado central tipo split que no se encuentra en funcionamiento, las cuales según el notificado, ciudadano NERIO CORDERO, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., son nuevas; j) el sistema contra incendios se encuentra en funcionamiento; y k) la póliza de seguros original sobre el inmueble objeto del litigio fue consignada por la parte codemandada MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., al momento de promoción de pruebas en esta causa, y el contrato de mantenimiento de los aires acondicionados instalados en el inmueble objeto del litigio, fue verbal; según el notificado. Por ello, se le otorga valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-
16.- Corren insertas desde el folio doscientos treinta y siete (237) hasta el doscientos cuarenta y uno (241), ambos inclusive, copias certificadas de actuaciones judiciales de expediente No. 4498 llevado ante el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, contentivas de diligencia de fecha 24-04-2006 presentada por la parte actora y la parte codemandada, sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS CENTER C.A. (antes denominada MARTIN’S GYM II C.A.),en la cual acordaron suspender por esa vía jurisdiccional el pago de los cánones arrendaticios, estableciendo que en el supuesto negado de que se presentase alguna otra negativa, por parte de la arrendadora, de recibir el pago de los mismos, la arrendataria podría nuevamente recurrir a realizarlos por esa vía; auto mediante el cual la jueza XIOMARA REYES, se avocó del conocimiento de ese procedimiento de consignación y diligencia presentada por la parte actora en fecha 23-04-2012, requiriendo copias certificadas y auto que la proveyó.
Ahora bien, éste Órgano Jurisdiccional aun cuando dichas copias certificadas de expediente judicial merecen valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo esta Juzgadora procede a desechar las anteriores copias certificadas del expediente de consignación signado con el No. 4498, llevado ante el Juzgado de Municipios antes identificado, por cuanto de éstas no se desprenden hechos que ayuden a dirimir la presente controversia. ASÍ SE ESTABLECE.-
17.- Corre inserto al folio trescientos ocho (308), original de oficio No. 156-12 de fecha 26-04-2012, sin anexos, emanado del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en respuesta al oficio No. 346-A-2012 de fecha 23-04-2012, emanado de éste Juzgado, en ocasión a la prueba de informes promovida por la parte actora; donde el prenombrado Juzgado de Municipios comunica que en el expediente No. 4498 de la nomenclatura interna de ése Juzgado, contentivo de consignaciones arrendaticias realizadas por la empresa MARTIN’S GYM II C.A. (actualmente MARACAIBO FITNESS C.A.), las partes en fecha 24-04-2006, suscribieron un convenimiento, pero que éste no fue homologado por ser un procedimiento tramitado por la vía graciosa. Asimismo, indicó que el referido Tribunal no tuvo despacho desde el 03-02-2012 hasta el 10-04-2012, ambas fechas inclusive.
El anterior instrumento no fue atacado por la contraparte; sin embargo, se desecha por cuanto de él no se desprenden hechos que ayuden a dirimir la controversia. ASÍ SE DECLARA.-

b) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Mediante diligencia presentada el día 09-04-2012 y escrito de pruebas del 18-04-2012, la parte codemandada, sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., consignó los siguientes medios probatorios:
18.- Corre inserta desde el folio noventa y uno (91) hasta el noventa y siete (97), ambos inclusive, copia simple de documento protocolizado en fecha 27-12-2005 ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia bajo el No. 2, Tomo 94-A.
El instrumento antes identificado es un documento público, por cuanto emana de la autoridad competente para ello; y al no haber sido atacado por la parte contraria en la oportunidad pertinente para ello, se considera fidedigno, demostrándose de éste, que la sociedad mercantil MARTIN´S GYM II C.A., realizó en esa fecha su cambio de denominación social a MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., y que el ciudadano NERIO CORDERO, posee cualidad para actuar en el presente juicio en su representación, al tener el carácter de presidente de la misma; otorgándosele valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.-
19.- Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas; el cual no constituye en sí un medio probatorio, ya que al invocarlo se está solicitando la aplicación de principios que deben ser empleados de oficio por el Juez al momento de valorar las pruebas, indistintamente de quien la haya promovido en el juicio. Esta valoración se encuentra sustentada por la sentencia No. 1633 emanada de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 14-12-2004, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo. ASI SE DECIDE.-
20.- Corren insertos desde el folio ciento siete (107) hasta el ciento diecinueve (119), ambos inclusive, copias simples de escritos de consignaciones presentados por el ciudadano NERIO CORDERO, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., donde se aprecia el sello y firma del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, como recibido en fechas 07-02-2012 y 06-03-2012, respectivamente, acompañados de copias de planillas de depósitos bancarios Nos. 6376414 y 6376415 de fechas 03-02-2012 y 06-03-2012, respectivamente, y cheques de gerencia Nos. 04264505 y 04137363 de fechas 02-02-2012 y 05-03-2012, respectivamente, todos ellos por el monto de DIEZ MIL QUINIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES (Bs. 10.528,00).
El referido medio probatorio fue atacado por la parte actora mediante escrito presentado en fecha 23-04-2012, inserto al folio doscientos veintiséis (226) de la pieza principal No. 1 del expediente. No obstante, la parte que lo promovió requirió ratificarlo mediante prueba de informes; corriendo inserto desde el folio doscientos ochenta y dos (282) hasta el trescientos siete (307), ambos inclusive, original de oficio No. 157-12 de fecha 26-04-2012, con sus respectivos anexos, contentivos de copias certificadas del expediente signado con el No. 4498, emitido por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en respuesta al oficio No. 333-2012 de fecha 20-04-2012, emanado de éste Juzgado, donde el prenombrado Juzgado indicó que la sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., en fechas 07-02-2012, 06-03-2012 y 09-04-2012, consignó, previa habilitación solicitada por Secretaría, los depósitos bancarios Nos. 6376414, 6376415 y 6376423 de fechas 03-02-2012, 06-03-2012 y 04-04-2012, respectivamente, por el monto de DIEZ MIL QUINIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES (Bs. 10.528,00), cada uno, correspondientes a los cánones arrendaticios de los meses enero, febrero y marzo de los corrientes, depositados a favor de la empresa NEMOSA C.A., a quien se ordenó notificar el día 11-04-2012; teniéndose como fidedigna tal información, se le otorga valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.-
21.- Corre inserta al folio ciento veintiuno (121), original de solvencia No. 195138 de fecha 26-03-2012, perteneciente al servicio público de agua del inmueble objeto del litigio, emanada de la sociedad mercantil C.A. HIDROLÓGICA DEL LAGO DE MARACAIBO C.A.
Para proceder a la valoración del documento administrativo antes identificado, el cual, según se explicó en valoraciones anteriores, al emanar de un organismo perteneciente a la administración pública en el ejercicio de sus funciones, posee una presunción de autenticidad erga omnes, salvo prueba en contrario; se toma en cuenta que éste fue impugnado, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, mediante diligencia presentada por la parte actora en fecha 24-04-2012, inserta al folio doscientos treinta y cuatro (234) de la pieza principal del expediente.
No obstante, el citado artículo 429 del Código de Procedimiento Civil expresa: “Los instrumentos… podrán producirse en juicio originales o en copia certificada…Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignos si no fueren impugnadas por el adversario…”. De lo cual se colige que la impugnación procede en el caso de que el instrumento se haya promovido al juicio en copia simple; y por cuanto la solvencia en cuestión está acompañada a las actas en su original, se considera fidedigna a los fines de demostrar que la sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS C.A., se encuentra solvente, al 26-03-2012, con el pago del servicio público del agua perteneciente al inmueble objeto del litigio, por lo tanto, se le otorga valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.-
22.- Corre inserta a los folios ciento veintidós (122) y ciento veintitrés (123), ambos inclusive, copia simple de factura No. 00-15173593 del servicio público de agua suscrito en el inmueble objeto del litigio, por un monto de SETECIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON TREINTA Y CUATRO CÉNTIMOS (743,34), la cual fue cancelada en fecha 20-03-2012; instrumento éste que fue atacado por la parte actora mediante diligencia de fecha 24-04-2012, inserta al folio doscientos treinta y cuatro (234) del expediente. Ahora bien, visto que la parte promovente no realizó gestión alguna para probar su autenticidad conforme lo establece el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no se le otorga valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-
23.- Corre inserta desde el folio veinticinco (125) hasta el ciento cuarenta y dos (142), ambos inclusive, original de comunicación emitida por el ciudadano JOSÉ UZCÁTEGUI, portador de la cédula de identidad No. V-3.035.873, corredor de seguros, con sus respectivos anexos contentivos de: a) original de cuadro-póliza No. 1001625, según recibo No. 10127734, con vigencia desde el 25-05-2010 al 25-05-2011 [Vid desde el folio ciento veintiséis (126) hasta el ciento treinta y dos (132), ambos inclusive] b) original de factura No. 00000176242 de fecha 22-06-2011, emanada de la sociedad mercantil INVERPYME C.A., a nombre de la empresa MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., por el monto de CIENTO VEINTICUATRO BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 124,36), por concepto de pago de gastos administrativos generados por financiamiento de primas para el periodo 2011-2012 [Vid folio ciento treinta y tres (133)]; c) original de comprobante de caja No. 0010148 de fecha 22-06-2011, emanado de la sociedad mercantil INVERPYME C.A., a nombre de la empresa MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., por un monto de DOS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 2.789,33), por concepto de cancelación de cuota inicial y financiamiento de pólizas [Vid folio ciento treinta y cuatro (134)]; d) original de contrato de financiamiento de primas de seguro No. 316563 de fecha 22-06-2012, con domiciliación de pagos con cargo a la cuenta bancaria No. 0116-0101-40-0005651042, perteneciente a la entidad bancaria BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL C.A. [Vid folio ciento treinta y cinco (135)]; y e) original de cuadro-póliza No. 90-1001625, según recibo No. 12129654, con vigencia desde el 25-05-2011 al 25-05-2012 [Vid desde el folio ciento treinta y seis (136) hasta el ciento cuarenta y dos (142), ambos inclusive].
El referido medio probatorio fue atacado por la parte actora mediante diligencia presentada en fecha 24-04-2012, inserta al folio doscientos treinta y cuatro (234) de la pieza principal No. 1 del expediente. No obstante, la parte que lo promovió requirió ratificarla mediante prueba testimonial realizada al ciudadano JOSÉ UZCÁTEGUI, por ello según se desprende de acta de fecha 24-04-2012, inserta a los folios doscientos treinta y dos (232) y doscientos treinta y tres (233), ambos inclusive, de la pieza principal No. 1 del expediente; que el referido ciudadano ratificó en su contenido y firma la comunicación, aduciendo que existe una póliza de seguros vigente sobre el inmueble objeto del litigio; teniéndose como auténtica tal información, por lo que de le otorga valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.-
24.- Corre inserta al folio ciento cuarenta y cuatro (144), copia simple de factura No. 350115, emanada del Servicio Autónomo Municipal de Administración Aduanera (SAMAT), cancelada en fecha 07-07-2011, por concepto de impuestos y servicios municipales correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año dos mil nueve (2009) sobre el inmueble objeto del litigio, por el monto de MIL TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON OCHENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 1.036,83).
25.- Corre inserta al folio ciento cuarenta y cinco (145), copia simple de factura No. 350116, emanada del Servicio Autónomo Municipal de Administración Aduanera (SAMAT), cancelada en fecha 07-07-2011, por concepto de impuestos y servicios municipales correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo del año dos mil diez (2010) sobre el inmueble objeto del litigio, por el monto de MIL SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 1.064,97).
26.- Corre inserta al folio ciento cuarenta y seis (146), copia simple de factura No. 352779, emanada del Servicio Autónomo Municipal de Administración Aduanera (SAMAT), cancelada en fecha 13-07-2011, por concepto de impuestos y servicios municipales correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año dos mil diez (2010) sobre el inmueble objeto del litigio, por el monto de DOS MIL CINCUENTA Y UN BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 2.051,75).
27.- Corre inserta al folio ciento cuarenta y siete (147), copia simple de factura No. 365752, emanada del Servicio Autónomo Municipal de Administración Aduanera (SAMAT), cancelada en fecha 11-08-2011, por concepto de impuestos y servicios municipales correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año dos mil diez (2010) sobre el inmueble objeto del litigio, por el monto de MIL CUATROCIENTOS VEINTISÉIS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 1.426,52).
28.- Corre inserta al folio ciento cuarenta y ocho (148), copia simple de factura No. 365755, emanada del Servicio Autónomo Municipal de Administración Aduanera (SAMAT), cancelada en fecha 11-08-2011, por concepto de impuestos y servicios municipales correspondientes al mes de enero del año dos mil once (2011), sobre el inmueble objeto del litigio, por el monto de TRESCIENTOS OCHENTA Y DOS BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 382,25).
29.- Corre inserta al folio ciento cuarenta y nueve (149), copia simple de factura No. 377661, emanada del Servicio Autónomo Municipal de Administración Aduanera (SAMAT), cancelada en fecha 14-09-2011, por concepto de impuestos y servicios municipales correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio del año dos mil once (2011), sobre el inmueble objeto del litigio, por el monto de MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (Bs. 1.399,13).
30.- Corre inserta al folio ciento cincuenta (150), copia simple de factura No. 488490, emanada del Servicio Autónomo Municipal de Administración Aduanera (SAMAT), cancelada en fecha 27-03-2012, por concepto de impuestos y servicios municipales correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año dos mil once (2011), sobre el inmueble objeto del litigio, por el monto de DOS MIL CIENTO SESENTA Y UN BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 2.161,63).
31.- Corre inserta al folio ciento cincuenta y uno (151), copia simple de factura No. 488491, emanada del Servicio Autónomo Municipal de Administración Aduanera (SAMAT), cancelada en fecha 27-03-2012, por concepto de impuestos y servicios municipales correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo del año dos mil doce (2012), sobre el inmueble objeto del litigio, por el monto de MIL VEINTISÉIS BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 1.026,04).
Los instrumentos antes identificados, signados por éste Tribunal para su valoración bajo los Nos. 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30 y 31; fueron atacados por la parte actora mediante diligencia de fecha 24-04-2012, inserta al folio doscientos treinta y cuatro (234) del expediente; y visto que la parte promovente no hizo uso de medio alguno para hacer valer su autenticidad, no se les otorga valor probatorio alguno. ASÍ SE DECLARA.-
32.- Corre inserta al folio ciento cincuenta y tres (153), original de factura No. 0007, emanada de la sociedad mercantil CLIMA SELH C.A., en fecha 09-07-2010, por concepto de suministro e instalación de compresor y carga de gas de la unidad de aire acondicionado del inmueble objeto del litigio, por el monto de CUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 4.450,00).
33.- Corre inserta al folio ciento cincuenta y cuatro (154), original de factura No. 0008, emanada de la sociedad mercantil CLIMA SELH C.A., en fecha 14-07-2010, por concepto de servicio, corrección de fuga, carga de gas, suministro de capacitador y mantenimiento de la unidad de aire acondicionado del inmueble objeto del litigio, por el monto de MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00).
34.- Corre inserta al folio ciento cincuenta y cinco (155), original de factura No. 0010, emanada de la sociedad mercantil CLIMA SELH C.A., en fecha 17-08-2010, por concepto de motor monofásico, mano de obra e instalación de capacitador de la unidad de aire acondicionado del inmueble objeto del litigio, por el monto de MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00).
35.- Corre inserta al folio ciento cincuenta y seis (156), original de factura No. 0012, emanada de la sociedad mercantil CLIMA SELH C.A., en fecha 20-08-2010, por concepto de reparación de la unidad de aire acondicionado del inmueble objeto del litigio, por el monto de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250,00).
36.- Corre inserta al folio ciento cincuenta y siete (157), original de factura No. 0011, emanada de la sociedad mercantil CLIMA SELH C.A., en fecha 20-08-2010, por concepto de instalación de un (01) aire acondicionado de ventana, manto frío para filtraciones de los tres (03) aires de ventana encontrados en el local y servicio y carga de gas de la unidad de aire acondicionado del inmueble objeto del litigio, por el monto de NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 950,00).
37.- Corre inserta al folio ciento cincuenta y ocho (158), original de factura No. 0013, emanada de la sociedad mercantil CLIMA SELH C.A., en fecha 21-08-2010, por concepto de suministro de contactor trifásico y capacitadores, reemplazo de cables, y reparación de la unidad de aire acondicionado del inmueble objeto del litigio, por el monto de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00).
38.- Corre inserta al folio ciento cincuenta y nueve (159), original de factura No. 0016, emanada de la sociedad mercantil CLIMA SELH C.A., en fecha 25-09-2010, por concepto de mantenimiento preventivo de cuatro (04) unidades de aire acondicionado de 5 toneladas instaladas en el inmueble objeto del litigio, retiro de evaporador, enderezo de serpentin y carga de gas nueva, por el monto de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00).
39.- Corre inserta al folio ciento sesenta (160), original de factura No. 0019, emanada de la sociedad mercantil CLIMA SELH C.A., en fecha 06-12-2010, por concepto de servicio preventivo de cuatro (04) unidades de aire acondicionado de 5 toneladas instaladas en el inmueble objeto del litigio, suministro de gas refrigerante y desmontaje, y servicio a una (01) consola mini split, por el monto de TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.200,00).
40.- Corre inserta al folio ciento sesenta y uno (161), original de factura No. 0021, emanada de la sociedad mercantil CLIMA SELH C.A., en fecha 04-02-2011, por concepto de servicio preventivo de unidad de aire acondicionado de 5 toneladas instalado en el inmueble objeto del litigio, ajuste de gas, servicio preventivo de unidad de aire acondicionado de 3 toneladas instalado en el referido local, servicio de unidad de aire acondicionado tipo consola, y reparación y cambio de drenaje de aire acondicionado de 18.000 btu, por el monto de NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 950,00).
41.- Corre inserta al folio ciento sesenta y dos (162), original de factura No. 0025, emanada de la sociedad mercantil CLIMA SELH C.A., en fecha 11-04-2011, por concepto de mantenimiento preventivo de unidad de aire acondicionado de 5 toneladas instalado en el inmueble objeto del litigio y carga de gas completa, por el monto de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00).
42.- Corre inserta al folio ciento sesenta y tres (163), original de factura No. 0044, emanada de la sociedad mercantil CLIMA SELH C.A., en fecha 04-06-2011, por concepto de mantenimiento preventivo a cinco (05) unidades de aire acondicionado de 5 toneladas instaladas en el inmueble objeto del litigio, carga de gas completa y desmontaje de las mismas, por el monto de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,00).
43.- Corre inserta al folio ciento sesenta y cuatro (164), original de factura No. 0047, emanada de la sociedad mercantil CLIMA SELH C.A., en fecha 15-09-2011, por concepto de servicio a dos (02) unidades de aire acondicionado tipo consola, servicio preventivo a cinco (05) unidades de aire acondicionado de 5 toneladas instalados en el inmueble objeto del litigio, carga de gas y retiro de los mismos, por el monto de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00).
44.- Corre inserta al folio ciento sesenta y cinco (165), original de factura No. 0050, emanada de la sociedad mercantil CLIMA SELH C.A., en fecha 01-12-2011, por concepto de servicio preventivo a cuatro (04) unidades de aire acondicionado de 5 toneladas, reparación de una (01) unidad de aire acondicionado de 5 toneladas y corrección de fuga de gas, por el monto de TRES MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 3.920,00).
45.- Corre inserta al folio ciento sesenta y seis (166), original de factura No. 0055, emanada de la sociedad mercantil CLIMA SELH C.A., en fecha 25-03-2012, por concepto de servicio preventivo a cinco (05) unidades de aire acondicionado de 5 toneladas, carga de gas y servicio a una (01) unidad de aire acondicionado tipo consola, por el monto de CUATRO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 4.480,00).
Los referidos medios probatorios antes identificados, signados por éste tribunal para su valoración bajo los Nos. 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44 y 45; fueron atacados por la parte actora mediante diligencia presentada en fecha 24-04-2012, inserta al folio doscientos treinta y cuatro (234) de la pieza principal No. 1 del expediente. No obstante, la parte que lo promovió requirió ratificarlos mediante prueba testimonial realizada al ciudadano JAVIER LUZARDO, portador de la cédula de identidad No. V-14.026.612. De allí que, se desprende de acta de fecha 24-04-2012, inserta al folio doscientos treinta y uno (231) de la pieza principal No. 1 del expediente; donde el prenombrado ciudadano corroboró en su contenido y firma todas las facturas, aduciendo que existe un contrato verbal de mantenimiento de los aires acondicionados instalados en el bien objeto del litigio, celebrado entre su persona y la sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS CENTER C.A.; teniéndose como auténtica tal información y dándosele valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-
46.- Corre inserta al folio ciento sesenta y ocho (168), original de comunicación emanada en fecha 07-08-2001 por la sociedad mercantil NEMOSA C.A., dirigida al ciudadano MARTÍN ÁLVAREZ.
47.- Corre inserta al folio ciento setenta (170), original de comunicación emanada en fecha 16-11-2009 por la sociedad mercantil NEMOSA C.A., dirigida a la empresa MARACAIBO FITNESS CENTER C.A.
Los referidos instrumentos privados, signados por éste Tribunal para su valoración bajo los Nos. 46 y 47, fueron atacados por la parte actora mediante escrito presentado en fecha 23-04-2012, inserto al folio doscientos veintiséis (226) de la pieza principal No. 1 del expediente; desconociendo en su contenido y firma las aludidas comunicaciones. En tal sentido, el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, establece que: “negada la firma…toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad. A este efecto, puede promover la prueba de cotejo, y la de testigos, cuando no fuere posible hacer el cotejo…”.
Señalado lo anterior, se desprende que la parte codemandada, sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., no realizó gestión alguna para comprobar la autenticidad de los medios probatorios promovidos, y por cuanto el desconocimiento realizado por la parte actora fue tempestivo, las referidas comunicaciones se desechan por no haber sido reconocidas, no otorgándoseles valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.-
48.- Corre inserta desde el folio ciento setenta y uno (171) hasta el ciento setenta y tres (173), ambos inclusive, original de comunicación emanada en fecha 22-12-2009 de la sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., dirigida a la empresa NEMOSA C.A.; la cual fue promovida igualmente por la parte actora en su escrito libelar, quedando inserta a los folios treinta y nueve (39) y cuarenta (40) de las actas, y apreciada por ésta Juzgadora tal como se desprende de la valoración signada con el No. 6; por lo que resulta inoficioso realizar un nuevo pronunciamiento al respecto, por cuanto ya le fue otorgado valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.-
49.- Corre inserta al folio ciento setenta y cuatro (174), original de comunicación emanada en fecha 03-10-2008 de la sociedad mercantil NEMOSA C.A., dirigida a la empresa MARACAIBO FITNESS CENTER C.A.
50.- Corre inserta al folio ciento setenta y cinco (175), original de comunicación emanada en fecha 28-10-2008 de la sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., dirigida a la empresa NEMOSA C.A.
Los referidos instrumentos privados, signados por éste Tribunal para su valoración bajo los Nos. 49 y 50, fueron atacados por la parte actora mediante escrito presentado en fecha 23-04-2012, inserto al folio doscientos veintiséis (226) de la pieza principal No. 1 del expediente; desconociendo en su contenido y firma la comunicación supuestamente emanada de ella y la firma y sello que dio por recibida la comunicación emanada de la empresa MARACAIBO FITNESS CENTER C.A.
En tal sentido, el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, establece que: “negada la firma…toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad. A este efecto, puede promover la prueba de cotejo, y la de testigos, cuando no fuere posible hacer el cotejo…”.
Señalado lo anterior, se desprende que la parte codemandada, sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., no realizó gestión alguna para comprobar la autenticidad de los medios probatorios promovidos, y por cuanto el desconocimiento realizado por la parte actora fue tempestivo, las referidas comunicaciones se desechan por no haber sido reconocidas, no otorgándoseles valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.-

Seguidamente, este Tribunal habiendo valorado las pruebas aportadas y evacuadas por la partes en la presente controversia, pasa decidir en los siguientes términos:

IV
PUNTOS PREVIOS

a) DEL ALCANCE DE LA FIANZA

El ciudadano MARTÍN ÁLVAREZ, codemandado de marras, al momento de ejercer su contestación mediante escrito presentado el día 09-04-2012, alegó que la parte actora incumplió con su obligación de participarle la ocurrencia en la mora de la arrendataria, pues eso le hubiese permitido darle cumplimiento al contrato, o solicitar a la arrendataria la sustitución de la fianza y garantías suficientes, de conformidad con el artículo 1.815 del Código Civil., en concordancia con el artículo 1.168, ejusdem.
Asimismo, refiere que al haber sido modificado el contrato mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha 31-03-2006, y cambiada su duración de tres (03) a cinco (05) años, se hizo más onerosa la fianza, por lo que no está obligado a cumplir su obligación de fiador.
En tal sentido, es menester transcribir lo establecido en la cláusula décima novena del contrato de arrendamiento inicial, autenticado en fecha 03-05-2005 ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el No. 54, Tomo 58, que reza:
“…se constituye fianza solidaria y responsable del ciudadano MARTÍN ALVAREZ, venezolano, portador de la cédula de identidad N° 7.821.846, quien declara: yo me constituyo en fiador solidario y principal pagador de todas y cada una de las obligaciones que por este documento contrae LA ARRENDATARIA ya sea durante el plazo fijo, la prorroga (sic) legal o contractual, renovación o mora del mismo y quedara (sic) vigente aun para el caso que exista tacita (sic) reconduccion (sic) o modificación de cánones de arrendamiento y hasta la oportunidad en que haya sido entregado totalmente desocupado el inmueble y con todos los servicios públicos solventes y a plena satisfacción de EL ARRENDADOR.”

De la cláusula antes transcrita, se concluye que el ciudadano MARTÍN ÁLVAREZ, limitó el alcance de su fianza hasta el momento en que la arrendataria hiciera entrega definitiva del inmueble a la arrendadora, sin importar si existiesen prórrogas contractuales o legales, u operase la tácita reconducción del contrato; por lo que la modificación que realizaron la arrendataria y la arrendadora en la duración del mismo, no lo excluye de su responsabilidad adquirida como fiador; dado que el artículo 1.804 del Código Civil establece claramente que la principal obligación del fiador es cumplir la obligación del afianzado, bastando únicamente que el deudor la incumpla para que éste quede obligado, y el alcance que otorgó el prenombrado ciudadano al momento de constituirse en fiador de la arrendataria, fue bastante amplio.
No obstante, el pretender que el referido ciudadano cumpla con las obligaciones supuestamente incumplidas por la arrendataria de marras, iría en contra del artículo 1.815 del Código Civil, que reza: “el acreedor debe poner en conocimiento del fiador la mora del deudor, inmediatamente que ésta ocurra”; por cuanto no existe en actas un medio probatorio fehaciente que demuestre que la sociedad mercantil NEMOSA C.A., haya puesto en conocimiento del ciudadano MARTIN ÁLVAREZ, la presunta mora en la que incurrió la empresa MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., en sus obligaciones contractuales; por lo tanto, resulta procedente el alegato realizado por el fiador de marras, de que se le excluya su obligación de fiador de la relación arrendaticia adquirida entre las empresas NEMOSA C.A. y MARTIN’S GYM II C.A. (antes denominada MARACAIBO FITNESS CENTER C.A.). ASÍ SE DECLARA.-

b) DE LA NULIDAD DE LAS ACTUACIONES REALIZADAS POR LA PARTE ACTORA DESDE EL 06-03-2012

El ciudadano MARTÍN ÁLVAREZ, al momento de la contestación de la demanda presentada en fecha 09-04-2012, solicitó la nulidad de todo lo actuado por la parte actora desde el día 06-03-2012, por cuanto en esa fecha ésta presentó diligencia revocando el poder apud-acta otorgado mediante diligencia del día 28-02-2012, para luego otorgar nuevo poder a los abogados ISABELLA DE PINTO, SILVIA MARÍN, PEDRO SANGRONIS, JESÚS ARANAGA, MARÍA NAVA, KAREEN SEMPRUN, AMALIA RODRÍGUEZ, MAYELA ORTIGOZA, VEZAIDA PRIMERA y LAURA MENDOZA; sin haber estado asistida por un profesional del derecho al momento de suscribir el referido poder.
No obstante, del poder apud-acta otorgado por el ciudadano NEIKER MORALES, en su carácter de gerente general de la empresa NEMOSA C.A., a los prenombrados abogados, el cual se encuentra inserto al folio sesenta (60) de las actas, se desprende de la parte final del reverso del aludido folio, una nota de secretaría en la cual el Secretario de éste Juzgado deja expresa constancia de que el ciudadano NEIKER MORALES fue asistido al momento de su otorgamiento por la profesional del derecho ISABELLA DE PINTO, por lo tanto, sí se cumplieron las formalidades requeridas en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil, para el consentimiento del poder, resultando improcedente la solicitud de nulidad requerida por el ciudadano MARTÍN ÁLVAREZ. ASÍ SE DECIDE.-

c) DE LA ACUMULACIÓN DE DOS ACCIONES EXCLUYENTES ENTRE SÍ Y LA IMPROCEDENCIA DE LA DEMANDA DE RESOLUCIÓN

El ciudadano MARTÍN ÁLVAREZ, al momento de contestar la demanda incoada en su contra y de la sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., adujo que su contraparte acumuló en su libelo dos (02) pretensiones excluyentes entre sí, como lo son la resolución y el cumplimiento del contrato, en detrimento de lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente, aduce que la parte actora debió incoar la demanda por desalojo, de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En primer lugar, es menester señalar lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, del tenor siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

El anterior artículo, es el fundamento legal para intentar la acción de resolución o cumplimiento de un contrato; entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento, lo que se busca es precisamente, que el obligado cumpla con lo que se acordó en el contrato, teniendo efectos a futuro, mientras que en la resolución, se requiere rescindir el mismo, es decir, volver a la situación en la que se encontraban las partes antes de su celebración, como si éste no hubiese existido.
En el caso bajo estudio, la parte actora, en su petitorio [vid folio diez (10)] expresamente solicitó: “…LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO…”, requiriendo que la demandada hiciera entrega del inmueble arrendado en el mismo estado en que ésta lo recibió al inicio de la relación arrendaticia, por lo que, a juicio de ésta Juzgadora, no se encuentran acumuladas en el libelo las dos (02) pretensiones de cumplimiento y resolución entre sí, por cuanto con ésta demanda la sociedad mercantil NEMOSA C.A., no pretende que la arrendataria cumpla con sus obligaciones y siga con el disfrute de la cosa, sino que se solvente en todas y cada una de las obligaciones que son inherentes al contrato objeto de la presente litis y haga su formal entrega.
Ahora bien, para determinar si la actora debió demandar el desalojo del inmueble, es necesario estudiar la naturaleza del contrato, por lo cual es menester transcribir la cláusula octava de la modificación del arrendamiento celebrado entre las partes, autenticado en fecha 31-03-2006 ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el No. 60, Tomo 57, que establece:

“…el lapso determinado de vigencia y duración del presente contrato de arrendamiento será de CINCO (05) AÑOS, contado a partir del primero (01) de enero de dos mil cinco (2005), entendiéndose prorrogado, por periodos de un (1) año y de manera sucesiva, salvo que cualquiera de las partes contratantes diere aviso o notificación por escrito a la otra de su voluntad de darlo por terminado con no menos de treinta (30) días de anticipación al vencimiento del lapso inicial, o de las periódicas prórrogas si las hubieren. Para todos los efectos legales y contractuales, la (s) prórroga (s) que pudiese sufrir ese contrato, incluso la legal, de llegarse a hacer uso, se regirá (n) por las modalidades, condiciones y estipulaciones que regulan el plazo inicial de la presente relación arrendaticia. A los fines de cualquier notificación que las partes deban practicarse con ocasión de las obligaciones asumidas por este contrato, se podrá utilizar alternativamente, cualquiera de los siguientes medios: a) Participación personal directa que suscribirá, como acuse de recibo, el notificado con expresión de la fecha; b) Notificación Judicial por medio de Tribunal Competente, de acuerdo a lo previsto en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil; c) La vía del cartel publicado en un diario de la localidad del inmueble; d) Telegrama con acuse de recibo; e) Correo certificado…”(Subrayado y Negritas del Tribunal)

De la anterior cláusula se desprende que el contrato fue iniciado el día 01-01-2005, y si su duración era de cinco (05) años, finalizó el 01-01-2010; teniendo prórrogas sucesivas de un (01) año, salvo que alguna de las partes notificara a la otra su decisión de no renovarlo, con por lo menos treinta (30) días de notificación del plazo inicial o de las prórrogas a lugar.
La referida notificación, debía realizarse de acuerdo a una de las cinco alternativas pactadas en dicha cláusula, a saber: a) participación personal directa suscrita con acuse de recibo por el notificado; b) notificación judicial c) cartel publicado en un diario de circulación en la localidad del inmueble; d) telegrama con acuse de recibo; o e) correo certificado.
En tal sentido, se tiene que el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a petición de la parte actora, en fecha 08-11-2011, realizó la notificación judicial a la arrendataria de marras, de su intención de no renovar el contrato arrendaticio, actuación que fue realizada de forma tempestiva, según lo acordado por las partes, ya que fue hecha por un medio idóneo y con más de los treinta (30) días de anticipación que estableció la cláusula octava del contrato in comento, por lo que a partir de esa fecha quedó eficazmente notificada la arrendataria de la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato. ASI SE ESTABLECE.-
Dicho esto, se tiene que el contrato se venció el 01-01-2010, habiéndose prorrogado convencionalmente por dos (02) periodos de un (01) año, transcurriendo el primero de ellos desde el 01-01-2010 hasta el 31-12-2010, y el segundo desde el 01-01-2011 hasta el 31-12-11. Por lo que, habiendo tomado en consideración esta sentenciadora la notificación eficaz realizada por vía judicial del deseo de no renovación del contrato de fecha 08-11-2011 por parte de la arrendadora, comenzaría a computarse el transcurrir la prórroga legal correspondiente, a partir de 01-01-2012, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, que en la actualidad, el contrato se encuentra en estado de prórroga legal, la cual vence, si hubiere lugar a su disfrute, el día 01-01-2014.
Señalado lo anterior, es forzoso para esta sentenciadora concluir que en el caso de marras, se está en presencia de un contrato a tiempo determinado, dado que en la cláusula octava se establecieron prórrogas automáticas, sucesivas y por períodos de un (01) año; por lo que no se cumple la presunción alegada por el ciudadano MARTÍN ÁLVAREZ, contenida en el artículo 1.600 del Código Civil, que estipula:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

La anterior presunción, sólo puede aplicarse cuando un contrato de arrendamiento haya fijado un tiempo establecido sin prórrogas, y que al momento de su finalización, la arrendataria hubiese continuado poseyendo el bien inmueble, por lo cual se supone la renovación del contrato, pero bajo la forma de un arrendamiento a tiempo indeterminado.
No obstante, no se puede presumir la renovación del contrato, si el mismo prevé prórrogas automáticas por períodos determinados, por cuanto no se materializaría uno de los supuestos de hecho previstos en el artículo 1600 del Código Civil, dado que, mientras tengan lugar las prórrogas automáticas preestablecidas, no se puede considerar como terminada la relación arrendaticia.
Corolario de lo antes escrito, el contrato de arrendamiento cuya resolución se exige, es a tiempo determinado, y no se acumulan en el libelo dos (02) pretensiones incompatibles entre sí, por lo tanto, tales alegatos deben ser desechados. ASÍ SE ESTABLECE.-

d) FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE DEMANDANTE PARA INCOAR LA ACCIÓN

La sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., al momento de contestar la demanda mediante escrito de fecha 09-04-2012, inserto desde el folio setenta y seis (76) al ochenta y ocho (88), ambos inclusive, opuso la falta de cualidad de la demandante, por no ser ésta la propietaria del inmueble controvertido.
Ahora bien, en cuanto a tal alegato, esta sentenciadora considera necesario traer a colación sentencia No. 1193 de fecha 22 de julio de 2008 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo, en la cual señalan lo siguiente:

(…)“La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista Luis Loreto “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.
Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social.
…Omissis…
El derecho constitucional de acción, además de que es uno solo, es general y abstracto, pues está dirigido a toda persona para la defensa de sus propios derechos e intereses, y se concreta mediante la infinidad de pretensiones que son establecidas legalmente, que se propongan para hacerlas valer ante la jurisdicción. Es por ello que Luis Loreto sostuvo que la cualidad “expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción” (op.cit.).
Desde luego que quien afirme la titularidad de un derecho o interés jurídico deberá demostrarlo, durante el proceso (cuestión de mérito o fondo del asunto debatido), lo cual escapa al estudio de la legitimación a la causa (ad causam) que, en este instante, ocupa la atención de esta Sala, pues, como se observa, el texto constitucional se refiere a la tutela de los propios derechos e intereses. No obstante lo anterior, es importante la aclaración de que aún cuando la Constitución reconoce el derecho de acción o acceso a la jurisdicción para la defensa de los derechos e intereses propios, no es óbice para que el legislador ordinario, de forma excepcional, conceda legitimación a la causa a quien no sea titular del derecho subjetivo, para que lo haga valer jurisdiccionalmente en su propio interés.”(…)

De lo antes dicho, se deriva que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, las cuales, para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidas de cualidad, cuya noción apunta a la instauración del procedimiento entre aquellos que se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, quienes tienen derecho de resolver sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional; constituyendo la cualidad uno de los requisitos para que el Juez pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar.
Corolario de lo antes expuesto, la falta de cualidad, no es más que la carencia de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la del demandado, y la persona abstracta a quien y contra quien la Ley concede la acción, respectivamente; es decir, la falta de referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado; es menester recalcar, que para que sea declarada, es necesario que se observe de manera concreta que no sea la persona a quien en abstracto la Ley concede la acción, la que en efecto la esté intentando.
Observando esta Juzgadora, que en el caso de marras, la sociedad mercantil NEMOSA C.A., al fungir como arrendadora en el contrato celebrado entre las partes, tiene interés y por ende posee la cualidad necesaria para intentar la acción de resolución de contrato de arrendamiento, a pesar de no ser la propietaria del bien arrendado, dado que los derechos que le corresponden en virtud de la relación contraída, son diferentes al derecho real que sobre la cosa tiene el propietario, es decir, ser o no dueño del inmueble arrendado no le quita cualidad de arrendadora a la parte actora, porque la extensión del derecho de propiedad no es lo que confiere tal legitimación; en consecuencia, sí posee la cualidad necesaria para interponer la presente demanda, como en efecto así lo realizó. Y ASÍ SE DECLARA.-

e) FALTA DE INTERÉS JURÍDICO SUSTANCIAL DE LA DEMANDANTE

La sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS CENTER C.A., al momento de contestar la demanda mediante escrito de fecha 09-04-2012, inserto desde el folio setenta y seis (76) al ochenta y ocho (88), ambos inclusive, opuso la falta de interés jurídico sustancial de la parte actora, por cuanto los hechos que alega como incumplidos por ésta son falsos a su juicio, y que el contrato de arrendamiento no se encuentra en su prórroga legal sino en su prórroga convencional de cinco (05) años, en virtud a lo establecido en la cláusula octava de la modificación del mismo.
Ahora bien, en cuanto al interés jurídico para incoar una acción, el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente”.

Asimismo, el autor Henríquez La Roche (Instituciones del Derecho Procesal, 2005), refiere que tener interés sustancial equivale a decir que “para pretender la demanda hay que tener la razón, lo cual se inscribe en el ámbito del “deber ser” del derecho…quien no tiene derecho a la sentencia favorable, por carecer del derecho material, tampoco tiene necesidad del proceso, salvo que nazca de una situación de incertidumbre sobre la prueba…”.
En el caso de marras, la parte actora se presenta como arrendadora del inmueble objeto del litigio, lo cual quedó demostrado del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes; por lo tanto, no se desprende la ausencia de cualidad o interés sustancial y jurídico para elevar ante los órganos jurisdiccionales, su pretensión; pudiendo ser propuesta en derecho.
Esto quiere decir, que su interés lo constituye la existencia de una relación de derecho tutelada por el ordenamiento jurídico, y la misma resultaría afectada por la sentencia a proferirse en ésta causa, lo que hace válido que incoe la acción en orden de restablecer los derechos que cree le han sido cercenados por la arrendataria a raíz del incumplimiento de sus obligaciones, consignando alegatos propios que van dirigidos a apoyar su pretensión; por lo que el alegato del codemandado de la falta de interés de su contraparte debe ser desechado, en virtud de su improcedencia. ASÍ SE DECIDE.-

V
PARTE MOTIVA

Pasa de seguidas el Tribunal a dictar la sentencia de mérito en la presente causa, a fin de determinar la procedencia o no en derecho de la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago e incumplimiento de otras obligaciones inherentes al contrato, que origina la presente causa.
Sin embargo, antes de proceder a pronunciarse esta Operadora de Justicia sobre el fondo de la misma resulta preciso citar el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en referencia a la carga de la prueba, el cual reza:

Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

Es doctrina pacífica en el proceso dispositivo, que las partes tienen la carga de la prueba de los hechos que la favorecen y el riesgo de la falta de prueba. Las diversas posiciones doctrinarias y legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la prueba se reduce a la fórmula: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”.
El Código de Procedimiento Civil distribuye las pruebas entre las partes como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si al actor le interesa el triunfo de su pretensión deberá probar los hechos que le sirven de fundamento, y si al demandado le interesa destruir o reducir con su actividad directa el proceso el alcance de la pretensión, deberá probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impida su existencia jurídica. Al respecto, el autor Rengel Romberg (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987; 1992), se pronuncia sobre la materia de la forma siguiente:

“...lo importante es atender por la materia dialéctica que tiene el proceso y por el principio contradictorio que lo informa a las afirmaciones de hecho que formula el actor para fundamentar su pretensión y determinar así el Thema Probandum: por lo que las diversas posiciones doctrinales surgidas en esta materia y las diversas fórmulas legislativas adoptadas para distribución entre las partes de la carga de la prueba, pueden reducirse a esta formula general y simple que comprende todas las posibilidades. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”.

Asimismo, el autor Henríquez La Roche (Teoría General de la Prueba, 2005), refiere:

“… El peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra…” “…La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que se sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal, o como dice el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil colombiano: (DEVIS ECHANDÍA). Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en el artículo 506”.

Conforme a la doctrina, la carga de la prueba tiene como finalidad señalar al Juez cómo debe sentenciar en el momento en que un hecho fundamental para la resolución de la controversia no se encuentre probado en el proceso. En este sentido, la anterior Corte Suprema de Justicia señaló lo siguiente:

“Es criterio doctrinal pacíficamente consolidado que el Juez tiene el deber de aplicar el régimen legal de la distribución de la carga de la prueba en la específica hipótesis suscitada cuando al momento de sentenciar encuentra la falta de prueba sobre una afirmación de hecho implicada en el objeto litigioso respectivo.” (Sentencia de fecha 26 de mayo de 1999 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, con ponencia del Conjuez-Ponente Dr. Andrés Octavio Méndez Carballo, toma de Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, Tomo CLIV, pág. 465).

Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba indica a las partes qué actividad probatoria deben realizar dentro del proceso, a los fines de que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamenta sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique.
La jurisprudencia in comento de la antigua Corte Suprema de Justicia señaló como reglas que informan la carga de la prueba las siguientes:

“En la obra “De la Prueba en Derecho” de Antonio Roche Alvira se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber: a) Onus probandi incumbit actori, o sea que al demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción; b) Reus, in excipiendo, fit actor, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que funda su defensa; y c) Actore non probante, reus absolvitur, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda…”

Referido como ha sido lo anterior, analizadas y valoradas las pruebas promovidas por ambas partes en el litigio, ha quedado plenamente demostrada la existencia de una relación arrendaticia de carácter determinado, celebrada entre las partes, cuya duración fue pautada por cinco (05) años, con prórrogas convencionales de un (01) año cada una, y que la arrendadora, mediante notificación judicial efectuada en fecha 08-11-2011, manifestó a la arrendataria su deseo de no continuar su relación, finalizándose la segunda prórroga convencional de un (1) año en fecha 01-12-2012, e iniciándose la prórroga legal correspondiente, que según el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, posee una duración de dos (02) años.
En este sentido, la prórroga legal es una figura prevista en el aludido artículo, que dispone que el arrendatario, una vez finalizada la relación contractual, pueda disfrutar por un tiempo más del inmueble, de acuerdo a la duración del arrendamiento.
Durante el referido período, permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de tal regulación.
Así pues, pudo determinar esta Juzgadora que efectivamente durante la relación arrendaticia el arrendatario ha incumplido con algunas de las obligaciones pautadas, según puede evidenciarse de la prueba de informes solicitadas a la Jefatura de Servicios Municipales del Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria, adscrito a la Alcaldía del municipio Maracaibo del estado Zulia, con el pago correspondiente al servicio público de aseo e impuestos municipales del inmueble arrendado, del mismo modo, se evidencia de la valoración otorgada a la prueba solicitada a la sociedad mercantil HIDROLOGICA DEL LAGO DE MARACAIBO (HIDROLAGO) que el arrendatario igualmente se encontraba moroso en el pago del servicio público del agua, no obstante en el curso del juicio, dicha deuda fue cancelada tal y como se evidencia de la referida prueba.
Ahora bien, evidenciado el incumplimiento por parte del arrendatario específicamente en la cancelación de los servicios de aseo urbano e impuestos municipales, corresponde a esta sentenciadora verificar si tal incumplimiento es causa suficiente para la resolución del contrato de arrendamiento existente entre las partes, el cual se encuentra actualmente en la prórroga legal, por la manifestación expresa del arrendador mediante notificación judicial valida de no renovar el contrato y de requerir la desocupación del mismo. ASI SE ESTABLECE.-
En este orden de ideas, el autor Melich-Orsini, José (2003) en su obra “La Resolución del Contrato por Incumplimiento”, refiere que para que sea procedente la resolución del contrato es necesario que el incumplimiento o retardo de la obligación u obligaciones pactadas por las partes sea grave, de manera tal, que no sea posible la continuidad de la relación o que dicho incumplimiento sea tal que a consideración del Juez, no resulte posible la continuidad del mismo por los agravios que ésta le pueda causar, tanto al bien objeto del contrato como a los intereses del arrendatario.
En relación a lo anterior, refiere el autor que el Código Civil Francés, reza que no todo retardo puede dar lugar a una acción resolutoria, pero es al Juez a quien le corresponde hacer la concreta discriminación de cuales son aptos para justificarla y cuáles no lo son, discriminación que resulta en la potestad del Juez de conceder un plazo de gracia. Igualmente indica prenombrado procesalista, que el Código Civil Español, consagra que el Tribunal no debe decretar la resolución que se reclama cuando encontrare haber causas justificadas que le autoricen a señalar un plazo. No obstante, el Código Civil Venezolano desde hace algún tiempo no prevé la posibilidad de otorgar un plazo al deudor para cumplir su obligación, mas sí plantea la posibilidad al acreedor de escoger la opción entre el cumplimiento del contrato o su resolución, opción esta que no se otorga de manera caprichosa a simple potestad y beneficio del actor, sino por la discrecionalidad que tiene el Juez de determinar si el incumplimiento alegado es considerado grave como para que proceda la resolución, o si en vez debe solicitarse el cumplimiento del mismo.
Tal criterio es compartido por los autores Annicchiarico Villagrán, José y Madrid Martínez, Claudia (2005) en “Principios Latinoamericanos De Derecho De Los Contratos”, quienes refieren:

“…No existe en el Derecho positivo venezolano norma alguna que establezca la esencialidad del incumplimiento. A lo cual habría que añadir que la parte final del artículo 1.264 del Código Civil parece sugerir el carácter innecesario de la esencialidad. En efecto, la norma citada establece “El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
Sobre la base de esta norma, el profesor Mélich Orsini…omissis…afirma que es necesario que el incumplimiento sea grave, de manera que “no basta cualquier retardo por insignificante que él sea, para que el juez tenga el deber de pronunciar la resolución sino que es necesario que tal retardo justifique, por su gravedad o por su persistencia, ser apreciado como verdadera infracción a la lealtad recíproca que se deben las partes en un contrato bilateral”.
Ochoa refiere, por su parte, el concepto de incumplimiento “suficientemente importante”. El autor, también evaluando la procedencia de la acción de resolución, afirma: “No es necesario que el acreedor alegue un incumplimiento total. Un incumplimiento parcial o deficiente puede dar lugar también a la acción de resolución del contrato si ella es suficientemente importante, según la apreciación soberana del juez de instancia que comprometa la economía del contrato. El incumplimiento de una obligación accesoria constituye un caso de incumplimiento parcial, y su admisión como causal de resolución del contrato queda sometida a la apreciación soberana del juez…” (Destacado del Juzgado).

En el caso de marras, la parte actora solicitó la resolución del contrato, porque a su decir, el arrendatario incumplió con la cancelación de más de dos (2) cuotas arrendaticias, y se encontraba insolvente en el pago de los servicios públicos de agua y aseo urbano, así como los pagos por impuestos municipales, quedando demostrado en el transcurso del juicio que la parte demandada, efectivamente presentaba deudas por el servicio público de agua, la cual cumplió en el curso del proceso, y que actualmente acumula deuda por el pago del servicio de aseo urbano e impuestos municipales, sin embargo nada adeuda por concepto de cánones de arrendamiento, por cuanto los mismos fueron consignados antes el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, tal y como se señaló ut supra en la valoración de las pruebas.
Por todos los fundamentos de hecho sustentados en derecho por la doctrina y las normas adjetivas y sustantivas procesales antes analizadas, las cuales fueron aplicadas al presente caso en estudio, esta Sentenciadora considera que los incumplimientos incurridos por el arrendatario no son considerados de gravedad, pues no afectan los derechos e intereses del actor, no queriendo significar esto que se acepta el atraso como una actitud normal o tolerable en las relaciones arrendaticias, sin embargo, la gravedad de las misma da pie a criterio de quien aquí decide, a la solicitud de cumplimiento de contrato y no de resolución como se hizo en el presente caso, motivo por el cual debe necesariamente declarar SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentó la empresa NEMOSA C.A., contra la sociedad mercantil MARACAIBO FITNESS CENTER C.A. y el ciudadano MARTÍN ÁLVAREZ, por no haber prosperado en derecho los alegatos y pretensiones invocados en la misma. ASÍ SE DECIDE.

V
PARTE DISPOSITIVA

Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentó la sociedad mercantil NEMOSA C.A., contra la empresa MARACAIBO FITNESS CENTER C.A. y el ciudadano MARTÍN ÁLVAREZ; identificados en la parte narrativa de este fallo.
SEGUNDO: SE ORDENA, a la empresa MARACAIBO FITNESS CENTER C.A, cancelar los montos adeudados por pago de servicio público de aseo urbano y los impuestos municipales del inmueble arrendado, así como a cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento en estudio, durante el tiempo que dure la prorroga legal.
TERCERO: SE CONDENA en costas y costos procesales a la parte demandante por haber sido totalmente vencida en el presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Actuaron como apoderados judiciales de la parte demandante, los abogados en ejercicio SILVIA MARIN, JESÚS ARANAGA, VEXAIDA PRIMERA, MAYELA ORTIGOZA, MARÍA NAVA, AMALIA RODRÍGUEZ, ISABELLA DE PINTO VERNI, PEDRO SANGRONI, KAREEN SEMPRUN y LAURA MENDOZA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 33.732, 6.954, 34.108, 60.209, 34.265, 33.731, 82.670, 140.670, 100.488 y 145.061, respectivamente; y como representantes judiciales de la parte demandada, los profesionales del derecho DAVID FERNÁNDEZ, LUIS FEREIRA, CARLOS MALAVE, NANCY FERRER, ALEJANDRO FEREIRA, DANIELA GUERRERO y NERIO CORDERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 10.327, 5.989, 40.718, 63.982, 79.847, 115.732 y 46.696, respectivamente.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE-
Déjese copia por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Despacho de este Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los treinta (30) días del mes de mayo del año dos mil doce (2012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-

Abg. ALEJANDRINA ECHEVERRÍA CORONA
JUEZA TEMPORAL
EL SECRETARIO,
Abg. FERNANDO ESTRADA ROMERO

Siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede bajo el No. 249-2012.-

EL SECRETARIO