TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
202° y 153°
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Ciudadano CHAN WANG SOU CHIM, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 15.020.307, comerciante, domiciliado en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos CARLOS JULIO OCANDO A. y RAUL TINEO TINEO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.169.622 y 7.802.161, respectivamente, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 22.223 y 46.445, en su orden, domiciliados en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano HUMBERTO CESAR GRANADOS BADILLO, venezolano, portador de la cédula de identidad No. 25.194.528, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos BETTY AURORA SOCARRAS, ADOLFO ROMERO ANGULO y JONATHAN ALVARADO PINEDA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 12.391, 34.131 y 152.211, en su orden, domiciliados en esta ciudad Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 2588-11
-II-
BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS
Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud de la distribución de fecha 28 de enero de 2011, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Alegó la parte actora en el escrito libelar que en fecha 26 de junio de 2000, celebró un primer contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano HUMBERTO CESAR GRANADOS BADILLO, arriba identificado, ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, el cual quedó anotado bajo el N° 23, Tomo 22 de los libros de autenticaciones; que en el transcurso de la relación contractual suscribió un último contrato locativo por ante la Notaría Pública arriba citada, en fecha 24 de enero de 2007, el cual quedó anotado bajo el N° 35, Tomo 6, de los libros de autenticaciones, y que a tenor de la cláusula tercera tendría una duración de un (1) año, contado a partir del 15 de noviembre de 2006; que fue estipulado en la cláusula décima tercera que la rubrica de ese contrato anulaba y dejaba sin efecto cualquier contratación celebrada con antelación a ésta, sobre un inmueble constituido por una casa-quinta y su terreno propio, tipo zarina, situado en la calle 106-a, parcela 1 del Lote “B”, de la Urbanización Villa Hermosa N° 18 A-129, Sector Altamira, actual sector Pomona, Jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo las condiciones y modalidades establecidas en los mencionados documentos.
Señaló la parte accionante que, luego de una serie de prórrogas contractuales habidas entre los contratantes, el ciudadano CHAN WANG SOU CHIM, notificó judicialmente al arrendatario en fecha 6 de noviembre de 2008, su intención de no prorrogar más el contrato que ataba a ambas partes sobre el identificado inmueble, según consta de las resultas de la solicitud presentada al Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y que por el tiempo de duración de la relación arrendaticia le correspondió a el arrendatario HUMBERTO CESAR GRANADOS BADILLO, antes identificado, dos (2) años de prórroga legal, conforme con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios literal c, por lo que el arrendatario debía entregar el inmueble totalmente desocupado el día 16 de noviembre de 2010.
Argumentó que, culminado el término para la entrega del inmueble el día 16 de noviembre de 2010, el arrendatario HUMBERTO CESAR GRANADOS BADILLO, anteriormente identificado, se ha negado a entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado y en las mismas condiciones que lo recibió y solvente en los servicios públicos que lo surten, por lo que, de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demandó como real y efectivamente demanda, al ciudadano HUMBERTO CESAR GRANADOS BADILLO, antes identificado, para que cumpla con su obligación de entregarle el inmueble arrendado en las condiciones acordadas.
Acompañó en su forma original marcado “A”, las resultas de la notificación de desahucio hecha por el arrendador CHAN WANG SOU CHIM al arrendatario HUMBERTO CESAR GRANADOS BADILLO, donde reposan todos y cada uno de los documentos mencionados en la demanda.
Estimó la demanda en la cantidad de seis mil cuarenta y cinco bolívares (Bs. 6.045,oo), equivalente a noventa y tres (93) Unidades Tributarias.
Admitida como fue la demanda en fecha 31 de enero de 2011, por el procedimiento breve en virtud de la materia, el Tribunal ordenó emplazar a la parte accionada para el acto de la contestación.
Agotadas todas las diligencias pertinentes para lograr la citación personal de la parte demandada, en fecha 27 de abril de 2011, la Secretaria de este Juzgado dejó constancia en las actas procesales que se cumplieron con las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 2 de mayo de 2011, la parte demandada se dio por citada y otorgó poder apud acta a los abogados arriba señalados.
En fecha 4 de mayo de 2011, el ciudadano ADOLFO ROMERO, antes identificado, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda y estando dentro de la oportunidad procesal opuso la cuestión previa a que hace referencia el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relacionada con la inadmisibilidad de la demanda por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, basado en que de los hechos alegados por la parte actora en el libelo de demanda se puede perfectamente concluir que el contrato objeto de la presente acción es a tiempo indeterminado; que del último de los contratos de arrendamiento que su representado firmó con el ciudadano CHAN WANG SOU CHIM, en fecha 24 de enero de 2007, por ante la Notaria Pública Sexta de Maracaibo, el cual corre inserto a las actas procesales, específicamente del contenido de la cláusula tercera se puede perfectamente evidenciar que dicho contrato nació como un contrato a tiempo determinado, y que tomando en cuenta que, a partir del día 15 de noviembre de 2007, fecha de vencimiento de dicho contrato, el arrendador tenía derecho a exigir la entrega del inmueble arrendado a el arrendatario, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.160 del Código Civil y muy por el contrario con posterioridad al vencimiento del mismo, siguió dejando al arrendatario en posesión del inmueble arrendado y cobrándole los cánones de arrendamiento, lo que hace concluir que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.614 del Código Civil, el contrato objeto de la presente acción se convirtió en indeterminado.
Esgrimió que la parte actora calificó desde el punto de vista jurídico la presente acción como cumplimiento de contrato, contraviniendo de esta manera lo contemplado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios específicamente su artículo 34, el cual tiene rango constitucional. Que las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios van dirigidas a proteger y beneficiar a los arrendatarios y son estrictamente de orden público, no pudiendo relajarse el cumplimiento por convenio de la partes a tenor de lo dispuesto en su artículo 7, lo que quiere decir que las partes no pueden optar por un procedimiento diferente al atribuido en dicha Ley.
Que de los hechos narrados, se puede perfectamente concluir que siendo el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción a tiempo indeterminado, la acción típica e impuesta por el Estado, es la de desalojo y no la de cumplimiento de contrato como erróneamente lo calificó la parte actora, motivo por el cual solicitó sea declarada con lugar la cuestión previa y consecuencialmente inadmisible la presente acción.
Alegó que en el supuesto negado y nunca admitido que la cuestión previa opuesta sea desestimada por este Tribunal, dio contestación al fondo de la demanda en los siguientes términos:
Que desde el día 12 de junio del 2000, entre su representado y el ciudadano CHAN WANG SOU CHIM, identificados en actas, existe una relación arrendaticia que versa sobre el inmueble constituido por una casa de habitación ubicada en el sector Pomona, Urbanización Villa Hermosa, calle 106, N° 18A-129 en jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, tal como consta y se evidencia de los documentos autenticados por ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, el primero en fecha 26 de junio del 2000, anotado bajo el N° 23, Tomo 22 y el segundo, en fecha 24 de enero de 2007, anotado bajo el N° 35, Tomo 06 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, lo que hace concluir que hasta el momento de la admisión de la presente demanda, es decir desde el 31 de enero de 2011, habían transcurrido 10 años, 07 meses y 19 días y la prórroga aplicable para el caso en concreto es de 3 años a tenor de lo dispuesto en el artículo 38, ordinal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lapso legal que no ha transcurrido en el supuesto negado y nunca admitido de que la notificación realizada sea considerada tempestiva.
Señaló que durante la relación arrendaticia existente su representado siempre ha dado cumplimiento con sus obligaciones las cuales están establecidas en los contratos de arrendamiento anteriormente señalados, en el Código Civil y en las demás legislaciones que le sean aplicables; que por el contrario, el demandante con el firme propósito de hacerle incumplir con el pago de los cánones de arrendamiento, se ha negado a recibir los mismos, lo que en acatamiento a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo ha obligado a realizar las consignaciones de cánones de arrendamiento por ante el Tribunal Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, signada con el N° 107.
Puntualizó que la notificación realizada a su representado por el Tribunal Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial, en fecha 6 de noviembre del 2008, hace referencia a la intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito por las partes por ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, en fecha 26 de junio del 2000, anotado bajo el N° 23, Tomo 22 de los libros respectivos, lo que afianza más la tesis planteada de que la relación arrendaticia existente entre las partes hasta el momento de introducción de la presente demanda, es de 10 años, 07 meses y 19 días, y así lo solicitó sea declarado por ese Tribunal en la sentencia definitiva; que dicha notificación es totalmente extemporánea, ya que la misma debe hacerse con por lo menos un mes de anticipación del vencimiento del contrato y del último contrato de arrendamiento suscrito por las partes, específicamente de su cláusula tercera se interpreta que el vencimiento del mismo es el 15 de noviembre de cada año y así solicito sea declarado por este Tribunal en su sentencia definitiva.
Solicitó al Tribunal declare con lugar la cuestión previa opuesta y como consecuencia de ello desechada la demanda y extinguido a tenor de lo dispuesto en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil y sin lugar la presente acción.
En fecha 5 de mayo de 2011, el apoderado de la parte demandante presentó escrito de pruebas constante de un (1) folio útil, el cual fue admitido dentro de la oportunidad legal.
El día 6 de mayo de 2011, se llevó a efecto un acto conciliatorio fijado en fecha 3 del mismo mes y año, sin que las partes hayan llegado a un arreglo amigable.
En fecha 11 de mayo de 2011, este Juzgado suspendió la presente causa, siendo que en acatamiento a la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia conjunta, de fecha 1 de noviembre de 2011, este Despacho dejó sin efecto el auto de fecha 11 de mayo de 2011 y ordenó la reanudación de la presente causa al estado en que se encontraba, previa notificación de las partes.
El día 17 de abril de 2012, la parte actora diligenció en el expediente, siendo que la parte demandada se dio por notificada en fecha 24 de abril de 2012.
En fecha 30 de abril de 2012, el arrendatario promovió escrito de pruebas, el cual fue admitido dentro de la oportunidad legal, y en fecha 3 de mayo de 2012, se llevó a efecto la evacuación de la inspección judicial promovida por la parte demandada en el expediente de consignaciones signado con el No. 107, que cursa en el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
En fecha 04 de mayo de 2012, este Tribunal dijo “VISTOS”, y entró en estado de sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, y estando dentro de la oportunidad legal pasa a sentenciar de la siguiente manera:
-III-.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a aquel conforme el cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas formulada en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alteraría la relación procesal ya cerrada.
A juicio de este Tribunal, resulta conveniente antes de entrar a analizar la controversia, señalar la normativa que rige la materia y a tales efectos establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Dispone el artículo 1.354 del Código Civil que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Estipulan los artículos que a continuación se transcriben que:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.579: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. ...”
Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
Artículo 1.600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
Artículo 1.614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”
En este mismo orden, vale señalar que en materia arrendaticia, la Sala Constitucional bajo la ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, en sentencia de fecha 24 de abril de 2002, se ha pronunciado sobre la calificación de la acción que hiciere el actor y dice:
…” Para la decisión, la Sala observa que la sentencia que se recurrió en apelación declaró improcedente el amparo que se incoó. En efecto, la sentencia que fue impugnada, luego de la contestación de que el aquí demandante en amparo quedó confeso en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento se intentó en su contra, consideró que estuvo a derecho la decisión que se recurrió en amparo, toda vez que no era procedente la formulación de excepciones y la presentación de medios de defensa, como lo hizo el demandado confeso, sino lo apropiado era demostrar que la pretensión del demandante era contraria a derecho. Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “…en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra “B”, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato” … En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerase incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúa fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. “… (Subrayado del Tribunal).
Y por último, apunto dicho fallo que:
“…En el caso de autos, se encuentra que el Juez Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia. “… (Subrayado del Juzgado).
En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y pasa a sentenciar de la siguiente manera:
-IV-
PUNTO PREVIO
En el escrito de contestación, la parte demandada conforme a lo establecido en el artículo 885 eiusdem, opuso la cuestión previa a que hace referencia el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relacionada con la inadmisibilidad de la demanda por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, basado en que el contrato objeto de la presente acción es a tiempo indeterminado, por lo que este Juzgado pasa a analizar como punto previo el instrumento fundamental de la presente acción y lo hace de la siguiente manera:
Alegó que el último de los contratos de arrendamiento que su representado firmó con el ciudadano CHAN WANG SOU CHIM, en fecha 24 de enero de 2007, por ante la Notaria Pública Sexta de Maracaibo, en la cláusula tercera se evidencia que dicho contrato nació como un contrato a tiempo determinado, y que tomando en cuenta que a partir del día 15 de noviembre de 2007, fecha de vencimiento de dicho contrato, el arrendador tenía derecho a exigir la entrega del inmueble arrendado a el arrendatario, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.160 del Código Civil y muy por el contrario con posterioridad al vencimiento del mismo, siguió dejando al arrendatario en posesión del inmueble arrendado y cobrándole los cánones de arrendamiento, lo que hace concluir que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.614 del Código Civil, el contrato objeto de la presente acción se convirtió en indeterminado. Asimismo invocó los artículos 7 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, se desprende de autos que la parte accionante alegó en el escrito libelar que la relación arrendaticia fue pactada a tiempo determinado, la cual se inició en fecha 26 de junio de 2000 y que previa notificación judicial efectuada en fecha 6 de noviembre de 2008, le concedió la prórroga legal de dos (2) años que establece la ley, por lo que el arrendatario debía entregar el inmueble totalmente desocupado en fecha 16 de noviembre de 2010, de conformidad con lo establecido en el artículo 38, literal “c” de la ley especial, sin que el demandado haya entregado el inmueble de marras, por lo que conforme con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativo a los efectos de los contratos y de las obligaciones del arrendatario, demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento, fundamentado en la negativa de la entrega del inmueble al momento de finalizar la prórroga legal del citado contrato.
No obstante, el arrendatario alegó como defensa que el arrendador ha recibido los pagos de los cánones de arrendamiento una vez vencido el último contrato de arrendamiento y ha continuado ocupando dicho inmueble, hecho que demuestra la aceptación del arrendador a que siga en la pacífica posesión del inmueble arrendado, configurándose la tácita reconducción del contrato, convirtiéndose la convención locativa a tiempo indeterminado de conformidad con lo pautado en el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia a lo establecido en el artículo 1.614 eiusdem, y por cuanto este Juzgado por mandato del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe verificar la correcta aplicación del derecho al caso sometido a su consideración en ocasión de establecer la procedencia o no de la acción incoada, a los fines de garantizar los derechos del arrendatario, con base al aforismo iura novit curia, que le permite determinar cuál es la norma aplicable al caso que le ocupa, conforme lo ha señalado la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC N° 00-376 de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, este Tribunal decide:
En el escrito de contestación de la demanda el accionado reconoció los contratos de arrendamiento invocados por el actor, el monto y las formas de pago, así como las comunicaciones cruzadas entre las partes, por lo que, concluye este Tribunal que no fue un hecho controvertido la relación arrendaticia ni las obligaciones y derechos que generó la misma; cabe destacar que la parte demandada cuestionó en forma expresa la notificación judicial efectuada por la parte actora por considerar extemporánea dicha actuación, posición que comparte este Despacho ya que el último contrato de arrendamiento venció en fecha 15 de noviembre de 2007, de acuerdo a lo convenido por las partes en la cláusula tercera del último contrato de arrendamiento suscrito en fecha 24 de enero de 2007, hecho reconocido por el inquilino según comunicación de fecha 27 de enero de 2008, mediante la cual manifiesta al arrendador su buena fe de entregar la casa arrendada, instrumento que riela al folio 19 del expediente, y que este Juzgado le otorga valor probatorio conforme el artículo 1.371 del Código Civil; siendo que en virtud de la continuidad existente de la relación arrendaticia entre los contratantes desde el año 2000, correspondía al inquilino dos (2) años como prórroga legal según lo prescrito en el artículo 38 de la Ley Especial, la cual operó de pleno derecho, beneficio que venció en fecha 15 de noviembre de 2009, quedando plenamente comprobado en autos que el actor aceptó la continuidad de la relación arrendaticia hasta el día 31 de enero de 2011, fecha en que interpuso la demanda.
No obstante es importante destacar que, la Doctrina ha señalado que el desahucio no ha quedado suprimido con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y consiste en aquella actuación judicial o extrajudicial realizada por el arrendador y dirigida al arrendatario, por medio de la cual pretende despedirlo al manifestarle que el contrato no continuará según el artículo 1.601 del Código Civil, aun cuando esta forma de proceder no ha perdido eficacia en nuestro derecho por efecto de la prórroga legal que se produce de pleno derecho en los términos del artículo 38 de la Ley Especial, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, puesto que la prórroga legal es facultativa para el inquilino, quien puede ejercerla o renunciarla, debe cumplirse dicho desahucio conforme a lo establecido en la ley, a fin de garantizar a los contratantes la fecha de expiración de la relación arrendaticia. En el caso de autos, el último contrato de arrendamiento fue pactado a tiempo fijo por ambas partes, y en ocasión a la duración de la relación arrendaticia que transcurrió por más de cinco años, operó de pleno derecho la prórroga legal a favor del inquilino, razón por la cual el actor no tenía obligación alguna de practicar dicho desahucio en fecha 6 de de noviembre de 2008, hecho que se evidencia del instrumento que corre inserto a los folios 17 al 18 del presente expediente, contentivo del último de los contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos CHAN WANG SOU CHIM y HUMBERTO CESAR GRANADOS, autenticado por ante la Notaria Pública Sexta de Maracaibo, de fecha 24 de enero de 2007, por un lapso de duración de un (1) año, contado a partir del 15 de noviembre de 2006, tal como lo dispone la cláusula tercera del contrato, el cual venció el día 15 de noviembre de 2007, por lo que tomando en consideración la voluntad e intención de las partes es evidente que la relación jurídica se estipuló en el tiempo, en una forma clara, diáfana y concreta, perfectamente establecida de modo exacto, lo que les permitió a los contratantes conocer de antemano cuando se inició la relación y su terminación, con todas las consecuencias que se derivan del mismo, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio a los contratos de arrendamiento que rielan a los autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y aprecia que dichos instrumentos fueron celebrados con determinación del tiempo, y que voluntad de las partes se indeterminó en el transcurso del tiempo la relación arrendaticia y así se decide.
Asimismo quedó plenamente demostrado que el presente juicio que, una vez vencida la prórroga legal en fecha 15 de noviembre de 2009, hubo aceptación del arrendador a que el arrendatario siga en la pacífica posesión del inmueble arrendado, configurándose la tácita reconducción del contrato, convirtiéndose la convención locativa a tiempo indeterminado de conformidad con lo pautado en el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia a lo establecido en el artículo 1614 eiusdem. De igual manera quedó comprobado en autos que el arrendador recibió directamente el precio del arrendamiento del mes siguiente a la conclusión de la prórroga legal, según consta de la copia certificada del expediente de consignaciones signada con el No. C-107, en cuyo caso se entiende que entre las partes existe el consentimiento para la continuación de la relación arrendaticia bajo otra modalidad temporal, al no haberse producido ningún rehusamiento recepticio pecuniario, hecho reiterado al recibir los cánones de arrendamiento subsiguientes según consta de las actas procesales que en fecha 10 de noviembre de 2011, la parte actora retiró las cantidades de dinero depositadas a su favor por el inquilino, en el expediente de consignaciones llevado por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, recaudos éstos que este Juzgado le otorga valor probatorio por haber sido traído a los autos mediante la prueba de inspección judicial ordenada por este Tribunal, razón por lo cual considera este Tribunal procedente la defensa invocada por la parte demandada y así se decide.
Así las cosas, constata este Tribunal que el actor lo que pretende es dar por terminada la relación arrendaticia que lo une con el arrendatario; no obstante, por cuanto quedó plenamente demostrado a los autos que a la expiración del tiempo fijado en el contrato de arrendamiento, el arrendatario quedó en posesión de la cosa arrendada y sus efectos se reglan por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo conforme lo establece el artículo 1.600 del Código Civil, y por cuanto la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio, y en razón de la propia naturaleza del contrato de arrendamiento de autos, es evidente que el actor estaba obligado en este caso a interponer el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por cuanto la acción elegida y calificada por el actor no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado, ni la relación arrendaticia esta amparada por la prórroga legal, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato, razón por la cual el actor en el transcurso del proceso no pudo probar los presupuestos procesales pautados en el artículo 39 de la Ley Especial, sin que pueda esta Sentenciadora incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica y no puede modificar la pretensión del demandante en perjuicio de la parte demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se aparta de la letra del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violenta los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso del demandado, según el criterio jurisprudencial citado, por lo que este Tribunal forzosamente concluye que la acción intentada es improcedente en derecho de acuerdo a lo determinado por este Tribunal y consecuencialmente con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada referida al ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia.
Con vista a la declaratoria anterior, se hace inoficioso hacer pronunciamiento sobre las demás alegaciones y probanzas traídas a las actas, y así se declara.
-V-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: INADMISIBLE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue interpuesta por el ciudadano CHAN WANG SOU CHIM, en contra del ciudadano HUMBERTO CESAR GRANADOS BADILLO, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de este fallo, y consecuencialmente con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada referida al ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: Con vista a la declaratoria anterior, no se hace expresa condenatoria en costas.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los nueve (9) días del mes de mayo de dos mil doce (2012). Años 202° y 153°.
LA JUEZ TITULAR,
LA SECRETARIA,
XIOMARA REYES
MARIELIS ESCANDELA

En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
XR
MARIELIS ESCANDELA
Exp. Nº 2588-11
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO