TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I
INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 07 de diciembre de 2010, con ocasión a la apelación interpuesta en fecha 29 de noviembre de 2010, por la ciudadana MARLENES LÓPEZ LOZANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 22.058.653, domiciliada en el Municipio San Francisco del Estado Zulia, representada por el abogado en ejercicio CARLOS LUIS MEDINA PIÑA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 140.210, contra la sentencia proferida por el JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 24 de noviembre de 2010; en el juicio que por DESALOJO ARRENDATICIO sigue la ciudadana MÍSTICA ROSA ARAUJO DE RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 5.165.139, domiciliada en el Municipio San Francisco del Estado Zulia, contra la ciudadana MARLENES LOPEZ LOZANO, antes identificada.

II
NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada a la presente causa ante este Órgano Jurisdiccional, en fecha 13 de enero de 2011, estableciéndose el término de diez (10) días para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

No consta en actas que se haya presentado alguna actuación procesal en la presente Instancia Superior, razón por la cual este Órgano Jurisdiccional pasa a narrar el resto de las actas constitutivas del presente expediente en orden cronológico.
En fecha 01 de octubre de 2010, fue recibido el escrito de demanda presentado por la abogada en ejercicio BETTY LEAL VIELMA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.629.311, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 37.836 y domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana MÍSTICA ROSA ARAUJO DE RODRÍGUEZ, antes identificada, por el JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, quien expresó lo siguiente:
 Que su representada celebró contrato de arrendamiento de un local comercial de su única y exclusiva propiedad, ubicado en la Urbanización San Felipe, sector 4, avenida 01 local Nº 2, en jurisdicción de la Parroquia y Municipio San Francisco del Estado Zulia, por ante la Notaría Pública de San Francisco del Estado Zulia, según documento de fecha 15 de Junio de 2005, anotado bajo el No. 34, tomo 52 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, con la ciudadana MARLENES LÓPEZ LOZANO, en su carácter de ARRENDATARIA.
 Que la duración del referido contrato de arrendamiento según la cláusula tercera, se fijó en seis (06) meses contados a partir de la firma del mismo, prorrogable por un período igual, a voluntad de ambas, siempre y cuando se diera la notificación por escrito con un mes de anticipación.
 Ahora bien, en atención a lo previsto en la cláusula tercera del antes nombrado contrato de arrendamiento, ya que el mismo se venció el 15 de diciembre de 2005 y se fue prorrogando hasta la actualidad, convirtiéndose el mismo en un contrato a tiempo indeterminado, y que en reiteradas oportunidades su representada le notificó que no deseaba continuar con el arrendamiento, negándose la inquilina de querer desalojar el local antes mencionado; el caso es que su representada necesita el local debido a que su hija de nombre EGLEE CHIQUINQUIRÁ RODRIGUEZ ARAUJO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-17.596.149, licenciada en Bioanálisis, con domicilio en el Municipio Autónomo de San Francisco del Estado Zulia, culminó recientemente sus estudios obteniendo el grado de Licenciada en Bioanálisis, y por cuanto su representada le ofreció a su hija como regalo de graduación el mencionado inmueble, para que instale su propio laboratorio de Bioanálisis, ya que se sabe lo difícil que esta hoy en día conseguir empleo, aunado a esto, la hija de su representada es madre soltera y en la actualidad se encuentra desempleada, motivos estos suficientes para demostrar que su representada necesita la desocupación inmediata del mencionado inmueble, para que su hija pueda tener una fuente de ingreso que le permita sufragar las necesidades económicas de su menor hijo de nombre ANTONIO ALEJANDRO PACHECO RODRÍGUEZ.
 Que constituye base de esta demanda el artículo 34, literal “b” de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, por lo que en efecto demanda a la ciudadana MARLENES LÓPEZ LOZANO, en su carácter de arrendataria, en concordancia del artículo 33 de la misma Ley, y solicitó la desocupación y entrega inmediata del inmueble, para que de manera voluntaria desaloje el inmueble constituido por un local comercial, basado en la necesidad que tiene su hija de ocupar el inmueble.

En fecha 05 de octubre de 2010, fue admitida por cuanto ha lugar en derecho el escrito de demanda presentado por la abogada en ejercicio BETTY LEAL VIELMA, antes identificada, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana MÍSTICA ROSA ARAUJO DE RODRÍGUEZ, por el JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA; ordenando el emplazamiento de la ciudadana MARLENES LÓPEZ LOZANO, para que compareciera por ante el mencionado Tribunal en el segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en actas de la citación practicada por el alguacil, a los fines de dar contestación a la demanda incoada en su contra.

En fecha 26 de octubre de 2010, fueron librados los recaudos de citación ordenados por el JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, mediante auto de fecha 05 de octubre de 2010.

En fecha 29 de octubre de 2010, se practicó formalmente la citación de la ciudadana MARLENES LÓPEZ LOZANO, parte demandada en esta causa, siendo la misma agregada a las actas del presente expediente llevado por el JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

En fecha 01 de noviembre de 2010, la ciudadana MARLENES LÓPEZ LOZANO, antes identificada, debidamente asistida por el abogado en ejercicio CARLOS LUIS MEDINA PIÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 12.697.691 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el número Nº 140.210, domiciliada en el Municipio Autónomo de San Francisco del Estado Zulia, presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:
 Que negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de las partes los alegatos formulados en el escrito libelar presentado por la parte actora, por ser falsos y contradictorios a la realidad de los hechos y del derecho invocado.
 Que con respecto al literal “a”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, situación de hecho y de derecho que invocó a su favor, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la presente Ley, por cuanto es una norma de estricto orden público, la cual no está sujeta a relajamiento, viniendo a constituir la referida norma una de las excepciones a la autonomía de la voluntad de las partes y por ende, se tiene al arrendatario como el débil jurídico de la relación.
 Que con respecto a lo alegado en el libelo de la demanda incoada en su contra, negó, rechazó y contradijo que tal como aseguró la parte actora haya intentado en diversas oportunidades desalojarle del local que ocupa en calidad de arrendataria, desde el día diez (10) de junio del año 2005, por lo que ha cumplido cabalmente con sus obligaciones de arrendataria, como lo son el cancelar los cánones oportunamente, mantener el local en buenas condiciones entre otras en las cuales se ha comportado como un buen Padre de Familia cuidadoso y responsable, hasta el punto que lo pueda demostrar eficientemente con los sobres de recibo de pago que recibía de la ciudadana MÍSTICA ROSA ARAUJO.
 Que en fecha 15 de junio del año 2010 es cuando la ciudadana MÍSTICA ROSA ARAUJO en recibo Nº 139, la felicitó por cumplir el quinto aniversario como inquilina y a través del mismo la instó a firmar un nuevo contrato de arrendamiento donde le indicó que el canon que venía cancelando de Bs. 500 mensuales se incrementaría a Bs. 1.200, situación esta que le pareció un exceso por parte de la misma y se negó, por lo que inició un procedimiento de consignación de canon en los tribunales de municipio, quedando asentado como la consignación N° 103 admitida por el mismo Tribunal Séptimo de Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 02 de agosto de 2010, todo esto producto de la negativa de la propietaria del local a recibirle los cánones que a partir de esa fecha se encontraban de plazos vencidos.
 Por otro lado, rechazó el pedimento de la parte actora con respecto al fundamento en el cual afianzó el desalojo, puesto que mencionó en el escrito del libelo con respecto al artículo 34, literal b de la ley de arrendamiento inmobiliario; no siendo menos cierto que como inquilina tiene derecho a una prórroga legal que ha bien solicitó a el Tribunal a quo se pronuncie al respecto, recalcando que la ciudadana ROSA MÍSTICA ARAUJO, es propietaria de un conjunto de siete locales ubicados en el sector 04, avenida 01 de la Urbanización San Felipe en el Municipio Autónomo de San Francisco del Estado Zulia.
 Que la arrendadora no le ha notificado de forma escrita su intención de disolver el contrato de arrendamiento que contrajeron el 15 de junio de 2005.

En fecha 08 de noviembre de 2010, fue consignado el escrito de pruebas por el abogado en ejercicio CARLOS LUIS MEDINA, antes identificado, actuando como apoderado judicial de la parte demandada, siendo estas admitidas por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

En fecha 15 de noviembre de 2010, fue presentado el escrito de pruebas por la abogada en ejercicio BETTY LEAL VIELMA, antes identificada, actuando como apoderada judicial de la parte demandante, siendo estas admitidas por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por lo que se fijó fecha para la evacuación de las testimoniales promovidas.

En fecha 18 de noviembre de 2010, el Tribunal a quo declaró desierto los actos que llevarían a cabo las testimoniales promovidas por la parte actora, por cuanto ninguno de los testigos hizo acto de presencia en la fecha y las horas indicadas en el auto de fecha 15 de noviembre de 2010.

En fecha 24 de noviembre de 2010, el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó sentencia por medio de la cual declaró:
“Las referidas pruebas aportadas por las partes fueron analizadas y valoradas ut supra por este Tribunal. Sin embargo … pasan a ser analizados en esta oportunidad en cuanto a su conducencia … En este sentido, la existencia de la relación arrendaticia quedó plenamente demostrada por cuanto ambas partes convinieron en la misma, aportando para ello como prueba de la cual emanan el referido alegato, o fuente primigenia de ésta el contrato locativo suscrito entre ellas, por lo que, del mismo se desprende la existencia del contrato fuente creadora de la relación locativa entre las partes, tenido como cierto por ambas partes, al tener todo su valor probatorio, considera este juzgador que la existencia misma de la relación arrendaticia es relevante en cuanto a lo controvertido en el caso de marras. Así se decide.
Con respecto a los documentos: copia certificada del acta de nacimiento, copia simple de la cédula de identidad de la ciudadana EGLEE RODRIGUEZ ARAUJO, título de grado y constancia de culminación de carrera promovido por la parte demandante… omissis… este Tribunal la considera relevante a los fines de aportar elementos de convicción a este juzgador en cuanto al planteamiento de los hechos controvertidos en la presente causa. Así se decide.
En cuanto al documento de propiedad del inmueble, que prueba que el mismo es propiedad de la demandante… omissis… cabe destacar que el demandado en su escrito de excepción o de defensa en la oportunidad legal correspondiente, es decir (sic) en su escrito de contestación de la demanda, convino la veracidad de que efectivamente la ciudadana MISTICA ROSA ARAUJO DE RODRIGUEZ, es propietaria de dicho inmueble y suscribió el contrato de arrendamiento. En consecuencia, a los efectos del debate procesal subjudice, este Tribunal lo declara relevante. Así se decide.
Ahora bien, lo que señala la parte demandada es que se acoge a la prórroga legal por cuanto tiene ocupando el inmueble cinco (05) años y cinco (05) meses, manteniendo una relación armoniosa con la arrendadora. Sobre esta excepción alegada por la parte demandada la cual constituye el elemento substancial del contradictorio, este juzgador debe realizar las siguientes consideraciones:
La prórroga legal es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato, el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo, establecidas en el contrato locativo y en la Ley.
(…)
En este caso, como se desprende del citado documento, el referido contrato locativo se encuentra indeterminado en el tiempo; por lo que no procede tal figura, tal como lo señala el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)
Entonces, de la lectura del libelo de la demanda se desprende, que se está en presencia de un contrato que se transformó en indeterminado en el tiempo; suscrito entre la ciudadana MISTICA ROSA ARAUJO DE RODRIGUEZ y la ciudadana MARLENES LOPEZ LOZANO, en fecha quince (15) de junio del año dos mil cinco (2005) (…). Por todo lo antes explanado, el alegato referido por la parte demandada se declara improcedente. Así se decide.
… Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley declara CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana MISTICA ROSA ARAUJO DE RODRIGUEZ contra la ciudadana MARLENES LOPEZ LOZANO, por DESALOJO ARRENDATICIO.”

En fecha 29 de noviembre de 2010, la ciudadana MARLENES LÓPEZ LOZANO, representada por el abogado en ejercicio CARLOS LUIS MEDINA PIÑA, antes identificados, formalizó recurso de apelación de conformidad con el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, contra la sentencia de fecha 24 de noviembre de 2010 proferida por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con los siguientes argumentos:
“Con respecto a las Pruebas (sic) presentadas por la parte actora y su posterior valoración por este Tribunal; a tal efecto se consignó:
(…)
Pruebas estas que no representan ni demuestran la necesidad que alude la parte actora en el escrito libelal (sic), cuando indica que necesita con carácter de urgencia, el mencionado local comercial debido a que su hija, EGLEE CHIQUINQUIRA RODRIGUEZ, plenamente identificada en actas, obtuvo el grado de Licenciada en Bioanalisis (sic), y el local es su regalo de Graduación, para que instale su propio laboratorio de Bioanalisis (sic), ya que es madre soltera. Es por lo que del análisis realizado por este tribunal se desprende que dada a una circunstancia especial que obligue a la propietaria de manera terminante a ocupar el inmueble arrendado, por constituir su situación en un perjuicio al necesitado.
(…)
… podemos observar que la valoración incorrecta que dio quien decide con respecto a las pruebas promovidas por la demandada causaron negativa al momento de dictar Sentencia, por lo que se promovieron para dar fe en principio que cursaba un Procedimiento de Consignación de Canon Nº 103, por ante este mismo Tribunal, y que el mismo no otorgo (sic) ningún tipo de valor probatorio, de igual forma se promovieron tres recibos de pagos marcados con los Nº. 133, 139 y 141, de los cuales se podía evidenciar en especial del recibo Nº 139… a través del mismo felicitaciones a la inquilina… y al mismo tiempo se le conminaba a firmar nuevo contrato de arrendamiento donde el valor del canon seria (sic) de Bolívares mil doscientos (1.200,00) a tal prueba no se dio mayor pronunciamiento, de igual forma la parte demandada promovió copia simple del contrato de arrendamiento… siendo la principal intención con la cual se promovió dicha prueba era la de demostrar al sentenciador que la misma arrendadora es además propietaria de tres locales comerciales anexos al local en cuestión y de siete habitaciones igualmente destinadas a la actividad arrendaticia… lo cual quedo (sic) demostrado en el documento de construcción que ambas partes promovieron no existiendo pronunciamiento al respecto por parte del Juzgador, con respecto al sentido e intención que con tal fin promovió la demandada dicha prueba (…).
(…)
… solicito a este Tribunal Superior… se pronuncie con relación al Parágrafo Primero del artículo 34 de la ley de arrendamiento Inmobiliario con respecto a las Demandas de Desalojo fundadas en los literales B y C, el cual concede… un plazo improrrogable de seis meses para desocupar dicho inmueble, situación esta que no dejo en claro el Tribunal a quo (…)”.

III
MOTIVOS PARA DECIDIR

Vistas y analizadas cada una de las actas procesales que conforman el presente expediente, esta Sentenciadora Superior, pasa a considerar algunos aspectos sustantivos y adjetivos, pertinentes con el asunto, que deben aplicarse en la solución de la presente controversia, y son las siguientes:

El Código Civil en su Libro Tercero, Título VIII, Capítulo I, artículo 1.579, textualmente expone:
“Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
(…)”.

En relación al concepto de arrendamiento, según el autor Emilio Calvo Baca, en el Código Civil Venezolano Comentado y Concordado, es el apego al artículo 1.579, mediante el cual indica que la parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra parte arrendatario.

Por otro lado, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 33 y 34, literal “b”, precisamente exponen:
“Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
(…)
En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.”

Con respecto a la interpretación del literal “b” del artículo 34 y los requisitos de procedencia para el efectivo desalojo fundamentado en este literal, el insigne autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO en su obra TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, Volumen I, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas 2006, Págs. 194 y ss., expone:
“Esta causal de desalojo tiene su fundamento en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento (…).
… No importa quien lo ha dado en arrendamiento, porque si la duración es indefinida, priva la necesidad del propietario del inmueble, del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o del hijo adoptivo, sin que valga la necesidad del arrendatario, cualesquiera sea el arrendador y la manera como lo haya arrendado. No se trata de un incumplimiento imputable al locatario, sino el estado de necesidad del locador (…)”. (Negrillas del Tribunal).
(… omissis…)
… para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y solo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo, así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.”

Si bien es cierto que el contrato de arrendamiento que consta en el presente expediente, inició siendo un contrato a tiempo determinado, también es cierto que el Código Civil, en su Libro Tercero, Título VIII, Capítulo II, Sección I, artículo 1.614, expone:
“Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

Razón por la cual, observa esta Juzgadora que al seguir ocupando el arrendatario el inmueble dado en arrendamiento, sin oposición del propietario, queda asentado que las partes continúan bajo las mismas condiciones pautadas en el contrato más en lo que respecta al tiempo, se denota que estamos en presencia de un contrato sin tiempo determinado. Así se observa.

Ahora bien, establecidos los aspectos doctrinarios y legales anteriores; este Superior Jerárquico pasa a analizar las pruebas promovidas por las partes; para lo cual se dan por reproducidos los medios de pruebas especificados en el tercer capítulo de este fallo, aun cuando se detallarán cada uno de ellos en el análisis próximo, todo a los fines de dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

La parte actora consignó junto a su escrito libelar los siguientes instrumentos de prueba:

 Copia certificada de Poder Judicial General autenticado, por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, de fecha 16 de septiembre de 2010, quedando anotado bajo el Nº 59, tomo 118 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

Este medio probatorio al ser copia certificada de un documento autenticado que consta en el cuerpo de un expediente judicial, adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo dispuesto por el artículo 1.357 del Código Civil; el cual provee las facultades expresadas en el Poder Judicial General que otorgó la ciudadana MÍSTICA ROSA ARAUJO a su apoderada. Así se establece.

 Documento original del contrato de arrendamiento, notariado por ante la Notaría Pública de San Francisco del Estado Zulia, de fecha 15 de junio de 2005, quedando anotado bajo el Nº 34, tomo 52 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

Este medio probatorio al ser original de un documento autenticado que consta en el cuerpo de un expediente judicial, adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo dispuesto por el artículo 1.357 del Código Civil; el cual hace constar las cláusulas por las cuales se rigieron ambas partes identificadas en el presente contrato de arrendamiento, tanto la parte arrendadora como la arrendataria. Así se establece.

 Original constancia de culminación de estudio de la ciudadana RODRÍGUEZ ARAUJO, EGLEE CH., expedida por la Secretaría Docente de la Escuela de Bioanálisis, Facultad de Medicina de la Universidad del Zulia, en fecha 17 de septiembre de 2010.

El presente medio probatorio al ser original de un documento público administrativo que riela inserto en el folio número once (11) del presente expediente judicial, adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; el cual hace constar que para la fecha diecisiete (17) de septiembre de 2010, la ciudadana RODRÍGUEZ ARAUJO, EGLEE CH., culminó la carrera de Bioanálisis en la mencionada escuela de la Facultad de Medicina de la Universidad del Zulia, quedando sólo pendiente por recibir el Título de Licenciada en Bioanálisis para el acto que se realizaría en fecha 15 de octubre de 2010. Así se establece.

 Copia certificada del acta de nacimiento de la ciudadana EGLEE CHIQUINQUIRÁ RODRÍGUEZ ARAUJO, asentada bajo el Nº 917, libro 2-3 del año 1987, expedida por la Jefatura Civil de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Este medio probatorio al ser copia certificada de un documento público que consta en el cuerpo de un expediente judicial, adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo dispuesto por los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil; el cual provee la información del nacimiento de la ciudadana EGLEE CHIQUINQUIRÁ RODRÍGUEZ ARAUJO, hija de la ciudadana MÍSTICA ROSA ARAUJO. Así se establece.

 Copia simple de la cédula de identidad Nº V.-17.596.149, perteneciente a la ciudadana EGLEE CHIQUINQUIRÁ RODRÍGUEZ ARAUJO.

Este medio probatorio al ser copia simple de un documento público administrativo que consta en el cuerpo de un expediente judicial, adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo dispuesto por el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; el cual provee la identificación de la ciudadana EGLEE CHIQUINQUIRÁ RODRÍGUEZ ARAUJO. Así se establece.

La parte demandada consignó en fecha 08 de noviembre de 2010, por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, junto a su escrito de promoción de pruebas lo siguiente:

 Original recibos de pago Nº 133, 139 y 141, correspondientes a las fechas marzo de 2010, 15 junio de 2010 y 15 de julio de 2010, respectivamente.

Estos medios probatorios al ser documentos privados reconocidos presentados en original, adquieren pleno valor probatorio en virtud de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; asimismo, se desechan los mencionados documentos por ser impertinentes al fondo de la demanda, por cuanto no se reclama o discute el incumplimiento de la arrendataria en cuanto a sus obligaciones. Así se establece.

 Copia simple del contrato de arrendamiento, notariado por ante la Notaría Pública de San Francisco del Estado Zulia, de fecha 15 de junio de 2005, quedando anotado bajo el Nº 34, tomo 52 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

Este medio probatorio fue previamente valorado en virtud de lo dispuesto por el artículo 1.357 del Código Civil; ahora bien, al promover el mencionado documento la parte demandada hace constar que ratifica las cláusulas por las cuales se rigieron ambas partes identificadas en el presente contrato de arrendamiento, tanto la parte arrendadora como la arrendataria. Así se establece.

 Copia simple del contrato de compra-venta realizado por el ciudadano JOSE LUIS VERA CASANOVA, a la ciudadana MÍSTICA ROSA ARAUJO, debidamente registrado por la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha 11 de mayo de 2004, quedando registrado bajo el Nº 12, tomo 7°, protocolo 1°, del segundo trimestre.

Este medio probatorio al ser copia simple de un documento público que consta en el cuerpo de un expediente judicial, adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo dispuesto por los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil; el cual provee la información de la compra-venta efectuada en fecha 11 de mayo de 2004, mediante la cual consta que la ciudadana MÍSTICA ROSA ARAUJO adquirió la propiedad única y exclusiva del inmueble hoy arrendado. Así se establece.

 Copia simple de una nota marginal del Registro Público de San Francisco del Estado Zulia, escritura registrada bajo el Nº 7, protocolo 1, tomo 4.

Este medio probatorio al ser copia simple de un documento público que consta en el cuerpo de un expediente judicial, adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo dispuesto por los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil; el cual hace constar las mejoras y bienhechurías realizadas por orden y cuenta de la ciudadana MÍSTICA ROSA ARAUJO sobre el inmueble de su propiedad. Así se establece.

 Copia simple del documento de mejoras y bienhechurías realizadas sobre el inmueble de la ciudadana MÍSTICA ROSA ARAUJO DE RODRÍGUEZ, debidamente registrado por la Oficina de Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha 20 de octubre de 2010, quedando registrado bajo el Nº 7, tomo 4, protocolo 1, del cuarto trimestre.

Este medio probatorio al ser copia simple de un documento público que consta en el cuerpo de un expediente judicial, adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo dispuesto por los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil; el cual provee la información de las mejoras y bienhechurías realizadas por orden y cuenta de la ciudadana MÍSTICA ROSA ARAUJO sobre el inmueble de su propiedad. Así se establece.

La parte demandante consignó en fecha 15 de noviembre de 2010, por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, junto a su escrito de promoción de pruebas lo siguiente:

 Invocó el mérito favorable de las actas procesales a favor de su representada, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto de esto, considera esta Juzgadora que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en sí, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso.

 Copia certificada del documento de propiedad del inmueble hoy arrendado, registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha 11 de mayo de 2004, quedando registrado bajo el Nº 12, tomo 7°, protocolo 1°, del segundo trimestre.

 Original del documento de mejoras y bienhechurías realizadas sobre el inmueble de la ciudadana MÍSTICA ROSA ARAUJO DE RODRÍGUEZ, registrado por la Oficina de Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha 20 de octubre de 2010, quedando registrado bajo el Nº 7, tomo 4, protocolo 1, del cuarto trimestre.

 Fondo negro del título de grado universitario de la ciudadana EGLEE CHIQUINQUIRÁ RODRÍGUEZ ARAUJO, proveniente de la Universidad del Zulia.

El presente medio probatorio al ser un documento privado emanado de tercero presentado en fondo negro, no adquiere ningún tipo de valor probatorio en virtud de lo dispuesto por el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

 Copia certificada del acta de nacimiento del ciudadano ANTONIO ALEJANDRO PACHECO RODRÍGUEZ, asentada bajo el Nº 649, libro 3, folio 149 del año 2007, en los libros del Registro del Estado Civil de Nacimientos llevados por la Unidad Hospitalaria Hospital Dr. Manuel Noriega Trigo, Parroquia San Francisco, Municipio San Francisco del Estado Zulia.

Este medio probatorio al ser copia certificada de un documento público que consta en el cuerpo de un expediente judicial, adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo dispuesto por los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil; el cual provee la identificación del ciudadano ANTONIO ALEJANDRO PACHECO RODRÍGUEZ, hijo de la ciudadana EGLEE CHIQUINQUIRÁ RODRÍGUEZ ARAUJO y nieto de la ciudadana MÍSTICA ROSA ARAUJO. Así se establece.

 Copia simple de la citación dirigida a la ciudadana MARLENES LÓPEZ, proferida en fecha 30 de julio de 2010, por la Coordinadora General de Tierras de la Sindicatura Municipal de San Francisco, Municipio San Francisco del Estado Zulia.

El presente medio probatorio al ser copia simple de un documento público administrativo que riela en el cuerpo de un expediente judicial, adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo dispuesto por el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; el cual provee la información de que la ciudadana MARLENES LÓPEZ, fue citada para comparecer y tratar asunto que le concernía por el medio de la mediación y conciliación, para que dirimieran sus conflictos y llegaran a un acuerdo amigable. Así se establece.

 Copia simple de la segunda citación dirigida a la ciudadana MARLENES LÓPEZ, proferida en fecha 06 de agosto de 2010, por la Coordinadora General de Sindicatura, de la Sindicatura Municipal de San Francisco, Municipio San Francisco del Estado Zulia.

El presente medio probatorio al ser copia simple de un documento público administrativo que riela en el cuerpo de un expediente judicial, adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo dispuesto por el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; el cual provee la información de que la ciudadana MARLENES LÓPEZ, fue citada por segunda vez a fin de tratar asunto que le concernía por el medio de la mediación y conciliación, para que dirimieran sus conflictos y llegaran a un acuerdo amigable. Así se establece.

 Copia simple de la tercera citación dirigida a la ciudadana MARLENE LÓPEZ, proferida en fecha 13 de agosto de 2010, por la Asesora Legal de la Sindicatura Municipal de San Francisco, Municipio San Francisco del Estado Zulia.

El presente medio probatorio al ser copia simple de un documento público administrativo que riela en el cuerpo de un expediente judicial, adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo dispuesto por el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; el cual provee la información de que la ciudadana MARLENES LÓPEZ, fue citada por tercera vez a fin de tratar asunto que le concernía por el medio de la mediación y conciliación, para que dirimieran sus conflictos y llegaran a un acuerdo amigable. Así se establece.

 Copia simple del acta de comparecencia, de fecha 18 de agosto de 2010, proferida por la Asesora Legal de la Sindicatura Municipal de San Francisco, Municipio San Francisco del Estado Zulia.

El presente medio probatorio al ser copia simple de un documento público administrativo que riela en el cuerpo de un expediente judicial, adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo dispuesto por el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; el cual provee la información de que la ciudadana MÍSTICA ROSA ARAUJO, compareció a la citación pautada a la ciudadana MARLENES LÓPEZ, y esta última no habiendo comparecido a tratar asunto que le concernía por el medio de la mediación y conciliación, para que dirimieran sus conflictos y llegaran a un acuerdo amigable, motivo por el cual la Sindicatura Municipal declaró agotada la vía administrativa e instó a las partes a resolver la presente problemática por la vía jurisdiccional. Así se establece.

 Testimoniales de los ciudadanos: DEWIS LUIS MONTES AVILA, JOSE MIGUEL RODRÍGUEZ DELGADO y LILLIBETH DEL VALLE GUTIERREZ SUAREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V.-16.908.215, 16.836.967 y 10.446.528, respectivamente, domiciliados en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, los dos primeros y en el Municipio San Francisco del Estado Zulia, la última.

El presente medio probatorio no adquiere ningún tipo de valor probatorio ni puede ser apreciado por cuanto las referidas testimoniales no fueron evacuadas en su momento oportuno, al no comparecer los testigos en el día y la hora fijada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quedando declarado desiertos los mencionados actos.

Sin haber más medios probatorios que analizar, pasa esta Superioridad a pronunciarse acerca de lo peticionado en fecha 29 de noviembre de 2010, por la parte demandada en su escrito de apelación interpuesto por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, sobre el parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, textualmente expone:
“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
(…)
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.”

En cuanto a la interpretación del referido parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el distinguido autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO en su obra TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, Volumen I, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas 2006, Págs. 209, perfectamente expone:
“Según el parágrafo primero ex artículo 34 de LAI, cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los artículos b y c de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
(…)
… sendas causales de desalojo tienen un móvil conducente al desalojo (del primer literal, la “necesidad”… omissis…), que no constituyen incumplimiento del arrendatario de alguna de sus obligaciones taxativamente ordenadas en el artículo 34 de LAI; por lo cual se trata de un motivo de excepción que no es imputable al mismo, y por lo tanto la ley tutela el derecho del arrendatario a no ser desalojado por un motivo que no ha creado o dado origen al arrendatario, que no le es imputable, que no constituye incumplimiento de sus obligaciones. (…omissis…).”

Al interpretar las razones legales y doctrinarias antes expuestas, observa esta Superioridad, que la parte demandante demostró ser la propietaria del inmueble arrendado al promover el documento de propiedad del inmueble registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha 11 de mayo de 2004; asimismo, ratificaron ambas partes el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de junio de 2005, por ante la Notaría Pública de San Francisco del Estado Zulia, por lo que se desprende de las actas del presente expediente que al vencerse el término del referido contrato y seguir el arrendatario ocupando el inmueble, sin oponerse el propietario, se juzga que el arrendamiento continuó bajo las mismas condiciones sólo que respecto al tiempo, se convirtió en un contrato sin tiempo determinado; y por último, al demostrar con pruebas fehacientes la necesidad expresa en el escrito libelar de la ciudadana EGLEE CHIQUINQUIRÁ RODRÍGUEZ ARAUJO, en la condición de hija de la ciudadana MÍSTICA ROSA ARAUJO DE RODRÍGUEZ, acerca de ocupar el inmueble, objeto de la presente demanda; es razón por la cual el JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, declaró con lugar la presente demanda, al cumplir con los requisitos necesarios conducentes a la demanda que por Desalojo Arrendaticio sigue la ciudadana MÍSTICA ROSA ARAUJO DE RODRÍGUEZ contra la ciudadana MARLENES LÓPEZ LOZANO. ASI SE OBSERVA.

Ahora bien, evidentemente la parte demandada probó su cumplimiento respecto a los pagos de los cánones de arrendamiento, a los fines de cumplir con su obligación suscrita en el contrato de arrendamiento como parte arrendataria; no obstante, fueron desechados los mencionados medios de prueba por impertinentes al fondo de la presente demanda, por cuanto la misma fue fundamentada en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual deviene como consecuencia de lo explanado por la parte demandante en su escrito libelar, que recae la carga probatoria sobre él mismo; motivo por el cual aún cuando sean valoradas y apreciadas las pruebas de ambas partes, reincide la carga probatoria sobre lo demostrado por la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE ESTABLECE.

De conformidad a lo probado en actas, establece esta Superioridad que la parte demandante demostró los requisitos necesarios conducentes, los cuales son la cualidad de propietario del inmueble hoy arrendado, la existencia de la relación arrendaticia, que consta de contrato de arrendamiento convertido a través del tiempo en indeterminado, además de la necesidad expresada en su escrito libelar por parte de la ciudadana EGLEE CHIQUINQUIRÁ RODRÍGUEZ ARAUJO, sobre ocupar el inmueble objeto de la demanda; motivo por el cual resulta forzoso confirmar la sentencia del tribunal a quo, donde declaró procedente la demanda que por Desalojo Arrendaticio sigue MÍSTICA ROSA ARAUJO DE RODRÍGUEZ contra MARLENES LÓPEZ LOZANO. ASI SE ESTABLECE.

En este sentido, establece este Órgano Superior, en virtud a lo expresado en el parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que se le concede al arrendatario un plazo improrrogable de seis (06) meses para la entrega material del inmueble constituido por un local comercial ubicado en el sector 04, avenida 01, local Nº 02 de la Urbanización San Felipe en jurisdicción de la Parroquia San Francisco del Municipio San Francisco del Estado Zulia. ASI SE DECIDE.

En consecuencia, y de conformidad con los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, deberá declarar en la parte dispositiva del presente fallo SIN LUGAR la apelación ejercida en fecha 29 de noviembre de 2010, por la ciudadana MARLENES LÓPEZ LOZANO, representada por el abogado en ejercicio CARLOS LUIS MEDINA PIÑA; y CONFIRMAR la sentencia proferida por el JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de fecha 24 de noviembre de 2010, en el juicio que por DESALOJO ARRENDATICIO sigue la ciudadana MÍSTICA ROSA ARAUJO DE RODRÍGUEZ contra la ciudadana MARLENES LÓPEZ LOZANO, todos identificados en actas. ASI SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVA

Este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 29 de noviembre de 2010, por la ciudadana MARLENES LÓPEZ LOZANO, representada por el abogado en ejercicio CARLOS LUIS MEDINA PIÑA, todos previamente identificados.

SEGUNDO: CONFIRMA la sentencia proferida por el JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 24 de noviembre de 2010; en el juicio que por DESALOJO ARRENDATICIO sigue la ciudadana MÍSTICA ROSA ARAUJO DE RODRÍGUEZ contra la ciudadana MARLENES LÓPEZ LOZANO, todas identificadas en actas.

TERCERO: Se concede al arrendatario un plazo improrrogable de seis (06) meses para la entrega material del inmueble constituido por un local comercial ubicado en el sector 04, avenida 01, local Nº 02 de la Urbanización San Felipe en jurisdicción de la Parroquia San Francisco del Municipio San Francisco del Estado Zulia.
CUARTO: Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiséis (26) días del mes de marzo del año dos mil doce (2012). AÑOS: 201º de la Independencia y 153º de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR,
(FDO)
Dra. ISMELDA RINCON OCANDO.

EL SECRETARIO,
(FDO)
Abog. MARCOS FARIA QUIJANO.

En la misma fecha anterior, siendo las tres y quince minutos de la tarde (03:15 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO,
(FDO)
Abog. MARCOS FARIA QUIJANO.