TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 43.872

Consta de autos que la presente causa, seguida por DESALOJO, inició mediante demanda interpuesta por la sociedad civil CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL UNICENTRO LAS PULGAS, debidamente constituida de conformidad con documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del entonces Distrito Maracaibo —hoy Municipio— del Estado Zulia, en fecha veintidós (22) de marzo de mil novecientos ochenta y cuatro (1984), bajo el número 39, protocolo primero (1°), tomo décimo sexto (16°), por intermedio del abogado en ejercicio, ciudadano TULIO MÁRQUEZ URDANETA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 22.995, representación que consta de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en fecha cinco (05) de marzo de dos mil ocho (2008); contra el ciudadano JOSÉ OLINTO LIBRE ROJAS, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número 9.704.778, y domiciliado en esta Ciudad y Municipio Autónomo de Maracaibo, Estado Zulia, representado judicialmente por los profesionales del derecho, ciudadanos ALFREDO SÁNCHEZ PIRELA y POMPILIO ARDILA RODRÍGUEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 11.068 y .37.930, representación que consta de instrumento poder otorgado apud acta, en fecha nueve (09) de junio de dos mil ocho (2008).

I.
DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS JURÍDICAMENTE RELEVANTES.

Alega la parte actora en su escrito libelar que perfeccionó un contrato de arrendamiento verbal con la parte demandada, sobre un bien inmueble constituido por un local comercial, con una superficie aproximada de cuarenta metros cuadrados (40mts.2), ubicado en las áreas comunes del Centro Comercial UNICENTRO LAS PULGAS — situado en la calle 100 (antes Libertador) con la avenida 12, Parroquias Chiquinquirá y Santa Bárbara del Municipio Maracaibo, Estado Zulia—, específicamente en el pasillo interno sur, colindante con las oficinas de la junta de condominio.

En este orden de ideas, sostiene la parte actora que el ciudadano JOSÉ OLINTO LIBRE ROJAS daba oportunamente cumplimiento a su obligación de arrendatario, pagando puntualmente los cánones convenidos entre las partes. Así, esgrime el demandante,

[…] en el período comprendido entre el 01 de noviembre de 2.005 y el 30 de octubre de 2.006, JOSE OLINTO LIBRE ROJAS pagó a mi representada la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 7.500,oo) diarios, hoy equivalentes a SIETE BOLIVARES FUERTES CON CINCUENTA CENTIMOS (BsF. 7,50), siendo que, a partir del primero (01) de Noviembre de 2.006, las partes convinieron en ajustar dicho cánon [sic] de arrendamiento para situarlo en la suma de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs 15.000,oo) diarios, hoy equivalentes a QUINCE BOLIVARES FUERTES (BsF. 15,oo); en tal sentido, JOSE OLINTO LIBRE ROJAS pagó a mi representado los cánones de arrendamiento por los meses de Noviembre y Diciembre de 2.006 y Enero de 2.007, a razón de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,oo) diarios.

Ahora bien, como ya se dijo, JOSE OLINTO LIBRE ROJAS se mantuvo en situación de solvencia hasta el pasado 31 de enero de 2.007; sin embargo, desde el primero (01) de febrero de 2.007 y, a partir de esta última fecha, en diversas oportunidades, la Administración del Condominio del Centro Comercial “UNICENTRO LAS PULGAS” se ha dirigido a JOSE OLINTO LIBRE ROJAS solicitando a éste el pago de la cantidad de QUINCE BOLIVARES FUERTES (BsF. 15,oo) diarios, en concepto de canon de arrendamiento convenido con su persona y por el que, con el carácter de arrendatario, le fue cedido un espacio aproximado de Cuarenta Metros Cuadrados (40m2) que dicho ciudadano viene ocupando en las áreas comunes del Centro Comercial Unicentro Las Pulgas, específicamente en el pasillo interno Sur, al lado de las oficinas de la Junta de Condominio situadas en la zona del área central de dicho Centro Comercial.

Pues bien, es el caso que, a pesar de la insistencia tanto de la Administración, como de la Junta de Condominio del UNICENTRO LAS PULGAS, el prenombrado e identificado ciudadano JOSE OLINTO LIBRE ROJAS se ha negado a pagar los montos respecto de los cánones arrendaticios que se encuentran insolutos desde el primero (01) de febrero de 2.007 y hasta el 30 de abril de 2.008, ambas fechas inclusive, adeudando así al CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL UNICENTRO LAS PULGAS y por los conceptos precitados, la suma de SEIS MIL OCHOCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES FUERTES (BsF. 6.825,00), todo conforme a la discriminación siguiente:

MES Y
AÑO ALQUILER
DIARIO
(Bs.) N° DE
DIAS ALQUILER
DIARIO
(BsF.) CANON
MENSUAL
(Bs.) CANON
MENSUAL
(BsF.)
Febrero 07 1 5.000,oo 28 1 .600,oo 420.000,oo 420,oo
Marzo07 15.000,oo 31 1.600,oo 465.000,oo 465,oo
Abril 07 15.000,oo 30 1.600,oo 450.000,oo 450,oo
Mayo07 15.000,oo 31 1.600,oo 465.000,oo 465,oo
Junio 07 15.000,oo 30 1.600,oo 450.000,oo 450,oo
Septiembre 07 15.000,oo 30 1.500,oo 450.000,oo 450,oo
Octubre07 15.000,oo 31 1.500,oo 465.000,oo 465,oo
Noviembre 07 15.000,oo 30 1.500,oo 450.000,oo 450,oo
Diciembre 07 15.000,oo 31 1.500,oo 465.000,oo 465,oo
Enero 08 15.000,oo 31 1.500,oo 465.000,oo 465,oo
Febrero 08 15.000,oo 29 1.500,oo 435.000,oo 435,oo
Marzo08 15.000,oo 31 1.500,oo 465.000,oo 465,oo
Abril 08 15.000,oo 30 l500,oo 450.000,oo 450,oo
TOTAL: 6.825.000,oo 6.825,oo

Asimismo, como quiera que los cánones de arrendamiento precitados no fueron pagados en el momento en que se hicieron exigibles, JOSE OLINTO LIBRE ROJAS debe satisfacer también los intereses de mora correspondientes, calculados con base en lo dispuesto en el invocado artículo 27 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El monto de estos intereses es de SESENTA Y CUATRO BOLIVARES FUERTES CON OCHENTA Y DOS CENTIMOS (BsF. 64,82), según se observa en el cuadro que se muestra a continuación:

MES Y
AÑO Canon
mensual (Bs.) Canon mensual (BsF.) Tasa de
interés
mensual Intereses
(BsF.) Intereses
Acumulados
(BsF.)
Febrero 07 420.000,oo 420,oo l0,13%/12 3,55 3,55
Marzo07 465.000,oo 465,oo l0,12%/12 3,92 7,47
Abril 07 450.000,oo 450,oo 1O,11%/12 3,79 11,26
Mayo07 65.000,oo 465,oo 10,12%/12 3,92 15,18
Junio 07 450.000,oo 450,oo 10,14%/12 3,80 18,98
Julio 07 465000,oo 465,oo 10,85%/12 4,20 23,18
Agosto 07 465.000,oo 465,oo 11,12%/12 4,31 27,49
Septiembre 07 450.000,oo 450,oo 11,05%/12 4,14 31,63
Octubre07 465.000,oo 465,oo 11,04%/12 4,28 35,91
Noviembre 07 450.000,oo 450,oo 11,58%/12 4,34 40,25
Diciembre 07 465.000,oo 465,oo 11,15%/12 4,32 44,57
Enero 08 Febrero 08 Marzo 08
Abril 08 465.000,oo
435.000,oo
465.000,oo
450.000,oo 465,oo
435,oo
465,oo
450,oo 12,92%/12
12,44%/12
14,10%/12
14,08%/12 5,00
4,51
5,46
5,28 49,57
54,08
59,54
64,82

Continúa la parte actora señalando que en fecha primero (1º) de abril de dos mil ocho (2008), el Notario Público Segundo de Maracaibo se trasladó y constituyó en la zona de áreas comunes del centro comercial UNICENTRO LAS PULGAS, ello con miras a la notificación de la parte demandada —notificación, que en efecto, se llevó a cabo—, sobre el contenido de una comunicación remitida a ésta por el presidente de la junta de condominio del centro comercial arriba indicado, por medio de la cual se le requirió el pago de los cánones de arrendamiento adeudados hasta la fecha aludida.

Así pues, sobre los argumentos delineados al trazo de los hechos, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en la letra (a) del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; acude la parte actora para demandar frente al Estado, en ejercicio de la jurisdicción, al ciudadano JOSÉ OLINTO LIBRE ROJAS, con miras de que convenga —o a ello sea constreñido por el Órgano Jurisdiccional—, en los particulares que la parte demandante pormenoriza de seguida:

1) En primer lugar, a que proceda a desalojar y entregar al CONDOMINIO UNICENTRO LAS PULGAS, totalmente desocupado, el espacio de áreas comunes que le fuera cedido en arrendamiento conforme a lo narrado con anterioridad.

2) En segundo término, a pagar al CONDOMINIO UNICENTRO LAS PULGAS, la cantidad de SEIS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES FUERTES CON OCHENTA Y DOS CENTIMOS (BsF. 6.889,82), por los conceptos que discrimino, así:

2.1.) SEIS MIL OCHOCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES FUERTES (BsF. 6.825,oo), por cánones de arrendamiento insolutos, causados respecto a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.007, enero, febrero, marzo y abril de 2.008.
2.2.) SESENTA Y CUATRO BOLIVARES FUERTES CON OCHENTA Y DOS CENTIMOS (BsF. 64,82), por intereses de mora de conformidad con lo establecido en el artículo 27 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

3) Solicito también la cancelación de los arrendamientos e intereses que se sigan causando, todo hasta la oportunidad en la que dichas cantidades sean efectivamente pagadas. A este propósito, pido que los intereses de mora sean determinados mediante experticia complementaria de[l] fallo, conforme a lo dispuesto por el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

4) Solicito que, atendiendo a lo estatuido por el in fine del artículo 1.744 del Código Civil, aplicable en forma analógica al caso de autos, las sumas demandadas en concepto de cánones sean ajustadas con base en los Índices de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas, publicados por el Banco Central de Venezuela, en razón de la pérdida del poder adquisitivo del bolívar, dada la inflación que experimenta la economía venezolana. (Negritas y cursiva de la parte actora).

Junto al escrito libelar, la parte actora acompañó los documentos que a continuación se detallan:

1. Original de instrumento poder otorgado en fecha cinco (05) de marzo de dos mil ocho (2008), ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, por la junta de condominio del centro comercial UNICENTRO LAS PULGAS, actuando por intermedio de los ciudadanos GUILLERMO VÍLCHEZ DOMÍNGUEZ, ÁNGEL ARTURO VIDAL, ALIRIO FERNÁNDEZ y SANDRA CASTAÑEDA, todos venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad números 7.786.605, 1.099.947, 4.150.911 y 7.565.168, actuando con el carácter de presidente, vice-presidente, vocal y administrador —bajo el orden que antecede— de la referida sociedad civil; a los abogados en ejercicio, ciudadanos TULIO MÁRQUEZ URDANETA, DARÍO ROMERO DELGADO, MARIO ROMERO DELGADO y ANTONIO URDANETA GUTIÉRREZ, quienes se encuentran inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 22.995, 7.780, 51.623, 103.051 y 20.244 —respectivamente—; quedando anotado bajo el número 51, tomo 47 de los libros de autenticaciones respectivos.

2. Original de las actuaciones llevadas a cabo por el Notario Público Segundo de Maracaibo, en fecha primero (1º) de abril de dos mil ocho (2008).

Continuando con el hilo de la narración, ocurre oportunamente al proceso la parte demandada incoando escrito de contestación al fondo, por medio del cual opone, primeramente, la excepción de la falta de cualidad de la parte actora para sostener el contradictorio, en el entendido de que la demandante no posee el carácter de arrendadora que pretende, ni la parte demandada la condición de arrendatario que se le atribuye en el libelo, por cuanto no existe contrato de arrendamiento —ni verbal ni escrito— sobre el inmueble descrito en la demanda.

Asimismo, sostiene el contradictor que:

La verdadera situación es que soy propietario desde el año de 1997, cuando compr[é] en diferentes fechas a dos buhoneros, uno denominado solamente como JOSE hoy difunto y el otro denominado RAMON COLINA, unas bienhechor[í]as consistentes en unas mesas para colocar mercancías al aire libre, posteriormente construí un techo de zinc, ubicado en el área central, al lado de las oficinas de la Junta de Condominio planta baja del Centro Comercial “UNICENTRO LAS PULGAS”, situado en la avenida 100 (antes Libertador), con la avenida 12, jurisdicción compartida de las Parroquias Chiquinquirá y Santa Bárbara, del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, ubicadas en un terreno de un área de dieciocho metros cuadrados (18 mts2), cuyas medidas y linderos se determinan de la siguiente manera: Norte: Área central del Centro Comercial “UN1CENTRO LAS PULGAS”, Sur: Parte trasera del Centro Comercial “UNICENTRO LAS PULGAS”, Este: pasillo y Oeste: jardinería. Para la referida compra de las bienhechor[í]as no tuve necesidad de permiso ni autorización alguna de la Junta de Condominio del Centro Comercial “UNICENTRO LAS PULGAS”.

Posteriormente la Junta de Condominio, me manifestó la necesidad de mantener la limpieza de toda el área central en donde están ubicadas las mesas donde ejerzo la actividad comercial, de reparación de electrodomésticos y cerrajería denominada “JESUCRISTO EL PODEROSO” y, en tal sentido me pidieron una colaboración para ese mantenimiento de limpieza del área, que en un principio se estim[ó] en CIEN BOLIVARES (Bs. 100) diarios por mesa, hoy CIEN CENTIMOS DE BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 0,100) y hasta el mes de octubre de 2006 se estimó en CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 400) diarios por mesa, que en su totalidad hoy representan DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.800) diarios, es decir, DOS BOLIVARES FUERTES CON OCHO CENTIMOS DE BOLIVAR FUERTE (Bs. F. 2,8), que fue la cantidad última cancelada por concepto de mantenimiento de limpieza del área.

En el mes de noviembre de 2006, contrat[é] con el ciudadano MARCOS GOMEZ, quien es venezolano, mayor de edad, soldador, identificado con la cédula de identidad No. 22.238.328, domiciliado en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, una construcción para mejorar el área donde ejerzo el comercio ya especificada y orden[é] construir con dinero de mi propio peculio, la instalación de cuatro (04) puertas de hierro enrollable de las llamadas comúnmente “Santa Mar[í]a”; tres (03) de tres metros cada una por el lindero Este del terreno y una de dos metros, por el li[n]dero Norte del terreno. Además se instaló nueve metros (9 mts) de pared de l[á]mina de hierro por el lindero Oeste del terreno y dos metros (2 mts) de pared de l{á}mina de hierro por el lindero Sur del terreno. La referida construcción tuvo un costo en esa oportunidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 25.000.000,oo), hoy de VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 25.000,oo) de los cuales SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Rs. F. 7.000,oo), se utilizaron en pago de mano de obra y el resto en materiales de construcción; a tal efecto se otorgó documento de construcción autenticado en fecha actual, pero haciendo la salvedad que la construcción se realizó en fecha anterior, dicho documento se acompaña original al presente escrito en cinco (05) folios útiles.

Sucedió entonces, ciudadano Juez, que la Junta de Condominio mencionada, pretendió aumentarme el pago del mantenimiento por limpieza a QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000) diarios, hoy QUINCE BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 15), aduciendo que con la construcción en referencia, de las cuales ellos no habían aportado un céntimo, se valor[ó] el sitio donde trabajo y debo pagar más que el resto de buhoneros. Yo me negué pues la construcción no incidía en el mayor costo del mantenimiento por limpieza y estuve en la disposición de seguir cancelando la anterior cuota de mantenimiento pero se negaron a recibirla.
En ningún momento he firmado, ni consentido en forma verbal la celebración de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito, porque considero que no se me puede arrendar un inmueble del cual soy propietario, en todo caso ser[í]a el arrendamiento sobre el terreno del cual he hecho investigaciones y no le pertenece en propiedad a la Junta de Condominio del Centro Comercial “UNICENTRO LAS PULGAS”, pues según la Oficina de Catastro de la Alcaldía de Maracaibo, el área donde ejerzo el comercio, pertenece en propiedad al Centro Rafael Urdaneta.

Así el estado de cosas, sobre los argumentos tejidos al hilo de los hechos narrados, la parte contradictora opone la excepción de la falta de cualidad —activa y pasiva—, y a todo evento —argumenta—, contesta al fondo la pretensión de la parte actora en los términos que de seguida se transcriben:

Niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes los alegatos, defensas y argumentación jurídica expuestos por el actor en el libelo de la demanda. Concretamente niego que entre el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL UNICENTRO LAS PULGAS, y mi persona, se halla celebrado un contrato de arrendamiento en forma verbal y por tiempo indeterminado, pues nunca he firmado, ni consentido en forma verbal la celebración de un contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en el área central, al lado de las oficinas de la Junta de Condominio planta baja del Centro Comercial “IJNICENTRO LAS PULGAS”, situado en la avenida 100 (antes Libertador), con la avenida 12, jurisdicción compartida de las Parroquias Chiquinquirá y Santa Bárbara, del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

Niego por no ser cierto, que el área supuestamente arrendada sea de CUARENTA METROS (40 mts), niego por no ser cierto, que ven[í]a cancelando puntualmente los cánones de arrendamientos convenidos entre las partes.

Niego, rechazo y contradigo que mi persona cancelaba cánones de arrendamiento por los montos especificados en el libelo de la demanda.

Niego que qued[ó] agotada la vía extrajudicial con la notificación notarial, para tratar de lograr el pago de los arrendamientos, porque no adeudo al actor ningún monto por concepto de pago de canon de arrendamiento ya que no existe contrato verbal ni escrito de arrendamiento.

Niego, rechazo y contradigo, por no ser cierto y contrario a derecho que el Tribunal debe proceder a desalojar y entregar al CONDOMINIO UNICENTRO LAS PULGAS, totalmente desocupado, el espacio de áreas comunes objeto de litigio por presunto contrato de arrendamiento basado en los siguientes argumentos jurídicos:

1. El actor no ha demostrado ni demostrar[á] la existencia de un contrato de arrendamiento sobre el área en pleito.
2. El actor no ha demostrado fehacientemente su condición de propietario sobre el área en litigio, condición esta necesaria para solicitar el desalojo, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal B del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
3. En el supuesto negado de que el actor demuestre la existencia de un contrato de arrendamiento, y su condición de propietario del terreno del área en litigio, ya que mi persona es propietaria de todas las mejoras y bienhechor[í]as existente sobre el mismo, como lo demostraré en la oportunidad procesal correspondiente; bajo todos estos supuestos de antemano negados, tampoco procede el desalojo en atención a que los terrenos urbanos y suburbanos no están sometidos al amparo de la legislación inquilinaria, y tal situación no cambia por el hecho de que el arrendatario haya hecho mejoras o bienhechor[í]as, todo de conformidad con el artículo 3 literal A del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Niego, rechazo y contradigo que adeudo al CONDOMINIO UNICENTRO LAS PULGAS, la cantidad de 6.889,82 Bs. F. por los conceptos de cánones de arrendamientos insolutos y por intereses de mora, ya que no debo nada por esos conceptos al no existir contrato de arrendamiento alguno sobre el área de terreno en litigio.

Niego también la cancelación de los arrendamientos e intereses que se sigan causando, al no haber ninguna relación de arrendamiento entre las partes.

Niego que las sumas demandadas sean ajustadas con base a los índices de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas.

Acompaña al escrito de contestación, la parte contradictora presentó los documentos que se pormenorizan a continuación:

1. Original de documento de construcción de mejoras acometidas en el mes de noviembre de dos mil seis, autenticado en fecha nueve (09) de junio de dos mil ocho (2008), por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, quedando anotado bajo el número 89, tomo 44 de los libros de autenticaciones llevados por la referida oficina notarial.

2. Original de formulario para liquidación y pago del impuesto a las transacciones inmobiliarias, número A- 33541, de fecha nueve (09) de junio de dos mil ocho (2008).

En el estadio procesal probatorio, ocurre a las actas la parte contradictora presentando escrito, por medio del cual, promueve las pruebas que se detallan infra:

PRIMERA
Ratifico como prueba documental y en tal sentido promuevo el documento de construcción, que aparece agregado al escrito de contestación de la demanda, en cinco (05) folios útiles en original. El objeto de esta prueba es demostrar que las construcciones y mejoras existentes en el espacio donde ejerce su comercio mi representado, son de su propiedad pues las ha construido y pagado con dinero de su propio peculio.
Promuevo esta prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDA
Promuevo prueba documental, consistente en quinientos cuarenta y nueve (549) recibos de pago de mantenimiento, promovidos en setenta y seis (76) folios útiles, que con un número determinado cada uno de ellos y con la fecha a la cual corresponde el pago y el monto de la cuota de mantenimiento que respectiva [sic] a esa fecha, además de indicar que lo emite CONDOMINIO UNICENTRO LAS PULGAS. El objeto de esta prueba es demostrar que mi representado lo que cancelaba al referido Condominio, eran cuotas de mantenimiento y nunca cánones de arrendamientos.
Promuevo esta prueba de conformidad con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERA
Promuevo prueba documental, consistente en un (01) folio útil que contiene copia simple del permiso otorgado por la Junta de Condominio Centro Comercial Unicentro Las Pulgas, para que el ciudadano Marcos Gómez, conjuntamente con su ayudante Francisco Alarcón, construyeran la construcción [sic] especificada en el documento de construcción agregado a la contestación de la demanda y como prueba en este escrito de prueba.
El objeto de esta prueba es demostrar que la referida Junta de Condominio, estaba en conocimiento de que mi representado se disponía a construir la construcción [sic] especificada en el documento en referencia y a tal efecto otorg[ó] permiso para los trabajos a manera de permitir la movilización de materiales en el área central del Centro Comercial Unicentro Las Pulgas, reconociendo de antemano la propiedad de mi representado sobre la construcción descrita.
Promuevo esta prueba de conformidad con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTA
Promuevo prueba documental, consistente en cuarenta y un (41) folios útiles que en copias simples contienen el documento de condominio del Centro Comercial Unicentro Las Pulgas, registrado por ante La Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, actualmente denominado Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 22 de marzo de 1984, No. 39, tomo 16 del Protocolo 1°. En este documento de condominio se demuestra que el terreno donde se encuentra el Centro Comercial Unicentro Las Pulgas, le pertenece en propiedad al Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) quien solo lo cedió en comodato a la Asociación de Comerciantes Minoristas del Distrito Maracaibo. Todo lo cual establecido en el Cap[í]tulo V, referente a la titularidad — gravamen. Art[í]culo V-a Titularidad A) terreno.
Promuevo esta prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTA
Promuevo prueba documental, consistente en cinco (05) folios útiles que en copias simples contienen el documento de comodato de los terrenos donde se encuentra construido el Centro Comercial Las Pulgas, registrado por ante La Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, actualmente denominado Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 06 de febrero de 1981, No. 23, tomo 12 del Protocolo 1°. En este documento de comodato se demuestra que el objeto del contrato de comodato sobre [el] terreno donde se encuentra el Centro Comercial Unicentro Las Pulgas, tiene por objeto la construcción de locales comerciales para la venta y no establece que la Asociación de Comerciantes Minoristas del Distrito Maracaibo, pueda arrendar el terreno dado en comodato. Todo lo cual establecido en el texto del referido contrato.
Promuevo esta prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTA
Promuevo prueba documental, consistente en un (01) folio útil que contiene CITA, que el Dr. TULIO MARQUEZ URDANETA, actuando como Abogado del CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL UNICENTRO LAS PULGAS, como se identifica en la referida cita, procede a invitar a mi representado ciudadano JOSE LIBRE, a su Bufete “…con el objeto de tratar asunto que directamente concierne a usted, relativo a la decisión de los co-propietarios del Centro Comercial de exigirle la desocupación de la zona de áreas comunes que usted ha venido ocupando, habida cuenta de su negativa a regularizar su situación mediante el otorgamiento del contrato respectivo.” [sic] Subrayado incorporado.
El objeto de la presente prueba es demostrar, que el abogado del condominio en referencia, el cual actúa en el presente proceso como tal, reconoce la condición de ocupante de las áreas comunes del Centro Comercial de mí representado y, además señala que esa situación no se ha regularizado mediante contrato alguno, por lo tanto niega la existencia de un contrato de arrendamiento, que es la causa de la presente acción.
Promuevo esta prueba de conformidad con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil.

SEPTIMA
Promuevo prueba de exhibición de documento, en tal sentido solicito que el actor, exhiba los documentos originales que en copias se acompaña al presente escrito de pruebas, correspondiente a los quinientos cuarenta y nueve (549) recibos de pago de mantenimiento, promovidos en setenta y seis (76) folios útiles y la que consiste en un (01) folio útil que contiene copia simple del permiso otorgado por la Junta de Condominio Centro Comercial Unicentro Las Pulgas, para que el ciudadano Marcos Gómez, los cuales se encuentran promovid[o]s en las pruebas números segunda y tercera en este escrito. El objeto de la presente prueba es demostrar la existencia de dichos documentos y por lo tanto la veracidad del contenido de los mismo[s], ya descrito en la presentación y ofrecimiento de cada pr [sic]
Promuevo esta prueba de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.

OCTAVA
Promuevo prueba de exhibición de documento, en tal sentido solicito que el Dr. TULIO MARQUEZ URDANETA, actuando corno Abogado del CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL UNICENTRO LAS PULGAS, exhiba los documentos originales que en copias se acompaña al presente escrito de pruebas, correspondiente a las pruebas que contiene CITA, que se encuentra promovid[a] en las prueba número sexta en este escrito. El objeto de la presente prueba es demostrar la existencia de dicho documento y por lo tanto la veracidad del contenido del mismo, ya descrito en la presentación y ofrecimiento de esta prueba.
Promuevo esta prueba de conformidad con el artículo 437 del Código de Procedimiento Civil.

NOVENA
Promuevo prueba de informe, en tal sentido solicito se oficie a La Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, actualmente denominado Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a fin de que remita a este juzgado toda la información contenida en el documento de fecha 22 de marzo de 1984, No. 39, tomo 16 del Protocolo l, y el documento de fecha 06 de febrero de 1981, No. 23, torno 12 del Protocolo 1°, que se encuentran promovidos en las pruebas números cuarta y quinta en este escrito.
Promuevo esta prueba de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

DECIMA
Promuevo prueba de testigos, en tal sentido solicito la declaración jurada de los siguientes ciudadanos: RAMON COLINA, MARCOS GOMEZ, RICHARD GONZALEZ, CRISTINA PIRELA, JOSE SANTOS QUINTERO, LUIS RICARDO HERNÁNDEZ y JOSE JIMENEZ, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, para que declaren sobre los términos de la demanda y su contestación.
Promuevo esta prueba de conformidad con los artículos 477 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. (Subrayado de la parte contradictora).

II.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Del modo en como ha quedado trabada la litis, y por exigencias que atañen, en definitiva, al orden público procesal, se desprende la existencia de óbice que imposibilita el acometimiento de un análisis sobre el fondo del contradictorio, hasta tanto no haya pronunciamiento en relación a la excepción de falta de cualidad activa y pasiva opuesta por la parte demandada; fin al que se abocará esta Jurisdicente en las líneas que continúan infra.

A.
DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA Y PASIVA.

Señala CARNELUTTI que la acción es actividad jurídica por excelencia, por cuanto se traduce en una serie de actos que se revisten de significación para el proceso, en razón de lo cual no puede ser ejercida por cualquiera (cfr. CARNELUTTI, Francisco, Sistema de Derecho Procesal Civil: Composición del Proceso, Vol. II, Trad. Niceto Alcalá-Zamora y Castillo y Santiago Sentís Melendo, Buenos Aires: UTEHA, 1944).

En este sentido, sostiene el maestro italiano que el ejercicio de la acción requiere el cumplimiento de dos requisitos de carácter subjetivo, a saber, la capacidad y la legitimación procesales.

La capacidad es la expresión de la idoneidad de la persona para actuar en juicio, inferida de sus cualidades personales.
La legitimación representa, en cambio, dicha idoneidad inferida de su posición respecto del litigio.
Estas dos nociones muestran que los dos requisitos, aun refiriéndose ambos al modo de ser del sujeto agente, han de ser considerados como esencialmente distintos (ibídem, p. 25).

Sin embargo, con una más acusada claridad RENGEL-ROMBERG, en relación a las partes y su vínculo con el proceso y el contradictorio, distingue entre tres nociones bien diferenciadas: ‘legitimación o cualidad de las partes’, ‘capacidad de ser parte’ y ‘capacidad procesal’. La primera hace referencia a la cualidad necesaria de las partes, ello en el entendido de que el «proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación» (RENGEL-ROMBERG, Arístides, Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Vol. II, Caracas: Altolitho, 2003, p. 27).

En cuanto al segundo requisito subjetivo de la acción, señala ROSENBERG que «la capacidad de ser parte es la capacidad para ser sujeto de una relación procesal» (citado por: ibídem, p. 33), pudiendo ser partes de una relación jurídica procesal, sostiene CALAMANDREI, «todas las personas, físicas y jurídicas, que pueden ser sujetos de relaciones jurídicas en general, esto es, todos aquellos (hombres o entes) que tienen la capacidad jurídica» (citado por: ídem).

Finalmente, en relación al tercero de los requisitos bajo análisis, señala CALAMANDREI:

[…] distinta de la capacidad de ser parte es la capacidad procesal. Aquélla pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce, ésta corresponde solamente a las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, esto es, la capacidad de obrar o de ejercicio del derecho civil (citado por: ibídem, pp. 34-35).

Ahora bien, esta cualidad de la parte o legitimatio ad causam posee una regla general que RENGEL-ROMBERG bosqueja al trazo siguiente:

La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva) (ibídem, p. 27).

Sin embargo, menester resulta puntualizar que la legitimación a la causa y la titularidad del derecho controvertido no son figuras equivalentes, pues la segunda es una cuestión que atañe ineludiblemente al mérito de la causa, cuya existencia o inexistencia conlleva a la declaratoria con o sin lugar de la demanda, según el caso; mientras que la ausencia de cualidad acarrea una sentencia de rechazo de la demanda.

En este sentido, es de advertir que la excepción de la falta de cualidad activa y pasiva, es opuesta por la parte contradictora sobre la ausencia de un presupuesto esencial a la demanda por desalojo de un inmueble destinado a comercio, cual es la existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. De ello se desprende que la cuestión debatida no calza bajo la figura de la falta de cualidad, sino, por el contrario, gravita alrededor de una cuestión de mérito, la titularidad del derecho controvertido. Así se decide.

Resuelta la excepción de fondo incoada por la parte contradictora, esta Jurisdicente pasa, de seguida, al análisis del asunto controvertido.

De las actas del proceso se desprende que la parte actora alega la existencia de un contrato de arrendamiento verbal que, por antonomasia, será siempre a tiempo indeterminado, lo contrario sería atentatorio del principio de seguridad jurídica.

No obstante, de autos se desprende que la parte demandante no condujo al proceso medios probatorios ni elementos de convicción suficientes para determinar la existencia del indicado vínculo contractual.

En efecto, necesario es precisar que en el caso de especie la carga de la prueba corresponde a la parte actora, pues, si bien en principio puede pensarse que atañe a la parte contradictora, entendiendo que la demanda por desalojo se fundó sobre la letra (a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, bajo el supuesto de la falta de pago del canon arrendaticio, que constituye, en definitiva, un hecho negativo cuya carga probatoria recae sobre el contradictor, correspondiendo al demandado desvirtuar la presunción de incumplimiento, pues

[…] en relación a los hechos negativos, ha establecido [el Tribunal Supremo en Sala de Casación Civil] que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado (vid. sentencia número RC.00799, proferida en fecha 16/12/2009, por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil).

Y ello es así, toda vez que:

Si el actor aduce en su demanda de cobro de dinero que el demandado ha incurrido en mora respecto al pago del alquiler, ya tendrá hecha su prueba con el contrato que acredite la obligación de tracto sucesivo concerniente al monto del canon mensual de arrendamiento y su monto, y para el demandado será necesario oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo (HENRÍQUEZ LA ROCHE, Ricardo, Arrendamientos Inmobiliarios, Caracas: CEJUZ, Tercera Edición, 2008, pp. 182-183). (Subrayado añadido).

Así, pues, es de advertir que el supuesto básico para que proceda la demanda por desalojo es la existencia de un contrato de arrendamiento, estando la carga de su prueba atribuida de forma ineludible a la parte actora. En este orden de ideas, por cuanto ninguno de los medios probatorios incoados por el accionante fue pertinente a los efectos de corroborar la existencia del negocio jurídico en cuestión, no opera la inversión de la carga en contra de la parte contradictora, a lo cual, prudente resulta añadir que las demás pruebas cursantes en actas adolecen igualmente de falta de aptitud para confirmar la existencia del contrato en referencia, en virtud de lo cual, y en el entendido de que su carga correspondía al actor, es estéril proceder a valorar medio probatorio alguno, pues, no consta de las actas el supuesto básico de procedencia de la demanda por desalojo, la existencia de una relación arrendaticia. Así se decide.

III.
DISPOSITIVO.

Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que, por desalojo de local comercial, incoare la sociedad civil CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL UNICENTRO LAS PULGAS, contra el ciudadano JOSÉ OLINTO LIBRE ROJAS.

Se condena en costas a la parte demandante por haber sido totalmente vencida en esta instancia, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los veintisiete (27) días del mes de marzo de dos mil doce (2012).- Años 201° de la Independencia y 153° de la Federación.-
— La Jueza —

Dra. Eileen Lorena Urdaneta Núñez — La Secretaria Temporal —

Abog. Yoirely Mata Granados
En la misma fecha, siendo las _________, se dictó y público el presente fallo, quedando inserto en el libro respectivo bajo el No.________.- La Secretaria Temporal. Quien suscribe, la Secretaria Temporal de este Juzgado, hace constar que el anterior fallo es copia fiel y exacta de su original, el cual corresponde al expediente número 43.872. LO CERTIFICO, Maracaibo, veintisiete (27) de marzo de dos mil doce (2012).-

ELUN/fjbb