TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
SENTENCIA INTERLOCUTORIA RELATIVA A LA PROCEDENCIA DE LA MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR

EXPEDIENTE: N° 2555-2011
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCIÓN DE COMPRA
VISTO: CON SUS ANTECEDENTES

Vista la anterior demanda de la pieza principal, presentada por la ciudadana NANCY INMACULADA ZAMBRANO ROA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.710.880, de este domicilio, representada por los abogados ERNESTO RINCÓN y MARYORI RUIZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado Nº 29.021 y 112.540 respectivamente, en contra de la S.M. CONSTRUCTORA YORDI, SÁNCHEZ, LEAL. Compañía Anónima, inscrita ante el registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 10 de mayo del 2006, Nº 35, tomo 35-A, en la persona de sus Directores Principales Tipo A, LEONARDO JOSÉ YORDI FERNÁNDEZ y ARGENIS LEVI GUTIÉRREZ ATENCIO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 11.861.717 y 4.529.200 respectivamente, de este domicilio, representados por los abogados ALFREDO SÁNCHEZ y HUGO MORALES, venezolanos, mayores de edad, inscrito en el inpreabogado Nros. 16.397 y 5.783 respectivamente, de este domicilio, relativo al juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCIÓN DE COMPRA.
Se presenta la presente incidencia en la pieza de medidas:
Previa solicitud de parte el tribual decretó por medio de sentencia interlocutoria de fecha 22 de septiembre del 2011 lo siguiente:
“1) LA MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR BIENES INMUEBLES: Sobre un inmueble constituido por un lote o extensión de terreno, así como por todas las construcciones, obras, mejoras y bienhechurias y demás adherencias y pertenencias propias, así como cualesquiera otros bienes inmuebles por su naturaleza o destinación que se encuentren en dicho inmueble, constituidas antigua y principalmente, aunque no exclusivamente, por local para oficinas, apartamento de dos plantas, dos galpones, caseta para electricidad, rampa para carga y descarga de camiones y cerca de hierro y bloques, las cuales están hoy en día mayormente desmanteladas y demolidas, ubicado en la manzana ubicada al Noroeste del cruce de la Avenida 3-D (antes Zea) con la Calle 76 (antes Narvaez), con frente hacia ambas vías de circulación, distinguido con el numero 3-D-28, sector Cerros de Marin, situado en jurisdicción del antiguo Municipio Coquivacoa, Distrito Maracaibo, hoy en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos, Municipio Maracaibo, Estado Zulia, el cual abarca una superficie aproximada de tres mil trescientos noventa y tres metros cuadrados cuarenta y un decímetros cuadrados (3.393,41 mts. 2) según documentos y de tres mil trescientos noventa y cuatro metros cuadrados diez y seis decímetros cuadrados (3.394,16 mts. 2) según mensura y esta comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE: Calle Ciega sin numero intermedia, propiedad que es o fue de Rita Elisa Bello de Menda, en línea quebrada de cinco (5) segmentos que de Oeste a Este miden un metro diez centímetros (1,10 mts), once metros setenta y un centímetros (11,71 mts), siete metros noventa y cinco centímetros (7,95 mts), dos metros sesenta y seis centímetros (2,66 mts) (en sentido Sur-Norte) y treinta y dos metros treinta y un centímetros (32,31 mts); SUR: Calle 76 (antes Narvaez), treinta y siete metros noventa y dos centímetros (37,92 mts); ESTE: En parte inmueble distinguido con el número 3-D-06, que es o fue de Rita Elisa Bello de Menda, en línea quebrada de dos (2) segmentos que miden el primero en sentido Sur-Norte treinta metros cincuenta y un centímetros (30,51 mts) y el segundo en sentido Oeste-Este veinte metros ochenta y cuatro centímetros (20,84 mts), y en parte Avenida 3D (antes Zea), treinta y siete metros cincuenta y cinco centímetros (37,55 mts) y OESTE: En parte inmueble distinguido con el numero 3-D-62, que es o fue de Antonia Pírela de Morillo, en línea quebrada de dos (2) segmentos que miden el primero en sentido Sur-Norte veinte y seis metros noventa y seis centímetros (26,96 mts) y el segundo en sentido Este-Oeste seis metros veinte y dos centímetros (6,22 mts), y en parte propiedad que es o fue de Felix José Cortez, treinta y nueve metros setenta y un centímetros (39,71 mts). Dicho inmueble se conformo a su vez, por la unión e integración de ocho (8) parcelas o lotes, los cuales se describen así: Primero: con una superficie aproximada de trescientos cincuenta y ocho metros cuadrados (358 mts.2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: propiedad que es o fue de Rita Elisa Bello de Menda; SUR: Calle 76 (antes Narvaez); ESTE: terreno que es o fue de Modesto Martinez, actualmente de Elorriaga, Faria & Asociados, C.A (EFACA) y OESTE: propiedad que es o fue de Rita Elisa Bello de Menda. Segundo: con una superficie aproximada de doscientos cincuenta metros cuadrados (250 mts.2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: propiedad que es o fue de Rita Elisa Bello de Menda; SUR: propiedad que es o fue de Rita Elisa Bello de Menda; ESTE: Avenida 3D (antes Zea) y OESTE: propiedad que es o fue de Rita Elisa Bello de Menda. Tercero: con una superficie aproximada de trescientos metros cuadrados (300 mts.2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: propiedad que es o fue de Rita Elisa Bello de Menda; SUR: propiedad que es o fue de Ramon Delgado; ESTE: su frente, vía publica, Avenida 3D y OESTE: propiedad que es o fue de Rita Elisa Bello de Menda. Cuarto: con una superficie aproximada de quinientos sesenta y tres metros cuadrados (563 mts.2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: terrenos que es o fueron de Rita Elisa Bello de Menda y casa que es o fue de Leonor María García; SUR: propiedad que es o fue de Antonia Morillo y Narciso García, propiedad que es o fue del señor Medina y propiedad que eso fue de Felix Cortes; ESTE: terrenos que son o fueron de Rita Elisa Bello de Menda y OESTE: propiedad que es o fue de Felix Cortes. Quinto: con una superficie aproximada de doscientos cuarenta metros cuadrados (240 mts.2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: propiedad que es o fue de Félix López; SUR: propiedad que es o fue de Agripina Reyes; ESTE: vía pública, Avenida 3-D (antes Zea) y OESTE: terrenos que son o fueron de Rita Elisa Bello de Menda. Sexto: con una superficie aproximada de setecientos noventa y seis metros cuadrados ochenta decímetros cuadrados (796,80 mts.2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: propiedad que es o fue de Margarita Gil; SUR: Calle 76 (antes Narváez); ESTE: propiedad que es o fue de José Fernández, intermedia Avenida 3-D (antes Zea) y OESTE: propiedad que es o fue de Wenceslao Medina. Séptimo: con una superficie aproximada de ciento sesenta y dos metros cuadrados cincuenta decímetros cuadrados (162,50 mts.2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: propiedad que es o fue de Rita Elisa Bello de Menda; SUR: su frente Calle 76 (antes Narváez); ESTE: Casa que es o fue de Rafaela Delgado, en terreno que es o fue de Rita Elisa Bello de Menda y OESTE: propiedad que es o fue de Antonia Pírela de Morillo y Octavo: con una superficie aproximada de setecientos veinte y tres metros cuadrados once decímetros cuadrados (723,11 mts.2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: vía pública, Calle Ciega; SUR: propiedad que es o fue de Elorriaga, Faria & Asociados, C.A (EFACA), casa numero 3-D-28; ESTE: Avenida 3-D y OESTE: propiedad que es o fue de Carmen de Piñero y Ana Piñero de Cortez; el cual fue adquirido por documento protocolizado en el Registro Inmobiliario Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha Veinticuatro (24) de Agosto de Dos Mil Seis (2006), bajo el No. 31, Protocolo 1, Tomo 31. Todo de conformidad con el articulo 600 del Código de Procedimiento Civil, referente al juicio que sigue NANCY INMACULADA ZAMBRANO ROA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.710.880, de este domicilio, representada por los abogados ERNESTO RINCÓN y MARYORI RUIZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 29.021 y 112.540 respectivamente, de este domicilio, en contra de la S.M. CONSTRUCTORA YORDI SÁNCHEZ LEAL COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 10 de mayo del 2006, Nº 35, tomo 35-A, en la persona de sus directores principales ciudadanos LEONARDO JOSÉ YORDI FERNÁNDEZ y ALFREDO SÁNCHEZ CAMACHO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. 11.861.717 y 3.928.466 respectivamente, de este domicilio, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCIÓN DE COMPRA.
2) Oficiar al Registro Inmobiliario Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, lo conducente para la ejecución de la referida medida.”

Posteriormente el 1 marzo del 2012, la parte demandada presentó su oposición a la medida según los siguientes alegatos:
1) Que la parte demandante no llenó los extremos de fondo para el decreto de la medida por ellos solicitadas, pues alega que solo se debe decretar Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar solo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama. Por lo que agrega que estos dos extremos son concurrentes y que el demandante en su solicitud de medida no mencionó en que consiste, para la parte actora el temor de que queden ilusorias las resultas del fallo a dictarse en este proceso, o periculum in mora, y tampoco acompañó la prueba de esta circunstancia, limitándose a alegar el apoderado de la actora, el retardo en el cumplimiento de lo pactado en el Contrato de Opción a Compraventa celebrado entre las partes.

2) Alega también que la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada esta inmotivada, pues el juez debe exponer las razones de hecho y de derecho por las cuales considera que procede o no la medida que se le solicitó, es decir, debe ajustar el derecho a los hechos concretos, en nuestro caso se limitó el tribunal a citar una serie de disposiciones, jurisprudencia y doctrina patria, sin establecer su vinculación con el caso concreto, incluso incurriendo en el error de considerar que el periculum in mora consiste solamente en la tardanza o morosidad que presuponen los procesos judiciales.

3) Alegó además que el artículo 586 del Código de Procedimiento Civil establece que el juez limitará las medidas de que se trata este titulo, a los bienes que sean estrictamente necesarios para garantizar las resultas del juicio, en el caso de autos según menciona el demandado que en el caso de autos la actora demanda el cumplimiento del contrato opción de compra-venta suscrito con su representada sobre el apartamento signado, con el Nº A-4 de un edificio en construcción, ubicado en la Av. 3-D con calle 76, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y se solicitó y decretó la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre la totalidad del inmueble es decir, sobre el terreno sobre el cual se esta construyendo el Edificio del que es parte el apartamento objeto del contrato fundamento la acción y sobre los demás apartamentos obras y mejoras fomentadas en el terreno, afectando con tal medida a todas las personas que han contratado con su representada y excediéndose de los bienes estrictamente necesarios para garantizar las resultas del juicio.
Más adelante el 14 marzo del 2012, la parte demandante presentó su oposición a la medida según los siguientes alegatos:
1) Como punto previo argumenta la parte actora que ratifica el punto en el que menciona en el libelo que cumplió con todos los requisitos esenciales para la validez de un contrato bilateral ya que la demandada expresó su consentimiento y la demandante efectuó los diferentes pagos establecidos en la cláusula segunda y tercera del Contrato de Opción de Compra celebrado en fecha 22 de noviembre del 2007 ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, Nº 06, tomo 333, evidenciándose la tempestividad, del mismo documento de celebración de la opción de compra el haber pagado en ese mismo acto antes de la finalización del plazo convenido.

2) Establece la cláusula cuarta del contrato que habiéndose ejercido el derecho de opción en las condiciones anteriormente establecidas LA VENDEDORA se obliga a una vez concluida la construcción del Edificio otorgar el documento de venta definitivo por ante la Oficina Subalterna de registro correspondiente en un lapso aproximadamente contados a partir de la firma de este contrato; Oportunidad en la cual LA COMPRADORA deberá cancelar los CIENTO CINCUENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 157.000,oo) restantes del precio de la venta, lo cual se firmo el 22 de noviembre del 2007 ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, Nº 06, tomo 333, dicho lapso feneció el 22 de abril del 2009, habiendo transcurrido ya mas de 2 años de la finalización del plazo señalado, sin obtener respuesta favorable, de lo que se estatuye el incumplimiento por parte de la demandada, por lo que ratificó todos y cada uno de los medios probatorios acompañados en el libelo de la demanda documentos fundamentales de los mismos ya que estos no han sido impugnados en forma alguna por la demandada.

Siendo la oportunidad para la promoción y evacuación probatoria, en la presente incidencia, las partes lo hicieron de la siguiente forma:

PRUEBAS DE LAS PARTES
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
1) Invocó el merito favorable de la prueba, específicamente todo el material probatorio producido con el escrito de la demanda, a saber; Contrato de Opción de Compra celebrado en fecha 22 de noviembre del 2007 ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, Nº 06, tomo 333 y documento constitutivo de la demandada S.M. CONSTRUCTORA YORDI, SÁNCHEZ, LEAL. Compañía Anónima, inscrita ante el registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 10 de mayo del 2006, Nº 35, tomo 35-A, en la persona de sus Directores Principales Tipo A, LEONARDO JOSÉ YORDI FERNÁNDEZ y ARGENIS LEVI GUTIÉRREZ ATENCIO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 11.861.717 y 4.529.200 respectivamente, de este domicilio, en especial en el contenido del escrito de oposición de fecha 1 de marzo del 2012 y del escrito de promoción de pruebas de fecha 7 de marzo del 2012. Esta invocación se encuentra subsumida al principio de comunidad de la prueba según el cual las pruebas aportadas por las partes, pertenecen al proceso independientemente de la persona de su promovente. Así se valora.

2) Ratificó de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el contrato de opción de compraventa de fecha 22 de noviembre del 2007 ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, Nº 06, tomo 333, dicho lapso feneció el 22 de abril del 2009. Estas probanzas al ser emanadas de una autoridad publica que les revierte tal carácter y no existiendo contradicción alguna por parte de la demandada conforme la ley, este tribunal les otorga todo valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

3) Ratificó de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los recibos de pago y cheques de fechas 31 de marzo del 2008, por la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo), mediante cheque Nº 17680728, girado con BANESCO BANCA UNIVERSAL, de fecha 28 de marzo del 2008; Recibo de pago del 17 de abril del 2008, por la suma de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 288,53), mediante cheque Nº 26680734, girado con BANESCO BANCA UNIVERSAL de fecha 30 de abril del 2008, 16 de junio del 2008, por la suma de SEIS MIL CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 6.057,oo), mediante cheque Nº 35680751, con BANESCO BANCA UNIVERSAL, en la misma fecha por la suma de DOCE MIL CIENTO CATORCE BOLÍVARES (Bs. 12.114,oo) que corresponde a 2 cuotas; 18 de agosto del 2008, por la suma SEIS MIL CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 6.054,oo), mediante cheque Nº 16680758, girado con BANESCO BANCA UNIVERSAL, recibo de pago del 21 de agosto del 2008, por la suma de SEIS MIL CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 6.057,oo), en dinero efectivo de curso legal en el país; recibo de pago del 26 de septiembre del 2008 por la suma de SEIS MIL CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 6.057,oo), mediante cheque Nº 39680764 con BANESCO BANCA UNIVERSAL, 12 de noviembre del 2008, por la suma de DOCE MIL CIENTO CATORCE BOLÍVARES (Bs. 12.114,oo), mediante cheque Nº 47856808, con BANESCO BANCA UNIVERSAL, que corresponde a 2 cuota, todos pertenecientes a la cuenta corriente Nº 0134-0453-40-4531013935. En relación a este medio de pruebas, considerando que dichos argumentos conllevaría a un pronunciamiento sobre los elementos intrínsecos de validez y eficacia de los instrumentos bases de la demanda, por lo que, dicha defensa deben ser determinadas o no en la sentencia de fondo del asunto y no con ocasión a una cautela, por lo tanto este Tribunal debe desestimar dichos medios probatorios. Así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1) Invocó el merito favorable de la prueba, específicamente todo el material probatorio producido con el escrito de la demanda, ratificado por la actora en su promoción de pruebas de fecha 30 de abril del 2010, en el sentido que para el momento que la parte actora según el documento de adquisición del inmueble objeto de la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada en este proceso agregado a los folios 5 al 18, de cuya nota marginal se desprende que en fecha 22 de septiembre del 2009 mi representada canceló el gravamen hipotecario que lo afectaba, por lo que lejos de desmejorar la situación jurídica de la parte actora mas bien se le mejoró. del mismo modo ratificó documentos que rielan en los folios 38 y 39. Esta invocación se encuentra subsumida al principio de comunidad de la prueba según el cual las pruebas aportadas por las partes, pertenecen al proceso independientemente de la persona de su promovente. Así se valora.

2) Certificación de gravámenes expedida por la oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Estas probanzas al ser emanadas de una autoridad publica que les revierte tal carácter y no existiendo contradicción alguna por parte de la demandante conforme la ley, este tribunal les otorga todo valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

3) Estado de Ganancias y Perdidas de su representada, en donde alega se evidencia su solvencia económica. En relación a esta prueba de la misma se extrae que es un documento privado emanado de un tercero no perteneciente a la causa, que debió ratificar la demandada por medio de testimonial, y al no costar tal ratificación se le desecha. Así se decide

4) Solicito una inspección judicial que se efectuó el día 14 de marzo del 2012. La cual fue realizada por esta juzgadora donde se deja constancia del estado en que se encuentra la obra por lo que se le da todo valor. Así se decide.

DECISIÓN
El tribunal para resolver, observa:
En virtud de la garantía constitucional “a la tutela judicial efectiva” prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela, de donde emana el poder tuitivo de los jueces para proteger a los justiciables, y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
Así mismo, como lo establece nuestra carta magna en su artículo 257:
“El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (…)”

Como quiera que esta operadora de justicia tiene; la obligación de asegurar la integridad de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela; garantizando una justicia imparcial, transparente e independiente, así como el debido proceso;
En primer lugar alega la parte demandada de marras; Que la parte demandante no llenó los extremos de fondo para el decreto de la medida por ellos solicitadas, pues alega que solo se debe decretar Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar solo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama. Por lo que agrega que estos dos extremos son concurrentes y que el demandante en su solicitud de medida no mencionó en que consiste, para la parte actora el temor de que queden ilusorias las resultas del fallo a dictarse en este proceso, o periculum in mora, y tampoco acompañó la prueba de esta circunstancia, limitándose a alegar el apoderado de la actora, el retardo en el cumplimiento de lo pactado en el Contrato de Opción a Compraventa celebrado entre las partes. Alega también que la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada esta inmotivada, pues el juez debe exponer las razones de hecho y de derecho por las cuales considera que procede o no la medida que se le solicitó, es decir, debe ajustar el derecho a los hechos concretos, en nuestro caso se limitó el tribunal a citar una serie de disposiciones, jurisprudencia y doctrina patria, sin establecer su vinculación con el caso concreto, incluso incurriendo en el error de considerar que el periculum in mora consiste solamente en la tardanza o morosidad que presuponen los procesos judiciales.
Alegó además que el artículo 586 del Código de Procedimiento Civil establece que el juez limitará las medidas de que se trata este titulo, a los bienes que sean estrictamente necesarios para garantizar las resultas del juicio, en el caso de autos según menciona el demandado que en el caso de autos la actora demanda el cumplimiento del contrato opción de compra-venta suscrito con su representada sobre el apartamento signado, con el Nº A-4 de un edificio en construcción, ubicado en la Av. 3-D con calle 76, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y se solicitó y decretó la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre la totalidad del inmueble es decir, sobre el terreno sobre el cual se esta construyendo el Edificio del que es parte el apartamento objeto del contrato fundamento la acción y sobre los demás apartamentos obras y mejoras fomentadas en el terreno, afectando con tal medida a todas las personas que han contratado con su representada y excediéndose de los bienes estrictamente necesarios para garantizar las resultas del juicio.
En segundo lugar la parte demandante solicitante de la medida alego lo siguiente; Como punto previo argumenta la parte actora que ratifica el punto en el que menciona en el libelo que cumplió con todos los requisitos esenciales para la validez de un contrato bilateral ya que la demandada expresó su consentimiento y la demandante efectuó los diferentes pagos establecidos en la cláusula segunda y tercera del Contrato de Opción de Compra celebrado en fecha 22 de noviembre del 2007 ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, Nº 06, tomo 333, evidenciándose la tempestividad, del mismo documento de celebración de la opción de compra el haber pagado en ese mismo acto antes de la finalización del plazo convenido.
Establece la cláusula cuarta del contrato que habiéndose ejercido el derecho de opción en las condiciones anteriormente establecidas LA VENDEDORA se obliga a una vez concluida la construcción del Edificio otorgar el documento de venta definitivo por ante la Oficina Subalterna de registro correspondiente en un lapso aproximadamente contados a partir de la firma de este contrato; Oportunidad en la cual LA COMPRADORA deberá cancelar los CIENTO CINCUENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 157.000,oo) restantes del precio de la venta, lo cual se firmo el 22 de noviembre del 2007 ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, Nº 06, tomo 333, dicho lapso feneció el 22 de abril del 2009, habiendo transcurrido ya mas de 2 años de la finalización del plazo señalado, sin obtener respuesta favorable, de lo que se estatuye el incumplimiento por parte de la demandada, por lo que ratificó todos y cada uno de los medios probatorios acompañados en el libelo de la demanda documentos fundamentales de los mismos ya que estos no han sido impugnados en forma alguna por la demandada.
Entra a decidir conforme a derecho este órgano administrador de justicia la presente incidencia:
Estando así planteada la controversia, esta jurisdicente considera conveniente aclarar en principio que las medidas cautelares son disposiciones jurisdiccionales en aras de proteger o precaver que el fallo de un juicio principal quede infructuoso o ilusorio en su ejecución, y por otra parte, la efectividad del proceso jurisdiccional. Ahora bien, el poder cautelar general se considera como una institución propiamente principal por lo que se debe considerar una verdadera garantía procesal de la partes en un litigio.
Ahora bien, siendo que el demandado en su oposición argumenta la falta de cumplimiento del requisito de presunción del buen derecho, el cual es requerido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal señala el sentido y finalidad de las medidas cautelares de lo cual el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, en fecha 23 de marzo del 2006, caso AGNET JOSEFINA CHIRINOS OCHSNERV contra C.A. CENTRAL BANCO UNIVERSAL, A.F.C. ALLIED FUND, estableció que:
“(…) en la esfera de la medidas cautelares, para decretar o no su procedencia, corresponde al juez verificar los extremos que la ley exige (…) Ahora bien, esa exigencia no puede llevarse hasta el extremo de que el material (alegaciones, pruebas) que el juez debe tomar en consideración para otorgar la medida, tenga que ser el mismo que se requiere para resolver sobre el juicio principal, y en consecuencia, deba ser tratado del mismo modo como se exige para el procedimiento principal. De ser así, no solo se le estaría obligando al sentenciador a juzgar sobre el fondo de la controversia aspecto que no es atinente a las medidas cautelares, sino que también se desnaturalizaría la función que tiene encomendada la cautelar, esto es, superar la demora que implica el proceso principal y el riesgo de que el demandado adopte conductas que dificulten la efectividad de la sentencia”

Así como también lo expuesto por la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 23 de mayo del 2008, RC Nº 2007-000632 que señaló:
“(…) En cuanto al requisito de periculum in mora, pacifica doctrina y la jurisprudencia ha reiterado, que su verificación no se debe limitar a la mera hipótesis o suposición, sino a la presunción grave del temor al daño por violación o desconocimiento del derecho, si este existiese. Con relación al fomus bonis iuris, su confirmación deberá consistir en la existencia de buen derecho, pues cuando se acuerda la tutela cautelar, no puede adelantarse juicio sobre el fondo. Por consiguiente, debe entenderse como un preventivo cálculo o juicio de probabilidad sobre la pretensión del demandante, correspondiéndole al juzgador, la labor de analizar los recaudos o existencia del derecho reclamado”

En este mismo orden de ideas, esta administradora de justicia analiza los extremos procesales a cumplir:
1) La presunción grave del Derecho que se reclama (Fomus boni iuris), que no es mas que la apariencia del buen derecho, o cálculo de probabilidad y verosimilitud sobre la pretensión del demandante.

2) Que exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo (periculum i mora), como la presunción grave del temor al daño por violación o desconocimiento del derecho si este existiese.
Por lo que en referencia al primer requisito, el juez deberá determinar la existencia de un derecho que razonablemente apreciado, permita concluir que exista la posibilidad del éxito en el reclamo deducido, sin que tal análisis conlleve al juzgador a un pronunciamiento de fondo, pues este está solo permitido en la sentencia que dirima el fondo de la controversia, por lo que se requiere que el juez obtenga a priori, una convicción preliminar de que es posible que el actor tenga fundamentos para iniciar su acción y que por tanto es menester proteger la ejecución de un eventual fallo favorable.
En este sentido esta operadora de justicia para apreciar este extremo en comento, para decretar la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, el 22 de septiembre del 2011 indicó:
“Establece el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil que el Juez decretará las medidas preventivas, sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esto y del derecho que se reclama, de esta forma se colige que son dos los requisitos exigidos para que sea procedente decretar las medidas preventivas, tales como: 1) PERICULUM IN MORA o el riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución de la sentencia; y 2) EL FUMUS BONIS IURIS o la presunción del derecho que se reclama.
Asimismo, con respecto a la idoneidad, adecuación y pertinencia de las medidas cautelares, el jurista venezolano, RAFAEL ORTIZ ORTIZ, en su obra “LAS MEDIDAS CAUTELARES INNOMINADAS. ESTUDIO ANALÍTICO Y TEMÁTICO DE LA JURISPRUDENCIA NACIONAL”, indica lo siguiente:
“La idoneidad es la aptitud de la medida cautelar para cumplir su finalidad preventiva, esto es, que se presente de tal manera que puedan precaver la futura ejecución o la efectividad de la sentencia dictada (…)”.

Además es importante acotar, lo sustentado por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, con respecto al uso del poder cautelar del Juez:
“Este juzgamiento excepcional se justifica por cuanto al poder cautelar del juez no puede ser ilimitado ni absoluto, antes por el contrario, las medidas cautelares no pueden infringir derechos constitucionales en grado de inhabilitar civilmente al ciudadano sobre el cual ellas pesen, ya que las mismas fueron concebidas por el legislador para garantizar la tutela judicial efectiva y, por ende, la seguridad jurídica del justiciable. Esta es la premisa que, en criterio de esta Sala, debe orientar la actuación de todos los jueces de la Republica en el uso de su poder cautelar general.” (Sentencia N° 1662, Sala Constitucional del 16 de junio del 2003).

Establecidas las anteriores consideraciones, pasa este Tribunal en análisis de los requisitos exigidos en el artículo 585 del código de Procedimiento Civil para el decreto de las medidas cautelares, como son la presunción del buen derecho y el peligro en la mora:
El referido artículo consagra dos requisitos esenciales para la procedencia de la medida, conocidos en la doctrina como el Periculum in mora y el fumus bonis iuris.
A este respecto el Tratadista Zuliano Dr. RICARDO HENRIQUES LA ROCHE, en su obra Medidas Cautelares, paginas 187 y siguientes, opina:
"el peticionario de una medida que lo haga por la vía de causalidad, deberá probar respecto a dos materias distintas. Una prueba versara sobre la pretensión de su demanda, sobre las razones por la que intenta la acción, y otra versará sobre las razones por la que embarga, valga decir, sobre el peligro de que por falta de una oportuna aprehensión de bienes no se pueda llevar a cabo la ejecución forzosa. El nuevo Código de Procedimiento Civil, exige ahora, en ambos casos, un juicio de mera probabilidad (summaria cognitio) y por ello la enunciación latina de sendos requisitos debe ser: fumus bonis iuris, y fumus periculum in mora (...)"

El fundamento o ratio legis del requisito legal de la presunción grave del derecho que se reclama, radica en la necesidad de que se pueda presumir al menos que el contenido de la sentencia definitiva del juicio será de condena pecuniaria que conlleva la medida.
En cuanto al peligro en el retardo o periculum in mora, opina el citado autor que la otra condición de procedibilidad, peligro en el retardo, exige, como hemos dicho, la presunción de existencia de la circunstancia de hecho que, si el derecho existiera, serian tales que harían verdaderamente temibles el daño inherente por la no satisfacción del mismo.
Observa esta juzgadora que la parte actora cumple pormenorizadamente los requisitos de procedibilidad de la medida solicitada contenidos en el ya citado artículo 585 ejusdem, dando así cumplimiento a los requerimientos de procedencia de la misma, es decir; demuestra el fomus bonis iuris, demostración que le es propia a este tipo de juicio como lo es la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCIÓN DE COMPRA, por haber suficiencia en derecho de los documentos base para la procedencia de la medida, cuestión que es un carga del solicitante de la misma, según la jurisprudencia reiterada del tribunal Supremo de Justicia, así como también la demostración del periculum in mora; el cual se ha establecido de manera reiterativa en la doctrina y jurisprudencia patria como la tardanza o morosidad que presuponen los procesos judiciales aunado a las situaciones o condiciones propias a las cuales de momento estén provistas los bienes condicionados bajo tal estado suspensivo, debido a que va destinada a detener la cadena traslativa de propiedad para así garantizar los bienes detentados en el presente juicio, trayendo en si un evidente peligro de que las futuras resultas del litigio de actas queden burladas y sea imposible su ulterior ejecución al reasaltar la urgencia de resguardo del inmueble en pugna, así como también el hecho de que este tipo de medida es la medida preventiva menos gravosa, en consecuencia, de lo que se concluye que el solicitante a dado cabal cumplimiento con los extremos legales que confiere el artículo 585 del Código de procedimiento Civil para el proveimiento de la medida cautelar de PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR BIENES INMUEBLES solicitada de conformidad con el artículo 600 del Código de Procedimiento Civil.”

Estando así de clarificadas las situaciones procedimentales acontecidas en el caso de marras, esta sentenciadora valora la presunción del buen derecho, del Contrato de Opción de Compra celebrado en fecha 22 de noviembre del 2007 ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, Nº 06, tomo 333, donde ambas partes; la demandante NANCY INMACULADA ZAMBRANO ROA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.710.880, de este domicilio, y la demandada S.M. CONSTRUCTORA YORDI, SÁNCHEZ, LEAL. Compañía Anónima, inscrita ante el registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 10 de mayo del 2006, Nº 35, tomo 35-A, en la persona de sus Directores Principales Tipo A, LEONARDO JOSÉ YORDI FERNÁNDEZ y ARGENIS LEVI GUTIÉRREZ ATENCIO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 11.861.717 y 4.529.200 respectivamente, de este domicilio, se comprometen mutuamente a una serie de obligaciones en donde la compradora convienen en efectuar unos pagos en los plazos establecido y la parte demandada a efectuar la debida entrega a la finalización de los mismos. Quedando así demostrado el humo del buen derecho. Así se decide.
En cuanto el periculum in mora, se demuestra de las copias simples consignadas en la pieza de medida de la presente pugna legal de los folios 5 al 18 inscrito ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 24 de agosto del 2006, Nº 31 tomo 31, protocolo 1º, en el que la empresa demandada anteriormente identificada a su vez afectada por la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar contra la misma dictada, es la legitima propietaria de tal, por lo que considera esta juzgadora que en caso de ser enajenados o afectados de cualquier otra forma los mismos, quedaría ilusoria la eventual ejecución de la sentencia favorable al actor que se dictare en la causa, aunado a ello en la inspección judicial practicada por esta juzgadora, se observó que la obra no esta concluida, hacen elementos suficientes para demostrar el requisito del peligro en la mora, en consecuencia, esta operadora de justicia considera satisfecho dicho extremo legal. Así se decide.

DISPOSITIVO DEL FALLO
En consecuencia y con mérito a los argumentos antes señalados este JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decreta:
1) SIN LUGAR LA OPOSICIÓN A LA MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAN Y GRAVAR: Intentada por la demandada de marras S.M. CONSTRUCTORA YORDI, SÁNCHEZ, LEAL. Compañía Anónima, inscrita ante el registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 10 de mayo del 2006, Nº 35, tomo 35-A, en la persona de sus Directores Principales Tipo A, LEONARDO JOSÉ YORDI FERNÁNDEZ y ARGENIS LEVI GUTIÉRREZ ATENCIO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 11.861.717 y 4.529.200 respectivamente, de este domicilio, representados por los abogados ALFREDO SÁNCHEZ y HUGO MORALES, venezolanos, mayores de edad, inscrito en el inpreabogado Nros. 16.397 y 5.783 respectivamente.

2) SE MANTIENE VIGENTE LA REFERIDA MEDIDA; Solicitada por la demandante de marras NANCY INMACULADA ZAMBRANO ROA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.710.880, de este domicilio, representada por los abogados ERNESTO RINCÓN y MARYORI RUIZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado Nº 29.021 y 112.540 respectivamente, sobre un inmueble constituido por un lote o extensión de terreno, así como por todas las construcciones, obras, mejoras y bienhechurias y demás adherencias y pertenencias propias, así como cualesquiera otros bienes inmuebles por su naturaleza o destinación que se encuentren en dicho inmueble, constituidas antigua y principalmente, aunque no exclusivamente, por local para oficinas, apartamento de dos plantas, dos galpones, caseta para electricidad, rampa para carga y descarga de camiones y cerca de hierro y bloques, las cuales están hoy en día mayormente desmanteladas y demolidas, ubicado en la manzana ubicada al Noroeste del cruce de la Avenida 3-D (antes Zea) con la Calle 76 (antes Narvaez), con frente hacia ambas vías de circulación, distinguido con el numero 3-D-28, sector Cerros de Marin, situado en jurisdicción del antiguo Municipio Coquivacoa, Distrito Maracaibo, hoy en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos, Municipio Maracaibo, Estado Zulia, el cual abarca una superficie aproximada de tres mil trescientos noventa y tres metros cuadrados cuarenta y un decímetros cuadrados (3.393,41 mts. 2) según documentos y de tres mil trescientos noventa y cuatro metros cuadrados diez y seis decímetros cuadrados (3.394,16 mts. 2) según mensura y esta comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE: Calle Ciega sin numero intermedia, propiedad que es o fue de Rita Elisa Bello de Menda, en línea quebrada de cinco (5) segmentos que de Oeste a Este miden un metro diez centímetros (1,10 mts), once metros setenta y un centímetros (11,71 mts), siete metros noventa y cinco centímetros (7,95 mts), dos metros sesenta y seis centímetros (2,66 mts) (en sentido Sur-Norte) y treinta y dos metros treinta y un centímetros (32,31 mts); SUR: Calle 76 (antes Narvaez), treinta y siete metros noventa y dos centímetros (37,92 mts); ESTE: En parte inmueble distinguido con el número 3-D-06, que es o fue de Rita Elisa Bello de Menda, en línea quebrada de dos (2) segmentos que miden el primero en sentido Sur-Norte treinta metros cincuenta y un centímetros (30,51 mts) y el segundo en sentido Oeste-Este veinte metros ochenta y cuatro centímetros (20,84 mts), y en parte Avenida 3D (antes Zea), treinta y siete metros cincuenta y cinco centímetros (37,55 mts) y OESTE: En parte inmueble distinguido con el numero 3-D-62, que es o fue de Antonia Pírela de Morillo, en línea quebrada de dos (2) segmentos que miden el primero en sentido Sur-Norte veinte y seis metros noventa y seis centímetros (26,96 mts) y el segundo en sentido Este-Oeste seis metros veinte y dos centímetros (6,22 mts), y en parte propiedad que es o fue de Felix José Cortez, treinta y nueve metros setenta y un centímetros (39,71 mts). Dicho inmueble se conformo a su vez, por la unión e integración de ocho (8) parcelas o lotes, los cuales se describen así: Primero: con una superficie aproximada de trescientos cincuenta y ocho metros cuadrados (358 mts.2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: propiedad que es o fue de Rita Elisa Bello de Menda; SUR: Calle 76 (antes Narvaez); ESTE: terreno que es o fue de Modesto Martinez, actualmente de Elorriaga, Faria & Asociados, C.A (EFACA) y OESTE: propiedad que es o fue de Rita Elisa Bello de Menda. Segundo: con una superficie aproximada de doscientos cincuenta metros cuadrados (250 mts.2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: propiedad que es o fue de Rita Elisa Bello de Menda; SUR: propiedad que es o fue de Rita Elisa Bello de Menda; ESTE: Avenida 3D (antes Zea) y OESTE: propiedad que es o fue de Rita Elisa Bello de Menda. Tercero: con una superficie aproximada de trescientos metros cuadrados (300 mts.2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: propiedad que es o fue de Rita Elisa Bello de Menda; SUR: propiedad que es o fue de Ramon Delgado; ESTE: su frente, vía publica, Avenida 3D y OESTE: propiedad que es o fue de Rita Elisa Bello de Menda. Cuarto: con una superficie aproximada de quinientos sesenta y tres metros cuadrados (563 mts.2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: terrenos que es o fueron de Rita Elisa Bello de Menda y casa que es o fue de Leonor María García; SUR: propiedad que es o fue de Antonia Morillo y Narciso García, propiedad que es o fue del señor Medina y propiedad que eso fue de Felix Cortes; ESTE: terrenos que son o fueron de Rita Elisa Bello de Menda y OESTE: propiedad que es o fue de Felix Cortes. Quinto: con una superficie aproximada de doscientos cuarenta metros cuadrados (240 mts.2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: propiedad que es o fue de Félix López; SUR: propiedad que es o fue de Agripina Reyes; ESTE: vía pública, Avenida 3-D (antes Zea) y OESTE: terrenos que son o fueron de Rita Elisa Bello de Menda. Sexto: con una superficie aproximada de setecientos noventa y seis metros cuadrados ochenta decímetros cuadrados (796,80 mts.2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: propiedad que es o fue de Margarita Gil; SUR: Calle 76 (antes Narváez); ESTE: propiedad que es o fue de José Fernández, intermedia Avenida 3-D (antes Zea) y OESTE: propiedad que es o fue de Wenceslao Medina. Séptimo: con una superficie aproximada de ciento sesenta y dos metros cuadrados cincuenta decímetros cuadrados (162,50 mts.2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: propiedad que es o fue de Rita Elisa Bello de Menda; SUR: su frente Calle 76 (antes Narváez); ESTE: Casa que es o fue de Rafaela Delgado, en terreno que es o fue de Rita Elisa Bello de Menda y OESTE: propiedad que es o fue de Antonia Pírela de Morillo y Octavo: con una superficie aproximada de setecientos veinte y tres metros cuadrados once decímetros cuadrados (723,11 mts.2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: vía pública, Calle Ciega; SUR: propiedad que es o fue de Elorriaga, Faria & Asociados, C.A (EFACA), casa numero 3-D-28; ESTE: Avenida 3-D y OESTE: propiedad que es o fue de Carmen de Piñero y Ana Piñero de Cortez; el cual fue adquirido por documento protocolizado en el Registro Inmobiliario Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha Veinticuatro (24) de Agosto de Dos Mil Seis (2006), bajo el No. 31, Protocolo 1, Tomo 31. Así se decide.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE.
Hay condenatoria en costas a la parte demandada por haber sido vencida en la presente incidencia de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los 16 días del mes de marzo del año 2012. Años: 200° de la Independencia y 150° de la Federación.
JUEZ:

ABOG. LOLIMAR URDANETA GUERRERO
SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA
En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, previo el anuncio de ley dado a las puertas del despacho por el alguacil del Tribunal a las 12:30pm. Se expidió la copia ordenada por secretaria y se archivo en el copiador. SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA