TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS
ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 2862

I
INTRODUCCIÓN.-

Conoce este Juzgado Segundo de los Municipios de la presente causa, en virtud de distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha siete (07) de abril de 2011; con objeto de formal demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares, intentara la ciudadana ORQUIDEA MILAGROS RIVAS DE ORTEGA, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad No. 3.929.707, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistida por el abogado en ejercicio Wolfgang Rivas Pérez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 65.528, contra el ciudadano NOE EVARISTO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No. 12.868.351, del mismo domicilio, y la sociedad de hecho ASADERO LOS ROBLES.

II
NARRATIVA.-

En el libelo de demanda se planteó la exposición sucinta de los fundamentos de hecho en los que se basa la pretensión, que esencialmente atiende a los alegatos siguientes:
“…Tengo suscrito mediante documento público autenticado por ante la Notaria Novena de Maracaibo de fecha 02/07/2002, bajo el N° 3, Tomo 45, un Contrato de Arrendamiento por tiempo determinado, con el ciudadano NOE SÁNCHEZ RODRÍGUEZ… de un local comercial de mi única y exclusiva propiedad, según se evidencia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo de fecha 15 de Febrero del año 2007, bajo el Nro 65, Tomo 14, Ubicado en la calle 47, Nro. 15J-1-12, Urbanización El Naranjal, en jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual posee los siguientes linderos: NORTE: Terrenos que son o fueron de Pérez Amado; SUR: Con vía pública Calle 47; ESTE: Con vía pública Avenida 15-J-1; OESTE: Inmueble signado con el Nro. 15J-1-20… En ese local antes determinado el ciudadano ARRENDATARIO ha desarrollado la explotación de una sociedad de hecho denominada ASADERO LOS ROBLES. En la Cláusula TERCERA del citado Contrato se expresa que el canon de arrendamiento es la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,oo) mensuales que serpan cancelados los primeros cinco días de cada mes y el cual de mutuo acuerdo actualmente quedí establecido en CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,oo)., Es el casoi que EL ARRENDATARIO tiene tres (3) mensualidades vencidas, correspondientes a los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2011; en la Cláusula DECIMA del Contrato suscrito establece que “la falta de pago de dos mensualidades será motivo para que EL ARRENDADOR pueda solicitar la Resolución del presente Contrato y la inmediata desocupación del inmueble arrendado como Cláusula Penal”. Tales cánones de arrendamiento hacen incurrir a EL ARRENDATARIO en Incumplimiento de sus obligaciones contractuales conforme a la Cláusula DÉCIMA del Contrato suscrito… acudo a su competente autoridad para demandar como en efecto demando a el ciudadano NOE SÁNCHEZ RODRÍGUEZ y a la Sociedad de Hecho ASADERO LOS ROBLES… por RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y FALTA DE PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO DE LOS MESES ENERO, FEBRERO Y MARZO DE 2011; estimados en la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,oo)…”.

La parte demandante acompañó el escrito libelar con los instrumentos que de seguidas se describen: a) Copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, dejándolo inserto bajo el No. 03, Tomo 45, en fecha Dos (02) de Julio de 2010. b) Copia fotostática del formulario para liquidación y pago del impuesto a las transacciones inmobiliarias No. 73247, de fecha Dos (02) de Julio de 2010. c) Copia fotostática de la solvencia No. 0135604, emitida por la C.A. Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO) de fecha Dieciséis (16) de Junio de 2010. d) Original de documento de bienhechurías autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, dejándolo inserto bajo el No. 65, Tomo 14, en fecha Quince (15) de Febrero de 2007.

En fecha dieciocho (18) de abril de 2011, este Tribunal le dio entrada a la referida demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares, y admitió la misma por cuanto ha lugar en derecho, ordenándose la citación del demandado NOE SANCHEZ RODRIGUEZ, antes identificado para que compareciera por ante este Juzgado, al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en actas de haberse practicado su citación.

El tres (03) de junio de 2011, el Alguacil de este Tribunal realizó exposición, en la cual, manifestó que citó a la parte demandada, ciudadano NOE SANCHEZ, antes identificado.

Luego de practicada la citación personal de la parte demandada, compareció ante este Órgano Jurisdiccional el día siete (07) de junio de 2011, la profesional del derecho Marialuz Hernández, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 81.630, con el carácter de apoderada judicial del ciudadano NOE EVARISTO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ, antes identificado, y presentó escrito de contestación de la demanda contentivo de los siguientes argumentos:
“…En primer término es falso de toda falsedad que mi representado el cual es Arrendatario de dicho inmueble a tenor de Contrato de Arrendamiento, suscrito y Autenticado por ante la Notaria Novena de Maracaibo que se adeuden los cánones correspondientes a los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2011, ya que respecto del mes de Enero el mismo fue debidamente pagado (existe Recibo) y respecto de los meses siguientes se venía haciendo el Descuento sobre el costo de la mejoras hechas en el inmueble por mi representado y programado y por supuesto por la Arrendadora lo cual se evidencia en la propuesta enviada y en los recibos respectivos a Diciembre y Enero en los cuales tal y como se acostumbraba desde el principio de dicha relación arrendaticia a cual deviene en comunicación suministrada juntamente con carta de desahucio de fecha 21 de Enero de 2.011, las cuales consignaremos en el lapso correspondiente consignaremos los recibos de pago respectivo y Respecto de los meses siguientes La Arrendadora en comunicación a el arrendatario. No se corresponde con las cantidades adeudadas por cuanto las mejoras hechas en el inmueble de los cuales se tienen los respectivos recibos y facturas por compras de materiales y mano de obra ejecutadas los cuales ascienden a la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,oo)… reconvenimos y pedimos a este Tribunal a su digno cargo, a cancelar todas las cantidades adeudadas por concepto de mejoras y Bien hechurías, a los fines de que se efectué la debida y justa compensación de los pagos entre lo adeudado por concepto de arrendamiento y lo invertido por mi representado en su calidad de arrendatario ya que las mejoras aducidas fueron debidamente autorizadas y acordadas con la Arrendadora y realizadas en su presencia ya que la misma habita el inmueble contiguo al local arrendado y que algunas de las mejoras adeudadas fueron realizadas incluso en el patio de su vivienda, cuestión esta fácilmente verificable en cualquier inspección, fijado su pago en un cronograma de pagos que incluía hasta el mes en curso. Todo ello luego de hacer las respectivas comprobaciones y cálculo de lo invertido en las mejoras según la evaluación de un perito o experto en la materia, luego de sustraer de dichas cantidades lo correspondiente a las mensualidades vencidas a la fecha. En tercer termino se estima la presente reconvención en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,oo) QUE ES LA CANTIDAD APROXIMADA QUE FUE INVERTIDA EN LAS MEJORAS Y BIENHECHURÍAS , OBJETO DE LA PRESENTE RECONVENCIÓN… y de los cuales una vez sustraídas las mensualidades adeudadas correspondientes a los meses de Febrero, Marzo, Abril y Mayo, cada uno por la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,oo) asciende a la suma de CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs. 14.000,oo) asciende a la cantidad de TREINTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 31.000,oo)…”.

En el mismo día fijado por este Tribunal para que se llevara a cabo el acto de la contestación de la demanda, la representación judicial del ciudadano NOE EVARISTO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ presentó un escrito mediante el cual expresó:
“…Es el caso ciudadano Juez, que en la boleta de citación recibida por mi representado se cita a la Sociedad Mercantil Asadero Los Robles la cual es una sociedad de hecho, que no se encuentra Registrada y no posee por ende el Registro Mercantil Respectivo, es por lo cual deseamos aclarar mediante este escrito complementario pues en la contestación de la demanda no se hizo mención, pues el contrato de arrendamiento que corre inserto en actas no menciona la sociedad mercantil, ya que es un contrato de arrendamiento de personas naturales…”.

Ulteriormente el día diecisiete (17) de junio de 2011, se admitió la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente por no ser contraria a la ley, al orden público ni a las buenas costumbres, ordenándose la notificación de las partes, para que al segundo (2°) día de despacho siguiente a la notificación de cualquiera última de las partes, se diera contestación a la reconvención.

El día once (11) de julio de 2011, compareció ante este Juzgado el abogado en ejercicio WOLFANG RIVAS PEREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante reconvenida, y presentó el escrito de contestación a la reconvención, alegando lo siguiente:
“…Negamos rechazamos y contradecimos la presente reconvención en todos y cada unos de sus términos, tanto en los hechos alegados como el derecho invocado. Negamos rechazamos y contradecimos que mi representada este obligada a cancelar cantidades de dinero por concepto de mejoras y bienhechurías. Negamos rechazamos y contradecimos, que el arrendatario le asista el derecho para solicitar que se efectué la debida y justa compensación. Negamos rechazamos y contradecimos que mi representada este obligada a que se efectué la debida y justa compensación, por la cantidad de Cuarenta y Cinco Mil (45.000, Bs) Bolívares. Negamos rechazamos y contradecimos que mi representada adeude por concepto de mejoras y bienehechurías a la arrendataria la cantidad de Cuarenta y Cinco Mil (45.000, Bs) Bolívares. Negamos rechazamos y contradecimos que se estableciera un cronograma de pagos de la mejoras y bienhechurias. Negamos rechazamos y contradecimos que el supuesto cronograma de pagos se incluyera hasta el mes en curso. Negamos rechazamos y contradecimos que mi representada autorizara hacer las respectivas comprobaciones y cálculos de lo invertido en las mejoras… …en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes de fecha Dos de julio de Dos Mil Diez, autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo… se estableció en su cláusula sexta lo siguiente: Ambas partes han convenido que las mejoras reconocidas por la Arrendadora, serán las siguientes; 1) Levantar pared oeste del local, 2) pega de 62 Mts2 DE Caico, 3) Paños y portón, el cual el arrendatario deberá presentar las respectivas facturas de los gastos de materiales y obra de mano. Igualmente ambas partes han convenido que las bienhechurias tales como 1) techado, 2) pegado de lajas, 3) Abrir puerta de baño y pared divisoria, 4) Abrir mostrador y construir mesón, no serán reconocidas por la Arrendataria, debiendo el arrendatario dejar el inmueble en su forma actual. …de un análisis que se haga de los acuerdos convenidos en el contrato de arrendamiento se puede evidenciar que mi representada reconoce las mejoras realizadas por el arrendatario, este reconocimiento no trae como consecuencia que se perfeccione una obligación de pagar las mejoras, muy claramente se suscribió que las reconoce. Así mismo, del reconocimiento que hace mi representada no se establece una obligación de compensar esas mejoras con los cánones de arrendamiento. Con el reconocimiento que hace mi representada no se deja establecido que el arrendatario sea el dueño de las mejoras. En el reconocimiento que hace mi representada no se estableció una forma de pago, porque, mi representado no está obligado a pagar esa mejora. Así mismo, con el reconocimiento que hace mi representada no se estableció una obligación determinada, con fecha de pago, con fecha de vencimiento. Así mismo, para exigir el pago de las mejoras, debe el arrendatario ser propietario de las mejoras. En el presente caso, el arrendatario tienen que tener cualidad, es decir, ser propietario de las mejoras realizadas y reconocidas, y de un análisis que se haga a la reconvención planteada, en ningún momento el arrendatario declara ser dueño de las mejoras. Así mismo, se suscribió, que el arrendatario estaba obligado a entregar las facturas a la arrendadora, obligación esta, que no cumplió… Solicitamos del tribunal que la presente contestación a la reconvención sea admitida y sustanciada conforme a derecho, declarando sin lugar la reconvención planteada y con lugar la demanda…”.

Durante la instrucción de la causa la parte demandante reconvenida presentó escrito de promoción de pruebas a través del cual ratificó la prueba documental conformada por el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, dejándolo inserto bajo el No. 03, Tomo 45, en fecha Dos (02) de Julio de 2010; y el documento de bienhechurías autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, dejándolo inserto bajo el No. 65, Tomo 14, en fecha Quince (15) de Febrero de 2007.

Sucesivamente la parte demandada reconviniente consignó en el expediente escrito mediante el cual promovió la prueba testimonial de los ciudadanos José González e Isaías Manuel Ospino, y la prueba documental constituida por los siguientes instrumentos: a) Copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, dejándolo inserto bajo el No. 03, Tomo 45, en fecha Dos (02) de Julio de 2010. b) Copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, dejándolo inserto bajo el No. 38, Tomo 31, en fecha Nueve (09) de Abril de 2007; de cuyo documento se solicitó la exhibición a la parte adversaria. c) Carta de desahucio emitida en fecha Veintiuno de Enero de 2011, por la ciudadana ORQUIDEA RIVAS DE ORTEGA en su carácter de arrendadora. d) Recibo de pago del canon de arrendamiento correspondiente al año 2010. e) Recibo de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Enero del año 2011. f) Copia fotostática de carta contentiva de la propuesta de pago a partir de septiembre de 2010, de cuyo instrumento se solicitó la exhibición de la contraparte. g) Imágenes fotográficas. h) Original de facturas números 0451, 0475 y 0476 emitidas por la sociedad mercantil DIS MATERIALES, de fechas Siete (07), Nueve (09) Catorce (14) de Marzo de 2008, por las cantidades de TRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y UNO CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 3.931,20), TRECE MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 13.148,80), y OCHO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y TRES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 8.883,20). i) Tres (03) Recibos de pago por concepto de mano de obra emitidos por las cantidades de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.600,oo), DOS MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.600,oo), y TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.200,oo), respectivamente.
De manera que este Órgano Jurisdiccional mediante autos de fechas Once (11) y Veintidós (22) de Julio de 2011 admitió todas las pruebas promovidas por las partes cuanto ha lugar en derecho, siendo pertinente resaltar que respecto a la prueba de testigo promovida en el presente proceso únicamente se evacuó la testimonial del ciudadano José González, .

Asimismo, se observa que el apoderado judicial de la parte demandante reconvenida mediante diligencia de fecha Diecinueve (19) de Julio de 2011, desconoció en su contenido y firma el recibo de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Enero del año 2011, e impugnó la copia fotostática de la carta titulada “PROPUESTA DE CONVENIO A PARTIR DE SEPTIEMBRE 2010”, así como las imágenes fotográficas reproducidas en autos, manifestando que las mismas versan sobre un inmueble diferente al local objeto del arrendamiento; y por último impugnó los tres (03) recibos de pago por concepto de mano de obra, arguyendo que tales instrumentos no tienen la firma de su representada.

De esta forma, delimitada la sucesión de actos procesales acaecidos en el presente juicio, pasa este Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a resolver la demanda por Resolución de Contrato y Cobro de Bolívares instaurada, para lo cual en el próximo capítulo de este fallo, analizará los medios de pruebas promovidos, adminiculándolos con los hechos planteados, y fundamentándose en las normas del derecho positivo vigente a fin de resolver el conflicto formulado a través de este juicio.

III
MOTIVA.-

En ese orden de ideas, este Juzgador para decidir observa:

Con el objeto de obtener un mejor esclarecimiento del presente asunto, quien decide estima pertinente establecer que, del contenido de actas se evidencia la postulación de dos pretensiones autónomas plenamente diferenciadas, la primera de ellas constituida por aquella hecha valer por el actor en su demanda, y la segunda la que ha sido deducida por el demandado en forma de reconvención, las cuales, por motivos de celeridad y economía procesal se ventilan acumulativamente para ser resueltas en un mismo fallo.

Ahora bien, teniendo como premisa la aclaratoria realizada, constituye entonces una carga probatoria necesaria y obligatoria para cada una de las partes en relación con las afirmaciones de hecho alegadas respectivamente, atendiendo a la distinta posición procesal adoptada -ya como demandante o ya como demandada- resultante de la mutua petición.

En este sentido se observa que, la ciudadana ORQUIDEA MILAGROS RIVAS DE ORTEGA en su carácter de arrendadora, pretende la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano NOE EVARISTO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ, según documento autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, inserto bajo el No. 03, Tomo 45, en fecha Dos (02) de Julio de 2010, ante la presunta falta de pago atribuida a la parte demandada, y conjuntamente a ello, el pago de los cánones insólutos correspondientes a los meses de Enero, Febrero y Marzo del año 2011, los cuales ascienden a la suma de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,oo).

Por su parte el ciudadano NOE EVARISTO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ negó la existencia de la deuda de las pensiones arrendaticias relativas a los meses de Enero, Febrero y Marzo del año 2011, manifestando que pagó a la arrendadora el canon arrendaticio perteneciente al mes de Enero, y que respecto a los meses siguientes venía deduciéndose al precio del canon de arrendamiento los gastos efectuados por concepto de las mejoras realizadas al inmueble arrendado, arguyendo que tales mejoras ascienden a la suma de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,oo); proponiendo además reconvención o mutua petición contra la ciudadana ORQUIDE RIVAS DE ORTEGA a los efectos que esta última pague las mejoras y bienhechurías efectuadas al bien arrendaticio.

Por consiguiente la parte demandante reconvenida negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los hechos planteados en la reconvención alegando que el reconocimiento de las mejoras estipulado en la cláusula sexta del pacto arrendaticio no implica que se perfeccione la obligación de pagar las mejoras determinadas en la convención, así como tampoco deriva del acuerdo en mención, estipulación alguna en la cual se haya establecido la compensación entre las mejoras y los cánones.

Establecida la relación procesal sobre la base de la pretensión que dio lugar al juicio y la mutua petición, correspondía a cada una de las partes la demostración de sus respectivas afirmaciones de hecho, a excepción de la existencia del contrato de arrendamiento según documento autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha Dos (02) de Julio de 2010, bajo el No. 03, Tomo 45, el cual tuvo por objeto el alquiler de un (01) local comercial ubicado en la Urbanización El Naranjal, en Jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del estado Zulia.

Ahora bien la carga de la prueba constituye la regla general de todo juicio que permite al Operador de Justicia proferir una decisión cuando no existan pruebas de los hechos debatidos o que sean insuficientes para acreditarlos, partiendo del aforismo procesal que refiere que el operador de justicia no debe decidir únicamente respecto a las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes y tampoco según su propio entender, sino que esta obligado por imperio de la ley ha hacerlo conforme a los hechos acreditados formalmente durante el iter procesal, tal como lo señala el Código de Procedimiento Civil en el Capitulo X de la carga y apreciación de la prueba específicamente el artículo 506, que establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

En razón del precepto normativo que antecede la más calificada doctrina apuntó lo siguiente:
“…El demandante debe probar su acción, esto es su afirmación, en todos los casos de contradicción, sea que el demandado haya simplemente negado los hechos sin afirmar otros, sea que haya opuesto otros hechos o no haya contestado la demanda en ninguna forma… El demandado no tiene que probar sino en el caso de que haya deducido las cuestiones previas o excepciones. Por eso es que la fórmula exacta es, que el que alega un hecho debe probarlo ya sea actor o demandado. (Couture)…”. (Emilio Calvo Baca, Código de Procedimiento Civil de Venezuela comentado y concordado, Caracas - Venezuela 2004, Págs. 456 y 457)

Por otro lado la antigua Corte señaló claramente el criterio que es del siguiente tenor:
“…El solo hecho de contradecir pormenorizadamente la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, no constituye causa de inversión en la carga probatoria si, además de la contradicción total, se aducen defensas especificas que no acreditan el hecho del cual se hace surgir la obligación demandada. No basta que se alegue un hecho nuevo, sino que es necesario que ese hecho nuevo lleve implícitamente el reconocimiento de la acción propuesta (…). El actor no necesita probar su acción, porque ella queda implícitamente reconocida: es el demandado quien debe probar su excepción, porque con ella trata de destruir su eficacia…”. (Sentencia, SCC, Veintiséis (26) de marzo de 1987, Ponente Magistrado Dr. Adán Febres Cordero, juicio María Teresa Berilos Arroyo Vs. Lourdes Argelia Olmos de Hernández).

De modo que la norma adjetiva anteriormente transcrita establece que la distribución de la carga de la prueba recae en el accionante y accionado, tocándole a cada uno demostrar la veracidad de los hechos constitutivos, extintivos, modificativos e impeditivos de la obligación, asimismo el Código Civil en el artículo 1.354, refiere en cuanto a la prueba de las obligaciones y de su extinción, lo siguiente:
”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

En tal sentido no sólo basta con que las partes en el juicio realicen la exposición de determinadas afirmaciones o negaciones que sirvan de fundamento de su pretensión o de su excepción, sino que resulta menester el interés de aportar al proceso la prueba de tales hechos materializándose el mismo a través de la promoción y evacuación lícita de los medios probatorios respectivos que les permita demostrar la verdad de todas sus afirmaciones y la existencia o realidad de cada una de las cuestiones controvertidas, para que de esta forma el Juez pueda dictar su fallo en atención a los hechos alegados y probados en el proceso, siempre que los mismos originen la consecuencia jurídica establecida en el Ordenamiento Jurídico vigente.

Por otro lado, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en torno al principio adjetivo de la carga de la prueba expresó su criterio en los siguientes términos:
“…Como se evidencia del contenido del art. 506 del código adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del Art. 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley, por lo que en caso de infracción, su delación debe ir encuadrada en el marco de una infracción por error en el establecimiento y valoración de las pruebas…”. (Sentencia, SCC, Veintiséis (26) de Julio de 2006, Ponente Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández, juicio Jardinca C.A. Vs. Mazdu 7, C.A., Exp. No. 06-0031, S. RC. No 0536).

De allí que este Órgano Jurisdiccional conforme a las disposiciones sustantivas y adjetivas instituidas en nuestro Ordenamiento Jurídico Venezolano procede seguidamente al estudio y apreciación de los medios probatorios promovidos y evacuados en el proceso a los fines de dirimir la presente controversia.

La parte actora reconvenida promovió:

a) Copia fotostática de documento autenticado ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, inserto bajo el No. 03, Tomo 45, de fecha Dos (02) de Julio de 2010.

En relación a la documental en mención este Juzgador observa, que la misma corresponde a un documento autenticado, promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual, no ha sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en la forma y tiempo hábil, sino que por el contrario ha sido reconocido expresamente por ésta, razón por la que, hace plena prueba y así se valora.

Del aludido instrumento se evidencia que la ciudadana ORQUIDEA MILAGROS RIVAS DE ORTEGA con el carácter de arrendadora, suscribió con el ciudadano NOE EVARISTO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ en su carácter de arrendatario, un acuerdo arrendaticio sobre el inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Urbanización El Naranjal, en jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuya duración se estableció en seis (06) meses contados a partir del día Primero (1°) de Abril del 2010, prorrogable por un periodo igual, estableciéndose el canon de arrendamiento en la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,oo), estableciéndose que los otros seis (06) meses tendrán un incremento de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00).
b) Original de documento de bienhechurías autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, dejándolo inserto bajo el No. 65, Tomo 14, en fecha Quince (15) de Febrero de 2007.

Respecto a la prueba que antecede este Juzgador considera que, el mismo comporta un instrumento privado emanado de tercero de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que exige ser ratificado en juicio por parte del sujeto –tercero- de quien emanó mediante la prueba testimonial, sin lo cual carecerán de eficacia probatoria, motivo éste por el que, al no evidenciarse en el presente juicio la promoción de la prueba testimonial del tercero, ciudadano Jorque Luis Fuentes Ortega, a fin que sea ratificado el contenido del documento in comento debe indefectiblemente desecharse tal medio probatorio.

c) Original de formulario para liquidación y pago del impuesto a las transacciones inmobiliarias No. 73247, de fecha Dos (02) de Julio de 2010.

En torno al medio descrito, este Jurisdicente estima oportuno señalar que, la misma comporta un instrumento público administrativo, dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario; del cual se evidencia que el ciudadano NOE EVARISTO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ pagó al Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT) el impuesto a las transacciones inmobiliarias del local comercial ubicado en la Urbanización El Naranjal.

d) Copia fotostática de solvencia No. 0135604, emitida por la C.A. Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO) de fecha Dieciséis (16) de Junio de 2010.

La prueba que antecede constituye un instrumento público administrativo, dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse cierto hasta prueba en contrario; del cual se deduce que el inmueble ubicado en la Calle 47 # 15 J 1-12, Parroquia Juana de Ávila, Sector El Naranjal del Municipio Maracaibo del Estado Zulia se encontraba solvente con la Hidrológica el día Dieciséis (16) de Junio de 2010.

Por su parte la demandada reconviniente promovió:

a) Copia fotostática del documento autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, dejándolo inserto bajo el No. 38, Tomo 31, en fecha Nueve (09) de Abril de 2007.

En relación a la documental en mención, si bien es cierto ésta comporta un instrumento autenticado promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, que no ha sido atacado por la parte contrario en la forma y tiempo hábil, no es menos cierto que, el mismo refiere a un contrato suscrito entre las partes que ampara una relación arrendaticia anterior a la presente cuya resolución se pretende sobre la cual se ha planteado la controversia, motivo por el que, es desechado el instrumento en mención.

b) Original de comunicación de fecha Veintiuno (21) de Enero de 2011, emitida por la ciudadana ORQUIDEA RIVAS DE ORTEGA, al ciudadano NOE SÁNCHEZ RODRÍGUEZ.

En cuanto a la prueba referida, quien juzga considera que la misma versa sobre un instrumento privado promovido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el cual no ha sido atacado por la parte contraria en la forma y tiempo hábil, razón por la cual hace plena prueba y así se valora; evidenciándose del mismo la voluntad expresada por la arrendadora ORQUIDEA RIVAS DE ORTEGA, al arrendatario, de no continuar prorrogando el contrato arrendaticio autenticado el día Dos (02) de Julio de 2010.

c) Original de recibo de pago del canon de arrendamiento relativo al año 2010.

En relación a tal promoción, constituida por recibo de pago del canon de arrendamiento relativo al año 2010, en el cual se señala que corresponde al mes de Octubre pero aparece tachado con tinta azul y escrito a mano “Diciembre”; este Juzgador observa que, si bien el mismo trata de un instrumento privado promovido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el cual no ha sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en la forma y tiempo hábil, no es menos cierto que en el se describe el pago de una mensualidad distinta a aquellas objeto de controversia y señaladas por la actora como insolutas, motivo por el que, el instrumento en mención es desechado al no constituir objeto de debate entre las partes.

d) Original de recibo de pago del canon arrendaticio correspondiente al mes de Enero de 2011.

En torno a la prueba descrita, la cual riela en el folio cuarenta y nueve (49) que conforma la presente pieza principal, resulta necesario destacar que, la misma constituye un instrumento privado promovido con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, cuya eficacia probatoria se encuentra sujeta al reconocimiento que realice la parte contra quien se produzca el instrumento como emanada de ella, bien sea de forma expresa o bien de forma tácita (silencio de la parte); no obstante la parte contra quien se produjo dicha prueba instrumental, en este caso la actora, desconoció el mismo dentro de los cinco (05) días siguientes a la fecha en que fueron producidos, es decir, en forma y tiempo hábil.

Por lo que, dado el desconocimiento efectuado, correspondía a la parte demandada promovente demostrar su autenticidad mediante la prueba de cotejo y en caso de que fuere imposible realizar ésta entonces realizar la de testigos de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, tal carga probatoria no fue cometida, motivo por la cual, el recibo bajo estudio, es desechado, ante la inexistente prueba que demuestre su autenticidad, o elemento que dote a al mismo de eficacia probatoria.

e) Copia fotostática titulada “Propuesta de convenio de pago a partir del mes de Septiembre de 2010”.

En atención a la documental que antecede este Jurisdicente estima pertinente señalar que, la misma corresponde a una copia simple de un documento privado promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual fue impugnado por la parte contraria dentro de los cinco (5) días siguientes de producido en juicio, conforme lo establece la norma adjetiva referida, sin que la parte interesada en servirse de la copia impugnada produjera el instrumento en original o copia certificada, o solicitara la prueba de cotejo conforme a las disposiciones legales respectivas, por lo que se desecha ésta prueba documental del proceso.

f) Legajo de fotografías que rielan en la presente pieza principal desde el folio cincuenta y uno (51), hasta el folio cincuenta y cinco (55).

En torno al medio probatorio objeto de análisis, este Jurisdicente considera acertado asimilar las mismas a instrumentos privados, promovidos durante el lapso probatorio de conformidad con el mandato legal previsto en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil.
Sin embargo, tal prueba instrumental fue impugnada en forma y tiempo hábil por la parte adversaria arguyendo que las fotografías que rielan en las actas procesales versan sobre una obra realizada en un inmueble distinto al local objeto del arrendamiento de autos, por lo que resulta pertinente señalar en función de ello que, habitualmente la impugnación de las imágenes fotográficas discurre en la falsificación, adulteración o montaje de las mismas, puesto que en relación a la privacidad vulnerada cuando fue realizada la fotografía, nos encontraremos en el campo de la prueba ilícita, por ende la autenticidad de este medio de prueba deberá ser demostrada en el lapso probatorio mediante un conjunto de elementos determinantes que a continuación desarrolla el jurista Humberto Enrique Bello Tabares:
“…el proponente debe demostrar la autenticidad de la fotografía sin aguardar que su contendor judicial la impugne, al momento de proponer la misma deberá promover medios de pruebas adicionales que demuestren la autenticidad, tales como la prueba testimonial, la pieza de convicción que sirvió para realizar la fotografía, entre otros, de manera que al momento de proponerse la prueba deberán cumplirse con los siguientes requisitos:
Que se aporte o promueva, no solo las fotografías contentivas o representativas de los hechos discutidos en el proceso para acreditar su existencia u ocurrencia, sino todas aquellas fotografías contenidas en el rollo fotográfico o en el chip en caso de tratarse de una cámara digital, debidamente reveladas o reproducidas en forma fotográfica, ello para garantizar la comunidad de la prueba, pues precisamente en la cinta, rollo o chip fotográfico, pueden existir fotografías que no interesan al proponente y que favorezcan a su contendor judicial.
Debe promover la cinta, rollo y chip debidamente identificado, con sus negativos de ser el caso.
Debe promoverse la cámara o medio mecánico o digital por medio del cual se realizó la fotografía, debidamente identificada.
Debe identificarse el lugar, el día y la hora en que fue tomada la fotografía que representaba el hecho debatido.
Debe identificarse al sujeto o persona que realizó la fotografía y en caso de ser un tercero ajeno al proceso, deberá proponerse igualmente la prueba testimonial de éste, con la finalidad que ratifique los hechos de lugar, modo, tiempo, donde fue tomada la fotografía, para que pueda ser repreguntado por el contendor judicial, asimilándose así a la prueba de instrumentos privados emanados de terceros a que se refiere el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
Cualquier otra circunstancia que pueda ayudar a demostrar la autenticidad de la fotografía…” (Humberto Enrique III Bello Tabares, Tratado de Derecho Probatorio, Tomo II, Premio Academia de Ciencias Políticas y Sociales 2007-2008, Ediciones Paredes, Caracas – Venezuela 2009, pág. 916)

En consecuencia, si bien es cierto la parte adversaria dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a la presentación de las fotografías, las impugnó, generando entonces la carga de la prueba de la autenticidad de tales reproducciones fotográficas en la persona de su promovente, no es menos cierto que, la obligada a cumplir con tal carga probática no promovió medios de prueba adicionales a los fines de demostrar la autenticidad de las fotografías, pues ésta únicamente promovió las mismas, pero no la cinta, rollo y chip debidamente identificado con sus negativos, así como tampoco se identificó la cámara, el medio mecánico o digital a través del cual se realizaron las fotografías, por lo que mal podría atribuirse entonces eficacia probatoria alguna al medio en cuestión ante la ausencia de elementos que doten de autenticidad a las mismas en virtud de la impugnación realizada motivo por el cual redesechan del proceso.

g) Originales de facturas números 0451, 0475 y 0476 emitidas por la sociedad mercantil DIS MATERIALES, de fechas Siete (07), Nueve (09), y Catorce (14) de Marzo de 2008, por las cantidades de TRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y UNO CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 3.931,20), TRECE MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 13.148,80), y OCHO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y TRES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 8.883,20), respectivamente.

En relación a las facturas descritas, debe considerarse que las mismas constituyen instrumentos privados emanados de terceros, de conformidad con el precepto normativo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, cuya eficacia probatoria se encuentra sujeta a la ratificación en juicio que realice la parte de la cual emanó, por lo que, al no cumplirse con tal exigencia, debe este Juzgador indefectiblemente desechar las facturas objeto de análisis, pues como se indicó no se evidencia promoción ni mucho menos evacuación alguna durante la instrucción de la causa, de la prueba de testigo respectiva para que se produjera la ratificación conforme a las directrices normativas, así como tampoco se observa promoción de la prueba de informe a los fines de obtener la veracidad de los hechos contenidos en las aludidas facturas.

h) Originales de tres (03) recibos de pago emitidos por el ciudadano José González, en fechas Dos (02) de Abril de 2008, Veinticinco (25) de Marzo de 2008 y Nueve (09) de Abril de 2008, por las cantidades de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.600,oo), DOS MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.600,oo), y TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.200,oo), respectivamente, bajo el concepto de mano de obra

Respecto a los recibos descritos, debe señalarse que éstos comportan instrumentos privados emanados de tercero, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, los cuales, fueron ratificados en juicio mediante la prueba testimonial por la parte de la cual emanó, quién contestó a las preguntas formuladas lo siguiente:
“…PRIMERA: Diga el testigo como es cierto y le consta que son suyas las firmas que aparecen en los recibos consignados en el particular I, folio 59 del expediente, por concepto de construcción que le canceló el señor NOE SÁNCHEZ, en el negocio ASADERO LOS ROBLES. Contestó: Si, si reconozco mi firma y yo elabore los recibos. SEGUNDA: Diga el testigo como es cierto y le consta, que las imágenes fotográficas consignadas en el expediente, folios 51 y siguientes, particular G, del escrito de pruebas, son imágenes tomadas en el asadero LOS ROBLES, anexo a la vivienda de la demandante y si se distingue a su persona en alguna de dichas imágenes. Contestó: Si son imágenes del Asadero Los Robles, aparezco yo, mi sobrino y un trabajador. TERCERA: Diga el testigo si sabe y le consta que las construcciones que realizó, por cuenta del señor NOE SÁNCHEZ, se hicieron en la casa de habitación propiedad de la señora ORQUIDEA RIVAS. Contestó: Si, la misma casa. CUARTA: Diga el testigo cuales fueron esas construcciones. Contestó: La fachada de la casa, el restaurante y la parte de atrás que hicieron una pastelería pero ya esta cerrada. QUINTA: Diga el testigo como es cierto y le consta que todos los materiales para las referidas construcciones les fueron suministrados y comprados por el señor NOE SÁNCHEZ. Contestó: Si, los compraba él, incluso demoraba en pagarme porque compraba los materiales, a veces dos días. SEXTA: Diga el testigo si presenció en algún momento que se presionara al señor NOE SÁNCHEZ, para que terminara las construcciones inclusive de la casa de la señora ORQUIDEA RIVAS. Contestó: Un día que estaba yo allí, le dijeron que si no terminaba le cerrarían el negocio, le pondrían un candado, inclusive un día se paralizó la obra varios días porque no tenía dinero. En este estado presentes los abogados en ejercicio y de este domicilio WOLFANG RIVAS PEREZ y RICARDO OCANDO, inscritos en el Inpreabogado con los Nos. 65.528 Y 45.531, respectivamente con el carácter de Apoderados Judiciales de la parte demandante, procedió a repreguntar al testigo de la siguiente manera: PRIMERA: Diga el testigo donde esta ubicado el local comercial donde funciona la sociedad de hecho ASADERO LOS ROBLES. Contestó: Al frente de los edificios de la Trinidad…”

Ahora bien, siendo que la apreciación de la prueba bajo estudio es por vía testimonial conforme lo prevé el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil; debe señalarse que, en la única repregunta formulada por parte demandante respecto a la ubicación del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento donde fueron realizadas presuntamente por su cuenta las obras de construcción, el testigo contestó “…frente a los edificios de la Trinidad…” , no correspondiendo ello a la ubicación del local, que ha sido reconocida por las partes en el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, y que fuera objeto de valoración en el presente fallo, por lo que, dada la no correspondencia entre la respuestas suministradas por el testigo con las pruebas pertenecientes al proceso, al indicar éste un dirección que no se compadece con la correcta y reconocida por las partes, éste Juzgador en aplicación de la potestad que atribuye la norma adjetiva in comento desecha la declaración rendida.

Igualmente es de observar en torno a la declaración rendida, que el hecho de que el testigo haya manifestado que aparece en las imágenes fotográficas, no significa que quedó demostrada la autenticidad de las fotografías puesto que el mencionado ciudadano afirmó que él aparece en alguna de ellas pero en ningún momento aseveró que él las realizó y tampoco se produjo en el presente juicio la cámara o medio mecánico o digital a través del cual se efectúo la fotografía y mucho menos la cinta, rollo y chip debidamente identificados, por lo que las fotografías se desecharon del proceso; por otro lado la construcción realizada por cuenta del ciudadano NOE SÁNCHEZ sobre la casa de habitación de la ciudadana ORQUIDEA RIVAS, no constituye un hecho controvertido en este litigio puesto que el inmueble objeto del presente arrendamiento es un local comercial y no una vivienda.

Pues bien, luego de efectuarse la revisión íntegra y exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente se infiere que el recibo de pago del precio arrendaticio perteneciente al mes de Enero de 2011, fue desconocido en la presente causa por la parte actora reconvenida, ante lo cual la demandada reconviniente incumplió con la carga de demostrar la autenticidad del referido instrumento, de manera que no existe prueba demostrativa alguna que acredite el pago por parte demandada reconviniente respecto al canon arrendaticio concerniente al mes de Enero de 2011, y tampoco consta en autos prueba referida a la cancelación respectiva de las mensualidades arrendaticias sucesivas reclamadas en el libelo de demanda, por lo que desde esa perspectiva se deduce la falta de pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Enero, Febrero y Marzo del año 2011.

Ahora bien, el Código Civil Venezolano consagra la institución del arrendamiento y las obligaciones que incumben al arrendador y recíprocamente al arrendatario en determinado acuerdo bilateral arrendaticio, tal como se deduce del artículo 1.579 que establece:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

Sucesivamente el referido Compendio Normativo Sustantivo en el artículo 1.592 dispone:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Subrayado del Tribunal)

Entonces sin lugar a dudas de acuerdo a lo previsto por el legislador en la norma jurídica previamente citada, se verificó en el caso bajo estudio el incumplimiento de las obligaciones contractuales que le atañen al ciudadano NOE EVARISTO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ en su carácter de arrendatario, lo que acarrea como consecuencia inmediata que este Juzgador posea la convicción de que efectivamente se configuró el supuesto normativo relativo a la inejecución del convenio bilateral que prevé el artículo 1.167 del Código Civil en los siguientes términos:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Al respecto la más calificada doctrina patria apuntó lo siguiente:
“…El incumplimiento es uno de los requisitos más importantes que hace posible la resolución de contrato. Se trata de un punto complejo y no regulado de manera determinante por nuestro legislador, a los fines de resolución del contrato. Simplemente se dice “incumplimiento” sin indicar a qué tipo se refiere y lo entiende como “no ejecución”, o simplemente “inejecución” según el texto del artículo 1.167 del Código Civil que viene a ser el fundamento legal de la resolución del contrato en nuestra legislación. No hay un concepto unívoco del mismo. Para PUIG PEÑA, el incumplimiento es aquella situación antijurídica que se produce cuando, por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el Derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta… Nuestro Código Civil prácticamente señala al “incumplimiento” como móvil o la “causa” que permite la resolución del contrato. Sin hacer distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación correspectiva. Es el juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él para configurar si cualquier tipo de incumplimiento ya sea parcial, defectuoso o inexacto, o si el incumplimiento de obligaciones accesorias es suficiente para declarar o no la resolución del contrato solicitada por cualquiera de las partes. Esa afirmación tiene su razón de ser siempre y cuando las partes contratantes no hayan estipulado, en el contrato, cual es el tipo de incumplimiento que ellas consideran como suficiente para producir la resolución, a menos que el fijado por las mismas esté en contradicción con alguna disposición especial de la ley en contrario…”. (Gilberto Guerrero Quintero, Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Caracas 2003, Pág. 155).

Asimismo el reconocido civilista Dr. Eloy Maduro Luyando en cuanto a la resolución del contrato afirmó que:
“…La acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral, motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo. (Eloy Maduro Luyando/ Emilio Pittier Sucre, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo II, Caracas 2003, Pág. 978)

Por consiguiente se constató que en el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo en fecha Dos (02) de Julio de 2010, bajo el No. 03, Tomo 45, que constituye el instrumento fundante de la pretensión esbozada en el escrito libelar y que quedo reconocido en el presente proceso, la cláusula décima estipula lo siguiente: “…La falta de pago de dos (02) mensualidades del canon de arrendamiento por parte de EL ARRENDATARIO así como el incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones y condiciones estipuladas dará derecho a LA ARRENDADORA a solicitar la resolución del presente contrato y la inmediata desocupación del inmueble arrendado como cláusula penal…”.

En el caso de autos ciertamente hubo la falta de pago de tres (03) mensualidades que corresponden a los cánones arrendaticios de Enero, Febrero y Marzo de 2011, los cuales ascienden a la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,oo), puesto que el demandado no demostró durante el juicio a través de los medios probatorios establecidos en la ley adjetiva el cumplimiento de las obligaciones que le incumben en su cualidad de arrendatario, particularmente lo concerniente al pago del canon de arrendamiento en los términos pactados.

Por otro lado es oportuno referir brevemente que el Dr. Gilberto Guerrero Quintero en su Obra denominada Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario expresó que:
“…Los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vínculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato, que llene todos los requisitos exigidos por la ley, esto es, que el contrato haya nacido sin vicios o defectos que le hagan inválido o ineficaz, es decir, se trate de un contrato perfecto y la presencia de una obligación perfeccionada que no se haya consumado…”.(Gilberto Guerrero Quintero, Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Caracas 2003, Pág. 147)

El convenio arrendaticio por escrito que fue previamente autenticado el día Dos (02) de Julio de 2010 y suscrito por las partes, establece en la cláusula tercera lo relativo a la modalidad del pago arrendaticio, acordando la arrendadora y el arrendatario que el canon de arrendamiento es por la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 3.500,oo) mensuales, los cuales serán cancelados los Cinco (05) primeros días de cada mes y los otros seis (06) meses restantes con un incremento de QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 500,oo); no obstante se desprende de las actas procesales que la parte demandada reconviniente no pagó dentro de los primeros cinco (5) días de los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2011, los cánones arrendaticios respectivos por la suma de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,oo) cada uno.

Entonces resulta evidente en la presente controversia que el arrendatario ha incurrido en la falta de pago del canon de arrendamiento acordado, lo que constituye naturalmente una situación antijurídica puesto que implica la trasgresión de las cláusulas arrendaticias pactadas y correlativamente de las disposiciones legales que regulan el contrato, cuya conducta culposa desplegada por el arrendatario generó el incumplimiento de la obligación convenida y de conformidad con lo instituido en la legislación civil sustantiva procede la resolución del contrato bajo estudio. Y así se decide.

Ahora bien, siguiendo este orden de ideas es necesario dilucidar lo relativo a la reconvención que por compensación y cobro de bolívares planteó el ciudadano NOE EVARISTO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ en la presente causa, quien manifestó que por concepto de las mejoras y bienhechurías realizadas en el inmueble arrendado, el demandante reconvenido le adeuda la suma de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,oo), por lo que solicita la compensación de los cánones de arrendamiento pertenecientes a los meses Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2011, los cuales ascienden a la totalidad de CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs. 14.000,oo), por lo que pretende que se le pague la cantidad de TREINTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 31.000,oo).
Por lo que, resulta pertinente traer a colación el artículo 1.331 del Código Civil que preceptúa lo siguiente:
“La compensación no se efectúa sino entre dos deudas que tienen igualmente por objeto una suma de dinero, o una cantidad determinada de cosas de la misma especie, que pueden en los pagos sustituirse las unas a las otras, y que son igualmente líquidas y exigibles”.

En relación al mandato legal ut supra citado la doctrina refirió la conceptualización de la institución jurídica in comento, en los siguientes términos:
“…La compensación es la extinción que se opera en las deudas de dos personas recíprocamente deudoras cuando dichas deudas son homogéneas, líquidas y exigibles. Zacharias la define como la extinción de dos obligaciones recíprocas que se pagan la una por la otra, hasta la concurrencia de sus cantidades respectivas, entre personas que son deudoras la una hacia la otra… La compensación supone la existencia de dos personas recíprocamente deudoras, que se adeudan cosas homogéneas o de la misma especie, de modo que puedan sustituirse las unas a las otras. Las deudas deben ser líquidas y exigibles…”. (Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo I, Caracas 2004, Pág. 465)

Entonces de conformidad con lo previsto por el legislador patrio, constituye un requisito sine qua non e indispensable la existencia de dos obligaciones recíprocas homogéneas líquidas y exigibles, que luego de verificado el estado de insolvencia de ambas partes puede perfectamente configurarse la compensación, que implica que se pague la una por la otra de manera que puedan sustituirse respectivamente, entre personas que son deudoras la una hacia la otra.

Pues bien, luego de esclarecer el contenido y alcance de la compensación, se procede a indicar que se observó en las actas que conforman el presente expediente que efectivamente el arrendatario adeuda a la arrendadora los cánones arrendaticios pertenecientes a los meses Enero, Febrero y Marzo de 2011, en virtud de la obligación estipulada en la cláusula tercera del contrato objeto del presente litigio, debido que el arrendatario no probó durante la instrucción de la causa el pago respectivo que exige la parte actora reconvenida, por lo que no cabe la menor duda que la deuda aún persiste.

Sin embargo, conforme a los hechos constitutivos de la pretensión planteada por vía reconvencional, se observa que la parte demandada afirma la realización de descuentos sobre el precio del canon de arrendamiento pactado en función del costo de las mejoras y bienhechurías por ésta realizadas sobre el inmueble arrendado, fundamentado ello en una copia simple de un instrumento privado contentivo de tal acuerdo, el cual, resultó desechado de la presente controversia conforme a los fundamentos jurídicos explanados en el desarrollo del presente fallo, motivo por el cual, mal podría este Juzgador establecer la existencia de tal acuerdo, cuando no existe prueba que demuestre los hechos afirmados por la accionada respecto a la realización de tales descuentos, con mayor razón aún cuando del análisis del material probatorio ni siquiera resulto acreditado la ejecución de mejoras susceptibles de pago.

Aunado a ello, resulta necesario asentar que a partir del contenido de la cláusula sexta que conforma el pacto arrendaticio, se desprende la voluntad de las partes de establecer cuales mejoras serán reconocidas por la arrendadora y cuales no, sin atribuir concretamente por cuenta de cual de las partes contratantes serían asumidos tales gastos, lo que conlleva a establecer que el alcance de tal convención contractual únicamente se extiende a la autorización otorgada por el arrendador respecto a la ejecución por el arrendatario de determinadas mejoras y no al pago.

En tal sentido de acuerdo a lo probado durante el iter procesal se tiene la certeza que la arrendadora reconoció que el arrendatario efectuara mejoras en el inmueble objeto del arrendamiento las cuales se especificaron en las disposiciones contractuales y pactaron que el arrendatario realizara determinadas bienhechurías las cuales no fueron reconocidas por la arrendadora sino que el arrendatario al finalizar el contrato deberá entregar el inmueble en la forma en la que se encontraba inicialmente; sin embargo no se estableció en el acuerdo arrendaticio bajo estudio, que los gastos que ocasionaran las mejoras y bienhechurias pactadas constituiría una obligación para la arrendadora de pagarlas al arrendatario y tampoco que aquellas pertenecerían a éste último, puesto que exclusivamente las partes convinieron en qué consistirían tales modificaciones en el inmueble arrendaticio pero no que la arrendadora se obligaba a pagar la suma monetaria de aquellas; de modo que carece de fundamento jurídico la supuesta obligación de pago por concepto de mejoras y bienhechurías que pretende el demandado reconviniente hacer valer en este juicio, es decir que nos encontramos en presencia de una sola deuda líquida y exigible que es la referida a los cánones de arrendamientos insolutos.
Entonces forzosamente es necesario colegir que en el presente caso no coexisten las deudas de dos personas recíprocamente deudores de sumas de dinero igualmente líquidas y exigibles como lo establece el supuesto normativo previamente aludido concerniente a la compensación; por ende es notorio que no se configuró el referido modo legal de extinción común de las obligaciones contractuales o extracontractuales cuando reúnan las cualidades de homogeneidad, líquidez y exigibilidad, en consecuencia resulta improcedente en derecho la reconvención propuesta, tomando en consideración los fundamentos planteados en el presente fallo. Y así se Decide.

IV
DISPOSITIVA.-
Por los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA, Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento y cobro de bolívares incoara la ciudadana ORQUIDEA MILAGROS RIVAS DE ORTEGA, contra el ciudadano NOE EVARISTO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ, todos previamente identificados.
En consecuencia, se condena al ciudadano NOE EVARISTO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ, al pago de la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 12.000,oo), por concepto de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses Enero, Febrero y Marzo del año 2011; y asimismo se ordena la entrega del inmueble constituido por el local comercial ubicado en la calle 47, Nro. 15J-1-12, Urbanización El Naranjal, en jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, objeto del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo en fecha Veintidós (22) de Julio de 2010, bajo No. 03, Tomo 45, libre de personas y bienes.

SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención planteada por el ciudadano NOE EVARISTO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ, contra la ciudadana ORQUIDEA MILAGROS RIVAS DE ORTEGA, todos antes identificados

TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con los artículos 274 y 276 del Código de Procedimiento Civil.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE y NOTIFÍQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el Artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en el ordinal 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los Cinco (05) días del mes de Marzo del año dos mil doce (2012). Año 200° de la Independencia y 152° de la Federación.
EL JUEZ TEMPORAL

Abog. YBRAIN RINCON MONTIEL
LA SECRETARIA

Abog. VERONICA BRICEÑO MOLERO
En la misma fecha, siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (09:30 a.m.), se dictó la anterior sentencia definitiva.
LA SECRETARIA

Abog. VERONICA BRICEÑO MOLERO
YRM