TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente Nº 3624-11.
Maracaibo, 16 de febrero de 2012.
200º y 152°
Se inicia el presente proceso por Resolución de Contrato de Arrendamiento, seguido por los ciudadanos MARIA COROMOTO PIRELA VILLALOBOS y GUSTAVO ADOLFO RINCON PAZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulad de identidad Nos. V.- 4.531.935 y V.-3.278.458, respectivamente, domiciliados en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, representados en juicio por el abogado RENE RUBIO MORAN, inscrito Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 108.155 y de este domicilio, mediante Poder Apud Acta, en contra de la sociedad mercantil RESTAURANTE KATAMARAN C.A, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 3 de noviembre de 2000, bajo en Nº 29,Tomo 41-A y debidamente representada por los abogados en ejercicio y de este domicilio JESUS ALBERTO VIRLA, GERARDO VIRLA Y RAFAEL ANDRADE, inscritos Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 14.726, 111.583 y 148.017, respectivamente, representación que acreditan mediante poder Apud Acta (Ex artículo 152 C.P.C) otorgado ante el Secretario del Tribunal de fecha 16 de junio de 2011.
Ahora bien, encontrándose el proceso en fase de conocimiento, las partes mediante acta de fecha 30 de septiembre de 2011, realizaron Transacción Judicial, con fundamento a lo establecido en el artículo 1713 del Código Civil, con la finalidad conciliar sus intereses en pugna. Para ese acto las partes que integran la relación procesal, comparecieron personalmente al juicio con asistencia letrada. En este sentido los demandantes MARIA COROMOTO PIRELA VILLALOBOS y GUSTAVO ADOLFO RINCON PAZ, contaron con la asistencia del profesional del derecho JOSE RAFAEL VARGAS RINCON, inscrito Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 22.881, de este domicilio, y por su parte la empresa accionada RESTAURANTE KATAMARAN C.A., la representó conforme a sus estatutos sociales el ciudadano PEDRO LUIS DORIA MARTINEZ, en su carácter de Presidente, titular de la cedula de identidad Nº E-82.069.111, domiciliado en la Cuidad de Maracaibo, Estado Zulia, asistido por el abogado GERARDO VIRLA VILLALOBOS, inscrito Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 111.583 y de este domicilio.
Del acta contentiva de los acuerdos, surgió por voluntad concorde de las partes, una nueva ordenación material para reglar el vínculo arrendaticio que les une, sobre un Local Comercial ubicado en la Calle 72 (antes Perú), con Avenida 16A, signado con el Nº 16A-17, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Entre los aspectos más resaltantes del acto Transaccional, se estipuló declarar resuelto del contrato de arrendamiento, contenido en documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el día 15 de noviembre de 2004, bajo el Nº 84, Tomo 75. En el mismo sentido, destacaron las partes, que la resolución se convino por mutuo consenso y no generará respecto a los contratantes ninguna responsabilidad por razón de hechos o situaciones que tenga como causa directa o indirecta, el contrato resuelto, por lo que se otorgaron un finiquito reciproco de cualquier obligación que estuviere pendiente con anterioridad al acto Transaccional, con excepción de los canones de arrendamiento, pago por servicios públicos y tributos que correspondan al inmueble, los cuales corren por cuenta de la arrendataria.
En igual sentido quedó estipulado, que conforme al procedimiento diseñado por las partes, se debe generar un nuevo contrato de arrendamiento, fijando al efecto todas sus estipulaciones, así, como el nuevo canon arrendaticio y para el caso de que ello no fuera posible, sometieron sus diferencias a una decisión de equidad que debe emitir el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a través del Juez del despacho, de conformidad con lo previsto en el artículo 13 del Código de Procedimiento Civil, fijará los términos y condiciones del nuevo contrato de arrendamiento, pudiendo tomar en cuenta los proyectos generados en forma individual por cada una de las partes, como consta en la versiones digitales presentadas al Juez. Así mismo, para tales efectos este Operador de Justicia tomará en cuenta todos los documentos, actas y minutas que se hubiesen producido durante el presente procedimiento y que conste en los autos.
Ahora bien, partiendo de las anteriores premisas, se deja sentado que durante el proceso diseñado por las partes, el Juez tuvo contacto directo con cada una de ellas, quienes prescindiendo de formalidades legales, presentaron de manera privada sus impresiones sobre los antecedentes del contrato de arrendamiento resuelto, y del mismo modo fuero, y muy especialmente sobre la estimación que cada parte hizo con respecto al monto de la nueva pensión arrendaticia que habrá de regir en la nueva convención. Luego las partes celebraron, una reunión de advenimiento, ante este despacho, para tratar de arribar a una solución dirigida a fijar de mutuo acuerdo el nuevo canon de arrendamiento con sus correspondientes estipulaciones. Sin embargo, los esfuerzos emprendidos para tales fines no fueron alcanzados, lo que hace necesario que el Juez haga uso de la Jurisdicción de Equidad que le fue deferida por los litigantes en la etapa de conocimiento del juicio. En síntesis lo acontecido en el iter procesal, colocan al Juez en el deber de crear los condicionamientos concretos para darle significación jurídica a las conductas de los sujetos que intervienen en el proceso.
A este respecto se tiene que este Operador de Justicia, decidirá los puntos sometidos a decisión conforme a la Transacción celebrada en la causa por las partes y homologada mediante resolución de fecha 5 de octubre de 2011, lo que incluye la determinación del nuevo texto contentivo de las Cláusulas que regirán en el contrato de arrendamiento que suscribirán las partes sobre el inmueble identificado en esta decisión. Así mismo, para la ejecución de lo aquí decidido en cuanto al otorgamiento del respectivo documento, el Juez acuerda emplazar a las partes través del Correo Electrónico señalado en el acta Trasnacional, para que concurran al Tribunal conjunta o separadamente, a otorgar el correspondiente contrato de arrendamiento dentro los cinco (05) días de despacho siguientes a la recepción de la notificación ordenada, con la condición de que la nueva convención arrendaticia regirá a partir del día 16 de marzo de 2012, bajo las condiciones, modalidades y términos que se reproducen en el texto del contrato que más adelante se transcribe. Para los efectos legales correspondientes este Juzgado emitirá tres (03) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto.
Así mismo, se establece que por cada día retardo en que incurra cualquiera de las partes, en cumplir con la obligación de otorgar el nuevo contrato arrendaticio, bien ante este Despacho, o ante Notario Público de esta Ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, generará como sanción pecuniaria el pago de la cantidad de UN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 1.000,oo).
De otro lado, se acuerda con arreglo a lo determinado por las partes en el Literal “B” de la Transacción celebrada en juicio, una compensación complementaria a favor de los arrendadores, por la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.5.000,oo), mensuales para cubrir las deficiencias económicas de los canones de arrendamiento generado durante el tramite consignatorio iniciado por la arrendataria, RESTAURANTE KATAMARAN C.A, ante el JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. La anterior compensación deberá ser enterada a los arrendadores dentro de los treinta (30) días continuos siguientes al dictado de esta decisión.
Por ultimo, con vista al examen de las actas que integran el expediente, entre ellos Plano de Distribución del inmueble arrendado cursante en los autos, que determina la superficie o área del mismo, las aportaciones informativas suministradas al Juez en las distintas entrevistas cumplidas durante el desarrollo de este procedimiento, la consulta a empresa especializada en el sector inmobiliario, los informes cursantes en los autos ofrecidos por las firmas Rent –A- House y Century 21, así como al propietario de un inmueble de la zona del mismo ramo y bajo una ponderación de los elementos recabados por este Operador de Justicia, en cuanto a los antecedentes que han reinado desde el inicio de la relación arrendaticia entre las partes, se fija como monto mensual en concepto de pensión de arrendamiento, la cantidad de VEINTIUN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 21.000,oo) mensuales durante el primer año de vigencia de este contrato y pagadero en los primeros cinco (05) días de cada mes de arrendamiento. El canon mensual será aumentado anualmente de conformidad con los índices de IPC que dicte el Banco Central de Venezuela. En relación a las demás estipulaciones contractuales en cuanto a su duración, vencimiento, pago de servicios públicos, régimen de mejoras y otros, quedarán determinados en el texto del contrato que de seguidas se transcribe:
“Entre, MARÍA CORÓMOTO PIRELA VILLALOBOS y GUSTAVO ADOLFO RINCÓN PAZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nos. 4.531.935 y 3.278.458, respectivamente, domiciliados en Municipio Autónomo de Maracaibo del Estado Zulia, quiénes en lo sucesivo se denominarán "LOS ARRENDADORES", por una parte; y por la otra, la sociedad mercantil RESTAURANTE KATAMARAN C.A., domiciliada en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, constituida por documento inscrito en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 3 de noviembre de 2000, bajo el No. 29, Tomo 41-A, representada por el ciudadano PEDRO LUIS DORIA MARTINEZ, extranjero, titular de la cédula de identidad No. E-82.069.111 y de este domicilio, en su carácter de Presidente, suficientemente autorizado por los estatutos sociales, quien se denominará "LA ARRENDATARIA", se ha celebrado el siguiente contrato de arrendamiento:
PRIMERA: El objeto del contrato de arrendamiento está referido a un inmueble situado en la Calle 72 (antes Perú), con Avenida 16 A, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Estado Zulia, conformado por un Local Comercial acondicionado para su uso como “RESTAURANTE”, distinguido con el Nº 16A-17, con una superficie de construcción aproximada de TRESCIENTOS CINCUENTA METROS (350 mts2). El inmueble arrendado a los efectos de este contrato podrá distinguirse dentro de este documento simplemente como: “EL INMUEBLE”. En virtud de lo expuesto, y con la señalada salvedad, “LOS ARRENDADORES” y “LA ARRENDATARIA” se obligan en sus respectivas cualidades conforme al presente contrato.
SEGUNDA: “LOS ARRENDADORES” dan en arrendamiento a “LA ARRENDATARIA” “EL INMUEBLE”, anteriormente descrito, por el plazo y bajo las modalidades y estipulaciones contractuales que se establecen en el texto de este documento, y se compromete a mantenerlo y destinarlo única y exclusivamente como establecimiento del RESTAURANTE KATAMARAN, y el mismo se destinará exclusivamente a la realización de actos lícitos que sean inherentes a ese particular género de sus actividades comerciales, en el marco de lo permitido por las normativas Nacionales, Estadales y Municipales.
TERCERA: La duración del presente contrato es de tres (3) años, contados a partir del 16 de marzo de 2012, prorrogable de manera automática por periodos de un (1) año, a menos que alguna de las partes manifieste a la otra por escrito con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del periodo inicial o de alguna de las prorrogas, su voluntad de no prorrogarlo.
CUARTA: El canon mensual de arrendamiento se fija en la cantidad de VEINTIUN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 21.000, oo), mensuales, para el primer año del contrato, pagaderos por mensualidades anticipadas en los cinco (5) primeros días de cada mes. El canon de arrendamiento será aumentado anualmente de conformidad con los índices de inflación (IPC) que fije el Banco Central de Venezuela, para cada año. LA ARRENDATARIA, pagará por cada día adicional que transcurra la cantidad de TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (3). Así mismo, queda entendido que el incumplimiento en la cancelación de los cánones de arrendamiento correspondientes a dos (2) meses sucesivos será causal de resolución del presente contrato, pudiendo "LOS ARRENDADORES" pedir la inmediata desocupación del inmueble con pago de todas las mensualidades que falten para completar el lapso de duración del presente convenio.
QUINTA: “LOS ARRENDADORES" no serán responsable en ningún caso por los daños y perjuicios, pérdidas o robos que sufra "LA ARRENDATARIA" en el inmueble arrendado. Tampoco serán responsables "LOS ARRENDADORES" por las pérdidas o daños que sufra "LA ARRENDATARIA" por motivo de inundación, ya sea por lluvia, por desbordamiento de quebradas, ríos, etc, o por ruptura de algún tubo o conducto de aguas blancas, o negras, suelos o paredes, goteras, etc, ni tampoco en caso de incendio, terremotos o temblores. "LOS ARRENDADORES" no se hacen responsables por los daños que puedan sufrir "LA ARRENDATARIA" o las personas que ocupen el inmueble arrendado, por concepto de deterioro ruina o incendio del mismo.
SEXTA: “LOS ARRENDADORES" no asume ninguna responsabilidad por razón del suministro y eficacia en los servicios de aseo urbano, energía eléctrica, teléfono y demás accesorios que puedan depender de desperfectos aunque fueren parciales en las instalaciones, aparatos, tuberías y medidores, tanto internos de EL INMUEBLE como externos, así como los que dependan de huelgas u otras causas fuera del control de “LOS ARRENDADORES” y las motivadas por fuerza mayor. "LOS ARRENDADORES" no responde por los daños que puedan ocasionar el humo, los ruidos y otros, quedando el derecho de hacer ejecutar cuantos trabajos sean necesarios, tanto en EL INMUEBLE alquilado como en otras partes, internas o externas, sea cual fuere su duración, aunque fuese superior a la que prevé el artículo 1590, del Código Civil, párrafo 2do., sin que pueda pretender "LA ARRENDATARIA" compensaciones o indemnizaciones de ninguna especie.
SÉPTIMA: Se conviene que si incurriere “LA ARRENDATARIA” en mora en el pago de dos (2) cánones mensuales de arrendamiento, “LOS ARRENDADORES” podrán considerar resuelto de pleno derecho el contrato, y aplicar la penalidad prevista en el artículo 1616 del Código Civil venezolano, en cuanto a que “LA ARRENDATARIA” deba pagar a “LOS ARRENDADORES” los cánones de arrendamiento que faltaren por vencer durante el lapso del contratado o la prorroga en curso, más la indemnización por daños y perjui¬cios cuando la cuantía de la penalidad no cubrieren los daños efectivamente infligidos a “LOS ARRENDADORES”, y podrá optar a la resolución del contrato ante los Tribunales Competentes conforme a los procedimientos establecidos en la Ley.
OCTAVA: "LA ARRENDATARIA" no podrá efectuar cambios en las condiciones y estructura del inmueble objeto de este contrato, sin la previa autorización por escrito de “LOS ARRENDADORES”. No obstante, en caso de estar autorizada para ello, serán por la única cuenta de la "LA ARRENDATARIA" todos los gastos que se ocasionen, y se obliga a restituir el inmueble a su forma original si así lo desearen "LOS ARRENDADORES". Para el supuesto de que "LOS ARRENDADORES" prefieran que no se restituya “EL INMUEBLE” a su estado original, todas las mejoras o bienhechurías, de cualquier naturaleza que se hayan realizado, quedarán en beneficio de “LOS ARRENDADORES”, por lo que “LA ARRENDATARIA" no podrá exigir ni reclamar en ningún caso indemnización alguna en razón de dichas mejoras y bienhechurías, cualquiera que sea el valor de las mismas o la causa por la cual termine el contrato.
NOVENA: Es condición expresamente convenida entre "LOS ARRENDADORES" y "LA ARRENDATARIA" que ésta no podrá ceder el presente contrato, ni traspasar o subarrendar el inmueble objeto de este contrato, ni total, ni parcialmente, sin consentimiento de "LOS ARRENDADORES", dado por escrito. En consecuencia quedan terminantemente prohibida las llamadas "venta de punto", "traspaso de negocio", "cesión de vivienda", "cobros de primas" por traspaso del contrato etc.
DECIMA: EL INMUEBLE arrendado presenta para la fecha de otorgamiento de este contrato un perfecto estado de apariencia, conservación y funcionamiento, tanto en sus áreas exteriores como interiores. “LA ARRENDATARIA” queda obligada frente a “LOS ARRENDADORES” y/o sus respectivos causahabientes, a cuidar EL INMUEBLE alquilado como un buen padre de familia.
DÉCIMA PRIMERA: Las partes convienen que los gastos que ocasione el otorgamiento del presente contrato de arrendamiento, serán por cuenta exclusiva de “LA ARRENDATARIA”. Por último, se elige como domicilio especial a la Cuidad de Maracaibo del Estado Zulia, para dirimir cualquier diferencia que surja en la aplicación de esta convención arrendaticia, a cuyos Tribunales declaran someterse las partes. Se hace tres (03) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto. En Maracaibo, en la fecha de su autenticación.”