TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 43.464

VISTO, sin informes de las partes.
I. CONSTA EN LAS ACTAS PROCESALES LO SIGUIENTE:
Se inició el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, por demanda presentada ante la Oficina General de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial del Estado Zulia, por el abogado en ejercicio CARLOS RAFAEL ACOSTA RIVERA, debidamente inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 40.918, actuando en nombre y representación del ciudadano ÁNGEL RENATO OLAVES ROMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.119.320, y domiciliado en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en contra de la ciudadana MIRNA GLORIA PEÑALVER, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.728.874, y del mismo domicilio.
El apoderado actor fundamentó su escrito libelar en los argumentos que de seguida se transcriben:
“…En fecha diecisiete (17) de Mayo de 2007, mi representado celebró contrato de Opción a Compra-Venta, con la ciudadana MIRNA GLORIA PEÑALVER (…) sobre un inmueble constituido por una casa de habitación y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra constituida dicha vivienda, ubicada en la Avenida 11, antigua Calle Campo Elías, N° 83-79, en Jurisdicción de la Parroquia Bolívar del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. El área de terreno sobre la cual está construida la casa mide aproximadamente Seis Metros (6 mts) de Norte a Sur y Veinticuatro Metros (24 mts) de Este a Oeste, y está comprendida dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE, SUR y ESTE: Con propiedades que son o fueron de Ana Julia Sánchez de Molero; y OESTE: Su frente, con Avenida 11 (antigua Calle campo Elías). Consta de las siguientes dependencias: sala, comedor, una (01) habitación principal con baño, dos (02) habitaciones, un (01) baño auxiliar, un (01) baño sin ducha, cocina y patio; dicho contrato fue otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 17 de Mayo del año 2007, quedando anotado bajo el No. 69, Tomo 27 de los libros respectivos; el precio pactado de la venta del inmueble opcionado propiedad de la ciudadana MIRNA GLORIA PEÑALVER, fue la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,00), actualmente la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 200.000,00), los cuales serían pagados de la siguiente manera: Un primer pago a la firma del Contrato de Opción a Compra antes mencionado, por lo cual mi representado hizo formal entrega a la PROMITENTE VENDEDORA, (MIRNA GLORIA PEÑALVER) la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES, o CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 50.000,00) a través de dos (2) cheques librados en contra de la entidad financiera MI CASA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO C.A. Nos. 52000248 y 36000253, ambos por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00) o VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 25.000,00) cada uno, quedando un saldo pendiente, de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES o CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 150.000,00) , que serían entregados por mi representado a la Promitente Vendedora ciudadana MIRNA GLORIA PEÑALVER, el día de la Protocolización del Documento Definitivo de Compra-Venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, lo cual se materializaría según el documento de Opción a Compra antes invocado en fecha 17 de Mayo del año 2008, es decir, que el plazo estipulado en el mencionado documento para la protocolización del documento definitivo era de un (1) año…
…Omissis…
Ahora bien ciudadano Juez de la simple lectura del referido Contrato de Opción a Compra-Venta, suscrito entre mi representado y la ciudadana MIRNA GLORIA PEÑALVER, se evidencia claramente la promesa bilateral de compra-venta, en donde la referida ciudadana se compromete a venderle al ciudadano ÁNGEL RENATO OLAVES, y este se compromete a comprarle a dicha ciudadana, el inmueble constituido por una casa de habitación y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra constituida, (…) cuyos demás datos, características y determinaciones constan en el cuerpo de este escrito, en la forma de modo tiempo y lugar establecido en el mencionado documento.
Pero es el caso ciudadano Juez, que a principio del mes de Mayo de este año 2008, comenzó mi representado a realizar las gestiones para la real y efectiva cancelación del dinero pendiente, establecido en el documento de Opción a Compra arriba mencionado, es decir, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000) o CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 150.000,00), así como a realizar los trámites para el otorgamiento y protocolización por ante la Oficina del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia (…) pero nunca fue posible que se materializara la mencionada venta, debido a la conducta evasiva y fraudulenta de la ciudadana MIRNA GLORIA PEÑALVER, antes identificada, quien se ha negado rotundamente a venderle el inmueble a mi representado y a cumplir lo suscrito por ellos en el contrato de opción a compra-venta.
Así las cosas, mi representado, no lograba comunicarse con ella, ni lograba encontrarla, pues ella asumió una conducta indiferente ante mi poderdante con relación a la venta del inmueble antes identificado, por lo cual mi representado, decidió convocarla públicamente a través de dos carteles publicados en un diario de circulación regional, específicamente en el diario LA VERDAD, uno en fecha 13 de Mayo de 2008, en el cuerpo C página 4, y el otro en fecha 16 de mayo de 2008, cuerpo C página 4…
…Omisssis…
Es evidente ciudadano Juez, y así ha sido demostrado, la diligencia de mi representado en cumplir lo pactado en el mencionado contrato de opción a compra venta y su interés irrevocable en cancelar el precio restante para adquirir la plena propiedad del inmueble antes descrito, y mas aún, es evidente la mora creditoris, en la cual incurre la ciudadana MIRNA GLORIA PEÑALVER, antes identificada, al no querer recibir el pago pactado por la compra venta del inmueble de su propiedad, y menos aun en otorgar el documento definitivo de venta, por lo cual incumple flagrantemente lo suscrito en el contrato cuyo cumplimiento se solicita hoy judicialmente.
Es el caso ciudadano Juez, que a pesar de que de forma inmediata mi representado dio cumplimiento a su obligación que como promitente comprador le correspondía, la promitente vendedora la ciudadana MIRNA GLORIA PEÑALVER, ya identificada, hasta la fecha no ha cumplido con la totalidad de las obligaciones asumidas y convenidas en el referido Contrato Opción de Compra-Venta, a pesar de todas las gestiones extrajudiciales que mi mandante ha realizado para obtener la respectiva protocolización del contrato definitivo de compra-venta y la cancelación de lo adeudado (…)
Ahora bien, por lo antes expuesto, se evidencia un rotundo e ineludible incumplimiento voluntario o culposo de la relación contractual; todo producto de la conducta desleal, fraudulenta y mal intencionada, de la hoy parte demandada, con lo cual pretende dejar ilusoria la obligación que lo vincule con mi mandante, circunstancia esta, que es por la cual acudimos ante su competente autoridad, para que en ejercicio de su potestad jurisdiccional, proporcione la defensa y tutele los intereses jurídicos de mi representado, satisfaciéndose así, la pretensión que mediante este acto se postule.
…Omissis…
Los fundamentos de Derecho de la Pretensión postulada se encuentran contenidos en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil venezolano vigente.
…Omissis…
Este artículo en referencia expresa las condiciones para que proceda la presente pretensión de Cumplimiento de Contrato, como lo son: A.- Un Contrato Bilateral, B.- Incumplimiento del Contrato; C.- Incumplimiento originado por causa imputable al promitente vendedor ciudadana MIRNA GLORIA PEÑALVER. D.- El acudir a la vía Jurisdiccional, para presentar dicha pretensión, lo cual (…) constituye la materialización del inicio en el ejercicio de la acción.
…Omissis…
Por todo lo anteriormente expuesto (hechos y derecho), y en fundamento a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil venezolano vigente, es por lo que acudimos ante su digna autoridad en nombre de nuestro representado para demandar como real y efectivamente demandamos en este acto a la ciudadana MIRNA GLORIA PEÑALVER, antes identificada, para que convenga (o en su defecto sea declarado y ordenado así por este Tribunal) en lo siguiente:
1) El cumplimiento del Contrato Opción a Compra-venta que la vincula con mi mandante, y realice la tradición formal con el traspaso inmediato del inmueble que constituyó el objeto principal del contrato celebrado y el cual se encuentra perfectamente identificado en el presente libelo (me refiero a la casa quinta que fuera dada en opción en dicho contrato).
…Omissis…
Estimamos la presente demanda en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00).” (Subrayado del Tribunal).
El apoderado actor acompañó a su escrito libelar los siguientes instrumentos:
1. Original del instrumento poder otorgado en fecha 08 de julio de 2008, por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, anotado bajo el No. 09, Tomo 47 de los respectivos libros de autenticaciones, mediante el cual, el ciudadano ÁNGEL OLAVES confiere poder judicial amplio y sufiente a los profesionales del derecho CARLOS ACOSTA, JOSÉ BAPTISTA, DANIEL ÁVILA y JOSÉ BRACHO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 40.918, 40.073, 90.578 y 108.381 respectivamente.
2. Copia mecanografiada certificada del contrato de opción de compra-venta que suscribieron las partes que conforman el presente contradictorio, por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, el día 17 de mayo del año 2007, anotado bajo el No. 69, Tomo 27 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.
3. Copia simple del contrato de arrendamiento que suscribieron las partes que conforman el presente contradictorio, por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, el día 17 de mayo del año 2007, anotado bajo el No. 68, Tomo 27 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.
4. Dos (2) ejemplares del periódico “La Verdad”, de fechas 13 de mayo y 16 de mayo de 2008, en los cuales fueron publicadas las Notificaciones de vencimiento del plazo del contrato de opción de compra-venta, dirigidas a la promitente vendedora.
Una vez admitida la demanda, la abogada en ejercicio NORA BRACHO MONZANT, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 26.643, presentó diligencia por ante la Secretaría de este Tribunal, a través de la cual consignó en original documento poder que la acredita como apoderada de la demandada, ciudadana MIRNA PEÑALVER, a los fines de que se le tuviera como parte en el presente juicio.
Posteriormente, encontrándose en tiempo hábil, la apoderada de la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
“…Niego, Rechazo y contradigo, el hecho alegado por la parte demandante cuando señala, que no se materializara la venta pactada, debido a la conducta evasiva y fraudulenta de la ciudadana MIRNA GLORIA PEÑALVER, quien se ha negado rotundamente a venderle el inmueble al demandante y a cumplir lo suscrito por ellos en el contrato de opción a compra venta; y ello es así, ya que del contrato de Opción a Compra, celebrado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 17 de Mayo de 2007, anotado bajo el No. 69, Tomo 27 de los libros respectivos, sobre el inmueble propiedad de mi representada, constituido por una casa, ubicada en la Avenida 11, antigua calle Campo Elías, No. 83-79, en Jurisdicción de la Parroquia Bolívar del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; se desprende de la Cláusula Cuarta denominada igualmente Cláusula Penal, que en caso de incumplimiento de alguna de las partes de las condiciones establecidas en el antes mencionado contrato, se estableció una Indemnización por resarcimiento de los Daños y Perjuicios, la cual se estableció en un Cincuenta por Ciento (50%) de las arras de garantía previstas, es decir, el equivalente a la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 25.000,00); de la totalidad entregada por el Promitente Comprador, la cual ascendió a la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,00). Ahora bien, Ciudadana Juez, como quiera que mi representada no pudo cumplir con todo el condicionado establecido en la Cláusula Primera del Contrato de Opción de Compra, en lo referente a la promesa de venta que realizó con el Promitente Comprador, sobre el Inmueble objeto de la presente demanda y siendo que el precio actual estimado del inmueble es la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 700.000,00), después de transcurrido más de Un (1) año, y no la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 200.000,00) que fue el precio pactado en el contrato de opción de compra; por lo que mi representada, acudió ante los órganos jurisdiccionales a los fines de dar cumplimiento legal con la cláusula penal establecida, lo que trajo como consecuencia su liberación contractual con el Promitente Comprador, ya que efectuó una OFERTA REAL de pago, la cual correspondió sustanciarla por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Expediente No. 76-2.008, donde se ofreció y puso a disposición del demandante la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 75.000,00), a través de un Cheque de Gerencia girado contra el Banco Fondo Común, agencia Bella Vista, Cuenta No. 0151-0132-68-1320000000, cheque No. 63-96578975, a nombre de Olaves Romero Ángel Renato, de fecha 22-10-2008, los cuales corresponden a la devolución de la Opción de Compra señalada por el demandante, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,00); por concepto de la Indemnización de los Daños y Perjuicios ocasionados, la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 25.000,00) como Cláusula Penal que es el equivalente al Cincuenta por ciento (50%) del monto establecido como arras de garantía; además a este monto se le sumaron los intereses debidos que representan la cantidad de UN MIL CUARENTA Y UNO CON SETENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.041,66), más los gastos líquidos calculados prudencialmente que son la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 2.000,00) y los gastos ilíquidos, que representan la cantidad de UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1 .000,00), los cuales se efectuaron a través de un cheque de Gerencia girado contra el Banco Fondo Común, agencia Bella Vista, Cuenta No. 015 1-0132-68- 1320000000, cheque No. 40-965 78972, a nombre de Olaves Romero Ángel Renato, de fecha 04-11-
2008, por la cantidad de Bs. 4.041,66; por lo que todo hace un monto total de la OFERTA REAL es de SETENTA Y NUEVE MIL CUARENTA Y UNO CON SESENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 79.041,66), con lo que se dio cumplimiento legal a la Cláusula contractual, e igualmente se notificó al demandante de autos de la OFERTA REAL, se cumplió con todos los requisitos de la oferta real y el ciudadano Ángel Renato Olaves Romero, en fecha 10 de Febrero de 2009, mediante diligencia suscrita por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se dio por notificado de la OFERTA REAL y DE DEPÓSITO que se le hiciera en su beneficio y aceptó la misma, “SOLICITANDO LE ENTREGARAN LAS CANTIDADES DE DINERO
CONSIGNADAS A SU FAVOR, EL TRIBUNAL PROVEYÓ LO CONDUCENTE Y ORDENÓ LA ENTREGA DE LA CANTIDAD DADA EN OFERTA REAL AL
CIUDADANO ÁNGEL RENATO OLAVES ROMERO, LA CUAL RECIBIÓ FIRMANDO UN RECIBO DE EGRESO, DE FECHA 13 DE FEBRERO DE 2009, EN SEÑAL DE
CONFORMIDAD”.
Niego, Rechazo y contradigo, el hecho alegado por el demandante, cuando manifiesta, que no lograba comunicarse con mi representada, ni lograba encontrarla, y que ella haya asumido una conducta indiferente ante el demandante con relación a la venta del inmueble objeto de la presente demanda; y ello es así, ya que, en ningún momento intentó buscarla, ni la solicitó en su residencia, ni le envió comunicación personal alguna, y ella no ha asumido una conducta indiferente ante la situación del contrato de opción de compra, ya que ante el hecho de no buscarla, pasó el tiempo y no intentó resolver comprando el inmueble, hasta el punto que para la presente fecha ya no se le debe nada por ningún concepto al demandante de autos.
Niego, Rechazo y contradigo, el hecho alegado por la parte demandante cuando señala, que mi representada se encuentre en mora creditoris con el demandante, al no querer recibir el pago pactado por la compra venta del inmueble propiedad de mi representada y menos aun en otorgar el documento definitivo de venta y que incumpla flagrantemente lo suscrito en el contrato de opción de compra; y ello es así, ya que como se mencionó anteriormente, no existe mora crediticia alguna, debido a que es falso que no haya querido recibir el pago pactado, puesto que no se comunicó con ella a través de la vía personal o por medio de otras personas, para informarle que le entregaría el pago pactado del precio de venta.
Niego, rechazo y contradigo, el hecho alegado por la parte demandante cuando señala, que se evidencie (sic) un rotundo e ineludible incumplimiento voluntario y culposo de la relación contractual, producto de la conducta desleal, fraudulenta y malintencionada de mi representada, y que pretenda dejar ilusoria la obligación que tiene con el demandante; y ello es así, debido a que mi representada, cumplió con el pago de lo pactado en el contrato de Opción de compra en relación a lo establecido en la Cláusula Cuarta, cuando canceló por vía de Cláusula Penal lo allí acordado, más los intereses moratorios y los gastos líquidos e ilíquidos y en atención a ello, nada se le debe al demandado por ningún concepto, por cuanto aceptó la oferta real de pago que se le realizó.
…Omissis…
Niego, Rechazo y contradigo, el hecho alegado por la parte demandante, cuando manifiesta que, la estimación de la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00); y ello es así, debido a que con el pago efectuado no hay estimación alguna de la demanda, por lo que dicha estimación debe ser desestimada.
Por todas las razones antes expuestas, es que pido a la Ciudadana Juez, en nombre de mi representada, MIRNA GLORA PEÑALVER, que la acción intentada en su contra, sea declarada SIN LUGAR, en la sentencia definitiva, por los fundamentos de hecho y de derecho explanados, por cuanto se cumplió con el pago establecido en la Cláusula Penal del Contrato de Opción de Compra y el demandante aceptó la Oferta Real de pago efectuada…”.
Seguidamente, encontrándose abierto el lapso de promoción de pruebas, la apoderada de la demandada promovió su respectivo escrito de promoción de pruebas, mediante el cual incorporó a las actas, constante de treinta y tres (33) folios útiles, el expediente original de la oferta real de pago, signada con el No. 76-2008, llevada por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, ofertada por la ciudadana MIRNA GLORIA PEÑALVER, parte demandada en este proceso, a favor del ciudadano ÁNGEL RENATO OLAVES ROMERO, parte demandante en el juicio de marras.
En este mismo orden de ideas, desea destacar esta Sentenciadora, que la parte actora no presentó escrito de promoción de pruebas.

II. EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:
Trabada como ha quedado la litis y habiéndose fijado los límites de la presente controversia, pasa esta Sentenciadora a valorar los medios probatorios que constan en autos, y en este sentido, procede a desechar el contrato de arrendamiento que fue acompañado al escrito libelar, suscrito por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, el día 17 de mayo del año 2007, en virtud de que el mismo, no resulta pertinente a los fines de esclarecer los hechos jurídicamente relevantes en el juicio de marras, cuya pretensión central es el cumplimiento de un contrato de opción de compra-venta.
En el mismo orden de ideas, y específicamente en relación a los dos (2) ejemplares del periódico “La Verdad”, de fechas 13 de mayo y 16 de mayo de 2008, en los cuales fueron publicadas las notificaciones de vencimiento del plazo del contrato de opción de compra-venta, dirigidas a la promitente vendedora; esta Juzgadora las desecha por considerar que las mismas no contribuyen a probar los hechos jurídicamente controvertidos, ello en razón de que la promitente vendedora señaló en el escrito de contestación de la demanda que no pudo cumplir con la promesa de venta que le realizó al promitente comprador, por lo cual, no resulta relevante probar si la misma fue notificada del vencimiento del plazo.
Por otra parte, en lo que respecta a la copia mecanografiada certificada del contrato de opción de compra-venta que suscribieron las partes que conforman el presente contradictorio, por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, el día 17 de mayo del año 2007; esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 Código de Procedimiento Civil, dado que el mismo constituye copia certificada de documento auténtico, que no fue desconocido por la parte contra quien fue opuesto, por el contrario, constituye un hecho convenido entre las partes la celebración del citado contrato de opción de compra-venta.
Por último, en cuanto a las actas que rielan en el expediente original signado con el No. 76-2008, contentivo de la oferta real de pago, llevada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; esta Juzgadora le concede pleno valor probatorio por considerar que las actas del citado expedientes constituyen documentos auténticos de los previstos en el artículo 1.357 del Código Civil, y que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 ejusdem hacen plena fe entre las partes como respecto de terceros mientras no sean declarados falsos.
Ahora bien, observa esta Sentenciadora, que en el juicio de marras, el promitente comprador demandó el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta particularizado ut supra, alegando que la cláusula primera del citado contrato no se cumplió por causas imputables a la promitente vendedora, a quien demandó para que otorgara el documento definitivo de venta, o a ello fuere obligada por este Tribunal.
En este sentido, advierte quien suscribe el presente fallo, que la promitente vendedora señaló al momento de dar contestación a la demanda, que efectivamente, no pudo cumplir con todo el condicionado establecido en la cláusula primera del contrato de opción de compra-venta, referida a la promesa de venta, y estando consciente de ello, llevó a cabo las acciones pertinentes a los fines de dar cumplimiento a la cláusula penal acordada en el contrato preliminar de venta. A este respecto debe señalarse que la mencionada cláusula penal dispone lo siguiente:
“En caso de no realizarse la venta por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR, LA PROMITENTE VENDEDORA retendrán (sic) para sí y por causas de daños y perjuicios por el incumplimiento por parte del PROMITENTE COMPRADOR el Cincuenta por ciento (50%) de la cantidad entregada en calidad de ARRAS recibida en este acto, pero si la negociación a que se contrae el presente documento no se realizara por causas imputables a la PROMITENTE VENDEDORA ésta deberá devolver a EL PROMITENTE COMPRADOR la cantidad recibida en este acto por concepto de opción de compra-venta más el Cincuenta por ciento (50%) del monto por concepto de Cláusula Penal”. (Subrayado del Tribunal).
Así las cosas, en aras de realizar los correspondientes cálculos, debe puntualizar esta Sentenciadora, que según lo dispuesto en la cláusula segunda del mencionado contrato de opción de compra-venta, el promitente comprador le entregó a la promitente vendedora la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) en calidad de arras. En consecuencia, no habiéndose celebrado el contrato definitivo de compra-venta, la promitente vendedora decidió devolverle al promitente comprador los CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) otorgados en condición de arras, más VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00) adicionales, como una indemnización por los daños y perjuicios causados.
Precisamente, en aras de pagar las cantidades de dinero antes pormenorizadas, la demandada de autos inició por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, un proceso de oferta real de pago, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.306 y 1.307 del Código Civil, ascendiendo el monto ofertado a la cantidad de SETENTA Y NUEVE MIL CUARENTA Y UNO CON SETENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 79.041,66), que comprende: 1. La devolución del monto entregado por concepto de arras, es decir, CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00); 2. La indemnización por concepto de los daños y perjuicios causados, es decir, VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00); 3. Los intereses debidos que representan la cantidad de UN MIL CUARENTA Y UNO CON SETENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.041,66); 4. Los gastos líquidos calculados prudencialmente en la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00); y 5. Los gastos ilíquidos, que representan la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00). Tales cantidades de dinero fueron consignadas a través de dos (2) cheques de Gerencia identificados con los Nos. 63-96578975 y 40-965 78972, emitidos para ser pagados a la orden del ciudadano Ángel Renato Olaves Romero, y girados contra el Banco Fondo Común, agencia Bella Vista, Cuenta No. 0151-0132-68-1320000000, en fecha 22 de octubre de 2008 y 04 de noviembre de 2008, el primero por la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00), y el segundo por la cantidad de CUATRO MIL CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON 66/100 (Bs. 4.041,66).
Al revisar el expediente original de oferta real de pago que consta en las actas procesales, observa esta Sentenciadora que el ciudadano ÁNGEL OLAVES ROMERO, se negó en un primer momento a recibir el dinero que le estaba siendo ofertado, manifestando inequívocamente que “no aceptaba la oferta”, lo cual consta en el acta de fecha 1° de noviembre de 2008, que riela en el folio cincuenta y nueve (59) del expediente. En virtud de tal negativa, debió proceder el Juzgado que estaba conociendo de la causa, a realizar el depósito de las referidas cantidades de dinero en el Banco de Fomento Regional Los Andes (BANFOANDES), pero posteriormente, en fecha 10 de febrero de 2009, el citado ciudadano ÁNGEL OLAVES ROMERO —encontrándose debidamente asistido por la abogada FABIOLA PETRILLI, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 138.064—, presentó diligencia por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, manifestando que aceptaba la oferta y que solicitaba que le fueran entregadas las cantidades de dinero que se encontraban es ese Tribunal consignadas a su favor. Seguidamente, habiendo proveído el citado Tribunal de conformidad con lo solicitado por el ciudadano ÁNGEL OLAVES ROMERO, este último dejó constancia de haber recibido del mencionado Órgano Jurisdiccional la cantidad de la cantidad de SETENTA Y NUEVE MIL CUARENTA Y UNO CON SETENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 79.041,66), más los intereses generados por tal cantidad de dinero.
En consecuencia, habiéndose constatado que el ciudadano ÁNGEL OLAVES ROMERO aceptó la oferta real de pago, que formuló la promitente vendedora, ciudadana MIRNA PEÑALVER, por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con ocasión de la cláusula penal establecida en el contrato de opción de compra-venta que suscribieron las partes que conforman el presente contradictorio; considera necesario esta Jurisdiscente, traer a colación el criterio esgrimido por el doctrinario José Mélich-Orsini en su obra “El Pago”, en la cual señala con respecto a la oferta del pago y del depósito lo siguiente:
“…En todo caso, aún antes de que la controversia haya sido decidida por una sentencia y siempre que el deudor no se le haya adelantado retirando la cosa ofrecida, el acreedor siempre podrá retirar tal cosa. Se tratará entonces de un convenimiento del acreedor en la demanda de su oferente y, como tal, se le aplicará lo que prevé el aparte del artículo 282 CPC en lo que concierne a las costas que hasta entonces haya causado el procedimiento y el depósito de la cosa ofrecida.” (Énfasis del Tribunal).
En atención al criterio anteriormente trascrito, y en relación al caso sub examine, entiende esta Sentenciadora, que la aceptación por parte del promitente comprador, ciudadano ÁNGEL OLAVES ROMERO, de la cantidad de dinero ofrecida por la ciudadana MIRNA PEÑALVER, constituyó un convenimiento en la demanda de su oferente, y en consecuencia, al haber recibido conforme el promitente comprador el dinero correspondiente a la devolución de las arras y a la indemnización por la no ejecución del contrato preliminar de venta celebrado, quedó eximida la promitente vendedora de cumplir su obligación de vender, puesto que, el citado contrato de opción de compra-venta quedó resuelto, al haber finalizado su período de vigencia sin que se otorgara el contrato definitivo de transmisión de la propiedad, y habiéndose cumplido la cláusula penal de conformidad con lo estipulado por las partes.
Así las cosas, habiendo quedado resuelto el contrato de opción de compra-venta cuyo cumplimiento se demandó por ante este Juzgado, en virtud de haber pagado la demandada de autos al promitente comprador las cantidades de dinero convenidas en caso de inejecución del contrato por causas imputables a la promitente vendedora, resulta forzoso para esta Sentenciadora declarar sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato que originó el presente proceso, puesto que, no puede ordenar el cumplimiento de un contrato que a la fecha se encuentra resuelto, y así se decide.

III. POR LOS FUNDAMENTOS ANTERIORMENTE EXPUESTOS:
Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta intentó el ciudadano ÁNGEL RENATO OLAVES ROMERO en contra de la ciudadana MIRNA GLORIA PEÑALVER, ambos plenamente identificados en la parte narrativa del presente fallo.
SEGUNDO: SE CONDENA en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los _____________ ( ) días del mes de junio de dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-
La Juez,

Dra. Eileen Lorena Urdaneta Núñez
La Secretaria Temporal,

Abg. Yoirely Mata Granados.
ELUN/ajna
En la misma fecha, previas las formalidades de Ley, y siendo las ______, se dictó y publicó la resolución que antecede, quedando anotada bajo el No. ______.

La Secretaria Temporal,

Abg. Yoirely Mata Granados.