TSJ Regiones - Decisión

Expediente: 2.380-10.
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
202º y 153º

DEMANDANTE: EUCARILDE ROSA FERNÁNDEZ viuda de VARGAS.
APODERADOS JUDICIALES DE LA ACTORA: FERNANDO LOBOS AVELLO, GLACIRA FRANCO PÉREZ, RICARDO CRUZ BAVARESCO, OSCAR ATENCIO GALBÁN y ORLANDO GONZÁLEZ.
DEMANDADOS: SOCIEDAD MERCANTIL PANADERIA Y PASTELERIA MANSIÓN PARIS, C.A. y JOAO CAETANO.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Ocurre ante este Tribunal la ciudadana EUCARILDE ROSA FERNÁNDEZ viuda de VARGAS, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad N° V-105.513, domiciliada en la ciudad de Houston, Texas, Estados Unidos de América, representada por el Abogado en ejercicio FERNANDO LOBOS AVELLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 60.603, con domicilio en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para demandar por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a la Sociedad Mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA MANSIÓN PARIS, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el catorce (14) de junio de 2004, bajo el N° 67, Tomo 29-A, domiciliada en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y al ciudadano JOAO AUGUSTO CAETANO, extranjero, casado, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-81.533.407, domiciliado en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.

Por auto dictado de fecha veintiuno (21) de octubre de 2010, el Tribunal admitió la demanda.
La parte actora solicitó al Tribunal decretara medida preventiva de secuestro, y por auto dictado el día cuatro (04) de noviembre de 2010, se le dio entrada, se formó pieza de medidas, se numeró y se instó a la solicitante a ampliar la prueba del peligro en la infructuosidad del fallo
En fecha quince (15) de noviembre de dos mil diez (2010), el Alguacil del Tribunal expuso que recibió de manos del abogado Fernando Lobos, los gastos necesarios para la citación de los demandados.
Por escrito presentado en fecha veinticinco (25) de noviembre de 2010, la parte actora solicitó nuevamente se decrete medida de secuestro, la cual fue negada por este Tribunal mediante decisión de fecha siete (07) de diciembre de 2010, que fue posteriormente confirmada por la sentencia proferida por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en virtud del recurso de apelación ejercido por su solicitante.
El día siete (07) de febrero de 2011, el Alguacil Natural de este Tribunal expuso que no logró entrevistarse con el ciudadano JOAO AUGUSTO CAETANO, en ninguna de las visitas realizadas a la Panadería y Pastelería Mansión París, C.A.; en razón de lo anterior, la parte actora solicitó los recaudos para tramitar la citación con otro Alguacil de esta circunscripción judicial, lo cual fue acordado por este despacho.
Mediante diligencia presentada en fecha dieciséis (16) de marzo de 2011, el abogado FERNANDO LOBOS, consignó las resultas de la citación personal de los codemandados, de donde se desprende que fueron citados efectivamente los demandados.
Por escrito presentado en fecha veintiuno (21) de marzo de 2011, el apoderado actor reformó la demanda y mediante resolución dictada el veinticinco (25) del mismo mes y año, el Tribunal negó su admisión.
Luego de notificadas las partes de la anterior decisión, el Tribunal oyó el recurso de apelación ejercido por la parte actora en ambos efectos y remitió la causa al Juzgado Superior para que conociera del citado recurso, correspondiéndole su conocimiento al Juzgado Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien lo declaró inadmisible en fecha veintiuno (21) de diciembre de 2011, y a solicitud de parte amplió el fallo el día veintidós (22) de marzo del presente año, indicando que la causa debía continuar en la fase en que se encontraba antes de la presentación del escrito de reforma de la demanda (21-03-2011).
Recibido el expediente en este despacho, se ordenó notificar a las partes para hacer de su conocimiento que se reanudaría la causa en el estado en que la accionada diera contestación a la demanda al siguiente día de despacho luego de la constancia en el expediente de sus notificaciones.
Los codemandados fueron notificados por el Alguacil del despacho según consta de las exposiciones efectuadas por este funcionario el día siete (07) de mayo de 2012, y el apoderado actor, abogado FERNANDO LOBOS, quedó notificado tácitamente al presentar diligencia el día (10) de igual mes y año.
Por escrito presentado en fecha once (11) de mayo de 2012, el ciudadano JOAO AUGUSTO CAETANO, actuando en su propio nombre y en representación de la Sociedad Mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA MANSIÓN PARIS, C.A., dio contestación a la demanda.
Por su parte, el apoderado FERNANDO LOBOS, presentó escrito contentivo de solicitud de desestimación de los alegatos expuestos por los demandados en la contestación a la demanda.
En fecha veintidós (22) de mayo de 2012, los demandados de actas promovieron pruebas.

DEL CONTRADICTORIO

Alega el apoderado judicial de la ciudadana EUCARILDE FERNÁNDEZ que, en fechas catorce (14) de enero de 2005 y nueve (09) de marzo de 2005, el representante legal de la empresa demandada y el representante de la arrendadora, respectivamente, suscribieron un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, quedando anotado bajo el N° 64, Tomo 01, y N° 21, Tomo 13, de los libros de autenticaciones.
Indica el mencionado apoderado judicial que, el objeto del contrato estuvo constituido por un inmueble y su terreno propio convertido en un (01) local comercial, situado en la calle 72, signado con la nomenclatura municipal N° 3C-153, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo Estado Zulia, cuyo titulo de propiedad se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 30, folios del 95 al 97, Tomo 7°, Protocolo 1°, de fecha 04-09-1967. Que el plazo pactado para la duración del contrato fue, a tenor de su cláusula tercera, de dos (02) años, contados a partir de la firma del mismo, por lo que su plazo originario llegaría hasta el catorce (14) de enero de 2007, siendo éste prorrogable por dos (02) años más, siempre que una de las partes no le notificara oportunamente a la otra, su voluntad de no prorrogarlo; y que el contrato fue automáticamente prorrogado hasta el catorce (14) de enero de 2009, siendo nuevamente extendido sin plazo fijo de finalización.

Igualmente manifiesta el representante de la actora que, el canon de arrendamiento fue fijado inicialmente en el monto equivalente a Un Mil Doscientos Bolívares (Bs.. 1.200,00), según se evidencia de la cláusula segunda del contrato, el cual varió a través del tiempo, siendo en la actualidad la cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00), y que en la misma cláusula se pactó que el pago de cada uno de los cánones de arrendamiento se verificaría por medio de mensualidades anticipadas, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, estableciéndose que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, o el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que por ley o en virtud del contrato, daría derecho a la arrendadora a denunciar en sede jurisdiccional tal incumplimiento pidiendo la desocupación del inmueble, y le daría derecho a pedir la resolución de dicho contrato. Que se acordó en la cláusula vigésima quinta, que la arrendataria estaba en la obligación de contratar un seguro que cubriera todos los riesgos de incendio del local objeto de arrendamiento, y que el incumplimiento de dicha obligación legitimaría al arrendador a intentar la acción judicial, a tenor de lo acordado en la cláusula segunda.

Continúa alegando el Apoderado actor, que para garantizar el cumplimiento de todas las obligaciones que asumía la arrendataria frente a su patrocinada en el contrato, el ciudadano JOAO AUGUSTO CAETANO, antes identificado, se constituyó en su fiador solidario y principal pagador, por todo el tiempo que durara el mismo, sus prórrogas, y hasta que el local arrendado fuere entregado. Que su mandante cumplió con las obligaciones que le imponen la ley, pero la arrendataria no ha cumplido con realizar el pago de los cánones de arrendamiento a los que está obligada, pues no ha cancelado el monto de aquellos que se han causado en los meses de septiembre y octubre del año 2010, habiendo transcurrido el lapso de cinco (5) días dentro del cual debió pagar el ultimo mencionado, y que aunado a ello nunca ha hecho entrega a la arrendadora de la póliza o contrato de seguro contra incendios.

Invocó el nombrado apoderado algunas consideraciones sobre las normas jurídicas aplicables al caso, como los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.579, 1.585, 1.586, 1.592 y 1.594 de la ley sustantiva civil, y lo postulado por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo, citó una decisión del Tribunal Supremo de Justicia, en su Sala Constitucional sobre la interpretación del parágrafo segundo del citado artículo 34, coligiendo que en este caso es permisible el ejercicio de la acción de resolución del contrato o la de cumplimiento.

Que en función de los hechos narrados, pide al Tribunal declare la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y se conmine a la empresa demandada y a su fiador solidario, ambos plenamente identificados, a entregar el inmueble objeto del contrato en las mismas condiciones y buen estado en que lo recibió, al pago de los cánones vencidos cuyo monto asciende a la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs.. 4.000,00), y los que faltaren por vencerse hasta la entrega definitiva del inmueble, y a entregar las solvencias de pago de todos los servicios públicos que generare el uso del inmueble.

Por su parte, el ciudadano JOAO CAETANO, al momento de dar contestación a la demanda, en su propio nombre y en nombre de su representada, alegó como punto previo que no procede la resolución del contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado incoada en este juicio, aduciendo que el contrato cuya resolución se pide es a tiempo indeterminado, que nació en beneficio del arrendatario, se renovó a su favor por tiempo indeterminado y con el consentimiento de la arrendadora, ciudadana EUCARILDE FERNÁNDEZ viuda de VARGAS, esto es, que se le deja en posesión pacifica del inmueble sin oposición alguna, y por tanto se regula por las disposiciones relativas a los contratos sin determinación de tiempo.

Cita el contenido del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y una parte del petitum de la parte actora de la presente causa, resaltando que hay una exigencia por incumplimiento y otra por cumplimiento de los cánones de arrendamiento a futuro, para que pague dichos cánones.

Alega el demandado que no es posible demandar la resolución del contrato que se encuentra indeterminado, con la primera causal indicada en el literal “a” del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando es causal taxativa para la procedencia de la acción de desalojo de inmueble. Hace referencia a una decisión de un Juzgado de Primera Instancia sobre los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, en la que el sentenciador razona que para el cobro de cánones de arrendamiento adeudados la acción de resolución de contrato no es procedente.
Continúan el demandado exponiendo que, cuando el artículo 34 de la mencionada ley establece que queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, es por ejemplo, cuando no se pagan los servicios públicos, cuando en el contrato se establece una obligación de hacer y no se hace, entre otras causas por las cuales puede terminar por un medio distinto la relación arrendaticia. Que por lo expuesto solicita se declare improcedente la presente acción de resolución de contrato por tiempo indeterminado.

En relación al fondo de la controversia, negó, rechazó y contradijo, tanto los supuestos de hecho como el derecho alegado, y la totalidad de la demanda incoada por la demandante EUCARILDE FERNANDEZ, indicando que no son ciertos los hechos narrados e improcedente el derecho invocado. Arguye que lo cierto de la situación son los siguientes hechos:
Que en principio se convino con la señora Eucarilde Fernández de Vargas la compra del inmueble, es decir del terreno, porque la casa que existía allí estaba en ruinas y abandonada, pero la demandante manifestó que no se podía vender, por cuanto había que realizar una declaración sucesoral ante el SENIAT, y que por ello no se podía firmar el documento de venta hasta que tuvieran eso a mano. Que no obstante, la demandante autorizó verbalmente al demandado la construcción de un local de dos (2) plantas adecuado para realizar las actividades propias de una panadería y pastelería, con la condición que pagara alquiler mientras obtuviera los recaudos para la venta. Afirma el demandado que construyó una edificación con dinero de su propio peculio y financiamiento bancario, del cual tiene los recaudos probatorios que presentará ante el juicio que incoará en contra de la sucesión Vargas Fernández; que los cánones de arrendamiento los pagaron puntualmente a la demandante porque ella se presentaba personalmente a cobrar, que nunca tuvieron problemas, a veces dejaba pasar dos o tres meses de arrendamiento, pero cuando se presentaba a cobrar se le pagaba. Que un día informó que tenía que irse a los Estados Unidos de Norteamérica, donde vive su hija y que el canon lo cobraría un hijo o hija, cualquiera de ellos, que le preguntó sobre los papeles de la sucesión y le expresó que los estaban tramitando su abogado.

Indica el demandado que le pagaba el canon de arrendamiento a un hijo pero que éste dejo de pasar a cobrar, luego se enteraron que habían demandado para desocupar el inmueble por dos (2) meses de arrendamiento atrasados, que los tomó por sorpresa la situación, trataron de hablar con EUCARILDE FERNÁNDEZ DE VARGAS y fue en vano porque los hijos no le dieron el teléfono, y el abogado les decía que la orden que le dieron es que desocupe el inmueble para su venta.

Señala el demandado que es injusto y de mala fe conociendo lo que lucharon para levantar esa construcción, el esfuerzo, el trabajo de la panadería que es muy duro desde a mañana hasta la noche, y que de pronto les digan que tienen que desocupar el inmueble. Que manifestaron el compromiso verbal que se tiene para comprar el inmueble y dijeron «está bien» mas no entregan los documentos de la sucesión y el certificado de solvencia para la firma, que continuaron con el juicio y no les prosperó.

Que de su parte nunca han dejado de pagar, siempre han tenido el canon de arrendamiento a la orden del demandante, en el momento en que se presentara a buscarlo, y que en razón que no se presentaba a retirar el dinero, procedieron a consignar los cánones de arrendamiento en beneficio de la arrendadora, ante el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, expediente 160, donde se evidencia la consignación de los cánones de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2010 hasta el mes de mayo de 2012, por adelantado como siempre se ha pagado y que se realizó este último mes el día dos (2) de mayo de 2012, mediante la consignación del voucher por dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), depositados en el Banco Bicentenario, a la orden de dicho juzgado, cuyas copias certificadas serán consignadas para demostrar su solvencia.
DE LOS MEDIOS PROBATORIOS

Acompañados por la parte actora al escrito libelar:

• Original del contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana DAYSI MARGARITA VARGAS DE GRANA, actuando en representación de la ciudadana EUCARILDE ROSA FERNÁNDEZ viuda de VARGAS, y la Sociedad Mercantil PANADERIA Y PASTELERÍA MANSIÓN PARIS, C.A., representada por el ciudadano JOAO CAETANO, en fechas catorce (14) de enero de 2005 y nueve (09) de marzo de 2005, por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, quedando anotado bajo el número 64, Tomo 01, y bajo el número 21, Tomo 13, de los libros de autenticaciones, respectivamente.
Este documento privado reconocido se valora de conformidad con las previsiones del artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de manera que el Tribunal lo estima en todo su valor probatorio, con el cual se demuestra la existencia del contrato de arrendamiento alegado por la ciudadana EUCARILDE ROSA FERNÁNDEZ viuda de VARGAS como fundamento de su pretensión; así como las obligaciones asumidas por la arrendataria Sociedad Mercantil PANADERIA Y PASTELERÍA MANSIÓN PARIS, C.A., entre las cuales se encuentra la obligación de contratar una póliza de seguro contra incendio para el inmueble objeto del contrato durante toda la duración del mismo, prevista en su Cláusula Vigésima Quinta.

• Copia fotostática de documento de compra que realizó la ciudadana EUCARILDES ROSA FERNÁNDEZ DE VARGAS, sobre un inmueble ubicado en la calle 72 en jurisdicción del antiguo Municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha cuatro (04) de septiembre de 1967, bajo el N° 30, Protocolo 1, Tomo 7, folios del 95 al 97.
• Copia fotostática del acta constitutiva de la Sociedad Mercantil PANADERIA Y PASTELERÍA MANSIÓN PARIS, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el catorce (14) de junio de 2004, bajo el N° 67, Tomo 29-A.
Estos documentos son valorados por el Tribunal de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de los mismos en forma respectiva, la propiedad de la ciudadana EUCARILDE ROSA FERNANDEZ DE VARGAS sobre el inmueble arrendado, y la constitución legal de la persona jurídica demandada.

• Poder judicial otorgado por la ciudadana EUCARILDE ROSA FERNANDEZ viuda de VARGAS, DAISY MARGARITA VARGAS FERNANDEZ y ANGEL EDUARDO VARGAS FERNÁNDEZ, por ante el Consulado General de la República Bolivariana de Venezuela en Houston, Texas, Estados Unidos de América, en fecha veintidós (22) de junio de 2010, autenticado bajo el N° 41, Tomo 1, Protocolo único, folio 76 y 77.
• Copia fotostática de constancia de Fe de vida de la ciudadana EUCARILDE ROSA FERNANDEZ, emitida por el Consulado General de la República Bolivariana de Venezuela en Houston, Texas, Estados Unidos de América, en fecha quince (15) de julio de 2010.
Igualmente surten pleno valor probatorio estos documentos de conformidad con lo dispuesto en el mencionado artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de estos se evidencia el carácter con el que actúa el profesional del derecho FERNANDO LOBOS en la presente causa, y que la ciudadana EUCARILDE ROSA FERNANDEZ, se encontraba residenciada en la ciudad de Houston, Texas en Estados Unidos de América, para el día quince (15) de julio de 2010.

• Impresión de la sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 01 de abril de 2005, expediente03-1697.
El instrumento antes descrito es considerado como copia fotostática, de conformidad con el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, de manera que no surte ningún valor probatorio.

Acompañado por la parte demandada en el lapso de promoción:

• Copia certificada del expediente signado con el N° 160-2012, llevado por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, contentivo del procedimiento de consignación de cánones arrendaticios realiza por la Sociedad Mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA MASIÓN PARÍS, C.A., a favor de la ciudadana EUCARILDE ROSA FERNÁNDEZ.
Esta copia fotostática certificada de documento público se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
PUNTO PREVIO

Advierten los demandados que el contrato cuya resolución se pide es a tiempo indeterminado, que la actora demanda la resolución del contrato y solicita que le paguen los cánones de arrendamiento vencidos y los que falten por vencerse hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, evidenciándose del petitum, que hay una exigencia por incumplimiento y otra por cumplimiento de los cánones de arrendamiento, que es hacia el futuro, para que pague dichos cánones.

En principio, observa el Tribunal que en la cláusula tercera del contrato las partes acordaron que el termino de duración sería de dos (02) años contados a partir de la firma del contrato (14-02-2005), y que podría ser prorrogado por dos (02) años mas, si alguna de las partes no notificaba a la otra por escrito por lo menos con treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del termino establecido, su deseo de no prorrogarlo, y que en caso de prórroga y una vez vencido el termino, el contrato no tendría nuevas prórrogas automáticas ni de ningún otro tipo, ni aún en caso que la arrendataria continuara ocupando el inmueble después de finalizado el termino establecido, ni en caso que la arrendadora recibiera cantidades de dinero por cualquier concepto después de su vencimiento, y que no habría prórrogas tácitas en ningún caso.

De manera que, sobre la validez temporal del instrumento constata esta sentenciadora que una vez finalizado el término inicial previsto en el contrato (14-01-2007), automáticamente operaba la prórroga convencional que culminó en fecha catorce (14) de febrero de 2009, y según lo manifestado por la parte actora, éste fue nuevamente extendido sin plazo fijo para su culminación, en contravención con lo inicialmente dispuesto por los contratantes; por lo que efectivamente, el contrato de arrendamiento continuó bajo las mismas condiciones, pero en relación al tiempo se entiende que es indeterminado, figura a la que se le conoce como la tácita reconducción del contrato, conforme a lo señalado por el legislador en el texto del artículo 1.600 del Código Civil, que dispone:
«Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.»

En relación al alegato expuesto por los demandados sobre la posibilidad del demandante de exigir la resolución del contrato derivado del incumplimiento y además el pago de cánones de arrendamiento vencidos y los que falten por vencerse, que consideran los demandados como una especie de solicitud de cumplimiento; el Tribunal considera que estas pretensiones no se excluyen o se contrarían entre sí, ya que los cánones de arrendamiento reclamados vendrían a comprender los daños y perjuicios causados al arrendador en virtud del supuesto incumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario previamente. Así lo ha dicho la jurisprudencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha veintiocho (28) de febrero de 2003, expediente N° 02-0076, que coligió:
«…Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.
Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano…, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa».

Hicieron referencia los demandados a que las causales de procedencia del desalojo por incumplimiento del contrato que se encuentra indeterminado, son taxativas, como el caso de la primera causal contenida en el literal “a” del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que para demandar la resolución del contrato que con respecto al tiempo es indeterminado es conforme a lo que establece el mismo artículo en su parágrafo segundo, que establece que quedan a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, cuando por ejemplo, no se pagan los servicios públicos, cuando en el contrato se establece una obligación de hacer y no se hace, entre otras causas por las cuales puede terminar por un medio distinto la relación arrendaticia. Por ello solicita que no proceda la acción de resolución del contrato de arrendamiento.

Observa esta sentenciadora, que la demandante solicitó la resolución del contrato, arguyendo la falta de pago de dos cánones de arrendamiento y el incumplimiento por parte de la arrendataria en la entrega de la póliza o contrato de seguro contra incendio del local arrendado, que según expone la actora, tenía la obligación de contratar.

Ciertamente, como lo manifiestan los demandados, cuando se trata de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado su terminación puede producirse incoando la acción de desalojo en base a las causales precisas y taxativas establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que estipula:
«Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales. a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el cánon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas».

De la primera parte de esta norma se infiere que, en los contratos que se han celebrado o convertido con respecto al tiempo en indeterminados, su terminación solo podrá ocurrir bajo el rigor de cualesquiera de sus siete (7) causales y, cuando se trate de la falta de pago de pensiones arrendaticias, contenida expresamente en el literal “a” del citado artículo, solo puede accionarse el Desalojo del inmueble, es decir, que este tipo de contratos no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualquiera de estas causales.

Sin embargo, cabe resaltar que los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, cuando se base en otra causal no prevista en la citada disposición, conforme lo establecido en el parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:
«Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo».

En este sentido, se ha pronunciado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante decisión pronunciada el día primero (1) de abril de 2005, caso RICARDINA ROMERO DE VECINO, bajo la ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz:
«…Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo, el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (Resaltado añadido). Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución».

En base al texto legal transcrito y la jurisprudencia citada, queda claro para esta juzgadora, que es posible para el actor promover una acción para resolver el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por un motivo distinto a los señalados expresamente por el legislador en la citada disposición.

Una vez dilucidada la naturaleza del contrato de arrendamiento bajo examen, que nació determinado, pero en virtud de la conducta asumida por los contratantes y las disposiciones de la ley, se convirtió en indeterminado en relación al tiempo, y tomando en cuenta que en el caso de marras, la demandante invocó el incumplimiento del contrato por parte de la arrendataria en la entrega de una póliza o contrato de seguros que cubra los riesgos de incendio del local arrendado, considera quien sentencia que es permitido para el peticionante demandar la resolución del contrato a tiempo indeterminado en base a una causal distinta a las establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, el alegato de improcedencia de la presente acción por resolución de contrato es desechado. Así se decide.

CONSIDERADO LO ANTERIOR, PASA ESTE ORGANO JURISDICCIONAL A DECIDIR SOBRE EL MÉRITO DE LA CAUSA

Observa el Tribunal, que se demanda la Resolución del contrato de arrendamiento celebrado por las partes, ciudadana EUCARILDE ROSA FERNÁNDEZ viuda de VARGAS, la Sociedad Mercantil PANADERIA Y PASTELERÍA MANSIÓN PARIS, C.A., en su condición de arrendataria y el ciudadano JOAO CAETANO, en su carácter de fiador solidario, sobre el inmueble descrito ut supra; alegando el incumplimiento de la arrendataria en la entrega de la póliza de seguros contra incendio del inmueble arrendado y la falta de pago de dos (02) pensiones arrendaticias.

Por su parte, los demandados al momento de hacer sus defensas de fondo, negaron en forma genérica la demanda incoada en su contra, alegaron que en principio convinieron con la ciudadana EUCARILDE ROSA FERNÁNDEZ viuda de VARGAS, la compra del terreno porque la casa que existía allí estaba en ruinas, que la demandante manifestó que no se podía vender porque había que realizar la declaración sucesoral y que no obstante, le autorizó verbalmente la construcción de un local de dos (2) plantas adecuado para realizar las actividades propias de una panadería y pastelería, con la condición que pagara alquiler mientras obtuviera los recaudos para la venta. Invocaron los demandado que, la demandante algunas veces dejaba pasar dos o tres meses para cobrar el canon pero cuando se presentaba le pagaban todo, que luego ella tuvo que irse a vivir a los Estados Unidos de Norteamérica y que continuaron pagándole a un hijo pero que éste dejo de pasar a cobrar, luego se enteraron que habían demandado para desocupar el inmueble por dos (2) meses de arrendamiento atrasados y que ese juicio no les prosperó. En relación a estas defensas considera quien sentencia que resultan impertinentes al mérito de la causa.

Por otro lado, aportaron los demandados que de su parte nunca han dejado de pagar, que siempre tenían el canon de arrendamiento a la orden de la demandante para el momento en que se presentaran a buscarlo, y que en razón que no se presentaban a retirar el dinero, procedieron a consignar los cánones de arrendamiento en beneficio de la arrendadora ante el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, expediente 160, donde se evidencia la consignación de los cánones de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2010, hasta el mes de mayo de 2012, por adelantado como siempre se ha pagado y que se realizó este último mes el día dos (2) de mayo de 2012, mediante la consignación del voucher por dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), depositados en el Banco Bicentenario, a la orden de dicho juzgado, cuyas copias certificadas serán consignadas para demostrar su solvencia.

En relación a los alegatos formulados en la contestación de la demanda, presentó el patrocinante judicial de la parte actora, ciertas consideraciones que no pueden tomarse en cuenta ya que no existe en el procedimiento breve una oportunidad establecida para ello, precluyendo su oportunidad de presentar todos los alegatos que estimara pertinentes en el momento de consignar el escrito libelar.

Se determinó en el desarrollo del punto previo opuesto por el demandado, que el demandante en este caso, si podía incoar la acción por resolución del contrato basado en una situación de hecho que no se subsuma dentro de alguna de las causales establecidas exclusivamente para la acción de desalojo del inmueble. Por esto es necesario hacer referencia al incumplimiento de las obligaciones que impone el contrato. A tal efecto, el artículo 1.167 del Código Civil, prevé:

«En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. »

Para que proceda la acción resolutoria conforme al artículo antes transcrito, se requiere fundamentalmente el incumplimiento de las obligaciones por parte de uno de los contratantes,. En el caso bajo examen, es necesario el incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario. El incumplimiento implica que el arrendatario no desarrolle un comportamiento acorde con los deberes que le son inherentes de conformidad con la naturaleza del contrato (arrendamiento) o las cláusulas del contrato firmado por las partes.

De la cláusula vigésima quinta del contrato de arrendamiento que corre inserto en los folios que van del nueve (09) al catorce (14) de las actas, se constata la obligación que recaía sobre el arrendatario de contratar dentro de los quince (15) días siguientes a la firma del contrato, una póliza de seguros contra incendio para el inmueble objeto de este contrato, y a mantenerla en vigencia durante todo el término de duración del mismo. Al respecto, no se pronunció el demandado al momento de ejercer su derecho a la defensa, es decir no negó haber incumplido con dicha obligación, así como tampoco consignó ningún medio probatorio tendiente a desvirtuar el incumplimiento denunciado por la parte actora, por lo que se concluye que la parte demandada con cumplió con la obligación de contratar una póliza de seguros contra incendio para el inmueble objeto de este contrato. Así se declara.

Respecto de la falta de pago de los cánones de arrendamiento, la parte demandada negó estar insolvente en el pago de la pensiones arrendaticias reclamadas, de manera que tenía la carga de demostrar que fue liberado de la obligación asumida en dicho instrumento; mediante el pago u otro hecho extintivo de la misma, toda vez que la falta de pago es un hecho negativo, correspondiendo a la parte contraria demostrar el hecho positivo del pago, u otro hecho modificativo o extintivo de la obligación, como antes se afirmó. Así lo dispone nuestro legislador en el artículo 1.354 del Código Civil, el cual establece:
«Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación».

Se observa que fue acompañada a las actas, copia certificada del expediente de Consignaciones Arrendaticias identificado con el número 160-2.012 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en virtud de las consignaciones efectuadas por el ciudadano JOAO AUGUSTO CAETANO, en su condición de Gerente General de la Sociedad Mercantil PANADERIA Y PASTELERIA LA MANSIÓN PARIS, C.A., a favor de la ciudadana EUCARILDE ROSA FERNANDEZ, viuda de VARGAS, presentadas en fecha diecinueve (19) de marzo de 2012, observándose en el escrito que dio inicio al procedimiento, que el mencionado ciudadano indica que la Arrendadora, ni sus hijos han recibido los cánones de arrendamiento, que a la fecha se han acumulado diecinueve (19) meses que van, desde el mes de septiembre de 2010 hasta marzo de 2012, en razón de que no se localiza a la Arrendadora ni a su representante, y que vive en los Estados Unidos de América, y no hay un representante en este país. Que en razón de ello consigna la suma de Treinta y ocho mil bolívares (Bs.38.000), solicitando se dé inicio al procedimiento de consignaciones arrendaticias previsto en los artículos 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Las consignaciones efectuadas corresponden a las siguientes fechas:
Los meses que van de septiembre de 2010 a marzo de 2012, efectuada el día 22-03-2012.
Mes de abril de 2012, efectuada en fecha 3-04-2012.
Mes de mayo de 2012, efectuada en fecha 2-05-2012.

El artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que las consignaciones arrendaticias deben ser efectuadas ante el Tribunal de Municipio Competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; observándose en el caso de autos, que en la Cláusula Segunda del contrato celebrado entre las partes, se acordó que el canon de arrendamiento sería cancelado con toda puntualidad, por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.

En tal sentido, por cuanto la fecha de otorgamiento se debe contar a partir del día nueve (9) de marzo de 2005, las consignaciones arrendaticias podía efectuarlas hasta el día veintinueve (29) de cada mes, lo que evidencia en forma clara, que las consignaciones realizadas en fecha veintidós (22) de marzo de 2012, por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde septiembre de 2010 hasta febrero de 2012, se realizaron en forma extemporánea; no así las correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2012, pues estas últimas se realizaron dentro del término previsto en la Ley. En consecuencia, de conformidad con las previsiones del artículo 56 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no pueden considerarse como legítimamente efectuadas las consignaciones arrendaticias.

No obstante lo expuesto, aún cuando no pudo demostrarse la solvencia de la arrendataria respecto de los cánones que la actora argumenta que no le ha cancelado, resulta impertinente a los efectos de la resolución del contrato esta insolvencia, con fundamento a lo expuesto en líneas anteriores, referido a que no puede demandarse la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por las causales previstas en forma taxativa en el artículo 34 del mencionado cuerpo legal.
Siendo que en el caso de autos, la procedencia de la resolución del contrato deriva del incumplimiento de la Cláusula Vigésima Quinta, dado que correspondía a la parte demandada demostrar el cumplimiento de la obligación asumida al momento de celebrar el contrato de arrendamiento - de contratar una póliza de seguros contra incendio para el inmueble arrendado y mantenerla en vigencia mientras existiera el contrato-.

Razón por la que, luego de efectuarse el análisis de los argumentos presentados por las partes y de los elementos de convicción aportados al proceso, y constatado que no fueron acompañadads pruebas tendientes a producir certeza de que la parte demandada haya dado cumplimiento de la obligación reclamada por el actor; considera esta Operadora de Justicia que es procedente en derecho la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con el correspondiente pago de los cánones de arrendamiento, demandados por la ciudadana EUCARILDE ROSA FERNÁNDEZ viuda de VARGAS. Así se decide.

DISPOSITIVO

Con fundamento en los razonamientos y argumentaciones antes señalados, este JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, instauró la ciudadana EUCARILDE ROSA FERNÁNDEZ viuda DE VARGAS, en contra de la Sociedad Mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA MANSIÓN PARIS, C.A. y el ciudadano JOAO AUGUSTO CAETANO, todos ya identificados. En consecuencia se declara:

1.- La Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la ciudadana EUCARILDE ROSA FERNÁNDEZ viuda DE VARGAS y la Sociedad Mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA MANSIÓN PARIS, C.A., ambos identificados suficientemente.
2.- Se ordena a la Sociedad Mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA MANSIÓN PARIS, C.A., la entrega a la ciudadana EUCARILDE ROSA FERNÁNDEZ viuda DE VARGAS, del inmueble constituido por un (01) local comercial situado en la calle 72, signado con la nomenclatura municipal N° 3C-153, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo Estado Zulia, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte; su frente, la calle 72; Sur: propiedad que es o fue de Angélica María Hernández; Este: terreno que es o fue de Elías Abadi, y Oeste: vía pública, conocida con el nombre de calle Zea (hoy calle 3C), en las mismas condiciones y buen estado en que lo recibió; así como a entregar las solvencias de pago de todos los servicios públicos que generare el uso del inmueble.
3.- Se condena a la Sociedad Mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA MANSIÓN PARIS, C.A. y solidariamente al ciudadano JOAO AUGUSTO CAETANO, al pago de los cánones vencidos cuyo monto asciende a la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs.4.000,00), correspondientes a los meses de septiembre y octubre del año 2010, a razón de dos mil bolívares (Bs.2.000) cada uno, y los que falten por vencerse hasta la entrega definitiva del inmueble.
4.- Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en la presente decisión.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, al primer (01) día del mes de junio del año dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA JUEZ,

Abog. MARÍA DEL PILAR FARÍA ROMERO.
LA SECRETARIA,

Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc.
En la misma fecha siendo las dos y cuarenta minutos de la tarde (2:40 p.m.), se dictó y se publicó el fallo que antecede.
LA SECRETARIA,

Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc.
Exp. 2.380-10.-