Exp. 03591


República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia

Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO OPCIÓN A COMPRA (JUICIO ORAL).-
Demandante: EDWARD JOSE VALERA AZUAJE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.416.664 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Apoderados Judiciales de la Parte Demandante: JOSÉ GREGORIO GUTIERREZ ANDRADES, ROBINSON RINCÓN LEAL y RUBEN ORSINI, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 173.366, 112.269 y 40.980, respectivamente y de este domicilio.-
Demandado: KELVIN EVANAN ROA SEMPRÚN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.978.635 y de igual domicilio.
Apoderados Judiciales de la Parte Demandada: RODRIGO RAMOS OCHOA y JOSE MARIA GOTERA, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 29.157 y 56.774, en el orden indicado.

Consta de las actas procesales que integran la anatomía de este expediente N° 03591, que en fecha 20 de septiembre de 2011, este Tribunal le dio el curso de Ley a la pretensión que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA (Procedimiento Oral) incoara el ciudadano EDWARD VALERA AZUAJE contra el ciudadano KELVIN EVANAN ROA SEMPRÚN, admitiéndose cuanto ha lugar en derecho y ordenándose citar al accionado de autos, para que compareciera dentro de los veinte días de despacho siguientes a su citación, a dar contestación a la demanda incoada en su contra.-
En fecha 11 de octubre de 2011, se libraron los recaudos de citación, siendo citado el demandado de autos el día 02 de noviembre de 2011, conforme a la boleta agregada por el Alguacil del Tribunal el día 15 de noviembre de 2011.
En fecha 08 de diciembre de 2011 el demandado de autos ciudadano KEVIN ROA SEMPRÚN, con la asistencia del abogado en ejercicio RODRIGO RAMOS OCHOA, se presentó en estrados y consignó su escrito de contestación a la demandada contentiva a su vez de la formal RECONVENCIÓN, escrito que fue agregado a las actas el día 09 de diciembre de 2011, admitiéndose la reconvención propuesta en fecha 16 de diciembre de 2011.
En fecha 10 de enero de 2012 el apoderado judicial de la parte actora profesional del derecho JOSÉ GREGORIO GUTIÉRREZ, dio contestación a dicha reconvención, siendo agregado a las actas el referido escrito en esa misma fecha (10-01-2012)
Luego, en fecha 10 de enero de 2012, el Tribunal fijó el cuarto día de despacho siguiente para llevar a efecto la Audiencia Preliminar, a las nueve y treinta de la mañana (9:30 a.m.), la cual se celebró el día 17 de enero de 2012, donde asistieron los apoderados judiciales de ambas partes, quienes expusieron sus respectivos alegatos.-
Mediante auto de fecha 23 de enero del año 2012, el Tribunal fijó los límites de la controversia en apertura del lapso probatorio, conforme a la Ley y el día 25 y 30 de enero de 2012 los profesionales del derecho RODRIGO RAMOS OCHOA y JOSË GREGORIO GUTIERREZ, presentaron sus escritos de promoción de pruebas, respectivamente, siendo agregados a las actas el día 31 de enero de 2012.
En fecha 03 de febrero de 2012, la representación judicial de la parte demandante presentó escrito, oponiéndose a la prueba que consignara la parte demandada según diligencia de fecha 26 de enero de 2011.-
De tal manera, que en fecha 07 de febrero de 2012, el Tribunal admitió los medios probatorios que constan en actas.
En fecha 30 de mayo de 2012, el Tribunal fijó oportunidad para el desarrollo de la Audiencia Oral y Pública.
Seguidamente, el día 14 de junio de 2012, siendo las 10:00 am día y hora fijados para diluir “El Debate Oral”, se hicieron presentes en la Sala de Audiencias N° 03, comenzando con el derecho de palabra la parte demandante en la persona del Apoderado Judicial, Abogado José Gregorio Gutiérrez Andrades, ya identificado, quien en forma sintetizada expuso: “Insisto en que el Tribunal se pronuncie como punto previo, sobre la inadmisibilidad de la reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente, por no reunir los requisitos que se señalan en los artículos 340 y 341 del Código de Procedimiento Civil.- De igual forma ratificó todos los presupuestos de hecho y derecho alegados en el libelo de la demanda. Solicitando sea declarada con lugar la misma”.- Presente el Apoderado Judicial de la parte demandada, Abogado Rodrigo Ramos Ochoa, ya identificado, expuso: “Ratifico la reconvención propuesta y expresó que el demandante-reconvenido no dio cumplimiento con sus obligaciones contractuales, solicitando en consecuencia sea declarada sin lugar la demanda propuesta y con lugar la reconvención”.- De seguidas el ciudadano Juez señaló a las partes intervinientes en este proceso, sírvanse presentar las pruebas que fueron promovidas, procediendo la representación judicial del demandante de autos, a señalar que los testigos no se encuentran presentes, y que basado en el artículo 874 ejusdem, solicitó se difiera la presente audiencia para el segundo día de despacho a fin de que los testigos promovidos rindan su declaración”, solicitud que fue negada por el Tribunal por ser contraria a Derecho y porque es obligación de las partes presentar los testigos en la oportunidad fijada por el Tribunal para llevar a efecto la audiencia oral De seguidas, el ciudadano Juez, concede a cada una de las partes cinco (05) minutos a fin que planteen sus conclusiones.- En consecuencia, el apoderado de la parte demandante, Abog. José Gregorio Gutiérrez Andrades, expuso insistiendo en la inadmisibilidad de la reconvención planteada por la parte demandada reconviente y solicitó se declarara la misma sin lugar y con lugar la demanda planteada por su representación.- Por su parte el apoderado judicial de la parte demandada, Abog. Rodrigo Ramos Ochoa, ya identificado, solicitó sea declarada la reconvención planteada por él con el carácter ya expresado, y sin lugar la demanda planteada por el demandante-reconvenido. De esta manera, este Jurisdicente se tomó el término legal correspondiente y dictó, en síntesis, la sentencia, declarando sin lugar la demanda y con lugar la Reconvención propuesta.
Habiéndose cumplido con cada uno de los actos procesales que relacionan esta causa que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO (Procedimiento Oral) incoara el ciudadano EDWARD JOSÉ VALERA AZUAJE contra el ciudadano KELVIN EVANAN ROA SEMPRUN, este Tribunal cumpliendo con las previsiones del Artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, procede a transcribir el fallo completo del caso sub-judice, considerando los resultados de los limites de la controversia, de la audiencia oral y de las pruebas aportadas por las partes, en atención de haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales; así como los alegatos de las partes y el derecho en que cada uno los ayuda a los fines de la subsunción de los mismos dentro del Derecho que legalmente le corresponde en nuestro Ordenamiento Jurídico en declaración de la voluntad concreta de la Ley, todo ello conforme a los alcances de los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, correspondiendo a cada parte probar en autos sus respectivas afirmaciones de hechos, contenidas en el libelo de la demanda y en el escrito contestatorio a la misma con su respectiva reconvención y posterior contestación, en consecuencia, este Juzgado, entra a analizar los alegatos formulados de la siguiente manera:

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA:

 ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Alegó la parte actora en el libelo de la demanda, que según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Municipio San Francisco del Estado Zulia, de fecha 13 de Julio de 2003, registrado bajo el Nº 44, protocolo 1°, Tomo 3°, Tercer trimestre, es legítimo propietario de un inmueble constituido por una casa de habitación signada con el Nº 02, de la nomenclatura Municipal, ubicada en la vereda Nº 14, Sector Nº 02 de la Urbanización San Felipe, jurisdicción del Municipio San Francisco del Estado Zulia, con un área o superficie de Ciento Cincuenta Metros Cuadrados (150,00Mts2) y está comprendido dentro de las siguientes linderos y medidas: NORTE: Lado con Calle 05 y mide quince metros (15,00 Mts); SUR: Lado con casa Nº 04 y mide quince metros (15,00 Mts); ESTE: Frente con Vereda 14 y mide diez metros (10,00Mts) y por el OESTE: Fondo con casa Nº 01 de la Vereda 12 y mide diez metros (10,00Mts).-
Refiere la parte actora que en fecha 16 de mayo de 2005 y por ante la Oficina Notarial del Municipio San francisco del Estado Zulia, bajo el N° 10, tomo 44 de los libros respectivos, opcionó en venta al ciudadano KELVIN EVANAN ROA SEMPRÚN, antes identificado, el inmueble objeto de la pretensión.-
Alegó el demandante, que según las Cláusulas Primera y Segunda del aludido contrato se estableció que el precio definitivo del inmueble seria la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES, hoy en día traducidos, DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), suma esta que el promitente comprador (KELVIN ROA SEMPRÚN), se obligó a pagar de la siguiente manera: La cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00) al momento de la firma del documento de opción a compra, que recibió en calidad de arras y que se abonarían como parte de pago al monto definitivo de la venta y el saldo restante, es decir, la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), los cancelaría en cuatro (04) cuotas mensuales y consecutivas; y que el término de la aludida convención sería de cinco (05) meses contados a partir del 16 de mayo de 2005, sin que hasta la fecha de la interposición de la demanda el Promitente Comprador haya dado cumplimiento a lo consensualmente pactado.-
Afirmó el actor, que en la Cláusula Quinta del contrato se estableció que en caso de no llevarse a efecto la negociación definitiva del inmueble por causas imputables al Promitente Comprador, debería entonces indemnizarlo hasta por la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00).-
Aseveró que desde la autenticación cierta del documento, han transcurrido con creces más de cinco (05) meses sin que el Promitente Comprador haya dado cumplimiento a lo pactado, razón por la cual, demanda al ciudadano KELVIN EVANAN ROA SEMPRÚN por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA de conformidad con el Artículo 1.167 del Código Civil vigente, estimando su acción en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) y protestando la indexación y las costas procesales.-

 ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONADA:

El demandado de autos KELVIN EVANAN ROA SEMPRÚN, con la asistencia de abogado, formuló los siguientes alegatos:
Que es cierto que celebró contrato de opción a compra con el ciudadano EDWARDD JOSÉ VALERA AZUAJE el día 16 de mayo de 2005 sobre el inmueble objeto del litigio y que el precio convenido para la negociación definitiva lo fue de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00); que le entregó al demandante la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00) y que el saldo restante sería pagado en cuatro cuotas, tal como se explicara en líneas pretéritas.-
Negó y contradijo las circunstancias de hecho que narra el demandante en el libelo de la demanda por no ser ciertas; señalando que la verdad verdadera es que en el mes de septiembre de 2005 contrató los servicios de un abogado, quien redactó el documento de cancelación del saldo restante del precio de venta del inmueble que habita desde mayo de 2005, para dar cumplimiento a las Cláusulas Tercera y Cuarta del contrato y que se ocupó de ubicar al demandante y le manifestó que ya tenía en su poder los DOS MIL BOLÍVARES (2.000,00), para cumplir con su obligación y que le EXIGIÓ que le entregara las solvencias municipales, solvencias de los servicios públicos y la certificación de gravamen, tal como se pactó en el contrato y que el demandante le dijo, que no los tenía que los iba a buscar y que luego lo llamaría para informarle cuando los tuviese y que desde ese día 15 de septiembre de dos mil cinco (2005), no recibió ninguna llamada de parte del demandante y que al ubicarlo posteriormente para solucionar el problema, siempre recibía una negativa contumaz de su parte, repitiendo que él no tenia que entregarme nada, ningún tipo de solvencia y que esta fue la realidad imperante y el único motivo por el cual no se firmó el contrato de cancelación.-
Afirmó que el vendedor no cumplió con su obligación y que por lo tanto, no existió la bilateralidad y reciprocidad, tal como se estipula en el Artículo 1.168 del Código Civil.-
Por lo expuesto, el demandado solicita se declare sin lugar la acción propuesta y a su vez RECONVIENE al ciudadano EDWARDD JOSÉ VALERA AZUAJE, para que cumpla con su obligación contractual, para de esa forma cancelar el saldo restante del precio de la venta y que se encuentra en condiciones de realizar el depósito de los DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), cuando el Tribunal lo exija, así como se comprometa a darle cumplimiento a cualquier otra obligación, estimando su reconvención en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES ( Bs. 200.000,00).-

En la oportunidad de darle contestación a la RECONVENCIÓN propuesta, el demandante–reconvenido, a través de su Apoderado Judicial, solicitó como punto previó la inadmisibilidad de la reconvención por no cumplir con los requisitos establecidos en el Artículo 340, Ordinal Quinto (5to) del Código de Procedimiento Civil.-
Luego rechazó y contradijo que su representado haya incumplido con sus obligaciones contractuales en relación al no otorgarles las respectivas solvencias, toda vez que fueron incesantes e infructuosas las oportunidades en las cuales su mandante intentó por la vía conciliatoria que se diera el cumplimiento del contrato, pero que siempre el demandado mantuvo una actitud renuente e irresponsable, sumado al hecho que su representado lo demandó en fecha 19 de diciembre de 2006, por resolución y por ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San francisco del Estado Zulia, Expediente N° 1.663-07.
PUNTO PREVIO:
NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO
E INADMISIBILIDAD DE LA RECONVENCIÓN.-

En fundamento al Principio de Juridicidad del Punto Previo, que consiste en la potestad que tienen los jueces de mérito de basar sus fallos en una razón jurídica previa con fuerza y alcance suficiente como para destruir los alegatos de las partes y determinante para la suerte del proceso, tales como: La Prescripción, Caducidad, Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, falta de cualidad, fraude procesal e inclusive confesión ficta y otros similares, el Tribunal, observa lo siguiente:
Se evidencia de la narración de los hechos que el demandado- reconviniente, se encuentra en posesión del inmueble objeto del litigio, habiéndose pagado parte del precio, igualmente se constata conforme a Ley, que estamos ante una obligación de dar, y ello satisface los elementos necesarios para la existencia de la compra venta, independientemente de la terminología que pudieron atribuirle las partes, razón por la cual, este Operador de Justicia establece que la naturaleza jurídica que vincula a las partes, lo es, un contrato de venta a plazo por reunir las siguientes características: Bilateral, oneroso, consensual y traslativo de la propiedad, observando el Tribunal que existe promesa de venta u opción de compra venta cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito, circunstancia o condición, todo ello conforme a los criterios jurisprudenciales establecidos en sentencia de fecha 06 de febrero de 2003 dictada por la Sala de Casación Social (Sala Especial Agraria) con Ponencia del Dr. Francisco Carrasquero López y sentencia de fecha 30 de abril de 2002 dictada por la Sala de Casación Civil con Ponencia Franklin Arrieche G. Así se establece.-

En relación a la solicitud formulada por la parte demandante-reconvenida que se declare inadmisible la reconvención propuesta por el hecho que en la misma no se cumplió con el requisito establecido en el Ordinal (5to) del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, esto es, no haber indicado la relación de los hechos y los fundamentos de derechos, observa el Tribunal, que el Artículo 366 ejusdem, señala las únicas causas posibles por las cuales el Juez debe declarar inadmisible la reconvención, que son, a saber: a) Falta de competencia del Tribunal, en razón de la materia y b) Que el proceso o juicio deba ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario, situaciones estas, que no confluyen en el caso que ocupa nuestra atención, por lo tanto, se desestima en derecho el aludido pedimento, ya que la reconvención propuesta, no es contraria a derecho, al orden público ni a las buenas costumbre.- Así se Declara.-

Planteada así la controversia y conforme a los alcances del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, corresponde a cada parte probar sus afirmaciones de hechos, en consecuencia, este Tribunal, pasa a decidir la presente causa en atención al haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales que conforman la anatomía de este expediente, así como los alegatos de las partes y el derecho que a cada uno los ayuda, a los fines de la subsunción de los mismos dentro del derecho que legalmente le corresponde en nuestro ordenamiento Jurídico para poder declarar la voluntada concreta de la Ley, que proceda en esta causa así:

PRUEBAS DE LAS PARTES:

Doctrinal y Jurisprudencialmente se ha establecido que las pruebas una vez aportadas al proceso pertenecen al mismo y escapan a la esfera jurídica de su promovente, razón por la cual, el Juez está en la obligación de analizarlas y emitir pronunciamiento conforme a los principios de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición Procesal, en ese sentido entra al análisis de las mismas.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA

La parte accionante-reconvenida, por intermedio de su Apoderado Judicial, con el libelo de la demanda, promovió e hizo evacuar las siguientes probanzas:
 Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Municipio San Francisco del Estado Zulia, de fecha 13 de Julio de 2003, registrado bajo el Nº 44, protocolo 1°, Tomo 3°, Tercer Trimestre que acredita la propiedad de la casa, objeto del contrato de venta a plazos, más no así del TERRENO sobre la cual está edificada la casa de madera por ser el terreno propiedad del Instituto Nacional de la Vivienda, y que este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio por no haber sido desconocido ni, en modo alguno, impugnado por la parte contraria, como documento público conforme a Ley. Así se establece.-
 Produjo de igual forma documento de fecha 16 de mayo de 2005, autenticado por ante la Oficina Notarial del Municipio San francisco del Estado Zulia, bajo el N° 10, Tomo 44 de los libros respectivos que constituye la base de su pretensión, y que este Tribunal, le atribuye valor y efectos jurídicos conforme a la Ley y como documento auténtico que ambas partes reconocieron, en la certeza que entre ellos hubo un negocio jurídico.- Así se declara.-
 Promueve la parte actora-reconvenida Prueba de Informe para con el Juzgado Noveno de Los Municipios Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, prueba esta que corre inserta al folio sesenta y tres (63) del expediente y que este Tribunal aprecia y valora en cuanto al contenido de su literatura y del Órgano Judicial del cual emana, pero que en modo alguno aporta elementos de convicción para el mérito de la controversia. Así se determina.-
 Promovió la parte actora-reconvenida con su escrito de contestación a la reconvención propuesta la testimonial jurada de los ciudadanos EDGAR ALEJANDRO ARRIETA MEDINA, JOELVIS ESTEBAN VILLASMIL SILVA, ELLIOTT ENRIQUE GANDO SULBARÁN y ADOLFO GUSTAVO PIRELA OCANDO, quienes no comparecieron a la audiencia oral, por lo tanto este Tribunal se abstiene de emitir pronunciamiento alguno sobre ellos. Así se establece.-


PRUEBA DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE
La parte demandada-reconviniente promovió e hizo evacuar las siguientes pruebas:
 Promueve la Prueba de Informes para con las siguientes Instituciones Públicas: 1) Alcaldía del Municipio San Francisco del Estado Zulia, 2) Hidrológica del Lago (HIDROLAGO) y 3) Empresa Eléctrica CORPOELEC, en propósito que Informen sobre el ESTADO DE SOLVENCIA de dichos servicios desde el mes de septiembre de 2005, en relación a la casa de habitación de madera que se ubica en la Urbanización San Felipe, Sector 02, vereda 14, casa Nº 22, en jurisdicción del Municipio San Francisco del Estado Zulia, observando el Tribunal que con relación a la información rendida por la Alcaldía Bolivariana del Municipio San Francisco, riela al folio ochenta (80) del expediente, comunicación de fecha 12 de abril de 2012, recibida por este Tribunal en fecha 13-04-2012, conforme al asiento diario, donde se informa que dicho inmueble se encuentra solvente hasta el 31 de Diciembre de 2003 y que el último pago en relación al inmueble, lo fue, el 30 de Julio de 2003, y que para el año 2005, no tienen información en relación al Estado de Solvencia. Así mismo, se observa en relación a la Información rendida por CORPOELEC, fechada 24 de abril de 2012 y recibida por el Tribunal en fecha 18 de mayo de 2012, folio ochenta y cuatro (84), donde se informó que dicho inmueble no aparece registrado en el sistema.- De igual forma, al folio ochenta y cinco (85), consta la información rendida por HIDROLAGO, donde se evidencia que el inmueble se encuentra registrado en el sistema desde agosto de 1996, póliza Nº 249473 a nombre de la ciudadana ANA DE RIVERO, que se debe un monto de Bs. 1.137,56, correspondiente a 112 emisiones y que no se ha efectuado pago alguno, pruebas estas, que este Tribunal aprecia y valora conforme a Ley y al contenido de la literatura de los respectivos informes, a tenor del Artículo 433 de la Ley Adjetiva Civil.- Así se declara.-

Analizadas como han sido las probanzas de autos, este Tribunal observa que la relación jurídico procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce, que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley procesal señala a tales efectos. La inobservancia de estos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de esa acción u omisión.-
En ese sentido, la Doctrina Procesal ha sentado que quien quiere hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar el hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra.- (Corte Suprema de Justicia, Sentencia de fecha 13 de Diciembre de 1.961, Gaceta Forense 34, Página 175).-
Entre tanto que, la parte demandada reconviniente alegó, que la negociación definitiva no se produjo ya que la parte actora reconvenida no dio cumplimiento al contenido de la Cláusula Sexta del contrato, esto es, porque no le entregó las solvencias municipales, solvencias de los servicios públicos y la certificación de gravamen para la época del mes de septiembre de 2005. Por lo tanto, invocó el Artículo 1.168 del Código Civil, es decir, que él no cumplió porque el actor-reconvenido no le cumplió, no existió bilateralidad y reciprocidad en cuanto a los derechos y obligaciones afirmó el demandado.-
Ahora bien, si tomamos en consideración lo establecido en el Artículo 1.160 del Código Civil, que señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la Ley, y lo concatenamos con el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que en su parte final señala: “… en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad, y de la buena fe.”
La integración tiene por objeto completar el contenido del acuerdo de voluntad de las partes. En efecto, las partes no tienen con frecuencia una idea clara sobre todas las consecuencias jurídicas del acto que celebran, ellas se limitan frecuentemente a prever ciertos resultados económicos, pero no sólo yerran a veces sobre la calificación que corresponde al contrato que han celebrado, sino que ni siquiera llegan a pensar en la posibilidad de ciertas situaciones en las que se hallarán colocados como secuela de la celebración del contrato, es en estas situaciones donde el Juez interviene para completar el cuerpo normativo que las partes se dieron en el contrato, debiendo acudir a dicha integración que puntualizan los Artículos 1.160 y 12 antes referidos, para completar, como antes se dijo, las situaciones y circunstancias no pensadas por las partes al celebrar el contrato.
Este Juzgador, en relación a la buena fe, trae a colasión el criterio esbozado por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencias N° 0087 del 11 de febrero de 2004 y 3.668 del 2 de junio de 2005, que señala lo siguiente:

En relación con el principio de confianza legítima o presunción de buena fe …

Como ha precisado la Doctrina, la buena fe, como las buenas costumbres, constituye una vía de comunicación del Derecho con la Moral. El legislador en su labor de creación de normas jurídicas no puede prever todas las exigencias éticas de comportamiento, lo que puede generar que alguna conducta jurídicamente correcta, moralmente sea recusable. Es por ello que la buena fe, aparece como uno de los principios generales que sirven de fundamento al ordenamiento, informan la labor interpretativa y constituyen instrumento decisivo de integración de la labor hermenéutica en el Derecho. Asimismo, debe destacarse que este principio es aplicable a todas las relaciones jurídico administrativas, limitando el comportamiento de los sujetos que forman parte de ella, esto es, tanto para la Administración como para el administrado, quien debe actuar dentro de los límites de sus derechos y libertades.
La buena fe, significa confianza, seguridad y honorabilidad, se refiere a que una de las partes se entrega confiadamente a la conducta leal de otra en el comportamiento de sus obligaciones, fiado en que ésta no lo engañará. La buena fe significa que el hombre cree y confía que una declaración de voluntad surtirá en un caso concreto sus efectos usuales, los mismos efectos que ordinaria y normalmente ha producido en casos análogos. (Vid. GONZALEZ PEREZ, Jesús, “El Principio General de la Buena Fe en el Derecho Administrativo”, 2º Edición. Editorial Civitas. Madrid. 1989.)

Debe indicarse que la noción de buena fe en el ámbito jurídico no hace referencia a toda confianza psicológicamente cierta, sino sólo a aquella que además de existir en sentido psicológico, es válida en sentido jurídico por no encontrar un límite en los usos sociales o en Derecho.
Por lo tanto, la acción de Resolución, no puede ser ejercida en condiciones contrarias a la buena fé, esto es, si de las actas del proceso resultare que el incumplimiento del demandado es justificable por el hecho de haber el propio actor incumplido su obligación, el Juez deberá desechar la demanda de resolución, es esto lo que hace decir a algunos autores que el actor debe haber cumplido u ofrecer cumplir o también que la acción de resolución no puede ser ejercitada en condiciones contrarias a la buena fe, tal y como lo refiere en su obra DOCTRINA GENERAL DE CONTRATO, el Dr. José Melich -Orsini, Editorial Jurídica Venezolana, 3a Edición. Caracas 1997, páginas 425, 426 y 752.
Refiere el autor argentino Ramella, en su obra LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, Página 55, que: “La buena fe no se refiere tan solo al deudor” sino también a auxiliar al deudor a fin de protegerlo frente a un acreedor malicioso o demasiado inflexible, la cual llama “buena fe eximiente”, por lo tanto, el acreedor en base a la buena fe tiene el deber de colaborar (cooperar) con su deudor, para que este último pueda cumplir con su obligación, es decir, que no es posible ante un hecho propio del acreedor, que el deudor se vea imposibilitado a cumplir con su obligación.
La buena fe es un principio general que impone a las personas el deber de actuar conforme a derecho.

Para Fernando Vidal, “el principio de buena fe impone una limitación que radica en consideración de orden ético en base a un estándar jurídico sustentado en consenso social en cuanto a lo justo, lo correcto, lo honesto.”
Para la Jueza Roxana Jiménez, la buena fe es un principio general del derecho y “constituye una vía de comunicación del derecho con la moral social y con la ética, y esto enfatiza su predominante connotación ética, lo cual supone la canalización del derecho hacia sus metas mas puras”.
En el ámbito contractual, la buena fe es el deber jurídico que tienen todas las personas-contratantes de comportarse leal y honestamente durante todas las etapas de contratación. En consecuencia las personas tienen el deber jurídico de comportarse leal y honestamente durante las negociaciones o tratativas previas, al momento de celebrar el contrato o negocio jurídico y durante la ejecución del contrato que comprende el cumplimientote las obligaciones asumidas por cada contratante. En todo este proceso los contratantes deben observar el comportamiento propio de un buen contratante.
Un Juez, - según palabras del gran jurista argentino Guillermo A. Borda -¬ al dirimir una controversia, debe preguntarse qué significado hubiera atribuido a tal o cual declaración contractual una persona honorable y correcta. (DERECHO DE LAS OBLIGACIONES EN EL NUEVO MILENIO. Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Asociación Venezolana de Derecho Privado. Serie Eventos. Pags. 344 y 345).

Siguiendo el criterio de José Melich-Orsini en su obra LA INTERPRETACIÓN Y LA INTEGRACIÓN, págs. 44-45:

(…) Buena Fe, en el contexto del aparte del artículo 12 C.P.C. significa que el intérprete en la búsqueda de cuál sea el propósito o intención de las partes, cuando ésta no sea transparente por sí misma, debe partir del presupuesto de que cada parte ha actuado como recíproco espíritu de lealtad al elegir los signos sensibles dirigidos a expresar el “intento común” (…) y, en tal sentido, ha entendido cooperar con las expectativas de su contraparte tal como ella honestamente podría percibirlas. Puede que de hecho las cosas no hayan ocurrido así, que una de las partes o ambas hayan actuado de mala fe, pero salvo que se den las condiciones para que tal circunstancia genere el invalidez del contrato, mientras se trate simplemente de desvelar el “intento común” de realizar la composición de intereses producida por el ejercicio de la autonomía privada, el intérprete debe partir del postulado de que las partes se han conformado a la buena fe (…)

La exceptio non adimpleti contractus sólo se da en los contratos bilaterales y que se encuentra definido en el Artículo 1.134 del Código Civil, como aquel contrato en que las partes se obligan recíprocamente. La nota característica parece ser, la correspectividad de las obligaciones; lo que en la Doctrina se ha llamado la existencia de una sinalagma genético, que supone que las contrapuestas obligaciones de cada una de las partes del contrato nazcan simultáneamente del mismo contrato, esto es, que coexistan desde el perfeccionamiento del contrato.
Antes de abordar la procedencia en Derecho de la excepción opuesta, entiende este Juzgador necesario considerar cuales son sus supuestos de procedencia; según ELOY MADURO LUYANO y EMILIO PITTIER SUCRE, en la obra CURSO DE OBLIGACIONES. Derecho Civil III. Tomo II, editorial Universidad Católica Andrés Bello, Caracas, Venezuela, 2001:

1.- Debe tratarse de un contrato bilateral
2.- El incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser culposo.
3.- Las obligaciones deben ser de ejecución o cumplimiento simultáneo.
4.- Debe ser opuesta de buena fe.

Por su particular incidencia para la solución de la presente causa, merece especial atención el supuesto relativo a la necesidad de buena fe, en la invocación y materialización de la excepción de contrato no cumplido, y a tal fin:
…Ya hemos señalado como uno de los argumentos que se esgrimen para justificar la existencia de la excepción es el principio de buena fe contractual la de haber sido infringido por el demandante del cumplimiento o resolución del contrato. Con argumentos de reciprocidad y justicia es lógico pensar que la oposición de la excepción de contrato no cumplido ha de ser invocada también de buena fe, razón por la cual no procedería la excepción cuando quien la opone hubiera motivado, a su vez, el incumplimiento del actor que, en este caso no sería ya culposo” (RAFAEL BERNARD MAINER, DERECHO CIVIL PARTRIMONIAL OBLIGACIONES. Tomo II. Editorial Universidad Central de Venezuela. 2006).

En el mismo sentido, el autor patrio OSCAR E. OCHOA G, en su reciente obra dedicada al área de las obligaciones, afirma:
Quien alega la excepción de incumplimiento debe actuar de buena fe, no puede alegar como excepción de incumplimiento el incumplimiento de una obligación secundaria o accesoria para negarse a cumplir la suya. Por otro lado, no puede alegar el incumplimiento de su contratante si él mismo, por su conducta, o por ciertas maniobras provocó ese incumplimiento” (TEORIA GENERAL DE LAS OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III. TOMO II. Edit. Universidad Católica An Andrés Bello. Caracas, Venezuela. 2009).

Ahora bien, que debe entenderse por buena fe contractual, lo esclarece el insigne civilista patrio JOSE MELICH ORSINI, en su obra DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO, Editorial Academia de Ciencias Jurídicas y Políticas, Caracas, Venezuela. 2007:
La buena fe de la que se habla aquí no es la mera “buena fe subjetiva” (estado de ignorancia o de errónea creencia sobre la existencia o las consecuencias de una cierta situación jurídica), sino la llamada “buena fe objetiva”, que Messineo describe así: “la exigencia de la buena fe objetiva (lealtad) por parte de los contratantes (acreedor y deudor) significa que el acreedor no puede pretender más, en el ejercicio de su crédito, ni el deudor puede reusarse en dar menos, en el cumplimiento de su obligación, de lo que exige el sentido de la probidad, habida cuenta de la finalidad del contrato.

Puede ocurrir que el demandado, después de justificar su incumplimiento con la exceptio non adimpleti contractus, contrademande a continuación al actor, por cumplimiento o por resolución, como en el caso de marras, en cualquiera de estos casos la sentencia deberá abarcar la decisión de todas las acciones y defensas planteadas por las partes en el proceso.
En los contratos bilaterales y en especial, en los sinalagmáticos perfectos surgen para las partes un cúmulo de obligaciones recíprocas, de tal manera que el deudor está obligado para con el acreedor y viceversa, en el cumplimiento de los deberes que le impone el negocio jurídico celebrado, por lo tanto, existe un deber de correspondencia entre ambas partes y del análisis exhaustivo de las actas procesales, se evidencia, que real y efectivamente las partes celebraron la vinculación jurídica a la cual hacen referencia en el libelo de la demanda y en el escrito contestatorio y reconvención, constando de las actas procesales como un hecho no controvertido que el precio convenido para la negociación definitiva lo fue de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00); que el Comprador le entregó al demandante la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00) y que el saldo restante, esto es, DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) sería pagado en cuatro cuotas; y como hecho controvertido, según lo afirmado por la parte demandada reconviniente que la parte actora reconvenida no le suministró los recaudos necesarios para lograr la protocolización de la venta del inmueble, esto es, las solvencias municipales, solvencia de Hidrolago, solvencia de servicios públicos y la certificación de gravamen, hechos estos que fueron negados en el escrito de contestación a la reconvención por la parte actora reconvenida, observando este Sentenciador, de las pruebas aportadas y evacuadas por las partes, que para los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2005, según la Prueba de Informes emanadas de la Alcaldía del Municipio San Francisco del Estado Zulia, dicho inmueble se encuentra solvente hasta el 31 de Diciembre de 2003 y que el último pago en relación al inmueble, lo fue, el 30 de Julio de 2003, y que para el año 2005, no tienen información en relación al Estado de Solvencia. En cuanto a la Hidrológica del Lago (HIDROLAGO), se evidencia que el inmueble se encuentra registrado en el sistema desde agosto de 1996, póliza Nº 249473 a nombre de la ciudadana ANA DE RIVERO, que se debe un monto de Bs. 1.137,56, correspondiente a 112 emisiones y que no se ha efectuado pago alguno, y en lo que respecta a CORPOELEC, se informó que dicho inmueble no aparece registrado en el sistema, es decir, que le era imposible al actor reconvenido cumplir con su obligación contractual para el perfeccionamiento de la negociación, vulnerando así el derecho del opcionante comprador al perfeccionamiento del contrato, y por ende su derecho a obtener una vivienda digna, adecuada, segura, cómoda, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias, puntualiza el Artículo 82 de nuestro Texto Constitucional como Proyecto de Vida Humanitario, ya que ese derecho a una vivienda digna no es solamente obligación del Estado sino que en base al principio de la corresponsabilidad social, es una obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas de este país .
En base a lo antes expuesto, no le cabe la menor duda a este Operador de Justicia y en libre convicción y conforme a la sana crítica, que efectivamente la parte demandante no dio cumplimiento a las obligaciones a las cuales se contrae el aludido contrato, en especial, al hecho cierto que la parte accionante, no cumplió con su deber de probidad y lealtad en relación a la buena fé contractual, razón por la cual, la demanda ha de sucumbir en el fracaso.- Así se declara.-

DISPOSITIVO:

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la actora, esto es, la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA (Procedimiento Oral) incoara el ciudadano EDWARD VALERA AZUAJE contra el ciudadano KELVIN EVANAN ROA SEMPRÚN.-
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por el ciudadano KELVIN EVANAN ROA SEMPRÚN, antes identificado, en consecuencia, ordena al ciudadano EDWARD VALERA AZUAJE, lo siguiente:
.- Proceda al otorgamiento del documento de compraventa definitivo sobre el inmueble constituido por una casa de habitación signada con el Nº 02, de la nomenclatura Municipal, ubicada en la vereda Nº 14, Sector Nº 02 de la Urbanización San Felipe, jurisdicción del Municipio San Francisco del Estado Zulia, con un área o superficie de Ciento Cincuenta Metros Cuadrados (150,00Mts2) y está comprendido dentro de las siguientes linderos y medidas: NORTE: Lado con Calle 05 y mide quince metros (15,00 Mts); SUR: Lado con casa Nº 04 y mide quince metros (15,00 Mts); ESTE: Frente con Vereda 14 y mide diez metros (10,00Mts) y por el OESTE: Fondo con casa Nº 01 de la Vereda 12 y mide diez metros (10,00Mts), por ante el Registro Inmobiliario respectivo.

TERCERO: Se ordena al ciudadano KELVIN EVANAN ROA SEMPRÚN, antes identificado, pagar la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), que constituye la diferencia del precio acordado con el vendedor EDWARD VALERA AZUAJE, ya identificado, dentro de los treinta (30) días de despacho siguientes, contados a partir de que la presente sentencia quede definitivamente firme.

CUARTO: Téngase la presente sentencia como título suficiente en Derecho para realizar la transcripción registral prevista en los Artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil, imponiéndosele al Registrador Inmobiliario o la dependencia administrativa que ejerza tal potestad, la obligación de realizar la inserción protocolar correspondiente para el caso que el demandante reconvenido ciudadano KELVIN EVANAN ROA SEMPRÚN no cumpla con el otorgamiento del documento por ante la Oficina de Registro respectivo.
QUINTO: Conforme a los alcances del Artículo 274 de la Ley Adjetiva Civil, se condena en costas al demandante de autos, ciudadano KELVIN EVANAN ROA SEMPRÚN, ya identificada, por resultar vencido totalmente en la presente causa.-

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.-
Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los fines del Artículo 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintisiete (27) días del mes de junio de dos mil doce (2012). AÑOS: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-
El Juez,

Abog. Iván Pérez Padilla.- La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las nueve y cuarenta minutos de la mañana (9:40 am).
La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales




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