TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Producto de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por la ciudadana MARÍA CHIQUINQUIRÁ VEGA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 9.195.408, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, por intermedio de su apoderado judicial ALEJANDRO GONZÁLEZ RIVERA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 29.196, contra sentencia de fecha 6 de abril de 2011, proferida por el JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, sigue la ciudadana antes identificada en contra del ciudadano NELSON JOSÉ GONZÁLEZ RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad titular de la cédula de identidad N°. 10.416.257 y de este mismo domicilio; decisión ésta mediante la cual, el Juzgado a quo declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta y con lugar la reconvención propuesta por el demandado, declarando resuelto el contrato de opción de compra venta y en consecuencia, se declaró procedente el derecho de la parte accionada-reconviniente de reservarse la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,oo) entregada en calidad de arras, condenando en costas a la parte demandante por resultar vencida en el juicio.

Apelada dicha decisión y oído el recurso en ambos efectos, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en concordancia con lo establecido en la Resolución N° 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial N° 368.338, de fecha 2 de abril de 2009, y decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, expediente N° AA20-C-C-2009-000673. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 6 de abril de 2011, mediante la cual, al Juzgado de Municipio declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato y con lugar la reconvención propuesta por el demandado, declarando resuelto el contrato de opción de compra venta de compra, así como también, procedente el derecho de la parte accionada de reservarse la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,oo), entregada en calidad de arras, fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)
“En virtud de lo anterior, se tiene que la actora tenía la obligación de pagar la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00), es decir, la diferencia del monto pactado en la cláusula segunda del contrato in comento sobre el bien inmueble objeto del litigio, y el demandado debía por su parte, traspasar la propiedad del mismo mediante la elaboración y registro del documento definitivo de compraventa.
En tal sentido, cuando las partes celebran un contrato sinalagmático como es la promesa bilateral de compra-venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas. Pero si los contratantes, no han determinado el orden del cumplimiento de sus obligaciones, este cumplimiento debe ser recíproco y simultáneo. Esta simultaneidad es, en efecto, conforme a la naturaleza misma del contrato sinalagmático. Cada contratante, como solo conciente en obligarse para obtener la prestación con que cuenta, vería burlada sus esperanzas si estuviese obligado a entregar lo que a prometido, sin recibir al mismo tiempo aquello que se le prometió a cambio.
No obstante, existe una contradicción entre lo estipulado en la cláusula segunda y la quinta del contrato objeto del presente juicio, ya que la primera refiere que la actora debía cancelar el resto del precio pactado al momento de la firma del contrato definitivo, y la segunda de las mencionadas que el demandado tenía la carga de realizar el aludido documento al momento que su contraparte realizara el pago estipulado.
Por lo que éste Órgano Jurisdiccional, a los fines de resolver la contradicción planteada, considera conveniente transcribir el criterio doctrinal del autor Leyva Saavedra (Derecho Comparado y Derecho Comercial), quien refiere que la interpretación contractual puede realizarse de la siguiente forma:
“…Las reglas de interpretación de los contratos estandarizados estudiadas podemos reducirlas a las siguientes: En caso de contradicción o divergencia entre dos cláusulas generales, la cuestión deberá resolverse a favor de aquella que tenga mayor importancia de acuerdo con la economía del contrato…”.
En este orden de ideas, en los casos dudosos que no puedan resolverse según lo anterior, se deberá estar siempre a favor del deudor en sentido de liberación. (…) por lo que, esta Juzgadora, a los fines de determinar la carga contractual de cada una de las partes inmersas en el presente proceso, fundamenta su decisión con el anterior criterio, aunado con el principio iura novit curia, usado anteriormente, y le da valor a la cláusula quinta, que desprende que la elaboración del documento definitivo estaba sujeta al momento en que la ciudadana MARÍA CHIQUINQUIRÁ VEGA, efectuara el pago del saldo restante; circunstancia ésta que no se evidenció de ningún medio de prueba promovido; razón por la cual resulta menester declarar SIN LUGAR la acción principal que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA fue interpuesta por la ciudadana MARÍA CHIQUINQUIRÁ VEGA. Y ASÍ SE ESTABLECE.-
Determinado como ha sido lo anterior, pasa esta Sentenciadora a analizar lo relativo a la reconvención propuesta en el presente litigio, la cual se refiere a la resolución del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes, y a la indemnización de los daños y perjuicios según la cláusula séptima pactada entre éstas. (…).
(…Omissis…)
En el caso bajo estudio, en la opción de compraventa fue convenido entre las partes un lapso de duración preclusivo (…).
De lo antes transcrito se verifica que el término estipulado en la cláusula sexta del contrato celebrado por las partes, la cual fijó el momento de la extinción de la obligación asumida por éstas. Ambas partes convinieron expresamente que, en el caso de que vencido el plazo estipulado en el referido contrato, no se hubiese materializado la protocolización del documento de venta definitivo, bien sea por razones inherentes a la actora, o imputables al demandado, se optaría por lo establecido en la cláusula séptima del mismo, la cual fungiría como cláusula penal por los daños y perjuicios que le fueron ocasionados a alguna de las partes. Dicho esto, y evidenciándose del instrumento fundante de la pretensión, que transcurrió íntegramente el plazo fijado para el cumplimiento de la obligación, sin que se evidenciara el pago por parte de la prominente compradora del precio estipulado por el bien objeto del litigio, le nacía al promitente vendedor la acción por resolución o extinción del contrato, por lo que necesariamente debe estimarse la reconvención planteada. Y ASÍ SE DECIDE.-
(…Omissis…)
Esta Sentenciadora observa que la parte accionada-reconviniente invocó como causa para resolver el contrato objeto del litigio, el incumplimiento del pago en el término establecido en el mismo. En efecto, no se evidencia de actas que la parte actora haya cumplido con la obligación de pagar la cantidad de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 65.000.000,00), hoy equivalentes a SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00), por concepto de diferencia del precio pactado entre las partes, al término de la duración del contrato, es decir, a los dieciocho (18) meses estipulados, correspondiendo a la fecha 01-09-2008. Por lo que la parte demandante-reconvenida no ha logrado demostrar en el transcurso del iter procesal sus defensas y argumentos empleados para combatir la acción propuesta, así como la reconvención planteada.
Corolario de lo antes expuesto, y siguiendo lo estipulado en el artículo 1.160 del Código Civil, que señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan, no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas sus consecuencias, es por lo que forzosamente debe concluir este Juzgado que el incumplimiento de la obligación debe ser imputado a la parte demandante-reconvenida; por lo que en consecuencia, resulta forzoso declarar CON LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano NELSON JOSÉ GONZÁLEZ RODRÍGUEZ. Y ASÍ SE DECIDE.
VII
DECISION
Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, (…) declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA instauró la ciudadana MARÍA CHIQUINQUIRÁ VEGA, en contra del ciudadano NELSON JOSÉ GONZÁLEZ RODRÍGUEZ, plenamente identificados en actas.
SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA, intentó el ciudadano NELSON JOSÉ GONZÁLEZ RODRÍGUEZ contra la ciudadana MARÍA CHIQUINQUIRÁ VEGA.
TERCERO: Se declara resuelto el vínculo jurídico entre las partes intervinientes en el presente juicio, contentivo en el Contrato de Opción de Compraventa celebrado entre las partes en fecha 01-03-2007, autenticado ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 24, Tomo 33; como justa indemnización por daños y perjuicios según su cláusula séptima. En consecuencia, se declara procedente el derecho de la parte accionada-reconviniente, de reservarse la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), hoy equivalentes a QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), entregados en calidad de arras al inicio del Contrato de Opción de Compraventa celebrado entre las partes, antes identificado.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”
(...Omissis...)

TERCERO
DE LOS ANTECEDENTES

Ocurre ante el Juzgado a quo, la ciudadana MARÍA CHIQUINQUIRÁ VEGA, asistida por el abogado ALEJANDRO GONZÁLEZ, a consignar escrito libelar mediante el cual demanda por cumplimiento de contrato al ciudadano NELSÓN JOSÉ GONZÁLEZ RODRÍGUEZ, todos identificados con anterioridad, con fundamento en que suscribieron contrato de opción de compra venta en fecha 1 de marzo de 2007, autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, mediante el cual, el demandado se obligó a venderle un inmueble de su propiedad, constituido por una casa con su terreno propio, ubicada en la Urbanización La Marina, sector 09, calle 05, casa N°. 34, en jurisdicción de la parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia.

Aduce que el precio pactado en dicho contrato en su cláusula segunda, para la venta del inmueble antes descrito es la cantidad que en la actualidad equivale a OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,oo), de los cuales, al momento del otorgamiento de dicho contrato, le entregó al ciudadano NELSON GONZÁLEZ RODRÍGUEZ, la cantidad que según la actual reconversión monetaria corresponde a QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo), como garantía o inicial del precio pactado, la cual sería imputable al precio de venta acordado en el contrato. Manifiesta que el lapso de duración o vigencia del contrato se estipuló en dieciocho (18) meses, con dos prórrogas de tres (3) meses, y que el vendedor se encontraba comprometido a mantener el precio pactado durante dicho lapso.

Expresa que a pesar de haber sido denominado por ambas partes como contrato de opción de compra venta, la realidad es que se trata de un contrato de venta, en el que se convino una modalidad para el pago del precio por la venta de la cosa, concediéndole como compradora un plazo de veinticuatro (24) meses para cancelar el saldo restante del precio de venta, es decir, la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00), y en ese momento, el vendedor debía recibir la mencionada cantidad para otorgar el respectivo documento de venta y hacer la tradición legal del inmueble vendido. Conforme a ello, expone que han sido varias las oportunidades en las que le ha manifestado al vendedor su intención de pagar el saldo restante, pero dicho ciudadano se ha negado a cumplir con sus obligaciones de mantener el precio y hacerle la tradición de la cosa, motivo por el cual, acudió a la Notaría Pública Sexta de Maracaibo a efectos de practicar la notificación al vendedor de su intención de pagar el saldo restante del precio pactado. Con fundamento en ello, demanda al vendedor NELSON GONZÁLEZ RODRÍGUEZ a efectos de que cumpla con las obligaciones contractuales que se derivan del contrato de “compra venta” y en consecuencia, reciba la cantidad restante de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,oo) para que le sea otorgado el correspondiente documento de venta.

Una vez admitida la demanda en fecha 4 de marzo de 2009, de conformidad con el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, el demandado se dio por citado en el presente juicio y posteriormente en fecha 18 de junio de 2010, consignó a través de su apoderado judicial abogado CARLOS DE JESÚS LEÓN PEÑALOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 95.949, escrito de contestación a la demanda, en el cual admite haber suscrito el referido contrato de opción de compra venta con la ciudadana MARÍA CUIQUINQUIRÁ VEGA, sobre el inmueble de su propiedad ya descrito, que efectivamente el precio de la venta pactado era por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.80.000,oo), y que en el momento de la firma le fue entregada en calidad de arras la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo).

Por otra parte, negó, rechazó y contradijo que el mencionado contrato haya tenido una vigencia que comprendía desde el 1° de marzo de 2007 hasta el 1 de marzo de 2009, es decir de veinticuatro (24) meses, puesto que la duración del mismo era de dieciocho (18) meses, así como también, negó tener alguna obligación con la promitente compradora, y rechazó el argumento referente a su infundado incumplimiento de las principales obligaciones legales y contractuales, así como el resto de los alegatos planteados por la actora. Aduce que del contrato se evidencia en su cláusula sexta que el tiempo fijado para el cumplimiento de la opción de compra venta era por dieciocho (18) meses y la procedencia de las dos prórrogas de tres (3) meses cada una, se encontraba supeditada a la realización de una notificación que no se realizó, de modo que, el incumplimiento se dio por parte de la actora y en ese sentido solicita la declaratoria sin lugar de la demanda interpuesta en su contra.

Por último, ejerce la reconvención por resolución de contrato de opción de compra venta en contra de la actora-reconvenida, por el incumplimiento de las cláusulas segunda, tercera, sexta y séptima del contrato, solicitando además de la resolución de contrato, la declaración de procedencia de los daños y perjuicios pactados convencionalmente en la suma de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo), cantidad dada en arras de conformidad con lo dispuesto en la cláusula séptima de dicho acuerdo.

Admitida la reconvención en fecha 21 de junio de 2010, la representación judicial de la parte actora procede a contestar la misma, manifestando que no es cierto que pretende el cumplimiento de contrato de opción de compra venta, sino que del petitorio se desprende que la causa de pedir es el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de compra venta suscrito el día 1 de marzo de 2007; de igual forma negó que debía cumplir con el pago del saldo restante dentro de dieciocho (18) meses, por cuanto el contrato tiene una duración de veinticuatro (24) meses, así como el hecho de que las prorrogas estaban supeditadas a la realización de una notificación, motivos por los cuales, solicitó se declarara sin lugar la reconvención e improcedente los daños y perjuicios solicitados

En la fecha fijada para la celebración de la audiencia preliminar, la representación judicial de cada parte se hizo presente exponiendo los correspondientes argumentos y ratificando los alegatos planteados en sus respectivos escritos de demanda-contestación de la reconvención, y contestación a la demanda-reconvención. Posteriormente, el juzgado a-quo en fecha 14 de julio de 2010, fijó los límites de la litis aperturando un lapso probatorio de cinco (5) días de despacho para promover las pruebas sobre el mérito de la causa, presentando su escrito únicamente la parte demandada.

En fecha 23 de marzo de 2011, se llevó a cabo la audiencia oral, en la cual ambas partes plantearon sus argumentos y los fundamentos correspondientes a su demanda, contestación y reconvención. Concluido el debate oral, la Jueza Temporal se retira de la sala de Audiencia a efectos de dictar el dispositivo del fallo en un lapso de treinta (30) minutos. Cumplido dicho lapso, luego de analizar las pruebas aportadas al proceso y las afirmaciones y alegatos de las partes pronunció oralmente su decisión declarando sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato y con lugar la reconvención por resolución de contrato interpuesta por la parte demandada, indicando que la sentencia completa sería extendida por escrito, de conformidad con lo señalado en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.

En derivación de lo anterior, en fecha 6 de abril de 2011, el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de esta circunscripción judicial profirió la decisión sub litis en los términos suficientemente explicitados en el Capítulo Segundo del presente fallo, la cual fue apelada en fecha 11 de abril de 2011 por la representación judicial de la parte actora, ordenándose oír en ambos efectos, correspondiendo el conocimiento de dicha apelación a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento del trámite correspondiente.

CUARTO
DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

De conformidad con lo establecido en el artículo 879 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 517 eiusdem, en la oportunidad legal establecida en dicha norma para la presentación de los informes por ante esta Superioridad, ambas partes hicieron uso de su derecho, y en ese sentido explanaron sus fundamentos en los siguientes términos:

El abogado ALEJANDRO GONZÁLEZ RIVERA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 29.196, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, denunció que la sentencia recurrida incurre en el vicio de incongruencia negativa, puesto que la jueza a-quo manifiesta que la pretensión incoada se trata de un cumplimiento de contrato de opción de compra venta, cuando en realidad se trata de un cumplimiento de contrato de compra venta, según lo expuesto en su escrito libelar, por lo que consideró, que dicha juzgadora confundió y modificó su causa a pedir. En ese sentido, adujo que el contrato suscrito entre las partes, tiene como objeto la transmisión de la propiedad del inmueble identificado en actas, y por tanto, así debe considerarse aún cuando las partes le hayan dado una denominación diferente, expresando además que en el referido contrato se observa con exactitud la intención inequívoca y el propósito de ambos contratantes de transmitir la propiedad del inmueble, cuando hacen referencia a que “LA PROMITENTE COMPRADORA Y ARRENDATARIA se compromete a comprar y EL PROMITENTE VENDEDOR Y ARRENDADOR, a vender un inmueble…”. Indica que además de lo anterior, existen otros indicios que determinan la naturaleza del contrato, como lo es la identificación exacta del inmueble con el título del cual deriva la propiedad del demandado, así como la estipulación del precio, siendo convenido que dicho precio se terminaría de pagar en un determinado plazo, pactándose según su dicho, una venta a plazo, por último, expresó que dicho “contrato de venta” posteriormente fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente.

Arguyó que el fallo apelado incurrió también en el vicio de incongruencia negativa, en virtud de que no contiene decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, ya que declaró con lugar la reconvención basándose únicamente en los alegatos de la parte demandada reconviniente y sin hacer mención expresa y análisis de sus defensas expuestas en el escrito de contestación a la reconvención. En ese orden, adujo que de la cláusula sexta del contrato fundamento de la presente acción, se desprende de su contenido, la existencia de una condición resolutoria establecida a la obligación de vender el inmueble, asumida por el vendedor, y que la misma representa una condición imposible, que debe reputarse como no escrita, según lo dispuesto en el artículo 1.200 del Código Civil, incurriendo además la juzgadora, según su decir, en una falta de aplicación de dicho precepto legal.

Por último, manifestó que la jueza de la causa advirtió y verificó que existe una notoria ambigüedad en la redacción de la cláusula contractual antes referenciada, puesto que en el contenido de la misma no se encuentra determinado a cual de las partes le correspondía efectuar dicha notificación, no obstante ello, la sentenciadora llegó a la conclusión que le correspondía a la compradora demandante y que debía hacerse en el lapso de dieciocho (18) meses, ello en flagrante violación de los principios de interpretación establecidos en la Ley, motivo por los cuales, solicitó que este Juzgador revocara la sentencia apelada y declarara nuevo fallo declarando con lugar la demanda instaurada.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada abogada MARLLOLY GONZÁLEZ URIBE, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 93.777, efectuó en primer lugar, un recuento del motivo de la apelación y de los fundamentos expuestos en el escrito libelar en virtud de la demanda incoada por la parte actora, así como los argumentos plasmados en su escrito de contestación y reconvención.

Mas adelante, reiteró sus alegatos respecto de la incorrecta denominación que otorgó al contrato celebrado, manifestando que producto de un error material se había denominado como promesa bilateral de opción de compra-venta, cuando en realidad lo que se quiso decir, fue que se trataba de una promesa bilateral de compra-venta, situación ésta que debía ser resuelta por el tribunal de la causa, a través de la calificación jurídica del contrato celebrado. Indicó que los límites de la controversia se fijaron en determinar: la calificación jurídica del contrato suscrito, el tiempo pactado para el cumplimiento de las obligaciones, el incumplimiento del contrato, los supuestos de procedencia de las prórrogas y la procedencia en derecho de las acciones intentadas.

Adicionado a ello, plasmó sus argumentos respecto de los cuales, consideró que la sentencia recurrida se encuentra ajustada a derecho, así como las consideraciones, que según su dicho, hacen improcedente la pretensión de la demandante reconvenida, solicitando por tanto se declare sin lugar la apelación.

QUINTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, se constata que el objeto del conocimiento por esta segunda instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 6 de abril de 2011, mediante la cual, el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato y con lugar la reconvención por resolución de contrato interpuesta por la parte demandada, declarando así resuelto el vínculo jurídico entre las partes intervinientes, contentivo en el contrato de opción de compraventa celebrado entre las partes en fecha 1 de marzo de 2007 y en consecuencia, declaró procedente el derecho de la parte demandada reconviniente de reservarse la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo), entregados en calidad de arras al inicio del contrato.

En ese sentido, se evidencia de los informes presentados por la parte recurrente, que la apelación interpuesta deviene de su disconformidad con el criterio adoptado por la sentenciadora de la causa en lo que respecta a la calificación jurídica dada al contrato suscrito entre las partes, lo cual según su dicho, afecta del vicio de incongruencia negativa a la decisión apelada, así como también, su desacuerdo en lo que respecta a la declaratoria con lugar de la reconvención sin haber analizado las defensas por ella expuesta en su escrito de contestación a la reconvención.

Quedando así definitivamente delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Jurisdicente Superior, se procede a analizar en primer lugar las denuncias efectuadas por la parte demandante recurrente, respecto al vicio de incongruencia negativa que presuntamente adolece la sentencia apelada.

Con relación a ello, el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, establece los presupuestos para que la sentencia llene el requisito de congruencia, de los cuales se desprende en primer lugar que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa; y en segundo lugar prevé que la decisión debe ser con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.
La sentencia es congruente cuando se ajusta a las pretensiones de las partes, tanto del actor como del demandado, independientemente de si es acertada o errónea. No se puede apreciar, más ni menos, de las cuestiones controvertidas, ni dejar de resolver algunas. Cuando se deja de examinar la prueba, todos o algunos de sus hechos fundamentales, la sentencia está viciada por omisión de análisis fáctico y cuando se considere innecesario el análisis de algunos elementos probatorios, el juez debe dejar constancia motivada de ello.

Pues bien, en el caso bajo examen, este Tribunal Superior observa que de conformidad con los argumentos de hecho explanados por ambas partes, en su respectivo escrito libelar y la contestación-reconvención, se determinaron como límites de la controversia la calificación del contrato celebrado por las partes, la duración del mismo, la procedencia de la prórroga, la obligación de la notificación, y el sujeto que incumplió con la obligación derivada del contrato; siendo así, evidencia este órgano jurisdiccional que el tribunal de la causa, efectuó su pronunciamiento dilucidando de acuerdo a su criterio, cada uno de los aspectos controvertidos en la presente causa, concluyendo en la declaratoria sin lugar de la pretensión principal, ya que del análisis efectuado no evidenció que la compradora cumpliera con la obligación de efectuar el pago del saldo restante, y con respecto, a la reconvención propuesta, la declaró con lugar fundamentado en que había transcurrido íntegramente el plazo fijado para que la promitente compradora efectuara el pago correspondiente.

Apreciado lo anterior, debe advertir este Jurisdicente Superior que la determinación de congruencia de una sentencia, es independiente al hecho de si la decisión es acertada o errónea, en consecuencia, primariamente se verifica, que el órgano jurisdiccional de primera instancia resolvió conforme a los alegatos efectuados por ambas partes, por lo que en efecto, la decisión se ajusta a las pretensiones expuestas por las partes en el presente juicio, motivos estos que llevan a la conclusión de considerar la inexistencia del referido vicio en el fallo recurrido, resultando por ende improcedente la denuncia in examine. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Una vez determinado lo anterior, este Tribunal de Alzada procede a analizar los medios probatorios consignados por las partes de forma seguida:

Pruebas de la parte actora
Junto con el libelo de demanda la demandante consignó:
• Copia simple de documento denominado contrato de opción de compra-venta, celebrado entre las partes, en fecha 1 de marzo de 2007, autenticado ante la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo, bajo el N°. 24, tomo 33 de los libros de autenticaciones.
Dicha instrumental se trata de un documento privado suscrito entre las partes, reconocido por ambas en el presente juicio, no obstante, en virtud de que la naturaleza del negocio jurídico que contiene el mismo, forma parte de los aspectos controvertidos en esta causa, este Juzgado Superior se abstiene de valorarlo para efectuar el correspondiente análisis en las conclusiones de este fallo. Y ASÍ SE CONSIDERA.
• Original de notificación realizada ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 19 de febrero de 2009, por la ciudadana MARÍA CHIQUINQUIRÁ VEGA al ciudadano NELSON JOSÉ GONZÁLEZ RODRÍGUEZ, manifestándole su intención de comprarle el inmueble objeto del litigio.

En relación a dicha notificación se observa que la misma se encuentra destinada a informar al ciudadano NELSON JOSÉ GONZÁLEZ RODRÍGUEZ, la intención de la promitente compradora de “comprarle un inmueble de su propiedad (…); y entregarle la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 65.000,oo), que es el saldo restante del precio pactado para la venta definitiva de dicho inmueble, al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta del referido inmueble, cantidad esta que actualmente poseo y que pongo a su disposición para serle entregada al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta, conforme a lo previsto en las cláusulas segunda, tercera y quinta del contrato de opción de compra-venta que suscribimos el día 01 de Marzo del año 2007 (…); en el entendido de que esta notificación se le hace en tiempo hábil, en forma oportuna y dentro del plazo previsto en la cláusula sexta del citado contrato de opción de compra-venta.” (Negrilla de este Tribunal Superior).
Al momento de llevarse a cabo la misma, una vez notificado el ciudadano NELSÓN JOSÉ GONZÁLEZ, éste manifestó “que no va el negocio, no voy a vender y en consecuencia no firmo la notificación”.
Constata este Sentenciador Superior que esas actuaciones emanan de un Notario Público facultado para darles fe pública; y por ello considera esta Superioridad que hacen plena prueba, así entre las partes como respecto de terceros, de los hechos jurídicos que el Notario Público declara haber efectuado, visto u oído, todo de conformidad con el artículo 69 de la Ley del Registro Público y del Notariado, razones por las cuales se aprecian en todo su contenido y valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, quedando comprobado el hecho relativo a que se produjo la notificación en fecha 19 de febrero de 2009; no obstante, dado que la oportunidad en la que se efectuó dicha notificación constituye parte del fondo de la presente controversia, debiendo ser adminiculada con el análisis de las cláusulas del contrato fundamento de la pretensión, este Jurisdicente realizará el pronunciamiento correspondiente al momento de explanar las conclusiones. Y ASÍ SE ESTIMA.

Conjuntamente con el escrito de contestación de la reconvención, promovió lo siguiente:
• Copia simple de copia mecanografiada del denominado contrato de opción de compraventa suscrito por las partes en fecha 1 de marzo de 2007, descrito con anterioridad.

En lo atinente a dicho medio probatorio, se observa que se trata del mismo contrato que se promovió junto con la demanda, y en ese sentido, dado que ya se hizo mención del mismo, estableciéndose que el pronunciamiento correspondiente se efectuaría al momento de realizar las consideraciones finales, este Tribunal considera e inoficioso pronunciarse nuevamente al respecto. Y ASÍ SE CONSIDERA.
• Copia simple de nota registral emanada del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 25 de febrero de 2009, en el cual se deja constancia que el documento presentado para su registro por la ciudadana MARÍA CHIQUINQUIRÁ VEGA, de fecha 19 de febrero de 2009, quedó inscrito bajo el número 2009.513, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 479.21.5.2.429.

En relación a dicha instrumental, cabe destacarse que se trata de un documento público emanado del Registrador Público, sin embargo, no encuentra este Sentenciador relación alguna con la documental que la antecede, en virtud de que no coincide la fecha del documento (19/02/2009) plasmada en la nota registral, con alguna de las fechas que se encuentran en la instrumental contentiva del negocio jurídico fundamento de la pretensión, y en ese sentido, este Juzgador considera pertinente desechar la misma, en razón de que no existe certeza del documento presuntamente registrado. Y ASÍ SE ESTABLECE.
• Copia simple de liberación de cláusula opcional sobre el inmueble objeto del litigio, protocolizada ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 25-02-2009, bajo el No. 2009.513, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 479.21.5.2.429, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009.

Este Sentenciador observa que, a pesar de que el referido documento fue emanado por el organismo competente para ello, el mismo nada aporta para dilucidar la controversia, resultando por tanto impertinente, por lo que no se le otorga valor probatorio alguno. Y ASÍ SE DECLARA.

Pruebas de la parte demandada
• Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas. Respecto a ello, este suscrito jurisdiccional considera que, a pesar de que tales aforismos no constituyen medios de pruebas, se entienden como principios procesales que el Juez como director del proceso y en garantía a la aplicación de la tutela judicial efectiva, debe tener en cuenta para fundamentar su pronunciamiento definitivo, y sólo así serán estimados. Y ASÍ SE VALORA.

• Promovió la testimonial de los ciudadanos SORENA BENITA MORILLO y DANIEL JOSUÉ GUILLÉN CHIRINOS, venezolanos, mayores de edad, portadores de las Cédulas de Identidad Nos. V-11.607.136 y 19.938.038, testigos promovidos en la presente causa, las cuales fueron evacuadas en la Audiencia Oral celebrada en fecha 23 de marzo de 2010.

En lo que respecta a la testimonial de la ciudadana SORENA BENITA MORILLO, la parte promovente inició su interrogatorio, que quedó determinado en los siguientes términos:

“Sra. Sorena conoce usted de vista, trato y comunicación al ciudadano Nelson González? Sí. De dónde lo conoce?. De mi sitio de trabajo. (…) Tiene usted conocimiento si él es propietario de un inmueble por el sector San Jacinto?. Si. Cómo le consta a usted eso?. Porque muchas veces lo acompañé a la casa de él. Usted lo acompañó a su casa?. Sí, a hacer el cobro del inquilinato a la inquilina. Conoce usted a la señora que habita la casa? Sí. En calidad de qué se encuentra la señora en esa vivienda?. De inquilina. Y cómo le consta a usted eso? Porque muchas veces fui con Nelson a cobrarle a la señora el inquilinato. Tiene usted conocimiento, si aparte de esa relación de inquilinato que usted ha mencionado, existe otra relación con respecto a la vivienda con el señor Nelson González?. Sí, un contrato de venta del inmueble. Tiene usted conocimiento en la fecha que se haya celebrado ese contrato? (…) Hace como 4 años, en 2007. Posterior a ese tiempo (…) tiene conocimiento si en las oportunidades que vio conversando al ciudadano Nelson González con la señora, con la inquilina que usted acaba de mencionar, se habló con respecto a ese contrato? Sí, en el cobro del mismo, porque él le iba a cobrar porque necesitaba la plata (…).”
En la siguiente pregunta, la Juez de la causa le solicitó al promovente que reformulara la pregunta, continuando el interrogatorio de la siguiente forma:
“Usted manifestó que en las conversaciones él iba a cobrar, cierto? Sí, cierto. Qué se iba a cobrar según usted?. En ocasiones fuimos a cobrar el arrendamiento, y una vez fue a cobrar parte de la plata que tenía que darle la señora, a ver qué pasaba con la plata de la casa. Recuerda usted la fecha en que sucedió eso? Mucho tiempo después del contrato, como un año después, había pasado bastante tiempo, porque ya había necesitado el dinero. Y qué pasó, la señora logró cancelar ese dinero? No, ella alega que el banco todavía no le había dado el crédito.”

De esta manera concluyó el interrogatorio la parte promovente de la testigo, correspondiéndole a la representación judicial de la parte actora efectuar las repreguntas, quien se abstuvo de realizarlas.

Con respecto a la testimonial del ciudadano DANIEL JOSUÉ GUILLÉN CHIRINOS, el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente efectuó su interrogatorio en los siguientes términos:

“Sr. Chirinos, conoce usted de vista, trato y comunicación al ciudadano Nelson González? Sí. De dónde lo conoce?. Me desempeño como chofer y le hago transporte para su labor, su trabajo, a hacer diligencias. Tiene usted conocimiento si el es propietario de un inmueble por el sector San Jacinto? Sí. Y como le consta? Porque le trabajo a él, le hago transporte y lo he llevado hasta esa vivienda. Usted ha ido hasta la vivienda? Sí, lo he dejado. Y el señor Nelson vive ahí? No. Tiene usted conocimiento quién habita la vivienda ahorita? Sí. Conoce usted a la persona que habita ahí?. De vista solamente, no la conozco de trato.”

Concluido dicho interrogatorio, sin que la contraparte ejerciera su derecho a efectuar las repreguntas al testigo, se procede a analizar las testimoniales ut supra transcritas:

Los testigos en sus deposiciones únicamente son contestes en el hecho de que conocen de vista, trato y comunicación al ciudadano Nelson González, y que en varias oportunidades se dirigió al inmueble ubicado en el sector San Jacinto a cobrar un dinero; sin embargo, no aportan elementos de convicción suficientes para demostrar las afirmaciones plasmadas en su escrito de contestación-reconvención, en virtud de que las declaraciones ofrecidas no ofrecen información precisa sobre los hechos expuestos, consecuencia de lo cual, este Tribunal Superior se encuentra en la imposibilidad de comprobar con éstas testifícales los hechos afirmados o pretensiones de la parte demandada reconviniente, y en derivación, quedan desechadas en todo su valor probatorio dichas testimoniales. Y ASÍ SE CONSIDERA

Conclusiones

Dado que la acción principal instaurada en la presente causa versa sobre una demanda de cumplimiento de contrato, es menester traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III, Caracas-Venezuela, págs. 541, 544 y 545, en la cual establece lo siguiente:

(…Omissis…)
“El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
(…Omissis…)
El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.
(…Omissis…)

Al respecto, el Código Civil establece la acción de cumplimiento de contrato en su artículo 1.167, el cual dispone:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Ahora bien, en lo referente al caso de autos, de los argumentos y fundamentos plasmados por la parte actora-reconvenida en su escrito libelar, el accionado al momento de dar su contestación a la demanda, reconoció expresamente el hecho de haber suscrito un contrato con la parte actora, en fecha 1° de marzo de 2007, autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, anotado bajo el N°. 24, tomo 33 de los libros de autenticaciones acuerdo éste que riela en actas, y que fue consignado principalmente con el escrito de demanda. Asimismo, reconoció que el precio de la venta fue pactado en la cantidad, equivalente en la actualidad de acuerdo a la reconversión monetaria, de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,oo), que es cierto que le fue entregado al momento de la firma del referido documento la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.15.000,oo), y que se obligó a mantener el precio del inmueble. Por lo tanto, quedando de esta forma establecidos como ciertos los mencionados hechos, corresponde a este Juzgador descender al análisis de los hechos controvertidos en la presente causa.

Así pues, la parte actora alega en su escrito libelar que el contrato suscrito entre las partes se trata de un contrato de venta, aún cuando fue denominado erróneamente contrato de opción de compra-venta, fundamentándose en que dicho acuerdo contiene todos los elementos y características del contrato de venta, y según lo manifestado en la audiencia oral, se trata específicamente de un contrato de venta a plazos. Al respecto, la parte demandada en su escrito de contestación expone que el contrato se trata de una “promesa bilateral de opción de compra venta”, más no un contrato de venta, ni mucho menos de venta a plazos, por cuanto de actas se observa que en ningún momento se hizo la tradición del bien, ya que la ciudadana MARÍA CHIQUINQUIRÁ VEGA, se encuentra ocupando el inmueble en calidad de arrendataria.

Visto lo anterior, resulta imperioso para este Tribunal de Alzada establecer frente a qué contrato es que se encuentran determinadas las vinculaciones y obligaciones de las partes, pues los contratos de compraventa y de opción de compra son acuerdos que cumplen funciones y tienen una naturaleza completamente distinta, máxime que el Juez como director del proceso, al momento de tomar su decisión debe realizar una interpretación previa del contrato que es objeto de la litis, ya que no puede sacar elementos de convicción fuera de lo que las partes verdaderamente hayan alegado y probado en autos, en sintonía con el principio consagrado por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Se verifica del contenido del contrato suscrito por ambas partes, y anexado a la demanda, que el mismo fue denominado “contrato de opción de compra-venta”, y de la cláusula primera, segunda, tercera y quinta se pueden desprender las voluntades de las partes respectivamente así: “LA PROMITENTE COMPRADORA Y ARRENDATARIA se compromete a comprar y EL PROMITENTE VENDEDOR Y ARRENDADOR, a vender un inmueble conformado por un (sic) (1) casa con su terreno propio, ubicada en la Urbanización “la Marina” (…) en jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila (…). El precio de venta del inmueble antes descrito será por la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.80.000.000,oo). (…) En garantía de lo aquí pactado LA PROMITENTE COMPRADORA Y ARRENDATARIA, entrega a EL PROMITENTE VENDEDOR (…) la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,oo), en calidad de arras,(…) suma ésta que se le imputará al precio acordado de la venta (…) EL PROMITENTE VENDEDOR Y ARRENDADOR se compromete a realizar un documento registrado mediante el cual se traspase la propiedad definitiva del mencionado inmueble al momento que LA PROMITENTE COMPRADORA Y ARRENDATARIA efectúe el pago del saldo restante.(…)” (citas).

En relación con lo anterior, es preciso destacar que existen marcadas diferencias entre los contratos de opción de compra venta y la compra venta. En ese sentido, el contrato de opción de compra es un tipo contractual en el que el propietario de una cosa, concede a otra persona, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirlo, obligándose a mantener durante ese tiempo lo ofrecido a su disposición en las condiciones pactadas. Por su parte, el contrato de compraventa es definido por AGUILAR GORRONDONA como “…un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero…”.

En cuanto a la diferenciación de ambos tipos de contrato, NICOLÁS VEGA ROLANDO expone que “la opción es un contrario preparatorio que engendra una obligación de hacer o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compra-venta es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar” (Estudios sobre Contratos en el Derecho Venezolano, segunda edición, editorial Distribuciones Magon, Caracas, 1973, página 54).

Ahora bien, en el caso facti especie y del texto del contrato objeto de la causa, se observa que ambas partes manifestaron su voluntad comprometiéndose a comprar por un lado y a vender por el otro, el inmueble descrito en actas, rigiéndose dicho contrato según las citadas cláusulas primera, segunda, tercera y quinta; así como también, se estableció en la cláusula sexta que “el lapso término de la presente opción de compra-venta es de DIECIOCHO (18) MESES, con dos prorrogas de TRES (03) MESES (…)”.

Asimismo, en la cláusula séptima se pactó que “en caso de vencido el plazo y la prorroga estipulado (sic) en esta opción de compra y no se llegare a celebrar la venta, por culpa o razones imputables a LA PROMITENTE COMPRADORA Y ARRENDATARIA esta perderá el derecho de adquisición del inmueble opcionado, así como el CIEN POR CIENTO (100%) del dinero entregado como garantía, y si por el contrario fuera imputable a EL PROMITENTE VENDEDOR Y ARRENDADOR éste estará obligado a reintegrar la totalidad del monto otorgado en calidad de arras mas la cantidad correspondiente al CIEN POR CIENTO (100%) de esta misma. De igual manera EL PROMITENTE VENDEDOR Y ARRENDADOR se compromete a mantener el precio de la venta, durante el término de este contrato.

Los apreciados elementos son expresos en derivar que el contrato celebrado por las partes constituye certeramente una opción de compra, al establecerse un compromiso por parte de la demandante de comprar el inmueble ofrecido y por parte del demandado de vender el mismo, y dentro del cual, se acordó la oportunidad para el pago del saldo restante, ya que lo entregado en calidad de arras, sería imputado al precio acordado de la venta, al momento de la firma del documento definitivo de compra venta; y además se implementó efectos económicos como indemnización de daños y perjuicios en el caso de no llevarse a cabo la venta definitiva por razones imputables a alguna de las partes.

Siendo así, del cúmulo de elementos señalados con anterioridad, resulta subsumible el acuerdo celebrado entre las partes dentro de la definición ut supra establecida por el suscriptor de este fallo sobre el contrato de opción de compra, todo ello en contraposición con lo indicado por la parte actora, quien aduce que el contrato cuyo cumplimiento se pretende, se trata de un contrato de venta, al contener todos los elementos exigidos para su existencia y validez, no obstante ello, en su petitorio solicita el cumplimiento de las obligaciones legales por parte del vendedor, y en consecuencia “…me reciba la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 65.000), que es el saldo restante del precio de venta del inmueble (…) y así mismo sea obligado también a otorgarme el correspondiente documento de venta…”, todo lo cual, contraría sus propios dichos al argumentar por una parte que el contrato es de venta, y por la otra, solicitar que el vendedor cumpla con la obligación de otorgarle el correspondiente documento de venta, motivo por el cual, no existen dudas para este Sentenciador que el contrato fundamento de la acción se trata de una opción de compra venta. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En sintonía con ello, resulta evidente que la verdadera naturaleza del convenio celebrado entre ambas partes procesales es ser un contrato de opción de compra venta, como fue literalmente denominado, y que en virtud de haber sido reconocido por ambas partes el hecho de haber suscrito el mismo, esta Superioridad lo aprecia en todo su valor probatorio, teniendo como ciertas las declaraciones allí contenidas. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Dicho lo anterior, procede este Jurisdicente Superior a analizar lo correspondiente a la cláusula sexta del mencionado contrato, debido a que la interpretación de la misma constituye uno de los elementos controvertidos entre las partes; de esta manera, se dispuso en la mencionada cláusula lo siguiente:

“El lapso término de la presente opción de compra-venta es de DIECIOCHO (18) MESES, con dos prorrogas de TRES (03) MESES, la cual aplicará, siempre y cuando lo notifique con tres (03) meses de anticipación al vencimiento del lapso inicial, contados a partir de la firma del presente documento”

Antes de analizar este particular, es necesario tener en consideración, que en razón de que el instrumento fundante de la pretensión se trata de un contrato celebrado por las partes, su contenido tiene fuerza de ley entre ellas, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, contenido en el artículo 1.159 del Código Civil, de manera, que las partes contratantes se encuentran obligadas al cumplimiento de sus obligaciones, tal como fueron pactadas en el contrato. Asimismo, el Juez se encuentra limitado al momento de ofrecer su interpretación acerca del contrato suscrito por las partes, en sintonía con lo preceptuado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que dispone que en caso de contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces deben atenerse “al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

En ese sentido, observa este Jurisdicente Superior que si bien es cierto, la redacción de la cláusula antes transcrita, presenta ciertas deficiencias en su contenido, se desprende de ella de forma inequívoca el establecimiento de un lapso de duración inicial del contrato, que corresponde a la cantidad de dieciocho (18) meses, más dos prorrogas de tres (3) meses, que aplicarían siempre y cuando se notificara con tres (3) meses de anticipación al vencimiento del lapso inicial. De este modo, resulta claro para quien aquí decide, que la duración del contrato era de dieciocho (18) meses, y no de veinticuatro (24) meses, como lo afirmó la accionante, puesto que en caso de que esa hubiese sido la voluntad de las partes, así se hubiese plasmado en el contrato fundamento de la presente causa. Y ASÍ SE CONSIDERA.
Ahora bien, en lo atinente a las prorrogas, es necesario destacar que dicho lapso corresponde precisamente a un plazo adicional cuya procedencia, en el caso in examine, se encontraba condicionada a la realización de una notificación, de modo que, por tratarse precisamente de una extensión de tiempo, no forma parte de la duración inicial del contrato, y por ello, concatenado con lo establecido con anterioridad, se concluye definitivamente que la duración del contrato de opción de compra venta era de dieciocho (18) meses con dos prórrogas, que aplicarían siempre y cuando fuera notificado con la anticipación señalada en la misma cláusula sexta de la referida convención.

En relación a dicha notificación, estima este Jurisdicente Superior que es sobre este particular en el que la redacción de la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta incurre en deficiencias, ya que si bien es cierto se establece la oportunidad en que debe llevarse a cabo la notificación, no se menciona en ningún momento a quien le correspondía la carga de efectuar dicha notificación, así como tampoco, la forma en la que ésta debía efectuarse.

En ese sentido, actuando este oficio jurisdiccional de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y basado en el principio iura novit curia, considera que dado que no se estableció en el contrato la forma en que debía efectuarse la notificación, debe entenderse entonces, que el cumplimiento de dicha actuación se vería satisfecho con la presentación de cualquier tipo de notificación, bien sea a través de una comunicación entre las partes, o por medio de una notificación efectuada a través de un Notario Público, siempre que la misma se realizara de forma tempestiva, es decir, con tres (3) meses de anticipación al vencimiento del lapso inicial de dieciocho (18) meses.

Por otro lado, con respecto a quién le correspondía la carga de efectuar dicha notificación, se puede inferir que cualquiera de las dos partes podía notificar al otro la necesidad de utilizar la prorroga o prorrogas, aunque ciertamente resultaría lógico concluir que la promitente compradora sería la parte mas interesada en extender el lapso de duración del contrato a efectos de realizar el pago del saldo restante. Sin embargo, visto que no se estableció una persona determinada, únicamente se puede derivar como hecho cierto, que en caso de no producirse dicha notificación por ninguna de las dos partes, la duración del contrato quedaría determinada en los dieciocho (18) meses pactados en el mismo. Y ASÍ SE ESTIMA.

Determinados los aspectos precedentes, procede este Tribunal de Alzada a adminicular las pruebas presentadas por las partes junto con los argumentos de hecho expuestos en la presente causa y las consideraciones efectuados por el suscriptor de este fallo, a los fines de determinar si efectivamente se produjo el incumplimiento alegado por la accionante, de las obligaciones contractuales por parte del demandado vendedor.

En ese sentido, evidencia esta Superioridad que la cláusula quinta del contrato fundamento de la pretensión, establece que el promitente vendedor “se compromete a realizar un documento registrado mediante el cual se traspase la propiedad definitiva del mencionado inmueble al momento que la promitente compradora (…) efectúe el pago del saldo restante”. De ello se concluye, que la obligación del promitente vendedor referente al otorgamiento del documento definitivo de venta se encontraba supeditada a que la promitente compradora efectuara el pago del saldo restante, todo ello dentro del lapso de duración inicial del contrato, es decir, dentro de los dieciocho (18) meses contados a partir de la firma del documento de opción de compra venta.

En virtud de lo anterior, se observa que en fecha 1° de marzo de 2007, las partes contratantes suscribieron un contrato privado por concepto de opción de compra del inmueble identificado en actas, en el cual se dejó constancia que la Promitente Compradora entregó al Promitente Vendedor la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo), lo cual quedó ratificado en el presente juicio mediante la documental consignada junto al escrito libelar y valorada por esta Superioridad en líneas pretéritas.

En el referido contrato, se estableció como lapso de duración inicial la cantidad de 18 meses, tiempo en el cual, la promitente compradora debía entregar la cantidad restante adeudada para que se llevara a cabo el otorgamiento del documento definitivo de venta, o en su defecto, efectuar la notificación con tres (3) meses de anticipación a la culminación del referido lapso para que procediera la prorroga establecida en el contrato.

Dentro de esa perspectiva, tomando en consideración que el lapso de duración del contrato empezó a transcurrir el día 1° de marzo de 2007 (fecha en la cual se firmó el documento de opción de compra venta), su culminación se configuraba el día 1° de septiembre de 2008, por lo que, en caso de llevarse a cabo la notificación, para que se extendiera el lapso de duración del contrato, la misma debía efectuarse en fecha 1° de junio de 2008, es decir, con tres (3) meses de anticipación al vencimiento del lapso inicial.

En lo que respecta a dicha notificación, se observa que fue efectuada por la promitente compradora en fecha 19 de febrero de 2009, mediante solicitud realizada ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, con lo cual resulta a todas luces extemporánea dicha notificación, ya que se efectuó cinco (5) meses después de culminado el lapso inicial del contrato, quedando por tanto establecido, que las obligaciones derivadas del contrato de opción de compra venta, debían cumplirse antes del día 1° de septiembre de 2008, fecha en la cual, fenecía la duración del contrato celebrado entre las partes. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Siendo así, evidencia esta Superioridad que en el lapso de duración del contrato, la promitente compradora no cumplió con la obligación del pago del saldo restante, que generaba como consecuencia inmediata, que el promitente vendedor cumpliera con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta, así como tampoco se demostró de las probanzas aportadas, que la parte demandada había incumplido con su obligación de mantener el precio, puesto que no se desprende de actas, que haya sido modificado el mismo, motivo por el cual, dado que no existen suficientes elementos para crear la convicción en este juzgador de que el demandado vendedor incumplió con sus obligaciones, resulta conforme a derecho declarar sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato, tal como fue establecido por el juzgado de la causa. Y ASÍ SE DETERMINA.

Por otra parte, en lo relativo a la reconvención propuesta por resolución de contrato, fundamentada en el incumplimiento por parte de la promitente compradora, de no efectuar el pago del saldo restante en el lapso establecido en la cláusula sexta del contrato, en la que además se solicitó, la aplicación de la cláusula séptima de dicho acuerdo, como indemnización de los daños y perjuicios, debe destacar este Jurisdicente Superior, tomando base en las consideraciones antes expuestas, que los contratos se rigen por el principio pacta sunt servanda y como se dijo anteriormente, por el principio de autonomía de la voluntad de las partes, ya que con fundamento a que el contrato es Ley entre ellas, las estipulaciones, acuerdos, obligaciones y derechos que de ellos se deriven deben ser cumplidas de acuerdo a lo pactado.

En este orden de ideas, se desprende de actas que la promitente compradora debía cumplir con el pago del saldo restante, es decir la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,oo), hasta la fecha 1° de septiembre de 2008, puesto que una vez establecido que la notificación fue realizada extemporáneamente, dicho día correspondía a la fecha de culminación del contrato, y en tanto que la parte actora reconvenida no demostró haber efectuado dicho pago, evidentemente incumplió con su principal obligación, resultando por tanto procedente en derecho la reclamación efectuada por la parte accionada reconviniente en la presente causa. Y ASÍ SE DETERMINA.

Por último, en atención a lo dispuesto en la cláusula séptima del contrato, fue expresamente acordado por las partes que en caso de incumplimiento derivado de alguno de los contratantes, se generarían efectos económicos, y en el caso sub examine, en razón de que se verificó de actas que fue la parte actora quien incumplió con la obligación de cancelar el saldo restante dentro del lapso correspondiente, este Sentenciador coincide con el criterio plasmado por la juzgadora a-quo en declarar procedente el derecho de la parte accionada de reservarse la cantidad de QUNCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo), entregados en calidad de arras al inicio del contrato de opción de compra venta. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En derivación, tomando base en el estudio cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub iudice en concatenación con los medios probatorios aportados por las partes y valorados por este Sentenciador, frente a la declaratoria sin lugar de la demanda por cumplimiento de contrato, y por otro lado, la procedencia en derecho de la reconvención propuesta por resolución de contrato, resulta forzoso para este Tribunal de Alzada, CONFIRMAR la decisión proferida por el Juzgado a quo, y por ende declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte actora-reconvenida, y así en el dispositivo de este fallo, se emitirá pronunciamiento expreso, preciso y positivo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue la ciudadana MARÍA CHIQUINQUIRÁ VEGA contra el ciudadano NELSON JOSÉ GONZÁLEZ RODRÍGUEZ, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por la ciudadana MARÍA CHIQUINQUIRÁ VEGA, por intermedio de su apoderado judicial abogado ALEJANDRO GONZÁLEZ RIVERA, contra la sentencia de fecha 6 de abril de 2011, proferida por el JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la supra aludida decisión de fecha 6 de abril de 2011, proferida por el precitado Juzgado de Municipio, todo ello de conformidad con los términos explanados en el presente fallo.

Se condena en costas a la parte demandante-recurrente por haberse confirmado la decisión apelada en la presente causa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los nueve (9) días del mes de julio de dos mil doce (2012). Años: 202° de la Independencia 153° de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

DR. LIBES DE JESÚS GONZÁLEZ GONZÁLEZ
LA SECRETARIA

ABOG. ANY GAVIDIA PEREIRA

En la misma fecha, siendo la una y quince minutos de la tarde (1:15 p.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias. LA SECRETARIA,

ABOG. ANY GAVIDIA PEREIRA

LGG/ag/bc