TSJ Regiones - Decisión

Exp.: 7787 Sent.: 342-2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
201° y 153°

I
PARTES INTERVINIENTES

DEMANDANTES: MARÍA DEL CARMEN DIEZ, FRANCISCA DIEZ, MARÍA DE LA PURIFICACIÓN DIEZ, FRANCISCO DIEZ, REGINA DIEZ, CARLOS DIEZ, MARÍA DE LAS MERCEDES DIEZ Y ANTONIO DIEZ.
DEMANDADOS: ISAAC FERNÁNDEZ Y ANTONIO FERREIRA.
MOTIVO: DESALOJO.
DECISIÓN: SENTENCIA DEFINITIVA.

II
PARTE NARRATIVA

Consta de los autos que el abogado en ejercicio DAVID CASAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 57.660, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos MARÍA DEL CARMEN DIEZ, FRANCISCA DIEZ, MARÍA DE LA PURIFICACIÓN DIEZ, FRANCISCO DIEZ, REGINA DIEZ, CARLOS DIEZ, MARÍA DE LAS MERCEDES DIEZ y ANTONIO DIEZ, portadores de las cédulas de identidad Nos. V-1.657.953, V-1.657.952, V-1.670.128, V-2.877.751, V-3.926.068, V-7.602.409, V-2.871.039 y V-3.924.777, respectivamente, según se desprende de documento de poder autenticado en fecha 07-02-2012, bajo el No. 92, tomo 12; instauró el día 16-02-2012, juicio por DESALOJO contra los ciudadanos ISAAC FERNÁNDEZ y ANTONIO FERREIRA, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.111.646 y E-81.753.441, para que hagan entrega de un inmueble de su propiedad, constituido por un (01) local comercial signado con el No. 1, ubicado en el edificio Caura, situado en la calle 67 (Cecilio Acosta) con avenida 10, en jurisdicción del municipio Maracaibo del estado Zulia, en virtud de la relación arrendaticia existente entre las partes, derivada de un contrato de arrendamiento escrito autenticado en fecha 17-06-1999 bajo el No. 31, tomo 70, sean condenados en costas y costos procesales y honorarios profesionales, estimando la demanda en CINCUENTA MIL BOLÍVARES, equivalentes a SEISCIENTAS CINCUENTA Y SIETE CON OCHENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (657,89 UT).
La referida demanda fue admitida el 22-02-2012, ordenándose la comparecencia de la parte demandada al segundo (2°) día de despacho siguiente a la fecha que constara en actas la citación del último, para dar contestación a la demanda incoada en su contra.
El día 12-03-2012, el alguacil suplente de éste Juzgado, expuso la negativa del ciudadano ISAAC FERNANDEZ, de firmar la boleta de citación correspondiente y la imposibilidad de la práctica de la citación del ciudadano ANTONIO FERREIRA; por lo que, a petición de la parte actora, mediante auto de fecha 16-03-2012, se ordenó librar boleta de notificación al primero de los ciudadanos antes nombrados, y la citación por medio de carteles del segundo de los demandados de marras.
Luego, el 18-04-2012, la parte actora consignó los ejemplares de los rotativos PANORAMA y LAVERDAD, donde aparecen publicados los carteles de citación del ciudadano ANTONIO FERREIRA.
En fecha 26-04-2012, el Secretario de éste Tribunal dejó constancia del cumplimiento de las formalidades atinentes a la citación cartelaria del ciudadano ANTONIO FERREIRA y del perfeccionamiento de la citación del ciudadano ISAAC FERNÁNDEZ.
Posteriormente, el día 07-06-2012, se designó como defensora ad-litem del ciudadano ANTONIO FERREIRA, a la profesional del derecho MARIAJOSÉ HINESTROZA MÉNDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 110.717; quien presentó el juramento de Ley correspondiente y fue citada el 22-06-2012, dando contestación a la demanda el 26-06-2012.
Asimismo, en fechas 29-06-2012, 09-07-2012 y 11-07-2012, la parte actora presentó escritos de promoción de pruebas; la defensora ad-litem del ciudadano ANTONIO FERREIRA presentó escrito de promoción de pruebas el día 02-07-2012 y el abogado en ejercicio AMÉRICO URDANETA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 21.489, apoderado judicial del ciudadano ISAAC FERNÁNDEZ, promovió pruebas a favor de su representado el 03-07-2012.
El día 11-07-2012, se oyó la declaración de los ciudadanos ROGER HASIN GUERRERO y RICARDO PÉREZ, portadores de las cédulas de identidad Nos. V-1.668.311 y V-3.461.710, testigos promovidos por la parte demandada en la presente causa; y se realizó la inspección judicial requerida por la parte demandante.

III
MEDIOS PROBATORIOS PROMOVIDOS POR LAS PARTES
a) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Conjuntamente con el escrito libelar y escritos de promoción de pruebas, la parte actora promovió y ratificó lo siguiente:
1.- Corre inserta al folio doce (12), marcada con la letra “B”, copia simple de acta de defunción No. 187 de fecha 13-10-1997, perteneciente a la ciudadana REGINA NEGRILLO DE DIEZ, quien en vida portara la cédula de identidad No. E-129.275.
2.- Corre inserta desde el folio trece (13) hasta el folio quince (15), ambos inclusive, marcada con la letra “C”, copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto del litigio, a nombre de la ciudadana REGINA NEGRILLO DE DIEZ, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo en fecha 07-09-1987, bajo el No. 46, protocolo primero, tomo 23.
Los instrumentos antes identificados son documentos públicos, por cuanto emanan de la autoridad competente para ello, y visto que la parte demandada no atacó los mismos en la oportunidad correspondiente, se consideran fidedignos, demostrándose del primero, que la ciudadana REGINA NEGRILLO DE DIEZ, falleció viuda en la ciudad de Maracaibo y tuvo ocho (08) hijos, de nombres: FRANCISCA, MARÍA DEL CARMEN, MARÍA DE LA PURIFICACIÓN, MARÍA DE LAS MERCEDES, FRANCISCO, ANTONIO, REGINA y JUAN CARLOS; y del segundo, que la referida ciudadana era dueña de un local comercial distinguido con el No. 1, ubicado en la planta baja del edificio Caura, situado en la calle 67 (Cecilio Acosta), con esquina de la avenida 10 de la ciudad de Maracaibo; otorgándosele a ambos valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.-
3.- Corre inserta desde el folio dieciséis (16) hasta el folio veinticuatro (24), ambos inclusive, marcada con la letra “D”, copia simple de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo en fecha 12-07-1974, bajo el No. 18, protocolo primero, tomo 10; medio éste que no fue atacado por la contraparte y deviene de la autoridad correspondiente para ello; sin embargo, no aporta nada para dirimir la controversia, por cuanto existe en actas el título de propiedad del inmueble objeto del litigio, razón por la cual se desecha; no otorgándosele valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-
4.- Riela desde el folio veinticinco (25) hasta el folio veintiocho (28), ambos inclusive, marcada con la letra “E”, original de resolución No. 5573 de fecha 29-05-2008, relativa al expediente No. 22.824, emanada de la Oficina de Regulación de Alquileres de la Dirección de Catastro, adscrita a la Alcaldía del Municipio Maracaibo.
Para proceder a la valoración del documento administrativo antes identificado, se debe destacar que éste, al emanar de un organismo perteneciente a la administración pública en el ejercicio de sus funciones, posee una presunción de autenticidad erga omnes, salvo prueba en contrario; según el criterio del autor Henríquez La Roche (Instituciones del Derecho Procesal, p. 275, 2005); concatenado con lo establecido por el Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia No. 0024 de fecha 08-03-2005, emanada de la Sala de Casación Civil.
Referido lo anterior, y visto que la contraparte no utilizó en su contra medio alguno de ataque para la resolución consignada, se le otorga valor, demostrándose de ésta que la ciudadana ROSA DIEZ, integrante de la sucesión de la ciudadana REGINA NEGRILLO DE DIEZ, solicitó la regulación del alquiler sobre el inmueble objeto del litigio, habiendo fijado la Oficina de Regulación de Alquileres, como canon máximo de arrendamiento mensual, la cantidad de DOS MIL CIENTO DIEZ BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 2.110,09). ASÍ SE ESTABLECE.-
5.- Corre inserta al desde el folio veintinueve (29) hasta el folio treinta y uno (31), marcada con la letra “F”, copia simple de sentencia No. 204-2011 de fecha 25-11-2011, en la cual se declaró la perención de la instancia en el juicio que por recurso de nulidad de acto administrativo instauró el ciudadano ISAAC FERNÁNDEZ contra la Alcaldía del Municipio Maracaibo; medio éste que no fue atacado por la contraparte y deviene de la autoridad correspondiente para ello; sin embargo, no aporta nada para dirimir la controversia, por lo tanto se desecha; no otorgándosele valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.-
6.- Riela desde el folio treinta y dos (32) hasta el folio ochenta y ocho (88), ambos inclusive, marcado con la letra “G”, original de expediente signado con el No. S-1886, contentivo de inspección judicial y sus anexos, realizada el día 13-07-2010, sobre el inmueble objeto del litigio, por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En el referido expediente se encuentran insertos, tanto copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, autenticado en fecha 17-06-1999 ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo bajo el No. 31, Tomo 70; como impresiones fotográficas del referido inmueble, tomadas por el ciudadano OCTAVIO VILLALOBOS, portador de la cédula de identidad No. V-5.803.273, práctico fotográfico designado al momento de la evacuación de la aludida inspección.
El instrumento público antes descrito, no fue atacado por la parte contraria para destruir su veracidad, por lo tanto se considera fidedigno, y de éste se desprende lo siguiente: a) Del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, los términos bajo los cuales empezó y se rigió la relación contractual existente entre éstas; b) En el inmueble objeto del litigio funciona una tasca restaurante denominada LA FONDA; c) La fachada externa de acceso al local se encuentra sucia, el friso del techo presenta su pintura desconchada, son visibles varias filtraciones, las cerraduras manuales y eléctricas del mismo se encuentran en buen estado; d) Los pisos del local en términos generales se encuentran sucios y manchados, al igual que los techos, donde se observan filtraciones y desprendimiento del friso, una ventana de la cocina carece de todos sus vidrios, la pintura en general se encuentra en mal estado, las salas sanitarias están en regular estado; e) Las instalaciones eléctricas se encuentran debidamente embutidas, con excepción del área donde se encuentran instalados un extractor y una unidad de aire acondicionado, el local cuenta con los servicios públicos de agua y electricidad; y f) El área de cocina se encuentra en mal estado de limpieza y mantenimiento, la llave del lavaplatos funciona correctamente, el local posee dos salidas de emergencia libres de obstáculos y está provisto de extintores de incendio con sus químicos vigentes; otorgándosele valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-
7.- Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas, el cual no constituye en sí un medio probatorio, ya que al solicitarlo se requiere la aplicación de principios que deben ser empleados de oficio por el Juez al momento de valorar las pruebas, indistintamente de quien la haya promovido en el juicio. Este criterio se encuentra sustentado por la sentencia No. 1633 emanada de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 14-12-2004, con ponencia del magistrado Juan Rafael Perdomo. ASI SE ESTABLECE.-
8.- Riela desde el folio ciento noventa y dos (192) hasta el folio ciento noventa y cinco (195), ambos inclusive, acta de inspección judicial practicada por éste Juzgado en fecha 11-07-2012, sobre el inmueble objeto del litigio; la cual no fue atacada por la parte contraria para destruir su veracidad, por lo tanto se considera fidedigna, y de ésta se desprende lo siguiente: a) En el referido local funciona un restaurante denominado LA FONDA; b) en la parte exterior del inmueble las paredes cuentan con pintura en regular estado de conservación, la pintura externa del techo se encuentra en malas condiciones, observándose filtraciones, el área de barra y restaurante se encuentra en buen estado de conservación en sus paredes y en la madera que recubre ciertas áreas del mismo, pero el piso se encuentra en regular estado de mantenimiento, evidenciándose ciertos espacios totalmente desgastados y levantados. En relación a las cerraduras, bisagras y brazos hidráulicos de las puertas, así como las ventanas y vidrios, estos se encuentran en regular estado de conservación, a excepción de la perilla de la puerta de acceso al baño de damas, la cual se encuentra desajustada, constatándose también que en el referido baño falta la puerta divisoria entre los lavamanos y las salas sanitarias. La cocina se encuentra en un aparente estado de funcionamiento, sin embargo presenta deterioros por posible uso, las paredes se encuentran en mal estado de conservación y limpieza, algunas de sus baldosas están rotas y otras no están, las ventanas no tienen vidrios. El techo del área del bar está cubierto con corcho, el cual se encuentran en buen estado de conservación, a excepción de la entrada del restaurante, donde está roto; y c) el restaurante LA FONDA, funciona únicamente en el local No. 1 del edificio Caura, y efectivamente existió un error en el documento de arrendamiento al indicarse que se arrendaban dos (02) locales signados con los Nos. 1 y 2, verificándose que en los locales Nos. 2 y 3 de la mencionada edificación, funciona la sociedad mercantil POTAMKIN PARTS, con Registro de Información Fiscal No. J-30497300-4; otorgándosele valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.-
9.- Corre inserto desde el folio ciento noventa y nueve (199) hasta el folio doscientos dos (202), ambos inclusive, marcado con la letra “A”, original de telegrama No. ZAWAV 3243 de fecha 16-06-2008, enviado por la ciudadana REGINA DIEZ, en nombre de la sucesión de REGINA NEGRILLO DE DIEZ, recibido el 18-06-2008 por la ciudadana MARTHA HERNÁNDEZ, portadora de la cédula de identidad No. E-83.144.524, en el local objeto de la controversia.
10.- Corre inserta al folio doscientos tres (203), marcada con la letra “B”, copia simple de boleta de notificación practicada en fecha 04-06-2008 al ciudadano ISAAC FERNÁNDEZ, por la Oficina de Regulación de Alquileres de la Dirección de Catastro, adscrita a la Alcaldía del Municipio Maracaibo.
Para proceder a la valoración de los documentos administrativos antes identificados, los cuales, según se explicó en valoración anterior, al emanar de un organismo perteneciente a la administración pública en el ejercicio de sus funciones, poseen una presunción de autenticidad frente a terceros, salvo prueba en contrario; se toma en cuenta que no fueron atacados por la parte demandada, considerándose fidedignos, desprendiéndose del primero que la parte actora notificó a los demandados de marras de lo siguiente: “…el nuevo canon de arrendamiento vigente para el primer año de la prorroga (sic) legal de dos años a su contrato de arrendamiento suscrito el 30 de abril de 1999 es de 2.110 Bs (dos mil ciento diez) mensuales, a partir del 5 de junio de 2008 hasta el 30 de abril de 2009. Este nuevo canon corresponde al fijado por la Alcaldía de Maracaibo el día 29 de mayo del 2008…”; y del segundo, que el ciudadano ISAAC FERNÁNDEZ fue debidamente notificado de la fijación, por parte de la Alcaldía de Maracaibo, del canon máximo de arrendamiento mensual para el inmueble objeto del litigio, en la cantidad de DOS MIL CIENTO DIEZ BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 2.110,09), por lo tanto, se les otorga valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-
11.- Corre inserto al folio doscientos cinco (205) oficio No. 307-2012 de fecha 09-07-2012, emanado del Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en respuesta a la prueba informativa requerida por la parte actora mediante oficio No. 540-2012 de fecha 29-06-2012; instrumento éste que no fue impugnado, y se considera veraz a los fines de demostrar la existencia de un expediente de consignaciones arrendaticias signado con el No. C-065, con fecha de entrada 01-07-2008, a favor de la ciudadana MARÍA DEL CARMEN DIEZ, donde se encuentra depositada la cantidad de VEINTITRES MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVARES CON OCHENTA Y COHO CÉNTIMOS (Bs. 23.691,88), según actualización de fecha 03-12-2010. Asimismo, se evidencia la existencia de un expediente signado con el No. 1952, contentivo de procedimiento que por recurso de nulidad de acto administrativo, intentó el ciudadano ISAAC FERNÁNDEZ, contra la Alcaldía de Maracaibo, en el cual se declaró la perención de la instancia, mediante sentencia dictada en fecha 25-11-2011; otorgándosele valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.-

b) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Mediante escritos de promoción de pruebas presentados en fechas 02-07-2012 y 03-07-2012, la parte demandada promovió las siguientes pruebas documentales y testimoniales:
12.- Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas; de lo cual ya quien aquí decide emitió pronunciamiento, resultando inoficiosa una nueva opinión al respecto. ASÍ SE DECLARA.-
13.- Corren insertas desde el folio ciento cuarenta y tres (143) hasta el folio ciento cincuenta y seis (156), ambos inclusive, marcadas con la letra “A”, copias certificadas de distintas actuaciones del expediente No. 2142, llevado por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, contentivo de juicio que por desalojo intentó en fecha 18-12-2009, la parte actora contra la parte demandada, en el cual se homologó el desistimiento realizado por la parte demandante, mediante auto de fecha 01-06-2010.
14.- Corren insertas desde el folio ciento cincuenta y siete (157) hasta el folio ciento setenta y cuatro (174), ambos inclusive, marcadas con la letra “B”, copias certificadas de distintas actuaciones del expediente No. 2185, llevado por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, contentivo de juicio que por desalojo intentó en fecha 17-02-2011, la parte actora contra la parte demandada, en el cual se homologó el desistimiento realizado por la parte demandante, mediante fallo de fecha 31-05-2011.
15.- Corre inserta a los folios ciento setenta y cinco (175) y ciento setenta y seis (176), ambos inclusive, copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana REGINA NEGRILLO DE DIEZ, antes identificada, y el ciudadano CASTOR MARTIN portador de la cédula de identidad No. V-5.814.450, como arrendadores, y la sociedad mercantil RESTAURANT RHEILAND S.R.L., representada por el codemandado de marras, ciudadano ISAAC FERNANDEZ, y la ciudadana PILAR VASQUEZ, titular de la cédula de identidad No. E-329.369, como arrendatarios; sobre el bien objeto del litigio, autenticado en fecha 23-09-1980, bajo el asiento No. 835, tomo 58, del Libro de Reconocimientos llevado por la Notaría Pública Primera de Maracaibo.
16.- Corre inserta a los folios ciento setenta y siete (177) y ciento setenta y ocho (178), ambos inclusive, copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos REGINA NEGRILLO DE DIEZ y CASTOR MARTIN, como arrendadores, y la sociedad mercantil RESTAURANT RHEILAND S.R.L., representada por los ciudadanos ISAAC FERNANDEZ, y PILAR VASQUEZ, como arrendatarios; sobre el bien objeto del litigio, autenticado en fecha 20-09-1980, ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, bajo el No. 835, tomo 03.
Los medios probatorios antes descritos, signados con los Nos. 13, 14, 15 y 16, devienen de la autoridad competente para ello y no fueron impugnados por la parte contraria. Sin embargo, nada aportan para dilucidar la controversia, por cuanto demandas anteriores incoadas por la parte actora, y relaciones arrendaticias de vieja data celebradas sobre el inmueble objeto del litigio, se escapan de la litis, la cual se circunscribe a determinar el cumplimiento o no de las obligaciones contractuales de los arrendatarios, relacionadas al pago de los cánones respectivos, y la existencia o no de deterioros en el mismo, que sean mayores al ocasionado por el uso normal del inmueble, razón por la cual se desechan, no otorgándoseles valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-
17.- Corren insertas, a los folios ciento noventa (190) y ciento noventa y uno (191), actas de evacuación de las declaraciones de los ciudadanos ROGER HASIN y RICARDO PÉREZ, testigos promovidos en esta causa.
Para el análisis de las declaraciones de los ciudadanos antes identificados, este Tribunal, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y luego de un estudio minucioso de su evacuación, evidencia que ambos estuvieron contestes al momento de responder las preguntas realizadas por la parte promovente. Ambos adujeron conocer al ciudadano ISAAC FERNÁNDEZ, y haber asistido en ocasiones al local objeto del litigio, el cual manifiestan que se encuentra en buen funcionamiento. Igualmente, señalaron que la intención de la parte actora es la venta del inmueble, no obstante, al no estar inmersos en la relación contractual existente entre la sucesión de la ciudadana REGINA NEGRILLO DE DIEZ como arrendadora, y los ciudadanos ISAAC FERNÁNDEZ y ANTONIO FERREIRA, como arrendatarios, no pueden aseverar con seguridad si éstos últimos incumplieron o no con sus obligaciones, el cual es el quid del presente asunto, dado que no se encuentra controvertido el funcionamiento del bien como tal, ni sus propósitos de venta, sino la falta de pago de los cánones arrendaticios y el deterioro del mismo; por lo tanto, quien aquí decide, en uso de su sana crítica, y al considerar que, de las declaraciones de los prenombrados ciudadanos, no se pueden extraer hechos veraces que ayuden a dirimir la controversia, debe desecharlos, no otorgándoseles valor probatorio alguno. ASÍ SE ESTABLECE.-

IV
PARTE MOTIVA

Valoradas como han sido las pruebas promovidas en ésta causa, este Órgano Jurisdiccional para decidir observa, en primer lugar, que la parte codemandada, ciudadano ISAAC FERNÁNDEZ, fue debidamente citada, según se desprende de exposición realizada por el Secretario en fecha 26-04-2012, donde manifestó haber cumplido con el perfeccionamiento de la citación correspondiente, en virtud de su negativa a firmar la boleta respectiva, presentando el referido ciudadano, por medio de su apoderado judicial, escrito de pruebas en la oportunidad hábil para ello.
Asimismo, dado que fue imposible la práctica de la citación personal del codemandado ANTONIO FERREIRA, una vez cumplidas las formalidades de Ley, se le designó defensora ad-litem, quien se entendió con los actos contenidos en el presente juicio, y presentó en la oportunidad legal pertinente, escrito de contestación a la demanda, en el cual negó, rechazó y contradijo de manera genérica, los hechos pretendidos por la parte actora en su escrito libelar, manifestando a su vez la imposibilidad de verificar los hechos imputados a su defendido, observándose con ello, la actitud diligente de la referida defensora. ASÍ SE DECLARA.-
En segundo lugar, como fundamento de la presente decisión, se tomó en cuenta lo preceptuado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

Es doctrina pacífica en el proceso dispositivo, que las partes tienen la carga de la prueba de los hechos que la favorecen y el riesgo de la falta de prueba. Las diversas posiciones doctrinarias y legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la prueba se reduce a la fórmula: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”.
El Código de Procedimiento Civil distribuye las pruebas entre las partes como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si al actor le interesa el triunfo de su pretensión deberá probar los hechos que le sirven de fundamento, y si al demandado le interesa destruir o reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión, deberá probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impida su existencia jurídica. Es decir, se plantea la distribución de la carga de la prueba entre las partes, propia del proceso dispositivo, en el cual el Juez tiene la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado por las partes, sin poder sacar elementos de convicción fuera de los autos, ni suplir excepciones ni argumentos de hecho no alegados ni probados. Al respecto, el maestro Arístides Rengel Romberg en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987”, Tomo I, Teoría General del Proceso, Editorial Arte, Caracas, 1992, se pronuncia sobre la materia de la forma siguiente:
“...lo importante es atender por la materia dialéctica que tiene el proceso y por el principio contradictorio que lo informa a las afirmaciones de hecho que formula el actor para fundamentar su pretensión y determinar así el Thema Probandum: por lo que las diversas posiciones doctrinales surgidas en esta materia y las diversas fórmulas legislativas adoptadas para distribución entre las partes de la carga de la prueba, pueden reducirse a esta formula general y simple que comprende todas las posibilidades. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”.

El procesalista Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Teoría General de la Prueba” (2005), refiere:
“…El peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra…” “…La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que se sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal, o como dice el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil colombiano: (DEVIS ECHANDÍA). Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en el artículo 506”.

Conforme a la doctrina, la carga de la prueba tiene como finalidad señalar al Juez cómo debe sentenciar en el momento en que un hecho fundamental para la resolución de la controversia no se encuentre probado en el proceso, teniendo en cuenta que existe una prohibición de absolver la instancia, contenida en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido, la anterior Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 26-05-1999, señaló lo siguiente:
“Es criterio doctrinal pacíficamente consolidado que el Juez tiene el deber de aplicar el régimen legal de la distribución de la carga de la prueba en la específica hipótesis suscitada cuando al momento de sentenciar encuentra la falta de prueba sobre una afirmación de hecho implicada en el objeto litigioso respectivo

Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba indica a las partes qué actividad probatoria deben realizar dentro del proceso, a los fines de que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamenta sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique.
La jurisprudencia in comento de la antigua Corte Suprema de Justicia señaló como reglas que informan la carga de la prueba las siguientes:
“En la obra “De la Prueba en Derecho” de Antonio Roche Alvira se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber: a) Onus probandi incumbit actori, o sea que al demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción; b) Reus, in excipiendo, fit actor, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que funda su defensa; y c) Actore non probante, reus absolvitur, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda…”

Concatenando lo anterior al caso de marras, se tiene que el hecho controvertido resulta demostrar si los arrendatarios incumplieron o no con sus obligaciones referentes, tanto al pago de los cánones de arrendamiento sobre el inmueble controvertido, como a su deber de cuidarlo para que éste no sufriera más deterioro que el ocasionado por su uso normal; y visto que la defensora ad-litem designada, al momento de contestar la demanda, ejerció la contradicción pura y simple de los hechos alegados por su contraparte, son los demandados de marras quienes tienen la carga de probar que las afirmaciones realizadas en el escrito libelar por la sucesión de la ciudadana REGINA NEGRILLO DE DIEZ, eran falsas, o debatir las pruebas presentadas por éstos, para demostrar así que sí desempeñaron a cabalidad sus deberes contractuales. ASÍ SE DECIDE.-
Referido esto, quedó demostrado en el debate probatorio, que la sucesión de la ciudadana REGINA NEGRILLO DE DIEZ, contrajo una relación arrendaticia con los ciudadanos ISAAC FERNÁNDEZ y ANTONIO FERREIRA, sobre un inmueble de su propiedad, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo en fecha 17-06-1999, bajo el No. 31, Tomo 70. En el referido contrato, se plasmaron las cláusulas siguientes:
“SEGUNDA: TERMINO (sic) DEL CONTRATO:- El término de duración de este contrato será de TRES (3) años, contados a partir del día primero de mayo de mil novecientos noventa y nueve, prorrogable por períodos de un (1) año en forma automática y consecutiva si alguna de las partes no avisare a la otra su voluntad de no prorrogarlo; ese aviso debe constar por escrito, realizarse por lo menos con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término inicial o de cualquier prórroga en curso y de acuerdo al Parágrafo ÚNICO de esta cláusula.- Al cumplimiento del término de tres (3) años, podrá convenirse una prórroga del contrato, en cuyo caso las partes convienen en que el canon de arrendamiento será fijado de mutuo acuerdo por ellas y si no hubiere acuerdo mutuo se entenderá terminado el contrato …omissis…DÉCIMA:- CONSERVACIÓN DEL LOCAL:- Como quiera que el Local lo reciben los inquilinos a su entera satisfacción, se obligan a devolverlo en el mismo buen estado, especialmente en cuanto se refiere a sanitarios cañerías, pintura, instalaciones eléctricas, etc.…”.

En otro orden de ideas, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reza:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…” (Destacado del Juzgado)

En tal sentido, se tiene que los requisitos para que proceda el desalojo arrendaticio en la presente causa, según el articulado antes citado, son: 1) que la naturaleza del contrato celebrado entre las partes sea por tiempo indeterminado; 2) que exista incumplimiento por parte de los arrendatarios en el pago de los cánones correspondientes y 3) que los arrendatarios hayan causado deterioros importantes en el inmueble, que no sean causados por el uso normal.
En relación al primer requisito, se tiene que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, según su cláusula segunda, era de tres (03) años, contados a partir del día 01-05-1999, por lo tanto, finalizó el 01-05-2002. Ahora bien, habiendo transcurrido íntegramente el lapso correspondiente a las sucesivas prórrogas convencionales, en caso de que hubiese habido lugar a ellas, la parte demandada siguió en posesión del inmueble objeto del litigio, por lo que operó su tácita reconducción, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, que estipula:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

En tal sentido, el autor Henríquez La Roche (Arrendamientos Inmobiliarios, 2008), refiere lo siguiente:
“…El vocablo “reconducción” viene de re-conductio que puede experimentar locatio-conductio (re-alquiler). Su fundamento reside en un doble aspecto: de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble; de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo despide. La ley propende al mantenimiento del contrato con plenos efectos, al punto de considerarlo vigente sine die, salvando los casos en los que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios autoriza el desalojo a favor del arrendador…”

Por ello, se tiene que, si bien es cierto que el contrato celebrado entre las partes inició con naturaleza determinada, no es menos cierto que con el transcurso del tiempo operó la tácita reconducción, cambiando a indeterminado, por lo tanto, en el caso de marras se cumple con el primer requisito de procedencia para la acción de desalojo. ASÍ SE ESTABLECE.
Ahora bien, en cuanto al segundo requisito, se desprendió también del debate probatorio, que fue regulado el canon de arrendamiento del inmueble objeto del litigio, mediante resolución emanada del órgano competente en fecha 29-05-2008, por la cantidad de DOS MIL CIENTO DIEZ BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 2.110,09); y que el ciudadano ISAAC FERNÁNDEZ, fue notificado el 04-06-2008, por medio de la Alcaldía de Maracaibo, de la mencionada regulación. En tal sentido, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 01623 de fecha 13-07-2000, relativa al expediente No. 13260, en cuanto a la notificación de los actos administrativos, asentó:
“…la notificación es un requisito esencial para la eficacia de los actos administrativos, tanto más importante para aquellos que afecten los derechos de los particulares o interesados, de modo que hasta que la misma no se verifique tales actos carecerán de ejecutoriedad. La aludida condición constituye además, el presupuesto para que transcurran los lapsos de impugnación, de allí que se exija la indicación de las vías de defensa procedentes contra el acto en cuestión, con expresión de los órganos y lapsos para su ejercicio. La eficacia del acto administrativo se encuentra, entonces, supeditada a su publicidad, y en los casos de los actos de efectos particulares la misma se obtiene con la notificación de los mismos, con la que se persigue, esencialmente, poner al administrado en conocimiento de una medida o decisión que le afecta directamente en sus intereses…” (Destacado del Juzgado)

De lo anterior se colige, que luego de la notificación realizada al ciudadano ISAAC FERNÁNDEZ, le correspondía a éste, en caso de no estar de acuerdo con la referida providencia, proponer algún medio para su impugnación, y dado que no consta en actas que haya prosperado recurso alguno contra la misma, ésta quedo definitivamente firme, por lo que correspondía a la parte demandada el pago de los cánones arrendaticios en base al nuevo monto fijado por la Alcaldía de Maracaibo.
No obstante, los demandados de marras no lograron probar el pago de los cánones de arrendamiento en base a esa cantidad, y dado que de la prueba de informes emanada del Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se desprendió que el procedimiento de consignación de cánones arrendaticios intentado por la parte demandada ante ese Tribunal, no se han realizado más depósitos desde el día 03-11-2010, existe la presunción de que en efecto, los ciudadanos ISAAC FERNÁNDEZ y ANTONIO FERREIRA, no han seguido honrando de forma correcta sus obligaciones de pago como arrendatarios; por lo que se encuentra lleno el segundo extremo para que proceda la acción de desalojo en ésta causa. ASÍ SE DECLARA.-
Por último, en relación al deterioro del inmueble, las dos inspecciones judiciales realizadas al mismo, dejan clara evidencia de que, si bien en el local se encuentra en funcionamiento una tasca restaurante, no es menos cierto que los pisos, techos y paredes de sus distintas áreas se encuentran en un regular o mal estado de conservación, lo cual va en contra de lo pactado por las partes inicialmente, dado que se desprende de la cláusula décima del contrato de arrendamiento celebrado entre éstas, que los arrendatarios recibieron el bien en perfecto estado, y que estos se comprometían a devolverlo tal cual como lo habían recibido; encontrándose cumplido el tercer requisito para la procedencia de la presente acción de desalojo. ASÍ SE DECIDE.-
Destacado lo anterior, es importante mencionar que en la legislación venezolana, los contratos tienen la característica de la consensualidad y su cumplimiento prevalece por encima de lo que establezcan otras normas. En la esfera patrimonial, la voluntad de las partes es ley y rige para ello al momento de formalizarse cualquier tipo de contrato, el principio de autonomía de la voluntad de la partes, mediante el cual se considera que los contratantes tienen la más amplia libertad de pactar lo que convenga a sus intereses, interviniendo la Ley únicamente como supletoria de esa voluntad. En ese sentido, el Código Civil establece:
Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”.
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Dadas las consideraciones anteriores, el análisis de las pruebas y los argumentos de hecho y de derecho que integran este fallo, es forzoso concluir que la parte demandada no cumplió de con sus obligaciones como arrendataria, concretamente las referidas al pago de los cánones arrendaticios y a su deber de cuidar al inmueble de deterioros mayores, y dado que no consta en actas un medio probatorio que demuestre que ésta realizó de forma oportuna el pago de los mismos, ni que obró como buen padre de familia y previó el deterioro del bien arrendado; es menester declarar CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó la sucesión de la ciudadana REGINA NEGRILLO DE DIEZ, contra los ciudadanos ISAAC FERNÁNDEZ y ANTONIO FERREIRA, por haber prosperado en derecho los alegatos y pretensiones invocadas en la misma. ASÍ SE DECIDE.

V
PARTE DISPOSITIVA

Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentaron los ciudadanos MARÍA DEL CARMEN DIEZ, FRANCISCA DIEZ, MARÍA DE LA PURIFICACIÓN DIEZ, FRANCISCO DIEZ, REGINA DIEZ, CARLOS DIEZ, MARÍA DE LAS MERCEDES DIEZ y ANTONIO DIEZ, contra los ciudadanos ISAAC FERNÁNDEZ y ANTONIO FERREIRA, previamente identificados en la parte narrativa de este fallo.

SEGUNDO: SE ORDENA a la parte demandada, la entrega inmediata del inmueble objeto del litigio, constituido por un (01) local comercial signado con el No. 1, ubicado en la planta baja del edificio Caura, situado en la calle 67 (Cecilio Acosta), con esquina de la avenida 10 de la ciudad de Maracaibo, estado Zulia, alinderado de la siguiente forma: NORTE: fachada norte del edificio; SUR: fachada sur del edificio; ESTE: fachada este del edificio; y OESTE: local comercial signado con el No. 2; según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo en fecha 12-07-1974, bajo el No. 18, protocolo primero, tomo 10.
TERCERO: Se condena en costas y costos procesales a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en el presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Actuaron como apoderados judiciales de la parte demandante, los abogados en ejercicio GERARDO BARALT, DAVID CASAS, YENNY CANO y CARMEN MORENO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 17.898, 57.660, 100.468 y 40.819, respectivamente; como defensora ad-litem del codemandado ANTONIO FERREIRA, la abogada MARIAJOSÉ HINESTROZA MÉNDEZ, matriculada bajo el No. 110.717; y como representantes judiciales del codemandado ISAAC FERNÁNDEZ, los profesionales del derecho AMÉRICO URDANETA y YAJAIRA LANDAETA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.489 y 95.148.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-

Déjese copia por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala del Despacho de este Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los diecinueve (19) días del mes de julio del año dos mil doce (2012). Años: 201° de la Independencia y 153° de la Federación.-

Abg. ALEJANDRINA ECHEVERRÍA CORONA
JUEZA TEMPORAL

EL SECRETARIO,
Abg. FERNANDO ESTRADA ROMERO

Siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20 p. m.), se dictó y publicó el fallo que antecede bajo el No. 342-2012.-
EL SECRETARIO