TSJ Regiones - Decisión

Exp.: 7730 Sent.: 343-2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
202° y 153°

I
PARTES INTERVINIENTES

DEMANDANTE: RAFAEL JOSÉ SUÁREZ MANZANILLO
DEMANDADOS: PABLO ALEXI PERNALETE E ISABEL CRISTINA BUSTOS DE PERNALETE
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA
DECISIÓN: SENTENCIA DEFINITIVA
II
PARTE NARRATIVA

Consta de los autos que el ciudadano RAFAEL JOSÉ SUÁREZ MANZANILLO, portador de la cédula de identidad No. V-10.417.924, asistido por la profesional del derecho MARÍA URRIBARRÍ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 25.306, instauró en fecha 17-10-2011, juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA contra los ciudadanos PABLO ALEXI PERNALETE e ISABEL CRISTINA BUSTOS DE PERNALETE, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.636.157 y V-5.031.455, respectivamente, para que resuelvan un contrato celebrado entre las partes, autenticado en fecha 15-07-2011 bajo el No. 90, tomo 57, ante la Notaría Pública del Municipio San Francisco, sobre un inmueble propiedad de los demandados, constituido por un apartamento signado con el No. 00-02, ubicado en el edificio 01, bloque 20, de la primera etapa de la urbanización San Felipe, en jurisdicción del municipio San Francisco del estado Zulia; y paguen la cantidad de CUARENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 46.800,00), por concepto de cantidades de dinero entregada en arras, indemnización convenida en la cláusula penal, gastos de tramitación del documento de opción a compraventa, costas y costos procesales y honorarios profesionales; estimando la acción en SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), equivalentes a SETECIENTAS OCHENTA Y NUEVE CON CUARENTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (789,47 UT).
La referida demanda fue admitida en fecha 19-10-2011, ordenándose la comparecencia de la parte demandada al segundo (2°) día de despacho siguiente a la fecha que constara en actas la última citación, para que contestaran la demanda incoada en su contra.
El día 13-01-2012, se dejó constancia de la citación de la parte demandada, quienes dieron contestación a la acción incoada en su contra en fecha 17-01-2012; mediante escrito en el que negaron, rechazaron y contradijeron todos los alegatos de su contraparte. Aceptaron ser propietarios del inmueble objeto del litigio, y la existencia del contrato, pero adujeron que la parte actora incumplió la cláusula tercera del mismo, al no realizar en su totalidad los pagos convenidos.
Opusieron la excepción non adimpleti contractus, y refirieron que entregaron a la parte demandante los recaudos que solicitó para la tramitación del préstamo, de conformidad con la cláusula cuarta del documento suscrito por ambos; y que los documentos restantes, tales como la solvencia municipal del inmueble, la solvencia del servicio de agua y la ficha catastral, serían presentados al momento de la protocolización del documento definitivo de venta.
Señalaron también la falta de cualidad que posee el demandante al hacer alusión de un documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 02-12-1993, bajo el No. 57, tomo 171, donde éstos dan en venta el inmueble controvertido a la ciudadana ZOILA PERNALETE, dado que en tal caso ésta última es la única persona que podría ejercer alguna acción contra el ciudadano PABLO ALEXI PERNALETE, en relación a esa compraventa, que además aducen, no tiene que ver con la presente litis, teniendo además tal documento, sólo valor entre las partes que lo suscribieron y no frente a terceros.
En fecha 26-01-2012, ambas partes presentaron escritos de promoción de pruebas con sus anexos. Presentando nuevamente la parte demandada, escritos de promoción de pruebas, esta vez en fecha 27-01-2012.
Luego, el día 02-02-2012, se realizó la inspección judicial promovida por la parte actora, sobre el inmueble objeto del litigio.
Posteriormente, el día 03-02-2012, se evacuó la ratificación documental por parte de la ciudadana MARY MARVAL, portadora de la cédula de identidad No. V-5.811.243. Asimismo se oyó la declaración de los ciudadanos AURA MORA y JOSÉ OTERO, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-7.800.571 y V-10.440.699, respectivamente; testigos promovidos por la parte actora.
El día 10-02-2012, se difirió por treinta (30) días la publicación del fallo en la presente causa, por cuanto no constaban en actas la totalidad de las resultas de las pruebas informativas promovidas en el litigio.
El día 22-02-2012, se recibió comunicación No. SEDEBAT-SF-OFIC-2012-0065 de fecha 09-02-2012, emanada del Servicio Desconcentrado Bolivariano de Administración Tributaria.
Posteriormente, el día 12-03-2012, éste Órgano Jurisdiccional profirió auto señalando que no se dictaría la sentencia definitiva correspondiente, hasta tanto no constaran en actas las resultas de todas las pruebas informativas promovidas, y procedió a ratificar las faltantes.
En fecha 19-03-2012, se recibió oficio No. ZUL-46-0513-12 de fecha 27-02-2012, emanado de la Fiscalía Cuadragésima Sexta del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, donde refirió que sobre la solicitud de copias certificadas realizadas por éste Juzgado, se debía pronunciar la Fiscalía Superior del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.
Luego, el día veintisiete 27-03-2012, se recibió oficio No. GRZ-DVR-073 de fecha 27-02-2012, proveniente del Instituto Nacional de Vivienda.
El día 09-04-2012, se recibió oficio No. IPMG-O-2012-208 de fecha 22-03-2012, emanado del Instituto Público Municipal de Geomática Simón Bolívar.
En fecha 18-05-2012, se recibió oficio No. ZUL-F-0692-12 de fecha 07-03-2012, emitido por la Fiscalía Cuadragésima Sexta del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, contentivo de las copias certificadas requeridas en virtud de la prueba de informes promovida por la parte demandante.
III
MEDIOS PROBATORIOS DE LAS PARTES
a) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Conjuntamente con el escrito libelar, y mediante escrito de promoción de pruebas presentado el día veintiséis (26) de enero de los corrientes, la parte actora promovió lo siguiente:
1.- Corre inserto desde el folio seis (06) hasta el doce (12), ambos inclusive, marcado con la letra “A”, original de documento de opción a compraventa suscrito entre las partes, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio San Francisco del estado Zulia en fecha 15-06-2011, bajo el No. 90, Tomo 57.
2.- Corre inserto desde el folio trece (13) hasta el dieciséis (16), ambos inclusive, marcado con la letra “B”, en copia simple, documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio San Francisco del estado Zulia en fecha 15-06-2009, bajo el No. 28, Tomo 22, Protocolo Primero, Segundo trimestre; contentivo de título de propiedad del ciudadano PABLO ALEXI PERNALETE sobre el bien inmueble objeto del litigio.
Los instrumentos antes identificados son documentos públicos, por cuanto emanan de la autoridad competente para ello. Al no haber sido atacados por la contraparte en la oportunidad correspondiente para ello, se consideran fidedignos a los fines de demostrar que el ciudadano PABLO ALEXI PERNALETE, es propietario del inmueble objeto del litigio; y que éste junto a su cónyuge, ciudadana ISABEL CRISTINA BUSTOS DE PERNALETE, contrajeron una relación contractual con el ciudadano RAFAEL JOSÉ SUÁREZ MANZANILLO, sobre el bien de su propiedad; otorgándoseles valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.-
3.- Corre inserto al folio diecisiete (17), marcado con la letra “C”, original de recibo de pago suscrito por ambas partes, el cual no fue atacado en la oportunidad pertinente; por lo tanto, se demuestra de éste que el ciudadano RAFAEL JOSÉ SUÁREZ MANZANILLO, canceló en fecha 12-08-2012, la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), por concepto de la primera cuota del contrato de opción a compraventa suscrito entre las partes del presente litigio, otorgándosele valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-
4.- Corre inserta desde el folio dieciocho (18) hasta el veintidós (22), ambos inclusive, marcada con la letra “D”, copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 02-12-1993, bajo el No. 57, Tomo 171; donde el ciudadano PABLO ALEXI PERNALETE vende en la referida oportunidad, en forma pura y simple a la ciudadana ZOLIA PERNALETE, el inmueble objeto del litigio; medio probatorio éste que no fue atacado por la contraparte y deviene de la autoridad correspondiente para ello; sin embargo, no aporta nada para dirimir la controversia, por cuanto existe en actas el título de propiedad del inmueble objeto del litigio, razón por la cual se desecha; no otorgándosele valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.-
5.- Corre inserto al folio veintitrés (23), marcado con la letra “E”, original de recibo de pago suscrito por ambas partes, el cual no fue atacado en la oportunidad pertinente, siendo ratificado en firma y contenido por la ciudadana MARY MARVAL, portadora de la cédula de identidad No. V-5.811.243, según consta de acta de fecha 03-02-2012, inserta al folio setenta y dos (72) del expediente; desprendiéndose de éste que el ciudadano RAFAEL JOSÉ SUÁREZ MANZANILLO, canceló en fecha 15-08-2012, la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00), a la referida ciudadana, por lo tanto, se le otorga valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.-
6.- Corre inserta a los folios setenta (70) y setenta y uno (71), ambos inclusive, acta de inspección judicial realizada el día 02-02-2012, a petición de la parte actora, sobre el inmueble objeto del litigio.
El referido instrumento público no fue atacado por la parte contraria para destruir su veracidad, y de éste se aprecia que, según la notificada, ciudadana SANDRA PERNALETE, portadora de la cédula de identidad No. V-10.084.075, en el bien donde se practicó la misma, habitan las ciudadanas ZOILA PERNALETE y LORENA PERNALETE; igualmente, según los dichos de la ciudadana ZOILA PERNALETE, que ella es su dueña desde el año 1981. Sin embargo, tales factores nada aportan a los fines de dirimir el presente conflicto, dado que, si el inmueble se encuentra habitado o no, y el carácter de quienes lo residen, no son hechos controvertidos, por cuanto ya se demostró en actas la propiedad que sobre éste detenta el ciudadano PABLO ALEXI PERNALETE, y la litis versa sobre el incumplimiento o no de las partes del contrato de opción de compraventa que los obliga; por lo que se desecha, no otorgándosele valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-
7.- Corren insertas a los folios setenta y tres (73) y setenta y cuatro (74), actas de evacuación de las declaraciones de los ciudadanos AURA MORA y JOSÉ OTERO, portadores de las cédulas de identidad Nos. V-7.800.571 y V-10.440.699, respectivamente, testigos promovidos por la parte actora en la presente causa.
Para el análisis de las declaraciones de los ciudadanos antes identificados, este Tribunal, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y luego de un estudio minucioso de su evacuación, evidencia que ambos estuvieron contestes al momento de responder las preguntas y repreguntas realizadas por las partes. Ambos adujeron haber conocido a los ciudadanos RAFAEL JOSÉ SUAREZ MANZANILLO y PABLO ALEXI PERNALETE en la oficina de una ciudadana de nombre MARÍA, quien trabaja en el área de bienes raíces, que vieron conversando a los mismos en relación a la entrega de un “cheque” y de unos “papeles”. No obstante, al no estar inmersos en la relación contractual existente entre el ciudadano RAFAEL JOSÉ SUÁREZ MANZANILLO como promitente comprador, y los ciudadanos PABLO ALEXI PERNALETE e ISABEL CRISTINA BUSTOS DE PERNALETE, como promitentes vendedores, no pueden aseverar con seguridad a qué clases de documentos estos se referían, el monto exacto y la razón de la negativa de entrega del supuesto instrumento cambiario, ni mucho menos, certeza de cuáles eran las obligaciones contraídas entre estos ni la oportunidad de su cumplimiento; por lo tanto, quien aquí decide, en uso de su sana crítica, y al considerar que, de las declaraciones de los prenombrados ciudadanos, no se pueden extraer hechos veraces que ayuden a dirimir la controversia, debe desecharlos, no otorgándoseles valor probatorio alguno. ASÍ SE ESTABLECE.-
8.- Corre inserta al folio noventa y siete (97), copia simple de oficio No. ZUL-F46-0692-12 de fecha 07-03-2012, emanado de la Fiscalía Cuadragésimo Sexta de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el cual fue recibido por éste Juzgado el día 18-05-2012, con anexo constante de once (11) folios útiles, contentivos de copias certificadas insertas desde el folio noventa y ocho (98) hasta el ciento ocho (108), ambos inclusive, relacionados a la investigación signada con el No. 24-F46-1343-11, referente a la presunta comisión del delito de lesiones intencionales en perjuicio del ciudadano PABLO ALEXI PERNALETE; instrumento público éste que no fue atacado por la contraparte y deviene de la autoridad correspondiente para ello; sin embargo, no aporta nada para dirimir la controversia, por cuanto los asuntos de índole personal que pueda haber experimentado el ciudadano PABLO ALEXI PERNALETE, se alejan del quid del presente litigio, que se circunscribe a determinar la procedencia o no de la pretensión del actor de la resolución de contrato celebrado entre las partes, en virtud del supuesto incumplimiento contractual incurrido por los demandados de marras. ASÍ SE DECLARA.-

b) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Mediante escritos de promoción de pruebas presentados en fechas 26-01-2012 y 27-01-2012, respectivamente, la parte demandada promovió los medios que a continuación se valoran:
9.- Corre inserto desde el folio cuarenta y cuatro (44) hasta el cuarenta y siete (47), ambos inclusive, marcado con la letra “A”, en copia simple, y desde el folio cuarenta y ocho (48) hasta el cincuenta y tres (53), en copia certificada, marcado con la letra “B”, documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia en fecha 15-06-2009, bajo el No. 28, Tomo 22, Protocolo Primero, Segundo trimestre, contentivo de título de propiedad del ciudadano PABLO ALEXI PERNALETE sobre el bien inmueble objeto del litigio; instrumento éste que ya fue valorado por quien aquí decide, signándolo bajo el No. 2, por lo que resulta inoficioso un nuevo pronunciamiento al respecto. ASÍ SE DECIDE.-
10.- Riela al folio cincuenta y cuatro (54), en copia simple, y al folio sesenta y tres (63) en original, ficha catastral del inmueble objeto del litigio, expedida en fecha 17-10-2011, por el Instituto Público Municipal de Geomática Simón Bolívar, adscrito a la Alcaldía Bolivariana de San Francisco.
El referido documento administrativo fue ratificado por el organismo que lo emitió, mediante oficio No. IPMG-O-2012-208 de fecha 22-03-2012, recibido por éste Juzgado en fecha 09-04-2012, e inserto al folio noventa y tres (93); por lo que se considera veraz a los fines de demostrar que: “…el inmueble ubicado en, Urbanización San Felipe, I Etapa, Bloque 20, Edificio 01, Apartamento Nº 00-02, en jurisdicción de la Parroquia San Francisco, Municipio San Francisco, propiedad del ciudadano PABLO ALEXI PERNALETE, portador de la cédula de identidad N° V-3.636.157, según documento registrado bajo el No. 28, Protocolo 1°, Tomo 22°, Segundo Trimestre, de fecha 15 de Junio de 2009; Se identifica con el Número catastral: 23-17-01-U01-003-208-001-00-02…”; otorgándosele valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.-
11.- Corre inserta al folio cincuenta y cinco (55), copia simple de cláusula opcional de retracto legal, emanada en fecha 29-07-2011 del Instituto Nacional de Vivienda, adscrito al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, documento administrativo éste que fue ratificado por el organismo que lo expidió, como se desprende de comunicación No. 21121030/Nº GRZ-DVR-073 de fecha 27-02-2012, recibida por éste Tribunal el día 27-03-2012, inserta al folio noventa y uno (91) de las actas; evidenciándose de éste que según el documento de propiedad del inmueble, el Instituto Nacional de Vivienda resolvió liberar al ciudadano PABLO ALEXI PERNALETE, de la cláusula de retracto legal que pesaba sobre la vivienda de su propiedad, por lo que el referido ciudadano posee plenas facultades para efectuar cualquier tipo de negociaciones sobre el bien con terceros; otorgándosele valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.-
12.- Corre inserta al folio cincuenta y seis (56), copia simple de solvencia No. 0129109 de fecha 14-09-2011, perteneciente al servicio público de agua adscrito al inmueble objeto del litigio, emanada de la sociedad mercantil C.A. HIDROLÓGICA DEL LAGO DE MARACAIBO (HIDROLAGO).
Para proceder a la valoración del documento administrativo antes identificado, el cual, al emanar de un organismo perteneciente a la administración pública en el ejercicio de sus funciones, posee una presunción de autenticidad erga omnes, salvo prueba en contrario; se toma en cuenta que no fue atacado por su contraparte para destruir su veracidad, por lo tanto, se considera fidedigno a los fines de demostrar que el bien propiedad del ciudadano PABLO ALEXI PERNALETE, se encuentra solvente, al 14-09-2011, con el pago del servicio público del agua, por lo tanto, se le otorga valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.-
13.- Corre inserta al folio cincuenta y siete (57), original de planilla No. 20124392 de fecha 17-01-2012, correspondiente al pago de los impuestos municipales gravados al inmueble objeto del litigio, del segundo semestre del año dos mil nueve (2009), año dos mil diez (2010) y primer semestre del año dos mil doce (2012), por un monto total de TRESCIENTOS TREINTA Y TRES CON TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 333,34), emanado del Servicio Bolivariano de Administración Tributaria, adscrito a la Alcaldía Bolivariana de San Francisco.
El referido medio probatorio, emanado de un tercero que no es parte en el juicio, no fue atacado por la contraparte para destruir su veracidad, siendo ratificado por el organismo que lo emanó, tal como se desprende de oficio No. SEDEBAT-SF-ZL-OFIC-2012-0065 de fecha 09-02-2012, recibido por éste Juzgado el día 22-02-2012, e inserto con sus respectivos anexos desde el folio ochenta (80) hasta el ochenta y tres (83), ambos inclusive; evidenciándose de éste que el inmueble propiedad del ciudadano PABLO ALEXI PERNALETE, se encuentra solvente con los servicios municipales, otorgándosele valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-

IV
PUNTO PREVIO
FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE DEMANDANTE
PARA INCOAR LA ACCIÓN

Los ciudadanos PABLO ALEXI PERNALETE e ISABEL CRISTINA BUSTOS DE PERNALETE, al momento de contestar la demanda mediante escrito de fecha 17-01-2012, inserto desde el folio treinta y dos (32) hasta el treinta y nueve (39), ambos inclusive, opusieron la falta de cualidad del demandante, por haber consignado un documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 02-12-1993, bajo el No. 57, tomo 171, donde el ciudadano PABLO ALEXI PERNALETE da en venta pura y simple a la ciudadana ZOILA PERNALETE, portadora de la cédula de identidad No. V-727.909, el inmueble objeto del litigio.
Ahora bien, en cuanto a tal alegato, se tiene al respecto, la opinión de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 01398 de fecha 23-09-2003, con ponencia del Magistrado Hadel Mostafá Paolini, la cual señaló:
“La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender, siguiendo las enseñanzas del Dr. LUÍS LORETO, como aquélla…. “Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera” … Esto es la legitimación ad causa, la cual es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, y así la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal lo ha sostenido: “la legitimación ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar.”

De lo antes dicho, se deriva que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, las cuales, para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidas de cualidad, cuya noción apunta a la instauración del procedimiento entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, quienes tienen derecho de resolver sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional; constituyendo la cualidad uno de los requisitos para que el Juez pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar.
Corolario de lo antes expuesto, la falta de cualidad, no es más que la carencia de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la del demandado, y la persona abstracta a quien y contra quien la Ley concede la acción, respectivamente; es decir, la falta de referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado; es menester recalcar, que para que sea declarada, es necesario que se observe de manera concreta que no sea la persona a quien en abstracto la Ley concede la acción, la que en efecto la esté intentando.
Observando esta Juzgadora, que en el caso de marras, el ciudadano RAFAEL JOSÉ SUÁREZ MANZANILLO, al fungir como promitente comprador en el contrato de opción a compraventa celebrado entre las partes, tiene interés y por ende posee la cualidad necesaria para intentar la acción de resolución, en consecuencia, sí está legitimado para interponer la presente demanda, como en efecto así lo realizó. Asimismo, el documento por el cual los demandantes aducen tal defensa, no guarda relación con la presente litis, razón por la cual, al momento de la valoración de las pruebas de ambas partes, fue desechado, por cuanto el mismo sólo se encuentra autenticado, poseyendo valor sólo entre las partes que lo suscribieron, y debiendo haber sido protocolizado frente a un Registrador Público, a los fines de detentar propiedad frente a terceros. ASÍ SE DECLARA.-

V
PARTE MOTIVA

Este Tribunal, para decidir, pasa a realizar las siguientes observaciones:
En primer lugar, es necesario transcribir las cláusulas segunda, tercera, cuarta quinta, sexta y séptima del contrato de opción a compraventa suscrito por las partes, según consta de documento autenticado en fecha 15-07-2011, ante la Notaría Pública de San Francisco, bajo el No. 90, Tomo 57, en las cuales se estableció lo siguiente:

“SEGUNDA: El precio de esta venta es por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (360.000,00 Bs.) precio que no podrá se modificado durante la vigencia del presente contrato de opción a compra y cantidad que será pagada de la siguiente manera: a) La cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00 Bs.) que LOS PROMITENTES VENDEDORES declaran recibir…en Cheque a su entera satisfacción y; b) La cantidad restante, es decir, el saldo deudor de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (330.000,00 Bs.), ak momento de la protocolización de la venta definitiva ante el Registro Inmobiliario San Francisco del Estado Zulia. Se entiende por saldo deudor aquella cantidad que resta del precio total de la venta deducidas las cantidades entregadas en calidad de opción a compra. TERCERA: EL PROMITENTE COMPRADOR, se obliga con LOS PROMITENTES VENDEDORES a realizar pagos fraccionados por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (10.000,00 Bs.) mensuales por un lapso de cuatro (04) meses a partir de la firma del presente documento de opción a compra. CUARTA: LOS PROMITENTES VENDEDORES se obligan a entregar toda la documentación requerida para realizar el Crédito a través del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), PDVSA, y la gestión de compra venta; al mismo tiempo entregaran todas las solvencias exigidas por el Registro en el momento de la Protocolización definitiva. QUINTA: LOS PROMITENTES VENDEDORES dan en opción a compra a EL PROMITENTE COMPRADOR el inmueble descrito en la cláusula primera de este mismo documento por el término de Cuatro (04) meses, contados a partir de que LOS PROMITENTES VENDEDORES, entreguen a EL PROMITENTE VENDEDOR toda la documentación requerida por él para la realización del crédito a través de la FAOV y PDVSA, y se realice la debida autenticación del presente documento. SEXTA: Queda expresamente convenido que si vencido el termino establecido en la cláusula anterior, es decir, Cuatro (04) meses y no se efectuase la negociación por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR quedará obligado a indemnizar a LOS PROMITENTES VENDEDORES con el veinte por ciento (20%) de la cantidad dada en opción mas las cantidades recibidas en calidad de abono que se hayan realzado hasta este momento de la culminación de la presente opción. SÉPTIMA: Queda convenido entre las partes que si no se materializa la negociación por causas imputables a LOS PROMITENTES VENDEDORES estos se obligan a entregar a EL PROMITENTE COMPRADOR la cantidad recibida de opción a compra, es decir, TREINTA MIL BOLÍVARES (30.000,00 Bs.) más el veinte por ciento (20%) como indemnización de daños y perjuicios de la suma recibida en opción a compra, ósea, SEIS MIL BOLIVARES (6.000,00 Bs.) además de cualquier otro pago que se haya realizado hasta el momento del incumplimiento…” (Subrayado del Tribunal)

De las cláusulas antes transcritas se desprenden dos aspectos muy importantes: primero la duración del contrato y en segundo lugar lo referente a las obligaciones de las partes. En relación a la duración del contrato, la cláusula quinta establece que el término del mismo era de cuatro (04) meses, los cuales empezarían a transcurrir desde la oportunidad en que los promitentes vendedores le entregaran al promitente comprador la documentación requerida para la tramitación del crédito a través del FAOV y PDVSA, y se realizara la debida autenticación de la opción a compraventa; verificándose entonces, una notoria ambigüedad en la redacción de la referida cláusula, por cuanto la misma no determina con exactitud a partir de qué oportunidad iniciarían los cuatro (04) meses de duración del contrato: si al momento de la entrega de los documentos, o desde la autenticación del contrato que las partes suscribieron, es decir, el 15-07-2011. Por lo que, es menester para quien aquí decide invocar la buena fe como elemento interpretativo del contrato, complementada con el principio iuri novit curia, bajo el cual los jueces pueden, sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar su decisión, en atención a su ineludible deber jurisdiccional; siguiendo el criterio esgrimido de la sentencia No. 270 de fecha 31-05-2005, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la cual señaló:
“…es menester señalar, que el sentenciador con base en los principios dispositivos, el iura novit curia y debido a su deber jurisdiccional, debe aplicar e interpretar el derecho alegado o no por las partes a los hechos presentados y probados por éstas para elaborar los argumentos de derecho que sustentan su decisión. Ahora bien, la calificación de la acción es una cuestión de derecho que determina el juez mediante la subsunción de los hechos alegados por las partes a las normas jurídicas, la cual puede diferir de la calificación dada por las partes a la demanda, en virtud de lo dispuesto por el principio iura novit curia. … Según Chiovenda, lo que la regla prohíbe es la sustitución de hechos constitutivos, tales que individualicen una nueva acción o una nueva excepción a aquellos que se hacen valer por las partes, porque tanto la acción como la excepción, se individualizan por el hecho y no por la norma. Por consiguiente, si un mismo hecho cae bajo diversas normas, el cambio del punto de vista jurídico está permitido al juez, pero los hechos deben haber sido correctamente alegados”

De la jurisprudencia antes transcrita, se desprende que el Juez es soberano con relación a la calificación jurídica de la acción judicial intentada, e indudablemente la subsunción se debe efectuar de los hechos alegados por las partes a la norma. Ahora bien, en la cláusula tercera del contrato bajo estudio, el promitente comprador se obligaba a realizar pagos fraccionados por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), durante cuatro (04) meses, a partir de la firma del documento de opción a compraventa; por lo que se concluye que los cuatro (04) meses a los que se refiere la cláusula quinta del contrato celebrado entre las partes, se empezaron a computar al momento de su autenticación, es decir, las obligaciones de ambas partes empezaron a transcurrir al mismo tiempo, teniendo así el contrato una vigencia desde el 15-07-2011 hasta el 15-07-2011, por lo ´finalizaba el plazo para cumplir su obligación el 15-07-2011. ASÍ SE DECLARA.-
En otro orden de ideas, antes de ahondar lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, es menester señalar lo preceptuado en los artículos correspondiente al Código Civil, que a continuación se transcriben:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”

De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de resolución del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe éste Órgano Jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos.
En relación al primer requisito, la existencia de un contrato bilateral, ambas partes reconocen el contrato en fecha 15-07-2011, ante la Notaría Pública de San Francisco, bajo el No. 90, Tomo 57; el cual tiene como característica ser una opción de compraventa. Existen notorias diferencias entre la opción y la venta, debido a que la primera es un contrato preparatorio que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato, mientras que la segunda configura es un contrato definitivo, que genera una obligación de dar.
La doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Negritas y Subrayado del Tribunal).
Referido esto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. RC.00358 de fecha 09-07-2009, explanó lo que a continuación se trascribe:
“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble. Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195).
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…”

De lo anterior se tiene que, la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.
Corolario de lo antes escrito, se tiene que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una pre-venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido. En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido.
En virtud de lo anterior, se tiene que el actor tenía la obligación de pagar la cantidad de cuatro (04) cuotas de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) cada una, que se deducirían de los TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000), es decir, la diferencia del monto pactado en la cláusula segunda del contrato in comento sobre el bien inmueble objeto del litigio, y los demandados debían, por su parte, hacer entrega de los recaudos necesarios para la tramitación del préstamo para poder traspasar la propiedad del mismo mediante la elaboración y registro del documento definitivo de compraventa.
En tal sentido, cuando las partes celebran un contrato sinalagmático como es la promesa bilateral de compra-venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas. Pero si los contratantes, no han determinado el orden del cumplimiento de sus obligaciones, este cumplimiento debe ser recíproco y simultáneo. Esta simultaneidad es, en efecto, conforme a la naturaleza misma del contrato sinalagmático. Cada contratante, como solo conciente en obligarse para obtener la prestación con que cuenta, vería burlada sus esperanzas si estuviese obligado a entregar lo que ha prometido, sin recibir al mismo tiempo aquello que se le prometió a cambio
No obstante, existe cierta ambigüedad entre lo estipulado en las cláusulas tercera y quinta, ya que no se define quién debía cumplir primero con sus respectivas obligaciones, el actor con su carga de pagar las cuotas mensuales consecutivas convenidas, o los demandados con su deber de la entrega de los recaudos necesarios para agilizar el trámite del crédito habitacional correspondiente.
Por lo que éste Órgano Jurisdiccional, a los fines de resolver la contradicción planteada, considera conveniente transcribir el criterio doctrinal del autor Leyva Saavedra (Derecho Comparado y Derecho Comercial), quien refiere que la interpretación contractual puede realizarse de la siguiente forma:
“…Las reglas de interpretación de los contratos estandarizados estudiadas podemos reducirlas a las siguientes: En caso de contradicción o divergencia entre dos cláusulas generales, la cuestión deberá resolverse a favor de aquella que tenga mayor importancia de acuerdo con la economía del contrato…”.

En este orden de ideas, en los casos dudosos que no puedan resolverse según lo anterior, se deberá estar siempre a favor del deudor en sentido de liberación. En los contratos bilaterales ambas partes son deudores y acreedores en distintas posturas. Esto hace que se establezca que siempre debe atender a la equivalencia de las prestaciones. También se debe ver quién es la parte más débil, ya que no en todos los casos el deudor es la parte débil, entonces no se puede equiparar deudor con parte débil; por lo que, esta Juzgadora, a los fines de determinar la carga contractual de cada una de las partes inmersas en el presente proceso, fundamenta su decisión con el anterior criterio, aunado con el principio iura novit curia, usado anteriormente, y concluye que ambas partes debían cumplir con sus respectivas cargas, en el plazo de cuatro (04) meses contados a partir de la fecha de autenticación del contrato de opción de compraventa celebrado entre estas, como se refirió anteriormente. ASÍ SE ESTABLECE.-
En este orden de ideas, se considera pertinente señalar lo que ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia al respecto, específicamente en Sentencia No. RC-00653 emanada en fecha 07-11-2003 de la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche:

“…la Sala observa que el Juez de alzada cometió un error al calificar como “condición resolutoria” a la referida cláusula, pues lo realmente convenido por las partes fue una cláusula penal, entendida como la estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer. A este respecto, nuestro Código Civil en su artículo 1.257 establece lo siguiente: “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo”. Por su parte, el artículo 1.258 Ejusdem define la cláusula penal de la siguiente forma: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por el siempre retardo”. De los artículos precedentes se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo. Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato. Así lo dispone el artículo 1.263 del Código Civil: “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado…” (Destacado del Tribunal)

En el caso bajo estudio, en la opción de compraventa fue convenido entre las partes un lapso de duración preclusivo, por lo que a juicio de este Tribunal aplica el contenido del artículo 1.211 del Código Civil, que reza:
“El termino estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no se suspende la obligación, y sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma.”

De lo antes trascrito se verifica que el término estipulado en la cláusula quinta del contrato celebrado por las partes, fijó el momento de la extinción de la obligación asumida por éstas. Ambas partes convinieron expresamente que, en el caso de que vencido el plazo estipulado en el referido contrato, no se hubiese materializado la protocolización del documento de venta definitivo, bien sea por razones inherentes al actor, o imputables a los demandados, se optaría por lo establecido en las cláusulas séptima y octava del mismo, las cuales fungirían como cláusula penal por los daños y perjuicios que le fueron ocasionados a alguna de las partes. Dicho esto, se evidencia del instrumento fundante de la pretensión, que transcurrió íntegramente el plazo fijado para el cumplimiento de la obligación, sin que se evidenciara de actas el pago por parte del promitente comprador de la totalidad de las cuotas mensuales y consecutivas convenidas, ni tampoco cuáles eran en concreto los documentos necesarios que el ciudadano RAFAEL JOSÉ SUÁREZ MANZANILLO, debía solicitarle a los demandados de marras a los fines de la tramitación del préstamo correspondiente. ASÍ SE DECIDE.-
Por otro lado, es doctrina pacífica y reiterada, que las partes tienen la carga de la prueba de los hechos que la favorecen. Las diversas posiciones doctrinarias y legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la prueba se reduce a la fórmula: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”.
El Código de Procedimiento Civil, distribuye las pruebas entre las partes como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, y donde el Juez tiene la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado por las partes, sin poder sacar elementos de convicción fuera de los autos, ni suplir excepciones ni argumentos de hecho no alegados ni probados. Al respecto, Henríquez La Roche, en su obra Teoría General de la Prueba, señala:
“… El peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra…” “…La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que se sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal, o como dice el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil colombiano: (DEVIS ECHANDÍA). Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en el artículo 506”. (Destacado del Tribunal)

Conforme a la doctrina, la carga de la prueba tiene como finalidad señalar al Juez cómo debe sentenciar en el momento en que un hecho fundamental para la resolución de la controversia no se encuentre probado en el proceso. En este sentido, la anterior Corte Suprema de Justicia señaló lo siguiente:

“Es criterio doctrinal pacíficamente consolidado que el Juez tiene el deber de aplicar el régimen legal de la distribución de la carga de la prueba en la específica hipótesis suscitada cuando al momento de sentenciar encuentra la falta de prueba sobre una afirmación de hecho implicada en el objeto litigioso respectivo.” (Sentencia de fecha 26 de mayo de 1999 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, con ponencia del Conjuez-Ponente Dr. Andrés Octavio Méndez Carballo, toma de Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, Tomo CLIV, pág. 465).

Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba indica a las partes qué actividad probatoria deben realizar dentro del proceso, a los fines de que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamenta sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique.
La jurisprudencia in comento de la antigua Corte Suprema de Justicia señaló como reglas que informan la carga de la prueba las siguientes:

“En la obra “De la Prueba en Derecho” de Antonio Roche Alvira se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber: a) Onus probandi incumbit actori, o sea que al demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción; b) Reus, in excipiendo, fit actor, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que funda su defensa; y c) Actore non probante, reus absolvitur, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda…”

Señalado lo anterior, esta Sentenciadora observa que la parte actora invocó como causa para resolver el contrato objeto del litigio, el incumplimiento de la entrega de los documentos por parte de los demandados de marras, sin embargo no existe en actas un medio de prueba fehaciente del cual se desprenda efectivamente la negativa de los ciudadanos PABLO ALEXI PERNALETE e ISABEL CRISTINA BUSTOS DE PERNALETE a la entrega de los mismos, aunado a que al comprobarse que el ciudadano RAFAEL JOSÉ SUÁREZ MANZANILLO, no pagó la totalidad de las cuotas mensuales y consecutivas establecidas en la cláusula tercera del contrato, mal puede imputar el incumplimiento a su contraparte, cuando se comprobó del transcurso del iter procesal, que éste tampoco cumplió con las obligaciones asumidas, por lo que no se puede penalizar a los ciudadanos PABLO ALEXI PERNALETE e ISABEL CRISTINA BUSTOS DE PERNALETE, por tal situación.
Corolario de lo antes expuesto, y siguiendo lo estipulado en el artículo 1.160 del Código Civil, que señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan, no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas sus consecuencias, es por lo que forzosamente debe concluir este Juzgado que el incumplimiento de la obligación debe ser imputado a la parte demandante; dado que debía cumplir con la obligación de pago de las cuotas convenidas, para poder exigir la obligación de su contraparte de hacer entrega de los documentos para la procedencia del crédito. ASÍ SE DECIDE.
Para finalizar, al momento de contestar la demanda, los ciudadanos PABLO ALEXI PERNALETE e ISABEL CRISTINA BUSTOS DE PERNALETE, opusieron la excepción de contrato no cumplido (non adimpleti contractus), aduciendo que los únicos requisitos requeridos por el ciudadano RAFAEL JOSÉ SUÁREZ MANZANILLO para la obtención del crédito habitacional, eran el documento de propiedad del inmueble, fotocopias de sus cédulas de identidad y el acta de matrimonio que los acredita como cónyuges, además alegaron que y que los demás recaudos serían entregados al momento de la protocolización de la venta definitiva. Además alegaron que la parte actora incumplió con su obligación de pagar las mensualidades establecidas en el contrato, por lo que no se pudo efectuar el negocio de compraventa. En tal sentido, el artículo 1.168 del código sustantivo civil, reza:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.

En relación a lo anterior, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia relativa al expediente No. 02055 de fecha 06-02-2003, asentó:
“La excepción non adimpleti contractus, según el tratadista patrio Eloy Maduro Luyando, es: “…la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación”. (Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, página 502. Universidad Católica Andrés Bello, 1995)
Es decir, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado.”

En este orden de ideas, el autor Zambrano (Obligaciones, 2008), establece como condiciones de procedencia de la excepción de contrato no cumplido, las siguientes:
“…1. Que no exista plazo para el cumplimiento de las recíprocas prestaciones convenidas por las partes: es decir, que el incumplimiento opere simultáneamente, porque si éstas han fijado fechas diferentes, no procede la excepción…2. La excepción no debe ser opuesta en condiciones contrarias a la buena fe: …si el incumplimiento del actor es de tal magnitud que deja de causar la obligación recíproca, se podrá admitir la excepción…El juez también investigará cuál fue la voluntad de las partes al contratar y hasta qué punto se la ha dejado de ejecutar la prestación, que amerite la procedencia de la excepción. 3. No procede cuando el propio excepcionante es quien ha motivado el incumplimiento de la otra parte. 4. La excepción es de derecho, por lo que no es necesario acudir a la autoridad judicial para que declare la procedencia de éste recurso…”

De lo anterior se colige, que los requisitos de procedencia de la referida excepción son los siguientes: a) la existencia de un contrato bilateral; b) la existencia de obligaciones recíprocas que deban satisfacerse por las partes en forma simultánea; c) que el incumplimiento de una de las partes sea tan importante que incida de manera directa sobre el contrato; d) que la parte que la alega no sea responsable del incumplimiento y; e) que el incumplimiento sea provocado o culposo. Ahora bien, este Juzgado pasa a realizar un análisis, a los fines de verificar si se cumplen o no las referidas condiciones, de la forma siguiente:
a) Que se trate de un contrato bilateral: Se verifica de actas dado que el instrumento fundante de la pretensión es el contrato de opción a compraventa que obligaba a las partes, el cual fue debidamente reconocido por ambas, como se mencionó anteriormente.
b) Que las obligaciones recíprocas deban satisfacerse en forma simultánea: En éste caso, el promitente comprador tenía la carga de pagar las cuotas mensuales establecidas en el contrato, y los promitentes compradores debían hacer entrega de los documentos necesarios para la tramitación del crédito habitacional, y luego, al momento de la protocolización del documento de venta definitivo, el promitente comprador debía cancelar la totalidad del precio acordado y los promitentes vendedores debían trasladar la propiedad de la cosa.
c) Que el incumplimiento atribuido a la otra parte sea de tal importancia, que incida sobre lo principal del contrato suscrito: En ese sentido, no se desprende de actas que la parte actora haya pagado la totalidad de las cuotas mensuales consecutivas acordadas en el contrato, evidenciándose solamente el pago, en fecha 12-08-2011, de la primera cuota pactada; encontrándose incumplida la cláusula tercera del contrato.
d) Que la parte que oponga la excepción no haya motivado el incumplimiento de la otra parte: No consta en actas que la parte demandada haya dado lugar al incumplimiento, por parte del ciudadano RAFAEL JOSÉ SUÁREZ MANZANILLO, de la cláusula tercera del contrato, porque independientemente de que los ciudadanos hubiesen entregado o no los documentos necesarios para la tramitación del préstamo habitacional, éste tenia que cumplir con la obligación de cancelar las cuotas pactadas.
e) Que se trate de un incumplimiento culposo: De un análisis realizado al contrato de opción a compraventa celebrado entre las partes, esta juzgadora concluye que mal podían los demandados entregar los documentos necesarios para otorgar el crédito habitacional, y en consecuencia se protocolizara el contrato de opción a compraventa definitivo, si no habían recibido el pago de las cuotas mensuales pactadas, el cual resultaba el hecho extintivo o liberatorio de la obligación asumida por el ciudadano RAFAEL JOSÉ SUÁREZ MANZANILLO; que no fue demostrada en actas, por cuanto sólo acreditó el pago de la primera de las cuatro (04) cuotas de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00).
Determinándose así, que en el presente litigio, se cumplen los requisitos necesarios para que proceda la excepción non adimpleti contractus; opuesta por la parte demandada, no habiendo prosperado en derecho que opuso la parte actora en su libelo de demanda. ASÍ SE DECIDE.

VI
PARTE DISPOSITIVA

Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA intentó el ciudadano RAFAEL JOSÉ SUÁREZ MANZANILLO, contra los ciudadanos PABLO ALEXI PERNALETE e ISABEL CRISTINA BUSTOS DE PERNALETE, previamente identificados en la parte narrativa de este fallo.
SEGUNDO: SE CONDENA en costas y costos procesales a la parte demandante por haber sido totalmente vencida en el presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Actuaron como apoderados judiciales de la parte demandante, los abogados en ejercicio MARÍA URRIBARRÍ y ARISTALCO SOLANO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 25.306 y 26.795, respectivamente; y como representantes judiciales de la parte demandada, los profesionales del derecho GABRIEL FUENMAYOR y ELISA TORRES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 103.267 y 67.635, respectivamente.
PUBLÍQUESE REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-
Déjese copia por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Despacho de este Juzgado, a los diecinueve (19) días del mes de julio del año dos mil doce (2012). Años: 201° de la Independencia y 153° de la Federación.-

Abg. ALEJANDRINA ECHEVERRÍA CORONA
JUEZA TEMPORAL

EL SECRETARIO,
Abg. FERNANDO ESTRADA ROMERO

Siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20 p. m.) se dictó y publicó el fallo que antecede bajo el No. 343-2012.-
EL SECRETARIO