REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MATURÍN, AGUASAY, SANTA BÁRBARA Y EZEQUIEL ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS
Maturín, 20 de julio del año 2012
202° y 153°
DEMANDANTE: Nilza del Carmen Santa Cruz López, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-4.034.527, quien estuvo representada por los Abogados Jesús Leonardo Quintero y Diana Carolina Abzueta Belmonte, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 44.832 y 130.552 respectivamente y de este domicilio.
DEMANDADO: José Lauro Moncada, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-5.651.287, representado Judicialmente por los Abogados en ejercicio Oscar Emilio Araguayan y Fernando Chacín inscritos en el INPREABOGADO bajo el número 30.002 y 76.783 respectivamente y de este domicilio.
MOTIVO: Cumplimiento de contrato
EXPEDIENTE: (10.896)
Se recibió la presente demanda por ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios, en fecha 16 de junio del año 2011, presentada por la ciudadana Nilza del Carmen Santa Cruz López, asistida por el abogado Jesús Leonardo Quintero, ampliamente identificados en el encabezamiento de la presente decisión, y fue admitida por este Juzgado en fecha 21 del mismo mes y año; se ordenó citar a la parte demandada antes identificada, a fin de que compareciera por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a su citación, a fin de que diera contestación a la demanda incoada en su contra.
El 06 de julio del año 2011, se dicto auto ordenando la citación por cartel de la parte demandada.
El 27 de julio del año 2011, la Secretaria de éste Juzgado deja constancia que fijo cartel de citación en la morada del demandado.
El 09 de noviembre del año 2011, se levantó acta de juramentación del defensor judicial designado; abogado Yosmar Trinidad Cedeño Díaz inscrita en el INPTREABOGADO bajo el N° 159.587.
El 20 de diciembre del año 2011, se recibe escrito de contestación de la demanda presentado por la defensor judicial en el cual niega, rechaza y contradice todo lo alegado por la parte actora.
El 20 de enero del año 2012, comparece por ante este Tribunal el abogado Oscar Argauayan inscrito en el INPREABOGADO bajo el N°30.002 consignando poder otorgado por la parte demandada a los fines de intervenir en el presente procedimiento y que se tenga como apoderado de la parte demandada, cesando en consecuencia las funciones del apoderado judicial. De igual forma consigna escrito de contestación en la cual procedió a reconvenir en los términos siguientes:…la ciudadana Nilza del Carmen Santa Cruz, obtuvo de la institución bancaria Mi Casa, E. A. P., en fecha 12 de noviembre del 2009, un préstamo a largo plazo con el fondo de ahorro obligatorio para la vivienda (F.A.O.V.) por un monto de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES ECAXTOS (Bs.150.000), tal y como emerge de la constancia escrita por la Gerencia de Crédito F.A.O.V., Banca Social de Maturín del Estado Monagas y opongo a la demandada… ahora bien la ciudadana antes identificada, en su condición de optante en la compra del referido inmueble jamás hizo entrega antes del 07 de diciembre del 2009 de la suma restante del pago del precio pautado, incumpliendo con las condiciones intrínsecas del contrato, todo ello procedente en atención al artículo 1.167 del Código Civil…Omisiss
En fecha 24 de enero del año 2012, el Tribunal dicta decisión con la cual se admite la reconvención propuesta por el demandado reconviniente, declarándose competente por la cuantía para conocer del presente procedimiento.
En fecha 01 de febrero del año 2012, comparece por ante este Tribunal la parte reconvenida y consigna escrito de contestación.
En fecha 23 de febrero del año 2012, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte reconvincente y consigna escrito de pruebas.
En fecha 24 de febrero del año 2012, comparece por ante este Tribunal la ciudadana Nilza del Carmen Santa Cruz López y consigna escrito de pruebas
En fecha 01 de marzo del año 2012, se dicta auto admitiendo salvo su apreciación en la definitiva los escritos de pruebas presentadazos por las partes.
En fecha 23 de abril del año 2012, el Tribunal fija lapso para la presentación de los informes respectivos.
En fecha 15 de mayo del año 2012, comparece por ante este Juzgado la ciudadana Nilza del Carmen Santa Cruz López y confiere poder apud acta a los abogados Jesús Leonardo Quintero y Diana Carolina Abzueta Belmonte, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 44.832 y 130.552 respectivamente.
En fecha 17 de mayo del año 2012, comparece por ante este Tribunal los apoderados judiciales de la parte actora y consignan escrito de informes; en esta misma fecha es agregado a las actas que conforman el presente expediente, así mismo el Tribunal dice “vistos” y se reserva el lapso legal para dictar sentencia definitivo en el presente juicio.
En fecha 18 de mayo del año 2012, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte demandada y consignó en dos (2) folios útiles escrito con constancia de recibo, presentado por el demandado ante el Banco de Venezuela, toda vez que no atienden en forma personal en cuanto a la respuesta solicitada por el Tribunal y solicitó la revocatoria por del auto de fecha 23 de abril del 2012.
En fecha 29 de junio del año 2012, se recibe oficio N° NPPM-063 procedente de la Notaría Pública Primera de Maturín Estado Monagas, en atención al oficio N° 6380 de fecha 01-03-2012 emanado de este Tribunal., la cual fue agregado a las actas del presente expediente en fecha 03 de julio del 2012.
Antes de entrar a analizar el fondo del asunto, considero pertinente analizar si la acción intentada encuadra dentro de los supuestos contenidos en el artículo 1167 del Código Civil, esto es, si efectivamente lo solicitado por el actor, ha sido planteado dentro de las consecuencias en que incurriría el demandado, para el caso de que incumpliera con lo establecido en el referido contrato de opción de compra venta. Efectivamente de la lectura de dicho contrato, consta de forma clara en la cláusula cuarta, que fue pactado entre las partes que “ El propietario se obliga a vender el inmueble objeto de la presente opción a compra venta, en cuanto a sus acabados, pisos y condiciones, así para el caso de que la optante no obtuviese el crédito en el plazo de ciento veinte (120) días; y por otra parte la cláusula QUINTA: Es convenio expreso en esta negociación, que para el caso de que la venta a que se refiere este documento no pudiere celebrarse dentro del plazo convenido, o sea, ciento veinte días, por causas imputables a la optante, esta deberá pagar una penalidad de 15.000 Bs. y el propietario deberá devolver la cantidad dada en reserva en la cláusula segunda de este contrato, es decir la cantidad de treinta mil bolívares, si fuese el caso contrario es decir el propietario se verá obligado a pagar una penalidad de quince mil bolívares y la cantidad dada en reserva, según lo establecido en la cláusula segunda, por lo tanto la acción escogida por la actora debe tenerse como idónea y así se establece.
Para decidir el fondo de la presente causa, este Tribunal observa:
La pretensión aquí intentada versa sobre cumplimiento de contrato de opción de Venta de un inmueble, el cual fue suscrito por ante la Notaria Publica Primera de Maturín Estado Monagas, en fecha siete (07) de agosto. Inserto bajo el Nº 51.Tomo 239, de los libros de autenticaciones con fundamento entre otros, en el artículo 1167 del Código Civil, que dispone:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
La norma transcrita contempla el ejercicio autónomo de tres acciones; a saber: a) la ejecución del contrato; b) la resolución del contrato; y c) daños y perjuicios, esta última por ser de carácter o naturaleza accesoria, puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos (02) primeras, de la cual se hace depender.
El artículo 1159 del código Civil, dispone:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
El artículo 1160, ejusdem, dispone:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de las mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”
Los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que probar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión y al demandado aquéllos en que basa su excepción o defensa. En materia de distribución de la carga de la prueba rigen las siguientes reglas:
Que la carga de la prueba no sólo corresponde al actor sino también al demandado, según sus respectivas afirmaciones de hecho.
Que corresponde al actor la prueba de los hechos que dan nacimiento al derecho que invoca (hechos constitutivos).
Que la contradicción pura y simple de la demanda, o contradicción genérica, no coloca sobre el demandado la carga de la prueba, ni el riesgo de la falta de prueba, y en consecuencia, si el actor no se desembaraza de la carga de la prueba de los hechos en que fundamenta su pretensión, ésta debe ser rechazada por el Juez por infundada.
Que corresponde al demandado la prueba de los hechos en que se fundamenta su excepción (hechos extintivos o impeditivos)
Que la excepción del demandado algunas veces implica la admisión del hecho constitutivo alegado por el actor como fundamento de su pretensión.
En el caso de autos, los alegatos expuestos por la actora en el libelo de demanda, fueron, por una parte admitidos por la demandada, como lo es la existencia del referido contrato de opción de compra- venta; y por otra fueron contradichos por el adversario, pero esta contradicción no fue hecha pura y simplemente, sino que fundamentó su rechazo a la pretensión del demandante, alegando que “los tramites del crédito se paralizaron por causas ajenas a su voluntad, que fue por causas propias del demandante o propietario del inmueble que no envió los recaudos respectivos solicitados por el Banco que le solicito y no cumplió con enviarlos se desprende claramente, de dicha contestación que el demandado al contestar de esa manera, asumió la carga de la prueba, por lo que debió probar que el contrato no se cumplió por el hecho del demandante y así se establece.
En este mismo orden de ideas y de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la Sentencia debe decidir lo alegado y probado en autos, es decir, lo que oportunamente ha sido alegado y probado por las partes en el curso del proceso, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, pues, de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la Causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Así el proceso judicial patrio está sometido al Principio de la Preclusión y por consiguiente las oportunidades procesales para la realización de los actos del procedimiento dentro del proceso judicial, realizados o no dichos actos, no es posible pretender realizarlos. Así pues el Tribunal hace acotamiento que las oportunidades que respectivamente tienen conforme a la Ley son el acto de interposición del Libelo de Demanda y el acto de Contestación a la Demanda. Recuerda este Tribunal que la reiterada realización de alegaciones extemporáneas por las partes: a) atentan contra la buena marcha del proceso y lo entorpece; b) las partes tienen la obligación de efectuar sus alegaciones y demás actuaciones procesales conforme a una adecuada técnica jurídica, lo que infine redundaría en el propio beneficio de ellas.
Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el mundo del proceso es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la intima convicción al Juzgador de su concurrencia. En consecuencia, aquellas alegaciones que en sus oportunidades procesales se realicen en forma genérica, sin indicar el tiempo, lugar y modo en que ocurrieron, no podrán ser objeto de Pruebas, ya que atentaría contra el derecho al debido proceso en el cual está implícito el derecho a la defensa y en amparo de estos derechos, no serán apreciadas a favor ni en contra de ninguna de las partes, pues al ser derechos constitucionales son de orden público, a pesar de que por el principio de exhaustividad de la Sentencia, deban analizarse y juzgarse., ello en razón de los alegatos esgrimidos por el actor reconvenido en cuanto a la doble contestación a la demanda a pesar de que es conocido por todos que esta es una única oportunidad para la parte demandada, pero la jurisprudencia a señalado las consecuencias de una contestación genérica por parte del defensor Ad littem, por ello mal podría tenerse como hecha esta y más aún violándole el derecho a la defensa, el debido proceso al demandado cuando hace su primera comparecencia en juicio, por lo que se tiene como valida esta con todos los efectos subsiguientes en el curso del proceso y así se establece.
Respecto a la calificación del contrato, la misma fue resuelta por este Juzgador en el capítulo previo, debiendo ser considerado el mismo como un contrato de compraventa, en virtud de lo expuesto por las partes y por los contratos suscritos por estas y que forman parte integral de las actas que conforman el presente expediente objeto de esta decisión.
El artículo 1.167 del Código Civil, consagra las acciones de resolución y cumplimiento del contrato, al establecer: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Así pues, encontrándonos frente a un contrato bilateral de compraventa, debe pasar a verificar este Juzgador si el incumplimiento de la obligación resulta imputable a la parte actora reconvenida.
Alega la parte demandada reconviniente que la falta de cumplimiento en el pago de la cantidad restante de la totalidad del inmueble se debió al incumplimiento de la parte actora reconvenida respecto a su obligación, según lo establece las cláusulas tercera y cuarta del contrato, referente a la solventa del inmueble.
Observa este Tribunal, que el alegato de la parte demandada reconviniente se encuentra demostrado, toda vez que tal como se observa de las actas de este expediente, relativo a la valoración de las pruebas aportadas en juicio por las partes, la parte actora promovió los contratos firmados e hizo valer las clausulas contenidas en los aludidos contratos no constando en las mismas liberalidad alguna por parte de la Entidad Bancaria que hiciera presumir que el demandado reconviniente hubiese saldado la deuda que mantenía y que gravaba el bien objeto de la futura negociación con la demandante reconvenida, con lo cual queda demostrado que tal como lo establece la cláusula segunda del contrato, la cual establece textualmente:
“SEGUNDA: El precio convenido y acordado entre las partes por el inmueble objeto de esta negociación de Opción de compra venta, ha sido estipulado en la cantidad de doscientas treinta mil bolívares (Bs 230.000,00) que la optante se compromete a cancelar a El Propietario de la siguiente manera A) la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000,00), los cuales son debidamente entregados en este acto a El Propietario” como reserva de dicho inmueble. B) la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.200.000,00) dentro de un lapso de ciento veinte días (120 ), contados a partir del momento que “El Propietario” le entregue a “El Optante” todos los recaudos exigidos por el banco para el crédito por Ley de Política Habitacional y que éste haya reactivado todas las actividades en relación a esta política habitacional.”
Realizado el análisis anterior, este Juzgado verifica que se ha cumplido con los extremos o exigencias del artículo 1.167 del Código Civil para que sea procedente la acción de cumplimiento de contrato; en consecuencia, mal podría este sentenciador declarar con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato intentada por la parte demandada reconviniente y así se establece.
En este orden de ideas, es menester destacar que no cursa en las actas procesales que integran el presente expediente elementos de prueba alguno susceptible de demostrar los hechos aducidos por la accionada en su en escrito de contestación, -pues cabe resaltar que de las pruebas promovidas no surge un solo elemento que lleven a la convicción de este juzgador, de que efectivamente el demando reconviniente haya cumplido en facilitarle la documentación necesaria a la demandante Reconvenida a fin de tramitar el crédito para cumplir con la obligación tal como fue acordado por las partes intervinientes en la presente causa, en el sentido de que al no tener los recaudos requeridos por el Banco a los fines de tramitar un crédito hipotecario por una entidad bancaria, siendo que de las actas se desprende que lo cierto es que el crédito fue gestionado sino aprobado pero era necesario la documentación necesaria y que el bien que se daría en venta estuviera totalmente libre de todo gravamen tal como lo exige la Ley Especial de Protección y más aún la vivienda objeto de la presente negociación sobre la cual pesaba Hipoteca de Primer grado lo que traía como consecuencia que para enajenar el mencionado inmueble se necesitaba la autorización de el BANAVIH . Al respecto aprecia este juzgador, que establece la cláusula segunda anteriormente transcrita del referido contrato, que el demandante realizaría todas gestionar por ante la institución correspondiente la aprobación de un crédito para obtener el dinero para protocolizar el documento definitivo de compra- venta; Siendo esto así, e igualmente quedó establecido que la demandante acudiría ante una entidad bancaria a solicitar el respectivo crédito, si consta de manera expresa la obligación asumida por la demandada de aportar toda la documentación requerida por la institución financiera a los fines de tramitar a través de la Ley de Política Habitacional el crédito para celebrar la venta definitiva del inmueble, es decir se estableció en el contrato una carga para el comprador de obtener el crédito y de ello dependía el cumplimiento del contrato, e igualmente hay constancias propias del demandado en fin de la realización o no de esta, siendo una obligación reciproca la cual tenía su penalidad para quien fuese el responsable de no haberse podido cumplir con lo acordado por las partes en el contrato Bilateral suscrito por estas, para la adquisición de una vivienda ubicada en la Urbanización Valle de Luna, Villa N° 594 sector Tipuro de la Ciudad de Maturín del Estado Monagas por lo que al no haberse realizado dicha negociación tal y como quedó reconocido, se debe forzosamente concluir que el incumplimiento se debió a un hecho de la demandada y así se establece
Para decidir el fondo de la presente causa, este Tribunal observa:
La pretensión aquí intentada versa sobre cumplimiento de contrato de opción de Venta de un inmueble, el cual fue suscrito por ante la Notaria Publica Primera de Maturín estado Monagas, en fecha siete (07) de agosto de 2.009. Inserto bajo el Nº 51.Tomo 239, de los libros de autenticaciones con fundamento entre otros, en el artículo 1167 del Código Civil, que dispone:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Por otro lado tenemos que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios. Así los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no están contestes.
No obstante, y en razón de que de la lectura del expediente se observa que las partes para calificar el contrato de marras hicieron mención por un lado a un contrato de opción de compra venta; y por otro, a un contrato de opción de compra, previamente considera necesario este Juzgado señalar que la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor.
Es decir se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa; por lo tanto no pueden tenerse como contratos aislados en razón de que forman parte de la misma negociación para la adquisición final del bien objeto del mismo. Pues lo contrario, permitiría al vendedor burlar la ley y la naturaleza del contrato suscrito por medio del cual ha adquirido verdaderas obligaciones, que en el supuesto de que todo transcurra como fue pactado por las partes, debe imperativamente cumplir, y no pretender nuevos términos y condiciones contrarias a derecho y a la buena fe. De igual forma, en las cláusulas de estos contratos se incluye la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.
En relación a la promesa u opción, los tratadistas clásicos, Colín y Capitant, en su obra “Curso Elemental de Derecho Civil, Tomo 4, 3ra. Edición, señalan que:
“...Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art. 1.589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice: <>. En realidad el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta…” (Resalta y Subrayado del Tribunal).
La doctrina ha sostenido que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, y acuerdan en relación al precio y al bien, se ha configurado una venta. Según el autor Mauricio Rodríguez en su obra “El Contrato de Opción” Segunda Edición Editorial, señala que tal afirmación tendría perfecto sentido si alguien ha dado en opción de compraventa un determinado bien, la aceptación del optante perfeccionaría inmediatamente el contrato de compraventa, sin más.
Ahora bien, el contrato de opción se diferencia de los contratos preliminares en el hecho de que el contrato definitivo hacia el cual se encamina el contrato preliminar requiere de un nuevo o posterior consentimiento de todas las partes involucradas; en cambio, en el contrato de opción no hace falta un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato ulterior, y esto es así, por cuanto esta especie de contrato contiene una oferta irrevocable del contrato ulterior, en cuyo caso el optante está facultado para ejercer la opción que le ha conferido el promitente, de suerte que, si el optante ejerce tal opción esta produce sus efectos inmediatos, dándose por concluido automáticamente el contrato ulterior, sin que sea necesario la nueva manifestación del voluntad del promitente.
Por otra parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de abril de 2002, luego de citar varios autores, sostuvo lo siguiente:
“…se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento…”
El Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, implica que toda aquella prueba realizada válidamente produce efectos en el juicio, con independencia del sujeto procesal que la haya producido.
La apreciación de las pruebas se hace conforme a la regla de la Sana Crítica, salvo aquellas en que la misma tenga alguna regla de valoración especial expresamente establecida en la Ley, tal como ocurre en el caso de documentos públicos y en el de la confesión judicial y extrajudicial.
Ahora bien, siendo el contrato ley entre las partes, el cual los obliga a cumplir lo expresado en ello y a las consecuencias que de él se deriven, según lo disponen los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil; es por lo que este Juzgador observa que la obligación reclamada emana de un documento auténtico, cuyo valor probatorio debe surtir plenos efectos en la presente, habida cuenta que la existencia de tal convención resulta de un hecho convenido entre las partes.
En consecuencia, debe concluirse que la actora satisfizo oportunamente las obligaciones que estaban de su cargo dentro del plazo establecido en el instrumento de opción de compra venta previamente aludidos y al traer a los autos los medios de prueba necesarios, demostró dicho cumplimiento de sus obligaciones contractuales y así se establece
Así las cosas, conforme a los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación, por lo que considera este Tribunal que en el contrato de opción de compra venta o promesas bilaterales de compraventa, se perfecciona inmediatamente la venta por existir en ese momento la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y el precio, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos. Así, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el artículo 1.264 del Código Civil.
En sintonía con lo anterior, tenemos que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1167 del Código Civil, que es del tenor siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
De la disposición legal supra citada, se evidencian claramente los dos elementos más relevantes para que en casos como el de autos resulte procedente la acción de cumplimiento o resolución de contrato pretendida por las partes, a saber, la existencia de un contrato bilateral y, el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes, debe este Tribunal determinar el segundo de los elementos, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato por la demandante reconvenida y la resolución por la demandada reconviniente del contrato de opción de compra venta.
Por otra parte el demandado pretende enervar la pretensión incoada en su contra, alegando que la transferencia de propiedad del inmueble, no se realizó por hecho imputable a la otra parte, además de señalar que la actora reconvenida pretende un cumplimiento de contrato estando el mismo vencido, pero no trajo a los autos elementos probatorios que demostraran que la parte actora no dio cumplimiento a su obligación del pago asumida en el contrato en referencia, pues de conformidad con las normas que regulan la distribución de la carga de la prueba, vale decir, los artículos 506 del Código de Procedimiento civil y 1.354 del Código Civil Venezolano, quedaba de cuenta del demandado aportar los elementos necesarios para validar sus afirmaciones.
Seguidamente la parte demandada, asistida de Abogado reconvino a la parte actora, en el cumplimiento del contrato de opción a compra venta en referencia, exponiendo que fue por causas ajenas a su voluntad que no se pudo celebrar la negociación. Sin embargo llama la atención de éste Juzgador, el hecho de que el accionado no hubiere reclamado judicialmente la resolución del contrato, sino una vez que ya habían sido demandados, antes bien, consintieron en la modificación o extensión del término originalmente pactado según se evidencia del contrato al cual se ha hecho referencia y el cual fue objeto de valoración.
Luego la representación judicial de la parte actora reconvenida, en la oportunidad de dar contestación a la reconvención, negó, rechazó y contradijo los alegatos realizados por la parte reconviniente.
Es el caso que tal como se demostró con los elementos de pruebas traídos al proceso a través de los documentos autenticados y acompañados como instrumentos fundamentales de la demanda, a los cuales se les otorgó todo su valor probatorio, así como se valoraron las pruebas de informes requeridas y tal como se dispuso a lo largo del fallo, el vendedor no ha realizado la firma del documento definitivo de venta, pese a haberse comprometido a ello, conforme se evidencia del instrumento autenticados que funge como fundamental de la pretensión del actor, y que equivocadamente la demandada pretende desconocer tal como fue resuelta anteriormente pues el hecho de haberse consumado el lapso allí dispuesto no libera a las partes del cumplimiento de las prestaciones que cada una ha prometido a su contratante, razón por la cual debe ser declarada con lugar la acción propuesta y así se decide.
En consecuencia, tal y como quedo establecido en esta sentencia que conforme a lo previsto en el artículo 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de la prueba correspondió al demandado de autos, y no pudiendo demostrar los hechos invocados en los cuales fundamentó su defensa, es por lo que resulta forzoso para quien aquí decide considerar que la demanda intentada debe prosperar, y así se decide.
DISPOSITIVA
En mérito de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Primero de los Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:
PRIMERO: Se declara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta del inmueble ubicado en la Urbanización Valle de Luna, Villa N° 594 sector Tipuro de la Ciudad de Maturín del Estado Monagas el cual fue suscrito por ante la Notaria Publica Primera de Maturín estado Monagas, en fecha siete (07) de agosto de 2.009. Inserto bajo el Nº 51.Tomo 239, de los libros de autenticaciones, intentada por la ciudadana Nilza Del Carmen Santa Cruz López, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 54.034.527 y de este domicilio, contra el ciudadano José Lauro Moncada venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.651.287. SEGUNDO: Como consecuencia de esta sentencia se ordena a la parte demandada a pagar la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.45.000,00), por los siguientes conceptos: la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.30.000,00) por de devolución de la cantidad que le entregó al demandado como reserva del inmueble objeto de la demanda y la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 15.000,00) como resarcimiento de daños y perjuicios y que fueron establecidos en dicho contrato. TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas del presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: Se ordena la corrección monetaria, la cual se tomará en cuenta el índice inflacionario suministrado por el Banco Central de Venezuela.
Publíquese, diarícese y regístrese, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 247 y 248 de Código de Procedimiento Civil y por cuanto la presente decisión salió fuera del lapso se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en Maturín, veinte (20) días del mes de julio del año 2012. Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-
El Juez titular,
Abg. Luís Ramón Farías García
La Secretaria,
Abg. Guiliana Alexa Luces Roja
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia siendo las 02:00 p.m., conste.
La Secretaria,
Abg. Guiliana Alexa Luces Rojas
Expediente N° 10.896
Abg: LRFG/TC
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