TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 41.035
Se inició el presente procedimiento mediante demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA intentado por el ciudadano MARIO GUSTAVO MEDINA VERA, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.417.706, domiciliado en la esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, debidamente asistido por el abogado en ejercicio WILLIAM JOSÉ GUTIÉRREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.749.069, e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 56.853, y del mismo domicilio; en contra del ciudadano JOSÉ RAFAEL ESPINA MOLERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.511.176, y del mismo domicilio en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia. A la referida demanda se le dio el curso de ley y se admitió según se evidencia del auto de fecha dieciséis (16) de febrero de 2006.

De los alegatos mencionados por la parte actora pueden colegirse los siguientes: Que en fecha veintidós (22) de abril de 2005, de manera privada opcionó para la adquisición de un inmueble constituido por una (1) casa de habitación, ubicada en el conjunto residencial la fundación de Maracaibo, Zona E, Parcela No. 359 de la manzana No. 15, del antiguo Municipio Cristo de Aranza, Distrito Maracaibo del Estado Zulia, hoy Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con una superficie de TRESCIENTOS DOS METROS CUADRADOS CON SESENTA DECÍMETROS CUADRADOS (302,70 Mts2), comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: En línea recta y mide veinticinco metros con cincuenta centímetros (25,50 Mts) con parcela No. 360; SUR: En línea recta y mide veinticuatro metros con noventa y cinco centímetros (24,95 Mts) con parcela No. 358; ESTE: En línea recta y mide doce metros (12 Mts) con calle F; y OESTE: En línea recta de doce metros con un centímetro (12,01 Mts) con terreno municipal: Según consta de documento protocolizado por ante la Oficina del Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, el día veintiséis (26) de enero de 1979, anotado bajo el No. 7, Protocolo I, Tomo 10, el ciudadano JOSÉ RAFAEL ESPINA MOLERO, es propietario del referido inmueble, quien lo dio en opción de compraventa el descrito inmueble sin estar autorizado por su cónyuge. Al solicitarle tal requerimiento como requisito para tramitar el crédito para la compra del inmueble, éste le informó que su esposa había muerto, que se despreocupara por cuanto se encontraba tramitando la Declaración Sucesoral.

Posteriormente le informó que tenía problemas con sus hijos y que éstos no querían ir a firmar, por lo que le solicitó le hiciera entregar inmediatamente del dinero que había recibido en arras del negocio jurídico de compra-venta que había prometido realizar mediante el otorgamiento del documento de OPCIÓN DE COMPRA VENTA PRIVADO de fecha veintidós (22) de abril de 2005.

A decir del actor, el demandado de autos debe repararle el daño ocasionado excediéndose éste en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho. De ahí que exije que el ciudadano JOSÉ RAFAEL ESPINA MOLERO, ya identificado, le repare el daño causado por su mal proceder de opcional un inmueble que pertenece a una sucesión, de la cual el forma parte, excediendo con esto el ejercicio de su derecho, debido a que sus hijos como coherederos debieron autorizarlo para efectuar la venta o la opción de compraventa del inmueble que pertenece a la sucesión no declarada para la fecha en que celebró el negocio con el tantas veces mencionado ciudadano.
Alega el actor que los artículos 1.258, 1.264 y 1.277 son la base de la pretensión del libelo de la demanda, las mismas consagran correlativamente lo siguiente: “la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.” “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.” “A falta de convenio en las obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento consisten siempre en el pago del interés legal, salvo disposiciones especiales…”
Ahora bien, con motivo en las razones anteriormente expuestas demanda al ciudadano JOSÉ RAFAEL ESPINA MOLERO, plenamente identificado, para que voluntariamente convenga, o que ha ello sean constreñidos por este Tribunal, en el CUMPLIMIENTO O EJECUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA del inmueble destinado a vivienda principal ut supra señalado.

De allí que, estima la demanda en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 10.000.000,00), hoy según la reconversión monetaria en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 10.000,00).

Citado el demandado de autos según consta en la exposición realizada por el ciudadano alguacil natural de este Despacho en fecha dieciocho (18) de marzo de 2006, éste antes de contestar al fondo la demanda instaurada en su contra, promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código del Procedimiento Civil, puesto que a su decir existe un defecto de forma en el libelo de la demanda, por no haberse llenado los requisitos que se indican en el artículo 340 eiusdem, cuestión que fuera declarada sin lugar mediante sentencia interlocutoria proferida en fecha diez (10) de julio de 2006.

Así las cosas, debe señalar quien suscribe el presente fallo, que una eventual sentencia que declare con lugar el ejercicio del derecho de acción que dio inicio al presente juicio, estaría inexorablemente ligada a la orden de desocupación del inmueble que constituye el objeto litigioso, todo lo cual conlleva a afirmar, que la continuación de la presente causa, en el estado actual de las cosas, compromete la ocupación del bien inmueble descrito ut supra por parte del ciudadano JOSÉ RAFAEL ESPINA MOLERO.

Es así como determina este Tribunal, que el presente juicio es de aquellos que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal; y más aun, que la ejecución del fallo supondría la desposesión material del bien inmueble objeto de la demanda, si eventualmente le asiste la razón a la parte demandante.
Al respecto, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, señala en su artículo 5, lo siguiente:
“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.

En el presente caso, el supuesto de hecho se subsume en la norma referida, por lo que este juicio es de los que precisa agotar la vía administrativa antes de su continuación. Sin embargo, es justo reconocer que para el momento en el que entró en vigencia el Decreto-Ley, ya el procedimiento de marras estaba llevándose a cabo. Esta particular condición, hace menester la aplicación del artículo 4 del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, el cual establece:
“A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley.
Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso”. (Negritas del Tribunal).

La implicación más importante de la norma en referencia, cuya aplicación concierne al caso facti especie, se haya en el único aparte del citado artículo, en cuanto resuelve la situación de los juicios que ya estaban en curso cuando entró en vigencia la ley, no dejando duda alguna sobre la necesidad de su paralización, independientemente del estado o grado en el que se encuentren. Paralización que cesará una vez conste en actas la acreditación del cumplimiento del procedimiento administrativo previo a las demandas y, desde luego, dependiendo de las resultas que él arroje.
En el presente caso, se observa que procede la paralización de la causa a que hace referencia la parte in fine del artículo 4, por lo que admitir lo contrario equivaldría a desconocer el empeño del Estado en resolver el problema habitacional en Venezuela, propósito al cual se adosa el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que busca garantizar a todos los venezolanos y las venezolanas el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implica el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y establecer procedimientos especiales para garantizarles que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de la familia y las personas en el acceso a la vivienda, tal y como lo señala su exposición de motivos.
Un propósito de semejante entidad, no puede estar encomendado sólo a uno de los poderes del Estado, sino que su cumplimiento concierne a la totalidad de los Órganos Públicos involucrados en la solución del problema. Incluso, la Máxima Instancia Constitucional, en su rol de máxima y última intérprete de la Constitución y conforme a su deber de protección de los derechos constitucionales, ha llamado a los operadores de justicia a dar cumplimiento estricto a los procedimientos establecidos en el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Esa exhortación a que se viene haciendo referencia, fue extendida de manera vinculante (en cuanto intérprete de la dinámica de adecuación de la legislación ordinaria a la Carta Magna) para todos los jueces de la República, desde el mismo momento de su publicación, en la que además se ordenó publicarla en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, bajo el título “Sentencia de la Sala Constitucional que ordena a todos los jueces de la República dar cumplimiento estricto a los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas”. En ese fallo, de fecha tres (03) de agosto de 2011, N° 1317, recaído en el expediente N° 10-1298, la Sala Constitucional, en su parte pertinente, señaló:
Así las cosas, se advierte que el aludido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, de manera novedosa, impone la obligación a los jueces de la República de dar protección especial a las personas naturales y sus grupos familiares que ocupen de manera legítima, en calidad de arrendatarias, arrendatarios o comodatarias o comodatarios, inmuebles destinados a vivienda principal (artículo 2), el cual deberán aplicar en forma preferente a la legislación que rige los arrendamientos inmobiliarios o a la norma adjetiva en lo que concierne a las condiciones, requisitos y procedimiento de ejecución de los sujetos objeto de protección (artículo 19) para la solución de conflictos que se susciten con ocasión de los mismos.
En tal razón, esta Sala ordena a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos. Así se decide. (Subrayado del Tribunal)
Finalmente, visto el contenido de la presente decisión se ordena su publicación en la Gaceta Judicial y su reseña en el portal web del Tribunal Supremo de Justicia, bajo el siguiente título: “Sentencia de la Sala Constitucional que ordena a todos los jueces de la República dar cumplimiento estricto a los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas”. Así se decide.

En definitiva, el presente procedimiento deberá ser suspendido de conformidad con el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en concatenación con el artículo 5 ejusdem, tal y como lo hará de manera expresa, positiva y precisa este Tribunal en la parte final del presente fallo, suspensión ésta que se mantendrá hasta que las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, continuará su curso. Así se decide.-
Con fundamento al criterio que antecede, este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SUSPENDIDO el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA que conoce con ocasión al ejercicio del derecho de acción intentado por el ciudadano MARIO GUSTAVO MEDINA VERA, plenamente identificado.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, sellada, y firmada, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los _______________ ( ) días del mes de febrero del año dos mil doce (2012). Años 201° de la Independencia y 153° de la Federación.-
La Jueza,
La Secretaria Temporal,
Dra. Eileen Lorena Urdaneta Núñez Abg. Alessandra Zabala Mendoza.
En la misma fecha, siendo las ___________, se dictó y publicó el fallo que antecede, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, quedando anotado bajo el No. ________, en el libro correspondiente.-
La Secretaria Temporal.

Abg. Alessandra Zabala Mendoza.
Quien suscribe, la Secretaria de este Juzgado, Abg. Alessandra Zabala Mendoza, hace constar que la presente copia es fiel y exacta de su original, correspondiente al fallo dictado en el Expediente N°41.035. Lo Certifico, en Maracaibo a los veintisiete (27) días del mes de febrero de 2012.
La Secretaria Temporal,

Abg. Alessandra Zabala Mendoza.

ELUN/fjun.-