TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. Nº 3.630-2012.-
Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

La presente litis se inicia cuando el ciudadano ALVARO VALBUENA ROJAS, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 51.626, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana ISABEL CRISTINA VALBUENA SARCOS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 8.500.670, incuó formal demanda contra la sociedad mercantil ALEXMAR, C.A., debidamente representada por los abogados LIRIS SOTO, IVONNE MATOS, BECSABETH PEROZO, YULIBETH ATENCIO y ANGEL GONZALEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 40.724, 37.831, 33.778, 132.808 y 37.919, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con motivo de la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 18 de Octubre de 2.012, se ordenó la citación de la demandada sociedad mercantil ALEXMAR, C.A., en fecha 22 de Octubre de 2.012, el apoderado judicial de la parte actora mediante diligencia consignó los emolumentos necesarios para practicar la citación de la demandada, la cual se configuró en fecha 17 de Diciembre de 2.012, según se evidencia de exposición realizada por el alguacil de este Juzgado, en virtud de lo cual en fecha 19 de Diciembre de 2012 la demandada presentó escrito de contestación de la demanda, abierto el juicio a prueba ambas partes promovieron sus probanzas las cuales fueron admitidas por el Tribunal en fecha 09 Enero de 2.013, vencido el lapso probatorio y siendo la oportunidad legal para sentenciar en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO

Alega la parte actora que consta de documento de Arrendamiento, debidamente otorgado, por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de Agosto de 2011, el cual quedó anotado, bajo el número 62, Tomo 69, y que opone a la demandada para que surta pleno efecto, con arreglo a lo normado en el artículo 1.363 del Código Civil, que su poderdante celebró un Contrato de Arrendamiento por tiempo determinado, con la accionada, mediante el cual cedió a la prenombrada sociedad, en calidad de arrendamiento, un inmueble constituido una (1), casa quinta distinguida non el No.66-06, que mide TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO METROS CON CUARENTA DECIMETROS CUADRADOS (348,40 M2), destinada exclusivamente para la realización de fiestas infantiles, y guardería diurna y nocturna, ubicada en la avenida 11 con calle 66 de la urbanización La Estrella, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, la parcela sobre el cual está construido el inmueble posee los siguientes linderos y medidas: NORTE: Linda con calle 66 y mide veinte metros (20Mts); SUR: Linda con inmueble que es o fue de Armando Alfonso Valbuena Echeto y mide veinte metros (20Mts); ESTE: Su frente, linda con la avenida 11 y mide quince metros (15Mts), y OESTE: Linda con propiedad que es o fue de Juan Soto y mide 15 metros (15Mts), dicho inmueble le pertenece a su poderdante según consta en documento de propiedad, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 13 de Diciembre de 2.005, bajo el N° 7, Protocolo 1°, Tomo 35º.-
Indica la demandante que el mentado contrato, tenía una duración de Un (01) año, contados a partir del día veintiséis (26) de Octubre de dos once (2011), y vencería de pleno derecho el veinticinco (25) de Octubre de dos mil doce (2012).-
Alude de la misma forma el accionante que consta en la cláusula tercera, del contrato que rige la relación arrendataria en la actualidad, que el canon de arrendamiento mensual, se convino en la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00). También se convino en la cláusula octava del contrato, que: “La falta de pago de DOS (02) MENSUALIDADES del canon de arrendamiento, dará derecho a LA ARRENDADORA, a solicitar la resolución del presente contrato, como si se tratare de resolución de por falta de pago con las mismas consecuencias, establecidas anteriormente, pudiendo exigir los cánones que falten por vencerse por los daños y perjuicios ocasionados. ……”
Señala el actor que la demandada ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE DE 2012, a razón de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00) cada uno, los cuales se encuentran vencidos de pleno derecho, según lo dispuesto en la ya descrita Cláusula Tercera, por lo que se consideran cánones vencidos y no pagados; esto a tenor de lo establecido en los artículos 1.167, 1.592 y 1.616 del Código Civil. La sumatoria de todos los cánones de arrendamientos vencidos, alcanzan un monto total adeudado de SESENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 60.000,00), evidenciándose, de manera amplia, precisa categórica y contundente, el incumplimiento por parte de la accionada, de las obligaciones asumidas en el contrato en cuestión y que opongo como fundamento de la obligación intentada en toda forma en Derecho habida. Así es como, lo prescribe las Cláusula Octava del descrito contrato: CLAUSULA OCTAVA : “La falta de pago de DOS (02) MENSUALIDADES del canon de arrendamiento, dará derecho a LA ARRENDADORA, a solicitar la resolución del presente contrato, como si se tratare de resolución de por falta de pago con las mismas consecuencias, establecidas anteriormente, pudiendo exigir los cánones que falten por vencerse por los daños y perjuicios ocasionados.…”
Alega la parte demandante que como resultado de encontrarse vencidas y no canceladas, las cuotas correspondientes a los meses de de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE DE 2012, lo que trae como consecuencia directa, que la Arrendataria haya incumplido sus obligaciones contractuales y legales, muy especialmente la contenida en la cláusula Tercera del Contrato, así como también los artículos 1.167, 1.592 y 1.616 del Código Civil, por lo que a su tenor, hace procedente la presente Acción Resolutoria; y es por ello demandan a la sociedad mercantil ALEXMAR C.A, para que convengan o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal, en lo siguiente: 1.- EN DAR POR RESUELTO el contrato de arrendamiento que suscribió con mi representada y que se anexa como fundamento de la acción, sobre el inmueble descrito en el particular primero de esta demanda, en vista de la falta de pago de los cánones de arrendamiento convenidos en el contrato, y por ende, haber incumplido las obligaciones asumidas en el mismo. 2.- EN PAGAR, a mi representada la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 60.000,00), que representan 666,66 Unidades tributarias, monto en el cual estimo la demanda, de acuerdo al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por concepto de mensualidades de arrendamiento vencidas y no pagadas, mas las mensualidades que provengan hasta la definitiva entrega y desocupación del inmueble, bien sea por decisión propia o por mandato expreso del Tribunal, conforme a su sentencia. 3.- Subsecuentemente, en entregar de inmediato el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en el mismo perfecto estado de aseo, uso y conservación que tenían al inicio del contrato de arrendamiento y solvente en el pago de todos y cada uno de los servicios públicos generales y particulares registrados en el inmueble, debiendo entregar constancia de ello. 4.- En pagar las costas y costos procesales que desde ya protesto. 5.- El pago de los honorarios Profesionales que desde ya protesto, calculados en el 25% de la totalidad de los montos discutidos y calculados en la presente demanda.

Por su parte la demandada admite los siguientes hechos: 1.- que las partes -ISABEL CRISTINA VALBUENA SARCOS y su persona en representación de ALEXMAR C.A.- otorgamos un documento por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo que contiene la celebración de un contrato de arrendamiento, presuntamente propiedad de la demandante ISABEL CRISTINA VALBUENA SARCOS.; 2.- Que el bien objeto de arrendamiento es el inmueble constituido por una casa quinta distinguida con la nomenclatura municipal 66-06 destinado “…exclusivamente para la realización de fiestas infantiles, y guardería diurna y nocturna, ubicada en la avenida 11 con calle 66 de la urbanización La Estrella…”. 3.- Que el canon de arrendamiento mensual se convino en DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00). 4.- Que la falta de pago de dos (2) mensualidades del alquiler “…dará derecho a LA ARRENDADORA, a solicitar la resolución…” del contrato.
Rechaza la accionada lo siguiente: 1.- que el referido contrato de arrendamiento se haya otorgado con carácter determinado; Que el “…mentado contrato… vencería de pleno derecho el veinticinco (25) de Octubre de dos mil doce (2012)…”. 2.- Que se adeuden o dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes “…a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE DE 2012…”, encontrándose “…vencidos de pleno derecho…”. 3.- Que haya un evidente “…incumplimiento por parte de la sociedad mercantil ALEXMAR C.A. de las obligaciones asumidas…”.
Alega la parte demandada que es una realidad que el contrato de arrendamiento se estableció en su cláusula SEGUNDA que el alquiler del inmueble es de tiempo determinado, pero resulta que se convirtió en tiempo indeterminado debido a que no se practicó la notificación de voluntad de no “prorrogarse el mismo”, por lo tanto jamás se “vencería de pleno derecho” el 25 de octubre de 2012 y la condición contractual es notificar “con treinta (30) días de anticipación a la terminación del contrato”.
Indica la demandada que el inmueble objeto del arrendamiento está destinado “exclusivamente para la realización de fiestas infantiles, y guardería diurna y nocturna” que requirió desde su ocupación por mi representada de una serie de mejoras y bienhechurías para adecuarlo a su objeto social como lo es el Centro Infantil Bosque Encantado, obras que fueron reconocidas y autorizadas por escrito por la demandante ISABEL CRISTINA VALBUENA SARCOS, en la que se acordó consensualmente que los costos de ejecución serían imputables a los cánones de arrendamiento.
Alude la accionada que de lo anterior se advierte que su representada se encuentra solvente y sin deuda alguna de sus obligaciones, en especial las asumidas en el contrato de arrendamiento. De lo anterior se advierte que mi representada se encuentra solvente y sin deuda alguna de sus obligaciones, en especial las asumidas en el contrato de arrendamiento y como efecto de ello no “ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE DE 2012, pues las inversiones ejecutadas con autorización de la demandante ISABEL CRISTINA VALBUENA SARCOS al inmueble justifican la solvencia de dichas mensualidades, en razón a ello nada se adeuda por concepto de cánones de arrendamiento ni estos se encuentran vencidos de pleno derecho dado a que no se deben y menos aun que el monto adeudado asciende a SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), ello es así, como resultado de las estipulaciones acordadas por las partes y consentidas expresamente por escrito por la demandante ISABEL CRISTINA VALBUELA SARCOS, errando grotescamente en afirmar que hay incumplimiento de las obligaciones asumidas.
Señala la demandada que el incumplimiento proviene de parte de la demandante ISABEL CRISTINA VALBUENA SARCOS al pretender olvidar las estipulaciones verbales que devinieron de la autorización que le otorgó a mi representada “para que se realicen las remodelaciones pertinentes a una casa” de su “propiedad ubicada en la urbanización la Estrella”.
Siendo ello así y dado a que en la fase probatoria demostraré las afirmaciones aquí asentadas, este tribunal debe declarar SIN LUGAR la demanda propuesta por la ciudadana ISABEL CRISTINA VALBUENA SARCOS a través de su apoderado judicial ALVARO VALBUENA ROJAS y sea condenada en costas ante la temeridad de su pretensión, declarando la SOLVENCIA de los pagos caídos en las mensualidades demandadas como insolventes, imputado a las remodelaciones ejecutadas al canon de arrendamiento reclamado en este asunto, manteniendo la posesión de mi representada del inmueble arrendado, con el entendido que las mejoras y bienhechurías realizadas superan con creces el monto de los cánones de arrendamiento demandados, cargando la diferencia al resto de los meses subsiguientes del canon de arrendamiento.
Por último la accionada reclama la declaratoria expresa en el fallo de nulidad del contrato de arrendamiento que nos ocupa por tratarse de un contrato leonino, desequilibrado y exagerado en contra de la parte demandada, ello emerge de los siguientes elementos de convicción: 1. El canon de arrendamiento establecido es oneroso, quedando solo a la voluntad de la demandante establecer un nuevo canon. 2. Se establece un reajuste anual sin establecer un parámetro, a voluntad de la demandante. 3. Obliga a devolver el inmueble en las mismas condiciones como fue entregado, a voluntad de la demandante. 4. Las modificaciones o alteraciones al inmueble y cualquiera obra nueva o mejora que se realice quedarán en beneficio de la demandante sin que haya alguna indemnización. 5. Acceso de la demandante al inmueble sin concertación para inspeccionarlo. 6. No hacerse responsable por los daños y perjuicios que pueda sufrir la demandada o las personas que visiten el inmueble, a voluntad de la demandante, a sabiendas del deterioro. 7. Establecer una mora en la entrega del inmueble por el doble del canon de arrendamiento mensual, a voluntad de la demandante. 8. No asumir las reparaciones mayores causadas por la falta de mantenimiento o mal uso, a voluntad de la demandante.
PRUEBAS DE LAS PARTES:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1.- Promueve el valor probatorio de los recibos consignados, que fundamentan la falta de pago de cánones de arrendamiento correspondientes, a 5 MESES a saber: MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE DE 2012, los mismos por emanar de la parte promovente de conformidad con lo establecido en el artículo 1.378 del Código Civil, no hacen fe en favor de quien los ha escrito. Así se Decide.-
2.- Promueve el valor probatorio de documento de Arrendamiento, debidamente otorgado, por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de Agosto de 2011, el cual quedó anotado, bajo el número 62, Tomo 69, con respecto a esta instrumental esta Juzgadora lo aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado por la parte demandada en la etapa correspondiente. Así se Decide.-
3.- Promueve copia certificada constante de nueve (9) folios útiles, contentivo de documento de propiedad, documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 13 de Diciembre de 2005 el cual quedó notado bajo el N° 7, Protocolo 1°, Tomo 35, con respecto a esta instrumental esta Juzgadora lo aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado por la parte demandada en la etapa correspondiente. Así se Decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE ACCIONADA:
1.- Invoca el mérito favorable, así como todo elemento y valor probatorio que en su favor se desprenda de las actas que conforman el presente proceso, con respecto a esta invocación este Tribunal indica que con esta invocación no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente esta Juzgadora transcribir parcialmente la sentencia emanada del tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, de fecha 10 de Julio de 2.003, con ponencia del Magistrado Eduardo Rafael Perdomo, expediente Nº 03287, paginas 642 y 643. Tomo 7, año IV, Julio 2003, cuyo tenor es el siguiente:
“… Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones…”
Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del Máximo Tribunal de la República, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser un medio probatorio susceptible de valoración, sino que hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficios por el JUEZ. Así se establece..-
2.- Promueve posiciones juradas de conformidad con lo dispuesto por el artículo 416 del Código de Procedimiento Civil, prueba ésta que no fue evacuada por lo que al respecto esta Juzgadora no puede emitir ningún pronunciamiento de valor al respecto. Así se establece..-
3.- Promueve constante de un (1) folio instrumento titulado “Planta Baja Bosque Encantado. Escala 1:100 – Arq. Rafael D´Santiago”, suscrito por la demandante ISABEL CRISTINA VALBUENA SARCOS; Promueve constante de un (1) folio instrumento titulado “Planta Alta Bosque Encantado. Escala 1:100 – Arq. Rafael D´Santiago”, suscrito por la demandante ISABEL CRISTINA VALBUENA SARCOS y Promueve constante de un (1) folio instrumento titulado “autorización” fechada 15 de mayo de 2012, emitida por la demandante ISABEL CRISTINA VALBUENA SARCOS, estos instrumentos fueron desconocidos en su contenido y firma por la parte actora, por lo que los mismos no son apreciados por esta Juzgadora por haber sido impugnados por la accionante y por no haber la parte promovente realizado la prueba de cotejo para demostrar la autenticidad de los mismos, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, los mismos carecen de todo valor probatorio. Así se Decide.-
4.- Promueve constante de un (1) folio instrumento titulado “Recibo por pago por trabajos eléctricos y de albañilería” fechada 29 de Octubre de 2012, emitida por el Ciudadano Leoner Sibira, el mismo por emanar de tercero debió ser ratificado durante el desarrollo del juicio, conforme lo establece el artículo 431 Ejusdem, para así tener valor probatorio en el proceso, en consecuencia por cuanto no fue reconocida este Juzgado la desecha y no la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de procedimiento Civil. Así se Decide.-
5.- Promueve cuarenta (40) fotografías tomadas en el inmueble arrendado, numeradas desde el No. 01 hasta el No. 40, en las cuales se evidencia las condiciones del cómo se encontraba el mismo antes de realizar su representada los trabajos cuyo pago se reclama, las fotografías por emanar de la parte promovente de conformidad con lo establecido en el artículo 1.378 del Código Civil, no hacen fe en favor de quien los ha escrito. Así se Decide.-
6.- Promueve Inspección Judicial en el inmueble arrendado, ubicado en la ciudad de Maracaibo, en la avenida 11 con calle 55 de la Urbanización La Estrella, jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del estado Zulia, prueba ésta que no fue evacuada por lo que al respecto esta Juzgadora no puede emitir ningún pronunciamiento de valor al respecto. Así se establece.-
7.- Promueve las testimoniales juradas de los ciudadanos: Leoner Sibira, Rafael D´Santiago, Jasmin luz Araque y Mercedes Otero, los cuales ninguno rindió su declaración por lo que al respecto esta Juzgadora no puede emitir ningún pronunciamiento de valor al respecto. Así se establece.-
8.- Promueve experticia, prueba ésta que no fue evacuada por lo que al respecto esta Juzgadora no puede emitir ningún pronunciamiento de valor al respecto. Así se establece.-

MOTIVACION PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

Conforme a lo antes indicado esta Juzgadora considera conducente y aunque no sea el objeto del presente proceso analizar en primer lugar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia, y al respecto se aprecia de las actas procesales que las partes suscribieron contrato de arrendamiento por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de Agosto de 2011, el cual quedó anotado, bajo el número 62, Tomo 69, procede este Juzgado a transcribir la cláusula de cada contrato relacionada con la duración del mismo y al efecto se desprende de su cláusula Segunda: “El tiempo de duración del presente contrato es de un (01) año contados a partir del 26 de Octubre de 2011, prorrogable el mismo por un (01) periodo igual, previo acuerdo entre las partes, de lo contrario deberá notificarse con treinta (30) días de anticipación a la terminación del contrato si no hay voluntad de prorrogarse el mismo … (Omissis)”.

De lo anterior se desprende que la relación arrendaticia se inició el 26 de Octubre de 2.011 hasta el 26 de Octubre de 2.012, y habiendo sido incoada la demanda en fecha 18 de Octubre de 2.012, se desprende la vigencia de la prórroga contractual y con ello se evidencia a su vez que el contrato se encontraba vigente y era posible solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, conforme al ordenamiento jurídico. Así se Decide.-

Alega la parte demandante que la demandada le adeuda los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE DE 2012.-
Por su parte la demandada niega, rechaza y contradice que adeude a la demandante los cánones de arrendamiento indicados, por cuanto pues las inversiones ejecutadas con autorización de la demandante ISABEL CRISTINA VALBUENA SARCOS al inmueble justifican la solvencia de dichas mensualidades, en razón a ello nada se adeuda por concepto de cánones de arrendamiento ni estos se encuentran vencidos de pleno derecho dado a que no se deben y menos aun que el monto adeudado asciende a SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), ello es así, como resultado de las estipulaciones acordadas por las partes y consentidas expresamente por escrito por la demandante ISABEL CRISTINA VALBUELA SARCOS.-
Ahora bien, por cuanto la parte demandada alega la solvencia en el pago reclamado por el actor, este Tribunal a los fines de determinar tal alegato pasa a analizar el contenido de la sentencia N° 1115 de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628, la cual señala lo que a continuación se transcribe:
“…En tal sentido observa esta sala, que el procedimiento de resolución de contrato seguido en la causa que da origen a la presente acción de amparo, posee como fundamento el presunto estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento generados desde el mes de junio del año 1999 hasta el mes de de julio del año 2000. Siendo el caso que el demandado en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda alegó estar solvente por cuanto había estado depositando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler, en la cuenta bancaria que a tal fin había abierto el juzgado de municipio competente, que conocía de las consignaciones arrepticias que realizaba a favor del demandante, consignando a tales efectos en la etapa probatoria, los comprobantes correspondientes a los pagos efectuados en las condiciones ya indicadas. Siendo el caso, que el juzgador que dictó el fallo accionado en amparo, consideró que el arrendatario no se encontraba solvente, ya que incumplió -a su entender- con el procedimiento consignatario que debe seguirse ante el juzgado de municipio que conozca de la consignaciones. Al respecto, sostuvo que el pago estuvo mal efectuado por el arrendatario, por cuanto no bastaba que consignara en la cuenta bancaria del tribunal, si no que debía notificar al juzgado del pago realizado, de esta manera observó que no fue sino hasta el 4 de septiembre de 2000, cuando consignó los recibos correspondientes a los meses comprendidos entre junio de 1999 y julio de 2000 por ante el juzgado de consignaciones, considerando en consecuencia que dicha consignaciones no fueron efectuadas como lo pauta la norma inquilinaria, tomándolas como no realizadas legítimamente y sin producir el estado de solvencia frente al arrendador. En este estado, estima conveniente esta sala establecer hasta qué punto la falta de cumplimiento -como lo señala el juzgado de la sentencia accionada- del procedimiento previsto para las consignaciones arrendaticias, es impedimento para que el juzgador no acepte y deseche los pagos efectuados por el arrendatario a favor de arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el juzgado de consignaciones, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en su contra, es la supuesta falta de pago. En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, por lo cual considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia. Al respecto, se puede observar que tanto el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan que “podrá el arrendatario consignar por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince días siguientes al vencimiento el pago de la pensión de arrendamiento fijada”, procedimiento que los juzgados han seguido mediante el ejercicio de una praxis jurídica que requiere la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario consigne lo cánones a favor de su arrendador, con la posterior consignación en autos del expediente de consignaciones, de los comprobantes bancarios. Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del deposito realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuanto se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario. Siendo así, considera esta Sala que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago, por cuanto los cánones exigidos fueron cancelados cumpliendo con la formalidades que exige la ley especial que rige la materia, en el entendido que deben consignarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento y ante el mismo juzgado que conoció de la primera consignación, como tácitamente reconoce el juzgador de la causa al indicar que los pagos se efectuaron; aunque no los valora por cuanto no fueron notificados al juzgado de consignaciones.”…(Subrayado del Tribunal).

Sobre este aspecto, pauta el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que:
…“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal del municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”…

De acuerdo a la sentencia antes citada, quedó establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado, y que es impedimento para el Juzgador no aceptar y desechar los pagos efectuados por el arrendatario en la cuenta destinada para tal fin por el Juzgado de Consignaciones, cuando la causa inicial del proceso que se ha generado en su contra, es la supuesta falta de pago.
Se trae a colación la cláusula Octava del Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes ante la Notaria Pública Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de Agosto de 2011, el cual quedó anotado, bajo el número 62, Tomo 69, de los libros de autenticación llevados por esa Notaria, que en su cláusula Octava “La falta de pago de dos (02) mensualidades del canon de arrendamiento, dará derecho LA ARRENDADORA a solicitar la resolución por falta de pago con las mismas consecuencias, establecidas anteriormente, pudiendo exigir los cánones que faltaren por vencerse por los daños y perjuicios ocasionados …… (Omissis)”.
En este orden de ideas, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; es menester resaltar que, en cuanto a la insolvencia de la arrendataria debe estar plenamente demostrado el incumplimiento de pago de dos (2) mensualidades de acuerdo al alcance, espíritu y razón de ser que rige el contrato celebrado entre las partes, en su cláusula Octava.

De manera que habiendo la parte demandada limitado su defensa a estar solvente en la obligación que se le reclama, por cuanto realizó inversiones en el inmueble con autorización fechada 15 de mayo de 2012, por parte de la demandante ISABEL CRISTINA VALBUENA SARCOS, lo cual justifica la solvencia de dichas mensualidades, en razón a ello nada adeuda por concepto de cánones de arrendamiento, sin embargo habiendo consignado la demandada un instrumento fechada 15 de mayo de 2012, emitida por la demandante ISABEL CRISTINA VALBUENA SARCOS, esta autorización fue desconocida en su contenido y firma por la parte actora, por lo que la misma no fue apreciada por esta Juzgadora por haber sido impugnada por la accionante y por no haber la parte promovente realizado la prueba de cotejo para demostrar la autenticidad de la misma, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, dicha autorización carece de todo valor probatorio, de manera que la accionada debía demostrar que la inversión realizada era con consentimiento de la actora y que el gasto realizado sería descontado del pago del canon de arrendamiento, situación que no quedo demostrada, aunado al hecho de que durante el lapso probatorio la demandada no trajo a las actas probanza alguna para destruir lo alegado y probado por la parte actora referente a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, es por lo que al respecto esta Juzgadora considera las siguientes normativas artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:
Artículo 12 C.P.C: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

Artículo 506C.P.C.: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.

La Doctrina ha interpretado la presente disposición legal de la siguiente forma: Los hechos notorios no son objeto de prueba.
La carga y apreciación de la prueba. Podemos exponer las reglas respecta las partes y al Juez.
A. Respecto de las partes. La regla es la del Art. 506. Esta regla constituye un aforismo en derecho procesal ya que: El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio.
Como consecuencia de este principio: 1. el demandante debe probar su acción, esto es su afirmación, en todos los casos de contradicción, sea que el demandado haya simplemente negado los hechos sin afirmar otros, sea que haya opuesto otros hechos o no haya contestado la demanda en ninguna forma.
Sin embargo, es conveniente tener en consideración las reglas sobre distribución de la prueba según los hechos expuestos conforme a la clasificación de los profesores Alsina y Coutere:
a. Hechos constitutivos. La prueba de los mismos corresponde al actor que persigue el reconocimiento del derecho; así el actor que cobra arriendos debe probar la existencia del contrato de arrendamiento, la calidad de arrendamiento del demandado.
b. La prueba del hecho extintivo. Corresponde al demandado. Así en el caso propuesto como ejemplo, el arrendatario que sostenga que ha abonado los arriendos que se le cobran, o que es propietario del bien.
c. La prueba de hecho modificado o impeditivo. Puede corresponder al actor si se trata de una acción declarativa, como si alega la prescripción adquisitiva que ha venido a modificar el dominio del demandado; así cuando alega una suspensión o no vencimiento del término de la obligación, una excepción de pago; o en general la alegación de un hecho extintivo de las obligaciones que se le exigen. Por esto hemos dicho que el demandado no tiene que probar sino las excepciones o cuestiones previas.
d. El hecho simplemente negativo. No puede probarse. Sin embargo, es de notar que las proporciones negativas pueden encerrar una afirmación; así el demandado al afirmar que no debe el crédito cuya existencia originaria admite, esta sosteniendo que lo ha pagado.
2. El demandado no tiene que probar sino en el caso de que haya deducido las cuestiones previas o excepciones. Por eso es que la formula exacta es, que el que alega un hecho debe probarlo ya sea actor o demandado. (Coutere).
B. Respecto al Juez. No existe la obligación en el Juez de declarar pruebas por su propia iniciativa; pero puede hacerlo cuando lo estime necesario para formar su propia opinión sobre la litis. Esta facultad la ejerce el juez en forma restrictiva como consecuencia del sistema dispositivo que impera en nuestra legislación civil.
Sus facultades al respecto están indicadas en los Arts. 401 y 514. Las pruebas cuya actuación se decreta por propia iniciativa del Juez se denomina prueba de oficio.
Los jueces tienen que ser muy cautos al hacer uso de esta facultad para que, por su ejercicio, no se subsane la omisión o error en que haya incurrido una parte en el ofrecimiento o actuación de pruebas, mejorando en esta forma su situación dentro del proceso. Además, estas pruebas no están sujetas al termino probatorio, sino que se fijara un termino para cumplirlos y contra el no se oirá recurso de apelación, igualmente no puede decretarse de oficio ciertas pruebas; juramento decisorio.
Por último la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien esta obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el juez solo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones.
Hechos notorios. Principio de Derecho, ciertamente discutido, según el cual no se necesita probar aquella hechos que son de publica notoriedad (notoria non agent probatione)”
Así como también el artículo 1.354 del Código Civil, que a letra dicen:
Artículo 1.354 C. C.: ”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Disposición ésta que la doctrina ha interpretado de la siguiente forma: Prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuasión o convencimiento que debe producir en el juez llamado a resolver lo planteado y discutido en el juicio. Para el Derecho Procesal, la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico, mediante las formas determinadas por la Ley.
De manera conforme a lo antes indicado y en aplicación a las disposiciones antes transcritas, y habiendo quedado demostrado el estado de insolvencia de la parte demandada en lo que respecta a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE DE 2012, por no haber sido cancelados dentro del lapso establecido en la ley especial en la materia, cantidad ésta de meses que encuentra dentro del presupuesto establecido en la Décima Primera del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, como causal para solicitar la resolución del contrato celebrado, es por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede en derecho la pretensión incoada. Así se Decide.-

Ahora bien le corresponde a esta Juzgadora determinar la procedencia de los pedimentos de la parte demandante y al efecto los pedimentos de la actora se circunscriben a: PRIMERO: la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de Agosto de 2011, el cual quedó anotado, bajo el número 62, Tomo 69, de los libros de autenticación llevados por esa Notaria, pedimento éste que resulta procedente con fundamento en la cláusula Octava del referido contrato, con motivo del incumplimiento de la parte demandada. Así Decide.-; SEGUNDO: La cancelación de la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondiente a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE DE 2012, el cobro de los mismos resultan procedentes, por cuanto es una obligación que la parte demandada debió cumplir a cabalidad conforme al contrato de arrendamiento suscrito; más la cancelación de los cánones de arrendamiento que faltan hasta la terminación del contrato de arrendamiento, tal y como lo establecieron las partes en el contrato de arrendamiento, téngase el mes de OCTUBRE de 2.012, conforme a lo dispuesto en la cláusula Octava del contrato de arrendamiento suscrito por las partes. Así Decide.-; TERCERO: la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por una casa quinta distinguida con el No.66-06, ubicada en la avenida 11 con calle 66 de la urbanización La Estrella, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, la parcela sobre el cual está construido el inmueble posee los siguientes linderos y medidas: NORTE: Linda con calle 66 y mide veinte metros (20Mts); SUR: Linda con inmueble que es o fue de Armando Alfonso Valbuena Echeto y mide veinte metros (20Mts); ESTE: Su frente, linda con la avenida 11 y mide quince metros (15Mts), y OESTE: Linda con propiedad que es o fue de Juan Soto y mide 15 metros (15Mts), pedimento éste procedente debido al incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la demandada, tal y como se constituyó en el contrato de arrendamiento instrumento fundante de la acción. Así Decide.-

DISPOSITIVO DEL FALLO.

Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana ISABEL CRISTINA VALBUENA SARCOS, contra sociedad mercantil ALEXMAR, C.A., en consecuencia se condena a la demandada a: PRIMERO: la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes la Notaria Pública Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de Agosto de 2011, el cual quedó anotado, bajo el número 62, Tomo 69, de los libros de autenticación llevados por esa Notaria. SEGUNDO: La cancelación de la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondiente a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE DE 2012, más la cancelación del canon de arrendamiento del mes de OCTUBRE de 2.012. Así Decide.-; TERCERO: la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por una casa quinta distinguida con el No.66-06, ubicada en la avenida 11 con calle 66 de la urbanización La Estrella, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, la parcela sobre el cual está construido el inmueble posee los siguientes linderos y medidas: NORTE: Linda con calle 66 y mide veinte metros (20Mts); SUR: Linda con inmueble que es o fue de Armando Alfonso Valbuena Echeto y mide veinte metros (20Mts); ESTE: Su frente, linda con la avenida 11 y mide quince metros (15Mts), y OESTE: Linda con propiedad que es o fue de Juan Soto y mide 15 metros (15Mts), libre de personas y cosas, en el mismo estado en que lo recibió, solvente en el pago de todos y cada uno de los servicios públicos . Así Decide.-

Así mismo se condena en costa a la demandada sociedad mercantil ALEXMAR, C.A. por haber sido vencida totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLIQUESE Y REGISTRESE.

Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Veintisiete (27) días del mes de Febrero de 2.013. Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.-
La Juez.-

ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.-
La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-
En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres y Veinticinco (3:25 PM) de la tarde. La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-