TSJ Regiones - Decisión

Exp. 03609

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
DEMANDANTE: MARIA IRENE BASTIDAS GARCÍA, venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V- 7.893.259, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACCIONANTE: MARIA ANTONIETA TORRES FERRER, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°127.647 y de este domicilio.
DEMANDADA: BERY LUZ ROCIO VARGAS VALBUENA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.443.985, domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: AURA MARINA ANDRADE VILLALOBOS, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 60.728, y de este mismo domicilio
Consta de las actas procesales que integran la anatomía de este expediente que por auto de fecha 27 de Octubre de 2011, este Juzgado le dio entrada y admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana MARIA IRENE BASTIDAS GARCÍA contra la accionada de autos BERY LUZ ROCIO VARGAS VALBUENA y, a tal fin, se ordenó compulsar los recaudos correspondientes para que la demandada procediera a dar contestación a la demanda en el SEGUNDO día de despacho siguiente a la constancia en actas de su acto de comunicación procesal entiéndase citación y en las horas que el Tribunal tiene destinado para despachar.
En fecha 15 de Noviembre de 2011, se libraron los correspondientes recaudos citatorios, sabido que, en fecha 14 de Diciembre del aludido año, el Alguacil del Tribunal consignó mediante diligencia los recaudos correspondientes, exponiendo que no logró la citación personal de la demandada.
El día 15 del mismo mes y año, la representación de la parte actora solicitó se procediera a la citación cartelaria conforme a Ley, lo cual fue proveído por el Tribunal en la misma fecha, todo ello conforme a los alcances del Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, sabido que, en fecha 27 de Enero de 2012, la parte demandada mediante diligencia, se dio por citada en juicio con asistencia de abogada.-
En fecha 30 de Enero 2012, la accionada de autos BERY LUZ ROCIO VARGAS VALBUENA con la asistencia de la profesional del derecho AURA MARINA ANDRADE VILLALOBOS, presentó escrito contestatorio de la demanda, el cual fue agregado en la misma fecha a las actas procesales.
Aperturado el juicio a pruebas, las partes promovieron e hicieron evacuar las que constan de las actas.
PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA
Alegó la parte actora, en su escrito libelar, que en fecha 01 de Julio de 2008 celebró por ante la Notaría Séptima de Maracaibo bajo el N° 51, Tomo 67 de los libros respectivos, contrato de arrendamiento con la ciudadana BERY LUZ ROCIO VARGAS VALBUENA, sobre un LOCAL COMERCIAL de su propiedad ubicado en el Centro Comercial Ciudad Chinita, signado con el N° ML-9, situado en la Avenida 14 con 14A, Parroquia Chiquinquirá de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia y del cual acompañó a su escrito libelar como fundamento de su acción marcado “B” y que luego el día 28 de julio de 2009, celebró nuevo contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 56, Tomo 167 de los libros respectivos, el cual anexó marcado “C”, y al respecto señaló el contenido de las CLÁUSULA SEGUNDA y TERCERA del contrato; expresó igualmente que el aludido contrato tendría una duración de un (1) año contado a partir de la aludida fecha (28-07-2009), y que vencido el contrato las partes de mutuo acuerdo deciden computar la prórroga legal a partir del mes de Agosto de 2010 y en virtud de ello, convinieron que el canon de arrendamiento vigente durante la misma sería de CUATRO MIL QUINIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES (BS. 4.536,00) y que desde el mes de Julio de 2011 de manera unilateral y sin causa que lo justifique LA ARRENDATARIA dejó de pagar el canon de arrendamiento vigente durante la prórroga legal, así como también ha dejado de pagar conforme a la CLÁUSULA NOVENA del contrato las cuotas de condominio desde el mes de abril de 2011 a septiembre de 2011 y que la cifra adeudada por este concepto es de TRES MIL CIENTO SETENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 3.178,96) y la relación de cuenta por cobrar de mayo 2011 a septiembre 2011 asciende a la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 2.704,70), por ello, demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento, de conformidad con la CLÁUSULA CUARTA, en concordada relación con los Artículos 1.167 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitando el pago de los cánones de arrendamientos de los meses de JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE de 2011 y los que se sigan causando hasta la desocupación definitiva del inmueble, al pago de las cuotas de condominio antes señalados, al pago de los intereses moratorios de los cánones de arrendamientos, al pago de CIENTO VEINTE BOLÍVARES (Bs. 120,00) por concepto de cláusula penal y al pago de las costas y costos procesales.-

Entre tanto, la demandada de autos al trabar la litis, contradijo por no ser cierto que entre su representada y la demandante se haya convenido una prórroga legal de seis (6) meses, el segundo contrato suscrito entre amabas partes se celebró el día 28 de julio de 2009 y automáticamente se prorrogó por mutuo acuerdo por un período de un (1) año; negó por no ser cierto que las mensualidades se cancelarán durante los primeros cinco días de cada mes y que el contrato no establece la forma en que se cancelarían las mismas.
.- Aseveró que tampoco es cierto y por ende contradijo que no se haya cancelado el canon de arrendamiento, ya que al momento de ser ejecutada la medida tenía cancelado hasta el mes de enero de 2012, y a tal fin, detalló una relación mes por mes de dichos pagos, anexando copias fotostáticas de recibos y planillas de depósito, de la siguiente manera:
.- El mes de enero de 2011, se canceló el 06 de enero de 2011, según recibo N° 6.
.- El mes de febrero de 2011, se canceló el 05 de febrero de 2011, según recibo N° 7.
.- El mes de marzo de 2011, se canceló el 03 de marzo de 2011, según recibo N° 8.
.- El mes de abril de 2011, se canceló el 05 de abril de 2011, según recibo N° 9.
.- El mes de mayo de 2011, se canceló el 06 de enero de 2011, según recibo N° 10.
.- El mes de junio de 2011, se acordó con la demandante que dicho monto lo tomaría como pago de las cuotas extraordinarias que le correspondían cancelar a la demandante y las cuales ya había cancelado en su totalidad.
.- El 25 de agosto de 2011, se canceló el mes de agosto por el monto de Bs. 4.536,00 en la cuenta N° 01161260700082110 perteneciente a la demandante.
.- El 06 de Septiembre de 2011, se canceló el mes de septiembre por el monto de Bs. 4.536,00 en la cuenta N° 01161260700082110 perteneciente a la demandante.
.- El 15 de diciembre de 2011, se canceló los meses de octubre, noviembre y diciembre por el monto de Bs. 4.536,00 cada mes en la cuenta N° 01161260700082110 perteneciente a la demandante.
.- El 06 de enero de 2011, se canceló el mes de enero por el monto de Bs. 4.536,00 en la cuenta N° 01161260700082110 perteneciente a la demandante.
.- Negó por no ser cierto que su representada haya decidido unilateralmente y sin causa alguna dejar de pagar los cánones, ya que los mismos fueron cancelados en su totalidad y nada adeuda a la fecha por concepto de canon de arrendamiento.
.- Señaló igualmente, que tampoco es cierto que se adeudan cuotas de condominio ordinarias, ya que las ha cancelado en su totalidad, que por el contrario la demandante le debe a ella cuotas extraordinarias de condominio.
.- Que la cláusula penal no procede ni interés moratorio.-
Si tomamos en consideración lo establecido en el Artículo 1.160 del Código Civil, que señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la Ley, y lo concatenamos con el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que en su parte final señala: “… en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad, y de la buena fe.” Y a su vez analizamos el siguiente criterio jurisprudencial expresado por la Sala de Casación Civil en fecha 27 de julio de 2004, caso: Miriam del Carmen Moreno y otros contra Asociación Civil Ávila, señaló:

…La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.
… Omisisis… ha admitido esta Corte la casación por desnaturalización de una mención contenida en el contrato, que conduciría a que la cláusula establecida en el mismo, produzca los efectos de una estipulación no celebrada.
El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato.
En aplicación de la doctrina transcrita, la Sala establece que la desviación ideológica cometida por el juez en la interpretación de los contratos, sólo puede ser atacada mediante el primer caso de suposición falsa...” (caso: Carlos Rodríguez Palomo, c/ Inversiones Visil C.A.). (Subrayado de la Sala).
Conforme a la anterior jurisprudencia, la desnaturalización de la voluntad contractual está constituida por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta, por lo que, si la conclusión del Sentenciador no es compatible con el texto del contrato, ocurriría la desnaturalización del mismo, por ello, en base a los alegatos formulados por las partes, en relación a la Prórroga Legal, se hace imperioso analizar lo siguiente:

NATURALEZA JURÍDICA DEL
CONTRATO ARRENDATICIO QUE NOS OCUPA

De las actas que emergen en la presente causa, este Juzgado estima importante ante cualquier pronunciamiento de fondo, hacer preliminarmente las siguientes consideraciones legales, jurisprudenciales y doctrinarias para determinar la procedencia o improcedencia de la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento.
En este sentido tenemos, que:
El Artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999, le confiere carácter de orden público a las disposiciones del referido Decreto Ley, al establecer textualmente: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.
Por su parte la Sala de Casación Civil, en sentencia fechada el día 07 de marzo de 2002, en el expediente Nº AA20-C-2000-000800, estudia la noción de orden público y su observancia por parte de los jueces al indicar:

…A objeto de apoyar la presente decisión la Sala, se permite transcribir doctrina jurisprudencial referente a la materia del orden público.
Con relación a las áreas que se han venido delimitando en el campo del orden público la Sala, el 8 de julio de 1999, juicio Antonio Yesares Pérez contra “Agropecuaria El Venado, C.A.” y otro, en expediente N° 98-505, sentencia N° 422, señaló:
…La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha ido delimitando esas áreas que en el campo del proceso civil interesan al orden público, y en tal sentido ha considerado que encuadran dentro de esta categoría, entre otras, las materias relativas a los requisitos intrínsecos de la sentencia, a la competencia en razón de la cuantía o la materia, a la falta absoluta de citación del demandado y a los trámites esenciales del procedimiento (…Omissis…) “…la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia obligatoria del proceso civil, es impositiva, es decir, obligatoria en su sentido absoluto, para las partes y para el juez, pues esa forma, esa estructura y esa secuencia que el legislador ha dispuesto en la ley procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutela jurisdiccional de los ciudadanos, que es uno de sus objetivos básicos…

Por otra parte, todo lo relativo a la defensa de orden constitucional y al debido proceso, imponen al Juzgador dar aplicación a los principios procesales de saneamiento, relevancia o trascendencia, de nulidad esencial y el de obligatoriedad de los procedimientos establecidos en la Ley, y como bien lo indica el procesalista DEVIS ECHANDIA:

…La ley nos señala cuáles son los procedimientos que se han de seguir para cada clase de proceso o para obtener determinadas declaraciones judiciales, sin que les sea permitido a los particulares, aún existiendo acuerdo entre todos los interesados en el caso, ni a las autoridades o a los jueces MODIFICARLOS O PRETERMITIR SUS TRÁMITES...”. (DEVIS ECHANDIA, Hernando. Compendio de Derecho Procesal. Editorial ABC: Tomo I, Décima Edición. Pág. 39, Bogotá 1985) (Mayúsculas, negritas y subrayado nuestro)

En lo referente al concepto de orden público, esta Sala, elaboró su doctrina con apoyo en la opinión de Emilio Betti, así ha señalado:

…el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuándo se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público. (…Omissis…)
A estos propósitos es imprescindible tener en cuenta que si el concepto de orden público tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente, nada que pueda hacer o dejar de hacer un particular y aun una autoridad, puede tener la virtud de subsanar o de convalidar la contravención que menoscabe aquel interés, lo que equivaldría a dejar en manos de los particulares o autoridades, la ejecución de voluntades de Ley que demandan perentorio acatamiento”(G.F. Nº 119. V. I., 3ª etapa, pág. 902 y S. Sentencia de fecha 24 de febrero de 1983). (…Omissis…). Cuando los afectados por las decisiones han sido partes en el juicio donde se constatan los hechos contrarios al orden público, y ellos son generadores de esos hechos, el derecho a la defensa y al debido proceso no se les está cercenando si de oficio, el juez cumpliera con la función tuitiva del orden público, ya que es la actitud procesal de las partes las que con su proceder denotan la lesión del orden público, entendido éste como el “…Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales, por afectar centralmente la organización de ésta, no pueden ser alteradas por voluntad de los individuos…” (Diccionario Jurídico Venezolano D & F, pág. 57). La ineficacia de esas condiciones fundamentales generaría el caos social….(Subrayado de la Sala).
Expuestos los señalamientos anteriores, es obligatorio para quien se pronuncia, en las causas tramitadas conforme a las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, realizar el análisis correspondiente para determinar la naturaleza jurídica de la relación contractual que vincula a las partes, para decidir si la vía escogida en el presente juicio es la idónea, máxime si en materia de alquileres sobre locales comerciales, todavía se encuentra vigente la aludida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios desde el año 2000.
Luego de analizar el contenido de la cláusula segunda del contrato bajo análisis, que establece lo siguiente:

El tiempo de duración del presente contrato es de un (1) año, contado a partir de la fecha de este documento, quedando entendido entre las partes, que los cánones de arrendamiento continuaran causándose mientras que LA ARRENDATARIA, no entregue el inmueble arrendado totalmente desocupado y en buenas condiciones de conservación, aseo y aseo, especialmente en cuanto se refiere a los servicios, pisos, paredes, techos e instalaciones. En cuanto a la posibilidad, de que este contrato sea prorrogado el día del vencimiento del plazo estipulado de conformidad con el Artículo 38 Literal “a” del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario este se prorroga obligatoriamente para LA ARRENDADORA y posteriormente para LA ARRENDATARIA, por un lapso máximo de seis (06) meses, siempre y cuando LA ARRENDATARIA haya cumplido cabalmente con las obligaciones que contrae por este instrumento. Durante el lapso de la prórroga legal si fuera el caso esta relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes, en este contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación o de u convenio entre las partes.
Este Operador de Justicia, observa que, conforme al contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 28 de julio de 2009, con duración de un (1) año el mismo precluyó el día 28 de julio de 2010, allí comenzó a regir la PRÓRROGA LEGAL a la cual se contrae el Artículo 38 literal B) de la Ley Especial de la materia, por cuanto el contrato inicial lo fue el 01 de julio de 2008, es decir, que dicho lapso de prórroga legal fue de un (1) año, el cual feneció el día 28 de julio de 2011, sabido que, la demandada continuó ocupando y poseyendo el inmueble arrendado, no constando de las actas procesales que el arrendador le haya participado del DESAHUCIO o se haya opuesto a dicha posesión ni mucho menos demandó por vencimiento del término de la prórroga legal, todo lo cual traduce, que el contrato se transformó o pasó a ser a TIEMPO INDETERMINADO. ASÍ SE ESTABLECE.-
Ahora bien, habiéndose declarado que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, se transformó a tiempo indeterminado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte de la arrendadora, siendo que, la parte actora fundamentó la demanda en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitando la Resolución del contrato por incumplimiento de las cláusulas contractuales, cuando lo aplicable es el Artículo 34 del Decreto Ley con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone lo siguiente:

Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas, o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero.- Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo.- Queda a salvo el ejercicio de las acciones que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, numeración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente, esta disposición a entender de quien juzga, debe ser interpretada en el sentido que solo podrá demandarse el desalojo en las relaciones arrendaticias verbales o escritas sin determinación de tiempo por las causales taxativas, expresadas en el artículo 34 antes señalado; en consecuencia, CUALQUIER OTRA ACCIÓN INTENTADA CONTRA UN CONTRATO A TIEMPO INDTEERMINADO, NO ES PROCEDENTE.
En tal sentido, nuestro máximo Tribunal afirmó concretamente que “...El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamentan en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo SON ÚNICAS, TAXATIVAS E IMPUESTAS POR EL ESTADO, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato....” (PIERRE TAPIA, Oscar R. Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia. Tomo 7. Julio 2001. Pág. 306) (Negrillas y mayúsculas de este Tribunal).
De lo anterior se concluye, que la acción típica taxativa e impuesta por el Estado en los casos de Contratos a tiempo indeterminado, es la acción de DESALOJO, prevista y sancionada en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la Resolución que solo es factible en los contratos a tiempo determinado. No obstante, que el procedimiento a seguir en uno u otro caso, es decir, resolución o desalojo, lo es, el establecido en la referida ley especial, que remite al Juicio breve independientemente de la cuantía. Así se declara.-
Igualmente, la Sala Constitucional del alto Tribunal, en decisión Nº 1391, de fecha 28 de Junio de 2005, expediente Nº 04-1845, con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero López, señaló que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo, es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Resulta incansable para este Tribunal, abundar en el criterio doctrinario y al respecto también trae a colación lo explanado por el procesalista Edgar Nuñez Alcántara en su libro “El Nuevo Derecho Inquilinario”, Edición Noviembre 2.000, Editorial H. Videl, pág. 59, cuando expresa:

…las causales previstas para el desalojo deben ser normas de excepción, de interpretación restrictiva y en consecuencia, no pudieran ser impuestas acciones de desalojo por causales distintas a las previstas en el artículo 34 de la referida Ley. El legislador cuando crea un régimen especial para el desalojo en materia de contratos a tiempo indeterminado, lo hace de manera tal que se sale de la órbita del derecho común del que es propio para el ciudadano, ilógicamente el régimen de excepción obliga a que sólo es posible accionar por tal materia al encuadrarse el pretensor en las causales taxativamente señaladas.
Apegados al análisis anterior y especialmente a la acción incoada de resolución de contrato de arrendamiento escogida por la demandante, la misma no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato así como la prohibición expresa de la Ley, porque se trata de un contrato a tiempo indeterminado, y lo procedente era intentar una acción de desalojo, lo cual hace IMPROCEDENTE la presente demanda, así se declarará en la dispositiva del fallo. ASI SE DECIDE.-
Establecido lo anterior, considera este Tribunal inoficioso analizar el resto de la litis, es decir cualquier otro alegato o defensa que las partes hayan esgrimido.-
DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:
 PRIMERO: IMPROCEDENTE el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la actora, esto es, la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana MARIA IRENE BASTIDAS GARCÍA contra la accionada de autos BERY LUZ ROCIO VARGAS VALBUENA, identificadas en actas.-
 SEGUNDO: Conforme al criterio objetivo de las costas procesales, se condena en costas a la parte actora ciudadana MARIA IRENE BASTIDAS GARCÍA, por resultar vencida en la presente causa.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 1.384 del Código Civil, a los fines del Artículo 72, Ordinales 3º y 9º de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los veintisiete (27) días del mes de febrero de dos mil doce (2012). AÑOS: 201º de la Independencia y 153 de la Federación.
El Juez,

Abog. Iván Pérez Padilla La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales.-
En la misma fecha, siendo la una y cuarenta y tres minutos de la tarde (1:43 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.-
La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales.-