TSJ Regiones - Decisión

Exp.: 7769 Sent.: 085-2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
201° y 153°
I
PARTES INTERVINIENTES
DEMANDANTE: AMIRA NAVARRO DE REVEROL
DEMANDADOS: NABIL KHEIREDDINE GAIDA Y RAFIC KHOMASSI
ACCIÓN: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA

II
PARTE NARRATIVA

Se inició el presente juicio con demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentó la ciudadana AMIRA NAVARRO DE REVEROL, titular de la cédula de identidad No. V-2.867.964, asistida por el abogado en ejercicio ARMANDO MACHADO RUBIO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 89.875; contra los ciudadanos NABIL KHEIREDDINE GAIDA y RAFIC KHOMASSI, extranjero el primero y venezolano el segundo, portadores del pasaporte y de la cédula de identidad Nos. 1108912 y V-13.286.525, respectivamente, para que cumplan el contrato suscrito entre las partes en fecha 03-12-2004, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia bajo el No. 39, Tomo 68, y hagan formal entrega del inmueble constituido por un (01) local comercial signado con el No. 66A-55, con sus respectivos accesorios, instalaciones eléctricas, sistema de plomería y vitrales, situado en la avenida 13-A con calle 66A, en jurisdicción del municipio Maracaibo del estado Zulia. Asimismo, requiere la parte actora, sea condenado en el pago de las costas y costos que se generen en el proceso; estimando la demanda en CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), equivalentes a SEISCIENTAS CINCUENTA Y SIETE CON OCHENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (657,89 UT).
La referida demanda fue distribuida por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, conjuntamente con sus anexos, en fecha 12-01-2012, admitiéndose el 16-01-2012, ordenando la citación de la parte demandada para que compareciera ante este Juzgado al segundo (2°) día de despacho siguiente a la fecha que constara en actas la citación del último de los accionados.
El día veintiséis (26) de enero de los corrientes, la parte demandada, por medio de su apoderado judicial, abogado EDUARDO GONZÁLAEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 39.409, se dio por citada en el presente juicio, y en fecha 02-02-2012, presentó escrito de contestación, mediante el cual aceptó la existencia del contrato suscrito entre las partes y que éste empezó a tiempo determinado. No obstante, negó que sus poderdantes hubiesen sido notificados, mediante la actuación judicial acompañada por la contraparte en el escrito libelar, de su intención de no renovar el contrato, así como también negó que haya transcurrido prórroga legal alguna y opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto aduce que la demanda no debió ser admitida, ya que, a su juicio, operó la tácita reconducción de la relación arrendaticia.
Posteriormente, el 15-02-2012, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, presentándolo su contraparte en fecha 16-02-2012.

III
DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
a) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Conjuntamente con el escrito libelar, y posteriormente ratificada en escrito de promoción de pruebas presentado el día quince (15) de febrero de los corrientes, la parte actora consignó el siguiente medio probatorio:
1.- Corre inserta desde el folio siete (07) al diecinueve (19), ambos inclusive, original de Notificación Judicial efectuada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 28-09-2009, en la que a su vez, está contenida en su forma original, el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, autenticado en fecha 03-12-2004, bajo el No. 39, Tomo 68 (Vid. Folios nueve (09) al doce (12), ambos inclusive).
Este Tribunal pasa a dilucidar el contenido y alcance del medio probatorio antes descrito, tomando en consideración que fue otorgado por el organismo competente, gozando de fe pública, y al no haber sido atacado por la parte contraria, se considera firme en su contenido y alcance, resultando prueba suficiente de la realización, por parte de la actora de marras, de una notificación judicial a su contraparte, en la cual el Juzgado que la evacuó le notificó al ciudadano ÁNGEL GABRIEL PRIETO, portador de la cédula de identidad No. V-18.427.432, quien se encontraba en ese memento en el inmueble objeto del litigio, el deseo de la ciudadana AMIRA NAVARRO DE REVEROL de no continuar con la relación arrendaticia contraída con los ciudadanos NABIL KHEIREDDINE GAIDA y RAFIC KHOMASSI. Asimismo, también se demuestra del referido medio, los términos bajo los cuales principió la relación contractual existente entre las partes y las distintas cláusulas que convinieron; otorgándosele así valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-

b) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Mediante escrito de promoción de pruebas del día 16-02-2012, la parte accionada invocó el mérito favorable que se desprende de las actas, no obstante, esta Sentenciadora señala que tal argumento no constituye un medio probatorio, ya que al invocarlo, se solicita la aplicación de principios procesales que deben ser empleados de oficio por el Juez, por lo que el mérito que se desprende de las actas de la valoración de las pruebas entre sí, arroja valor probatorio en beneficio de la parte que resulte victoriosa en esta causa. Este fundamento se encuentra sustentado por la jurisprudencia emanada de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia No. 1633 de fecha 14-12-2004, con Ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo. ASI SE ESTABLECE.-

IV
PUNTO PREVIO
CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

Como se señaló en la parte narrativa de éste fallo, la parte demandada, al momento de ejercer su contestación respectiva, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, manifestando lo que a continuación se transcribe:
“…se percibe indubitadamente que mis patrocinados permanecieron en el inmueble arrendado durante el período de la única prorroga (sic) contractual y lo han seguido estando en calidad de arrendatarios desde la fecha de expiración de esa única prorroga (sic), vale decir desde el día primero (01) de diciembre del año dos mil seis (2006) hasta la presente fecha con la anuencia de la demandante sin haber sido perturbados por vía de hecho o de derecho en su libre y pacifico goce y disfrute del inmueble arrendado, ocurriendo en derecho LA TACITA (sic) RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO …omissis… La actuación de la demandante al notificar por vía de actuación judicial graciosa a mis patrocinados de un desahucio innecesario a tenor de lo que dispone el artículo 1599 del código civil citado, no es otra que confundir a esta instancia sobre la calidad del contrato que intenta hacer cumplir por este procedimiento, resultando forzoso y concluyente expresar que tal acción no cambia la naturaleza del contrato de marras…” (Destacado de la parte)

En tal sentido, tomando el criterio del autor Emilio Calvo Baca (Derecho Procesal Civil I, 2000), las cuestiones previas se consideran un “estado de medio de defensa contra la acción, fundado en hechos imperativos o extintivos considerados por el Juez cuando el demandado los convoca, siendo su naturaleza corregir los vicios y errores procesales, sin tocar el fondo del asunto”; por lo que su función es meramente subsanadora, pues se concentran en la búsqueda del cumplimiento total y cabal de todas las etapas del proceso.
Para ello, esta Juzgadora considera pertinente transcribir el numeral objeto de estudio del artículo in comento:
Artículo 346: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas: …omissis…
11° La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”

Ahora bien, en relación a la procedencia de ésta cuestión previa, acota esta Sentenciadora que existen dos requisitos fundamentales para que se encuentre bien fundado el pedimento de la misma, los cuales son: 1) cuando la ley prohíbe expresa o implícitamente la acción intentada; y 2) cuando la ley exige para la procedencia de la acción la existencia de ciertas causales.
Dicho esto, se constata que la demandante fundamenta su pretensión en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil, demandando el cumplimiento del contrato suscrito entre las partes, siendo necesario entonces, plasmar lo contenido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios respecto al procedimiento judicial a emplear en estos casos, dado que el mencionado texto legal es el régimen aplicable al caso de marras, en virtud de los lineamientos establecidos en la disposición transitoria tercera de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por ser el inmueble objeto del litigio, de tipo comercial; acotando en tal sentido quien aquí decide, que el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que las cuestiones previas alegadas por la parte demandada deben ser resueltas en la sentencia definitiva, como en efecto se realiza en el presente juicio.
Así se tiene que, la normativa in comento, en sus artículos 33 y 34, explana:
Artículo 33: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, sobre inmuebles urbanos o suburbanos se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Dcreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…omissis…”.

Transcritos como han sido los articulados señalados ut supra, resulta menester acotar que la doctrina nacional se ha pronunciado sobre la importancia de establecer el tiempo en los contratos de arrendamiento, ya que a través de ello, se puede determinar el tipo de acción que deberá incoar el demandante. Al respecto, Ortega (2002, p.34) explica:
“El tiempo es la duración o la vigencia del contrato de arrendamiento y este puede ser a tiempo determinado, es decir, se estableció un plazo para la entrega del inmueble, o a tiempo indeterminado, el cual se puede dar por dos razones, porque se estableció un tiempo o plazo especifico para la entrega de la cosa arrendada, o simplemente porque operó la tácita reconducción…”.
Así las cosas, en la cláusula tercera del contrato celebrado entre las partes, antes valorado por quien aquí decide, estas convinieron:
“…La duración de este contrato ha sido convenida en un lapso de un (01) año, contado a partir del 01 de diciembre de 2004 hasta 01 (sic) de diciembre 2005; el cual se podrá prorrogar por un periodo igual siempre y cuando las partes estén de mutuo acuerdo de no prorrogarlo y así mismo “LOS ARRENDATARIOS” deberá (sic) notificar con sesenta (60) días de anticipación ante la expiración del presente contrato el deseo de prorrogar o no el presente contrato…”
De la cláusula antes transcritas se desprenden dos aspectos muy importantes: primero la duración del contrato y en segundo lugar lo referente a las obligaciones de las partes en cuanto a su renovación. En relación a la duración del contrato, se estableció que el término del mismo era de un (01) año, el cual empezó a contarse desde el día primero (1°) de diciembre del año dos mil cuatro (2004). Del mismo modo, la aludida cláusula refiere la existencia de una (01) prórroga de un (01) año, la cual aplicaría siempre que los arrendatarios notificaran con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del primer año, su deseo de renovar el mismo.
Así pues, tomando en cuanta el término referido en la cláusula tercera del contrato en cuestión, para que operara la prórroga, los arrendatarios debían realizar la notificación el día primero (1°) de octubre del año dos mil cuatro (2004). ASI SE ESTABLECE.
De otra parte, es menester para quien aquí decide invocar la buena fe como elemento interpretativo del contrato, complementada con el principio iuri novit curia, bajo el cual los jueces pueden, sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar su decisión, en atención a su ineludible deber jurisdiccional; siguiendo el criterio esgrimido de la sentencia No. 270 de fecha 31-05-2005, emanada de la Sala de Casación Civil del tribunal Supremo de Justicia, la cual señaló:

“…es menester señalar, que el sentenciador con base en los principios dispositivos, el iura novit curia y debido a su deber jurisdiccional, debe aplicar e interpretar el derecho alegado o no por las partes a los hechos presentados y probados por éstas para elaborar los argumentos de derecho que sustentan su decisión. Ahora bien, la calificación de la acción es una cuestión de derecho que determina el juez mediante la subsunción de los hechos alegados por las partes a las normas jurídicas, la cual puede diferir de la calificación dada por las partes a la demanda, en virtud de lo dispuesto por el principio iura novit curia. … Según Chiovenda, lo que la regla prohíbe es la sustitución de hechos constitutivos, tales que individualicen una nueva acción o una nueva excepción a aquellos que se hacen valer por las partes, porque tanto la acción como la excepción, se individualizan por el hecho y no por la norma. Por consiguiente, si un mismo hecho cae bajo diversas normas, el cambio del punto de vista jurídico está permitido al juez, pero los hechos deben haber sido correctamente alegados”

De la jurisprudencia antes transcrita, se desprende que el Juez es soberano con relación a la calificación jurídica de la acción judicial intentada, e indudablemente la subsunción se debe efectuar de los hechos alegados por las partes a la norma. Ahora bien, riela desde el folio siete (07) hasta el diecinueve (19), ambos inclusive, de las actas que conforman el presente expediente, original de notificación judicial realizada ante el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 28-09-2009, en la cual la ciudadana AMIRA NAVARRO DE REVEROL, le manifiesta a los demandados de marras, su intención de dar por finalizada la relación arrendaticia contraída con éstos, no obstante, tal notificación judicial no puede tomarse como válida a tenor de lo establecido por las partes en la cláusula tercera, ya que quienes tenían la carga de realizar tal notificación en el tiempo previsto para ello, eran los ciudadanos NABIL KHEIREDDINE GAIDA y RAFIC KHOMASSI, en su condición de arrendadores, notificación ésta que no se desprende de actas el haberse efectuado, por lo que se debe tener como cierta la finalización del contrato en fecha primero (1°) de diciembre del año dos mil cinco (2005). ASÍ SE DECLARA.-
Corolario de lo anterior, y luego de revisadas las actas y el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, puede evidenciar esta Juzgadora que, si bien es cierto que, la relación arrendaticia cuya resolución se pretende comenzó con la suscripción de un contrato a tiempo determinado, no es menos cierto, que la misma por el transcurso del tiempo se convirtió en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, por cuanto, como se estableció anteriormente, no consta en actas el desahucio arrendaticio que haga considerar a esta operadora de justicia lo contrario.
En tal sentido, se constata que el contrato en un principio fue a tiempo determinado, pero, al haber seguido en posesión la parte demandada del inmueble objeto del litigio, incluso después de finalizado el contrato en fecha 01-12-2005, y después de su prórroga legal respectiva, en el caso de que hubiese tenido lugar, sin haberse evidenciado oposición por la parte actora ante ese suceso, se concluye que, en el caso de marras, ha operado la tácita reconducción, es decir, el contrato cambió su naturaleza a tiempo indeterminado, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, que señala:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el Arrendamiento, el Arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el Arrendamiento se presume renovado, y a su efecto se regla por el Artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Debido a lo antes expuesto, considera este Órgano Jurisdiccional, que en el caso de estudio, el cumplimiento del contrato de arrendamiento no es la vía legal tipificada para los juicios de arrendamiento fundamentados en contratos escritos a tiempo indeterminado, puesto que el fundamento legal aplicable en el caso de marras sería la disposición normativa estipulada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, que la ciudadana AMIRA NAVARRO DE REVEROL debió demandar por la acción de DESALOJO, puesto que se evidencia que ha operado la tácita reconducción, conforme a lo prescrito en el artículo 1600 del Código de Procedimiento Civil, resultando menester declarar con lugar la cuestión previa alegada por la parte demandada, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.-
En virtud de lo anterior, quien aquí decide considera inoficioso pronunciarse sobre el fondo de la controversia, todo siguiendo el criterio esgrimido mediante sentencia de fecha 11-10-2001, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, que estableció que al ser resuelta una cuestión jurídica previa con suficiente fuerza y alcance procesal como para destruir todos los demás alegatos de autos, como lo es la declaratoria con lugar de la contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuya consecuencia es la extinción del proceso, no es necesario analizar los demás alegatos esgrimidos por ambas partes. ASÍ SE DECIDE.-

VI
PARTE DISPOSITIVA

Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada en su escrito de contestación presentado en fecha 02-02-2012.
SEGUNDO: Se declara EXTINGUIDO el presente proceso, de conformidad con el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO instauró la ciudadana AMIRA NAVARRO DE REVEROL contra los ciudadanos NABIL KHEIREDDINE GAIDA y RAFIC KHOMASSI, plenamente identificados en la parte narrativa de este fallo.
TERCERO: Se condena en costas procesales a la parte demandante por haber sido totalmente vencida en el presente fallo, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Obran como apoderados judiciales de la parte actora, los abogados en ejercicio GABRIEL PUCHE, MARCELO MARIN, GERVIS MEDINA y ARMANDO MACHADO RUBIO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 29.098, 89.878, 140.461 y 89.875, respectivamente; y como apoderados judiciales de la parte demandada, los profesionales del derecho EDUARDO GONZALEZ, GRACIELA ATENCIO, MARILIN VILCHEZ, CARLOS RIOS, ODA VERDE y MANUEL OCANDO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 39.409, 42.548, 23.037, 81.616, 87.688 y 112.803, respectivamente.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Déjese copia certificada de este fallo de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho de este Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los veintiocho (28) días del mes de febrero del año dos mil doce (2012). Años: 201° de la Independencia y 153° de la Federación.

Abg. ALEJANDRINA ECHEVERRIA CORONA
JUEZA TEMPORAL

EL SECRETARIO,
Abg. FERNANDO ESTRADA ROMERO

Siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede bajo el No. 085-2012.-

EL SECRETARIO