Se dio inicio a la presente causa por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el ciudadano SALIM ALOUAN NAMOR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.766.540, domiciliado en el municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistido por las abogadas en ejercicio HAIDELINA URDANETA HERRERA y LILIANA TAVARES DUARTE DE ALFANI, inscritas en el inpreabogado bajo los Nos. 22.866 y 33.763, respectivamente, en contra de la Sociedad Mercantil LUMOVIL MARACAIBO, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 21 de mayo del año 2001, anotada bajo el No. 23, Tomo 542-A Quinto.
I
RELACIÓN DE LAS ACTAS
Por auto de fecha, 22 de junio de 2010, se admitió la demanda y se ordenó citar a la parte demandada, concediéndole 8 días como término de distancia.
En fecha 22 de junio de 2010, el ciudadano SALIM ALOUAN NAMOR, parte actora, otorga poder apud acta a los abogados en ejercicio HAIDELINA URDANETA HERRERA y LILIANA TAVARES DUARTE DE ALFANI y MARCEL ALEJANDRO PARÍS, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 22.866 y 33.763 y 103.457, respectivamente.
En fecha 13 de julio de 2010, la Secretaria del Tribunal deja constancia de haber recibido las copias fotostáticas simples a los fines de librar los recaudos de citación. En fecha 20 de julio de 2010, el Alguacil del Tribunal expone haber recibido los emolumentos y dirección necesarios para la citación.
En fecha 11 de agosto de 2010, se libraron las correspondientes boletas de citación.
En fecha, 22 de septiembre de 2010, el Alguacil del Tribunal deja constancia de que se trasladó hasta la dirección indicada por el demandante, y al solicitar al representante de la demandada fue atendido por una ciudadana que dijo llamarse KARLA RODRÍGUEZ y ser secretaria en el bufete, manifestando que éste no tenía hora fija de llegada; por lo que el Alguacil procedió a solicitarlo en la misma calle del sector sin éxito.
En fecha 22 de septiembre de 2010, la apoderada judicial de la parte actora solicita se libren carteles de citación. En fecha 4 de octubre de 2010, se libran los precitados carteles.
En fecha 19 de octubre de 2010, la apoderada judicial de la parte actora, consigna ejemplares de los diarios en los cuales fue publicado el cartel de citación. En la misma fecha el Tribunal ordena su desglose y que sean agregados a las actas procesales.
En fecha 25 de noviembre de 2010, la apoderada judicial de la parte actora consigna dirección a fin de que sea fijado el cartel de citación. En fecha 17 de diciembre de 2010, la parte actora solicita al Tribunal que fije el cartel de citación en la dirección que considere pertinente.
En fecha 20 de enero de 2011, la Secretaria del tribunal deja constancia de haberse trasladado y fijado el cartel de citación.
En fecha 7 de febrero de 2011, la apoderada judicial de la parte actora solicitó el nombramiento del defensor ad-litem para la parte demandada. En fecha 14 de febrero de 2011, el Tribunal nombra al abogado en ejercicio CARLOS ORDOÑEZ VALBUENA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 82.973, defensor ad-litem de la parte demandada. En fecha 1 de marzo de 2011, fue notificado de su cargo el abogado en ejercicio CARLOS ORDOÑEZ VALBUENA. En fecha 4 de marzo de 2011, es juramentado como defensor ad-litem de la sociedad mercantil LUMOVIL MARACAIBO. C.A.
En fecha 10 de marzo de 2011, la apoderada judicial de la parte actora, solicita que se libren recaudos de citación al defensor ad-litem. Cumplidos los requisitos correspondientes, en fecha 4 de abril de 2011, son librados los recaudos de citación, y asimismo en fecha 25 de abril de 2011, es citado el abogado CARLOS ORDOÑEZ.
En fecha 3 de mayo de 2011, la abogada en ejercicio ENDRINA MARÍA FERNÁNDEZ CONTRERAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 108.578, consigna documento poder y sustitución otorgado por la Sociedad Mercantil LUMOVIL MARACAIBO, C.A., parte demandada, a fin de que fueran certificados por el Tribunal y devueltos los mismos, para actuar en representación judicial de la demandada.
En fecha 5 de mayo de 2011, la apoderada judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda. En fecha 17 de mayo de 2011, se agregan y providencian las pruebas presentadas por las partes.
En fecha 20 de mayo de 2011, se realizó la inspección judicial. En fecha 22 de junio de 2011 y 11 de julio de 2011, se reciben resultas de pruebas.
En fecha 15 de julio de 2011, la apoderada judicial de la parte actora presenta informes.
II
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
Fundamenta el apoderado judicial de la parte actora su demanda en los siguientes hechos:
Que es propietario de un inmueble formado por tres (3) lotes o parcelas de terrenos propios con todas sus adherencias, mejoras y pertenencias, las cuales consisten en: Una (1) casa de madera de dos plantas, con un área aproximada de Ciento Sesenta y Tres metros cuadrados (163 mts.2) con tejas de arcillas en los techos, y la estructura de madera en buen estado, situado al margen de la avenida 4 Bella Vista con calle 85 (calle Falcón), en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, distinguido con la nomenclatura 3F-170. Que dichos terrenos se identifican así: Lote de terreno constituido anteriormente por una casa y su terreno propio, hoy no existente, que mide Diecinueve metros con setenta centímetros (19, 70 mts.) por el norte, Veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 mts.) por el sur, Veinticuatro metros con noventa centímetros (24, 90 mts.) por su frente al Oeste, estando su lado Este formado por Tres (3) líneas rectas, las cuales forman un pequeño martillo y tienen las siguientes dimensiones: La primera que sale del extremo Este del lindero Norte en dirección al Sur, tiene Diecisiete Metros con Cincuenta centímetros (17,50 Mts) la segunda que sale del extremo Sur de la primera línea, en dirección al Este y tiene Un Metro (1,00 Mts) y la tercera que sale del extremo Este de la segunda línea, en dirección al Sur y tiene Ocho Metros con Cincuenta Centímetros (8,50 Mts) hasta encontrarse con el lindero Sur, cerrando en esa forma la figura geométrica, todo comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Avenida Falcón, intermedia con propiedad que fue de la Compañía Anónima Proveedora de Agua y es hoy una estación de venta de gasolina; Sur: inmueble denominado Santa Ana, propiedad que es o fue de la Sucesión de Erasmo Urdaneta Chávez; Este: inmueble denominado Zaragoza que es o fue propiedad de Ana Rosa Parra y Oeste : Avenida 4 (antes Bella Vista) intermedia con el inmueble denominado San Joaquín. Segundo: Lote de Terreno o Inmueble, situado en la esquina con la Calle 85 (antes Calle Falcón) distinguido con el Nº 3F-169 de la actual Nomenclatura Municipal de ésta Ciudad de Maracaibo, constituido anteriormente por una casa y su terreno propio sobre el cual estaba edificada, hoy no existente, que mide Ocho Metros Con Cuarenta Centímetros (8,40 Mts) de Este a Oeste, por Veintiséis Metros Con Ochenta y Ocho Centímetros (26,88 Mts) de Norte a Sur, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: su frente, Avenida 85 (antes Calle Falcón) Sur: propiedad que es o fue de la Sucesión de Erasmo Urdaneta Chávez, Este: propiedad que es o fue de la Sucesión del Dr. Guillermo Quintero Luzardo; y posteriormente que es o fue propiedad de la Sra. Margarita Belloso de Soto; y Oeste: propiedad que es o fue de Manuel Ángel Ríos. Los dos (2) Lotes de Terrenos o Inmuebles descritos en los numerales Primero y Segundo, abarcan una superficie total de Setecientos Ochenta y Cinco Metros Cuadrados Con Sesenta y Seis Decímetros Cuadrados (785,66 Mts) los cuales aparecen determinados en el Plano de Mensura de fecha octubre de 1977, Cédula Catastral N° 02-08-01-32, Nota de Registro N° R.M.77-02-01-12, agregado al Cuaderno de Comprobantes de la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Registro correspondiente, en fecha 10 de mayo de 1989, bajo el N° 664, Folio 891; y el Tercero: Lote de Terreno o Inmueble situado al margen de la Avenida 4 (antes Bella Vista) de ésta Ciudad de Maracaibo, en jurisdicción anteriormente del Municipio Santa Lucía, Distrito Maracaibo, hoy de la Parroquia Santa Lucía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. El referido Lote de Terreno tiene las siguientes medidas y linderos: Norte: mide Sesenta y Nueve Metros con Catorce Centímetros (69,14 CMTS.) y linda con un inmuebles que son o fueron de Margarita Belloso de Soto, Roque Kapusta, Emilia de Quintero y César Sarcos; Sur: formado por tres segmentos, el primero que mide Treinta y Nueve Metros Con Sesenta y Nueve Centímetros (39,69 Mts) el segundo mide Tres Metros (3 Mts) y el tercero mide Cuarenta Metros Con Dos Centímetros (40,02 Mts) y linda con Terrenos que eran de la Sucesión de Ana Elena Urdaneta de Villalobos, hoy de Inversiones Vesne, C.A.; Este: formado por tres segmentos, el primero que mide Veinticinco Metros Con Setenta y Tres Centímetros (25,73 Mts) el segundo mide Seis Metros Con Setenta y Seis Centímetros (6,76 Mts) y el tercero mide Siete Metros Con Seis Centímetros (7,06 Mts) y lindan con terrenos que son o fueron de Federico Rincón Harris; y Oeste: su frente, mide Treinta Metros Con Sesenta y Cinco Centímetros (30,65 Mts) y linda con la Avenida 4 (antes Bella Vista) y abarca una superficie total de Dos Mil Doscientos Cuarenta y Cuatro Metros Cuadrados Con Sesenta y Dos Decímetros Cuadrados (2.244,62 Mts.2) lo cual aparece determinado en el Plano de Mensura, de fecha junio de 1988, Cédula Catastral N° 02-08-01-29, Nota de Registro R.M. 88-02-0015 agregado al Cuaderno de Comprobantes de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 10 de agosto de 1988, bajo el Nº 766, Folio 1.056. La superficie total de los lotes de terreno de su propiedad es de Tres Mil Treinta Metros Cuadrados con Veintiocho Centímetros (3030,28 Mts. 2) ubicado en la Avenida 4 Bella Vista, con calle 85 (Falcón) distinguido con la Nomenclatura 3F-170, en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia de esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia. La casa construida sobre los lotes de terrenos antes descritos consta de porche, sala, comedor, cocina, balcones, tres (3) dormitorios, tres (3) salas sanitarias, hierro y vidrio, pisos de planta baja en cerámica, y los pisos de planta alta en madera, dotada de todos los servicios públicos. Dicho inmueble le pertenece en plena propiedad según se evidencia de documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 10 de diciembre de 2002, anotado bajo el No. 28, Tomo 25, Protocolo 1°.
Que tal como consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, el día 11 de julio de 2007, inserto bajo el No 33 del Tomo 83 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría, celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil LUMOVIL MARACAIBO C.A., constituida e inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 21 de mayo de 2001, bajo el No. 23, Tomo 542-A Quinto, representado en dicho acto por su apoderado JOAQUIN DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V. 10.446.865, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 56.707, sobre un inmueble de su propiedad objeto del contrato de arrendamiento.
Que la arrendadora se obligó a cumplir todas las especificaciones contenidas en el contrato y convino en pagar los intereses de mora si fuese el caso e igualmente se convino en que la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento resolvería de pleno derecho el contrato, sin necesidad de notificación alguna, pudiendo el arrendador exigir el pago de todo el tiempo de duración del contrato, a título de indemnización. El canon de arrendamiento sería pagado en 5 mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, estipulándose cada canon de arrendamiento en la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.8.000.000,00), actualmente OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.8000), mensuales, el cual se fue incrementando hasta alcanzar la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,00).
Que en el mes de julio de 2009, la arrendataria no dio cabal cumplimiento a su obligación de cancelar el canon de arrendamiento convenido pues sólo canceló la suma de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) quedando un saldo deudor de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5000,00), sin embargo en el mes de agosto de 2009, la arrendataria canceló el canon de arrendamiento acordado es decir la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,00), siendo esta la fecha cuando la arrendataria suspendió definitivamente el pago de los cánones acordados.
Que la arrendataria ha dejado de cancelar diez (10) cánones de arrendamiento y que el inmueble ha sido objeto de deterioros mayores y se encuentra en estado de abandono, razón por la cual demanda la resolución de contrato para que la demandada convenga en:
- La resolución del contrato de arrendamiento.
- Pago de los cánones de arrendamiento insolutos
- En la devolución del inmueble dado en arrendamiento en perfecto estado de conservación tal y como fue recibido, teniendo que hacer las reparaciones necesarias para restaurar y subsanar todo el deterioro que presenta el inmueble.
- En la entrega de las solvencias relativas a los servicios públicos conforme a la ley.
- Los daños y perjuicios causados con ocasión al incumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, para que convenga en pagar como indemnización lo que hubiere legítimamente recibido y no recibió de acuerdo a la siguiente discriminación:
a.- DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) correspondientes a los cánones pendientes por pagar desde septiembre de 2009 hasta el mes de junio de 2010.
b.- CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) por gastos de reparación de la casa quinta construida sobre el inmueble de su propiedad y los demás inmuebles por destinación que se encuentran dentro del inmueble en deterioro.
c.- CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) por concepto de penalidad convenida en la cláusula tercera del contrato.
Dichos montos ascienden a total de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), más las costas y honorarios profesionales estimados en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), ascendiendo las cantidades reclamadas a un gran total de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 570.000,00).
III
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad procesal correspondiente la apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual se excepcionó de la siguiente manera:
Que en fecha 11 de junio de 2010, el ciudadano SALIM ALOUAN NAMOR interpuso demanda por resolución de contrato de arrendamiento y daños y perjuicios, en contra de su representada la sociedad mercantil LUMOVIL MARACAIBO, S.A., arguyendo un supuesto, injustificado y negado incumplimiento por parte de su mandante en el pago de os cánones de arrendamiento discurridos desde el mes de septiembre de 2009, hasta la fecha de presentación de la demanda, reclamando además el pago de reparaciones para restaurar y subsanar un supuesto e inexistente deterioro del inmueble arrendado, unos totalmente improcedentes daños y perjuicios supuestamente causados por un negado estado de abandono del inmueble arrendado que no tiene aplicación y es totalmente improcedente.
Que es totalmente cierto, que su representada y el demandante suscribieron en fecha 11 de julio de 2007, mediante documento auténtico un contrato de arrendamiento de un inmueble ubicado en la avenida 4 Bella Vista, con Calle 85 (Falcón) en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, bajo el número 33, Tomo 83.
Que en nombre de su representada niega, rechaza y contradice, todos los hechos y los derechos que reclama el ciudadano SALIM ALOUAN NAMOR, por ser totalmente falsos e improcedentes conforme a los argumentos y razonamientos que sostiene y no se corresponden a la realidad de los hechos ocurridos.
Que lo cierto es que de conformidad con lo previsto en la cláusula tercera del contrato, el mismo tendría una duración de doce (12) meses contados a partir del 18 de julio de 2007, prorrogable por un periodo igual y por una sola vez, por lo que a su representada le tocaba entregar el inmueble arrendado a la fecha de vencimiento de la única prórroga dispuesta en el contrato, es decir, para el 18 de julio de 2009, pero no fue posible la entrega para esa fecha por no haber terminado para la misma los trabajos de limpieza y pintura del inmueble arrendado a los efectos de su entrega y se procedió a hacer entrega el 10 de septiembre de 2009, haciéndole entrega a la parte actora en sus manos, de las llaves de acceso al inmueble de su propiedad. Que es preciso destacar que en aras de poner fin a la relación arrendaticia tan cordial durante su existencia, acordó con el arrendador que esos dos meses de arrendamiento adicionales, se pagarían a razón de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000) mensuales como efectivamente se hizo, razón por la cual no entienden la existencia de la demanda, ni las pretensiones del actor de solicitar la resolución de un contrato terminado, reclamando una cláusula penal por la mora en la entrega de un inmueble que ya se encuentra en su posesión desde el 10 de septiembre de 2009, y reclamando además daños y perjuicios y el pago de unas reparaciones que fueron ejecutadas satisfactoria y cabalmente por su representada antes de entregar el inmueble.
Que resulta obvio que siendo que el inmueble arrendado fue entregado al demandante SALIM ALOUAN NAMOR, el día 10 de septiembre de 2009, los cánones de arrendamiento debieron ser pagados por su mandante hasta el periodo mensual transcurrido desde el 18 de agosto al 10 de septiembre de 2009, que fue precisamente el último canon de arrendamiento mensual que precisamente arguye el mismo demandante en su escrito libelar que recibió de su representada; que en consecuencia siendo que el contrato de arrendamiento en cuestión se terminó el 18 de julio de 2009, y que el inmueble arrendado fue entregado a su propietario el día 10 de septiembre de 2009, mal pueden proceder en derecho los conceptos y montos de dinero demandados a su representada.
Que el demandante consignó con el libelo de demanda el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes, el cual reconocen y le otorgan valor probatorio. Consignó comunicaciones que corren insertas en los folios doce (12) y trece (13), la cual desconocen en su contenido y firma por cuanto las mismas no emanan ni se encuentran suscritas por ningún representante, personero, empleado o dependiente de su representada.
Que en cuanto a la inspección judicial extra litem que acompañó el demandante con el libelo de demanda, esta carece de todo valor y eficacia probatoria por haber sido llevada a efecto sin la participación de su representada, con lo que se le cercenó el derecho a la defensa, y que además mal puede dejarse constancia del estado del inmueble para la fecha de entrega del mismo, toda vez que el inmueble fue entregado a su propietario el 10 de septiembre de 2009 y la inspección fue practicada el 3 de junio de 2010; por lo que para la fecha de la inspección ocular el inmueble se encontraba bajo la posesión y responsabilidad del accionante.
Que el actor reclama la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento pendientes por pagar desde el mes de septiembre de 2009, hasta el mes de junio de 2010, a razón de VEITE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) mensuales. Que estos cánones de arrendamiento no son procedentes por cuanto el contrato de arrendamiento terminó el 18 de julio de 2009, y el inmueble fue entregado el 10 de octubre del mismo año, razón por la cual no puede entender el arrendador una nueva prórroga del contrato por otros doce (12) meses cuando el mismo establecía que se podía prorrogar sólo una vez.
Que reclama igualmente el pago de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) por concepto de gastos de reparación de la casa quita construida en el inmueble de su propiedad, el cual es improcedente porque esos gastos fueron acometidos cabalmente y sufragados por su mandante antes de entregar el inmueble, el día 10 de septiembre de 2009.
Que el reclamo de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) por concepto de penalidad establecida en la parte in fine de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito, no puede tener procedencia pues la misma se causa por el retardo en la entrega del inmueble, cuestión que no ocurrió.
Por los argumentos anteriormente expuestos, solicita que sea declarada Sin Lugar la demanda propuesta en contra de su representado.
IV
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
PARTE DEMANDANTE:
1. Promueve las siguientes documentales:
- Contrato de arrendamiento de fecha 11 de julio de 2007, de un inmueble ubicado en la avenida 4 Bella Vista, con Calle 85 (Falcón) en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, autenticado mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, bajo el número 33, Tomo 83.
En relación a esta prueba se evidencia que la misma es un documento auténtico, que no fue tachado por la parte demandada, por lo cual surte plenos efectos probatorios de la obligación contraída, y en virtud de lo cual se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
- Correspondencia de fecha 29 de agosto de 2009 y 2 de diciembre de 2009, emanada del ciudadano SALIM ALOUAN y recibidas por la sociedad mercantil LUMOVIL MARACAIBO, C.A., que corren insertas en los folios doce y trece.
Dichas comunicaciones fueron desconocidas en su contenido y firma por la sociedad demandada, en este sentido, correspondía a la actora de conformidad con el artículo 1.365 del Código Civil, probar mediante prueba de cotejo la veracidad y verosimilitud de la firma y sello que aparecen dichas comunicaciones y que presuntamente fueron emitidos por la demandada. En este orden de ideas, se observa que la parte actora, no promovió prueba de cotejo, por lo que dichas comunicaciones se tienen por desconocidas, no teniendo para este Juzgador valor probatorio alguno. Así se establece.
- Inspección judicial extra litem, realizada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 3 de junio de 2006, según la cual se dejó constancia de que el inmueble se encontraba desocupado y en su exterior se apreciaba un visible estado de abandono, con falta de mantenimiento y aseo.
En relación a esta prueba, se observa que la misma fue realizada por un funcionario competente revestido de fe pública, por lo que de conformidad con el artículo 1.429 y 1.430 del Código Civil, le otorga valor probatorio. Así se aprecia.
- Promueve 2 correspondencias recibidas por la empresa mercantil LUMOVIL MARACAIBO, C.A., de fechas 9 de julio de 2008 y 17 de junio de 2009, con lo cual pretende demostrar que el contrato se renovó.
Respecto a dichas comunicaciones, representan las mismas, para este Juzgador un indicio de que la arte actora tenía la intención de mantener la obligación y, de esta manera, de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil, se le otorga el valor probatorio correspondiente. Así se establece.
- Promueve acuerdo de terminación de contrato de arrendamiento y entrega del inmueble, suscrito únicamente por el apoderado de la sociedad mercantil demandada, de fecha 10 de septiembre de 2009.
Dicha documental, constituye documento privado, del mismo se observa que está firmado por una de las partes. En este sentido, este juzgador le otorga el valor probatorio contenido en el artículo 1.363 del Código Civil, en lo que sea pertinente para la presente causa. Así se valora.
- Promueve Acta de entrega del inmueble de fecha 18 de octubre de 2009.
Con referencia a esta documental, se observa que la misma no se encuentra firmada por ninguna de las partes, lo cual no genera para este Tribunal confianza respecto a la veracidad del contenido de la misma, dado que no contiene algún indicio que pueda determinar la certitud de lo que se explana ni la fecha cierta de la misma. Por lo antes expuesto, este Juzgado no le otorga valor probatorio. Así se aprecia.
PARTE DEMANDADA:
La apoderada judicial de la parte accionada en la oportunidad correspondiente:
- Promovió en veintiún (21) folios, facturas de fechas 4 de noviembre de 2009 y 1 de diciembre de 2009, con oferta de servicios, comprobantes de pago, retenciones y comunicaciones emitidas por el arquitecto ANTONIO MIGUEL REYES, por concepto de adecuación y obras adicionales de vivienda de madera y áreas exteriores en el inmueble objeto de litigio.
Dicho medio de prueba constituye documento privado emanado de tercero que de conformidad artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debe ser ratificado por el tercero que lo emitió. En este orden de ideas, se aprecia que efectivamente la parte demandada promovió la testimonial del ciudadano ANTONIO MIGUEL REYES a fin de que ratificara las documentales, como efectivamente lo hizo.
En dicho acto las apoderadas judiciales de la parte actora, expresaron que la prueba no fue promovida correctamente, mediante la prueba testimonial con el propósito de que se pudiera llevar a cabo el derecho a la defensa por lo que debía ser desestimada la prueba.
En ese sentido, aprecia este Juzgador que esta prueba de conformidad con la norma procesal fue promovida como una testimonial jurada para ratificar el contenido de unos documentos emanados de un tercero ajeno a la causa, por lo que siendo este el medio idóneo y estando presente la contraparte en dicha evacuación, lo que asegura el derecho a la defensa de la misma y la oportunidad de repreguntar al testigo, no encuentra este Tribunal causal por la cual deba desestimar el medio probatorio, y así en concordancia con el precitado artículo 433 de la norma adjetiva, le otorga el valor probatorio correspondiente. Así se establece.
- Promovió inspección judicial en el inmueble objeto de litigio, a los efectos de dejar constancia del estado actual del inmueble y de las mejoras acometidas por su representada en el mismo.
Dicha inspección se llevó a cabo en fecha 20 de mayo de 2011, por este Tribunal, y en la misma se dejó constancia de las condiciones del inmueble. No obstante no pudo destacar las mejoras realizadas por la parte demandada, dado que dicha circunstancia no podía ser constatada. A tal efecto, este Juzgado le otorga el valor probatorio correspondiente a dicho medio, en todo cuanto atañe al juicio. Así se valora.
- Promovió prueba de informe a la empresa aseguradora STAR SEGUROS, a fin de que informara si el inmueble en el cual funcionan, objeto de esta causa, es de su propiedad o lo tienen en calidad de arrendamiento, la fecha en la cual adquirieron el mismo o fue arrendado y remitan copia del contrato de arrendamiento en caso de estar en esa condición.
Las resultas de la prueba de informe, fueron recibidas por este Tribunal en fecha 11 de julio de 2011, según la cual la prenombrada empresa aseguradora informa que se encuentra en el inmueble en calidad de arrendataria desde el 3 de enero de 2011 y asimismo, adjunta copia del contrato, dando cumplimiento con lo requerido. Así pues, este Tribunal le otorga el valor probatorio correspondiente de conformidad con el artículo 433 del código de Procedimiento Civil.
- Promovió pruebas testimoniales de los ciudadanos LEONARDO RANGEL, ANDRÉS BORJAS GONZÁLEZ, GONZALO LUÍS GONZALEZ y ENRIQUE FERNÁNDEZ, y la testimonial del ciudadano ANTONIO MIGUEL REYES BARRERA, la cual fue valorada anteriormente.
El resto de los ciudadanos testificaron por ante el comisionado Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, lo siguiente:
El ciudadano LEONARDO JOSÉ RANGEL FERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 9.712.949; testificó que conoce a la sociedad mercantil LUMOVIL MARACAIBO, C.A. y al ciudadano SALIM ALOUAN; que conoce a SALIM ALOUAN porque es el dueño del terreno donde tenían alquilado para estacionar los vehículos nuevos del concesionario LUMOVIL, que sabe que el inmueble estuvo alquilado hasta octubre del año 2009; que LUMOVIL entregó el inmueble el 16 de octubre de 2009, que sabe que al momento de la entrega se le hicieron todas las reparaciones al inmueble.
En ese estado, las apoderadas judiciales de la contraparte procedieron a repreguntar al testigo, contestando éste lo siguiente: que fue a declarar porque se lo solicitaron por haber trabajado en la empresa durante el tiempo que estuvo alquilado el terreno, que actualmente trabaja por su cuenta y está montando un restaurante. Las abogadas de la parte actora le solicitaron al testigo que describiera al ciudadano SALIM ALOUAN, este respondió: aproximadamente de 1,75 metros, 92 kilos, de poco pelo, es calvo, de bigotes, lentes y bastante agradable; que le consta que el inmueble fue entregado porque trabajaba en la empresa y estuvo en la reunión de la entrega de llaves y prácticamente estuvo en la reunión de la entrega del inmueble; que no tiene ningún interés en el presente caso.
El ciudadano ANDRÉS SEGUNDO BORJAS GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 10.429.158; testificó que conoce a la sociedad mercantil LUMOVIL MARACAIBO, C.A. y al ciudadano SALIM ALOUAN; que conoce a SALIM ALOUAN porque LUMOVIL MARACAIBO tenía un local arrendado que se usaba como estacionamiento de vehículos de LUMOVIL, que ese local fue entregado en el 2009; que el 10 de septiembre de 2009, estaban reunidos el señor LUCAS, el doctor JOAQUIN, el señor LEONARDO RANGEL y el señor SALIM, ese día se le entregaron las llaves del local y se había acordado que se le iban a hacer unas reparaciones al local, al inmueble y que se iba a entregar en fecha 18 de octubre de 2009, pero se entregó el día 16 de octubre de 2009, que si se le hicieron todas las reparaciones al inmueble.
En ese estado, las apoderadas judiciales de la contraparte procedieron a repreguntar al testigo, contestando éste lo siguiente: que no tiene relación actualmente con la demandada, que fue a declarar porque lo contactaron de LUMOVIL porque estuvo involucrado en la cuestión del arrendamiento, que en lo que estuvo involucrado en la cuestión de arrendamiento fue que estuvo supervisando los trabajos de remodelación y entrega del mismo, que no tiene conocimiento de la parte monetario ni del pago, que estuvo en la reunión del 10 de septiembre y desempeñaba el cargo de vendedor de repuestos.
El ciudadano GONZALO LUÍS GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 12.098.281; testificó que conoce a la sociedad mercantil LUMOVIL MARACAIBO, C.A. y conoce de vista al ciudadano SALIM ALOUAN; que conoce a SALIM ALOUAN de LUMOVIL; que el señor SALIM era el propietario del terreno que estaba en toda una esquina; que la relación de ese terreno con LUMOVIL era un alquiler; que no conoce la situación actual de ese contrato de arrendamiento; que sabe que lo tomaron como alquiler para guardar vehículos nuevos y sabe que están en disputa por el arrendamiento que tuvo el terreno; que la fecha de entrega del inmueble fue el 10 de septiembre de 2009, fue cuando se entregaron las llaves, pero se terminaron los trabajos el 16 de octubre de 2009; que si se hicieron reparaciones al inmueble tanto la cerca como la casa.
En ese estado, las apoderadas judiciales de la contraparte procedieron a repreguntar al testigo, contestando éste lo siguiente: que no tiene interés en la presente causa, que es vendedor de vehículos y está trabajando por su cuenta, que no tiene relación con la demandada, que ha respondido porque trabajó en la empresa; que el 10 de septiembre se entregaron las llaves y faltaban unos detalles por corregir; que se corrigieron detalles de pintura al inmueble y a la cerca, detalles mínimos; que las reparaciones las hizo otra persona un tercero, que el nombre exacto no lo sabría decir porque la contratación la hace LUMOVIL MARACAIBO no ellos; que fue a declarar porque lo llamaron de LUMOVIL porque trabajó todo ese tiempo con ellos.
Con relación a las testimoniales evacuadas, se evidencia que han sido contestes los testigos al afirmar que la entrega de las llaves del inmueble fue el 10 de septiembre de 2009, y que no obstante la entrega del inmueble se llevó a cabo en fecha 16 de octubre de 2009, en virtud de que se le estaban haciendo reparaciones al mismo. En este sentido, este Juzgador acoge las declaraciones efectuadas, y conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil les otorga valor probatorio.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia procede este juzgador pasa a hacerlo previas las siguientes consideraciones:
Como se demuestra de las actas procesales, el actor fundamenta su demanda en el hecho que consta de contrato de arrendamiento al cual se le dio fecha cierta ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 11 de julio de 2007, que el ciudadano SALIM ALOUAN arrendó a la sociedad mercantil LUMOVIL MARACAIBO, C.A., un inmueble de su propiedad ubicado en la avenida 4 Bella Vista, con calle 85 Falcón, en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia, de este Municipio.
Arguye el demandante que en el mes de julio de 2009, la arrendataria no dio cabal cumplimiento a su obligación pues canceló QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) como canon de arrendamiento faltando CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5000,00), para completar dicho canon, fijado en VEINTE MIL BOLÍVARES, (Bs. 20.000,00); que posteriormente canceló el mes de agosto de forma íntegra y a partir de ese momento dejó de cancelar el canon de arrendamiento; quedando el inmueble de su propiedad, además, en estado de deterioro y abandono; por estas razones y en virtud del contrato firmado por las partes solicita la resolución del contrato de arrendamiento exigiendo el pago de los cánones vencidos.
Por su parte la apoderada judicial de la parte demandada explana que de acuerdo a la cláusula tercera del contrato suscrito entre las partes, el mismo tendría una duración de doce (12) meses, contados a partir del 18 de julio de 2007, prorrogable por un periodo igual y por una sola vez, por lo que a su representada le correspondía entregar el inmueble el 18 de julio de 2009, de acuerdo a la prorroga, que para esa fecha no fue posible entregarlo porque no se habían culminado las reparaciones del mismo. Así pues expone que el día 10 de septiembre de 2009 se le hizo entrega al actor de las llaves de acceso al inmueble, y que además se acordó cancelar los 2 meses adicionales correspondientes al lapso del 18 de julio al 18 de agosto y del 18 de agosto al 18 de septiembre, se cancelarían a razón de Bs.20.000, 00 mensuales.
Ahora bien, para decidir el Tribunal observa:
Establece el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
En este mismo orden de ideas dispone el artículo 1.160 ejusdem:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
En el caso bajo estudio resulta pertinente estudiar las principales cláusulas del contrato a fin de determinar su duración y alcance. En este sentido, las cláusulas primera y segunda identifican el inmueble objeto del contrato arrendamiento y el monto del alquiler que fue pautado inicialmente en OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00), a ser pagados los cinco primeros días siguientes a los días 18 de cada mes, que la falta de pago de dos mensualidades serían causa suficiente para que el contrato quedara resuelto y daría derecho al arrendador a exigir el pago de todo el tiempo convenido como duración del mismo.
La cláusula tercera establece una duración de doce (12) meses contados a partir del 18 de julio de 2007, prorrogable por un periodo igual a menos que alguna de las partes manifestara a la otra su voluntad de no prorrogarlo con por lo menos treinta días de antelación, y que cada 6 meses el canon de arrendamiento podría ser revisado de mutuo y amistoso acuerdo. Que al finalizar el contrato o su única prórroga, la arrendataria debía entregar inmediatamente el inmueble totalmente desocupado y en las mismas condiciones en las que fue recibido. Además establece que en caso de mora la arrendataria debería pagarle al arrendador la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) actualmente QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) por cada día de retraso que trascurra hasta la entrega definitiva del inmueble, sin que ello pueda entenderse como tácita reconducción.
Las cláusulas cuarta, quinta y sexta, establecen que el inmueble tendría uso comercial y que debía ser entregado en buen estado de conservación. Dichas condiciones sobre el uso y conservación del inmueble se repiten en las cláusulas, séptima y octava.
Ahora bien, como ha sido especificado anteriormente, el contrato suscrito entre las partes, es ley para ellas, y por tanto debe cumplirse cabalmente lo que el mismo estipula. En este orden de ideas, correspondía a la parte demandada entregar el inmueble en las mismas condiciones en las cuales fue recibido en fecha 18 de julio de 2009, dado que las partes hicieron uso de la única prórroga legal que el contrato les permitía, y de la cual se tiene indicios por la comunicación de fecha 9 de julio de 2008 que dirigió la parte actora a la sociedad demandada en aras de renovar el contrato y fijar un nuevo canon; y de lo cual este Tribunal tiene certeza porque así lo han alegado ambas partes.
Así pues, vencida la única prórroga acordada el inmueble debía ser entregado inmediatamente, situación que no ocurrió de esa forma porque según alega el demandado debían hacerse trabajos de reparación al mismo. En este orden de ideas, el contrato en su cláusula tercera, especifica que en el caso de que el inmueble no fuera entregado inmediatamente, la arrendataria debía pagar la cantidad de Bs.500,00, por cada día de retraso hasta la entrega definitiva del inmueble sin que ello pudiera entenderse como tácita reconducción. En este sentido, no puede entender la parte actora que el contrato se prorrogó por doce (12) meses más, dado que el mismo contrato establecía una prórroga única, la cual se cumplió a cabalidad y acordaba una sanción pecuniaria en caso de retraso en la entrega del inmueble, dejando claro que no significaba esto una tácita reconducción.
De lo anteriormente expuesto, se concluye que resulta improcedente la resolución del contrato pues el mismo culminó en fecha 18 de julio de 2009. Asimismo, presentó la actora comunicación de fecha 17 de junio de 2009, en la cual le expresa a la arrendataria, hoy demandada, que “si desean continuar con el inmueble arrendado se firmará un nuevo contrato antes del 30-6-2009 actualizando condiciones y cánon de arrendamiento, en el caso contrario deben participar por escrito con anticipación la fecha de entrega del inmueble (…)”.
De lo transcrito, se observa una condición propuesta por el arrendador, la cual consistía en la firma de un nuevo contrato para la continuación de la relación arrendaticia. No obstante, no constata este Juzgador la existencia de un nuevo contrato que pudiera mantener el arrendamiento, por lo que resulta evidente la culminación del arrendamiento del inmueble en la fecha prevista de acuerdo a la duración del contrato y de su prórroga, esta es, 18 de julio de 2009.
Igualmente, este Tribunal constata que corre en las actas procesales un documento denominado “Acuerdo de terminación de Contrato de Arrendamiento y Entrega de Inmueble”, que si bien es cierto, está suscrito sólo por el representante legal de la empresa demandada, fue traído al proceso por la parte actora, lo cual constituye a juicio de este Tribunal prueba que el actor tenía pleno conocimiento de la intención de la arrendataria, hoy parte accionada, de culminar el contrato, cuando en el mismo aparece expresada la deuda de la propio arrendataria de pagar la diferencia de Bs. 5.000,00 en el canon de arrendamiento del último mes (nótese que así lo impuso la arrendataria y ese último mes es referido al mes de julio, siendo claro que luego de dicho mes no regiría más el contrato de arrendamiento entre dichas partes). En dicho documento o Acuerdo, la arrendataria expone que la fecha definitiva de la entrega del inmueble se verificaría el día 18 de octubre de 2009, asimismo, se comprometía a hacer los arreglos pertinentes y reconoce que adeuda la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) por diferencia de canon de arrendamiento. Asimismo, manifestó la arrendataria que adeudaba el pago correspondiente al periodo que corría desde el 18 de septiembre al 18 de octubre de 2009.
Asimismo, de una evaluación realizada a las declaraciones de los testigos evacuados, se aprecia que todos coinciden en que la entrega definitiva del inmueble se realizó en fecha 16 de octubre de 2009; como de igual forma se evidencia de inspección judicial extra litem realizada en fecha 3 de junio de 2010, que el inmueble objeto de litigio se encontraba desocupado y en estado de abandono, en el sentido de que estaba en mal estado de mantenimiento aseo y conservación, tal como lo expuso el Juez Segundo de los Municipios, Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco. Sin embargo no se evidencia en esa inspección, ni en la que realizara este Tribunal que el inmueble hubiese estado deteriorado.
Así pues, concluye este Juzgador, una vez analizados todos los elementos probatorios que no demuestra el actor que la parte accionada hubiera estado ocupando el inmueble después del mes de octubre del año 2009. Asimismo, se evidencia que el contrato de arrendamiento culminó en fecha 18 de julio de 2009, y que desde dicha fecha hasta su entrega definitiva no puede hablarse de el contrato se reconducía tácitamente, tanto así por lo que las mismas partes habían establecido en la cláusula tercera que en caso de retraso en la entrega del inmueble operaría el pago de la suma de Bs. 500,00 por cada día. Además evidenció este Juzgador mediante inspección judicial que dicho inmueble se encuentra en posesión de su propietario, parte actora en esta causa, quien lo tiene arrendado a la empresa aseguradora Star Seguros C.A, por lo cual, en razón de lo expuesto se hace evidente declarar improcedente la Resolución del Contrato de Arrendamiento demandado en esta causa, tanto porque el mismo concluyó para la fecha del 18 de julio de 2009 y por cuanto el inmueble fue entregado a su propietario el 16 de octubre de 2009, no siendo viable pedir su resolución para la fecha en que se impetra la demanda 22 de junio de 2010, siendo un contrato totalmente terminado entre las partes. Así se establece.
Ahora bien, considerando que a partir de la culminación definitiva del contrato de arrendamiento cuya Resolución se ha pretendido en esta causa, las partes a fin de regir la relación que a partir de allí los vinculaba, se evidencia que las propias partes acordaron que los meses que permaneciera la arrendataria reparando el inmueble, se generaría una suma a razón de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) por cada mes, tal como se evidencia de la manifestación del demandado en su contestación y lo explanó la actora en la demanda al alegar que recibió el pago del mes de agosto de 2009, mes que se encontraba fuera de lo pautado según el contrato; y siendo que la parte accionada reconoce conforme al “ACUERDO DE TERMINACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y ENTREGA DE INMUEBLE” que adeuda al arrendador CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) por diferencia del último canon de arrendamiento, esto es, el mes de julio 2009, así como reconoce que adeuda el pago respectivo al periodo comprendido entre el 18 de septiembre y el 18 de octubre de 2009, el cual si bien no aparece expresado en cantidad de dinero en dicho acuerdo, las partes así lo dejaron establecido y reconocido en sus reclamaciones y excepciones vertidas en su debida oportunidad; y que la accionada no demostró dichos pagos, los cuales reclama la parte actora, este Tribunal condena a la parte demandada sociedad mercantil LUMOVIL MARACAIBO, CA., al pago de dichas cantidades, que totalizan la suma de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00). Así se establece.
Siendo que las sumas condenadas precedentemente a ser pagadas por la demandada en este fallo, corresponden a obligaciones de valor a la cual le es aplicable la figura de la indexación, declara procedente la solicitud planteada por parte la actora, en consecuencia se otorga la Indexación calculada desde la fecha de admisión de la presente demanda, 22 de junio de 2010, hasta que el presente fallo este definitivamente firme, para lo cual este Juzgador ordena oficiar al Banco Central de Venezuela, a fin de que calcule la misma sobre la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), conforme a los Índices del Precio al Consumidor establecidos por la mencionada entidad Bancaria. Así se decide.
En cuanto al pago de los gastos por reparación, los mismos resultan improcedentes, dado que la parte accionada demostró haber realizado las reparaciones pertinentes al inmueble, y de las inspecciones judiciales se evidenció que el inmueble no se encuentra en estado de deterioro. Así se decide.
VI
DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL
Por los fundamentos antes expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley declara:
• SIN LUGAR, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por SALIM ALOUAN NAMOR, en contra de la Sociedad Mercantil LUMOVIL MARACAIBO, C.A,, plenamente identificados en actas.
• Se ORDENA a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), conforme a lo especificado en el contenido del presente fallo.
• SE ORDENA la indexación judicial conforme a las pautas establecidas en el cuerpo de este fallo.
• NO HAY condenatoria en costas, en virtud de la naturaleza de lo decidido.
Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los diecinueve ( 19 ) días del mes de Enero de 2012. Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
El Juez
Abog. Adan Vivas Santaella La Secretaria.
Abog. Mariela Pérez de Apollini
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