TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.-
Años: 200° y 152°

Expediente Nº 23.808
I) IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
I.1) PARTE DEMANDANTE: HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.648.873, con domicilio procesal en la Urbanización La Sierra, vía Conejeros, sector El Valle del Espíritu Santo, casa Nº 9, Municipio García del estado Nueva Esparta.
I.2) APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado en ejercicio LUIS SILVA ESQUIVEL, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 11.212.
I.3) PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., domiciliada en Porlamar, Municipio Autónomo Mariño del Estado Nueva Esparta, e inscrito su Documento Constitutivo Estatutario ante el Registro Mercantil I, en fecha 06 de enero de 2004, bajo el Nº 57, Tomo 41-A, modificados sus estatutos en fecha 21 de mayo de 2004, inscrita bajo el Nº 53, Tomo 20-A, representada por su Presidente, ciudadano VIRGILIO RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.485.302.
I.4) APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados en ejercicio FRANCISCO RODRÍGUEZ SALAZAR, VIRGIILIO RODRÍGUEZ SALAZAR, JOSÉ LUIS DÍAZ, ROGELIO ROSENDO, ANA SALAZAR y ANABEL CAMEJO MARÍN, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 2.368, 43.680, 132.554, 81.261, 110.460 y 11.256, respectivamente.

II) MOTIVO DEL JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

III) BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES:
Se inicia la presente la causa por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, presentada ante este Tribunal para su distribución, el día 22 de octubre del año 2008, por el abogado LUIS SILVA ESQUIVEL, en su condición de apoderado judicial del ciudadano HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO, representación que se desprende del instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta, en fecha 15-9-2008, anotado bajo el N° 38, Tomo 107, contra la firma RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., ya identificados, en la persona de su Presidente, ciudadano VIRGILIO JOSÉ RODRÍGUEZ PEÑA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la cédula de identidad N° 5.485.302.
En fecha 27 de octubre de 2008, el apoderado actor consigna los recaudos que fundamentan la acción, constantes de cincuenta y tres (53) folios útiles.
El día 27 de octubre de 2008, se le da entrada a la causa y se admite el día 31-10-2008, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 05 de noviembre de 2008, el apoderado actor consigna las copias simples con el objeto de que se practique la citación ordenada, y pone a disposición del Alguacil los medios necesarios para la práctica, quien deja constancia de ello en fecha 06-11-2008.
El día 11 de noviembre de 2008, se libra la compulsa de citación ordenada en el auto de admisión.
En fecha 11 de noviembre de 2008, el apoderado de la parte demandante consigna copia certificada del documento de parcelamiento donde se encuentran ubicadas las parcelas de terreno, constantes de veintiún (21) folios útiles.
El día 18 de noviembre de 2008, se ordena abrir el cuaderno separado de medidas y se decreta medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble propiedad de la parte demandada.
El día 25 de noviembre de 2008, el ciudadano Alguacil consigna la compulsa de citación de la parte demandada, al no haberlo podido localizar.
En fecha 08 de enero de 2009, el apoderado actor solicita se libre el respectivo cartel, siendo ello acordado el día 13-1-2009.
En fecha 29 de enero de 2009, el apoderado actor consigna las publicaciones en prensa del cartel librado a la parte demandada, y el 04-2-2009, se libra comisión a los fines de fijar el mismo.
El día 17 de febrero de 2009, el ciudadano Alguacil deja constancia de haber entregado la comisión al Juzgado Distribuidor de Municipios; y el 18 de marzo de 2009, se agrega al expediente comisión emanada del Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, debidamente cumplida.
En fecha 16 de abril de 2009, el apoderado actor solicita cómputos de los días de despacho transcurridos, a los fines de que se designe defensor judicial, y se le acuerda el día 22-4-2009.
En fecha 27 de abril de 2009, el apoderado actor solicita se designe defensor judicial a la parte demandada, lo cual se le acuerda el día 30-4-2009.
El día 06 de mayo de 2009, el apoderado actor solicita copias certificadas.
En la misma fecha del 06-5-2009, el ciudadano Alguacil consigna la boleta firmada por la defensora designada, abogada CARMEN SANTELIZ, ya identificada, y el 11 de mayo del corriente año, acepta el cargo y jura cumplirlo.
En fecha 11 de mayo de 2009, este Juzgado acuerda las copias certificadas solicitadas.
El día 21 de mayo de 2009, comparece el abogado FRANCISCO RODRÍGUEZ SALAZAR, ya identificado, y consigna instrumento poder que le fuera conferido conjuntamente con otros abogados por la parte demandada, constante de tres (3) folios útiles.
En fecha 17 de junio de 2009, el abogado FRANCISCO RODRÍGUEZ SALAZAR, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, consigna escrito de contestación a la demanda, constante de dos (2) folios útiles.
El día 30 de junio de 2009, el referido co-apoderado judicial de la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas, siendo agregado en fecha 06-7-2009, constante de dos (2) folios útiles y anexos en copias fotostáticas.
En fecha 09 de julio de 2009, se admiten las pruebas promovidas por el apoderado de la parte demandada.
El día 13 de julio de 2009, el apoderado actor procede a tachar testigos promovidos por la parte demandada.
En fecha 13 de julio de 2009, el apoderado actor consigna escrito de promoción de documentales constante de cuatro (4) folios útiles, y anexos.
En fecha 14 de julio de 2009, fueron declarados desiertos los actos de los testigos (f. 260 al 267).
El día 15 de julio 2009, el apoderado actor consigna escrito constante de un (1) folio útil.
En fecha 20 de julio de 2009, el apoderado de la parte demandada hace unas observaciones y señala que no han sido admitidas las pruebas de la contraparte, y asimismo solicita se fije nueva oportunidad para la evacuación de los testigos promovidos.
Igualmente en la misma fecha, el apoderado de la parte demandada, solicita se convoque a las partes para la celebración de un acto conciliatorio.
El día 22 de enero de 2010, el apoderado actor solicita el avocamiento de la ciudadana Juez.
Mediante auto de fecha 27 de enero de 2010, la Juez Provisoria Dra. Cristina Martínez, se aboca al conocimiento de la causa y ordena la notificación de la parte demandada.
Consta al folio 274 del expediente, la manifestación del ciudadano Alguacil de este Juzgado, de no haber podido localizar a la parte demandada, en fecha 17 de febrero de 2010.
En fecha 19 de febrero de 2010, el apoderado actor solicita se libre el respectivo cartel; siendo ello acordado el 24-2-2010; y el día 08 de marzo del corriente año, consigna las publicaciones en prensa del cartel de notificación.
El día 08 de marzo de 2010, el apoderado actor solicita cómputos de los días de despacho transcurridos.
En fecha 15 de marzo de 2010, este Juzgado declara nulo el auto de fecha 24-2-2010, y se ordena librar nuevo cartel, y el día 26 de marzo del citado año, consigna las publicaciones en prensa.
El día 03 de mayo de 2010, el apoderado actor solicita cómputos de los días de despacho transcurridos, el cual se le acuerda el 07 de mayo del mismo año.
En fecha 07 de junio de 2010, el apoderado de la parte demandada solicita de conformidad con el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, se excite a las partes a una conciliación.
Mediante auto de fecha 10 de junio de 2010, este Juzgado fija el acto conciliatorio para el décimo (10°) día de despacho siguiente.
El 10 de junio de 2010, comparece el apoderado actor y manifiesta estar de acuerdo en celebrar la audiencia conciliatoria, siempre y cuando presente en esa oportunidad el documento de cancelación de la hipoteca debidamente protocolizado.
El día 17 de junio de 2010, comparece el co-apoderado de la parte demandada, abogado FRANCISCO RODRÍGUEZ SALAZAR, ya identificado, y sustituye el poder que le fuera conferido en la persona de la abogada ANABEL CAMEJO MARÍN, reservándose su ejercicio.
En fecha 30 de junio de 2010, tuvo lugar la audiencia conciliatoria, compareciendo únicamente el abogado LUIS SILVA ESQUIVEL.
En fecha 15 de agosto de 2010, el co-apoderado de la parte demandada, solicita copias certificadas, las cuales le fueron acordadas en fecha 22 de septiembre de dicho año.

IV) FUNDAMENTOS DE LA DECISION:
IV.1) ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
El apoderado judicial de la parte demandante, narra que en fecha 22-2-2005, su representado suscribió con la empresa RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., representada por su Presidente, ciudadano VIRGILIO JOSÉ RODRÍGUEZ PEÑA, un contrato de “Convención Preparatoria de Venta”, respecto de un inmueble constituido por una vivienda familiar, ubicada en la Urbanización Villa Sierra, en el Valle del Espíritu Santo, Municipio García del estado Nueva Esparta, constante de noventa y cuatro metros cuadrados (94 Mts.2) de construcción, la cual se construiría sobre la parcela de terreno ubicada dentro de la misma urbanización con el N° 9, tal y como fue determinado en la cláusula Primera de dicha convención. Que se indicó en el expresado contrato, que los terrenos donde se levantaba la urbanización, eran propiedad exclusiva de la empresa vendedora, según constaba en documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 10-2-2004, bajo el N° 48, folios 287 al 292, Protocolo Primero, Tomo 7, Primer Trimestre de dicho año. Que en la cláusula Décima Cuarta se estableció que el precio del inmueble, si era de contado ascendía a la suma de Ochenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 85.000.000,00), en la actualidad Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 85.000,00), pero que como lo adquirió con el financiamiento que le otorgó la propietaria vendedora, fue en total la suma de Ochenta y Ocho Millones Trescientos Cuarenta y Dos Mil Ochocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 88.342.850,00), hoy día Ochenta y Ocho Mil Trescientos Cuarenta y Dos Mil Bolívares con Ochenta y Cinco Céntimos (Bs. 88.342,85), cancelados en la forma que se determina en esta cláusula, de la siguiente manera: Que el día 22-5-2005, canceló en efectivo la suma de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00) actualmente Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00), igualmente canceló mediante depósito bancario N° 11151331918 en la misma fecha y como complemento de la cuota inicial, la suma de Dieciocho Millones de Bolívares (Bs. 18.000.000,00) actualmente Dieciocho Mil Bolívares (Bs. 18.000,00); que el saldo restante los canceló de la manera siguiente: La suma de Once Millones Ciento Quince Mil Bolívares (Bs. 11.115.000,00), en la actualidad Once Mil Ciento Quince Bolívares (Bs. 11.115,00), mediante nueve (9) letras de cambio mensuales y consecutivas por un monto de Un Millón Doscientos Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 1.235.000,00), en la actualidad Un Mil Doscientos Treinta y Cinco Bolívares (Bs. 1.235,00) cada una, cancelando la primera de ellas el día 15-3-2005; la suma de Dieciséis Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 16.200.000,00) actualmente Dieciséis Mil Doscientos Bolívares (Bs. 16.200,00), mediante tres (3) cuotas especiales en letras de cambio, por un monto de Cinco Millones Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 5.400.000,00) hoy día Cinco Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 5.400,00) cada una, canceladas en fechas 15-4-05, 15-7-05 y 15-10-05; la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00) actualmente Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00), representado en una (1) letra de cambio cancelada el día 30-11-05; la suma de Quince Millones Ochocientos Treinta y Un Mil Bolívares (Bs. 15.831.000,00) hoy día Quince Mil Ochocientos Treinta y Un Bolívares (Bs. 15.831,00), cancelados en seis (6) cuotas de Dos Millones Seiscientos Treinta y Ocho Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.638.500,00) en la actualidad Dos Mil Seiscientos Treinta y Ocho Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 2.638,50) cada una de ellas, en fechas 15-1-06, 15-2-06, 15-3-06, 15-4-06, 15-5-06 y 15-6-06, que asimismo, en fecha 15-3-06, canceló una (1) cuota especial, mediante letra de cambio, por un monto de Cinco Millones Ciento Noventa y Seis Mil Ochocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 5.196.850,00 hoy día Cinco Mil Ciento Noventa y Seis Mil Bolívares con Ochenta y Cinco Céntimos (Bs. 5.196,85).
Agrega que en la cláusula Décima Quinta, se estableció que el plazo aproximado para la entrega de la vivienda básica sin modificaciones, sería de doce (12) meses, contados partir de la firma de este convenio, con hipoteca a favor de RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS o de la entidad bancaria otorgante del crédito en caso de financiamiento por Ley de Política Habitacional. Que tal como quedó expuesto, el día 15-6-2006, su representado terminó de cancelar el precio de venta pactado, y luego que la constructora RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., le realizare a la vivienda unas mejoras que le fueron contratadas, procedió a instalarse junto con su familia en la casa N° 9, en diciembre del año 2006. Que dicha negociación giró en todo momento sobre la premisa de que al terminar de cancelar el precio de venta convenido, aparte de la entrega de la casa, de inmediato se procedería a protocolizar el respectivo documento de venta por ante la Oficina de Registro Público correspondiente, lo cual hasta la presente fecha no ha sucedido; que siempre ha habido una conducta evasiva y dilatoria por parte de los representantes de la empresa RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., que primero alegaban que todavía no tenían el permiso de habitabilidad, luego que estaban redactando el documento de parcelamiento, para el día 14-3-2007, la Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio García, otorgó el permiso de habitabilidad a diez (10) viviendas de la urbanización, entre ellas la N° 9, y para el 20-9-2007, mediante documento debidamente protocolizado bajo el N° 30, folios 180 al 217, Protocolo Primero, Tomo 18, Tercer Trimestre de 2007, la empresa propietaria RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, procedió a registrar el documento de parcelamiento de la urbanización, ya que no había ningún impedimento para que la empresa vendedora procediese a transmitirle a su representado la propiedad de la casa negociada y cancelada. Que no se debe pasar por alto, el hecho de que ésta empresa violó flagrantemente la Ley de ventas de Parcelas, la cual en su artículo 2°, prohíbe la venta de parcelas a plazo o de contado, sin antes tener debidamente registrado el respectivo documento de parcelamiento.
Que no obstante teniendo ya la constructora la habitabilidad de la casa así como el documento de parcelamiento, dicha empresa no procedía a formalizarle a su representado el respectivo documento definitivo de venta; que fue ahí como se enteró que dicha empresa había suscrito con el Banco Provincial un préstamo para constructor dando en garantía hipotecaria los terrenos y las casas que componen ese conjunto residencial, entre ellas la casa que había negociado su mandante. Que efectivamente, en fecha 06-9-2006, según consta de documento protocolizado en la oficina de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado, bajo el N° 21, folios 138 al 155, Protocolo Primero, Tomo 17, la Compañía Propietaria da en hipoteca convencional de primer grado y anticresis al Banco Provincial S.A.C.A., los terrenos que conforman la Urbanización Villa Sierra, en donde se encuentra la parcela y la casa N° 9, la cual con anterioridad ya había negociado con su mandante, es decir, para esa fecha ya no era su exclusivo propietario, y que a pesar de haber cumplido con todas y cada una de las obligaciones que asumió en dicho contrato de opción de compra, no ha logrado que la propietaria vendedora hasta la presente fecha, le formalice el documento definitivo de venta a que está obligada, más aún cuando la constructora ha venido efectuando la venta de varias casas que conforman esa urbanización, con la particularidad de que en todas esas negociaciones intervino el Banco Provincial en su carácter de prestamista de los compradores.
Finaliza solicitando que la demandada cumpla con su obligación contractual de formalizar el contrato de compra-venta, procediendo a la protocolización del documento definitivo de venta de la casa N° 9, por ante la correspondiente Oficina de Registro Público, libre de todo gravamen y deudas; en cancelar las costas y costos del presente proceso, incluyendo los honorarios de abogados, y que el ajuste monetario o indexación, sea calculado mediante experticia complementaria del fallo.

IV.2) ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad legal correspondiente, la parte demandada en la persona de su apoderado judicial, abogado FRANCISCO RODRÍGUEZ SALAZAR, ya identificado, procedió a contestar la demanda de la siguiente manera: Que establecieron un precio de Ochenta y Cinco Millones (85.000.000,00) hoy día Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 85.000,00), si la adquisición del inmueble era de contado, pero el hoy accionante se sometió a la condición de ser financiado por la propietaria vendedora por el monto de Ochenta y Ocho Millones Trescientos Cuarenta y Dos Mil Ochocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 88.342.850,00), hoy día Ochenta y Ocho Mil Trescientos Cuarenta y Dos Mil Bolívares con Ochenta y Cinco Céntimos (Bs. 88.342,85); que asimismo se estableció que “cuya cantidad podrá ser susceptible a modificaciones dependiendo de la inflación y del incremento que fije la cámara de la construcción y el banco central en este sector, para la fecha en que se firme el traspaso del inmueble ante el Registro Subalterno”. (Destacado suyo).
Que en la cláusula décima quinta se indica que “el plazo aproximado para la entrega de la vivienda básica sin modificaciones, será de doce meses contados a partir de la firma…” (sic), que de esta manera habiendo las partes convenido en dicho contrato, lo cual tiene fuerza de ley entre ellas, y en la oportunidad procesal para oponerle dicho documento a la parte accionante ésta confiesa en el contenido de dicha demanda, que sólo cumplió con el pago de algunos conceptos y no con todas las obligaciones establecidas en esta convención preparatoria de venta; que en dicha cláusula se habla de un lapso aproximado y el mismo está sujeto a las condiciones de que existiera una hipoteca a favor de la compañía o del banco, y esas condiciones no se dieron cuando legalmente tenían que haberse dado a favor de su representado, por lo cual se vio obligado a solicitar un préstamo a la entidad bancaria Banco Provincial; que su representada perfeccionó las ventas de las casas signadas con los Nos. 2, 7, 14, 17, 18 y 24, esto en razón de que dichos adjudicatarios, dieron cumplimiento a todas las obligaciones conforme a la ley, y demás normativas que tratan sobre el caso inmobiliario, y que con su valor sine qua non cumplieran con la cláusula Décima Quinta, cuyo contenido opone a la parte accionante, la cual es del tenor siguiente: “Se establece de común acuerdo que el plazo aproximado para la entrega de la vivienda básica sin modificaciones será de doce mese contados a partir de la firma de este convenio, con hipoteca a favor de Rodríguez Maza & Asociados o la entidad bancaria otorgante del crédito en caso de financiamiento por Ley de Política Habitacional.” (Sic).
Finalmente señala que se aplica la excepción nom adimplenti contractus, pues se trata del incumplimiento de la parte accionante de las obligaciones exigibles en las Cláusulas Octava y Décima Cuarta, ya que al momento de protocolizar un documento de compra-venta de un inmueble el futuro adquirente debe estar solvente en el pago de todas sus obligaciones, para así efectuar la venta. Que viendo la temeraría y mal intencionada acción, de aprovecharse de determinadas circunstancias en sacar provecho de una propiedad que no le ha sido adjudicada por no haber cumplido con lo convenido en las cláusulas que conformaron el contrato de opción a compra, y solo optó en invadirla cometiendo un delito tipificado en el artículo 471-A del Código Penal, es por lo que debe concluirse que la acción es totalmente contraria a derecho.

V. VALORACION DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES:
De seguidas, el Tribunal pasa a analizar las pruebas promovidas por las partes, y lo hace de la siguiente forma:

V.1) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

- Original del Contrato de Opción a Compra entre RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., y HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO, sobre un inmueble constituido por una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 m2), de construcción aproximadamente, comprendida de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala comedor, cocina y áreas de servicio, tres (3) puestos de estacionamientos lateral, identificada con el N° 09, ubicada en la Urbanización “VILLA SIERRA”, ubicada en El Valle del Espíritu Santo, Municipio García del Estado Nueva Esparta. Dicho documento no fue tachado ni impugnado en su oportunidad legal, por lo que este Tribunal le da todo valor probatorio de conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
- Original de Anexo “A” del Contrato de Opción a Compra entre RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., y, HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO, sobre la vivienda Nº 09 de la Urbanización Villa Sierra, donde se establece la forma de pago. Dicho documento no fue tachado ni impugnado en su oportunidad legal, por lo que este Tribunal le da todo valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
- Letra de cambio Nº 01/13, emitida en fecha 18-02-2005, por la cantidad de un millón doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 1.235.000,00), ahora, un mil doscientos treinta y cinco bolívares (Bs. 1.235,00), a la orden de RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto al ciudadano HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO. A la presente letra se le da todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- Letra de cambio Nº 02/13, emitida en fecha 18-02-2005, por la cantidad de cinco millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 5.400.000,00), ahora, cinco mil cuatrocientos bolívares (Bs. 5.400,00), a la orden de RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto al ciudadano HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO. A la presente letra se le da todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- Letra de cambio Nº 03/13, emitida en fecha 18-02-2005, por la cantidad de un millón doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 1.235.000,00), ahora, un mil doscientos treinta y cinco bolívares (Bs. 1.235,00), a la orden de RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto al ciudadano HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO. A la presente letra se le da todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- Letra de cambio Nº 04/13, emitida en fecha 18-02-2005, por la cantidad de un millón doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 1.235.000,00), ahora, un mil doscientos treinta y cinco bolívares (Bs. 1.235,00), a la orden de RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto al ciudadano HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO. A la presente letra se le da todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- Letra de cambio Nº 05/13, emitida en fecha 18-02-2005, por la cantidad de un millón doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 1.235.000,00), ahora, un mil doscientos treinta y cinco bolívares (Bs. 1.235,00), a la orden de RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto al ciudadano HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO. A la presente letra se le da todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- Letra de cambio Nº 06/13, emitida en fecha 18-02-2005, por la cantidad de cinco millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 5.400.000,00), ahora, cinco mil cuatrocientos bolívares (Bs. 5.400,00), a la orden de RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto al ciudadano HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO. A la presente letra se le da todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- Letra de cambio Nº 07/13, emitida en fecha 18-02-2005, por la cantidad de un millón doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 1.235.000,00), ahora, un mil doscientos treinta y cinco bolívares (Bs. 1.235,00), a la orden de RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto al ciudadano HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO. A la presente letra se le da todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- Letra de cambio Nº 08/13, emitida en fecha 18-02-2005, por la cantidad de un millón doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 1.235.000,00), ahora, un mil doscientos treinta y cinco bolívares (Bs. 1.235,00), a la orden de RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto al ciudadano HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO. A la presente letra se le da todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- Letra de cambio Nº 09/13, emitida en fecha 18-02-2005, por la cantidad de un millón doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 1.235.000,00), ahora, un mil doscientos treinta y cinco bolívares (Bs. 1.235,00), a la orden de RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto al ciudadano HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO. A la presente letra se le da todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- Letra de cambio Nº 10/13, emitida en fecha 18-02-2005, por la cantidad de cinco millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 5.400.000,00), ahora, cinco mil cuatrocientos bolívares (Bs. 5.400,00), a la orden de RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto al ciudadano HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO. A la presente letra se le da todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- Letra de cambio Nº 11/13, emitida en fecha 18-02-2005, por la cantidad de un millón doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 1.235.000,00), ahora, un mil doscientos treinta y cinco bolívares (Bs. 1.235,00), a la orden de RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto al ciudadano HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO. A la presente letra se le da todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- Letra de cambio Nº 12/13, emitida en fecha 18-02-2005, por la cantidad de un millón doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 1.235.000,00), ahora, un mil doscientos treinta y cinco bolívares (Bs. 1.235,00), a la orden de RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto al ciudadano HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO. A la presente letra se le da todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- Letra de cambio Nº 13/13, emitida en fecha 18-02-2005, por la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00), ahora, veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), a la orden de RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto al ciudadano HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO. A la presente letra se le da todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- Letra de cambio Nº 01/06, emitida en fecha 18-02-2005, por la cantidad de dos millones seiscientos treinta y ocho mil quinientos bolívares (Bs. 2.638.500,00), ahora, dos mil seiscientos treinta y ocho bolívares con cincuenta céntimos, (Bs. 2.638,50) a la orden de RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto al ciudadano HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO. A la presente letra se le da todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- Letra de cambio Nº 02/06, emitida en fecha 18-02-2005, por la cantidad de dos millones seiscientos treinta y ocho mil quinientos bolívares (Bs. 2.638.500,00), ahora, dos mil seiscientos treinta y ocho bolívares con cincuenta céntimos (Bs.2.638,50) a la orden de RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto al ciudadano HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO. A la presente letra se le da todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- Letra de cambio Nº 03/06, emitida en fecha 18-02-2005, por la cantidad de dos millones seiscientos treinta y ocho mil quinientos bolívares (Bs. 2.638.500,00), ahora, dos mil seiscientos treinta y ocho bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 2.638,50) a la orden de RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto al ciudadano HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO. A la presente letra se le da todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- Letra de cambio Nº 04/06, emitida en fecha 18-02-2005, por la cantidad de dos millones seiscientos treinta y ocho mil quinientos bolívares (Bs. 2.638.500,00), ahora, dos mil seiscientos treinta y ocho bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 2.638,50) a la orden de RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto al ciudadano HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO. A la presente letra se le da todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- Letra de cambio Nº 05/06, emitida en fecha 18-02-2005, por la cantidad de dos millones seiscientos treinta y ocho mil quinientos bolívares (Bs. 2.638.500,00), ahora, dos mil seiscientos treinta y ocho bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 2.638,50) a la orden de RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto al ciudadano HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO. A la presente letra se le da todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- Letra de cambio Nº 06/06, emitida en fecha 18-02-2005, por la cantidad de dos millones seiscientos treinta y ocho mil quinientos bolívares (Bs. 2.638.500,00), ahora, dos mil seiscientos treinta y ocho bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 2.638,50) a la orden de RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto al ciudadano HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO. A la presente letra se le da todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- Letra de cambio Nº 01/01, emitida en fecha 18-02-2005, por la cantidad de cinco millones ciento noventa y seis mil ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 5.196.850,00), ahora, cinco mil ciento noventa y seis mil bolívares con ochenta y cinco céntimos (Bs. 5.196,85), a la orden de RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto al ciudadano HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO. A la presente letra se le da todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- Factura Control Nº 0106, de fecha 22 de Febrero de 2005, emitida por RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., mediante la cual se recibió del ciudadano HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO, la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00), actualmente, Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00), en efectivos, por concepto de Reserva- Vivienda Nº 9 de la Urbanización “Villa Sierra”. Dicho documento no fue impugnado ni tachado en su oportunidad procesal, por lo que se le da valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil. Así se decide.-
- Factura Control Nº 0107, de fecha 22 de Febrero de 2005, emitida por RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., mediante la cual se recibió del ciudadano HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO, deposito identificado con el Nº 11151331918, por la suma de Dieciocho Millones de Bolívares (Bs. 18.000.000,00), actualmente, Dieciocho Mil Bolívares (Bs. 18.000,00), por concepto de inicial de la vivienda Nº 9. Dicho documento no fue impugnado ni tachado en su oportunidad procesal, por lo que se le da valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil. Así se decide.-
- Copia de la cedula de habitabilidad expedida por la Dirección de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio Garcia del estado Nueva Esparta a RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., mediante la cual se otorga el permiso de habitabilidad a diez (10) viviendas identificadas con los números 09, 10, 11, 12, 13, 14, 25, 26, 27, 28 de la URBANIZACIÓN “VILLA SIERRA”, la cual no fue impugnada, ni desconocida, ni tachada expresamente, por lo que se aprecia y valora como documento público administrativo, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
- Copia de documento de parcelamiento debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, de fecha 20-09-2007, anotado bajo el Nº 30, folios 180 al 217, Tomo 18, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del citado año, que acredita a la empresa RODRÍGUEZ MASA & ASOCIADOS, C.A., como propietaria del predeterminado inmueble en el cual se construyo el inmueble objeto del presente litigio. Dicho instrumento público se aprecia y valora a tenor de lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el encabezamiento del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue tachado en juicio. Así se decide.-
- Copia simple del documento de préstamo hipotecario, que le otorgó el Banco Provincial a la empresa RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A, debidamente protocolizado por ante el registro Inmobiliario del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, en fecha 06-09-2005, bajo el Nº 21, folio 138 al 155, Protocolo primero, Tomo 17, Tercer Trimestre, donde se evidencia el préstamo que el efectuó el banco provincial a la empresa Rodríguez Maza & Asociados, las cláusulas y términos en que se efectuó el préstamo Hipotecario. Dicho documento no fue tachado ni impugnado en su oportunidad legal por lo que este tribunal le da todo valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide.-
- Copia certificada de certificación de gravámenes de la parcela numero 09, debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 20-09-2007, bajo el Nº 30, folios 180 al 217, Protocolo Primero, Tomo 18. Dicho documento no fueron tachados ni impugnados en su oportunidad legal por lo que este tribunal le da todo valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide.-

V.2) PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA

Promovió las testimóniales:

1- HERNÁN ANTONIO SÁNCHEZ, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº v-5.707.953, de profesión maestro de obra, domiciliado en Pampatar sector las salinas Calle la Salina, casa s/n color fucsia, Municipio Maneiro de este Estado, este Tribunal no le da valor probatorio, en virtud que el acto fue declarado desierto.
2- JOSÉ REGADO MORGADO, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº E-81.364.448, de profesión gerente de obra, domiciliado en La urbanización Villa Sierra, casa Nº 17, sector El Valle del Espíritu Santo, Municipio García Estado Nueva esparta, este Tribunal no le da valor probatorio, en virtud que el acto fue declarado desierto.
3-FÉLIX LÓPEZ IRIZA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-6.159.463, de profesión Lic. En Administración, domiciliado en La urbanización Villa Sierra, casa N° 02 Estado Nueva Esparta, este Tribunal no le da valor probatorio, en virtud que el acto fue declarado desierto.
4- VLADIMIR STEFAN WYHNANSKYJ, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-13.050.178, de profesión arquitecto, domiciliado en Urbanización Villa Sierra , casa N° 18, Sector El Valle del Espíritu Santo Municipio García del Estado Nueva Esparta , este Tribunal no le da valor probatorio, en virtud que el acto fue declarado desierto.
5- NÉSTOR GUANIPA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-3.721.939, de profesión Consultor Técnico de Operaciones de Transporte, domiciliado en sector El Valle del Espíritu Santo, Estado Nueva Esparta, este Tribunal no le da valor probatorio, en virtud que el acto fue declarado desierto.
6- ERUNDINA GUERRA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-5.481.380, domiciliado en Urbanización Villa Sierra, casa Nº 07 sector El valle del Espíritu Santo, Municipio García Estado Nueva Esparta, este Tribunal no le da valor probatorio, en virtud que el acto fue declarado desierto.
7- ISIDRO IBAÑES, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-9.778.948, de profesión obrero, domiciliado en El Valle calle Miranda, casas/n diagonal a la placita, Municipio García Estado Nueva esparta, este Tribunal no le da valor probatorio, en virtud que el acto fue declarado desierto.
8.- MIRIAM JOSEFINA MAZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 4.945.583, profesión Profesor, domiciliada en la urbanización Villa Sierra, casa Nº 17, Sector El Valle del Espíritu Santo, Municipio García, Estado Nueva Esparta, este Tribunal no le da valor probatorio, en virtud que el acto fue declarado desierto.
- Promovió Documento de la convención preparatoria de venta, celebrada entre su representado y el demandante en fecha 22 de febrero de 2005. Dicho documento fue valorado precedentemente.
- Factura de Control Nº 0559 de fecha 10 de junio de 2008, donde se evidencia que la empresa RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, deja constancia que recibe del ciudadano VLADIMIR WYHNANSKYJ la cantidad de Tres mil quinientos ochenta y ocho con 17/00 cts. bolívares (Bs.F. 3.588,17), por concepto de cancelación de gastos de registro, documento de protocolización, honorarios profesionales, G.O. Alcaldía de García, Incorporación de Servicios, IPC, vivienda Nº 18 de la urbanización “Villa Sierra”. Documento el cual no fue impugnado por la parte demandada conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo no es válido en este caso por cuanto los documentos son privados y fueron presentados en copias simples, no obstante se le niega valor probatorio al emanar los mismos de un tercero que es ajeno a este juicio se estima que debieron ser objeto de ratificación en la oportunidad correspondiente. ASÍ SE DECIDE.-
- Factura de Control Nº 0557, de fecha 10 de junio de 2008, donde se evidencia que la empresa RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, deja constancia que recibe del ciudadano FÉLIX LÓPEZ la cantidad de trece mil ciento veintinueve con 23/100 cts. bolívares (Bs. F.13.129, 23), por concepto de cancelación de gastos de registro, documento de protocolización, honorarios profesionales, G.O., Alcaldía de García, Servicio de vigilancia e Hidrocaribe, IPC, vivienda Nº 02 de la urbanización “Villa Sierra”. Documento el cual no fue impugnado por la parte demandada conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo no es válido en este caso por cuanto los documentos son privados y fueron presentados en copias simples, no obstante se le niega valor probatorio al emanar los mismos de un tercero que es ajeno a este juicio se estima que debieron ser objeto de ratificación en la oportunidad correspondiente. ASÍ SE DECIDE.-
- Factura de Control Nº 0555 de fecha 10 de junio de 2008, donde se evidencia que la empresa RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, deja constancia que recibe de la ciudadana MARTA CLAVIJO E. la cantidad de veinte mil ciento cincuenta y seis con 57/100 cts., bolívares (Bs. F. 20.156,57), por concepto de cancelación de Honorarios Profesionales, G.O., Catastro, Alcaldía de García, pago servicio de Vigilancia e Hidrocaribe desde el 22/09/2006 al 31/05/2008, IPC, -descuentos colocación de Intercomunicador , vivienda Nº 24 de la urbanización “ Villa Sierra”. Documento el cual no fue impugnado por la parte demandada conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo no es válido en este caso por cuanto los documentos son privados y fueron presentados en copias simples, no obstante se le niega valor probatorio al emanar los mismos de un tercero que es ajeno a este juicio se estima que debieron ser objeto de ratificación en la oportunidad correspondiente. ASÍ SE DECIDE.-
- Factura de Control Nº 0553 de fecha 02 de junio de 2008, donde se evidencia que la empresa RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, deja constancia que recibe del ciudadano RODOLFO TORO la cantidad de once mil seiscientos cuatro con 30/100 cts. Bolívares (Bs. F.11.604, 30), por concepto de registro de documento, tramitación de crédito, honorarios profesionales, pagos antes la Alcaldía de García, IPC, Servicios Hidrocaribe, Vigilancia correspondiente a la Viv. 07 de la urbanización “Villa Sierra”. Documento el cual no fue impugnado por la parte demandada conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo no es válido en este caso por cuanto los documentos son privados y fueron presentados en copias simples, no obstante se le niega valor probatorio al emanar los mismos de un tercero que es ajeno a este juicio se estima que debieron ser objeto de ratificación en la oportunidad correspondiente. ASÍ SE DECIDE.-
-Copias fotostáticas de 7 recibos de C.A. Hidrológica del Caribe, a nombre del ciudadano Virgilio José Rodríguez P., documentos que no fueron impugnados conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo dicho medio de ataque no es válido en este caso por cuanto nada aportan para esclarecer los hechos que fueron controvertidos en la presente causa. ASÍ SE DECIDE.-
-Copia fotostática (F.154 al 155) de correspondencia del ciudadano Fabricio J. Velásquez Carrión-contador, dirigida a la Sociedad Mercantil Rodríguez Maza & Asociados, en la cual informa la actualización IPC de febrero 2005 y junio 2006, correspondiente al contrato de opción a compra firmado entre la sociedad mercantil supra y el ciudadano Hugo Castañeda. Los anteriores documentos no consta que fueran objetos de impugnación conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo dicho documento no es válido en este caso por cuantos se trata de documentos privados, no obstante se le niega valor probatorio al emanar de un tercero que es ajeno a este juicio, se estima que debieron ser objeto de ratificación en la oportunidad correspondiente. ASÍ SE DECIDE.-
-Copias fotostáticas de 2 carta de solvencias, correspondencias de la sociedad mercantil Rodríguez Maza & Asociados, C.A., dirigidas al Banco Provincial, en la cual informa que la ciudadana Erundina Guerra con identificación 5.481.380 y la ciudadana Miriam Maza con cedula número 4.945.583, adquirieron las viviendas números 07 y 17 de la Urbanización Villa Sierra respectivamente, con financiamiento. Los anteriores documentos no consta que fueran objetos de impugnación conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo dichos documentos no son válidos en este caso por cuanto se tratan de documentos privados, no obstante se le niega valor probatorio al emanar de terceros que son ajenos a este juicio, se estima que debieron ser objeto de ratificación en la oportunidad correspondiente. ASÍ SE DECIDE.-
-Copia fotostáticas de 3 acta de entregas (folios 173 al 175), realizadas por la sociedad mercantil Rodríguez Maza & Asociados de fechas 10/06/2008, 02/06/2008 y10/06/2008, a los ciudadanos Vladimir Stefan Wyhnanskyj con C.I. N° 13.050.178, Heide Villalba con C.I.N° 13.327.089, Rodolfo Toro C.I. N° 3.764.732, Erundina Guerra C.I.N° 5.481.380 y Marta Cecilia Clavijo con C.I.N° 6.062.228, de las viviendas 18, 07 y 24 respectivamente. Los anteriores documentos no consta que fueran objetos de impugnación conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo dichos documentos no son válidos en este caso por cuanto se tratan de documentos privados, no obstante se le niega valor probatorio al emanar de terceros que son ajenos a este juicio, se estima que debieron ser objeto de ratificación en la oportunidad correspondiente. ASÍ SE DECIDE.-
-Copia fotostática de la cédula de habitabilidad (folio 176) de fecha 14 de marzo de 2007, emanada de la Alcaldía del Municipio García El Valle del Espíritu Santo Estado Nueva Esparta, Dirección de Ingeniería. Dicho documento fue valorado precedentemente.
-Copias fotostáticas de 2 correspondencias (folios 177 al 178) de la ciudadana Yisel Valero dirigidas al Ing. Virgilio, en la cual le informa de las observaciones del documento de parcelamiento. A dichos documentos se le niega valor probatorio por cuanto nada aporta para esclarecer los hechos que fueron controvertidos en la presente causa. ASÍ SE DECIDE.-
-Copia fotostática de solicitud (Folios179 al 183) de la sociedad mercantil Rodríguez Maza y Asociados, C.A., dirigida al Jefe de Servicios Tributarios, para solicitar permiso para la colocación de una valla publicitaria. A dichos documentos se le niega valor probatorio por cuanto nada aporta para esclarecer los hechos que fueron controvertidos en la presente causa. ASÍ SE DECIDE.-
FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-
Como fundamento a la presente acción el Abogado LUÍS SILVA ESQUIVEL, en su carácter de apoderado Judicial del ciudadano HUGO ANDRES CASTAÑEDA SUBERO, argumento que en fecha 22 de febrero del año 2005, suscribió con la parte demandada RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., representada por su Presidente ciudadano VIRGILIO RODRÍGUEZ, un contrato que fue denominado convención preparatoria de venta por un inmueble ubicado en el sector los conejeros, Jurisdicción del Municipio autónomo García del Estado Nueva Esparta, constituido según la cláusula Primera por una vivienda de Noventa y Cuatro metros cuadrados (94 m2) de construcción aproximadamente, comprendida de 3 habitaciones, dos (02) baños, sala comedor, cocina, área de servicios, tres (03) puestos de estacionamiento lateral, dentro de una parcela identificada con el número 09, ubicada en la Urbanización Villa sierra, dicha unidad debía construirse en un terreno propiedad de la Empresa RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., según consta de documento de propiedad Registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público Municipio autónomo Mariño del Estado Nueva Esparta en fecha 10 de febrero de 2004, bajo el Nº 48, folios 287 al 292, Tomo 7, Protocolo Primero, estableciéndose en la cláusula Décima Cuarta, el precio del inmueble, si era de contado ascendía a la suma de Ochenta y cinco millones de bolívares (Bs. 85.000.000,00) por reconvención (Bs. 85.000,00), pero como lo adquirió con el financiamiento que le otorgó la propietaria vendedora, fue un total, de Ochenta y Ocho Millones Trescientos Cuarenta y Dos MIL ochocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 88.342.850,00) por la reconversión (Bs. 88.342,90), cancelados en la forma que se determina en la Cláusula Cuarta de dicho contrato, así como en el Anexo “A”, suscrito por las partes. Que día 22 de mayo de 2005, canceló en efectivo la suma de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00) por la reconversión (Bs. 2.000,00), igualmente, canceló mediante depósito bancario N° 11151331918, en la misma fecha y como complemento de la cuota inicial, la suma de Dieciocho Millones de Bolívares (Bs. 18.000.000,00) por la reconversión (Bs. 18.000,00). Que canceló el saldo restante de la manera siguiente: la suma de Once Millones Ciento Quince Mil Bolívares (Bs. 11.115.000,00) por la reconversión (Bs. 11.115,00), mediante nueve (9) letras de cambio mensuales y consecutivas por un monto de Un Millón Doscientos Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 1.235.000,00) por la reconversión (Bs. 1.235,00), cada una, cancelando la primera de ellas el día 15/03/2005. La suma de Dieciséis Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 16.200.000,00) por la reconversión (Bs. 16.200,00), mediante tres (3) cuotas especiales, en letras de cambio, por un monto de Cinco Millones Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 5.400.000,00), cada una, canceladas en fechas 15/04/2005; 15/07/2005 y 15/10/2005. La cantidad de Veinte Millones (Bs. 20.000.000,00), por reconversión (Bs. 20.000,00), representado en una letra de cambio cancelada el día 30/11/2005. La suma de Quince Millones Ochocientos Treinta y Un Mil Bolívares (Bs. 15.831.000,00) por la reconversión (Bs. 15.831,00), cancelados en seis cuotas de Dos Millones Seiscientos Treinta y Ocho Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.638.500,00) por la reconversión (Bs. 2.638,00), cada una de ellas, en fechas 15/01/2006; 15/02/2006; 15/03,2006; 15/04/2006; 15/05/2006 y 15/06/2006. Así mismo que en fecha 15/03/2006 canceló una cuota especial, mediante letra cambio por un monto de Cinco Millones Ciento Noventa y Seis Mil Ochocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 5.196.850,00) por la reconversión (Bs. 5.196,90). Que “el 15/06/2006, terminó de cancelar el precio de venta pactado, y que luego que la constructora Rodríguez Maza & Asociados, C.A., le realizara a la vivienda unas mejoras que le fueron contratadas, procedió a instalarse junto con su familia en la casa N° 9, en diciembre del año 2006, que todo giró sobre la premisa de que al terminar de cancelar el precio de venta convenido, aparte de la entrega de la casa de inmediato se procedería a protocolizar el respectivo documento de venta por ante la Oficina de Registro Público correspondiente. Cuestión que hasta la presente fecha no ha sucedido, siempre ha habido una conducta evasiva y dilatoria por parte de los representantes de la empresa Rodríguez Maza & Asociados, .C.A., Primero le alegaban que todavía no tenían el permiso de habitabilidad; luego que estaban redactando el documento de parcelamiento. Para el 14 de marzo de 2007, la Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio García, otorgó el permiso de habitabilidad a diez viviendas de la Urbanización, entre ellas la número 9. Para el 20 de septiembre de 2007, mediante documento debidamente protocolizado bajo el N° 30, folios 180 al 217, Protocolo Primero, Tomo 18, Tercer Trimestre de 2007, la empresa propietaria, Rodríguez Maza & Asociados, C.A., procede a registrar el documento de Parcelamiento de la Urbanización, es decir, no había ningún impedimento para que la empresa vendedora procediese a trasmitirle a mi representado, la propiedad de la casa negociada y cancelada. Que la constructora y propietaria ya tenia la habitabilidad de la casa así como el documento de parcelamiento, la misma no procedía a formalizarle el respectivo documento definitivo de venta. Fue asÍ como se enteró, que la empresa Rodríguez Maza & Asociados, había suscrito con el Banco Provincial un préstamo para constructor dando en garantía hipotecaria, los terrenos y las casas que componen el conjunto residencial, entre ellas la casa que había negociado.
Ahora bien, alega la demandada, en el acto de la contestación a la demanda, que su representada “Rodríguez Maza & Asociados, C.A.”,en la convención preparatoria de venta, se estableció un precio por Bolívares Ochenta y Cinco Millones con Cero Céntimos, hoy Bolívares Ochenta y Cinco Mil con Cero Céntimos, si la adquisición del inmueble era de contado, pero la accionante se sometió a la condición de ser financiado por la propietaria vendedora por el monto de Bolívares Ochenta y Ocho Millones Trescientos Cuarenta y Dos Mil Ochocientos Cincuenta Con Cero Céntimos (Bs. 88.342.850,00) hoy Bolívares Ochenta y Ocho Mil Trescientos Cuarenta y Dos con Ochenta y Cinco Céntimos (Bs. 88.342,85).
Asimismo alega que la parte accionante no cumplió con los requisitos así como los exigidos en la cláusula Octava. Que rechazan y consideran que la demanda es temeraria a medida de los elementos de juicio que han aportados rechazan dicha pretensión y consideran ante una sana de la interpretación de la lógica jurídica que la juez fue sorprendida en su buna fe cuando decreto la medida cautelar solicitada sobre el inmueble N° 9 conformada por la parcela de terreno y la casa construida en ella, la cual tiene un valor estimado de Bs. 450.000,00, a la cual se oponen, y ello ha impedido que dicho bien pueda enajenarse y de allí nace una acción de daños y perjuicios la cual su representada se reservara en su momento oportuno. Que no cumplió con los pagos de vigilancia y mantenimiento del conjunto residencial, alega igualmente la demandada que en el caso en cuestión es perfectamente aplicable la excepción NOM ADIMPLENTI CONTRACTUS, pues se trata de un incumplimiento de la parte accionante (demandante) de las obligaciones exigidas en las cláusulas Octava y Décima Cuarta de la convención preparatoria de venta, lo cual hizo imposible la ejecución cabal de lo convenido por mi representado.
CARGA DE LA PRUEBA.-
A este respecto ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 27-07-2004 y mantenido su criterio en Sentencia posteriores lo siguiente:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, agrega que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, con lo cual consagra de manera expresa el aforismo reus in excipiendo fir qctor, que equivale al principio según el cual corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su defensa. Pero igual le corresponde al demandado los que extinguen o desvirtúan la obligación. Ahora bien, de acuerdo a las normas que rigen la distribución de la carga probatoria, le corresponde tanto al actor como al demandado comprobar sus alegatos, afirmaciones o hechos en los que fundamenta su defensa, igualmente se advierte que en aquellos casos en que el demandado niegue en forma pura y simple la demanda o en fin cuando niegue haber incumplido sus obligaciones que le atribuye el actor, dicha negativa deberá asimilarse a los elementos que tiene para rebatir la acción, es decir, de acuerdo a la lógica jurídica, significa que esta afirmando haber cumplido con la misma y por lo tanto tendrá la carga durante la secuela probatoria de comprobar sus afirmaciones y defensas expresadas al momento de dar contestación a la demanda. Asimismo existe el principio de la comunidad de la prueba el cual rige en todo proceso. De acuerdo a la postura asumida por las partes se tiene que ambas partes reconocieron la existencia de la relación contractual por lo tanto dicho hecho no será objeto de prueba, siendo que la carga de la prueba recaerá en cada uno de los sujetos procesales a quienes le corresponderá comprobar los hechos que han sido objeto de discusión, como lo son aquellos que fueron alegados tanto por la actora como por la demandada, como lo es el incumplimiento que se le atribuye a la parte demandada, así como viceversa el que se le atribuye a la actora, los hechos alegados como defensa por la accionada, y la pretensión del actor, es decir, deberá el actor comprobar los hechos alegados en el libelo de la demanda, y muy especialmente que cumplió con la obligación del pago que se señalaron en la relación contractual admitida por ambas partes, y que forzosamente se vio en la obligación de demandar a la accionada por cuanto la misma no quiso protocolizar su documento definitivo de compra venta. Ahora bien, a la parte demandada le corresponde probar el incumplimiento de la actora para alegar la excepción non adimpleti contratus, así como el cumplimiento de sus obligaciones en virtud de la relación contractual reconocida.
PROCEDENCIA DE LA ACCION.-
El Código Civil define al contrato como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vinculo jurídico, cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley; por otra parte, también regla el señalado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado y por consiguiente la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adimpleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.
Del mismo modo, el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que cuando en una relación contractual una de las partes incumpla su obligación la otra puede acudir al órgano jurisdiccional en busca de la tutela de su derecho.
Por otra parte, los artículos 1.264 y 1.271 del Código Civil regulan lo concerniente a los efectos del incumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1.264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que estas deben cumplirse tal como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que se justifique el incumplimiento, con el supuesto previsto en la última parte del citado artículo 1.271, como lo sería una causa extraña no imputable. Es así que, en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarrean daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño, en caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensable y muy especialmente que se produjo una disminución o perdida del patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad.
Sobre este particular la doctrina y la Jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato está sujeta a la materialización de los siguientes requisitos 1) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución.
Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que ELOY MADURO LUYANDO Y EMILIO PITTIER SUCRE, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III” al conceptualizarlo dice: “El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido, incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o causas extrañas no imputables al mismo”; por su parte, el autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General de Contrato, expresa “….por incumplimiento se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y de simple retardo en el incumplimiento… perse la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo), en efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución, mientras dure esa imposibilidad de cumplimiento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que debemos recurrir.
Una vez fijado el marco legal y doctrinario para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, corresponde verificar los supuestos del presente caso para ver si procede o no la acción propuesta a tal efecto, observa esta Juzgadora que la acción intentada tiene que ver con el cumplimiento del contrato denominado “Convención Preparatoria de Venta”, el cual fue opuesto y reconocido por la demandada en toda la secuela del procedimiento, el mismo no fue atacado ni desconocido por la Demandada, que dicho contrato une a los sujetos procesales de este juicio, que en el precitado contrato la parte actora se comprometió a cancelar el precio del inmueble plenamente identificado a la Sociedad Mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., y que esta última asumió el compromiso de vender a través de un contrato denominado convención preparatoria de venta al ciudadano HUGO ANDRES CASTAÑEDA SUBERO, un inmueble de Noventa y Cuatro Metros Cuadrados (94 m2) de construcción aproximadamente, comprendida de 3 habitaciones Dos (02) baños, sala comedor, cocina, área de servicios, tres (03) puestos de estacionamiento lateral, dentro de una parcela identificada con el número 09, ubicada en La Urbanización Villa Sierra, dicha unidad debía construirse en un terreno propiedad de La Empresa RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., según consta de documento de propiedad Registrado en La Oficina Subalterna de Registro Público Municipio Autónomo Mariño del Estado Nueva Esparta, bajo el numero 48, folios 287 al 292, Tomo 7, Protocolo Primero, que la parte actora asume el plan de financiamiento tal como se indica en el anexo “A”, debía entregarle a la optante la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs.2.000.000,00) hoy por la reconvención monetaria Bolívares Dos Mil (Bs.2.000,00) para la fecha 22/02/05, cancelados en efectivo, una inicial de Dieciocho Millones Exactos de Bolívares (Bs. 18.000.000,00) hoy por la reconversión (Bs. 18.000,00), que fue el precio convenido con las condiciones de pagos siguientes: Nueve (9) cuotas mensuales consecutivas representadas en letras de cambio por la cantidad de Un Millón Doscientos Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs.1.235.000,00) hoy por la reconversión monetaria Un Mil Doscientos Treinta y Cinco Bolívares (Bs.1.235,00) cada una a partir del 15/03/05; Tres (3) cuotas especiales en letras de cambio por un monto de de Cinco Millones Cuatrocientos Mil Exactos (Bs. 5.400.000,00) hoy por la reconversión (Bs. 5.400,00) a partir del 15/04/05 la primera; la segunda letra de cambio especial pautada para la fecha 15/07/05 y la tercera para el 15/10/05. Para el 30/11/2005, quedó estipulado el pago de la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00) por la reconversión (Bs. 20.000,00); representados en Letras de Cambio de Seis (6) cuotas mensuales y consecutivas en Letras de Cambio a partir del 15/01/2006, por un monto de Dos Millones Seiscientos Treinta y Ocho Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.638.500,00) por la reconversión (Bs. 2.638,5) cada una; y para el 15/03/2006, queda pautada una cuota especial representada en Letra de Cambio por una cantidad de Cinco Millones Ciento Noventa y Seis Mil Ochocientos Cincuenta Bolívares (5.196.850,00) por la reconversión ( Bs. 5.196,8), lo cual consta que entregó la actora mediante letras de cambio debidamente canceladas y facturas control N° 0106 y 0107, por concepto de reserva mediante forma de pago en efectivo y Depósito Bancario Número 11151331918, en el ente financiero Banesco, pago del cual extendió factura RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., representada por su Presidente ciudadano VIRGILIO RODRIGUEZ, lo cual consta en plan preventa “URBANIZACION VILLA SIERRA”, anexo “A” del precitado convenio y que consta a las actas los giros cambiarios opuestos por la demandante en la secuela probatoria, recibidos efectivamente dichos pagos por la empresa, RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS.
Ahora bien es necesario que esta juzgadora determine la naturaleza del contrato llamado convención preparatoria de venta, aunque las partes no hayan discutido sobre la naturaleza del mismo es menester determinarlo por los efectos y responsabilidades del mismo, ya que es diferente un contrato de opción de venta con un contrato bilateral de compra venta.
El contrato de opción de compra venta es aquel por medio del cual una parte llamada prominente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamado optante, quien es libre o no de aceptar la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado y en la posibilidad para la otra parte (quien tiene la opción) de decidir si acepta o no libremente, la oferta en cuestión. (Rodríguez Ferrara Mauricio, el contrato de Opción Segunda edición 1.998, pág. 5).
Es por esta razón que se dice que la esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas. El autor citado concluye señalando que en el contrato de opción hay obligación para una de las partes, pero la otra mantiene la facultad y goza de la libertad de aceptar o rechazar la oferta (irrevocable) a que se ha obligado la otra parte, es decir que una de las partes no tiene ninguna obligación, sino simplemente un derecho potestativo que puede ejercer o no.
A diferencia de ello, el contrato preliminar que regularmente ha sido confundido con el contrato de opción, está destinado a obligar a las partes a celebrar un nuevo contrato, el cual puede ser unilateral o bilateral, dependiendo si surgen obligaciones para una de ellas o ambas partes. El contrato preliminar está dirigido a la conclusión de otro contrato (definitivo) entre las mismas partes, quienes deben manifestar nuevamente su voluntad en el contrato ulterior. Por el contrario el contrato de opción, no implica un nuevo acuerdo de voluntades, ya que el perfeccionamiento del contrato ulterior, depende única y exclusivamente del optante, así, si una parte se obliga en vender y la otra se obliga en comprar, en un lapso de tiempo establecido y por un precio previamente pactado, entonces estaríamos en presencia de un contrato preliminar bilateral de compra venta, que la doctrina ha establecido que más que un contrato preliminar es un contrato de venta propiamente dicho, en virtud de que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, hay acuerdo en cuanto al bien y en cuanto al precio del mismo, entonces hay venta. En atención a lo señalado, tanto en la doctrina como en la Jurisprudencia, han concluido en que en principio, la promesa de venta equivale a venta, esto solo es aplicable a las promesas bilaterales y no a las unilaterales, pues en este último no existe el consentimiento reciproco de las partes, al menos hasta que la promesa sea aceptada.
La característica fundamental del contrato de opción estriba en ofrecer la posibilidad de llegar a otro contrato, pero en ningún caso la seguridad, ya que el nacimiento del nuevo contrato depende de la sola y exclusiva voluntad del optante. Por otra parte en el contrato de opción se deja sentada o establecida una oferta, que por naturaleza propia es irrevocable por un cierto tiempo.
De acuerdo a los hechos reseñados, a los fines de determinar la naturaleza del contrato objeto de la presente acción, se observa en la cláusula primera que se le denomina al contrato convención preparatoria de venta por un inmueble ubicado en el Sector Los Conejeros, Municipio García, constituido según ese contrato, en su cláusula PRIMERA, por “una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 m2) de construcción aproximadamente, comprendida de 3 habitaciones, 2 baños, sala-comedor, cocina y área de servicios, tres (3) puestos de estacionamientos lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el Nº 09, ubicada en la Urbanización Villa Sierra, con permiso de construcción Nº 014/2004 de fecha 14 de abril de 2004, ubicado en el valle del Espíritu Santo, a construirse en terrenos propiedad de la empresa “RODRIGUEZ MAZA &ASOCIADOS, C.A”. Que se estableció en la cláusula TERCERA de la convención, que “…El futuro adquirente solo tendrá derecho a la parcela donde está ubicada su vivienda hasta tanto la COMPAÑIA PROPIETARIA culmine la ejecución del proyecto”. Que en dicha convención se encuentra identificada la vivienda como la Nº 09. Que el precio a crédito de la venta fue pactado de acuerdo al indicado en el Anexo “A” de este contrato y especificado en la cláusula cuarta por la cantidad de Ochenta y Ocho Millones Trescientos Cuarenta y Dos Mil Ochocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 88.342.850,00) hoy con la reconversión monetaria Ochenta y Ocho Mil Trescientos Cuarenta y Dos Bolívares con Ocho céntimos (Bs. 88.342,8) establecido en la Cláusula Décima Cuarta de la convención. Que en la Cláusula Cuarta del citado documento, consta que entrego a la VENDEDORA, la suma de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00), hoy con la reconversión monetaria Dos Mil Bolívares (Bs.2.000,00), en efectivo en fecha 22/02/2005, y la cantidad de Dieciocho Millones de Bolívares (Bs. 18.000.000,00) por la reconversión Dieciocho Mil Bolívares (Bs. 18.000,00) por concepto de inicial, mediante depósito Bancario Nº 11151331918 de fecha 22 de febrero de 2005, en el ente financiero Banesco, pagos del cual le extendieron Facturas control Nº 0106 de fecha 22 de febrero de 2005 y N° 0107 del mismo día, mes y año, debidamente firmadas conforme y selladas por la empresa RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS. Que igualmente se estableció que el restante pautado sería de la siguiente manera: 1) Nueve (9) cuotas mensuales consecutivas representadas en Letras de Cambio cada una por un monto de UN MILLÓN DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.235.000,00) hoy por la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 1.235,00) pagaderas a partir de la fecha 15 de marzo de 2005; 2) Tres Cuotas Especiales representadas en letras de cambio por un monto cada una de CINCO MILLONES CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.400.000,00) hoy por reconversión monetaria (Bs. 5.400,00) a partir del 15 de abril de 2005 la primera; la segunda cuota especial pagadera en la fecha 15 de julio de 2005; y la tercera cuota especial pagadera a la fecha 15 de octubre de 2005; 3) Se estipuló para la fecha 30 de noviembre de 2005, el pago de la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) hoy a la cantidad de (Bs. 20.000,00), representados en Seis (6) Cuotas Mensuales y consecutivas, representadas en Letras de Cambio a partir de la fecha 15 de enero de 2006, por un monto de DOS MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.638.500,00) hoy con la reconversión monetaria la cantidad de (Bs. 2.638,5) cada una; y 4) Se pauto una cuota especial representada en letra de cambio a la fecha 15 de marzo de 2006, por un monto de CINCO MILLONES CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 5.196.850,00) por la reconversión (Bs. 5.196,8), lo cual consta en plan preventa “URBANIZACION VILLA SIERRA”, anexo “A” del precitado convenio y que consta a las actas los giros cambiarios opuestos por la demandante en la secuela probatoria, recibidos efectivamente dichos pagos por el Presidente de la empresa, ciudadano VIRGILIO RODRIGUEZ . Que se estableció de común acuerdo la entrega de la vivienda en un plazo de Doce (12) meses contados a partir de la firma del convenio de fecha 22 de febrero de 2005, con hipoteca a favor de Rodríguez Maza & Asociados o de la entidad bancaria que le otorgara el crédito en caso de financiamiento por la Ley de Política Habitacional, hoy Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (F.A.O.V.).
Ahora bien del análisis de las cláusulas transcritas supra, se observa que ambas partes asumieron reciprocas obligaciones, el futuro comprador se obligó en cancelar el precio del inmueble objeto del contrato preliminar de compra venta y el vendedor de cumplir con la obligación de entregar la vivienda en un plazo de doce (12) meses contados a partir de la firma del convenio, (22/02/2005) y otorgar el documento definitivo, y el prominente comprador de cancelar el precio del inmueble tal como fue estipulado, razón por la cual se establece que estamos en presencia de un contrato preliminar de compra venta. ASI SE DECIDE.
Precisando lo anterior, del análisis exhaustivo realizado a las actas procesales se extrae en términos generales que la parte actora en su contexto como fundamento a su pretensión alega que la demandada RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A. aun no le había cumplido las obligaciones asumidas en el contrato preliminar de compra venta, como se trataba de la protocolización del documento definitivo sobre el inmueble en cuestión, y que teniendo conocimiento de que dicha empresa ha venido efectuando la venta de varias casas que conforman la urbanización identificadas con los números 2, 7, 14, 17, 18 y 24 con la particularidad de que en todas esas negociaciones intervino el Banco Provincial, en su condición de prestamista de los compradores. Y que siendo el caso que ha cumplido a cabalidad con todas y cada una de sus obligaciones que sumió en dicho contrato, no ha logrado que la propietaria vendedora, hasta la presente fecha, le formalice el documento definitivo de venta a que esta obligada. En contraposición a esta postura se desprende que la demandada no había cumplido sus obligaciones por cuanto la actora no había pagado los honorarios de abogados por redactar el documento definitivo de compra venta, los servicios públicos, el IPC y gastos de protocolización según lo contemplado en la CLAUSULA OCTAVA Y DECIMA CUARTA del mencionado contrato que dice textualmente “todos los gastos a que hubiere lugar como seguros, comisión de créditos, tramitación por parte de la compañía propietaria o de quien este haya designado, honorarios de abogado redacción de documento de compra venta, derechos de registro, incorporación a los servicios públicos etc., serán por cuenta del futuro adquirente, alega la demandada en su contestación que tampoco el actor cumplió con el pago del IPC, ya que se estipulo la cantidad de Ochenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 85.000.000,00), hoy Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 85.000,00) si la operación era de contado, pero que el actor se sometió a un crédito financiero, y que cuya cantidad en esas condiciones podía ser objeto de modificaciones por su representada, sujeto al sistema inflacionario y del incremento que fijará la cámara de la construcción y el banco central en este sector para la fecha que se firme el documento definitivo. Asimismo alega que el lapso aproximado esta sujeto a las condiciones de que existiera una hipoteca a favor de la compañía o del banco y esas condiciones no se dieron cuando legalmente tenían que haberse dado a favor de su representado, por lo que se vio en la obligación de solicitar un préstamo a la entidad bancaria Banco Provincial, y que asimismo no se cumplieron con los pagos de vigilancia y mantenimiento del conjunto residencial.
Así pues que el thema decidendum en este caso estará centrado en determinar primariamente si la acción de cumplimiento de contrato propuesta es procedente y si en efecto se consumó el incumplimiento por parte de la demandada, o si por el contrario las causas o alegatos de la demandada son susceptibles de justificar el incumplimiento contractual.
Delineado lo anteriormente señalado, se observa que del material probatorio aportado se extrae que ciertamente se celebró un contrato preliminar de compra venta, cuyo objeto estuvo focalizado en un inmueble ubicado en el Sector Los Conejeros, Municipio García, constituido según ese contrato, en su cláusula PRIMERA, por “una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 M2) de construcción aproximadamente, comprendida de 3 habitaciones, 2 baños, sala-comedor, cocina y área de servicios, tres (3) puestos de estacionamientos lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el Nº 09, ubicada en la Urbanización Villa Sierra, con permiso de construcción Nº 014/2004 de fecha 15 de abril de 2004, ubicado en el Valle del Espíritu Santo, a construirse en terrenos propiedad de la empresa “RODRIGUEZ MAZA &ASOCIADOS, C.A , que dentro del conjunto de cláusulas que se establecieron en el documento preliminar de compra venta la demandante probó en la secuela probatoria que en base a la cláusula CUARTA del citado documento, consta que entrego a la VENDEDORA, la suma de Veinte Mil Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00), hoy con la reconversión monetaria Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00), mediante dos pagos: 1- la cantidad de Dos Mil Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00) por concepto de reserva, mediante dinero efectivo de fecha 22 de febrero de 2005, pago del cual le extendieron Factura control Nº 0106, firmada y sellada por la empresa, Rodríguez Maza & Asociados, y 2- La cantidad Dieciocho Mil Millones de Bolívares (Bs.18.000.000,00) hoy Dieciocho Mil Bolívares (Bs.18.000,00) para abonar la inicial, mediante comprobante deposito número 11151331918, librado al Banco Banesco de fecha 22 de febrero del año 2005, del cual extendió factura número 0107 del mismo día, mes y año, firma y sellada por la empresa RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A. Que igualmente se estableció que el resto seria cancelado mediante nueve (9) letras de cambio, por la cantidad de UN Mil Doscientos Treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs.1.235.000.000,00) hoy Un Mil Doscientos Treinta y Cinco Bolívares (Bs. 1.235,00) cada una de ellas, asimismo como tres cuotas especiales, seis letras de cambio por un monto de Bs. 2.638.500,00 cada una hoy (Bs. 2.638,5) y una cuota especial, lo cual consta en plan preventa “URBANIZACION VILLA SIERRA”, anexo “A” del precitado convenio y que consta a las actas los giros cambiarios opuestos por la demandante en la secuela probatoria, recibidos efectivamente dichos pagos por la empresa demandada. Asimismo se observa del contrato bilateral de compra venta denominado por las partes como convención preparatoria de venta opuesto por la actora y no desconocido por la demandada que en la CLAUSULA QUINTA del precitado contrato se estableció lo siguiente: “La obligación de vender que asume LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, estará vigente por el término de Treinta (30) días contados a partir del envió por parte de esta al FUTURO ADQUIRENTE (demandante), de un telegrama con copia a la siguiente dirección: Urbanización Maneiro, Las Palmas I, Casa 30, Pampatar estado Nueva Esparta, en el que le comunique que los permisos de habitabilidad del inmueble ya le han sido expedidos. La notificación se entenderá consumada a todos los efectos legales, si la correspondiente oficina de telegrama lo certifica envío del telegrama en cuestión con prescindencia de cualquier circunstancia. La negociación objeto de este convenio deberá realizarse dentro del citado término de Treinta (30) días, transcurrido el cual LA COMPAÑÍA PROPIETARIA queda libre de toda obligación para con el futuro adquirente, pudiendo en consecuencia, disponer del inmueble. La comunicación también puede ser efectuada mediante un aviso de prensa en un diario local. Establece igualmente la CLAUSULA SEXTA del tan nombrado contrato, que LA COMPAÑÍA PROPIETARIA (la demandada) podrá liberarse de todas sus obligaciones en cualquier momento devolviéndole al FUTURO ADQUIRENTE (demandante), la cantidad de dinero que hasta el momento haya recibido, más los intereses que dicha cantidad haya producido, a cuyo efecto podrá hacerle una notificación con similares características a las señaladas en la CLAUSULA QUINTA del contrato, expresándose que las citadas cantidades se encuentran a su disposición en las oficinas de LA COMPAÑÍA PROPIETARIA y/o su representante o gestor de negocios que esta última asigne. Tomando en cuenta la obligación que asumió la demandada en base al precitado contrato específicamente a las cláusulas antes señaladas se puede evidenciar que al oponer defensa en el presente juicio su actuación probatoria fue prácticamente nula, dado que no logro justificar los motivos que impidieron otorgar el documento definitivo en el plazo antes señalado, ni mucho menos cumplieron la obligación de notificar al Demandante en el lapso establecido en la transcrita CLAUSULA QUINTA, puesto que ya habían obtenido la cedula de habitabilidad tal como se demostró, condición liberatoria de su responsabilidad, por el contrario se limito a invocar que su incumplimiento se basaba en que la parte actora no había cumplido ciertas obligaciones contractuales, hechos que no fueron probados en la secuela probatoria. Se evidencia de las actas del proceso que la demandada reconoció que la demandante había cumplido con el pago de algunos conceptos y no con todas sus obligaciones señaladas en el precitado contrato tal como consta en la contestación de la demanda, que riela al folio 140 del presente expediente donde señala “Visto el contenido de la demanda y teniendo como motivo el cumplimiento de la convención preparatoria de venta de la vivienda propiedad de mi representado “Rodríguez Maza & Asociados, C.A.”, plenamente identificada en autos …omissis…ciudadana juez, obsérvese que la cláusula habla de un lapso aproximado y el mismo está sujeto a las condiciones de que existiera una hipoteca a favor de la compañía o del banco y esas condiciones no se dieron cuando legalmente tenían que haberse dado a favor de mi representado por lo cual se vio obligado a solicitar un préstamo a la entidad bancaria Banco Provincial…omissis…la cláusula Décima Quinta…omissis.. “Se establece de común acuerdo que el plazo aproximado para la entrega de la vivienda básica sin modificaciones será de doce meses contados a partir de la firma de este convenio, con hipoteca a favor de Rodríguez Maza & Asociados o la entidad bancaria otorgante del crédito en caso de financiamiento por Ley de Política Habitacional.” Ahora bien, la pretensión del accionado de considerar que la accionante estaba en la obligación de obtener un préstamo hipotecario por ante la Ley Política Habitacional, hoy Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (F.A.O.V.), si la venta se realizaba a crédito, no fue demostrado el financiamiento por la parte demandada ya que la cláusula décima quinta establece “(…) en caso de financiamiento”, es decir la misma cláusula lo dejaba a criterio del comprador ya que el no se obligaba a solicitar financiamiento alguno, y es en la misma convención preparatoria de venta en su Cláusula Cuarta en la cual establecen las condiciones de pago según anexo “A” sin establecer hipoteca alguna sobre la vivienda en venta identificada con el N° 09, como la parte demandada alega, que debió existir hipoteca a favor de ella y que el demandante no cumplió con esa condiciones, condiciones esta, que le eran propia a la demandada ya que debió registrar la venta con hipoteca, a favor de la empresa Rodríguez Maza & Asociados, C.A., al establecer la venta con condiciones de pago como esta relacionado en el anexo “A”, pero como, consta en los autos para la fecha 15 de junio de 2006, en que la parte demandante termino de cancelar su financiamiento como fue establecido en el anexo ya identificado de fecha 22 de febrero del 2005, la empresa demandada no había obtenido el permiso de habitabilidad mucho menos había registrado el documento de parcelamiento ya que este fue protocolizado en fecha 20 de septiembre de 2007 bajo el N° 30, folios 180 al 217, tomo 18, Protocolo Primero y el permiso de habitabilidad le fue otorgado en fecha 14 de marzo del mismo año 2007, es decir un año después que la parte demandante había cancelado la totalidad de la venta convenida en el contrato preparatorio de venta, oportunidad en la cual debió la vendedora otorgar el documento definitivo de venta sobre la unidad vendida, incurriendo en el incumplimiento al dejar de otorgar el documento definitivo de venta, ya que los contratos deben ejecutarse de buena fe como lo establece 1.160 del Código Civil y las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (Art. 1264 de la Ley sustantiva). ASÍ SE ESTABLECE.-
También resulta oportuno destacar que corre inserto en los folios 40 al 54 documento de constitución de Hipoteca Convencional de Primer Grado entre el Banco Provincial, S.A. Banco Universal y la Sociedad Mercantil Rodríguez Maza & Asociados, el cual fue protocolizado en fecha 06 de septiembre de 2005, bajo el N° 21, folios 138 al 155, Protocolo Primero, Tomo 17, Tercer Trimestre del 2005, y para le fecha 22 de febrero de 2005, fecha en la cual el ciudadano Hugo Castañeda y la Sociedad Mercantil Rodríguez Maza & Asociados, C.A., firmaron el convenio de venta, fechas estas que hacen presumir a esta juzgadora que la Sociedad Mercantil Rodríguez Maza & Asociados, C.A., se encontraba gestionando el crédito hipotecario y pretender eximirse de su responsabilidad civil para justificar la conducta infractora que asumió en el caso estudiado al indicar que: “se vio obligado a solicitar un préstamo a la entidad bancaria…”, cuando de manera irresponsable, a espalda del comprador se encontraba gestionando un crédito al constructor, que su consecuencia generaba gravamen a favor de la entidad bancaria ya descrita en autos, se tiene entonces que lo alegado carece de sustento legal por cuanto la parte accionada no comprobó ni logró demostrar el incumplimiento de la parte accionante como es el pago de sus obligaciones, y que debió cumplir con sus cargas contractuales y legales contempladas en la cláusulas quinta y décima quinta del contrato y con su obligación de vendedor como son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida (Art. 1.486 del Código Civil). Lo que conlleva a esta sentenciadora a determinar que dicha pretensión la cual se encuentra enfocada a que este juzgado declare con lugar la pretensión por cumplimiento de contrato accionada por el ciudadano Hugo Andrés Castañeda Subero identificado en autos. (Resaltados del Tribunal). ASÍ SE ESTABLECE.-
Aquí toca considerar que las denominadas confesiones espontáneas, como lo ha dicho la Sala Civil, no tienen por sí mismas el valor de prueba completa y legal, que es propio y exclusivamente de la confesión voluntaria, por lo tanto, lo que se corresponde no es su promoción como tal, sino su invocación para que el juez al analizar el tema de la controversia, analice tales declaraciones y determine y de valor a la invocada admisión de hechos que se dice ha incurrido la parte contra la que se promueve. Esto quiere decir que la alegación de una confesión espontánea, vive una situación similar a las situaciones relativas a la acostumbrada promoción en estrados del denominado mérito de los autos, que tuvo su obligación cuando había el criterio de invocarlo para adquirir la prueba del contrario; pero hoy por hoy, cuando se aplica el principio de la comunidad de la prueba, tal invocación del mérito de los autos y la reproducción de los recaudos ya acompañados a los autos, resulta inoficioso, por aplicación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a los jueces “a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquéllas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción”. Resulta evidente, pues, que la alegación en el lapso probatorio de una confesión espontánea ocurrida durante la secuela del proceso, se encuentran admitidos ex oficio y deben ser valorados por el juez de la causa. De tales consideraciones podemos deducir que han sido analizados todos y cada uno de los alegatos de las partes dentro del proceso, tomando en cuenta las afirmaciones de los hechos que formulan las partes; ya que estas afirmaciones sobre los hechos son los factores del proceso que están necesitados de prueba y sobre esa base se podrá declarar la consecuencia jurídica que invocan las partes, es decir se configura lo que se denomina thema probandum. ASÍ SE DECIDE.-
Ahora bien, la regla del ordinal 5º del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, contiene el principio doctrinario de "exhaustividad", que obliga al juez a considerar y resolver todas y cada una de las alegaciones de las partes que viene a constituir el problema judicial debatido que el juez debe resolver, cuya infracción conduce a una omisión de pronunciamiento. Bajo tales consideraciones y una vez valorados los elementos aportados por el demandante en la secuela del proceso y observado la postura de la demandada dentro del proceso, ya que si bien trajo elementos contradictorios, no menos es cierto que no logro probar sus dichos, por el contrario, reconoció plenamente la relación contractual y por ende la de no haber cumplido con otorgar al demandante su documento definitivo tal como se desprende de las actas procesales donde incurre en una confesión voluntaria, al señalar que perfecciono las ventas de las casas señaladas con los números 2, 7, 14, 17, 18 y 24, ya que estas se sometieron a un financiamiento por Ley de Política Habitacional hoy Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (F.A.O.V.), y que la parte actora no había cumplido con esa condición, por tal motivo, se debe concluir que la presente demanda debe ser declarada procedente y que en consecuencia, este Juzgado haciendo uso de su poder Jurisdiccional ordena a la sociedad Mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., a que en cumplimiento del contrato de compra venta celebrado entre las partes en fecha 22 de febrero del año 2005, efectué la tradición legal del inmueble ubicado en el Sector Los Conejeros, Municipio García, constituido según ese contrato, en su cláusula PRIMERA, por “una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 m2) de construcción aproximadamente, comprendida de 3 habitaciones, 2 baños, sala-comedor, cocina y área de servicios, tres (3) puestos de estacionamientos lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el Nº 09, ubicada en la Urbanización Villa Sierra, con permiso de construcción Nº 014/2004 de fecha 15 de abril de 2005, ubicado en el valle del Espíritu Santo, la cual ejecuto su construcción en terrenos de su propiedad, según consta de documento debidamente Registrado ante la Oficina de Registro inmobiliario del Municipio autónomo Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 10/02/2004, anotado bajo el número 48, folios 287 al 292, tomo 7, Protocolo Primero y que proceda dentro del lapso que se fije como lapso para cumplir voluntariamente con el presente fallo, una vez que quede firme, a protocolizar el documento definitivo de compra venta.- ASI SE DECIDE.
Del mismo modo se debe señalar que para el caso que la demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del término que se le concede expresamente para ello, se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada según la Sentencia a concluir un contrato, no cumpla su obligación y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la Sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido. ASI SE DECIDE.-
También resulta oportuno destacar que en el texto del documento si bien no se precisó la fecha o la oportunidad para que la parte accionada cumpliera con el otorgamiento del documento definitivo de venta, de acuerdo al contenido del artículo 1.212 del Código Civil, debió la misma verificarse de manera inmediata, en vista de que según lo refleja el documento en cuestión, la parte accionante a partir de la fecha en que se verificó su celebración había cumplido con la integridad del pago del precio y estando en posesión legal de la parcela y la casa sobre ella construida dada con compromiso de venta, por lo cual solo restaba que la vendedora, parte demandada gestionara lo conducente con el Banco para que se cumpliera con el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, como lo venía realizando a partir del año 2008, con el Banco que comenzó a realizar liberaciones parciales de hipoteca sobre las parcelas y viviendas sobre ella construidas y la empresa vendedora a protocolizar las ventas como se demuestra de las notas marginales al final del documento de Parcelamiento, es decir, en fecha 25/05/08, bajo el Nº 21, folios 177 al 191, tomo 13, se liberó la parcela Nº 17 a Rodríguez Maza & Asociados, C.A., y ésta vende a la ciudadana Miriam J. Maza Caraballo, y la casa sobre el construida; en fecha 02/06/08, bajo el Nº 10, folios 75 al 61, tomo 19, Banco Provincial libera a Rodríguez Maza & Asociados, C.A., la parcela Nº 14 y por este mismo documento ésta vende dicha parcela y la casa sobre ella construida a la ciudadana María Alejandra Pinto Rosas, y así sucesivamente otorgó documento protocolizado de la parcela Nº 07, en fecha 02/06/2008, bajo el Nº 11, folios 76 al 90, tomo 19, y otros como se puede verificar en dicho documento supra. Lo anteriormente establecido genera para esta sentenciadora precisar que la parte demandada dejó de cumplir con su obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa, ya que para la fecha 15/06/2006, el ciudadano HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO, canceló la totalidad del monto pautado del valor de la Parcela y su vivienda sobre ella construida, es decir habían transcurrido casi dos (02) años a la fecha de la primera protocolización, tiempo suficiente para que la parte demandada cumpliera con la carga contractual y otorgar el documento definitivo de tradición legal. (Resaltado del Tribunal). ASÍ SE DECIDE.-
Por último, en virtud de que en este asunto en el libelo de la demanda se hacen consideraciones que deben ser estudiadas y revisadas por el Ministerio Público, a fin de que determine sobre la veracidad de las mismas y la procedencia sobre el inicio de una averiguación penal, sin ánimo de anticipar opinión si no de dar cumplimiento a la obligación que establece el artículo 287 ordinal 2º del Código Orgánico Procesal Penal, este Tribunal ordena oficiar a la Fiscalía Superior del Ministerio Público del estado Nueva Esparta, a los fines que si a bien lo considere inicie las averiguaciones pertinentes en relación al presente caso, anexándosele al mismo copias certificadas de las siguientes actuaciones: libelo de la demanda cursante a los folios 01 al 05; de los folios 07 al 60, del auto de admisión de fecha 310/10/2008, cursante a los folios 62 y 63; de los folios 136 al 300 y de todas las actuaciones que conforman el cuaderno de medidas del presente expediente. Para la expedición de dichas copias se ordena oficiar a la Dirección Ejecutiva de la Magistratura de este Estado, a los fines de que se sirva fotocopiar las actuaciones antes señaladas, a objeto de ser remitidas a la referida Fiscalía Superior. Líbrese oficio. Cúmplase.

DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Convención Preparatoria de Venta interpuesta por el ciudadano HUGO ANDRÉS CASTAÑEDA SUBERO, titular de la cedula de identidad Nº 4.648.873, contra la sociedad Mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., ambos plenamente identificados en las actas procesales.
SEGUNDO: Se condena a la Empresa RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., ya identificada, a que en cumplimiento del Contrato de Convención Preparatoria de Venta celebrado entre las partes en fecha 22 de febrero del año 2005, efectué la tradición legal del inmueble ubicado en el Sector Los Conejeros, Municipio García, constituido según ese contrato, en su cláusula PRIMERA, por “una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 m2) de construcción aproximadamente, comprendida de 3 habitaciones, 2 baños, sala-comedor, cocina y área de servicios, tres (3) puestos de estacionamientos lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el Nº 09, ubicada en la Urbanización Villa Sierra, con permiso de construcción Nº 014/2004 de fecha 15 de abril de 2005, ubicado en el Valle del Espíritu Santo, la cual ejecuto su construcción en terrenos de su propiedad, según consta de documento debidamente Registrado ante la Oficina de Registro inmobiliario del Municipio autónomo Mariño del Estado Nueva Esparta, en fecha 10/02/2004, anotado bajo el número 48, folios 287 al 292, tomo 7, protocolo Primero y que proceda dentro del lapso que se fije como lapso para cumplir voluntariamente con el presente fallo, una vez que quede firme, a protocolizar el documento definitivo de compra venta y para que haga entrega formal del inmueble en cuestión.
TERCERO: Se dispone para el caso que la demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del término que se le concederá para que cumpla voluntariamente con la Sentencia que se pronuncia- una vez que esta adquiera el carácter de cosa Juzgada- se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: De conformidad con el artículo 274 del código de procedimiento civil se condena en costas a la Sociedad Mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., por resultar totalmente vencida en la presente causa.
QUINTA: Se ratifican todas las actuaciones decretadas por este Tribunal en la presente causa.
SEXTA: Se ordena a la Sociedad Mercantil RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., gestionar ante el Banco Provincial, S.A., Banco Universal, la liberación parcial de la PARCELA Nº 09 y de la vivienda sobre ella construida, para otorgar el documento definitivo de venta ante el Registro Público de Mariño del Estado Nueva Esparta.

PUBLIQUESE REGISTRESE DEJESE COPIA Y NOTIFIQUESE a las partes de la presente decisión en virtud de haber sido dictada fuera del lapso de Ley.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. En la Asunción, a los dieciséis (16) días del mes de enero del año dos mil doce (2.012). Años: 200º y 152º.