TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela

En su nombre:
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia
202° y 153°

Vistos: Con Informes de la parte demandada.
Parte actora-reconvenida:
Flash Construcciones Compañía Anónima, sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día 08 de junio de 1.992, bajo el N° 25, tomo 21-A.
Apoderado judicial:
No posee representación judicial acreditada en actas.
Parte demandada-reconviniente:
Edelmira del Carmen Urdaneta Suárez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.742.250 y de este domicilio.
Apoderados judiciales:
Eduardo Prieto Morales y Noleida Moreno Petit De Prieto, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 19.493 y 40.861, respectivamente, y domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
Motivo: Resolución de Contrato de Opción a Compra.
Fecha de entrada: 25 de febrero del año 2003.
Sentencia: Definitiva

I
Antecedentes
Se dio inicio al presente proceso mediante demanda contentiva de pretensión de resolución de contrato de opción a compra-venta interpuesta por la sociedad mercantil Flash Construcciones Compañía Anónima, identificada en actas, en contra de la ciudadana Edelmira del Carmen Urdaneta Suárez, también identificada, de conformidad con lo previsto en los artículo 1.159 y 1.160 del Código Civil Venezolano.
Por auto dictado en fecha veintiuno 18 de octubre de 2002, el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda, ordenando el emplazamiento de la demandada para la contestación a la demanda.
En fecha 02 de diciembre de 2002, se agregó a las actas las resultas de la citación practicada a la demandada de autos.
En fecha 28 de enero de 2003, se agregó a las actas escrito de contestación a la demanda y planteamiento de reconvención presentado por el abogado Eduardo Prieto actuando con el carácter de apoderado judicial de la demandada.
Por auto de fecha 28 de enero de 2003, el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, admitió cuanto ha lugar en derecho la reconvención propuesta por el demandado y en la misma oportunidad declinó su competencia para conocer de la causa, en virtud de haberse configurado la incompetencia por la cuantía con ocasión a la reconvención propuesta y admitida. En la misma oportunidad se ordenó la remisión del expediente para el Juzgado distribuidor, a los fines pertinentes.
Realizada la distribución de Ley, correspondió conocer a este Juzgado de instancia, y por auto de fecha 25 de febrero de 2003 se le dio entrada al expediente fijándose en el mismo acto la oportunidad procesal para que el demandante-reconvenido diera contestación a la reconvención interpuesta en su contra.
En fecha 10 de marzo de 2003, se agregó a las actas escrito de contestación a la reconvención presentado por el abogado Luís Castellanos, obrando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil demandante.
En fecha 17 de marzo de 2003, se agregó a las actas escrito de reconvención presentado por la representación judicial del demandado.
Mediante auto de fecha 03 de abril de 2003, se agregó a las actas escritos de promoción de pruebas presentados por la parte actora y por la parte demandada en la presente causa.
Por auto de fecha 11 de abril de 2003, este Tribunal admitió los medios de prueba promovidos por las partes dejando a salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
Mediante diligencia de fecha 27 de septiembre de 2004, el apoderado judicial de la demandada solicitó se fijara la causa para la presentación de los informes de las partes.
Por auto de fecha 29 de septiembre de 2004, el Tribunal negó la fijación de la oportunidad para la presentación de los informes y ordenó ratificar la prueba requerida a la entidad bancaria Unibanca, Banco Universal, C.A.
Mediante diligencias de fechas 13 de marzo y 03 de agosto de 2006, el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente solicitó se notificara a la parte demandante-reconvenida, a los fines de la fijación de la oportunidad para la presentación de los informes de las partes.
En fecha 08 de octubre de 2007, la representación judicial de la parte demandada solicitó el abocamiento del nuevo juez a la causa.
Por auto de fecha 10 de octubre de 2007, el Dr. Carlos Rafael Frías, se abocó al conocimiento de la causa ordenando la notificación de las partes intervinientes para la continuación de la causa.
En fecha 29 de octubre de 2007, el apoderado demandado se dio por notificado del abocamiento del Dr. Carlos Frías. En la misma oportunidad solicitó se librara boleta de notificación a la contraparte.
Mediante diligencia de fecha 16 de junio de 2008, el abogado Eduardo Prieto Morales, obrando con el carácter de apoderado judicial de la demandada de autos, ratificó la solicitud de notificación de la contraparte respecto del abocamiento del nuevo Juez al conocimiento de la causa.
En fecha 26 de septiembre de 2008, el alguacil expuso y consignó boleta de notificación sin practicar dirigida a la parte actora. En la misma oportunidad se ordenó agregar a las actas.
Por auto de fecha 29 de septiembre de 2008, y previa solicitud de la parte actora se ordenó librar cartel de notificación dirigido a la parte demandante.
Mediante diligencia de fecha 06 de octubre de 2008, se agregó a las actas el cartel de notificación publicado.
Por auto de fecha 29 de octubre de 2008, se fijó la oportunidad para la presentación de los informes de las partes.
Posterior a la práctica de las notificaciones ordenadas, en fecha 04 de junio de 2010, se agregó a las actas escrito de informes presentado por la representación judicial de la demandada.
Mediante diligencia de fecha 15 de diciembre de 2011, el apoderado judicial de la demandada, solicitó se dictara sentencia en la presente causa.
Por auto de fecha 12 de marzo de 2.012, el Dr. Carlos Márquez, en su condición de Juez Temporal designado, se abocó al conocimiento de la causa y ordenó notificar a las partes intervinientes.
Por diligencia de fecha 13 de julio 2012, el representante judicial de la parte actora solicitó el abocamiento de la Dra. Ingrid Vásquez, al conocimiento de la causa.
Por auto de fecha 16 de julio de 2012, la Dra. Ingrid Vásquez Rincón, en su condición de Jueza Provisoria designada por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, según comunicaciones de fechas CJ-12-0691, CJ-12-0692, CJ-12-0883 y CJ-12-0882, ordenando la notificación de las partes intervinientes.
Mediante diligencia de fecha 06 de agosto de 2012, la representación judicial de la parte demandada se dio por notificada del abocamiento de la nueva juez al conocimiento de la causa.
Por diligencia de fecha 27 de septiembre de 2012, el ciudadano Roberto Flaviani actuando con el carácter de parte demandante y debidamente asistido por el abogado en ejercicio Ángel Delgado Medina, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 13.594 y de este domicilio, se dio por notificado del abocamiento de la nueva juez al conocimiento de la causa.

II
Límites de la Controversia
La parte demandante señaló como fundamento de su acción que celebró un contrato de opción a compra con la ciudadana Melida Margarita Galue Suárez, según se evidencia de documento autenticado en fecha 30 de septiembre de 1997 por ante la Notaría Pública Cuarta del municipio Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el N° 94, tomo 83, de los libros de autenticaciones, el cual tuvo por objeto un inmueble propiedad de la actora constituido por una casa-quinta y su terreno propio ubicado en el Desarrollo Habitacional “San Pancracio” situado en la calle 97 con la avenida 65 de la Urbanización San Miguel, numero A-11, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del estado Zulia, cuya distribución, linderos y medidas se dan por reproducidos en actas.
Así mismo, refirió que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo el día 29 de septiembre de 1998, bajo el N° 50, tomo 90, consta que la ciudadana Melida Galué Suárez, cedió los derechos derivados del contrato de opción a compra previa aprobación de su representada, a la ciudadana Edelmira del Carmen Urdaneta Suárez.
Que en base a las cláusulas del contrato de opción a compra, se estableció como plazo para el perfeccionamiento de la venta definitiva, pasados como fueran quince días contados a partir del otorgamiento del permiso de habitabilidad de la vivienda, prorrogable hasta por un lapso de tres (03) meses y, como precio de la opción a compra la cantidad de Tres Millones Trescientos Setenta y Cinco Mil (Bs. 3.375.000,00) antes de la reconversión monetaria, los cuales fueron recibidos por el representante legal de su representada a su entera satisfacción siendo imputables al precio definitivo de la venta, el cual, estaba fijado en la cantidad de Diecisiete Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 17.200.000,00), conforme se desprende de la comunicación emitida por la Vice-Presidencia de Créditos Hipotecarios y al Consumidor de Banesco Banco Hipotecario, C.A., acompañada conjuntamente con la demanda.
En este orden de ideas, refirió que el permiso de habitabilidad necesario para efectuar la venta del inmueble, le fue concedido a su representada en el mes de Diciembre de 1.998, y pasado como fue, el lapso de tres meses posterior a la concesión del mismo, la promitente compradora ciudadana Edelmira Urdaneta Suárez, no dio cumplimiento a las obligaciones asumidas en el contrato de opción a compra, en el sentido, de cancelar el precio restante a los efectos de llevar a cabo la operación definitiva de venta.
En virtud de las consideraciones expuestas, ocurre ante este despacho a demandar a la ciudadana Edelmira Urdaneta Suárez, a fin de que convenga o a ello sea obligada por este Tribunal, en la resolución del contrato de opción a compra autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el día 30 de septiembre de 1.997, bajo el N° 94, tomo 83.
Fundamentó la pretensión incoada en el contenido de los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil Venezolano.
Por su parte, la demandada ciudadana Edelmira Urdaneta, por intermedio de su apoderado judicial, reconoció la existencia del contrato de cesión, en virtud del cual, se atribuye la condición de opcionante-compradora frente a la demandante de autos.
Igualmente refirió, la necesaria declaratoria de inexistencia del contrato de opción a compra, por ella suscrito, toda vez que, en el mismo a pesar de haberse establecido la forma de cancelación de la opción o inicial, no quedó establecido el precio definitivo de venta del inmueble, en virtud de lo cual, considera que al no estar presente en el contrato dicho elemento se debe tener por inexistente el contrato de opción a compra por ella suscrito.
En tal sentido, indicó que el contrato de opción a compra debe reunir todos los requisitos exigidos para la existencia del contrato de compra-venta y, por cuanto, el contrato autenticado identificado en actas, suscrito con la compañía Flash Construcciones, carece del precio sobre el cual se estipulo la venta, debe declararse la nulidad del mismo.
Que conforme a lo alegado por la actora, se evidencia que no fue estipulado el precio de venta del inmueble ni por el promitente vendedor, ni de su parte como promitente compradora, en tal sentido, mal puede aceptarse que la fijación del precio del inmueble la realice un tercero ajeno a la causa como lo es, la Vice-Presidencia de créditos hipotecarios y al consumidor de Banesco Banco Hipotecario, C.A.
De igual manera, argumentó que su representada como sucesora de Melida Galué Suárez, aceptó formalmente adquirir en propiedad el inmueble objeto del contrato; sin embargo, resulta conveniente precisar que para el supuesto en que las partes manifestaran su inequívoca voluntad de comprar y vender, esto sería imposible por cuanto la vivienda opcionada no cumplió los requisitos mínimos de habitabilidad exigidos en la legislación.
En este orden de ideas, refirió que las condiciones de inhabitabilidad de los inmuebles del parcelamiento San Pancracio, se desprende la inspección ocular realizada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.
Ante dicho panorama, planteó la excepción de contrato no cumplido, argumentando que mal podría haber dado cumplimiento al contrato definitivo de venta, cuando el promitente vendedor por su parte no cumplió con proveer el correspondiente permiso de habitabilidad de la vivienda, de donde deviene el incumplimiento culposo de éste.
Finalmente, planteó reconvención en contra de la parte actora, a fin de que devolviese a su mandante la cantidad de Cinco Millones Novecientos Trece Mil Doscientos Setenta y Ocho Bolívares (Bs. 5.913.278,00), reservándose el ejercicio de cualquier otra acción en contra de la parte actora.
III
De la Reconvención propuesta
La representación judicial de la demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda incoada, planteó subsiguientemente reconvención en contra del demandante argumentando lo siguiente:
“3°) reconvengo a la parte actora en que devuelva a mi conferente, la cantidad de CINCO MILLONES NOVECIENTOS TRECE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 5.913.278,00) los cuales los recibió en forma injustificada por no poder cumplir con la obligación por ella aceptada en el instrumento fundamental de su acción; y lo cual dio motivo a que anteriormente opusiera a la acción propuesta, la excepción de contrato no cumplido. Me reservo desde ahora, el ejercer las acciones a que bien tuviese mi representada, derivada de cualquier relación que la uniera con la parte actora, y aquellos involucrados en la construcción del parcelamiento San Pancracio, toda vez que la construcción de las viviendas ha sido hecha en forma culposa, por la negligencia imprudencia e impericia de los constructores, financistas y personas involucradas en la misma.” (sic).
Por su parte, el demandante reconvenido en la oportunidad de dar contestación a la pretensión propuesta en su contra, realizó las siguientes consideraciones:
“En su escrito de contestación al fondo de la demanda, la parte demandada, según su criterio y el Juez de la causa para ese entonces, JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS AUTÓNOMOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, propuso “APARENTEMENTE” una reconvención, explanando textualmente lo siguiente: “….RECONVENGO A LA PARTE ACTORA EN QUE DEVUELVA A MI CONFERENTE, LA CANTIDAD DE DE CINCO MILLONES NOVECIENTOS TRECE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 5.813.278,00), LOS CUALES RECIBIÓ EN FORMA JUSTIFICADA POR NO PODER CUMPLIR CON LA OBLIGACIÓN POR ELLA ACEPTADA EN EL INSTRUMENTO FUNDAMENTAL DE LA ACCIÓN Y LO CUAL DIO MOTIVO A QUE ANTERIORMENTE OPUSIERA A LA ACCIÓN PROPUESTA, LA EXCEPCIÓN DE CONTRAT NO CUMPLIDO…..” (Mayúsculas y negrillas nuestras).- Ahora bien, de una simple lectura del referido escrito de contestación a la demanda y su “Supuesta” Reconvención, la demandada no dio cabal cumplimiento a lo pautado por el Legislador Venezolano al momento de intentar tal acción, en el entendido de que el artículo 365 del Código de Procedimiento preve que ….omissis…., en consecuencia, ha debido inexorablemente presentar la nueva demanda (RECONVENCIÓN), con todos y cada uno de los requisitos establecidos en el citado artículo 340 y NO LO HIZO, más aún, ni siquiera estimo el valor de la misma, violentado el contenido del artículo 39 ejusdem….” (negritas y resaltado del demandante) (Cursivas de este Juzgado).
Ahora bien, expuestos los fundamentos de la reconvención planteada por la demandada de autos y la subsecuente contestación expuesta por el demandante reconvenido, la cual, se centro en la solicitud de declaratoria de inadmisibilidad de la misma por carecer de los requisitos legales para su admisibilidad, esta jurisdicente procede a emitir su pronunciamiento respecto a dicho pedimento, con base a lo siguiente:
Establece el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal lo determinará como se indica en el artículo 340.”
En este orden de ideas, el autor patrio Arístides Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo III, pág. 145, señala “La reconvención, mutua petición o contrademanda puede definirse como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia.”
Así pues, se entiende que la reconvención (facultad del demandado) conlleva la afirmación de una pretensión frente a quien es su demandante, la cual, puede estar fundada sobre el mismo objeto o sobre un objeto distinto al del demandante.
Sin embargo, el legislador ha revestido de unos requisitos necesarios el planteamiento de esta contrademanda o demanda reconvencional, conforme se desprende de la norma supra citada, entre las cuales, se encuentra el señalamiento claro y preciso del objeto y sus fundamentos.
Precisado lo anterior, es deber de esta sentenciadora proceder a examinar la solicitud de inadmisibilidad de la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandante, ante lo cual, observa que dicha defensa se encuentra fundamentada bajo el argumento de la falta de precisión y fundamentación de la reconvención propuesta, así como, la carencia de los requisitos de todo libelo de demanda previstos en el artículo 340 de la norma adjetiva.
Ahora bien, aún y cuando el Tribunal que conoció en ese momento de la causa, admitió cuanto ha lugar en derecho la reconvención propuesta, ello no es obstáculo para esta juzgadora, a los fines de analizar las defensas interpuestas por el demandante reconvenido, al momento de dar contestación a la reconvención interpuesta en su contra.
En efecto, se constata del reverso del folio 41 de la pieza principal del expediente, la exigua proposición de la reconvención intentada por la demandada en la presente causa, donde no se indica contra quien obra la demanda, no se indica el objeto de la pretensión ni sus fundamentos de hecho y de derecho; muy por el contrario, la misma parte demandada-reconviniente en su “planteamiento reconvencional” indica que el fundamento de su pretensión lo constituye la misma defensa de “contrato no cumplido” propuesta en la demanda intentada en su contra.
Señalado lo anterior, resulta preciso hincar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 10 de diciembre de 2009, caso: Inversiones El Diamante, C.A. vs. Banco Caroni, C.A, con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchán, se ha pronunciado sobre la insuficiencia y sus efectos de la reconvención, dejando establecido lo siguiente.
“Efectivamente, tal como afirmó el tribunal de la causa, la reconvención constituye una demanda autónoma, y por ende debe cubrir las exigencias establecidas en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil para ser admitida, tal cual se desprende del texto del artículo 365 eiusdem; así lo entendió la Sala de Casación Civil de la entonces Corte Suprema de Justicia, que al analizar el tema señaló lo siguiente:
“Es oportuno destacar, textualmente lo que establece el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil y analizar, su contenido, así tenemos:
‘Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340’ A la luz de la presente disposición es evidente que el Legislador estimó necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, esto en virtud de que la reconvención es una acción autónoma que tiene hasta su propia cuantía. Asimismo, quiso el legislador que la acción de reconvención cumpliera con los requisitos del artículo 340, es decir, con los elementos esenciales de un libelo…” (Sent. N° 935/88 del 30 de noviembre. Caso: José Agustín Cuadros contra Enrique Bonilla).
En igual sentido se pronunció la actual Sala de Casación Civil, en sentencia N° 0065 del 29 de enero de 2002 (Caso: Carmen Sánchez De Bolivar), en la cual señaló lo siguiente:
“Otra característica que pone de manifiesto que la reconvención constituye una nueva pretensión deducida en un mismo proceso por razones de economía procesal, es que el desistimiento de la demanda no produce el fenecimiento de la reconvención, la cual subsiste por el carácter autónomo del interés que la sustenta. Por esa razón, la reconvención debe reunir los requisitos previstos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
Este criterio ha sido expresado por la Sala de forma reiterada, entre otras, en sentencia de fecha 30 de noviembre de 1988, en la cual dejó sentado que (…) Acorde con ello, la Sala Político Administrativa ha indicado que ‘...La reconvención, según la definición de Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él... La reconvención, independientemente de la defensa o reforzándola por medio de un ataque que sirva para hacerla más eficaz, es una nueva demanda, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, y pudo haber sido intentada en juicio separado...”.
Para esta Sala, desde el punto de vista constitucional, la inobservancia en la demanda reconvencional de los requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, acarrea una violación del derecho a la defensa al actor reconvenido en el proceso principal, toda vez que el mismo quedará privado de elementos para dar contestación a la contrademanda, en virtud de la carencia de fundamentos y señalamientos precisos en los que se sostenga la mutua petición. La tarea de impedir la referida violación, se encuentra en cabeza del juez, quien como director del proceso debe velar por el estricto cumplimiento de las disposiciones contenidas en el ordenamiento jurídico, y aplicar la consecuencia jurídica que implica su contravención.
Efectivamente, el juez, en su tarea de ente decisor, no puede nunca perder el norte de su actuación, y por ello debe estar siempre consciente que la justicia se debe impartir en procura de una tutela judicial efectiva, a la cual no se le puede dar alcance si no se cumplen las disposiciones normativas con las que el legislador ha diseñado el desarrollo del proceso, y es él, precisamente quien debe estar atento de que las partes actúen en cabal cumplimiento de las mismas. (Negritas de este Juzgado).

En este sentido, quien hoy decide considera que la reconvención propuesta por la demandada ciudadana Edelmira Urdaneta Suárez, carece de los requisitos necesarios para su debido trámite, conforme a la norma que informa la institución de la reconvención, ello en concordancia con el criterio jurisprudencial supra citado, en virtud de lo cual, debe ser declarada Improcedente en derecho quedando así desechada del proceso. Así se establece.
IV
Estimación de las pruebas promovidas

Medios de prueba promovidos por la parte demandante:
• Invocó en nombre de su representada el principio de comunidad de la prueba.
En este sentido considera quien hoy decide que, conforme a dicho principio procesal, una vez incorporada la prueba al proceso deja de pertenecer al litigante que la ha producido para transformarse en común, que es la denominada “comunidad de la prueba”; cada parte puede aprovecharse, indistintamente, tanto de su prueba como de la producida por la contraparte y, a su vez, el juez puede utilizar las resultas probatorias aún para fines diferentes de aquéllos que contemplan las partes que las producen, de modo que el juez puede valorarlas libremente, conforme a las reglas de la sana crítica, hasta en beneficio del adversario de aquella parte que ha producido la prueba.

Documentales:
• Promovió copia fotostática de documento autenticado en fecha 29 de septiembre de 1998, ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, quedando anotada bajo el N° 50, tomo 90 de los libros de autenticación, en el cual, la ciudadana Mélida Galué Suárez, le cede los derechos a la ciudadana Edelmira Urdaneta Suárez respecto a la opción a compra suscrita por la primera nombrada.
El medio de prueba que antecede se enmarca dentro de la categoría de documento privado autenticado, en tal sentido, este sentenciador lo valora de conformidad con lo previsto el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo cual, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público respecto al hecho material de las declaraciones en él contenidas y le merece fe a este sentenciadora, salvo prueba en contrario.
De la revisión y evaluación del referido instrumento se evidencia la cesión de derechos del contrato de opción a compra que hiciera la ciudadana Mélida Galué Suárez a favor de la ciudadana Edelmira Urdaneta Suárez, lo cual, indudablemente acredita la cualidad de la hoy demandante, máxime que dicha condición fue expresamente reconocida por el demandante de autos.
Sin embargo, cabe destacar que los hechos demostrados mediante el referido medio probatorio, fueron expresamente reconocidos por las partes. Así se establece.
• Copia fotostática de comunicación emanada de Banesco Banco Hipotecario, C.A., fechada 09 de julio de 1.998 y dirigida a la demandante de autos.
Sobre el medio probatorio que antecede, se hará expreso pronunciamiento en la oportunidad de valorar la prueba de informes, por cuanto, al ser un instrumento privado emanado de tercero, la parte promovente solicitó su ratificación para que surtiera efectos probatorios dentro del proceso.
• Copia fotostática de documento autenticado en fecha 30 de septiembre de 1.997, ante la Notaría Pública Cuarta del municipio Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el N° 94, tomo 83, donde la ciudadana Mélida Galué Suárez suscribió contrato de opción a compra con la empresa Flash Construcciones, C.A.
El medio de prueba que antecede se asimila a la categoría de documento privado autenticado, en tal sentido, este sentenciador lo valora de conformidad con lo previsto el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo cual, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público respecto al hecho material de las declaraciones en el contenidas y le merece fe a este sentenciadora, salvo prueba en contrario.
Del referido contrato se desprenden las condiciones pactadas y aceptadas por las partes intervinientes, para la realización del negocio jurídico reflejado en dicho instrumento. De la misma manera, esta sentenciadora se permite indicar que el documento que antecede fue expresamente reconocido por la parte contraria; en virtud de lo cual, se tienen como ciertas las obligaciones contraídas por los contratantes mediante el mismo. Así se establece.
Prueba de Informes:
• Solicitó de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se oficiara a la entidad financiera Banesco Banco Hipotecario, C.A., a fin de que ratificara la comunicación dirigida a su representada en fecha 09 de julio de 1.998, entre otros particulares.
Consta de las actas procesales la respuesta emitida por la entidad financiera Banesco, Banco Universal, donde ésta ratificó el contenido del oficio consignado en copia fotostática por el demandante.
La prueba en referencia se valora favorablemente conforme a lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, respecto a los hechos reflejados documentados en el oficio en referencia. Así se establece.
• Solicitó se oficiara a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del estado Zulia, a fin de que informase a este Tribunal, si su representada Flash Construcciones, C.A., obtuvo el Permiso de Habitabilidad correspondiente al desarrollo habitacional San Pancracio.
Respecto a los informes requeridos por la parte actora, a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del estado Zulia, se evidencia de la revisión de las actas procesales que dicho medio de prueba fue admitido por este Juzgado conforme al auto dictado en fecha 11 de abril de 2.003, y por cuanto se constata de la revisión de la totalidad de las actas procesales que habiendo transcurrido más de ocho (08) años desde la admisión del medio probatorio en referencia, no consta en actas respuesta alguna por parte del ente requerido, de igual manera, no se evidencia que el promovente de la misma haya solicitado su ratificación, por lo cual, esta Juzgadora considera que ha operado una pérdida manifiesta del interés respecto su obtención, razón suficiente para proceder a dictar sentencia prescindiendo de ella. Así se establece.

Medios de prueba promovidos por la Demandada:

• Invocó el principio de comunidad de la prueba.
Con relación a dicha invocación esta juzgadora reproduce el criterio expuesto en considerandos anteriores. Así se establece.
Documentales:
• Inspección ocular evacuada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 12 de abril de 2000. hallado hayan
Respecto al medio de prueba que antecede, esta sentenciadora observa que el mismo fue evacuado atendiendo a las previsiones contenidas en el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil, es decir, con base al fundado temor de desaparición de las cosas que serian objeto de constatación ocular; en tal sentido, cuando se evacúa dicha prueba extrajudicialmente y sin control de la parte a quien se pretende oponer dentro de un proceso, debe necesariamente ser ratificada dentro del mismo, so pena de ser desechada, o en su defecto, demostrar en actas la necesidad de la evacuación anticipada a fin de evitar la desaparición de las cosas sobre las cuales se pretendía dejar constancia con la inspección ocular.
Ahora bien, por cuanto consta en las actas que la ratificación del referido medio probatorio no se realizó atendiendo a la naturaleza de la prueba en referencia, en virtud de ello, queda desechada del debate probatorio. Así se establece.
Así mismo, cabe destacar que los informes técnicos acompañados a la inspección ocular promovida, son medios de pruebas dirigidos a la comprobación de hechos que requieren conocimientos especiales (experticia), la cual, debe ser evacuada dentro del proceso donde quieran hacerse valer con el debido control del Juez y permitiéndosele a la parte a quien le serán opuestos el derecho a contradecir los dictámenes adoptados en la misma –circunstancia no ocurrida en el presente caso-, en virtud de ello, esta sentenciadora no les otorga valor probatorio alguno y los desecha del proceso. Así se establece.
• Tres (03) copias fotostáticas de instrumentos cambiarios (letras de cambio) con fechas de emisión 26/09/97 las dos primeras y 25/08/98 la última. Dentro del lapso probatorio fueron consignadas en original al expediente.
• Dos (02) copias fotostáticas de recibos de pago de fechas 07/01/1998 y 23/04/1997 emanados de la sociedad mercantil Flash Construcciones, C.A., girados a favor de la ciudadana Mélida Galué Suárez. Dentro del lapso probatorio fueron consignados en original al expediente.
Los instrumentos que anteceden se valoran favorablemente en virtud de no haber sido desconocidos por la parte a quien le fueron opuestos, de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, tienen el valor probatorio que les asigna el artículo 1.363 y 1364 del Código Civil Venezolano.
Con los referidos instrumentos cambiarios y recibos la parte promovente demuestra los pagos realizados por quien le cediera los derechos de la opción a compra que la vincula con la demandante de autos.
Ahora bien, la parte demandante dentro de la oportunidad pertinente no desconoció los mencionados instrumentos, en tal sentido, se tienen como realizados los pagos allí reflejados por concepto de abono a la cuenta por la compra de la vivienda identificada en las actas. Así se establece.
• Original de documento autenticado en fecha 30 de septiembre de 1.997, ante la Notaría Pública Cuarta del municipio Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el N° 94, tomo 83, donde la ciudadana Mélida Galué Suárez, suscribió contrato de opción a compra-venta con la empresa Flash Construcciones, C.A.
Esta sentenciadora reproduce el criterio expuesto con anterioridad sobre el referido medio probatorio.
• Copia fotostática de documento autenticado en fecha 29 de septiembre de 1998, ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, quedando anotada bajo el N° 50, tomo 90 de los libros de autenticación, en el cual, la ciudadana Mélida Galué Suárez, le cede los derechos a la ciudadana Edelmira Urdaneta Suárez respecto a la opción a compra suscrita por la primera nombrada.
Esta sentenciadora reproduce el criterio expuesto con anterioridad sobre el referido medio probatorio.
• Original de recibo de pago emitido por la ciudadana Petra Nava, a favor de la ciudadana Mélida Galué, por concepto de honorarios profesionales.
El medio probatorio que antecede se desecha del debate probatorio por resultar impertinente a los hechos controvertidos dentro del proceso. Así se establece.
Informes:
• De conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se oficiara a la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, a fin de que informara y remitiera en caso de constar en su archivos, copia certificada del contrato de cesión otorgado ante esa oficina notarial en fecha 29 de septiembre de 1998, anotado bajo el N° 50, tomo 90.
Consta de las actas procesales las resultas de la referida prueba, remitida a este despacho mediante oficio N° 269-2003, fechado 13 de agosto de 2003, conjuntamente con copia certificada del documento requerido.
Sin embargo, el documento obtenido en copia certificada mediante la prueba de informes evacuada, fue valorado previamente por este Juzgado, en la oportunidad de examinar los medios de prueba documentales, por lo cual se ratifica el criterio expuesto respecto al mismo. Así se establece.
• Solicitó se oficiara al Cuerpo de Bomberos de Maracaibo, a fin de que informara sobre los particulares requeridos por la parte demandada.
En fecha 11 de septiembre de 2003, se agregó a las actas oficio N° 0051-03 fechado 14 de agosto de 2003, procedente del Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo-Área Técnica de Prevención e Investigación de Siniestros, conjuntamente con copias de las comunicaciones requeridas.
• Solicitó se oficiara al Director de la Oficina Municipal de Planificación Urbana (O.M.P.U), a fin de que informara sobre los particulares requeridos por la parte demandada.
En fecha 12 de septiembre de 2003, se agregó a las actas oficio signado con el alfanumérico OMPU-03-383, conjuntamente con copia fotostática de oficio dirigido por el ciudadano Larry Buitrago, en su condición de Director de la Oficina Municipal de Planificación Urbana al ciudadano Orlando Parra, en su carácter de Presidente de IVIMA.
• Requirió se oficiara al Instituto Municipal de la Vivienda (I.V.I.M.A), a fin de que informara a este Tribunal sobre los particulares requeridos por la demandada.
Las informaciones obtenidas mediante las pruebas de informes evacuadas, se valoran favorablemente conforme a lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Testimoniales:
• Promovió la testimonial jurada de la ciudadana Janeth Valbuena Alcántara, a fin de que ratificara en su contenido y firma, la comunicación de fecha 20 de marzo de 2000, dirigida por ésta a la Oficina Municipal de Planificación Urbana.
Dicha testimonial no fue evacuada en virtud del desistimiento de la parte promovente de la misma, en virtud de ello, queda desechada la comunicación suscrita debido a su falta de ratificación.
• Promovió las testimoniales de los ciudadanos Andy Quintero y Oswaldo Cordero, quienes concurrieron al comisionado a declarar a tenor del interrogatorio que les fue formulado.
Así pues, se observa del interrogatorio efectuado a los precitados ciudadanos, la ilegalidad e inconducencia del medio de prueba promovido, con respecto a los hechos que se deseaba demostrar mediante el mismo, en este orden de ideas, la ilegalidad de las referidas testimoniales viene dada en virtud de lo preceptuado en el artículo 1.387 del Código Civil; por otra parte, resulta inconducente la declaración de los testigos respecto a hechos sobre los cuales se requiere conocimientos periciales, tales como, el estado físico-estructural de las viviendas que conforman el desarrollo habitacional San Pancracio.
Atendiendo a las consideraciones precedentemente expuestas, esta juzgadora desecha las testimoniales rendidas, de conformidad con lo previsto en el artículo 507 de la norma adjetiva.
Inspección Judicial:
Con relación a la inspección judicial promovida por la demandada y admitida por este Juzgado conforme al auto dictado en fecha 11 de abril de 2.003, se evidencia de la revisión de la totalidad de las actas procesales que habiendo transcurrido más de ocho (08) años desde la admisión del medio probatorio en referencia, no consta en actas que el promovente haya dado impulso de manera alguna a la evacuación de la misma, por lo cual, esta Juzgadora considera que ha operado una pérdida manifiesta del interés respecto su obtención, razón suficiente para proceder a dictar sentencia prescindiendo de ella. Así se establece.
Experticia:
Respecto a la experticia promovida por la demandada y admitida por este Juzgado conforme al auto dictado en fecha 11 de abril de 2.003, se evidencia de la revisión de la totalidad de las actas procesales que habiendo transcurrido más de ocho (08) años desde la admisión del medio probatorio en referencia, no consta en actas que el promovente haya dado impulso de manera alguna a la evacuación de la misma, por lo cual, esta Juzgadora considera que ha operado una pérdida manifiesta del interés respecto su obtención, razón suficiente para proceder a dictar sentencia prescindiendo de ella. Así se establece.
V
Motivación para decidir
Estimadas como han sido las pruebas del presente juicio, este Tribunal procede a resolver el mérito de la causa, conforme a los argumentos que preceden:
Se evidencia de la revisión de las actas que el contrato demandado de cumplimiento, es un contrato de promesa bilateral de compraventa cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar un contrato futuro, en este caso el contrato de venta propiamente dicho.
Si bien es cierto que, nuestro Código Civil no contempla la figura del contrato preliminar o de opción a compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones.
Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a celebrar entre sí un futuro contrato.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
-Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
-Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
-Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
-Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
-Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. P. 195) (negritas de este juzgado).
En este estado, resulta propicio citar el contenido la norma consagratoria de la pretensión por cumplimiento o resolución de todo contrato prevista en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, que establece:
Art. 1.167 Código Civil. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. (subrayado y resaltado de este juzgado).
Ahora bien, en el caso de autos se demanda la resolución del contrato de opción a compra venta autenticado en fecha treinta (30) de septiembre de (1997) por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, suscrito entre la demandante y la demandada de autos, cuya existencia quedó establecida en la oportunidad probatoria correspondiente, en tal sentido, queda relevado de prueba la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes contendientes.
Seguidamente, resulta menester precisar el fundamento de la pretensión resolutoria incoada por la actora, la cual se resume en los siguientes términos: “…es el caso, Ciudadano Juez, que a mi representada le fue concedido el Permiso de Habitabilidad en el mes de Diciembre de 1998 y pasado el lapso de TRES (3) MESES establecido en la Cláusula Segunda, y la promitente compradora EDELMIRA DEL CARMEN URDANETA SUAREZ, no ha dado cumplimiento a las obligaciones asumidas en el citado Contrato de Opción de Compra, relacionado con el pago de la suma de dinero restante por concepto del precio de la venta….” (Sic).
De lo anterior se desprende que, el objeto de controversia de la presente causa lo constituye el hecho del “presunto” incumplimiento por parte de la demandada y promitente compradora, con relación a la cancelación de la diferencia del precio de la vivienda objeto del contrato de opción.
En este sentido, se entiende que el contrato de opción a compra venta suscrito engendra obligaciones para ambas partes, dada la bilateralidad del mismo, conforme a lo cual, corresponde dilucidar si el presunto incumplimiento de la demandada de autos, fue una consecuencia ineludible del incumplimiento de la obligación u obligaciones asumidas por la demandante o promitente vendedora.
Se observa entonces, que el demandante alega el incumplimiento por parte de la opcionante compradora, de la cláusula segunda del contrato que a la letra dispone: “SEGUNDA: El presente contrato de OPCIÓN DE COMPRA estará vigente desde la fecha de su otorgamiento hasta quince (15) días después de otorgado el permiso de habitabilidad, pero este (sic) término nunca excederá de tres (3) meses. El término de esta opción podrá ser prorrogado por treinta (30) días a instancias del optante y siempre que FLASH CONSTRUCCIONES, C.A. manifieste su conformidad.” (negritas de este Juzgado).
Así pues, del análisis de la cláusula en referencia se evidencia que la misma establece el lapso de duración o vigencia de la opción a compra venta, sin embargo, también se constata que el inicio de dicho lapso se encuentra determinado por el otorgamiento del permiso de habitabilidad a la demandante de autos.
Ahora bien, dado que el inicio del lapso de vigencia para el perfeccionamiento de la venta definitiva, se encontraba determinado por una actuación que dependía en primer lugar de la obtención del permiso de habitabilidad por parte de la demandante de autos, se precisa determinar si ésta dio cumplimiento a dicha obligación.
En este sentido, de las actas se evidencia que la demandante afirmó en su escrito libelar que el permiso de habitabilidad le fue concedido en el mes de Diciembre de 1998, afirmación ésta que debía ser comprobada en las actas del expediente, para lo cual, solicitó informes a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del estado Zulia, a fin de que informara la fecha de aprobación del permiso de habitabilidad concedido al desarrollo habitacional San Pancracio y en caso de existir remitiera copia del mismo a este Juzgado.
En este orden de ideas, no se constata de la revisión del expediente la existencia del permiso de habitabilidad concedido al desarrollo habitacional San Pancracio, obligación ésta que el demandante debía cumplir, a los fines de que surgiera la subsecuente obligación de la demandada de pagar el precio de la vivienda principal al demandante de autos.
Ahora bien, constatado como ha quedado en el iter procedimental, el incumplimiento del demandante, resulta conveniente citar el contenido del artículo 1.160 del Código Civil, que establece:
Art. 1.160. Código Civil. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismo contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
La norma que antecede establece directrices con respecto al principio de buena fe que debe regir en todo contrato, así como las consecuencias que se deriven de los mismos según la equidad, el uso o la ley; de manera pues que, el Juez a quien se le presente un contrato para su análisis, tiene la facultad interpretativa que le confiere el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que reza “En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira la exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.(subrayado y resaltado de este juzgado).
En este sentido, es criterio de la doctrina patria que “el contratante que invoca el incumplimiento de su co-contratante para que se sancione a éste con la pérdida de los beneficios que le deparaba el contrato, debe, por su parte, haber permanecido él mismo leal al contrato….” José Melich Orsini. “La Resolución del Contrato Por Incumplimiento” Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Caracas 2007. Pág. 239.
Así mismo, señala el referido autor que “aunque el texto del art. 1167 del C.C. no lo diga expresamente, el requisito de no ser admisible el ejercicio de la resolución en condiciones contrarias a la buena fe, debe considerarse implícito en la exigencia legal de la intervención del juez y en los poderes de apreciación que se le reconocen para decidir acerca de la suficiencia o no del incumplimiento que se invoca como fundamento de la acción. …. Omissis…. La mala fe de la cual puede dar muestras el contratante que acude al remedio de la resolución sin justificación suficiente, autoriza, pues, al juez para rechazar sus pretensiones.” José Melich Orsini. “La Resolución del Contrato Por Incumplimiento” Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Caracas 2007. Pág. 240 vto. y 241.
De manera pues, que conforme lo ha estudiado y analizado, se entiende que el demandante de la resolución de un contrato debe demostrar en las actas que su actuación estuvo apegada a la buena fe respecto a las obligaciones que le imponía el mismo; es por ello, que mal puede el demandante de autos incoar una pretensión resolutoria, cuando él mismo ha incumplido una obligación que le imponía el contrato, en virtud de lo cual, su pretensión debe necesariamente ser rechazada, con base al principio de buena fe que deben observar los contratantes conforme a lo dispuesto en el artículo 1.160 del Código Civil Venezolano.
Consecuencia de las consideraciones precedentemente expuestas, debe forzosamente este sentenciador declarar SIN LUGAR la pretensión incoada por la parte actora Flash Construcciones, C.A. en contra de la ciudadana Edelmira Urdaneta Suárez, y así quedará establecido en la parte dispositiva del fallo. Así se declara.
VI
Dispositiva
Por los fundamentos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE LA RECONVENCIÓN propuesta por la demanda ciudadana Edelmira del Carmen Urdaneta Suárez, en contra de la sociedad mercantil Flash Construcciones, S.A, por los fundamentos precedentemente expuestos. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por resolución del contrato de opción a compra venta intentada por la sociedad mercantil Flash Construcciones, C.A. en contra de la ciudadana Edelmira del Carmen Urdaneta Suárez, plenamente identificados en las actas, de conformidad con los fundamentos antes expuestos. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese.
Déjese copia certificada de la sentencia por secretaría, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En Maracaibo a los diecisiete (17) días del mes de diciembre del año Dos Mil Doce (2.012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
La Jueza Provisoria,

Dra. Ingrid Coromoto Vásquez Rincón La Secretaria,

Dra. María Rosa Arrieta Finol.
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede siendo las tres y quince minutos de la tarde (03:15 p.m) quedando registrado en los libros respectivos bajo el N°______.
La secretaria,

Dra. María Rosa Arrieta Finol

IVR/MRAF/icv.
Exp. Nro. 7014.-