TSJ Regiones - Decisión

Proveniente del Órgano Distribuidor, en fecha 29 de abril de 2008 es recibida por este Tribunal la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentada por el abogado JOSE VICENTE MATOS SALAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 63.957, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana NORIS COROMOTO LABRADOR CHACON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 5.667.818, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según se evidencia de instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, el día 24 de abril de 2008, anotado bajo el No. 86, Tomo 63 de los Libros de Autenticaciones; contra el ciudadano MAURO MANDELLI BUSSINI, de nacionalidad italiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-81.816.249, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

I
RELACION DE LAS ACTAS

En fecha 7 de mayo de 2008 mediante auto es admitida la presente demanda cuanto ha lugar en derecho, ordenándose la citación del ciudadano MAURO MANDELLI BUSSINI, para que comparezcan dentro de los veinte (20) días de despacho, después de la constancia en actas de su citación, a dar contestación a la demanda.

En fecha 9 de mayo de 2008, el abogado CARLOS PIRELA BARRIOS, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia consigna las copias fotostáticas simples del libelo y auto de admisión a fin que se libren los recaudos de citación, e indica dirección, dejando constancia la Secretaria del Tribunal sobre el cumplimiento de dicho requisito. En fecha 12 de mayo de 2008, el Alguacil del Tribunal expone que recibió los gastos de transporte.
En fecha 13 de mayo de 2008, se libró los recaudos de citación. En fecha 2 de junio de 2008, el Alguacil del Tribunal expone que no logró la citación de la parte demandada. En fecha 11 de junio de 2008, el abogado CARLOS PIRELA BARRIOS, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia solicita la citación cartelaria de la parte demandada.

En fecha 18 de junio de 2008, el ciudadano MAURO MANDELLI BUSSINI, parte demandada, asistido por el abogado CARLOS JULIO OCANDO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 22.223, mediante diligencia se da por citado. En fecha 15 de julio de 2008, el abogado CARLOS JULIO OCANDO APOLINAR, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano MAURO MANDELLI BUSSINI, parte demandada, mediante diligencia consigna original de instrumento poder.

En fecha 17 de julio de 2008, el abogado CARLOS JULIO OCANDO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, mediante escrito contesta la demanda. En fecha 8 y 12 de agosto de 2008, la Secretaria del Tribunal deja constancia que la parte demandada y actora presentaron escritos de promoción de pruebas, los cuales son agregados en actas mediante auto de fecha 13 de agosto de 2008, y admitidos mediante auto de fecha 19 de septiembre de 2008.

En fecha 24 de septiembre de 2008, el abogado JOSE VICENTE MATOS, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia desiste de la prueba de experticia promovida. En fecha 24 de septiembre de 2008, se libró despacho de prueba No. 2091-239-08, y oficios Nos. 2092-08, 2093-08 y 2094-08. En fecha 26 de septiembre de 2008, se evacuó inspección judicial. En fecha 7 de octubre de 2008, el abogado CARLOS PIRELA BARRIOS, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, mediante diligencia solicita se libre oficio al Registro inmobiliario del Primer Circuito de Maracaibo, petición que es proveída por este Juzgado mediante auto de fecha 10 de octubre de 2008, librándose a los efectos oficio No. 2238-08.

En fecha 10 de octubre de 2008, el Alguacil del Tribunal expuso que consignó ante la oficina correspondiente el oficio No. 2093-08. Asimismo, en fecha 20 de octubre de 2008, el referido funcionario expone que consignó ante las oficinas respectivas los oficios Nos. 2238-08, 2092-08, 2094-08 y 2095-08. En fecha 27 de octubre de 2008, mediante auto se recibe oficio No. DPFI-IA-CBMM Nº 0115-08 de fecha 21 de octubre de 2008, librado por el Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo.

Mediante auto de fecha 13 de noviembre de 2008, se recibe oficio No. OMPU-DU-2008-1033 de fecha 30 de octubre de 2008, librado por el Centro de Procesamiento Urbano del Municipio Maracaibo (CPU). Por auto de fecha 17 de noviembre de 2008, se recibe despacho de prueba No. 2091-239-08.

En fecha 25 de noviembre de 2008, el abogado CARLOS PIRELA BARRIOS, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, mediante diligencia solicita se libre nuevamente oficio al Registro inmobiliario del Primer Circuito de Maracaibo, petición que es proveída por este Juzgado mediante auto de fecha 1 de diciembre de 2008, librándose a los efectos oficio No. 2724-08. En fecha 10 de diciembre de 2008, el Alguacil del Tribunal expuso que consignó ante la oficina correspondiente el oficio No. 2724-08.

Por autos de fechas 10 de diciembre de 2008, se reciben oficios No. 7850-1053-2008 de fecha 22 de octubre de 2008 y No. 7850-1054-2008 de fecha 23 de octubre de 2008, ambos librados por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. En fecha 16 de enero de 2009, este Juzgado mediante auto ordena librar oficio No. 64-09 al Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Maracaibo. Seguidamente, en fecha 6 de marzo de 2009, el Alguacil del Tribunal expuso que consignó ante la oficina correspondiente el oficio No. 64-09.

En fecha 30 de julio de 2009, el abogado JOSE VICENTE MATOS, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia sustituye poder reservándose en su ejercicio a la abogada MARLYN URDANETA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 130.380. Por auto de fecha 4 de agosto de 2009, se recibe oficio No. 479298-2009 de fecha 15 de abril de 2009, librado por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

En fecha 5 de agosto de 2009, el abogado CARLOS JULIO OCANDO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, mediante diligencia solicita se fije para informes, petición que es proveída por este Juzgado mediante auto de fecha 24 de septiembre de 2009, ordenándose para ello la notificación de las partes. En fecha 14 de octubre de 2009, se libraron las boletas de notificación.

En fecha 19 de octubre de 2009, la abogada MARLYN URDANETA, en su condición de apoderada judicial de la parte demandante, presenta extemporáneamente por adelantado escrito de informes. En fecha 7 de octubre de 2011, el Alguacil del Tribunal expone que no logró practicar la notificación de la parte demandada. En fecha 24 de febrero de 2012, la referida abogada mediante diligencia solicita la notificación cartelaria de la parte demandada, petición que es proveída por este Juzgado mediante auto de fecha 12 de marzo de 2012.

En fecha 27 de marzo de 2012, el abogado JOSE VICENTE MATOS, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia consigna la publicación respectiva, la cuales es agregada en actas mediante auto de misma fecha, dejando la Secretaria del Tribunal constancia sobre el cumplimiento de dicha formalidad. En fecha 21 de mayo de 2012, la abogada MARLYN URDANETA, en su condición de apoderada judicial de la parte demandante, presenta extemporáneamente por adelantado escrito de informes. Asimismo, la referida abogada mediante diligencia de fecha 18 de septiembre de 2012, solicita se dicte sentencia.

Siendo la oportunidad legal correspondiente para dictar Sentencia en el presente juicio, este Jurisdicente lo hace previa las consideraciones siguientes:

II
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

La Parte Actora: Expone el abogado JOSE VICENTE MATOS SALAS, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, lo siguiente:
 Que consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, de fecha 10 de marzo de 2005, anotado bajo el No. 63, Tomo 26, que el ciudadano MAURO MANDELLI BUSSINI, desarrollaría sobre un lote de terreno de su propiedad ubicado en la Avenida Universidad con calle 62 con avenida 4 (Bella Vista), sector Las Mercedes, Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, una edificación habitacional de su única y exclusiva propiedad que destinaría a enajenar en propiedad horizontal y llamaría VILLA BERGAMO.
 Que consta en dicho documento que el referido ciudadano se compromete a vender a su representada el inmueble distinguido con el número Planta Baja C, ubicado en la referida edificación habitacional, inmueble este que tendrían un área aproximada de NOVENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (95 Mts2) y que constaría de sala-comedor, cocina con cerámica 1C en paredes, lavadero con cerámica 1C en paredes y piezas sanitarias, dos (2) habitaciones secundarias con su baño común con cerámica 1C en paredes y piezas sanitarias, dos (2) puestos de estacionamiento signados con las mismas siglas del apartamento, ubicados al frente al apartamento Planta Baja C, cada habitación constaría con sus respectivos closet con puertas de romanilla, puertas entamboradas y ventanas en aluminio anodizado blanco.
 Que pactando en tal momento las partes que el precio de dicho inmuebles sería la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 125.000.000,00) hoy CIENTO VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 125.000,00) que su representada cancelaría con una cuota inicial entregada al momento de la firma de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00) hoy VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) y cuotas mensuales y consecutivas contadas a partir del 4 de junio de 2005 por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) hoy DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00) hasta la culminación total de la obra estimada para el treinta (30) de diciembre de 2005, fecha en la cual se realizaría la protocolización correspondiente y la cancelación de los saldos restantes de existir.
 Que su representada canceló las cuotas correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005; enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2006, cada una por un valor de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) hoy DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00) cada una sin obtener respuesta alguna en torno a la fecha de conclusión de la obra.
 Que su representada convino con el propietario de la obra, visto los retrasos en la programación de ejecución de esta, que el resto del dinero sería cancelado al momento de la protocolización definitiva del inmueble. Asimismo, y por dicha causa, se pactó que la vigencia del referido contrato de opción de compra venta, se extendería hasta el 31 de diciembre de 2007.Que dicho acuerdo se celebró mediante documento privado, firmado por ambas partes, en fecha 4 de junio de 2007.
 Que siendo que hasta la fecha a su representada no le ha sido vendido el inmueble ofertado sobre el cual canceló el valor convenido en las condiciones convenidas, muy a pesar de si haber cumplido con la mayor parte de los compradores del resto de los inmuebles en propiedad horizontal, conforme a los artículos 1.160, 1.264, 1.167 y 1.184 del Código Civil, demanda en nombre de su representada el cumplimiento de contrato indicado, y se le venda el identificado inmueble a su representada.

La Parte Demandada: Expone el abogado CARLOS JULIO OCANDO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, lo siguiente:
 Que es cierto que por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 10 de marzo de 2005, anotado bajo el No. 63, Tomo 26, se celebró Contrato de Opción de Compra entre su representado MAURO MANDELLI BUSSINI, en carácter de promitente vendedor, y la ciudadana NORIS LABRADOR CHACON, en su carácter de promitente compradora, sobre un desarrollo habitacional denominado Villa Bergamo III, ubicado sobre un lote o extensión de terreno de la única y exclusiva propiedad del promitente vendedor MAURO MANDELLI BUSSINI, ubicado en la calle 62, esquina avenida 4, sector Las Mercedes, Bella Vista, Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, específicamente sobre el inmueble distinguido con el No. PBC o Planta Baja C, el cual tendría una extensión aproximada de NOVENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (95 Mts2) y constaría de sala-comedor, cocina con cerámica 1C en paredes, lavadero con cerámica 1C en paredes, una habitación principal con baño privado con cerámica 1C en paredes y piezas sanitarias, dos (2) puestos de estacionamientos ubicados al frente del apartamento de planta baja C, clóset con puertas de romanilla, puertas entamboradas y ventanas de aluminio anodizado blanco.
 Que es cierto que en fecha 4 de junio de 2007, los contratantes MAURO MANDELLI BUSSINI, en su carácter de promitente vendedor, y la ciudadana NORIS LABRADOR CHACON, en su carácter de promitente compradora, suscribieron contrato privado extendiendo la vigencia del contrato de opción de compra venta suscrito sobre el identificado inmueble por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, el día 10 de marzo de 2005, anotado bajo el No. 63, Tomo 26, hasta la mencionada fecha 4 de junio de 2007.
 Que igualmente se estableció textualmente en el contenido final de la cláusula tercera del contrato privado que tanto el promitente vendedor como la promitente compradora declaran que las demás estipulaciones establecidas en el contrato autenticado identificado en la cláusula primera de dicho acuerdo, no han sufrido modificación alguna razón por la cual se encuentra en plena vigencia y efecto la aplicación de las mismas.
 Que en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta se estableció que el precio del inmueble es de CIENTO VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 125.000.000,00) hoy CIENTO VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 125.000,00) al momento de la firma del presente contrato, DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) hoy DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00) en cuotas mensuales y consecutivas contadas a partir del 4 de junio de 2005 hasta la culminación de la obra que se ha estimado para el 30 de diciembre de 2005, pudiendo ser esta fecha adelantada ya que la pactada es hasta la culminación de la obra, quedando a la potestad de la promitente compradora el aporte de cuotas superiores a los montos establecidos anteriormente.
 Que es falso, tal como se evidencia de la referida cláusula tercera del contrato de opción de compra venta, lo alegado por la representación judicial de la parte actora, donde se indica que en el momento de la culminación de la obra se realizará la protocolización correspondiente y la cancelación de los saldos restantes de existir, pues tal estipulación no existe en el contrato, ya que dicha cláusula tercera está referida al precio de venta pactado, inicial y forma de cancelación de las cuotas a que se obliga la promitente compradora, momento hasta el cual deben cancelarse la cuotas fijando para ello la culminación de la obra y aumento mayores a los aportes a realizar por concepto de cuota mensual a cancelar por parte de la promitente compradora.
 Que es falso lo alegado por la representación judicial de la parte actora, referido a que se había convenido que vistos los retrasos en la programación de la ejecución de esta, el resto del dinero sería cancelado al momento de la protocolización definitiva del inmuebles, y que se pactó que la vigencia de dicho contrato se extendería hasta el 31 de diciembre de 2007.
 Que las afirmaciones del apoderado judicial de la parte actora son falsas, pues los cronogramas de pagos se encuentran perfectamente establecidos en la cláusula tercera del tantas veces mencionado contrato, siendo el último pago realizado por la ciudadana NORIS LABRADOR CHACON, a principios del mes de junio de 2006, no realizando ningún otro pago hasta la fecha de hoy, incumpliendo en consecuencia con los lapsos de programación de cancelación de cuotas establecidas en la Cláusula Tercera del contrato.
 Que el contrato se extendía entre los contratantes siempre y cuando ambos cumplieran con las estipulaciones establecidas en el primigenio contrato, faltando nuevamente al acuerdo la promitente compradora al no cancelar las cuotas a que se obligó en la convención inicial suscrita, adeudando por ende pagos desde el mes de julio de 2006 hasta la fecha. Que rechaza en nombre de su representado MAURO MANDELLI BUSSINI, que el resto del dinero adeudado por la promitente compradora le sería abonado según acuerdo al momento de la protocolización definitiva del inmueble por las razones alegadas.
 Que el abogado actor al alegar que su representado MAURO MANDELLI BUSSINI, ha cumplido con la mayor parte del resto de los compradores de los inmuebles del Edificio Villa Bergamo III, indica que el mismo ha tenido acceso y a la vista los documentos de enajenación que acreditan tales ventas, por tanto se ha podido percatar de que existe en el Conjunto Residencial Villa Bergamo III, a tenor de lo que ha evidenciado en el Libro Pprotocolo 1, que se encuentra en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de esta Circunscripción Judicial, tres (3) inmuebles afectados por una medida de prohibición de enajenar y gravar ubicados en el Edificio Villa Bergamo III, propiedad de MAURO MANDELLI BUSSINI, proveniente del juicio que cursa en el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, signado con la nomenclatura No. 45497, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y OTORGAMIENTO DE DOCUMENTO, intentado por los ciudadanos JOSE RODRIGUEZ y EUGENIO BELLO, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad No. 3.012.402 y 3.637.940, contra su representado, medida la cual pesa sobre el inmueble de la ciudadana NORIS LABRADOR CHACON, identificado como PB-3 en el documento de condominio protocolizado por ante la citada oficina de registro.
 Que de dicha demanda conoce el apoderado actor y de las vicisitudes que están aconteciendo en dicho juicio, ya que en fecha 10 de julio de 2008, su representada por instrucciones del mismo asistió al Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a ratificar durante la evacuación del periodo probatorio de la causa que cursa por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la extensión del documento de Opción de Compra Venta mencionado en la contestación y anexado a las actas por el apoderado actor con la demanda.
 Que el contrato no se puede otorgar debido a dos causas fundamentales: la falta de pago de las cuotas a que se obligó la promitente compradora en el contrato suscrito y que debió continuar cancelando desde el mes de julio de 2006, y que aún cuando se encontrare al día la demandante en el pago, sería materialmente imposible traspasarle el inmueble debido a la precautelativa de prohibición de enajenar y gravar que afecta el inmueble.
 Que niega íntegramente que su representado haya incumplido y violado los artículos 1.160, 1.264, 1.167 y 1.184 del Código Civil, y menos que haya incurrido en incumplimiento del contrato para con la ciudadana NORIS LABRADOR CHACON en efectuarse la venta pactada a tenor del tantas veces mencionado contrato de opción de compra venta.
III
ANALISIS DE LAS PRUEBAS

Una vez abierto el lapso probatorio, este Sentenciador pasa a analizar las pruebas que rielan en autos, las cuales quedaron debidamente promovidas y evacuadas en el proceso por la parte actora y demandada, en los siguientes términos:

La parte actora, promueve y evacua las siguientes pruebas:

1. Invoca el mérito de las actas procesales y ratifica todas y cada una de las pruebas consignadas en actas.
La parte actora consigna con el libelo de demanda las siguientes documentales:

• Copia certificada de Contrato de: Opción de Compra Venta autenticado por ante la Notaría Octava de Maracaibo, de fecha 10 de marzo de 2005, anotado bajo el No. 63, Tomo 26, y de contrato de prórroga de la negociación jurídica antes señalada, celebrada el día 4 de junio de 2007.

Este Sentenciador, considerando que dichas documentales fueron recocidas por la parte adversaria en la contestación de la demanda, conforme al artículo 430, 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia 1.363 del Código Civil, les otorga el valor probatorio correspondiente. Así se establece.-

2. Promueve el valor probatorio de los originales de recibos de pago que poseen las siguientes fechas: 10 de junio de 2005, 8 de julio de 2005, 17 de agosto de 2005, 15 de septiembre de 2005, 10 de octubre de 2005, 11 de noviembre de 2006, 13 de diciembre de 2006, 20 de enero de 2006, 16 de febrero de 2006, 17 de marzo de 2006, 12 de abril de 2006 y 6 de junio de 2006; así como los originales de las planillas de depósitos bancarios expedidas por el Banco Occidental de Descuento, signado con las siguientes particularidades: No. 64905000 de fecha 9 de junio de 2005, por la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) hoy DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00), No. 57909886 de fecha 8 de julio de 2005, por la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) hoy DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00), No. 80217275 de fecha 16 de agosto de 2005, por la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) hoy DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00), No. 80217285 de fecha 15 de septiembre de 2005, por la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) hoy DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00), No. 80217276 de fecha 10 de octubre de 2005, por la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) hoy DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00), No. 80217279 de fecha 11 de noviembre de 2005, por la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) hoy DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00), No. 80217284 de fecha 13 de diciembre de 2005, por la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) hoy DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00), No. 80217257 de fecha 20 de enero de 2006, por la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) hoy DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00), No. 80217253 de fecha 16 de febrero de 2006, por la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) hoy DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00), No. 80217267 de fecha 17 de marzo de 2006, por la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) hoy DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00), No. 80217289 de fecha 17 de abril de 2006, por la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) hoy DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00), No. 80217313 de fecha 8 de junio de 2006, por la suma de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00) hoy CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00).

Sobre dichos recibos así como las planillas de depósito bancario, este Tribunal observando que la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda admitió que dichos pagos fueron efectuados por la parte actora a su representado, este Juzgador en consecuencia procede a otorgarle el valor probatorio correspondiente. Así se establece.-

3. Prueba de Informe a la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU) adscrita a la Alcaldía de Maracaibo del Estado Zulia.

Mediante auto de fecha 13 de noviembre de 2008, se recibe oficio No. OMPU-DU-2008-1033 de fecha 30 de octubre de 2008, librado por el Centro de Procesamiento Urbano del Municipio Maracaibo (CPU), a través del cual informa que el día 21 de septiembre de 2006, fue otorgado constancia de habitabilidad signada con el No. CH-082-06-S al Edificio de Vivienda Multifamiliar Villa Bergamo III, ubicado en la calle 62 (Avenida Universidad), entre avenidas 4A y 8, signado con el número 4A-13, propiedad del ciudadano MAURO MANDELLI BUSSINI. Asimismo, remiten copia fotostática simple de dicha constancia. Este Tribunal considerando que la información antes señalada fue suministrada por el órgano competente para ello, y visto que la misma es pertinente con los hechos discutidos en el presente proceso, conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, procede a otorgarle el valor probatorio correspondiente. Así se establece.-

4. Prueba de Informe a la Oficina del Registro Inmobiliario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

En fecha 10 de diciembre de 2008, mediante auto se recibe oficio No. 7850-1053-2008 de fecha 22 de octubre de 2008, librado por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en el cual informa que en sus archivos existe un documento registrado el día 25 de enero de 2007, asentado bajo el No. 38, Protocolo 1°, Tomo 8°, contentivo del Documento de Condominio del Edificio BERGAMO 3, el cual se encuentra situado en la calle 62, esquina avenida 4-A, número 4A-13, Sector Las Mercedes, Bella Vista, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asimismo, remite copia certificada de dicho documento. Este Tribunal considerando que la información antes señalada fue suministrada por el órgano competente para ello, y visto que la misma es pertinente con los hechos discutidos en el presente proceso, conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, procede a otorgarle el valor probatorio correspondiente. Así se establece.-

5. Prueba de Informe al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

A pesar que mediante oficio No. 2093-08 de fecha 24 de septiembre de 2008, se oficio a dicho órgano jurisdiccional, este Tribunal observa que dentro de las actas procesales no reposa la respuesta respectiva con ocasión a dicho requerimiento, por lo cual este Tribunal no puede pasar a valorar dicho particular. Así se establece.-

6. Prueba de Informe al Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo

En fecha 27 de octubre de 2008, mediante auto se recibe oficio No. DPFI-IA-CBMM Nº 0115-08 de fecha 21 de octubre de 2008, librado por el Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, a través de la cual remiten copia certificada con acuse de recibo de la constancia asignada con el No. 0061-08, de fecha 28-01-2008, la cual está referida a la inspección ocular realizada en las instalaciones del Edificio Bergamo III, ubicado en la calle 62, con avenida 4A, marcada con el No. 4A-13, Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo, inspección realizada a solicitud del ciudadano FREDDY SALAZAR ARAUJO, titular de la cédula de identidad No. 14.305.035. Este Tribunal considerando que la información antes señalada fue suministrada por el órgano competente para ello, y visto que la misma es pertinente con los hechos discutidos en el presente proceso, conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, procede a otorgarle el valor probatorio correspondiente. Así se establece.-

La parte demandada, promueve y evacua las siguientes pruebas:

1. Invoca el mérito de las actas procesales y ratifica el contenido y firma del contrato de: Opción de Compra Venta autenticado por ante la Notaría Octava de Maracaibo, de fecha 10 de marzo de 2005, anotado bajo el No. 63, Tomo 26, y del contrato de prórroga de la negociación jurídica antes señalada, celebrada el día 4 de junio de 2007, las cuales consigna en copias fotostáticas simples.

Este Tribunal por cuanto observa que dichas documentales fueron ratificadas por la parte adversaria, las cuales consignó en actas en copias certificadas, conforme al artículo 429 de Código de Procedimiento Civil, procede a otorgarle el valor probatorio respectivo. Así se establece.-

2. Promueven el valor probatorio de la copia certificada de los contratos de opciones de compra venta autenticados por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, de fecha 18 de abril de 2005, anotado bajo el No. 95, Tomo 49, y autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, de fecha 29 de agosto de 2005, anotado bajo el No. 30, Tomo 91, así como los originales de la prórroga de las negociaciones jurídicas antes señalada, celebradas el día 22 de junio de 2007 y 30 de mayo de 2007.

Este Tribunal a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil que reza: “Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial.”; y por cuanto dichas documentales están constituidas por documentos privados que emanan de terceros, esto es, de los ciudadanos ROBERTO JOSE ESTRADA ROMERO y MELIXA ZAMBRANO de MORILLO, al no ser ratificados en juicio, procede en consecuencia a desecharlas. Así se establece.-

3. Prueba de Inspección Judicial evacuada por este Juzgado.

El día 26 de septiembre de 2008, este Tribunal se constituyó en el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dejando constancia que en el expediente signado con el No. 45.497 de la nomenclatura por ese Despacho Judicial, fue interpuesta demanda por los ciudadanos JOSE RODRIGUEZ y EUGENIO BELLO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad No. 3.012.402 y 3.637.940 respectivamente, contra el ciudadano MAURO MANDELLI BUSSINI, titular de la cédula de identidad No. 81.816.249, cuyo motivo es CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y OTORGAMIENTO DE DOCUMENTO, siendo admitida el día 20 de junio de 2007.Asimismo, se dejó constancia de la revisión efectuada al expediente objeto de inspección, que según consta en el escrito de promoción de pruebas presentado por el abogado LUIS ENRIQUE ESPARZA SEGA, en su condición de apoderado judicial del ciudadano MAURO MANDELLI BUSSINI, agregado en fecha 26 de febrero de 2008, promovió y acompañó signado con la letra E-1 el contrato de prórroga, solicitando se llamara a la ciudadana NORIS COROMOTO LABRADOR CHACON, titular de la cédula de identidad No. 4.160.890, para que ratificara el contenido del mismo. Igualmente dejó constancia que del folio No. 140 del expediente se aprecia copia certificada expedida por la Secretaria del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de documento privado suscrito por los ciudadanos MAURO MANDELLI BISSINI y NORIS COROMOTO LADRADOR, de fecha 4 de junio de 2007. También se dejó constancia que según auto de promoción de pruebas, y según copia del oficio No. 821-2008 (folio 156), expedido por el indicado Juzgado, de fecha 6 de mayo de 2008, se remitió la prueba signada “E-1” a la Unidad Receptora y Distribuidora de Documentos del Estado Zulia, sin que conste en actas las resultas del mencionado oficio. Asimismo, se dejó constancia que en el folio 171, consta oficio recibido del Banco Occidental de Descuento, de fecha 16 de junio de 2008 el cual fue agregado según auto de fecha 25 de junio de 2008, y en el folio 172 copia del oficio No. 1233-2008, de fecha 17 de junio de 2008, emitido por el Tribunal a Bolívar Banco, con firma y sello de recibido. Por último, se solicitó y se incorporó en actas copias fotostáticas simples de la carátula, libelo de demanda, recibo de distribución, auto de admisión, escrito de promoción de pruebas agregado en fecha 26 de febrero de 2008, contrato privado del folio 140, auto de fecha 11 de marzo de 2008, oficio No. 821-2008 de fecha 6 de mayo de 2008 (folios 156) y los folios 171 y 172.

Este Juzgador considerando que dicha prueba fue evacuada por este órgano jurisdiccional en total apego a las normativas legales que rigen este medio probatorio, procede en consecuencia a otorgarle el valor probatorio a la inspección judicial así como a las copias fotostáticas simples conforme al artículo 475 y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
4. Prueba de Informe a la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

En fecha 10 de diciembre de 2008, mediante auto se recibe oficio No. 7850-1054-2008 de fecha 23 de octubre de 2008, librado por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en el cual informa que sobre el apartamento 3-3 del Edificio Bergamo III, existe vigente medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, participada a dicha oficina según oficio No. 1480-2007 de fecha 02-07-2007, agregado al cuaderno de comprobantes bajo el No. 12, Folios 22 al 23 del Tercer Trimestre de 2007, remitiendo a los efectos copia certificada de los documentos protocolizados en esa oficina de fechas 18 de febrero de 2005, bajo el No. 17, Tomo 13 y 25 de enero de 2007, bajo el No. 38, Tomo 8, ambos del Protocolo 1° y copia certificada del mencionado oficio. Asimismo, informa que sobre los apartamentos Nos. 2-2 y PB, no se encuentra vigente medida alguna.

Por otra parte, este Juzgado mediante auto de fecha 4 de agosto de 2009, recibe oficio No. 479298-2009 de fecha 15 de abril de 2009, librado por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en el cual informan que sobre el apartamento signado con el No. PB-3 del Edificio Bergamo III, existe vigente Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, participada a dicha oficina según oficio No. 1480-2007 de fecha 02-07-2007, el cual se encuentra agregado al Cuaderno de Comprobantes bajo el No. 12, Folios 22 al 23, del Tercer Trimestre de 2007. Igualmente se remiten copia certificada de de los documentos protocolizados en esa oficina de fechas 18 de febrero de 2005, bajo el No. 17, Tomo 13 y 25 de enero de 2007, bajo el No. 38, Tomo 8, ambos del Protocolo 1° y copia certificada del mencionado oficio.

Este Tribunal considerando que las informaciones antes señaladas fueron suministradas por el órgano competente para ello, y visto que la misma es pertinente con los hechos discutidos en el presente proceso, conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, procede a otorgarle el valor probatorio correspondiente, así como a las copias certificadas remitidas. Así se establece.-

5. Prueba de testigo para que declaren los ciudadanos FRANCISCO RODRIGUEZ y MELIXA ZAMBRANO de MORILLO.

Por auto de fecha 17 de noviembre de 2008, se recibe despacho de prueba No. 2091-239-08, en el cual se observa que los testigos promovidos no fueron evacuados por la parte demandada, por lo cual este Tribunal no puede hacer pronunciamiento al respecto. Así se establece.-
IV
CONSIDERACIONES

Una vez analizados los alegatos de las partes y las pruebas declaradas por este Tribunal como fidedignas, este Juzgador pasa a decidir sobre el fondo de la causa de la manera siguiente:

Observa este Tribunal que en actas se encuentra incorporado copias certificadas del documento de Opción de Compra Venta, autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 10 de marzo de 2005, anotado bajo el No. 63, Tomo 26, celebrado entre el ciudadano MAURO MANDELLI BUSSINI, con el carácter de promitente vendedor, y la ciudadana NORIS COROMOTO LABRADOR CHACON, con el carácter de promitente compradora, promesa de venta la cual recayó sobre un inmueble constituido por apartamento distinguido con el número Planta Baja C, ubicado en el Edificio Bergamo III, inmueble este que tendrían un área aproximada de NOVENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (95 Mts2) y que constaría de sala-comedor, cocina con cerámica 1C en paredes, lavadero con cerámica 1C en paredes y piezas sanitarias, dos (2) habitaciones secundarias con su baño común con cerámica 1C en paredes y piezas sanitarias, dos (2) puestos de estacionamiento signados con las mismas siglas del apartamento, ubicados al frente al apartamento Planta baja C, cada habitación constaría con sus respectivos clóset con puertas de romanilla, puertas entamboradas y ventanas en aluminio anodizado blanco; propiedad que le pertenece al promitente vendedor según se evidencia de la copia certificada del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 18 de febrero de 2005, anotado bajo el No. 17, Tomo 13, Protocolo 1.

Asimismo, se observa que en el aludido contrato de opción de compra venta se estableció en la cláusula tercera, que el precio por el cual el promitente vendedor se obliga a vender el inmuebles antes identificado a la promitente compradora, es la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 125.000.000,00), hoy CIENTO VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 125.000,00) los cuales cancelaría de la siguiente manera: VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00) hoy VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) al momento de la firma del precitado contrato, y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) hoy DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00) en cuotas mensuales y consecutivas contadas a partir del 4 de junio de 2005, hasta la culminación de la obra, la cual se estimó para el día 30 de diciembre de 2005, pudiendo ser esta última fecha adelantada, ya que lo pactado es hasta la culminación de la obra, quedando a potestad de la promitente compradora el aporte de cuotas superiores a los montos establecidos anteriormente.

Por otra parte, se observa que de la copia fotostática simple del contrato de prorroga de fecha 4 de junio de 2007, que los ciudadanos MAURO MANDELLI BUSSINI y NORIS COROMOTO LABRADOR CHACON, en sus caracteres de promitente vendedor y promitente compradora, acordaron que la Opción de Compra Venta celebrada el día 10 de marzo de 2005, sobre el inmueble antes identificado, tendrá vigencia hasta el día 31 de diciembre de 2007, señalando que las demás estipulaciones del referido contrato de opción de compra venta, no sufrirían ninguna modificación, razón por la cual establecen que se encuentran en plena vigencia.

Ahora bien, la representación judicial de la parte actora señala que la ciudadana NORIS COROMOTO LABRADOR CHACON, canceló las cuotas correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005; enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2006, cada una por un valor de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) hoy DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00), sin obtener respuesta alguna en torno a la fecha de conclusión de la obra.

Asimismo, señala que su representada convino con el propietario de la obra, visto los retrasos en la programación de ejecución de esta, que el resto del dinero sería cancelado al momento de la protocolización definitiva del inmueble, pactando que la vigencia del referido contrato de opción de compra venta, se extendería hasta el 31 de diciembre de 2007, pero siendo que hasta la fecha a su representada no le ha sido vendido el inmueble ofertado sobre el cual canceló el valor convenido en las condiciones convenidas, muy a pesar de si haber cumplido con la mayor parte de los compradores del resto de los inmuebles en propiedad horizontal, conforme a los artículos 1.160, 1.264, 1.167 y 1.184 del Código Civil, demanda en nombre de su representada el cumplimiento de contrato indicado, y se le venda el identificado inmueble a su representada.

Frente a dicho señalamiento, la representación judicial de la parte demandada, conviene que su representado MAURO MANDELLI BUSSINI, suscribió con la parte actora, el contrato de opción de compra venta por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 10 de marzo de 2005, anotado bajo el No. 63, Tomo 26, sobre el inmueble objeto del litigio; asimismo, afirma que es cierto que el día 4 de junio de 2007, los contratantes MAURO MANDELLI BUSSINI, en su carácter de promitente vendedor, y la ciudadana NORIS LABRADOR CHACON, en su carácter de promitente compradora, suscribieron contrato privado extendiendo la vigencia del contrato de opción de compra venta suscrito sobre el identificado inmueble por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, el día 10 de marzo de 2005, anotado bajo el No. 63, Tomo 26, hasta la mencionada fecha 4 de junio de 2007.

No obstante, expone que es falso tal como se evidencia de la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta, lo alegado por la representación judicial de la parte actora, donde se indica que en el momento de la culminación de la obra se realizará la protocolización correspondiente y la cancelación de los saldos restantes de existir, pues tal estipulación no existe en el contrato, ya que dicha cláusula tercera está referida al precio de venta pactado, inicial y forma de cancelación de las cuotas a que se obliga la promitente compradora, momento hasta el cual deben cancelarse las cuotas fijando para ello la culminación de la obra y aumento mayores a los aportes a realizar por concepto de cuota mensual a cancelar por parte de la promitente compradora.

También alega que es falso lo alegado por la representación judicial de la parte actora, referido a que se había convenido que vistos los retrasos en la programación de la ejecución de esta, el resto del dinero sería cancelado al momento de la protocolización definitiva del inmuebles, y que se pactó que la vigencia de dicho contrato se extendería hasta el 31 de diciembre de 2007, pues los cronogramas de pagos se encuentran perfectamente establecidos en la cláusula tercera del tantas veces mencionado contrato, siendo el último pago realizado por la ciudadana NORIS LABRADOR CHACON, a principios del mes de junio de 2006, no realizando ningún otro pago hasta la fecha de hoy, incumpliendo en consecuencia con los lapsos de programación de cancelación de cuotas establecidas en la Cláusula Tercera del contrato.

Por ultimo, alega que el contrato no se puede otorgar debido a dos causas fundamentales: la falta de pago de las cuotas a que se obligó la promitente compradora en el contrato suscrito y que debió continuar cancelando desde el mes de julio de 2006, y que aún cuando se encontrare al día la demandante en el pago, sería materialmente imposible traspasarle el inmueble debido a la precautelativa de prohibición de enajenar y gravar que afecta el inmueble.

En este sentido, observa este Juzgador que la primera defensa opuesta por la representación judicial de la parte demandada, está referida a la excepción del contrato no cumplido (non adimpleti contractus), el cual se encuentra regulado en el artículo 1.168 del Código Civil que reza: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”

Sobre este particular, la jurisprudencia venezolana, ha desarrollado ampliamente dicho concepto; así la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 68 de fecha 13 de febrero de 2012, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, explanó lo siguiente:
“Sobre el particular se ha pronunciado el autor José Melich Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, Caracas 2006, págs. 772 al 782, el cual en relación a las condiciones de aplicación de la excepción non adimpleti contractus expresa lo siguiente: “… ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA EXCEPCIÓN. La exigencia de la bilateralidad del contrato. El artículo 1.168 del C.C. nos señala explícitamente que la excepción non adimpleti contractus “sólo se da en los contratos bilaterales”. El contrato bilateral lo define 1.134 C.C. como aquél contrato en que las partes se obligan “recíprocamente”… la nota caracterizante es la correspectividad de las obligaciones;…
La excepción non adimpleti contractus implica mas que la correspectividad de las obligaciones surgidas del mismo contrato, pues la excepción, lo mismo que la resolución, postulan el llamado sinalagma (sic) funcional, esto es, que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar (voluntaria o involuntariamente) la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación (resolución) o de rehusar el cumplimiento de la misma hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya (exceptio) …debe, pues, rechazarse que uno de los contratantes pretenda justificar su propio incumplimiento cuando la relación cronológica evidencia que el ha sido el primero en incumplir (inaddimpleti non est adimplendum), pero además de la comprobación del incumplimiento del excepcionado es la verdadera causa que ha determinado al excipiens a oponer la excepción, comprobación que exige obviamente una adecuación causal entre el propio incumplimiento del excipiens y aquel de su contraparte con el cual él pretende justificarlo…”. (Resaltado de la Sala)

Asimismo, la referida Sala, mediante sentencia No. 760 de fecha 13 de noviembre de 2008, con ponencia del Magistrado LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, expuso:
“A tales efectos, se observa que el artículo 1.168 del Código Civil, como indica el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III, Tomo II, página N° 972, Caracas, Universidad Católica Andrés Bello, 2003, comprende que “la excepción de incumplimiento, aún cuando su efecto es suspender la ejecución de la obligación, es una defensa de fondo”, por lo que la parte demandada debe oponerla en la fase de contestación de la demanda como defensa de fondo o perentoria para ser resuelta por un Juez como punto previo en la sentencia definitiva, que en caso de ser procedente, provoca la declaratoria de no haber lugar a la acción intentada.
De igual forma conforme a la doctrina ya citada, Tomo III, páginas 503 a la 507, los supuestos de procedencia de la excepción de contrato no cumplido, o excepción non adimpleti contractus, en resumen son los siguientes:
1.- Debe tratarse de un contrato bilateral, no procede en los contratos unilaterales, ni en los contratos sinalagmáticos imperfectos.
2.- El incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser un incumplimiento culposo y en caso de ser culposos se aplica la teoría de los riesgos.
3.- El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia, en el sentido de que no es suficiente para justificar la excepción el incumplimiento de obligaciones secundarias. Siendo consideradas como de importancia o principales las de cuyo incumplimiento sería de tal gravedad que justificaría oponer la excepción, como las obligaciones que fueron determinantes en el consentimiento de la otra parte. También son principales aquellas que han sido convenidas expresamente como tales por las partes y cuyo incumplimiento ha sido calificado como grave por ellas. Las secundarias serían aquellas no determinantes del consentimiento de la otra parte y cuyo incumpliendo no ha sido calificado como tal por ellas.
4.- Es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando.
5.- Que la parte que oponga la excepción no haya a su vez motivado el incumplimiento de la contraparte.” (Resaltado de la Sala)

De lo anteriormente citado, este Tribunal observa que la excepción del contrato no cumplido (non adimpleti contractus), es una defensa de fondo oponible por la parte demandada en la contestación de la demanda y solo en los juicios de cumplimiento de contrato, por cuanto presupone la suspensión de la ejecución de la contraprestación debido a la inejecución de la obligación de la otra parte.

Para la procedencia de dicha defensa, la representación judicial de la parte demandada, alega que el monto del precio de la compra venta no fue cancelado en su totalidad por la promitente compradora, esto es, por la ciudadana NORIS LABRADOR CHACON, la cual expone que dicha parte sería cancelado al momento de la protocolización definitiva del inmueble, según lo pactando en el documento de fecha 4 de junio de 2007.

Tal como antes señaló este Juzgador, en la copia fotostática simple del contrato de prórroga de fecha 4 de junio de 2007, se evidencia que los ciudadanos MAURO MANDELLI BUSSINI y NORIS COROMOTO LABRADOR CHACON, en sus caracteres de promitente vendedor y promitente compradora, acordaron que la Opción de Compra Venta celebrada el día 10 de marzo de 2005, sobre el inmueble objeto del litigio, tendría vigencia hasta el día 31 de diciembre de 2007, estableciendo que las demás estipulaciones del referido contrato de opción de compra venta, no sufrirían ninguna modificación.

De lo antes expuesto, este Sentenciador considera que según la cláusula tercera del contrato de opción de compra vente, en concordancia con la cláusula segunda y tercera del contrato de prórroga, el precio de la opción de compra venta del inmueble fijado en la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 125.000.000,00) hoy CIENTO VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 125.000,00) debían ser cancelado en su totalidad para el día 31 de diciembre de 2007, y no para el día 4 de junio de 2007, tal como alegó la parte demandada, ni tampoco hasta la fecha de protocolización del documento tal como lo expuso la parte actora.

En este sentido, este Juzgador considera que aún cuando en el contrato de opción de compra venta se estableció que el precio de dicha negociación se pagaría cuando la obra esté terminada, la fecha límite para el cumplimiento de la obligación referido al pago del precio del inmueble objeto del litigio sería el día 31 de diciembre de 2007, fecha establecida como plazo límite de vigencia de la negociación, por cuanto para el día de la celebración del contrato de prórroga de la opción de compra venta (04-06-2007), la obra ya estaba culminada según se evidencia de la constancia del permiso de habitabilidad expedida por el Centro de Procesamiento Urbano del Municipio Maracaibo (CPU) de fecha 21 de septiembre de 2006.

Por otra parte, no es un hecho controvertido entre las partes, que la ciudadana NORIS LABRADOR CHACON, parte actora, canceló la suma de CUARENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 46.000,00), correspondiente a la inicial dada con el otorgamiento del documento de opción de compra venta de fecha 10 de marzo de 2005, y los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005; enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2006, a razón de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) hoy DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00), tal como se evidencia de los recibos de pago y de las planillas de depósito insertas en actas.

No obstante, se observa que para el día 31 de diciembre de 2007, ciertamente la promitente compradora no había cancelado en su totalidad el precio de la compra venta del bien objeto de la negociación, esto es, la suma de CIENTO VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 125.000,00), por cuanto de actas se desprende que aun faltaba por cancelar la cantidad de SETENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 79.000,00).

En consecuencia, siendo que la parte actora no cumplió con su contraprestación, esto es, con el cumplimiento de su obligación representado por el pago total del precio de la opción de compra venta, este Órgano Jurisdiccional a tenor del artículo 1.168 del Código Civil, declara procedente la defensa esgrimida por la representación judicial de la parte demandada referida a la excepción del contrato no cumplido (non adimpleti contractus). Así se decide.-

En virtud de lo antes expuesto, este Juzgador le resulta forzoso declarar SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentada por el abogado JOSE VICENTE MATOS SALAS, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana NORIS COROMOTO LABRADOR CHACON, contra el ciudadano MAURO MANDELLI BUSSINI. Asimismo, y considerando lo antes resuelto, este sentenciador considera inoperante seguir analizando las demás defensas opuestas por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.

V
DECISIÓN DEL ORGANO JURISDICCIONAL

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

1.- SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentada por el abogado JOSE VICENTE MATOS SALAS, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana NORIS COROMOTO LABRADOR CHACON, contra el ciudadano MAURO MANDELLI BUSSINI, todos plenamente identificados en actas.

2.- SE CONDENA EN COSTAS a la parte actora, por haber sido vencida en la presente causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en Maracaibo a los catorce (14) días del mes de diciembre de dos mil doce (2012). Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
El Juez,

Abog. Adan Vivas Santaella.
La Secretaria,

Abog. Zulay Virginia Guerrero