TSJ Regiones - Decisión

Exp.: 7721 Sent.: 534-2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
202 ° y 153°

I
PARTES INTERVINIENTES

DEMANDANTES: RAFAEL RUGGIERO FALZARANO.
DEMANDADO: MOUIN MKAREM.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DECISIÓN: SENTENCIA DEFINITIVA.

II
PARTE NARRATIVA

Consta de los autos que el ciudadano RAFAEL RUGGIERO FALZARANO, portador de la cédula de identidad No. V-5.831.672, asistido por el abogado en ejercicio ANGEL ENRIQUE MENDOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 61.920, instauró el día 29-11-2011, juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO contra el ciudadano MOUIN MKAREM, titular de la cédula de identidad No. V-22.146.321, para que, en virtud de la relación arrendaticia contraída entre ellos, derivada de documento autenticado el día 06-09-2010 ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo bajo el No. 65, tomo 88, haga entrega de un inmueble de su propiedad, constituido por un (01) local comercial signado con el No. 11-06, ubicado en la avenida 11 entre calles 79A y 80, en jurisdicción de la parroquia Bolívar del municipio Maracaibo del estado Zulia; y de los bienes muebles que se describen a continuación:

CANTIDAD DESCRIPCIÓN MARCA SERIAL
01 CONGELADOR 3 PUERTAS CON UNIDAD COMPLETA DE 2 CABALLOS NEVERAMA NO ESPECIFICA
01 PASTELERA DE 6 PUERTAS CON UNIDAD COPELAND DE 1 CABALLO NEVERAMA KAK2-0100CAH200
01 DIFUSOR FRIODAM 9757
01 CHARCUTERA MODELO ECODELTA CON UNIDAD COMPLETA DE UN CABALLO No. CAJ4511A PASTOFRIGOR 11678
01 NEVERA REFRIGERADORA EXHIBIDORA DE 8 PUERTAS CON UNIDAD COMPLETA COPELAND DE ¾ NEVERAMA 195H9049
01 LAVAPLATO DE ACERO INOXIDABLE NO ESPECIFICA NO ESPECIFICA
02 MOSTRADOR EXHIBIDOR DE VIDRIO DE 2,20 METROS NO ESPECIFICA NO ESPECIFICA
01 MOSTRADOR DE MADERA CON TOPE DE MARMOL NO ESPECIFICA NO ESPECIFICA
01 MESA DE MADERA PARA REBANADORA CON TOPE DE MARMOL NO ESPECIFICA NO ESPECIFICA
01 ESTANTE EXHIBIDOR DE MADERA DE 5 METROS NO ESPECIFICA NO ESPECIFICA
01 SEMILLERO DE MADERA DE 3 PUERTAS Y ANEXO MUEBLE EXHIBIDOR DE MADERA NO ESPECIFICA NO ESPECIFICA
01 REBANADORA NO ESPECIFICA NO ESPECIFICA
01 BALANZA MFQ-20 DE 20 KILOGRAMOS TORREY NO ESPECIFICA
04 LAMPARA DE 4 TUBOS DE 40 NO ESPECIFICA NO ESPECIFICA
05 LAMPARA DE 2 TUBOS DE 40 NO ESPECIFICA NO ESPECIFICA
01 ESTANTE DE HIERRO DE 4 METROS NO ESPECIFICA NO ESPECIFICA
02 AIRE ACONDICIONADO DE 5 TONELADAS YORK NO ESPECIFICA
01 CAVA REGRIGERADORA PARA PAN CON UNIDAD COMPLETA DE ¾ NEVERAMA CT94E01226
01 MESA CON LÁMINA DE ACERO INOXIDABLE NO ESPECIFICA NO ESPECIFICA
01 HORNO DE 20 LATAS DE 5 PISOS NO ESPECIFICA NO ESPECIFICA
01 PICADORA NO ESPECIFICA PI0003
01 REBANADORA DE PAN DE SANDWICH NO ESPECIFICA RE-0003
01 MEZCLADORA NO ESPECIFICA ME-0003
01 EMBOLILLADORA NO ESPECIFICA EM-0003
01 SOBADORA NO ESPECIFICA SO-0003
02 ESCAPARATES DE METAL PARA PAN DE 3 PUERTAS CON VIDRIO NO ESPECIFICA NO ESPECIFICA
02 ESCAPARATE DE METAL PARA PAN DE 2 PUERTAS CON VIDRIO, 3 CARRETES NO ESPECIFICA NO ESPECIFICA
167 BANDEJA DE ALUMINIO PARA PAN NO ESPECIFICA NO ESPECIFICA
52 MOLDE GRANDE CON TAPA PARA PAN DE SANDWICH NO ESPECIFICA NO ESPECIFICA
17 MOLDE PEQUEÑO CON TAPA PARA PAN DE SANDWICH NO ESPECIFICA NO ESPECIFICA
1 BATEA NO ESPECIFICA NO ESPECIFICA
1 HIDRONEUMATICO CON MOTOR NO ESPECIFICA NO ESPECIFICA

Asimismo, pague la cantidad de SETENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 77.999), por concepto de cláusula penal; estimando la acción en OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), equivalentes a MIL CINCUENTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (1.053 UT).
La referida demanda fue admitida en fecha 03-10-2011, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al segundo (2°) día de despacho siguiente a la oportunidad que constara en actas su citación, a los fines de dar la contestación correspondiente.
El día 25-10-2011, la parte actora se dio por citada de forma tácita, al conferirle poder apud-acta a los profesionales del derecho ALEXIS DEVIS, LINNE PINTO, YRASEMA DELGADO y ALBERTO OSORIO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.326, 28.957, 40.853, 83.409 y 140.067, respectivamente; dando contestación a la demanda el 27-10-2011.
En el referido escrito de contestación, el demandado de marras adujo su propia falta de cualidad y la falta de interés de su contraparte para incoar el juicio, por cuanto, según sus dichos, existe una persona jurídica denominada PANADERIA BIG PAN C.A., ocupando el inmueble objeto del litigio desde hace siete (07) años, la cual no fue llamada a la controversia. Asimismo, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, dada la existencia de un juicio pendiente de acción mero declarativa instaurada por éste contra el ciudadano RAFAEL RUGGIERO FALZARANO.
Negó, rechazó y contradijo que hubiese suscrito únicamente un contrato de arrendamiento con la parte actora, dado que se obviaron cinco (05) prórrogas legales derivadas de distintos contratos celebrados con le empresa PANADERIA BIG PAN C.A.; negando a su vez que deba pagarle a su contraparte la cantidad reclamada como prórroga legal.
Posteriormente, el día 28-10-2011, la parte actora consignó escrito relacionado a la falta de cualidad y a la cuestión previa opuesta por la contraparte en su escrito de contestación.
En fechas 02-11-2011 y 15-11-2011, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, y en la última de ellas la parte actora a su vez presentó escrito de pruebas.
El día 17-11-2011, se evacuó la inspección judicial requerida por la parte actora.
Luego, en fecha 29-11-2011, la parte demandada recusó a la Jueza de este Tribunal, de conformidad con el ordinal 15 del artículo 85 del Código de Procedimiento Civil, por lo que en fecha 30-11-2011, fueron remitidas a la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial con sede en Torre Mara, copias certificadas de la totalidad del expediente para su sorteo a los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia; y se envió el original del expediente a la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de esta sede, para que se distribuyera entre los Juzgados de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a los fines de seguir conociendo la presente causa.
En fecha 07-12-2011, el presente litigio correspondió al conocimiento del Juzgado Primero de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en virtud de la recusación interpuesta por la parte demandada; órgano jurisdiccional que el día 21-03-2012, remitió la totalidad del expediente a este Despacho, en virtud de la declaratoria sin lugar de la recusación propuesta por la parte demandada, mediante sentencia No. S2-048-12 de fecha 12-03-2012, emanada del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.
En fecha 30-03-2012, este Juzgado ordenó la notificación de las partes para la prosecución del juicio, a lo cual el día 09-04-2012, la parte actora se dio por notificada y posteriormente en fecha 03-05-2012, el alguacil de este Tribunal expuso haber practicado notificación de la parte demandada.
III
MEDIOS PROBATORIOS PROMOVIDOS POR LAS PARTES

a) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Conjuntamente con el escrito libelar y su escrito de promoción de pruebas, la parte actora promovió lo siguiente:
1.- Corre inserto desde el folio cuatro (04) hasta el folio ocho (08), ambos inclusive, original de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos RAFAEL RUGGIERO FALZARANO y MOUIN MKAREM, autenticado ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo en fecha 06-09-2012, bajo el No. 65, tomo 88; instrumento público éste que fue reconocido por ambas partes, por lo cual se considera fidedigno a los fines de demostrar la relación contractual existente entre éstas y las distintas cláusulas que estipularon para regirla. ASÍ SE DECIDE.-
2.- Corren insertas al folio ciento setenta y tres (73), seis (06) facturas signadas con los Nos. 00377163, 00377401, 00377770, 00377834, 00378386 y 00378536, de fechas 04-11-2011, 05-11-2011, 06-11-2011, 07-11-2011, 08-11-2011 y 09-11-2011, por los montos de TREINTA Y TRES BOLIVARES (Bs. 33,00), TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 38,50), VEINTE BOLIVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 20,70), CUATRO BOLIVARES (Bs. 4,00), NUEVE BOLIVARES (Bs. 9,00) y QUINCE BOLIVARES (Bs. 15,00), respectivamente; todas emanadas de la sociedad mercantil PANADERIA BIG PAN C.A., medios probatorios que no fueron atacados por la contraparte, sin embargo, al provenir de un tercero que no es parte en el juicio, debieron ser ratificados conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, acción esta que no se desprende de las actas; por lo tanto, se desechan, no otorgándoseles valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-
3.- Riela desde el folio doscientos setenta y dos (272), hasta el folio doscientos setenta y cuatro (274), ambos inclusive, acta de inspección judicial practicada por éste Juzgado en fecha 17-11-2011.
La referida inspección judicial no fue atacada por la contraparte para destruir su veracidad, y en ella se dejó constancia de los siguientes hechos: a) Frente al inmueble propiedad de la parte actora, ubicado en la avenida 11 entre calles 79 y 80, se encuentra un aviso donde se lee: “PANADERIA BIG PAN RIF J-31234899-2”, y contiene un emblema que dice BIG PAN; b) A las afueras del referido local, se observa una pancarta de vinil donde se lee: “GRAN REINAGURACIÓN PANADERIA BIENVENIDOS AQUÍ ”, distinguiéndose en cada lado del referido anuncio, emblemas de la panadería BIG PAN y su Registro de Información Fiscal (RIF); y c) En el inmueble objeto de la inspección funciona una panadería, en la cual se comercializan distintos productos relacionados a ese ramo. Del anterior medio probatorio, nada se desprende para dilucidar la presente controversia por lo que no se le otorga valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-
4.- Corre inserto al folio trece (13) de la pieza principal No. 2, oficio No. SNAT/INTI/GRTI/RZU/DR/RIF/2011E-589 de fecha 23-11-2012, emanado de la Gerencia Regional de Tributos Internos, región Zulia, adscrita al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en respuesta al oficio No. 735 de fecha 15-11-2011 de este Juzgado, con sus respectivos anexos que rielan desde el folio catorce (14) hasta el folio veinte (20) de la referida pieza; donde informan a este Juzgado que la empresa PANADERIA BIG PAN C.A., posee el Registro de Información Fiscal No. J-31234899-2 y se encuentra domiciliada en la siguiente dirección: avenida 11 con calle 79, casa No. 79-69, sector Veritas, Maracaibo, estado Zulia. Asimismo señalan que el serial de la máquina fiscal No. ZZA7113491, perteneciente a la referida empresa, cumple con los requisitos legales pertinentes, y anexan: a) Impresión de información de contribuyente jurídico de la aludida sociedad mercantil; b) Impresión de los datos correspondientes al Registro de Información Fiscal No. J312348992; c) Copia simple de hoja de Control de Fiscalización y Garantía de la Máquina Fiscal No. ZZA7113491; d) Copias simples de dos (02) reportes expedidos por la prenombrada máquina fiscal; y e) Copia simple del Registro de Información Fiscal de la empresa BIG PAN C.A.
El referido medio probatorio no fue atacado por la contraparte, desprendiéndose se éste que la sociedad mercantil PANADERÍA BIG PAN C.A., tiene su domicilio fiscal en el inmueble propiedad del ciudadano RAFAEL RUGGIERO FALZARANO, el cual le fue arrendado al demandado de marras, MOUIN MKAREM, otorgándosele valor probatorio a las resultas de la prueba informativa promovida por la parte demandante. ASÍ SE DECIDE.

b) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Mediante escrito de contestación y promoción de pruebas, la parte demandada promovió los siguientes medios probatorios:
1.- Corre inserto desde el folio veinte (20) hasta el folio ochenta y tres (83), ambos inclusive, marcado con letra “A”, en copia simple, y desde el folio ciento setenta seis (176) hasta el folio doscientos cuarenta y dos (242), ambos inclusive, en copia certificada, expediente No. 7701 de la nomenclatura de este Juzgado, contentivo de acción mero declarativa incoada por el ciudadano MOUIN MKAREM contra el ciudadano RAFAEL RUGGIERO FALZARANO.
El referido instrumento público no fue atacado por la contraparte para destruir su veracidad, considerándose fidedigno, por lo que se le otorga valor probatorio en su totalidad, quedando demostrado de éste, entre otras cosas, que el ciudadano MOUIN MKAREM instauró acción contra el ciudadano RAFAEL RUGGIERO FALZARANO, para que le fuera declarada la continuidad de la relación arrendaticia derivada de distintos contratos de arrendamiento celebrados desde el año 2004 sobre el inmueble objeto del litigio. Asimismo, se verifica del acta de asamblea de accionistas de fecha 15-10-2010, perteneciente a la Panadería Big Pan C.A, debidamente protocolizada ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia bajo el No. 18, Tomo 94-A, que el ciudadano MOUIN MKAREM funge como único accionista de la sociedad mercantil BIG PAN C.A. De otra parte, se desprende de éste que el ciudadano RAFAEL RUGGIERO recibió los días 05-01-2011, 05-03-2011, 05-04-2011, 05-05-2011 y 05-06-2011, por parte de la Panadería Big Pan C.A, “…la cantidad de Bs.f 13.000,00 cancelados en efectivo por concepto de alquiler de local maquinaria de Panadería en Av. 11 calle 79ª y 80. Sector Las Veritas…”. ASÍ SE DECIDE.-
2.- Riela desde el folio ochenta y cuatro (84) hasta el folio ciento cincuenta y ocho (158), marcada con le letra “B”, copia certificada de expediente contentivo de proceso de consignaciones arrendaticias incoado por el ciudadano MOUIN MKAREM ante el Juzgado Quinto de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a favor del ciudadano RAFAEL RUGGIERO FALZARANO.
El referido instrumento no fue atacado por la contraparte, no obstante nada aporta para dilucidar la controversia, dado que la litis versa sobre el cumplimiento o no de la prórroga legal derivada de la relación arrendaticia contraída por las partes, no habiendo sido alegada por la parte actora, la falta de pago de las obligaciones de cánones del demandado; por lo tanto, tal medio de prueba se desecha, no otorgándosele valor. ASÍ SE DECIDE.
3.- Riela desde el folio doscientos cuarenta y tres (243) hasta el folio doscientos cuarenta y ocho (248), ambos inclusive, copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ANA RUGGIERO, portadora de la cédula de identidad No. V-5.846.832, y el ciudadano MOUIN MKAREM, sobre el bien inmueble objeto del litigio, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 24-11-2004, bajo el No. 11, tomo 285; instrumento público que debe ser desechado por cuanto concierne a una relación arrendaticia distinta a la controvertida, toda vez que las partes en el referido contrato son los ciudadanos ANA RUGGIERO y MOUIN MKAREM, en consecuencia, no se le otorga valor probatorio, quedando así fuera del debate probatorio, lo relativo a la relación arrendaticia derivada del contrato de arrendamiento aquí descrito. ASÍ SE DECIDE.-
4.- Corre inserta desde el folio doscientos cuarenta y nueve (249) hasta el folio doscientos cincuenta y cinco (255), ambos inclusive, copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano RAFAEL RUGGIERO y el ciudadano MOUIN MKAREM, sobre el bien inmueble objeto del litigio, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha 07-06-2007, bajo el No. 19, tomo 153. En la cláusula segunda del referido instrumento, se lee lo que de seguidas se transcribe:
“…El presente contrato es por el término de SEIS (06) MESES, contados a partir del día Primero (1°) de Enero de 2.007, prorrogable de acuerdo a lo establecido en el Título 5, Artículos 38, 39, 40 y 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…omissis…En caso de terminación del contrato por vencimiento de plazo original o la prórroga legal, EL ARRENDATARIO, se obliga a devolver en esa oportunidad el mobiliario y equipo arrendado…salvo que EL ARRENDATARIO deseare seguir ocupando el inmueble y usando los equipos, para cuyo caso se obliga a notificar a EL ARRENDADOR dicha intención, a los fines de elaborar un nuevo Contrato de Arrendamiento y mientras dicho nuevo Contrato de Arrendamiento no se haya otorgado, y EL ARRENDATARIO continuare ocupando el inmueble…no se entenderá que ha habido tácita reconducción…”

De la cláusula parcialmente transcrita correspondiente al contrato en cuestión descrito ut supra, se colige que las partes acordaron que el referido contrato de arrendamiento tendría una duración de seis (06) meses, es decir, desde el 01-01-2007 hasta el 01-07-2007, y que luego de finalizado éste, al arrendatario le correspondería el disfrute de la prórroga legal correspondiente de seis (06) meses, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. También estipularon que finalizado dicho lapso de tiempo, la parte demandada debía hacer entrega de lo arrendado, o notificar su deseo de seguir ocupando el inmueble, a los fines de la elaboración de un nuevo documento, lo cual no daría lugar a que operara la tácita reconducción del contrato que las unía, por ello y al verificarse que el mismo no fue atacado por la contraparte, éste Tribunal le otorga valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-
5.- Riela desde el folio doscientos cincuenta y seis (256) hasta el folio doscientos sesenta y uno (261), ambos inclusive, copia certificada de transacción celebrada entre el ciudadano RAFAEL RUGGIERO y el ciudadano MOUIN MKAREM, autenticada ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha 12-03-2008, bajo el No. 01, tomo 57. En lo que respecta a la referida documental, verifica de ésta quien suscribe el presente fallo, lo que a continuación se transcribe:

“…se ha celebrado la presente transacción a fin de precaver un futuro litigio, relacionado con el arrendamiento de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Avenida 11 entre Calles 79A y 80, No. 11-06, sector Veritas, en Jurisdicción de la Parroquia Bolívar del Municipio Maracaibo del estado Zulia...”

De seguidas la referida documental enumerando las cláusulas sobre las cuales versa, señala:

“…Tercera: Sin embargo, El Arrendatario permanecerá en el inmueble antes descrito y podrá hacer uso de los equipos, desde el día primero (01) de Enero de 2008 hasta el día 31 de Julio de 2008, fecha en la cual deberá entregar el inmueble y los equipos y solvente con la cancelación de los servicios públicos; siempre y cuando pague mensualmente durante ese lapso el Arrendador la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.5000) por adelantado, durante los cinco (5) primeros días de cada mes. Esta cláusula no se entenderá como la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento ni tampoco como la concesión de una prorroga, por cuanto con esta transacción las partes están precaviendo un litigio eventual con respecto al vencimiento del contrato de arrendamiento citado anteriormente.
…Omissis…
Sexta: Las partes convienen expresamente en que a partir del 1°. De Enero de 2008, el contrato de arrendamiento señalado, queda sin efecto...” (Subrayado y Negritas del Tribunal)

6.- Riela desde el folio doscientos sesenta y dos (262) hasta el folio doscientos sesenta y siete (267), ambos inclusive, copia certificada de transacción celebrada entre el ciudadano RAFAEL RUGGIERO y el ciudadano MOUIN MKAREM, autenticada ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha 30-07-2009, bajo el No. 55, tomo 155. En lo que respecta a la referida documental, verifica de ésta quien suscribe el presente fallo, lo que a continuación se transcribe:

“…se ha celebrado la presente transacción a fin de precaver un futuro litigio, relacionado con el arrendamiento de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Avenida 11 entre Calles 79A y 80, No. 11-06, sector Veritas, en Jurisdicción de la Parroquia Bolívar del Municipio Maracaibo del estado Zulia...”

De seguidas la referida documental enumerando las cláusulas sobre las cuales versa, señala:

“…Primera: El arrendatario conviene expresamente en que el contrato de transacción, arriba mencionado, expiró el día 30 de junio de 2009 y que en ningún momento y bajo ninguna circunstancia, se ha producido la renovación automática del mismo no tácita reconducción.
…Omissis…
Tercera: Sin embargo, El Arrendatario permanecerá en el inmueble antes descrito y podrá hacer uso de los equipos, desde el día primero (01) de Julio de 2009 hasta el día 30 de Junio de 2010, fecha en la cual deberá entregar el inmueble solvente con la cancelación de todos los servicios públicos y los equipos en perfecto estado de funcionamiento; siempre y cuando pague mensualmente durante ese lapso el Arrendador la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.7000) por adelantado, durante los cinco (5) primeros días de cada mes hasta el treinta y uno (31) de Agosto del año dos mil nueve (2009), y la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.8.000) para el lapso comprendido desde el primero de Septiembre del año dos mil nueve (2009) y la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.9.000,oo) mensuales, para el lapso comprendido entre el primero (01) de Diciembre de dos mil nueve (2009) hasta el treinta (30) de junio de dos mil diez (2010). Esta cláusula no se entenderá como la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento ni tampoco como la concesión de una prorroga convencional ni legal, por cuanto ya fue concedida; con esta transacción las partes están precaviendo un litigio eventual con respecto al vencimiento del contrato de arrendamiento citado anteriormente.
…Omissis…
Sexta: Las partes convienen expresamente en que a partir del 1° de julio del año dos mil nueve (2009), el contrato de arrendamiento señalado, queda sin efecto...” (Subrayado y Negritas del Tribunal)

Los medios probatorios antes descritos, signados con los Nos. 5 y 6, no fueron atacados por la contraparte, por lo que se les otorga a ambos valor probatorio, demostrándose de los referidos acuerdos transaccionales la relación que guardan con el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 07-06-2007, bajo el No. 19, tomo 153 y el contrato transaccional autenticado ante la Notaría Pública Segunda del municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 20-08-2008, bajo el No. 29, tomo 229, todo ello relativo a la relación arrendaticia que iniciaran los ciudadanos RAFAEL RUGGIERO y MOUIN MKAREM sobre el inmueble objeto del presente litigio, así como las cláusulas las cuales las partes que allí intervienen deben cumplir. ASÍ SE DECIDE.-
7.- Corre inserto al folio siete (07) de la pieza principal No. 2, oficio No. SNAT/INTI/GRTI/RZU/DR/RIF/2011E-570 de fecha 02-12-2011, emanado de la Gerencia Regional de Tributos Internos, región Zulia, adscrita al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en respuesta al oficio No. 715 de fecha 02-11-2011 de éste Juzgado, con sus respectivos anexos que rielan desde el folio ocho (08) hasta el folio diez (10) de la referida pieza; donde informan a este Juzgado que la empresa PANADERIA BIG PAN C.A., cuyo Registro de Información Fiscal es el No. J-31234899-2, posee como domicilio fiscal la siguiente dirección: AV 11 E/C 79 y 80, EDIFIC 11-06, LOCAL 1, SECTOR VERITAS ZONA POSTAL 4002, desde el 17-11-2004, fecha de inscripción en los sistemas del referido organismo, anexando: a) Impresión de información de contribuyente jurídico de la aludida sociedad mercantil; y b) Impresión de los datos correspondientes al Registro de Información Fiscal No. J312348992.
El referido medio probatorio no fue atacado por la contraparte, desprendiéndose se éste que la sociedad mercantil PANADERÍA BIG PAN C.A., tiene su domicilio fiscal, desde el año 2004, en el inmueble propiedad del ciudadano RAFAEL RUGGIERO FALZARANO, el cual le fue arrendado al demandado de marras, MOUIN MKAREM, otorgándosele valor probatorio a las resultas de la prueba informativa promovida por la parte demandada. ASÍ SE DECLARA.-

IV
PUNTOS PREVIOS
a) DE LA FALTA DE INTERES JURIDICO Y DE LA FALTA DE CUALIDAD

El ciudadano MOUIN MKAREM, al momento de contestar la demanda mediante escrito de fecha 27-10-2011, inserto desde el folio diecisiete (17) hasta el folio diecinueve (19), ambos inclusive, de las actas, opuso su propia falta de cualidad para sostener el juicio y la falta de interés jurídico de su contraparte, aduciendo que el demandante ejerció contra éste la acción obviando que existe desde hace siete (07) años una persona jurídica denominada PANADERIA BIG PAN C.A., ocupando el inmueble arrendado, y que no fue llamada al juicio.
En primer lugar, en cuanto al interés jurídico para incoar una acción, el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica…”.

Asimismo, el autor Henríquez La Roche (Instituciones del Derecho Procesal, 2005), refiere que tener interés sustancial equivale a decir que “para pretender la demanda hay que tener la razón, lo cual se inscribe en el ámbito del “deber ser” del derecho…quien no tiene derecho a la sentencia favorable, por carecer del derecho material, tampoco tiene necesidad del proceso, salvo que nazca de una situación de incertidumbre sobre la prueba…”.
En el caso bajo estudio, la parte actora se presenta como arrendadora del inmueble objeto del litigio, lo cual quedó demostrado del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes; por lo tanto, no se desprende la ausencia de cualidad o interés sustancial y jurídico para elevar ante los órganos jurisdiccionales su pretensión; pudiendo ser propuesta en derecho.
Esto quiere decir, que su interés lo constituye la existencia de una relación tutelada por el ordenamiento jurídico, y la misma resultaría afectada por la sentencia a proferirse en ésta causa, lo que hace válido que incoe la acción en orden de restablecer los derechos que cree le han sido cercenados por la arrendataria a raíz del presunto incumplimiento de su obligación de entrega de lo arrendado, consignando alegatos propios que van dirigidos a apoyar su pretensión; por lo que la defensa del demandado de marras relativa a la falta de interés de su contraparte resulta improcedente por los argumentos antes explanados. ASÍ SE RESUELVE.-
En otro orden de ideas, en cuanto al alegato de falta de cualidad, se tiene al respecto, la opinión de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 0740 de fecha 27-05-2009, la cual señaló:

“La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro. LUÍS LORETO, como aquélla “….Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera”… Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra…”

De lo antes dicho, se deriva que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, las cuales, para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidas de cualidad, cuya noción apunta a la instauración del procedimiento entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, quienes tienen derecho de resolver sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional; constituyendo la cualidad uno de los requisitos para que el Juez pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar.
De lo antes expuesto, la falta de cualidad, no es más que la carencia de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la del demandado, y la persona abstracta a quien y contra quien la Ley concede la acción, respectivamente; es decir, la falta de referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado.
Observando esta Juzgadora, que en el caso de marras, el ciudadano MOUIN MKAREM, al fungir como arrendatario en el contrato celebrado entre las partes, está revestido de la cualidad necesaria para sostener la acción de cumplimiento incoada en su contra, como en efecto así lo realizó, por lo tanto, tal alegato se desecha por improcedente. ASÍ SE DECIDE.-

b) DE LA PREJUDICIALIDAD
ARTICULO 346 NUMERAL 8° DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

En el escrito de contestación de la demanda el ciudadano MOUIN MKAREM, opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 8 del artículo 346 del código adjetivo civil, la cual resuelve éste Juzgado como punto previo del presente fallo, de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así:
Aduce el demandado que existe un acción mero declarativa incoada por éste, según se desprende de expediente No. 7701 de la nomenclatura interna de este Tribunal, en la que pretende la declaración de una sola relación arrendaticia sin solución de continuidad que data desde el año 2004, derivada de distintos contratos de arrendamiento celebrados con los ciudadanos ANA RUGGIERO FALZARANO y RAFAEL RUGGIERO FALZARANO, sobre el inmueble controvertido, lo cual a su juicio, incide sobre la sentencia a proferirse en la presente demanda.
En tal sentido, la normativa antes señalada, reza:
Artículo 346: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:
…Omissis…
8° La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.”

En este orden de ideas, el autor Villasmil (Los Principios Fundamentales y las Cuestiones Previas en el Nuevo Código de Procedimiento Civil, 1986), señala que la prejudicialidad puede ser definida como aquellas acciones, que pudiendo ser promovidas en procedimientos separados, se encuentran íntimamente ligadas, por lo que una de esas depende o debe estar subordinada a la decisión de la otra.
Asimismo, el autor Alsina (1958), citado por Cuenca Espinoza (Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Civil Ordinario, 2002), expresa lo que a continuación se transcribe:
“…para que una cuestión tenga carácter prejudicial en sentido propio, debe fundarse en una relación substancial independiente de la que motiva la litis y cuyo conocimiento corresponda, por disposición de la ley o por la naturaleza jurídica de la cuestión y en juicio autónomo a otro tribunal, la decisión del cual deberá influir con efecto de cosa juzgada en la resolución final a dictarse respecto de aquella…”.

Concluyéndose, que la prejudicialidad existe cuando debe ser resuelto otro asunto antes que la cuestión principal, porque constituye un antecedente lógico de la sentencia. En ese sentido, el fallo No. APTEC323 de fecha 14 de mayo del 2003, emanado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, asentó:
“…la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto exige: a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil; b) Que esa cuestión curse en un procedimiento judicial distinto de aquel en que se ventilará dicha pretensión; y c) Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso influye de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del Juez Civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella”.

Del criterio jurisprudencial transcrito, se colige que para la procedencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, es necesario que la decisión que se dicte en el asunto que se está ventilando en otro juicio, influya de tal manera en la pretensión reclamada en el proceso en el cual se ha promovido la cuestión previa, que haga necesario resolver la primera con carácter anterior a la misma.
En el caso bajo estudio, si bien es cierto que existe una demanda de acción mero declarativa interpuesta ante este Juzgado por el ciudadano MOUIN MKAREM contra el ciudadano RAFAEL RUGGIERO, no es menos cierto que, de acuerdo a un análisis realizado a la misma, ésta versa sobre “la declaratoria de arrendamiento desde el año 2004”, siendo así las cosas, inteligencia esta Juzgadora que la referida demanda únicamente versa sobre la duración de la relación arrendaticia, lo cual no influiría en la pretensión debatida en el presente juicio, toda vez que aquí se reclama el pago o no de unos conceptos derivados de una relación arrendaticia que va desde el 01-07-2010, prorrogables por seis (6) meses a partir del día 01-01-2011. Por lo que no se configuran entonces, los tres (3) elementos exigidos por la jurisprudencia patria para la procedencia de la cuestión previa subiudice; razón por la cual, la cuestión previa de prejudicialidad promovida debe ser declarada sin lugar. ASÍ SE ESTABLECE.-

V
PARTE MOTIVA

Valoradas como han sido las pruebas en la presente causa, esta Operadora de Justicia para decidir sobre el fondo de la controversia observa:
En lo que respecta a la distribución de la carga de la prueba el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

De la anterior normativa se colige que las partes tienen la carga de la prueba de los hechos que la favorecen y el riesgo de la falta de prueba. Las diversas posiciones doctrinarias y legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la prueba se reduce a la fórmula: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”.
El Código de Procedimiento Civil distribuye las pruebas entre las partes como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si al actor le interesa el triunfo de su pretensión deberá probar los hechos que le sirven de fundamento, y si al demandado le interesa destruir o reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión, deberá probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impida su existencia jurídica.
Al respecto, el autor Rengel Romberg (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987, 1992), se pronuncia sobre la materia de la forma siguiente:
“...lo importante es atender por la materia dialéctica que tiene el proceso y por el principio contradictorio que lo informa a las afirmaciones de hecho que formula el actor para fundamentar su pretensión y determinar así el Thema Probandum: por lo que las diversas posiciones doctrinales surgidas en esta materia y las diversas fórmulas legislativas adoptadas para distribución entre las partes de la carga de la prueba, pueden reducirse a esta formula general y simple que comprende todas las posibilidades. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”.

Por su parte, el autor Henríquez La Roche (Teoría General de la Prueba ,2005), refiere:
“…El peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra…” “…La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que se sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal, o como dice el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil colombiano: (DEVIS ECHANDÍA). Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en el artículo 506”.

Conforme a la doctrina anteriormente trascrita, la carga de la prueba tiene como finalidad señalar al Juez cómo debe sentenciar en el momento en que un hecho fundamental para la resolución de la controversia no se encuentre probado en el proceso, teniendo en cuenta que existe una prohibición de absolver la instancia, contenida en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido, la anterior Corte Suprema de Justicia, mediante sentencia de fecha 26-05-1999, señaló lo siguiente:
“Es criterio doctrinal pacíficamente consolidado que el Juez tiene el deber de aplicar el régimen legal de la distribución de la carga de la prueba en la específica hipótesis suscitada cuando al momento de sentenciar encuentra la falta de prueba sobre una afirmación de hecho implicada en el objeto litigioso respectivo…”

Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba indica a las partes qué actividad probatoria deben realizar dentro del proceso, a los fines de que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamenta sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique.
La jurisprudencia in comento de la antigua Corte Suprema de Justicia señaló como reglas que informan la carga de la prueba las siguientes:
“En la obra “De la Prueba en Derecho” de Antonio Roche Alvira se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber: a) Onus probandi incumbit actori, o sea que al demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción; b) Reus, in excipiendo, fit actor, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que funda su defensa; y c) Actore non probante, reus absolvitur, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda…”

Corolario de lo antes expuesto, se tiene que la presente controversia se circunscribe en determinar lo siguiente:
1. Si hubo o no incumplimiento en la entrega de lo arrendado por parte del arrendatario, en el lapso correspondiente en virtud del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, debiendo para ello analizar la naturaleza del contrato celebrado entre las partes, y
2. La procedencia o no en derecho de los conceptos reclamados por incumplimiento de la entrega oportuna del local comercial objeto del contrato de arrendamiento.
Establecidos los límites sobre los cuales versa la presente controversia, esta sentenciadora primeramente considera necesario indicar los contratos y los acuerdos transaccionales mediante los cuales el ciudadano MOUIN MKAREM gozaba del local comercial ubicado en la Avenida 11 entre Calles 79A y 80 No. 11-06 Sector Veritas de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, y de los equipos de panadería que allí se encontraban, todos ellos propiedad del ciudadano RAFAEL RUGGIERO, señalando el tiempo de goce que disponía el ciudadano MOUIN MKAREM y el precio que debía de pagar por ello, para así analizar la naturaleza de los contratos que rielan en las actas, lo cual se esquematiza así:

# PARTES INMUEBLE UBICACIÓN TIPO DE CONTRATRO DURACIÓN CANON FECHA DE INICIO FECHA DE TERMINACION FOLIOS
1 Rafael Ruggiero y Mouin Mkarem Local Comercial Avenida 11 entre Calles 79A y 80 No. 11-06 Sector Veritas, Maracaibo Arrendamiento// Autenticado 07-06-2007 No. 19, Tomo 153 6 Meses 3.000,00 01/01/2007 No Indica// Prorrogable por 6 meses 46 al 48
2 Rafael Ruggiero y Mouin Mkarem Local Comercial Avenida 11 entre Calles 79A y 80 No. 11-06 Sector Veritas, Maracaibo Transacción//Expiró Contrato de Arrendamiento Libro de Autenticaciones 07-06-2007 No. 19, tomo 153 - 5.000,00 01/01/2008 31/07/2008 49 al 51
3 Rafael Ruggiero y Mouin Mkarem Local Comercial Avenida 11 entre Calles 79A y 80 No. 11-06 Sector Veritas, Maracaibo Transacción//Expiró 30-06-2009 Contrato de Arrendamiento Libro de Autenticaciones 20-08-2008 No. 29, tomo 229 - 9.000,00 01/07/2009 30/06/2010 52 al 54
4 Rafael Ruggiero y Mouin Mkarem Local Comercial Avenida 11 entre Calles 79A y 80 No. 11-06 Sector Veritas, Maracaibo Arrendamiento 6 Meses 11.000,00 01/07/2010 No Indica// Prorrogable por 6 meses 05 al 08

Así pues, es menester acotar lo contenido en el artículo 1.159 del Código Civil, que refiere:
“…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

El anterior precepto del código civil sustantivo, acoge el principio de autonomía de la voluntad de las partes en la celebración de los contratos, el cual, según el criterio del autor Zambrano (Obligaciones, 2005), puede ser definido como la potestad que poseen los individuos para regular sus derechos y obligaciones mediante el ejercicio de su libre arbitrio, representado por lo que convengan entre estas, siempre y lo estipulado no vaya en contra de la ley, la moral y las buenas costumbres.
De otra parte, reza el artículo 1.579 ejusdem en lo que respecta a la relación arrendaticia lo siguiente:

“El arrendamiento en un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella.
Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir el arrendamiento en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas” (Subrayado y Negritas del Tribunal)

Partiendo de la normativa antes transcrita, y de los contratos de arrendamiento y acuerdos transaccionales que rielan en actas, verifica ésta Operadora de Justicia que expresamente en el contrato de arrendamiento que comprende el período que va desde el 01-01-2007 al 31-07-2007 por el cual se cancelaba un cánon de arrendamiento de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) hoy la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs.3.000,00), y que luego de finalizado éste, según la cláusula No. 2 del mismo, transcrita ut supra, al arrendatario le correspondería el disfrute de la prórroga legal correspondiente de seis (06) meses, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual feneció el 01-01-2008. ASI SE DECIDE.
Colorario a lo antes dicho, en lo que respecta al periodo que va desde el 01-01-2008 al 31-07-2008, relación que unió al ciudadano RAFAEL RUGGIERO y el ciudadano MOUIN MKAREM, según transacción, en la cual gozaba el segundo de los nombrados del inmueble (local comercial) y de los equipos y mobiliarios de panadería, por la cantidad mensual de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) la cual a todas luces es una relación arrendaticia, toda vez que encuadra perfectamente, a criterio de esta sentenciadora en lo supuestos de un contrato de arrendamiento referidos en el artículo 1579 del Código Civil, sin embargo la misma, finalizó. Así mismo, verifica éste Tribunal que no consta en actas que el ciudadano MOUIN MKAREM para el período comprendido entre el 01-08-2008 al 31-12-2008 gozara del inmueble e hiciera uso de los equipos y mobiliario de panadería objeto de la litis, por lo que mal podría inferirse y computarse dicho lapso para la continuidad del único contrato de arrendamiento, al cual hace referencia el demandado en el escrito de contestación de la demanda, y en consecuencia concedérsele al arrendatario el derecho a la prorroga legal del referido período. ASI SE ESTABLECE.
Siguiendo el análisis de los contratos y transacciones que rielan en actas, observa quien aquí decide que la transacción que comprende el período que va desde el 01-07-2009 al 30-06-2010, el ciudadano MOUIN MKAREM gozaba del inmueble (local comercial) y de los equipos y mobiliarios de panadería que allí se encontraban, por las cantidades mensuales pactadas, siendo la última de ellas en el lapso comprendido desde el 01-12-2009 al 30-06-2010, el monto de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,00), situación la cual se enmarca en una relación arrendaticia, ya que la mal llamada por las partes “transacción” posee las características de un contrato de arrendamiento, por lo que de seguidas se califica así:
Es un contrato bilateral, toda vez que como ya se mencionó las partes en éste eran los ciudadano RAFAEL RUGGIERO (Arrendador) y MOUIN MKAREN (Arrendatario), coforme al artículo 1134 del Código Civil; es oneroso, por cuanto conforme al artículo 1135 del Código Civil, tanto el arrendador como el arrendatario, tienen una repercusión monetaria, como sucede en el presente caso en dinero de curso legal la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,00) pagaderos los cinco (5) primeros días de cada mes según lo convenido, obligación que debía cumplir el ciudadano MOUIN MKAREM; es conmutativo, por cuanto de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1136 del Código Civil, ambas partes deben cumplir con las obligaciones allí contenidas, creando así derechos personales únicamente entre las partes, y el mismo es a tiempo determinado, por cuanto se desarrollo en el período que va desde el 01-07-2009 al 30-06-2010.
Por su parte, la Sala de Casación Civil en sentencia No. 063 de fecha 08 de febrero de 2012, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez explanó:

“…Tal como claramente se desprende de la transcripción parcial del texto del contrato cuya resolución se dirime en la presente causa, la Comunidad de Propietarios de Centro Plaza, acordó que la hoy demandada, continuará haciendo uso exclusivo de las áreas comunes; por un período de tiempo de cuatro (4) años, prorrogable automáticamente de no haber incumplimiento grave por parte de la hoy accionada de sus obligaciones contenidas en ese contrato; por el precio de diez MILLONES de bolívares (Bs. 10.000.000,00), equivalentes hoy día a diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 10.000,00), más, los gastos porcentuales por concepto de gastos netos ordinarios y gastos ordinarios del Condominio; además, con la obligación de dar aviso sobre los riesgos o daños al área común y, de no hacerlo, asumir los cargos por reparaciones menores y las mayores derivadas de la no realización oportuna de las anteriores.
En este sentido, esta Sala de Casación Civil señaló ut supra, que el uso exclusivo del bien común limitado (plaza de circulación del nivel 6), establecido tanto en el Documento de Condominio como su Modificación, estaba condicionada a que el propietario del inmueble distinguido con las siglas CC-6-1, estableciera en el inmueble un restaurante o una fuente de soda, que era para lo que única y originariamente estaba destinado el referido local, por ello en el texto de los mencionados documentos se expresa que, “...El resto de este nivel está destinado a plaza de circulación, en la cual podrán ubicarse mesas y sillas destinadas al público que acuda al Restaurant y Fuente de Soda ubicado en este nivel, atribuyendosele (Sic) en consecuencia el uso exclusivo de esa plaza...”.
Ahora bien, alterado el uso original del inmueble que traía como consecuencia la atribución del uso exclusivo del área de la plaza de circulación, aunado a que en el contrato cuya resolución se demanda, se establece el bien objeto del contrato con su pacífica posesión y disfrute; el período de cuatro (4) años para el referido disfrute de la plaza de circulación, prorrogable automáticamente por un período igual de cuatro (4) años; la contraprestación por el orden de los diez MILLONES de bolívares (Bs. 10.000.000,00), equivalentes hoy día a diez mil bolívares (Bs. 10.000,00); mas, el pago e porcentajes de condominio por gastos netos ordinarios y gastos ordinarios y, la obligación de dar aviso sobre los riesgos y asumir el pago de las obligaciones menores, y más aún, las mayores derivadas de las menores no realizadas oportunamente, obligaciones del arrendatario previstas en el artículo 1.596 del Código Civil, lleva a la conclusión tal como lo expuso el Sentenciador de Alzada, que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento, pues –se repite- el uso exclusivo del área común estaba condicionada a que en el inmueble se instalara un restaurante o fuente de soda, al no hacerse ello, la exclusividad del uso del área común desaparece, por lo que su uso viene determinado en el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda en el presente asunto.
Por lo señalado anteriormente, la Sala concluye que la Juez Superior no infringió el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, porque el contrato que unió a las partes es un arrendamiento y como tal debe ser sustanciado de conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no el procedimiento ordinario; ni los artículos 1.579 y 1.713 del Código Civil, porque efectivamente es un contrato de arrendamiento y no una transacción, razones suficientes para determinar la improcedencia de la presente delación, lo que conlleva a la declaratoria de sin lugar del presente recurso de casación, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide…”(Subrayado y Negrillas nuestro)
Dentro de ésta perspectiva, como se indicó anteriormente el contrato autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha 30-07-2009, bajo el No. 55, tomo 155, al encuadrar dentro de lo que refiere a una relación arrendaticia, será computado por éste Tribunal a los fines del cálculo de la prorroga legal, el período que inició el 01-07-2009 y terminó el 30-06-2010, para así determinar la procedencia o no de los conceptos reclamados. ASI SE DECIDE.
En lo que respecta al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, se evidencia de la cláusula segunda del aludido negocio jurídico, autenticado en fecha 06-09-2010 ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, bajo el No. 65, tomo 88, lo que de seguidas se transcribe:

“…El presente contrato es por el término de SEIS (06) MESES, contados a partir del día Primero (1°) de Julio de 2.010, prorrogable de acuerdo a lo establecido en el Título 5, Artículos 38, 39, 40 y 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que respecta al inmueble…omissis… En caso de terminación del contrato por vencimiento de plazo original o de la prórroga legal, EL ARRENDATARIO, se obliga a devolver en esa oportunidad el mobiliario y equipo arrendado…salvo que EL ARRENDATARIO deseare seguir ocupando el inmueble y usando los equipos, para cuyo caso se obliga a notificar a EL ARRENDADOR dicha intención, a los fines de elaborar un nuevo Contrato de Arrendamiento y mientras dicho nuevo Contrato de Arrendamiento no se haya otorgado, y EL ARRENDATARIO continuare ocupando el inmueble…no se entenderá que ha habido tácita reconducción…”

De la referida cláusula se desprende que la relación arrendaticia que vinculó a las partes fue pactada por un lapso de seis (06) meses, prorrogables únicamente por mandato legal del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, desde el 01-07-2010, finalizando el 01-01-2011; por lo que el mismo es de naturaleza determinada. ASI SE ESTABLECE.
En este orden de ideas, de una detenida lectura del negocio jurídico controvertido, se tiene que las partes no pactaron la necesidad de un desahucio para rescindir el contrato, es decir, que no era requisito indispensable para dar por terminado el mismo, la notificación de las partes para manifestar su voluntad de prorrogarlo o no, dado que la única prórroga que acordaron fue la legal o automática; estipulando, en tal sentido, que si el arrendatario quería seguir ocupando el inmueble luego de transcurrida ésta, debía notificar a la parte actora de ello para la elaboración de un nuevo contrato, y que mientras éste no se otorgaba, no se entendería que operó la tácita reconducción, sino mora en el cumplimiento del arrendatario de su obligación de consentir un nuevo contrato.
Referido lo anterior, en los arrendamientos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario puede optar al disfrute de una prórroga legal obligatoria para el arrendador, es decir, es un derecho irrenunciable del arrendatario cuando se encuentra solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, que no depende de la voluntad del arrendador; el cual, en el presente caso, de acuerdo al literal b) del artículo in comento, era de un (1) año, en virtud de las relaciones arrendaticias que mantuvieran en el período que va desde el 01-07-2009 al 01-01-2011. ASI SE DECIDE.
Por ello, al haber concluido la relación arrendaticia el 01-01-2011 como se señaló en el párrafo anterior, debía el arrendatario disfrutar de la prorroga legal cumpliendo todas las obligaciones inherentes a dicha relación arrendaticia a partir del día hábil siguiente a dicha fecha, conforme lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual corría desde el 02-01-2011 al 02-01-2012. ASI SE DECIDE.
En consecuencia; al tener que concluirse la prórroga legal el 02-01-2012, desprendiéndose de la pieza de medida (folios 36 y 37) que hasta el día 03-11-2011 se encontró en posesión del inmueble y de los equipos y maquinarias objeto de la litis el ciudadano MOUIN MKAREM, sin haber concluido en su totalidad el disfrute de la prórroga legal prevista en el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, resulta improcedente el petitorio de la parte actora, por lo que se declara sin lugar la demanda interpuesta por el ciudadano RAFAEL RUGGIERO contra el ciudadano MOUIN MKAREM. ASÍ SE DECLARA.-

V
PARTE DISPOSITIVA

Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentó el ciudadano RAFAEL RUGGIERO FALZARANO, contra el ciudadano MOUIN MKAREM, previamente identificados en la parte narrativa de este fallo.
SEGUNDO: Se condena en costas y costos procesales a la parte demandante por haber sido totalmente vencida en el presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Actuaron como apoderados judiciales de la parte demandante, los abogados en ejercicio ANGEL SEGOVIA CORONADO, ANGEL ENRIQUE MENDOZA, HELI ROMERO y RUTH PRIETO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 57.700, 61.920, 50.637 y 51.956, respectivamente; y como representantes judiciales de la parte demandada, los profesionales del derecho EGLE RODRIGUEZ, ALEXIS DEVIS, LINNE PINTO, YRASEMA DELGADO y ALBERTO OSORIO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 40.914, 21.326, 28.957, 40.853, 83.409 y 140.067, respectivamente.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE.-
Déjese copia por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Despacho de este Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los veintiuno (21) días del mes de diciembre del año dos mil doce (2012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-

Abg. ALEJANDRINA ECHEVERRÍA CORONA
JUEZA TEMPORAL

EL SECRETARIO,
Abg. FERNANDO ESTRADA ROMERO
Siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede bajo el No. 534-2012.-
EL SECRETARIO,