TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente n° 42.445
Relación de las actas

Conoce este Tribunal de la presente acción de resolución de contrato de opción de compra por demanda presentada por el ciudadano Domenico Coccia, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad n° 9.725.995, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, asistido por el abogado Decio Vivolo Nicastro, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el n° 16.412, actuando en contra de los ciudadanos José Alfredo Farías y Kleidys Hurtado de Farías, quienes son venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 14.698.063 y 9.725.995, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
La demanda fue admitida por auto del 27 de junio de 2007, en el cual se ordenó emplazar a los demandados para que la contestaran en el lapso de veinte días de despacho, conforme a las reglas del procedimiento ordinario.
El 4 de julio de 2007, el demandante confirió poder apud acta a los profesionales del derecho Decio Vivolo Nicastro, Marco González Ocando y Agustín Espina, estos dos últimos inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 8.324 y 41.418, respectivamente.
El 6 de agosto de 2007, el alguacil del Tribunal manifestó no haber conseguido a los demandados, devolviendo en ese acto las compulsas.
Previa solicitud de parte, el Tribunal acordó por auto del 21 de septiembre de 2007, la citación por carteles y antes de que se dejara constancia del cumplimiento de las formalidades, en fecha 20 de noviembre de 2007, compareció en actas la profesional del derecho Johana Márquez Luzardo, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el n° 91.214, dando por citados a los ciudadanos José Alfredo Farías y Kleidys Hurtado de Farías, parte demandada del presente juicio, y a tal efecto consignó poder autenticado el 16 de noviembre de 2007 en la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, bajo el n° 23, tomo 84, que la autoriza a ella y a los abogados Carlos Martínez, Jorge Romero y María Castillo, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 25.916, 41.018 y 90.582, respectivamente, a representar a los demandados en este juicio.
El 14 de enero de 2008, último día del emplazamiento, la abogada Johana Márquez Luzardo, con el carácter antes señalado, presentó escrito de contestación de la demanda, al tiempo que formuló una mutua petición en nombre de sus representados.
Por auto del 24 de enero de 2008, el Tribunal admitió la reconvención y acordó su contestación para el quinto día de despacho siguiente, oportunidad en la cual el abogado Decio Vivolo Nicastro, contradijo la contra-pretensión de la parte demandada.
Finalizado el lapso de promoción de medios de prueba, se agregaron los escritos consignados por ambas partes, según auto de fecha 4 de marzo de 2008, y por auto del día 12 del mismo mes y año, se providenciaron los mismos, admitiéndolos en su totalidad.
En esa misma oportunidad, se libraron oficios contentivos de la prueba informativa promovida por la parte demandada-reconviniente, dirigidos al Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, a la Oficina Municipal de Planificación Urbana (Ompu) del municipio Maracaibo (recibidos el 11 de abril de 2008), y al gerente de la entidad financiera Banesco, Banco Universal (recibido el 21 de abril de 2008).
Por comunicación agregada a las actas el 28 de abril de 2008, el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia dio respuesta a la prueba informativa.
El 2 de junio de 2008, el abogado Agustín espina, presentó un pretendido escrito de informes.
Por diligencia del 7 de julio de 2008, el abogado Marco González Ocando solicitó que se fijara oportunidad para la presentación de los informes de esta causa.
La prueba informativa dirigida a la Oficina Municipal de Planificación Urbana del municipio Maracaibo (Ompu), fue respondida por comunicación que se recibió de esa dependencia y que fue agregada a las actas el 4 de agosto de 2008.
Por auto que obró el 5 de agosto de 2008, el Tribunal fijó la presente causa para la presentación de los informes, previa notificación de las partes, las cuales se verificaron los días 12 de agosto y 6 de octubre de 2008, las de la parte actora y demandada, respectivamente.
El 29 de octubre de 2008, se verificó la oportunidad para la presentación de los informes de la causa, obrando en actas sendos escritos presentados por la parte actora y demandada.
El 14 de noviembre de 2008, la parte actora presentó observaciones de los informes de la demandada.
El 3 de marzo de 2009, el abogado Agustín Espina solicitó al Tribunal la ratificación del oficio de la prueba informativa promovida por la parte demandada, librado a la entidad financiera Banesco, Banco Universal, del cual hasta la fecha no consta respuesta en actas.
Por auto del 13 de abril de 2009, el Tribunal proveyó de conformidad con lo solicitado y ordenó librar oficio a la referida sociedad mercantil, el cual fue retirado por el abogado Agustín Espina el 16 de abril de 2009, y hasta la fecha no consta en actas el recibo por parte de Banesco, Banco Universal.
Por escrito del 28 de abril de 2009, la abogada María Castillo solicitó que se modificara la información requerida a Banesco, Banco Universal mediante la prueba informativa promovida por la parte que ella representa y que se dictara un auto para mejor proveer de conformidad con el artículo 514 del Código de Procedimiento Civil.
Por escrito del 12 de mayo de 2009, la representación judicial de la parte demandante-reconvenida se opuso a la solicitud de la abogada María Castillo, arguyendo que la oportunidad de promover pruebas ya había precluido, argumento que utilizó el Tribunal para negar el pedimento de la representación en juicio de la parte demandada-reconviniente por auto del 28 de julio de 2009.
Por diligencia del 4 de agosto de 2009, el abogado Agustín Espina pidió sentencia.
Por diligencia del 19 de marzo de 2012, la abogada Johana Márquez Luzardo pidió sentencia.
Fundamentos de la demanda y de su contestación
En el libelo de la demanda, que encabeza las presentes actuaciones, el ciudadano Domenico Coccia, expuso que en fecha 25 de julio de 2006, suscribió contrato de opción de compra con los ciudadanos Alfredo Farías y Kleidys Hurtado de Farías, demandados de autos, el cual quedó autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el n° 72, tomo 118, en el referido instrumento se prometió la compraventa de un inmueble distinguido con las siguientes características: apartamento identificado con el n° 16-B, ubicado en el piso 16 del edificio Residencias Portofino, situado en la avenida 2 (El Milagro), entre calles 74 y 75, en la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia.
Sostiene el demandante que el precio definitivo de la venta se acordó por la suma de setecientos ochenta millones de bolívares (Bs. 780.000.000,00), en la actualidad equivalente por reconversión a la cantidad de setecientos ochenta mil bolívares (Bs. 780.000,00). Que en la cláusula tercera del contrato, además de asentarse la entrega de doscientos millones de bolívares (Bs. 200.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), por parte de los promitentes compradores en calidad de arras, éstos se obligaron a pagar el saldo deudor, es decir, la suma de quinientos ochenta millones de bolívares (Bs. 580.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de quinientos ochenta mil bolívares (Bs. 580.000,00), bajo la siguiente modalidad: la cantidad de trescientos ochenta millones de bolívares (Bs. 380.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de trescientos ochenta mil bolívares (Bs. 380.000,00), discriminados en tres cuotas, pagadera la primera a los treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha cierta del instrumento de opción de compra, por la suma de cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,00) en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00); pagadera la segunda a los sesenta (60) días continuos contados a partir de la fecha cierta del instrumento de opción de compra, por la misma suma. Y por último, una cuota de ciento ochenta millones de bolívares (Bs. 180.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00), pagaderos a los noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha cierta del instrumento de opción de compra.
Expone la parte actora que la cantidad restante, es decir, la suma de doscientos millones de bolívares (Bs. 200.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) debían entregarse al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa del referido inmueble.
Adujo el actor que fue voluntad de las partes que el inmueble quedara en posesión de los promitentes compradores, para habitarlo y realizarle las reparaciones y mejoras que consideraran pertinentes, las cuales en todo caso quedarían a beneficio del mismo inmueble.
Manifiesta el actor que no obstante haber cumplido con su obligación de poner a los demandados en posesión del inmueble, y pese a las múltiples gestiones de cobro, éstos se han negado a honrar su obligación de pago de las cuotas conforme a la forma convenida en la cláusula tercera del contrato, lo que a su juicio representa una violación flagrante del contrato suscrito y del artículo 1.160 del Código Civil, negándose no sólo a pagar las cantidades de dinero mencionada sino a devolver el inmueble.
Por otro lado, advierte la parte actora que al incumplir el contrato, los demandados perdieron el derecho de ocupar el inmueble y que sin embargo continuaron ocupándolo de hecho y sin título que lo justifique, lo que le ha impedido disponer del inmueble o administrarlo, por lo que tomando como referencia el precio del inmueble establecido como precio definitivo de venta, corresponde –a su criterio– un canon de arrendamiento de siete millones ochocientos mil bolívares (Bs. 7.800.000,00) en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de siete mil ochocientos bolívares (Bs. 7.800,00), que al multiplicarlo por la cantidad de meses que tienen los promitentes compradores ocupando el inmueble, arrojan un total de ochenta y cinco millones ochocientos mil bolívares (Bs. 85.800.000,00) en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de ochenta y cinco mil ochocientos bolívares (Bs. 85.800,00), los cuales según el actor no pudo percibir por la conducta de los demandados, cantidad que demanda por concepto de daño material causado por el incumplimiento denunciado.
Además, reclama el gasto que eventualmente tendrá que asumir con motivo de las reparaciones y modificaciones realizadas al apartamento, las cuales solicitó que fueran calculadas por expertos designados por este Tribunal, y que junto al anterior concepto, constituyen los daños y perjuicios que le han ocasionado presuntamente los promitentes compradores, todo lo cual reclama formalmente.
Como fundamento legal de la acción, cita los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.
En el petitorio, reclama la resolución del contrato, la entrega del inmueble, el pago de la suma de ochenta y cinco millones ochocientos mil bolívares (Bs. 85.800.000,00) en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de ochenta y cinco mil ochocientos bolívares (Bs. 85.800,00), más los que resulten de la experticia complementaria del fallo.
En la contestación de la demanda, la profesional del derecho Johana Márquez Luzardo, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, contradijo y rechazó en cada una de sus partes la demanda incoada, por no ser ciertos los hechos ni aplicable el derecho.
El principal argumento de la parte demandada, es que del análisis de la naturaleza jurídica del contrato firmado entre las partes que integran este contencioso, se defiere que es un contrato de venta, que reúne los elementos esenciales para su validez, previstos en el artículo 1.141 del Código Civil, como lo son el consentimiento legítimamente manifestado, objeto posible, lícito y determinado y causa lícita.
La apoderada judicial de los demandados, parte del supuesto de que el contrato de venta es esencialmente consensual, por lo que se perfecciona al haber acuerdo de voluntades de las partes, aunque la tradición no se haya verificado, tal como a su juicio ocurrió en el caso de autos.
Para dar sustento a su teoría, la abogada Johana Márquez Luzardo, invoca la opinión del autor José Luis Aguilar Gorrondona, y el de la sentencia que identifica con el n° 658, del 30 de abril del 2002, supuestamente dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Según la parte demandada, se está en presencia de un verdadero contrato a plazos, en el que el vendedor no ha dado cumplimiento a su obligación de otorgar el documento de propiedad, como se lo asigna el artículo 1.488 del Código Civil y que los compradores han estado dispuestos a dar cumplimiento a su obligación correlativa, adelantando incluso un abono al capital, de doscientos setenta millones de bolívares (Bs. 270.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00).
Afirma la representación en juicio de los demandados, que según la cláusula octava del contrato, el vendedor dejó en posesión del inmueble objeto de la demanda para que fuera habitado por los promitentes compradores, pero que sin embargo, no es sino hasta el día 8 de agosto de 2007 cuando el ingeniero Eduardo Basile y el arquitecto Rafael René Ugarte, emiten la constancia de habitabilidad de la obra Residencias Portofino, dirigiéndola a la Oficina Municipal de Planificación Urbana (Ompu) de la Alcaldía de Maracaibo, y en virtud de ello procedió la abogada Johana Márquez Luzardo a oponer la excepción non ‘andimpleti’ contractus, pretendiendo que la acción resolutoria resulte improcedente en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil, y reconoció que efectivamente sus representados no pagaron las cantidades descritas en el particular ‘a’ de la cláusula tercera, pues sólo pagaron la suma de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00), equivalentes por reconversión monetaria a la cifra de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00), y que ello fue así por una razón que califica como legalmente válida: el hecho de que el vendedor no cumplió con la obligación que le impone la Ley de Propiedad Horizontal, para que los compradores pudieran efectivamente habitar el inmueble.
Invoca en su descargo el tenor del artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, y señala que a la fecha del 25 de agosto de 2006, oportunidad en la cual debía verificarse el primero de los pagos por la suma de cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,00) en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), el demandante no había cumplido con su obligación de protocolizar el respectivo documento de condominio ni su reglamento y que no fue sino hasta la fecha del 13 de agosto de 2007, cuando se procede a su registro ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, bajo el n° 2, tomo 22, protocolo 1°.
Sostiene la defensa de la parte demandada, que el actor no ha cumplido con su obligación de protocolizar ante el registro correspondiente el documento por el cual adquirió el inmueble objeto de la oferta de compraventa, lo que según su criterio, demuestra el ánimo de no cumplir con el contrato, por lo que igualmente opone la excepción non ‘andimpleti’ contractus.
Por otro lado, expuso la parte demandada que no basta con que el acreedor demande la resolución como acción que le concede el prisma del artículo 1.167 del Código Civil, sino que su procedencia está condicionada a la imposibilidad comprobada por el Juez de lograr por vía forzosa el cumplimiento en especie. A este respecto, cita la opinión doctrinaria de José Melich Orsini.
De igual manera, rechazan la pretensión de condena en lo que respecta al supuesto daño material, en virtud de que a su juicio, la parte actora pretende hacer una estimación de lucro cesante, calculando que el mismo devengaría por concepto de canon de arrendamiento, sin que se cumplan los requisitos para la procedencia de tal pretensión, pues en criterio de la parte demandada, esas cantidades reclamadas por el actor no son cantidades de segura percepción, sino meras expectativas, en el entendido de que no puede aceptarse como una verdad incontrovertible que el ciudadano Domenico Coccia, pudiera celebrar un contrato de arrendamiento sobre el inmueble dado en opción, ni puede estimarse su lapso de duración, ante el hecho de que el permiso de habitabilidad fue otorgado desde el 8 de agosto de 2007.
Señala la representación judicial de la parte demandada, que conforme al artículo 1.274 del Código Civil, sus clientes sólo responden por los daños que sean previstos o previsibles para el momento de la celebración del contrato y que en todo caso, el artículo 1.277 eiusdem, establece que los daños serán equivalentes al interés legal, salvo convenio en contrario y disposiciones especiales.
En su escrito de informes, el abogado Agustín Espina, apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, señaló que su representado y los demandados, se encuentran en posiciones jurídicas distanciadas respecto a la naturaleza del contrato sometido al conocimiento de este Tribunal, y realiza una interpretación del contrato en la que la valoración gramatical del término “comprometer” cobra una importancia superlativa, para concluir, con el auxilio de varios autores, que el contrato cuya resolución pretende, es de la categoría de los denominados “contratos preparatorios”, encuadrado en la subcategoría: “promesa bilateral de venta u opción de compra”.
Alegó que la falta de pago de las cuotas del convenio, implicó la insolvencia de la totalidad del monto, lo cual equivalió al incumplimiento del contrato, circunstancia que liberó al ciudadano Domenico Coccia de las obligaciones que mediante el mismo contrato habría asumido y hace procedente la reclamación por resolución del contrato y daños y perjuicios.
Sobre el argumento conforme al cual el promitente vendedor infringió los artículos 26 y 32 de la Ley de Propiedad Horizontal, sostuvo la parte actora en sus informes, que ambos se refieren a actos que el propietario debe cumplir antes de la enajenación de los inmuebles, y que en el presente caso, tal tradición no se dio, por lo que con tales documentos debía contarse para el momento de la venta definitiva a la que habían comprometídose las partes.
Sobre el lucro cesante, señaló el apoderado actor que tal pretensión es igualmente procedente, por cuanto su representado se vio privado de la posibilidad de arrendar el apartamento, dejando de percibir cánones producto de esa relación locativa.
En el escrito de informes de la parte demandada, la abogada Johana Márquez Luzardo, apoderada judicial de esa parte, hace un breve recuento sobre la causa, reiterando sus alegatos de contestación referentes a la naturaleza del contrato sub litis y los hechos en los que soporta tal argumento, con apoyo nuevamente a la supuesta sentencia de la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal, nº 658, del 30 de abril de 2002.
Asimismo, la parte demandada insiste en la defensa referida a la excepción non adimpleti contractus, asignándole como consecuencia la improcedencia de la pretensión y reconociendo que los promitentes vendedores, del saldo a que se refiere la letra ‘a’ de la cláusula tercera del contrato, sólo pagaron la suma de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00), equivalentes luego de reconvertidos a la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00).
La parte demandada, en su informe, hizo una reseña del material probatorio aportado por las partes, valorando las mismas como sigue: al documento de opción de compraventa que sirve de instrumento fundante de la pretensión, le asignó todo su valor probatorio por tenerse por reconocido. No así a la prueba pre-constituida de inspección ocular, a la cual impugnaron y le restaron valor probatorio bajo la premisa de que tal inspección sólo puede ser extra litem cuando se pretende hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el trascurso del tiempo, circunstancia que debe ser alegada al funcionario ante quien se promueve. Además, sostuvo la parte demandada que en la inspección pre-constituida sólo puede dejarse constancia de lo que el juez percibió mediante sus sentidos y que en el presente caso se ha pretendido dejar constancia de circunstancias técnicas propias de una experticia, que resultan extraños a la prueba y que no pueden ser suplidos por el nombramiento de un práctico-asesor.
Advierte sobre la inspección pre-elaborada, que sólo tendría eventualmente el valor de simple indicio, respecto de hechos sobre los cuales verse la misma.
En el recuento que hace la representación judicial de la parte demandada, reitera el valor probatorio de las documentales consignadas junto al escrito de contestación de la demanda y la prueba informativa. De esta última, el Tribunal encuentra que por promoción hecha por esta misma parte, se pidieron informes a la Oficina Municipal de Planificación Urbana del municipio Maracaibo, a la Oficina de Registro Público del Primer Circuito y a la sociedad mercantil Banesco, Banco Universal. De ellos, sólo a los dos primeros hizo referencia en sus conclusiones la representación judicial de la parte demandada, mientras que el dirigido a la entidad financiera referida, el cual no recibió respuesta, no fue indicado por la parte promovente ni reprochada la ausencia de su respuesta, por lo que se presume el abandono de ese medio de prueba.
En la oportunidad de presentar observaciones a los informes, sólo lo hizo el abogado Agustín Espina, apoderado judicial de la parte actora, señalando que no puede la parte demandada oponer la excepción de obligación no cumplida, ya que fue la misma parte demandada la que en primer término incumplió con el contrato, lo que presuntamente liberó a su representado de sus obligaciones contractuales.
Sobre los argumentos que atacan la validez probatoria de la prueba de inspección judicial pre-constituida, la parte actora señala que los artículos 1.428 y 1.429 del Código Civil, apoyan la posibilidad de promover inspecciones oculares para hacer constar circunstancias cuya desaparición o modificación sea temible y que por su lado, el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, regula la promoción de esta prueba en juicio. Además, la llamada inspección ocular está vigente y que para su evacuación no se requiere de la presencia de ningún tercero distinto al promovente, incluso de la parte contra la que se pretende hacer valer.
Asegura que las pruebas de los demandados corroboran no sólo los hechos alegados por sus promoventes, sino por su representado, por lo que pide al Tribunal que declare con lugar la demanda incoada por el ciudadano Domenico Coccia.
Fundamento de la reconvención y su contestación
En el escrito reconvencional incorporado a la contestación de la demanda, la abogada Johana Márquez Luzardo, apoderada judicial de los ciudadanos José Alfredo Farías y Kleidys Hurtado de Farías, demanda el cumplimiento del contrato de opción de compraventa de fecha 25 de julio de 2006, el cual quedó autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el n° 72, tomo 118.
La mutua petición se redujo a las siguientes pretensiones: que el ciudadano Domenico Coccia conviniera en que entre él y los ciudadanos José Alfredo Farías y Kleidys Hurtado de Farías se pactó la compraventa del inmueble sub litis, identificado como apartamento identificado con el n° 16-B, ubicado en el piso 16 del edificio Residencias Portofino, situado en la avenida 2 (El Milagro), entre calles 74 y 75, en la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia. Que conviniera el mentado ciudadano en que los demandados-reconvinientes abonaron al precio de venta de ese inmueble la suma de doscientos setenta millones de bolívares (Bs. 270.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00). Y, finalmente, que el actor-reconvenido conviniera en que debe cumplir en un lapso razonable que el Tribunal se servirá fijar y previo pago por los compradores del saldo deudor, con el deber de tradición que le impone el artículo 1.488 del Código Civil, el otorgamiento del documento de compraventa respectivo.
En el escrito de contestación de la reconvención, el abogado Decio Vivolo Nicastro, apoderado judicial del ciudadano Domenico Coccia, expresó que el contrato de marras se corresponde con el concepto de contrato de promesa bilateral de compraventa, que la jurisprudencia ha sostenido que es un contrato consensual y que el ejercicio de esa opción en forma legítima y oportuna tiene el efecto de trasferir en provecho del promitente comprador, la propiedad de la cosa objeto del contrato.
El apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, niega, rechaza y contradice que entre su representado y los demandados reconvinientes se haya celebrado un contrato de compraventa respecto al apartamento identificado con el n° 16-B, ubicado en el piso 16 del edificio Residencias Portofino, situado en la avenida 2 (El Milagro), entre calles 74 y 75, en la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia.
Asimismo, negó, rechazó y contradijo que los demandados reconvinientes hayan abonado la cantidad de doscientos setenta millones de bolívares (Bs. 270.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00), ya que según la cláusula tercera, los promitentes compradores entregaron la suma de doscientos millones de bolívares (Bs. 200.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), en calidad de arras, al momento de la firma del contrato.
Que la actitud de los promitentes compradores, liberó al ciudadano Domenico Coccia de cumplir con su parte del contrato. Finalmente, solicita que se declare sin lugar la reconvención propuesta.
Obiter dictum
En los obiter dicta, este Tribunal emite declaraciones relacionadas con la causa, que permitirán una mejor comprensión del fallo y del tema deducido, e incluso que colaboran con el ejercicio más diáfano de la profesión y de la actividad jurisdiccional, pero que a pesar de gravitar al thema decidendum, no tienen una injerencia directa sobre él ni sobre su decisión.
En el presente caso, buena parte del debate argumentativo de las partes ha orbitado al tema de la calificación del contrato que subyace a la relación jurídica entre las partes. Mientras el actor sostiene que se trata de un contrato de opción de compraventa, los demandados defienden la tesis de que el contrato suscrito en fecha 25 de julio de 2006, autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el n° 72, tomo 118, reúne las características propias de un contrato de compraventa, traslativo en consecuencia de la propiedad sobre el objeto del cual versa y así pide que sea considerado por este arbitrio jurisdiccional.
No de manera fortuita este Tribunal pretende elucidar el punto en un obiter dictum, en el entendido de que si bien forma parte del debate de contención de los litigantes en el proceso de autos, ello no determinará su suerte, como erróneamente pretende hacerlo ver la representación judicial de los demandados reconvinientes, ya que sólo sería trascendente tal discusión, luego de determinar la vigencia del contrato (ora de compraventa, ora de opción de compraventa), lo cual pasa por el análisis de su cumplimiento o el incidencia de su resolución.
La abogada Johana Márquez Luzardo, sostiene que se trata de una posición de doctrina (AGUILAR GORRONDONA, entre otros) que ha sido asumida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en un fallo que según expone data del 30 de abril del 2002, publicado bajo el n° 658.
No tiene la referida Sala –le consta a este Tribunal por notoriedad judicial– un fallo de esa fecha que reúna semejantes características, las cuales fueron repetidas por la misma representación judicial en el escrito de informes presentado en esta causa, lo que le hace presumir al Tribunal que no se trata de un simple error de transcripción.
El Tribunal, sin embargo, no escapa a la posibilidad de comprender que se está haciendo referencia a la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 30 de abril de 2002, publicada bajo el n° 217 (caso: Domingo Valladare vs. Félix Juvenal Freites Millán y Mirna Rosa Guilarte de Freites), reiterada por la sentencia de la misma Sala del 14 de diciembre de 2009, n° rc.00761 (caso: Virgilio Almerón Rodríguez vs. Joaquín Ferreira Texeira y otros). En el referido fallo, se señaló:
Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”
La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando).
Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).
Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.
En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.
Ha establecido en otras oportunidades este Tribunal, que el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, invita al juez a acoger la doctrina de casación establecida en casos análogos, y que tal esfuerzo está enderezado a procurar la uniformidad de la jurisprudencia, para cuya interpretación debe tenerse en cuenta que no todo precedente judicial puede considerarse jurisprudencia, pues en tal categoría jurídica sólo se incluye el criterio que se ha mantenido de manera pacífica, reiterada y uniforme, no siendo el caso –se repite– de todo precedente judicial, cuya vinculancia sólo la acogen sistema inspirados en el common law. También debe sopesarse, para interpretar la norma del artículo 321, la importancia de la autonomía, independencia y soberanía del juez.
En el presente caso, el Tribunal encuentra que no se trata de uno análogo al resuelto por la Sala, ya que son los propios conceptos acogidos por ella en el fallo citado, los que permiten a esta Juzgadora convencerse de que el de marras, es un contrato de opción de compraventa o promesa de compraventa. En lo general, porque para este Tribunal ha sido una constante en el estudio e interpretación de los contratos, la deferencia a la voluntad real de las partes sobre la voluntad declarada, y de la redacción de las cláusulas del contrato sub litis, no surge otra consideración que la voluntad de las partes de suscribir un compromiso de venta de un inmueble durante un específico periodo de tiempo (cláusula cuarta), con las prescripciones propias de esta modalidad de contrato atípico o no tipificado, como lo es el establecimiento de arras y la previsión de los daños por incumplimiento (cláusula séptima); y en lo particular, porque el contrato señalado no sirve para ser registrado como documento traslativo de propiedad, y no podría dar curso el registrador público respectivo, a una solicitud de tal naturaleza.
En consecuencia, el Tribunal declara que el documento autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, de fecha 25 de julio de 2006, anotado bajo el n° 72, tomo 118, y que sirve de fundamento a la demanda y a la reconvención, es un contrato de opción de compra venta y así expresamente se decide.
Consideraciones para decidir
En primer lugar, el Tribunal encuentra que entre las pretensiones de la demanda y de la reconvención, existe una incompatibilidad tal que la declaratoria con lugar de una de ellas, acarreará como consecuencia el rechazo de la otra, por ser de imposible coexistencia.
Pretende la parte actora que el Tribunal declare la resolución de contrato suscrito en fecha 25 de julio de 2006, autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el n° 72, tomo 118, en la cual el ciudadano Domenico Coccia promete vender a los ciudadanos José Alfredo Farías y Kleidys Hurtado de Farías, y éstos prometen comprarle a aquél, un inmueble constituido por un apartamento identificado con el n° 16-B, ubicado en el piso 16 del edificio Residencias Portofino, situado en la avenida 2 (El Milagro), entre calles 74 y 75, en la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia.
El mencionado documento fue acompañado al libelo de la demanda, en copias simples, pero las mismas no fueron impugnadas por la parte contra la cual se opuso, en la oportunidad legal para ello, por lo que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio.
Observa el Tribunal que el motivo de la resolución es el incumplimiento en el que supuestamente han incurrido los promitentes compradores respecto a las obligaciones contraídas conforme a la cláusula tercera del contrato, la cual establece el pago de doscientos millones de bolívares (Bs. 200.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), por parte de los promitentes compradores en calidad de arras, entregados en el acto de autenticación. Y el saldo deudor, es decir, la suma de quinientos ochenta millones de bolívares (Bs. 580.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de quinientos ochenta mil bolívares (Bs. 580.000,00), bajo la siguiente modalidad:
1. La cantidad de trescientos ochenta millones de bolívares (Bs. 380.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de trescientos ochenta mil bolívares (Bs. 380.000,00), discriminados en tres cuotas:
1.1 La primera cuota, pagadera a los treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha cierta del instrumento de opción de compra, por la suma de cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,00) en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00);
1.2 La segunda cuota, pagadera a los sesenta (60) días continuos contados a partir de la fecha cierta del instrumento de opción de compra, por la suma de cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,00) en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00);
1.3 La tercera cuota, pagaderos a los noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha cierta del instrumento de opción de compra, por la suma de ciento ochenta millones de bolívares (Bs. 180.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00);
2. Y la cantidad restante, es decir, la suma de doscientos millones de bolívares (Bs. 200.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) debían entregarse al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa del referido inmueble.
Alega la parte actora que de los referidos montos, los demandados sólo honraron la obligación referente a las arras, por la suma de doscientos millones de bolívares (Bs. 200.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), y que el resto del pago, es decir, la suma de quinientos ochenta millones de bolívares (Bs. 580.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de quinientos ochenta mil bolívares (Bs. 580.000,00), no fueron pagados por los promitentes compradores, conducta a la que atribuye la resolución del contrato de marras.
La parte actora invoca hechos negativos, como lo son la conducta omisa de los demandados de cumplir con el contrato de opción de compraventa, lo que en principio lo releva de la carga de probar, ya que la obligación inmediata luego del otorgamiento del documento, recaía en los promitentes compradores y estaba relacionada con el pago del precio en la forma pactada. En su descargo, la parte demandada niega las pretensiones de la actora, por un lado; pero por otro lado, reconoce que no ha pagado la totalidad del precio de la venta, sólo que le atribuye una consecuencia jurídica distinta a la que le da la parte actora, a tal omisión de pago.
El Tribunal observa que la parte demandada no se excepcionó en el pago, pero señaló un monto distinto como abono del capital de la venta definitiva a la cual se arribaría una vez se perfeccionara el contrato de opción de compraventa. En efecto, mientras la parte actora aduce haber recibido sólo la cantidad dada en arras, es decir, la suma de doscientos millones de bolívares (Bs. 200.000.000,00), equivalentes en la actualidad por reconversión a la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), los demandados alegan que entregaron las arras, más una aporte de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00).
El alegato de la parte demandante, es el reconocimiento de la recepción de una suma de dinero, lo cual además consta de manera auténtica en el documento del contrato. El de la parte demandada, en cambio, es un hecho que innova respecto a lo planteado en el libelo, y en cuanto afirmación de hecho, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, debe ser probado por la parte que quiere valerse de él.
Del debate probatorio no surge elemento alguno que permita a este Tribunal concluir que además de las arras, los promitentes compradores pagaron al ciudadano Domenico Coccia la suma de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00). Y es que a pesar de que la parte demandada promovió prueba de informes a la sociedad mercantil Banesco, Banco Universal, con el objeto presumible de hacer constar la liquidación de esa suma de dinero, de las actas se defiere por la propia exposición de la representación en juicio de esa parte en el escrito del 28 de abril de 2009, que tal promoción estuvo errada y no cumplía con el verdadero objeto de su existencia. Entiende el Tribunal que fue esa la razón que llevó a esa representación judicial, a renunciar tácitamente o abandonar esa prueba o, inclusive, a perder evidentemente el interés en ella.
En todo caso, el Tribunal observa que corre inserto a las actas en el folio 82, la copia simple del estado de la cuenta corriente n° 134-0086-5-1-0861200639, de Banesco, Banco Universal, cuyo titular es la sociedad mercantil Derrick Inspection & Services, cuyo valor probatorio debe ser negado, no sólo por tratarse de un documento privado presentado en copia simple, sino porque es un documento privado emanado de tercero que no cumplió con el requisito de ratificación que le impone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil para darle eficacia probatoria.
En consecuencia, el Tribunal determina que los ciudadanos José Alfredo Farías y Kleidys Hurtado de Farías, no probaron el pago de los setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00) controvertidos, por lo que se determina que el único pago efectuado por los demandados al ciudadano Domenico Coccia por concepto del contrato cuya resolución se pretende, fueron las arras por la suma de doscientos millones de bolívares (Bs. 200.000.000,00), en la actualidad equivalentes por reconversión a la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00). Así se decide.
Como lo dejó sentado en el obiter dictum este Tribunal, la discusión sobre la calificación del contrato sólo tiene lugar previa verificación de su cumplimiento, ya que tal naturaleza interesa a su ejecución y no a su resolución, la cual tiene como única condición el incumplimiento sin causa justificada, a menos que los deudores se excepcionen por tal incumplimiento.
Es ese, precisamente, el supuesto de autos. En el escrito de contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada invocó la excepción non adimpleti contractus, pues según sus dichos el incumplimiento del pago en el que reconoce haber incurrido, se encuentra justificado –desde la óptica del artículo 1.168 del Código Civil– en el incumplimiento en el que a su vez incurrió el ciudadano Domenico Coccia, por no registrar el documento de condominio del edificio Residencias Portofino, en el que se encuentra ubicado el inmueble sub litis, y su reglamento y por no haber procurado la constancia y permiso de habitabilidad.
El artículo 1.168 del Código Civil, prescribe: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”
En efecto, la norma del artículo 1.168 del Código Civil, establece una excepción de liberación del deudor en caso de incumplimiento de su correlativo en el contrato, que la doctrina ha denominado exceptio non adimpleti contractus, y sobre el que el autor José Melich Orsini, ha opinado como sigue:
El artículo 1.168 del C.C. nos señala explícitamente que la excepción non adimpleti contractus “sólo se da en los contratos bilaterales”. El contrato bilateral lo define 1.134 C.C. como aquél contrato en que las partes se obligan “recíprocamente” (…) la nota caracterizante es la correspectividad de las obligaciones.
(…omissis…)
La excepción non adimpleti contractus implica más que la correspectividad de las obligaciones surgidas del mismo contrato, pues la excepción, lo mismo que la resolución, postulan el llamado sinalagma (sic) funcional, esto es, que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar (voluntaria o involuntariamente) la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación (resolución) o de rehusar el cumplimiento de la misma hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya (exceptio) …debe, pues, rechazarse que uno de los contratantes pretenda justificar su propio incumplimiento cuando la relación cronológica evidencia que el ha sido el primero en incumplir (inaddimpleti non est adimplendum) , pero además de la comprobación del incumplimiento del excepcionado es la verdadera causa que ha determinado al excipiens a oponer la excepción, comprobación que exige obviamente una adecuación causal entre el propio incumplimiento del excipiens y aquel de su contraparte con el cual él pretende justificarlo…” (Doctrina General del Contrato, Caracas 2006, págs. 772 al 782)
Sobre la referida exceptio non adimpleti contractus, se ha pronunciado en sentencia de reciente data la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, reiterando un criterio más antiguo sobre esa excepción y en cuya parte pertinente, que se cita, estableció:
En relación a la excepción non adimpleti contractus contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, la Sala en decisión de fecha 20 de julio de 2009, caso: CARMELA FERRI DE ARNONE y MICHELE ARNONE ZORZOLA, contra GERARDO ZARRIELLO PORCIELLO, sentencia N° 401, expresa lo siguiente:
“…Argumenta el recurrente que, contrariamente a lo aseverado por la recurrida, el haber sido acogida la excepción non adimpleti contractus, no le arrebata al contratante de buena fe su legítimo derecho de pedir, con base en el incumplimiento que le da soporte a la excepción, la resolución del contrato, caso contrario, el contratante que ha cumplido quedaría absurdamente atado a ejecutar su obligación de manera indefinida en el tiempo, una vez que su co-contratante ejecute la suya. Que la excepción non adimpleti contractus contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, lo que persigue es “…desactivar o inhibir la correlativa obligación del contratante de buena fe, precisamente por el incumplimiento previo de la otra parte, pero a fin de que no se le condene a ejecutar dicha obligación, y no –como lo estableció la recurrida- a conminarlo en definitiva a cumplir su obligación indefinidamente en el tiempo, una vez que la otra parte cumpla la suya…” y que por tal motivo, interpretó erróneamente el artículo 1.168 del Código Civil.
…Omissis…
Como se ha señalado, frente al incumplimiento contractual que el demandante imputó al demandado, este último opuso la excepción non adimpleti contractus, estipulada en el artículo 1.168 del Código Civil, el cual señala lo siguiente:
Art. 1.168: En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”
Tal excepción de contrato no cumplido, al ser declarada procedente, justificó la posición del demandado en no cumplir con su prestación de hacer el otorgamiento ante el Registro del documento de compra venta, en virtud del incumplimiento primigenio del demandante en pagar las cuotas cuarta y quinta del precio de venta, cada una por la cantidad de $26.000,oo.
De esta forma, la excepción non adimpleti contractus, suspendió la obligación del demandado en cumplir su prestación, hasta tanto el demandante no cumpla con la suya. Es una justificación a la posición jurídica del demandado, en no dar cumplimiento a su prestación, encontrando apoyo en un primigenio incumplimiento de su co-contratante. Como efecto de esta situación, donde el Juez de Alzada determinó el orden de las obligaciones contractuales, la situación temporal de cada prestación y del análisis de las pruebas, consideró que la pretensión del demandante por cumplimiento de contrato no podía prosperar…”. (Sentencia n° 0068, del 13 de febrero de 2008, caso: Carlos Alberto Maneiro Luongo vs. Pedro Antonio Arambula Barbesi)
El Tribunal observa que en el presente caso, no se cumplen los presupuestos de procedencia de la invocada excepción non adimpleti contractus; ello así, por cuanto las obligaciones que demandan los promitentes compradores, sean cumplidas por el promitente vendedor, están dirigidas a la venta definitiva del inmueble, que evidentemente no podría tener lugar sin la protocolización del documento de condominio y el reglamento del edificio y sin la constancia de habitabilidad, y aun cuando los primeros de los requisitos nombrados corresponde cumplirlos, más bien, al propietario de la inversión, es decir, al Banco Occidental de Descuento, S.A.C.A. (según consta en la prueba informativa recibida de la Oficina Municipal de Planificación Urbana), tal falencia podía constituir una excusa para no pagar la última de las cuotas pactadas, por constituir un óbice evidente para el otorgamiento de la venta del inmueble, pero no como excusa para pagar la totalidad de la cuotas, tal y como lo hizo la parte demandada.
Por otro lado, respecto a la habitabilidad del inmueble, el Tribunal observa que a pesar de que las documentales producidas junto a la contestación de la demanda y reconvención, constituidas por la constancia de habitabilidad de la obra Residencias Portofino, la constancia de recepción de la certificación de habitabilidad de la misma obra y la copia simple del documento de condominio y su reglamento, protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, y la información que en ellas consta, fue corroborada por la prueba informativa recibida de la referida oficina registral y de la Oficina Municipal de Planificación Urbana, todas ellas constituyen probanzas impertinentes, pues la habitabilidad del inmueble no constituye impedimento para el cumplimiento de la obligación asumida de manera consensual por los ciudadanos José Alfredo Farías y Kleidys Hurtado de Farías, la cual se reducía al pago de las cuotas que reconocieron no haber honrado. Además, lo que se permitió a los promitentes compradores fue la posesión del inmueble, sin compromiso de habitabilidad, no sólo orientado tal acuerdo a la ocupación del inmueble sino a la realización de las reparaciones, modificaciones y mejoras propias de un inmueble recién construido, entregado –en lenguaje de las obras civiles– en obra gris.
En consecuencia, el Tribunal declara improcedente la excepción non adimpleti contractus, invocada por la representación en juicio de la parte demandada-reconviniente y consecuencialmente declara con lugar la demanda de resolución de contrato y sin lugar la reconvención por cumplimiento de ese mismo contrato.
En lo que concierne a los daños reclamados por el ciudadano Domenico Coccia, relacionados al lucro cesante por la privación del uso del inmueble dado en opción de compraventa y cuya posesión se convino fuera ejercida por los promitentes compradores y los daños y perjuicios causados por las supuestas modificaciones hechas al inmueble por los demandados, el Tribunal observa que un argumento general impide la condenatoria de tales daños, y es que conforme a la cláusula séptima del contrato: “En caso de renuncia o retracto por parte de LOS PROMITENTE COMPRADORA (sic), EL PROMITENTE VENDEDOR, está obligado al reembolso del SETENTA POR CIENTO (70%) del dinero cancelado como opción, y sólo el TREINTA POR CIENTO (30%) de las cantidades de dinero recibidas por concepto de opción de compra, quedarán como pago por los daños y perjuicios ocasionados por causa de dicha renuncia…”. El Tribunal observa que no se trata de daños previsibles, sino de daños previstos, los cuales fueron calculados en un treinta por ciento (30%) de la cantidad dada en arras, que equivale a la suma de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), por lo que no hay lugar al pago de daños por ningún otro concepto, fuera de los previstos y calculados por las partes en el contrato, con arreglo al principio de autonomía de la voluntad de los contratantes, lo cual en todo caso equivale a la consecuencia por resolución del contrato y no a una pretensión autónoma de daños y perjuicios, muchos menos en la forma requerida por la parte actora, la cual en consecuencia debe ser desechada.
Por otro lado, el Tribunal aprecia que la reclamación por lucro cesante precisa que esté demostrado el hecho generador de la merma patrimonial y, consecuentemente, esa mengua del patrimonio. A pesar de que en el presente caso quedó demostrado el hecho ilícito que dio lugar a la resolución del contrato, no así el perjuicio al patrimonio del demandante, lo cual cumplía verificar a través de elementos objetivamente apreciados y no de meras especulaciones, por lo que no puede prosperar en derecho y así se decide.
Además, no consta en actas prueba alguna del perjuicio causado al inmueble objeto de la opción de compra, ya que a tales fines probatorios, sólo fue consignada la inspección judicial preconstituida, practicada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 19 de noviembre de 2007, cuya eficacia probatoria, además de estar comprometida por el incumplimiento de los principios de control y contradicción de la prueba –de impretermitible observación por parte de este Tribunal en lo que a instrucción probatoria se refiere– también está limitada en el tiempo, por cuanto no demuestra las condiciones anteriores del inmueble y en lo que a pericia se refiere, pues la prueba idónea para demostrar los daños al inmueble (al menos los no previsibles, y por consecuencia excluidos del contrato) es la prueba de experticia.
Todo lo anterior lleva a este Tribunal a declarar la improcedencia de la reclamación de daños extendida en el libelo de la demanda y así finalmente se decide.
Decisión
En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
Primero: que el documento autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 25 de julio de 2006, bajo el n° 72, tomo 118, es comprensivo de un contrato de opción de compraventa del inmueble que en él se especifica, y no de un contrato de venta.
Segundo: parcialmente con lugar la demanda resolución de contrato, lucro cesante y daños y perjuicios, incoada por el ciudadano Domenico Coccia, en contra de los ciudadanos José Alfredo Farías y Kleidys Hurtado de Farías.
Tercero: resuelto el contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 25 de julio de 2006, autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el n° 72, tomo 118, sobre un inmueble distinguido con las siguientes características: apartamento identificado con el n° 16-B, ubicado en el piso 16 del edificio Residencias Portofino, situado en la avenida 2 (El Milagro), entre calles 74 y 75, en la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia. Queda en beneficio del ciudadano Domenico Coccia, la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), por concepto de los daños previstos en la cláusula séptima del contrato.
Cuarto: sin lugar la reconvención por cumplimiento incoada por los ciudadanos José Alfredo Farías y Kleidys Hurtado de Farías, en contra del ciudadano Domenico Coccia.
Quinto: no hay condenatoria en costas de la demanda, por no haber vencimiento total de ninguna de las partes, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; se condena en costas de la reconvención a la parte demandada-reconviniente, por haber sido totalmente vencida en ellas, conforme a la misma norma.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, sellada y firmada, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los catorce (14) días del mes de agosto del año dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-
La Juez,
(Fdo.)
Dra. Eileen Lorena Urdaneta Núñez
La Secretaria Temporal,
(Fdo.)
Abg. Yoirely María Mata Granados
En la misma fecha, siendo la 1:00 p.m., se dictó y publicó la resolución que antecede, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, quedando anotada bajo el n° 439, en el libro correspondiente. La Secretaria Temporal, (Fdo.) Quien suscribe, la Secretaria Temporal de este Juzgado, Abg. Yoirely María Mata Granados, hace constar que la presente copia es fiel y exacta de su original, correspondiente al fallo dictado en el Expediente n° 42.445. Lo Certifico, en Maracaibo a los catorce (14) días del mes de agosto de 2012.

Elun/yrgf