TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente n° 44.857
Relación de las actas

Se inició la presente causa por demanda de resolución de contrato de opción de compra, incoada por los ciudadanos Jorge Luis González Dávila y Danixa González de González, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 4.531.261 y 5.236.922, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia; en contra de la ciudadana Celia Margarita Cambar, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad n° 9.026.009 y de este domicilio.
Por distribución de ley, correspondió su conocimiento al Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, que la admitió por auto del 12 de enero de 2009. En esa misma fecha, la parte actora otorgó poder apud acta al profesional del derecho David Casas González, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el n° 57.660.
Agotada la citación personal y por carteles sin obtener resultas favorables, el Tribunal designó defensor ad litem de la demandada al profesional del derecho Carlos Alberto Ordóñez Valbuena, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el n° 82.973, cuyos oficios no fueron precisados por cuanto mediante diligencia suscrita en fecha 30 de julio de 2009 por la ciudadana Celia Margarita Cambar, ésta se dio por citada.
La contestación de la demanda se verificó el día 28 de septiembre de 2009, último día del lapso de emplazamiento conforme al cálculo de los días de despacho recibido del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, Tribunal de origen de la presente causa.
Por cuanto en el escrito de contestación de la demanda hubo mutua petición, el Tribunal la admitió por auto del 1° de octubre de 2009 y en el quinto día de despacho siguiente, la parte actora-reconvenida presentó escrito de contestación de la reconvención.
Por auto del 3 de noviembre de 2009, fueron agregados los escritos de pruebas de las partes, y providenciados por auto del 11 de noviembre de 2009.
En el acta del 19 de noviembre de 2009, se dejó constancia, previo traslado y constitución del Tribunal al sitio de los hechos, de los particulares promovidos por la parte actora en la prueba de inspección judicial admitida.
Por auto del 22 de febrero de 2010, se agregaron las resultas de la comisión para la prueba testimonial, parcialmente cumplida.
Por auto del 23 de marzo de 2010, se agregaron las resultas de la segunda comisión, en las mismas condiciones que la anterior.
Por auto del 1° de octubre de 2010, el Tribunal fijó el décimo quinto día de despacho siguiente a la notificación de las partes, para la presentación de los informes. En ese misma fecha, libró boletas de notificación.
El 11 de noviembre de 2010, se dio por notificado el apoderado judicial de la parte actora y pidió la notificación de la demandada.
Por auto del 24 de noviembre de 2010, el Tribunal negó el pedimento por haber librado, en fecha 1° de octubre de 2010, la boleta de notificación de ambas partes, no excluida la demandada.
El 2 de marzo de 2011, el alguacil del Tribunal de la causa manifestó no haber podido notificar a la parte actora.
Por diligencia del 24 de marzo de 2011, el apoderado judicial de la parte actora solicitó que la notificación de la demandada se realizara fijando la boleta en la cartelera del Tribunal, de conformidad con el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.
Por resolución del 25 de abril de 2011, el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, tribunal de la causa, negó el pedimento de notificación por el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil y ordenó que el acto comunicacional se realizara a través de la imprenta, con la publicación de un cartel.
El 12 de mayo de 2011, se libró el cartel de notificación, previa solicitud de la parte actora.
El 20 de mayo de 2011, el profesional del derecho Adán Vivas Santaella, en su condición de Juez Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, se inhibió del conocimiento de la causa por encontrarse incurso en una causal atípica de incompetencia subjetiva.
Consta en recibo de distribución de fecha 26 de mayo de 2011, que la causa fue asignada para su continuación a este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, que le dio entrada por auto del 31 de mayo de 2011 y acordó su continuación en el día de despacho siguiente.
El 11 de agosto de 2011, constó en actas la sentencia del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, que declaró con lugar la inhibición del juez de la causa.
El 14 de diciembre de 2011, este Tribunal libró el cartel de notificación de la demandada, cuya publicación fue consignada por escrito del 8 de febrero de 2012 y hecha constar en autos en esa misma fecha.
El 3 de abril la Secretaria del Tribunal dio por consumada la notificación de la parte demandada para el acto de informes, que tuvo lugar el 22 de mayo de 2012.
Estando dentro de la oportunidad legal correspondiente para dictar un auto para mejor proveer, en fecha 24 de mayo de 2012, de conformidad con el artículo 514.2 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal, ordenó la consignación de un instrumento de cuya existencia hubo un dato en este proceso. Para su cumplimiento, el Tribunal dispuso un lapso de diez días de despacho.
El 25 de mayo de 2012, se hizo constar el documento en copia simple por la parte demandada, y contra ello no hubo impugnación de la actora.
Finalizado el lapso para el cumplimiento del auto para mejor proveer el 8 de junio de 2012, la causa entró en estado de sentencia en el día hábil siguiente y estando dentro de la oportunidad legal de los sesenta días hábiles para decidirla, conforme al artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal lo hace previas las siguientes consideraciones.
Fundamentos de la demanda y de su contestación
En el escrito libelar, los ciudadanos Jorge Luis González Dávila y Danixa González de González, manifestaron que en fecha 5 de noviembre de 1998, la ciudadana Celia Margarita Cambar, vendió al primero de los nombrados, un inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el n° 70B-105 (antes parcela n° 268), compuesta por las siguientes dependencias: recibo de entrada, sala, comedor, cuatro habitaciones principales, tres baños principales, cocina pantry, estar, biblioteca, porche, un dormitorio de servicio con baño, lavadero y un área destinada al estacionamiento de vehículos, todo construido sobre una superficie de terreno con una extensión de cuatrocientos veinticinco metros cuadrados (425 m2), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: norte: calle 84A, y mide diecisiete metros (17 m); sur: partes de las parcelas números 281 y 282 de ese lote, y mide diecisiete metros (17 m); este: parcela n° 269 de ese lote y mide veinticinco metros (25 m) ubicada en la calle 82A, lote O, parcela n° 268, de la urbanización Las Lomas de la parroquia Raúl Leoni de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia.
La referida venta fue protocolizada conforme a documento inserto en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, bajo el n° 37, protocolo 1°, tomo 11, haciéndose la advertencia en la nota de registro (puede verificarlo de actas este Tribunal) que tal anotación se hizo de conformidad con el artículo 1.918 del Código Civil, por haberse omitido el lindero oeste.
Sostuvo la parte actora que a pesar de que la compra la hizo sólo el ciudadano Jorge Luis González Dávila, el mismo se supone que fue adquirido para la comunidad conyugal que tiene fomentada con la co-demandante, ciudadana Danixa González de González, por estar casados entre sí.
Aduce la parte actora, que por ostentar tal propiedad sobre el deslindado inmueble, en fecha 15 de junio de 2004, celebraron con la ciudadana Celia Margarita Cambar, un contrato de opción a compra sobre ese mismo inmueble, el cual quedó autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el nº 85, tomo 55.
Sostienen que en ese contrato, se estableció que el inmueble lo seguiría poseyendo la ciudadana Celia Margarita Cambar y que debía desocuparlo si no cumplía con las obligaciones señaladas en el contrato, en el tiempo también señalado.
Que en el referido contrato, el precio de la venta fue de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00), monto equivalente por reconversión a la suma de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) y que de ese precio fue entregado en la oportunidad de la firma la suma de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) monto equivalente por reconversión a la suma de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), en calidad de arras; estableciéndose que el saldo del precio sería pagadero en dos cuotas de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) cada una, monto equivalente por reconversión a la suma de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), que debían hacerse efectivas los días 5 de agosto y 15 de diciembre de 2004.
Sostuvo la parte actora que en el referido contrato de promesa de venta, específicamente en su cláusula tercera, las partes se concedieron un término de siete meses contados a partir de la firma del contrato, para otorgar el documento definitivo de compra-venta y que en caso de incumplimiento de las obligaciones de la promitente compradora (demandada de autos) el dinero recibido en arras quedaría en beneficio de los promitentes vendedores.
Alegaron los demandantes que en cada oportunidad en la que se comunicaban con la ciudadana Celia Margarita Cambar para señalarle que estaban esperando respuesta para otorgar el documento definitivo traslativo de propiedad, ésta les respondía con respuestas vagas e imprecisas, alegando que pasaba por una crisis económica y solicitaba más tiempo del convenido.
Que una vez vencido el término del contrato, la ciudadana Celia Margarita Cambar incumplió con su obligación de comprar el inmueble y que ahora pretende, luego de varios años de celebrada la opción de compra, que le vendan el inmueble objeto de esa negociación, por el mismo precio referido, ya que en las fechas pactadas –según sostienen– no tuvo la ciudadana Celia Margarita Cambar capacidad económica para honrar los compromisos de pago por ella asumidos, asegurando esa parte actora que fue sólo a ella imputable el no otorgamiento del documento definitivo traslativo de propiedad.
Que esa afirmación –continúan– queda evidenciada con la sentencia del 31 de enero de 2007, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, que en la oferta real de pago propuesta por la ciudadana Celia Margarita Cambar, la declaró improcedente. Sostienen que ese fallo fue apelado, y confirmado en fecha 9 de enero de 2008 por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.
Asimismo, manifiestan los demandantes que pese a haber sido previsto en el contrato, la ciudadana Celia Margarita Cambar se ha negado a desocupar el inmueble de autos, arguyendo motivos personales como que no tiene dinero o no consigue vivienda para la cual trasladarse.
Como fundamento legal de la demanda, la parte actora invoca el contenido de los artículos 1.263, 1.160 y 1.167 del Código Civil, y concluyen señalando que tienen derecho a demandar la resolución del contrato y a solicitar que el inmueble sea desocupado, pretensión que adicionada a la declaratoria de que las arras queden en beneficio de los promitentes vendedores, constituye el petitorio del libelo de demanda.
Estiman la demanda por la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00).
Por su lado, la ciudadana Celia Margarita Cambar, en la oportunidad de contestar la demanda, negó, rechazó y contradijo los hechos narrados en el libelo y la consecuencia que a ellos se le aplicó. Sin embargo, reconoció como cierta la venta que le hizo del inmueble sub litis al ciudadano Jorge Luis González Dávila; admitió que posteriormente suscribió con los demandantes el documento de promesa de venta que mediante el presente juicio pretenden resolver; reconoció el lapso de duración de la opción y que en caso de incumplimiento las arras quedarían en beneficio de los vendedores, pero adujo que es de observar que el precio del inmueble en la opción fue de apenas mil bolívares más que el pactado en la venta que le hiciera al ciudadano Jorge Luis González Dávila casi seis años antes, lo cual a su entender revela la verdadera voluntad de las partes de permitirle a la demandada recuperar el inmueble que había adquirido el referido ciudadano de manos de la ciudadana Celia Margarita Cambar, a través de una venta con pacto de rescate, cuyo derecho de retracto jamás pudo aprovechar la ciudadana Celia Margarita Cambar.
La demandada impugnó la copia consignada por la parte actora, del contrato de opción de compra que figura como documento fundante de la presente acción.
Por otro lado, en su contestación, la demandada niega que la parte actora le haya inquirido por comunicaciones en varias oportunidades para la firma del documento de venta definitiva.
Niega también que el plazo de la opción haya vencido y que ella pretenda que le vendan el inmueble al mismo precio, varios años después.
Asegura que es incierto que por las sentencias dictadas en el procedimiento de oferta real, hayan permitido dar certeza a los dichos de la parte actora. Afirmó que la improcedencia del referido procedimiento ofertivo, se produjo porque el mismo se incoó sólo en contra del ciudadano Jorge Luis González Dávila, pretiriendo a su cónyuge (co-demandante de autos), cuando debió demandarse a los dos porque de los dos es el inmueble y ambos firmaron la opción. Sostiene que los mencionados fallos para nada empecen a la pretensión ofertiva del fondo.
En ese sentido, cita la sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, dictada el 30 de abril de 1987.
Del fallo citado pretende deducir la demandada, que no es ella la que ha incumplido en la relación contractual que la une a los actores de autos; asegurando que de su proceder en el procedimiento de oferta real y depósito, se denota interés legítimo de su parte en querer cumplir con sus obligaciones al ejercer por esa vía la oferta de pago, la cual en su criterio fue rechazada in limine por el mal asesoramiento técnico legal con el que contó para el momento por no haber constituido debidamente el litisconsorcio necesario, pero que los tribunales de primera instancia y superior dejaron salvo el mérito de la causa en cuanto a la razón legal para proponer la oferta.
Que los promitentes vendedores estaban procediendo de mala fe y que la verdad es que esa parte estaba “jugando al escondido” y seguir percibiendo intereses del dinero que, en principio, esa parte le prestó.
Afirma la ciudadana Celia Margarita Cambar, que la parte demandante pretende quedarse con la casa por un precio ínfimo o vendérsela a ella por el precio de mercado.
Rechaza por ser supuestamente falso que deba desocupar el inmueble o que el mismo esté en condiciones de deterioro por faltarle un mínimo de aseo, uso y conservación.
Finalmente, en lo que a la contestación de la demanda se refiere, se opone la ciudadana Celia Margarita Cambar a que se decrete la resolución del contrato de opción, aduciendo que no le ha sido posible el pago de lo convenido debido a la “conducta ilegal, de mala fe de los demandantes” y de allí que rechace que los quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) dados en arras deban quedar en propiedad de los actores o que deba hacerse entrega del inmueble totalmente desocupado.
Fundamentos de la reconvención y su contestación
De conformidad con el último aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la ciudadana Celia Margarita Cambar propuso mutua petición en contra de los ciudadanos Jorge Luis González Dávila y Danixa González de González, pretendiendo el cumplimiento del contrato que ellos, por su lado, aspiran resolver.
Expone la demandada-reconviniente, que conforme al documento de fecha 15 de junio de 2004, autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo y anotado bajo el nº 85, tomo 55, ella y los ciudadanos Jorge Luis González Dávila y Danixa González de González, celebraron contrato de opción de compra venta sobre un inmueble propiedad de los demandantes-reconvenidos, constituido por una casa quinta distinguida con el n° 70B-105, construida sobre una superficie de terreno con una extensión de cuatrocientos veinticinco metros cuadrados (425 m2), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: norte: calle 84A, y mide diecisiete metros (17 m); sur: partes de las parcelas números 281 y 282 de ese lote, y mide diecisiete metros (17 m); este: parcela n° 269 de ese lote y mide veinticinco metros (25 m) ubicada en la calle 82A, lote O, parcela n° 268, de la urbanización Las Lomas de la parroquia Raúl Leoni de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia.
Arguye que el precio de la venta fue de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00), monto equivalente por reconversión a la suma de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) de los cuales quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) monto equivalente por reconversión a la suma de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), fueron pagados en la oportunidad de la firma del contrato y en calidad de arras; y que el resto del precio se pactó para pagarse a plazos en dos cuotas de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) cada una, monto equivalente por reconversión a la suma de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), que debían hacerse efectivas los días 5 de agosto y 15 de diciembre de 2004. Que las partes concertaron que la duración del contrato sería de siete meses, por lo que teniendo en cuenta la fecha de la firma, el contrato se vencía el 15 de enero de 2005.
Sostiene que es preciso atenerse a la interpretación literal de las cláusulas del contrato, que es coherente con la intención real de las partes de celebrar un contrato preliminar o preparatorio, dirigido a la consumación de un contrato definitivo, el de venta del inmueble.
Para la reconviniente, la realidad de los hechos que se desprenden del contrato de opción es que atendiendo a las obligaciones de las partes, la promitente compradora –asegura– procuró comunicarse con el ciudadano Jorge Luis González Dávila, para hacerle entrega de la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) monto equivalente por reconversión a la suma de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), por concepto de la primera cuota del saldo del precio de venta, pero que el referido ciudadano no contestaba sus llamadas telefónicas y que cuando finalmente logró contactarlo, el vendedor le pidió que le entregara la totalidad de la deuda en un solo pago, que se haría efectivo el 15 de diciembre de 2004.
Expone la ciudadana Celia Margarita Cambar, que llegada la fecha en la cual debía honrar el pago de la totalidad del saldo del precio de venta, se le hizo nuevamente imposible comunicarse con el ciudadano Jorge Luis González Dávila y que en su afán de conseguirlo, logró ubicar la dirección de su residencia, a la cual se trasladó para enterarse que él y su familia habían viajado al extranjero, y que tenía prevista como fecha de retorno el 9 de enero de 2005 y que por esa misma razón fue imposible conseguir a la otra otorgante del documento, la ciudadana Danixa González de González, cónyuge del ciudadano Jorge Luis González Dávila.
Que ante la actitud de los promitentes vendedores, que califica de desleal, se vio obligada a acudir a la jurisdicción para incoar el procedimiento de oferta real, de la que –refiere– los actores reconvenidos quieren valerse para ponerla en una situación de insolvencia, cuando fue su actitud elusiva –insiste– la que ha impedido que el contrato se cumpla, pues no era del interés de los vendedores la consumación de la venta, ya que al aparente negocio traslativo de propiedad, subyacía un préstamo de dinero con intereses.
Aduce que siendo el de marras un contrato bilateral, se establecieron obligaciones para ambas partes y que ella –la compradora– manifestó un cumplimiento voluntario de sus cargas, pero que fue la conducta omisa, fraudulenta y evasiva de los vendedores lo que propició la causa eficiente para que no llegara a sus manos el precio total de la venta.
Con relación a la oferta real de pago, invocada por la parte actora-reconvenida como presupuesto previo para entender que sobre el presente asunto pesa la cosa juzgada causada por la improcedencia de esa oferta, declarada por un Tribunal de la República, sostuvo la ciudadana Celia Margarita Cambar que “tal situación no es dable legalmente”, pues a su juicio al declararse la falta de cualidad por ser ésta presupuesto de la pretensión y no de la sentencia, no podía el juzgador descender a decidir el fondo o el mérito de la controversia causada en el procedimiento de oferta real, lo que no obsta a la atendibilidad de la pretensión, pues la decisión está limitada a razones de índole procesal.
Como fundamento de derecho, la ciudadana Celia Margarita Cambar invoca los artículos 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 11 y 16 del Código de Procedimiento Civil, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, y las cláusulas segunda, tercera, quinta y sexta del contrato de opción a compra venta que pretende, por contra-demanda, sea cumplido por los actores-reconvenidos.
A pesar de que en el capítulo correspondiente a los fundamentos legales, la ciudadana Celia Margarita Cambar refiere que el artículo 1.167 del Código Civil le provee de la posibilidad de demandar el cumplimiento del contrato más los daños y perjuicios, en la parte del petitorio expuso de manera diáfana que se reservaba el derecho de demandar la indemnización de los daños que los ciudadanos Jorge Luis González Dávila y Danixa González de González pudieron haberle causado por esta demanda, por lo que la pretensión de resarcimiento no fue acumulada a la reconvención que, por su parte, se limita a la reclamación del cumplimiento del contrato de opción de compra-venta suscrito en fecha 15 de junio de 2004, el cual quedó autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el nº 85, tomo 55.
Estimó su contra-pretensión en la suma de doscientos treinta mil bolívares (Bs. 230.000,00).
Por su parte, en el escrito de contestación de la reconvención, el abogado David Casas González, apoderado judicial de los ciudadanos Jorge Luis González Dávila y Danixa González de González, pidió al Tribunal que se abstuviera de hacer pronunciamientos sobre hechos que se encuentran fuera del debate probatorio, y a todo evento negó, rechazó y contradijo las afirmaciones de hecho de la ciudadana Celia Margarita Cambar, relativas a que en la venta con pacto de rescate por la que sus mandantes obtuvieron el inmueble que posteriormente dieron en opción de compra, el precio fue falso y que es falso que la negociación escondía un préstamo con intereses.
Consideró que resulta asombroso cómo la ciudadana Celia Margarita Cambar, de manera mal intencionada, impugna la copia del documento de fecha 15 de junio de 2004, autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el nº 85, tomo 55, que se acompaña al libelo de la demanda marcado con la letra “B” y que es la misma documental que constituye la base de su reconvención.
Adujo, conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.395 del Código Civil, la inadmisibilidad de la pretensión vertida en la reconvención, sustentando tal argumento en la cosa juzgada que –a su juicio– produjo la sentencia de fecha 31 de enero de 2007, dictada en el procedimiento de oferta real de pago y depósito presentada por al ciudadana Celia Margarita Cambar, a favor de los ciudadanos Jorge Luis González Dávila y Danixa González de González, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial, y ratificada por fallo del 9 de enero de 2008, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial.
Para sustentar tal argumento, el abogado David Casas González adujo que dentro de las garantías que contempla el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se encuentra el reconocido en el numeral 7, relativo a la prerrogativa de toda persona a no ser sometida a un juicio por los mismos hechos en virtud de los cuales hubiese sido juzgada anteriormente. Invoca como fundamento la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 20 de diciembre de 2001, haciendo énfasis en el deber de confrontar la identidad del objeto, causa y sujeto, presupuestos necesarios para la procedencia de la prohibición non bis in ídem.
Como hecho admitido, el abogado David Casas González reproduce lo que reconoció la demandada en su contestación respecto a la firma del contrato y sus modalidades de pago, pero contradice que el plazo del contrato venciese el 15 de enero de 2005, pues a su juicio el referido término lo era para el otorgamiento definitivo de la venta, pero no obraba en provecho de que la promitente compradora cumpliera su obligación, pues la última de las fechas para ello era el 15 de diciembre de 2004, oportunidad en la cual debía pagar la última de las cuotas pactadas y en caso de que no lo hiciera, debía desocupar de inmediato el inmueble.
Que es cierto que hubo la voluntad de ambas partes de llevar a cabo la ejecución del contrato, pero esto pasaba por la condición de que la ciudadana Celia Margarita Cambar, cumpliera su obligación de pago de las dos cuotas emplazadas.
Asimismo, el profesional del derecho David Casas González, niega, rechaza y contradice el resto de los argumentos expuestos por la ciudadana Celia Margarita Cambar, por ser, según sostuvo, falsas de toda falsedad.
Muy expresamente niega que sus representados se negasen a recibir el dinero o que el ciudadano Jorge Luis González Dávila se encuentre en mora, y arguye que, al contrario, la ciudadana Celia Margarita Cambar nunca gestionó en tiempo hábil el pago de las cuotas pactadas en el contrato.
Respecto al argumento de la ciudadana Celia Margarita Cambar, sobre el ofrecimiento del ciudadano Jorge Luis González Dávila para que la cuota pactada para ser pagada el 5 de agosto de 2004, se honrara junto a la correspondiente al 15 de diciembre de 2004, pretende desvirtuarlas invocando los artículos 1.133, 1.160, 1.357 y 1.359 del Código Civil ya que las condiciones deben cumplirse en los términos, modos y condiciones establecidos en el contrato, el cual en el presente caso se encuentra contenido en un documento auténtico.
Sobre el argumento de la ciudadana Celia Margarita Cambar de no haber podido localizar al ciudadano Jorge Luis González Dávila para honrar su obligación de pago, sostiene el apoderado judicial de la parte actora que la misma “se cae por su propio peso” ya que el referido ciudadano se desempeña como médico especialista en pediatría y neumonoalergología en el Hospital General del Sur, de forma permanente desde las 7:00 a.m. a la 1:00 p.m., condición que es supuestamente conocida por la demandada, atribuyendo ese conocimiento a que tal condición de médico de su mandante es un “hecho notorio comunicacional” por publicitar en el directorio profesional de un diario de la localidad, sus servicios médicos en el centro médico La Limpia de la ciudad de Maracaibo.
En relación al argumento sostenido por la ciudadana Celia Margarita Cambar, de haberse trasladado a la residencia de los demandantes-reconvenidos y no haberlos podido localizar por encontrase en el extranjero, el abogado David Casas González sostiene que es falso pues su mandante laboró durante el mes de diciembre del 2004, de manera ordinaria tanto en el centro de asistencia médica del sistema público de salud, como en la referida clínica privada.
El abogado David Casas González, destina un capítulo completo del escrito de contestación de la reconvención, para atacar la validez de la oferta real de pago formulada por la ciudadana Celia Margarita Cambar, a favor de sus conferentes y solicita que este Tribunal, en este juicio de resolución de contrato de opción de compra venta con reconvención por cumplimiento, declare la “improcedencia e invalidez de esa oferta real de pago”.
El apoderado actor, niega, rechaza y contradice que sus mandantes deban cumplir con el contrato de opción de compra venta, motivado tal rechazo a que fue la ciudadana Celia Margarita Cambar quien incumplió con sus obligaciones contractuales, y que aun la oferta real de pago habría sido declarada sin lugar por no incluir los intereses legales ni pago de gastos líquidos e ilíquidos, y que en todo caso la demandante no ofreció pago alguno ni en la contestación de la demanda ni en la reconvención.
Que la reconvención resulta igualmente improcedente y así pide se declare, porque fue voluntad de las partes que el dinero entregado en arras, quedara en beneficio de los promitentes vendedores por concepto de daños y perjuicios.
Cuestiones de previo pronunciamiento
Quiere este Tribunal, como punto previo, resolver la impugnación del documento fundante de la pretensión, estampada en el escrito de contestación de la demanda y la excepción de inadmisibilidad por prohibición de la ley de admitir la acción formulada por la parte actora en el escrito de contestación de la reconvención.
Con referencia al primero de los puntos, el Tribunal observa que en el primer párrafo del vuelto del folio 83 de la primera pieza del presente expediente, la ciudadana Celia Margarita Cambar manifiesta que:
“Es cierto que posteriormente en fecha 15 de junio de 2004, según documento otorgado por ante (sic) la Notaría Pública Octava de Maracaibo, donde quedó autenticado bajo el No. 85, Tomo (sic) 55, de los libros respectivos llevados por ese despacho notarial acompañados por la actora marcado “A” y “B”, en copia simple esta última, la cual impugnamos, los nombrados e identificados JORGE LUIS GONZALEZ (sic) y DANIXA GONZALEZ (sic) DE GONZALEZ (sic), me opcionaron (sic) en compra el inmueble en cuestión…”
Contra la referida impugnación que obra en la contestación de la demanda, hecha en tiempo hábil, la representación judicial de la parte demandante insistió en el valor probatorio de la documental redargüida por diligencia del 5 de octubre de 2009, adjunto a la cual consignó el documento original de opción de compra venta, que quedó autenticado en fecha 15 de junio de 2004, ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el nº 85, tomo 55.
El Tribunal observa que la impugnación hecha por la demandada, parte de un falso supuesto, ya que señala que el documento de opción de compraventa, marcado junto al libelo de la demanda con la letra “b” y que corre inserto en la pieza n° 1 a los folios 9 al 13, ambos inclusive, fue consignado en copia simple, cuando realmente el mismo obra en actas en copia certificada expedida por la misma oficina notarial que lo autenticó, por lo que su valor probatorio se le asigna conforme a la letra del encabezamiento del artículo 419 del Código de Procedimiento Civil; así que tanto la copia certificada consignada junto al libelo, como el documento original del contrato producido en actas con la diligencia del 5 de octubre de 2009, hacen prueba plena de la relación contractual que une, por un lado, a los ciudadanos Jorge Luis González Dávila y Danixa González de González y, por el otro, a la ciudadana Celia Margarita Cambar, en sus caracteres de promitentes vendedores y compradora, respectivamente.
El Tribunal no puede, sin embargo, inadvertir la temeridad con la que actuó la ciudadana Celia Margarita Cambar al impugnar tal documental, no sólo por constar en actas en copia certificada y no en copia simple, como erróneamente lo aduce, sino además porque –como acertadamente lo sostiene el abogado David Casas González– resulta un argumento apagójico pretender desvirtuar el documento fundamento de la propia pretensión de la demandada en su reconvención. En otras palabras, la ciudadana Celia Margarita Cambar impugna la prueba documental contentiva del contrato que, al propio tiempo, pretende sea cumplido, cuando es ella misma la que con sus dichos reconoce no sólo su existencia, sino también su contenido.
En consecuencia, es improcedente en derecho la impugnación hecha por la ciudadana Celia Margarita Cambar, en contra del documento consignado en copia certificada junto al libelo de la demanda, marcado con la letra “b” y que corre inserto en la pieza n° 1 a los folios 9 al 13, ambos inclusive. En atención a la letra del artículo 276 del Código de Procedimiento Civil, le serán impuestas las costas de la impugnación infundada, a la ciudadana Celia Margarita Cambar, por haber empleado sin éxito un medio de ataque.
Un segundo punto de previo pronunciamiento ocupa la atención de este Tribunal, y es el referido a la excepción de inadmisibilidad propuesta por el abogado David Casas González, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción, con apego al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el cardinal 11 del artículo 346 eiusdem.
Debe en primer lugar este Tribunal advertir, que resulta impreciso confundir las nociones de cosa juzgada con la prohibición de doble juzgamiento (non bis in ídem), de raigambre constitucional ésta última en cuanto está contenida en el artículo 49.7 de la Carta Magna, y de rango legal la primera al haberse reconocido en el artículo 1.395 del Código Civil.
Sin pretensiones de exhaustividad, el Tribunal recuerda que la prohibición de doble juzgamiento es una prerrogativa de derecho iusnatural que ha sido reconocida en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, como el la mayoría de los tratados internacionales relativos a los derechos civiles o de primera generación. La cosa juzgada, en cambio, es un instituto procesal que dota de intangibilidad a las decisiones jurisdiccionales del Estado, enderezado a dotar de seguridad el acto de juzgamiento y la sentencia que lo consuma. El Tribunal no desconoce el estrecho vínculo que une a ambos conceptos, pero advierte que existen casos en los que no habiendo cosa juzgada material o propiamente dicha, sin embargo, hay prohibición de doble juzgamiento, como ocurre con los sobreseimientos autorizados por el juez penal, que a pesar de que no involucran un acto de juzgamiento (por lo que se dice que dan lugar a la cosa juzgada formal o aparente) sí impiden que el asunto sea reabierto.
En el presente caso, entiende el Tribunal, que la parte actora está refiriéndose a la excepción perentoria de la cosa juzgada y no a la de inadmisibilidad de prohibición de la ley de admitir la acción, por lo que el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, debe ser adminiculado con el artículo 346.9 eiusdem, cuyo uso en la contestación de la demanda autoriza la primera de las normas citadas, siempre que no se le haya propuesto como cuestión previa, tal como ocurre en el presente caso.
El juicio respecto del cual pretende el abogado David Casas González, existe cosa juzgada, es el procedimiento de oferta real de pago y depósito sustanciado y decidido in limine litis por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, que lo declaró improcedente por indebida integración del contradictorio mediante el fallo del 31 de enero de 2007, ratificado en fecha 9 de enero de 2008 por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. Aduce la representación en juicio de la parte actora-reconvenida que la pretensión contenida en la mutua petición, ya fue juzgada en el juicio de oferta real, por lo que al ser contraria a la ley, específicamente al artículo 1.395 del Código Civil, debe declararse inadmisible.
Como argumento para soportar su defensa previa, el abogado David Casas González, cita la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, publicada el 20 de diciembre de 2001, bajo el n° 484 (caso: Norberto Antonio Guzmán contra Distribuidora Rodríguez Meneses C.A.), en cuya parte pertinente se señala:
[P]asa esta Sala a analizar cada uno de los elementos de hecho que conforman la triple identidad de la cosa juzgada en ambos procesos para así corroborar si era procedente declarar la existencia de la misma.
Veámoslo:
1.-Análisis de la identidad de objeto: Se entiende por objeto el bien de la vida sobre el cual recae la pretensión, en este sentido la doctrina de casación ha afirmado que objeto de la demanda no es el procedimiento, ni la acción que se adopten para lograrlo, sino el derecho mismo que se reclama. Al respecto, observa la Sala que, tanto en el proceso seguido ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia del Tránsito y del Trabajo del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, como en éste, el objeto de la demanda o derecho reclamado constituye la indemnización de daños materiales derivados del hecho ilícito.
2.- Análisis de la identidad de causa: Se entiende por causa el título de la pretensión es decir la razón o fundamento de la pretensión deducida en juicio que en general consistirá siempre en un hecho o acto jurídico del cual se derivan las consecuencias a favor del sujeto activo de la pretensión a cargo del sujeto pasivo de la misma. En este sentido encontramos que la causa común en ambos procesos es el hecho ilícito generado; al decir de los demandantes, con ocasión del accidente de tránsito ocurrido en fecha 7 de junio de 1996, aproximadamente a las 3:30 p.m., en la carretera nacional vía Guasipati-El Callao en el estado Bolívar.
3.- Identidad de sujetos: En este aspecto, como principio general se puede afirmar que la cosa juzgada se produce cuando la nueva demanda es entre las mismas partes y éstas vienen al juicio con el mismo carácter que el anterior. En relación con esta última exigencia, la Sala, en sentencia de fecha 8 de julio de 1999, afirmó que la identidad de partes debe consistir en una identidad jurídica, no necesariamente física, no importando la posición que ocupen en el proceso, si demandado o demandante, e incluyó a los sucesores a título universal de las partes y a los representantes legales que sostienen intereses propios, entre ellos, a quienes están legitimados para constituirse en partes en el proceso, caso del tutor o curador. Es decir, la Sala de Casación Civil, ha atemperado el rigorismo literal existente en la norma contenida en el artículo 1.395 del Código Civil, afirmando que la identidad de partes no se rompe por el hecho de que las mismas ocupen posiciones distintas en el proceso, siempre y cuando exista identidad jurídica. (Subrayado de origen).
Para aplicar los supuestos anunciados en la sentencia de la Sala al caso concreto, el abogado David Casas González se propone hacerlo bajo la siguiente línea de argumentos:
Respecto a la identidad de objeto, la parte actora señala que en el juicio de oferta real de pago la ciudadana Celia Margarita Cambar demanda al ciudadano Jorge Luis González Dávila, para que éste convenga en que fue por culpa imputable a él, que no se cumplió en forma tempestiva su obligación de pago. Que de un simple análisis se infiere que el derecho que reclama en la reconvención la demandada, es el mismo.
Con relación a la identidad de causa, sostiene el abogado David Casas González que la razón o fundamento de la pretensión, tanto en el procedimiento de oferta real como en la reconvención por cumplimiento, es el mismo contrato de fecha 15 de junio de 2004, autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el nº 85, tomo 55.
En lo atañente a la identidad de sujetos, arguye el apoderado judicial de la parte actora que aun cuando la ciudadana Danixa González de González, no formó parte del procedimiento de oferta real, ella en su carácter de cónyuge del ciudadano Jorge Luis González Dávila, está jurídicamente interesada en la relación decidida, ya que el inmueble de actas es propiedad de la comunidad conyugal habida entre ellos.
El Tribunal aprecia que el abogado David Casas González no sólo yerra en la relación de identidad entre ambos procesos que pretende vincular, sino que no define con tino –para el caso concreto– los conceptos de objeto y causa.
En primer lugar, el Tribunal advierte que la sentencia dictada el 31 de enero de 2007 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, es incapaz de causar cosa juzgada material. Se trata de un fallo que por declarar, precisamente, la indebida integración del contradictorio o la falta de conformación del litisconsorcio pasivo que, a juicio de ese Tribunal, es un litisconsorcio necesario, no pudo descender a resolver el mérito de la causa, por lo que la cosa juzgada que causa es aparente e inoponible en otros procesos judiciales.
Por otro lado, si el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, hubiera decido el fondo de la controversia, declarando por ejemplo inválida la oferta, ello tampoco sería óbice para incoar un procedimiento de cumplimiento de contrato de opción de compraventa.
En efecto, no es correcto considerar que el objeto de ambos procedimientos es convocar al ciudadano Jorge Luis González Dávila para que convenga en su culpa por el incumplimiento del contrato. Dicha pretensión no es objeto ni de la oferta real ni de la reconvención por cumplimiento. El objeto de ambos juicios –que irónicamente sí es idéntico– es el contrato de opción de compra de fecha 15 de junio de 2004, autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el nº 85, tomo 55, y el inmueble mismo sobre el que versa el contrato es un objeto mediato de ambos procedimientos.
La causa, en cambio, difiere en ambos casos, por lo que enerva la tesis de la representación judicial de la parte actora. En el procedimiento de oferta real, la causa de la demanda es lograr la mora accipiendi, lo que supone que el deudor procure a sus propias expensas entrar en estado de solvencia frente a la actitud contumaz del acreedor de permitirle cumplir su carga y recibir su contraprestación. En el juicio de cumplimiento de contrato, en cambio, la causa es la contraprestación misma, es decir, que el otorgante ejecute la obligación a la que se comprometió. Es así como de prosperar la demanda de cumplimiento, el actor (o el demandado-reconviniente) conserva la expectativa razonada de que se logre la tradición legal del bien inmueble, lo cual se verificará por conducto de la ejecución voluntaria del fallo o por los trámites del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, circunstancia cuya ocurrencia está descartada en un procedimiento de oferta real.
No existiendo identidad de causa, es imposible que en el presente caso a la mutua petición de cumplimiento de la parte demandada, obste la figura de la cosa juzgada, por lo que se desecha la excepción perentoria propuesta por la parte demandante-reconvenida en el escrito de contestación de la contra-demanda y así se decide.
La parte actora reconvenida resultará igualmente condenada en las costas de este medio de ataque, por haber hecho uso de él sin éxito, de conformidad con el artículo 276 del Código de Procedimiento Civil.
Consideraciones para decidir
Luego de la revisión de las actas, el Tribunal encuentra que en el presente caso la relación contractual que une a los ciudadanos Jorge Luis González Dávila y Danixa González de González, con la ciudadana Celia Margarita Cambar, se encuentra suficientemente acreditada en actas, no sólo por los dichos de las partes que han convenido en ello, sino por la valoración que se le ha dado al documento contentivo de esa convención de opción de compra, que como hasta la saciedad se ha señalado, fue autenticado en fecha 15 de junio de 2004, en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el nº 85, tomo 55, y cuyo original y copia certificada consta en actas y ha recibido valoración favorable de parte de esta Sentenciadora.
La litis se traba –consta ello en actas– respecto de la imputación de incumplimiento que se hacen las partes recíprocamente. Así, mientras la parte actora sostiene que el incumplimiento de la demandada le lleva a pedir la resolución del contrato por haberse verificado el presupuesto contractual para ello; la demandada, por su lado, reconviene a la actora, acusándola de que ha sido su actitud evasiva la que le ha impedido liberarse de su obligación y, en consecuencia, le exige por mutua petición a la parte actora el cumplimiento del contrato.
El Tribunal observa que el contenido del artículo 1.159 del Código Civil, dota de fuerza normativa a los contratos, entre los que no se excluye el contrato atípico como el de opción de compra, el cual ha sido considerado como un contrato preparatorio. Siendo tal, es evidente que su consecución busca un resultado de mayor trascendencia, que en el presente caso es la tradición de la propiedad de un bien inmueble. Es esa fuerza normativa de los contratos y el principio pacta sunt servanda, lo que sugiere a esta Juzgadora partir, para resolver esta controversia, de lo estipulado por las partes en la convención y con el auxilio de la autonomía de sus respectivas voluntades. Así, en la cláusula segunda del contrato de opción de compra, las partes acordaron que el precio de la venta definitiva del inmueble fuera de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00), monto que en la actualidad equivale por reconversión a la suma de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00).
Ese precio serían pagado mediante el abono de una parte del capital, constitutivo a su vez de las arras, por la suma de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) monto que en la actualidad equivale por reconversión a la suma de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00); y el saldo deudor, es decir, la suma de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), monto que en la actualidad equivale por reconversión monetaria a la cifra de diez mil bolívares (BS. 10.000,00), se pagaría en dos cuotas de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) cada una, monto equivalente por reconversión a la suma de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00). La primera de ellas debía hacerse efectiva el día 5 de agosto de 2004 y la última, el 15 de diciembre de 2004.
De la revisión de las actas y orientado a la verificación de la verdad material, el Tribunal encontró un documento de cuya existencia había un dato en el proceso y, mediante un auto para mejor instrucción, ordenó su consignación en actas. En efecto, en la cláusula segunda de esa convención, los optantes vendedores declaran haber recibido en ese acto la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00), hoy equivalentes por reconversión monetaria a la suma de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), “mediante cheque No. 36512820, del Banco Federal, girado contra la cuenta corriente No. 1000006705, de fecha 18 de Marzo de 2004, en calidad de arras en garantía…”.
En esa oportunidad, el Tribunal encontró que ni en la nota de autenticación del documento ni en el presente expediente, se dejó constancia del referido instrumento cambiario, el cual representa un elemento necesario para la verificación del perfeccionamiento del negocio jurídico, por lo que se ordenó su consignación a las actas, la cual obró en fecha 25 de mayo de 2012.
Del estudio del referido instrumento cambiario, que riela inserto en copia simple al folio 105 de la pieza n° 2 del expediente, observa el Tribunal que efectivamente se dio la negociación entre los ciudadanos Jorge Luis González Dávila y Danixa González de González y la ciudadana Celia Margarita Cambar. Observa también el Tribunal que fue tal la verificación del negocio, que el pago de la cantidad dada en arras por la ciudadana Celia Margarita Cambar a los promitentes vendedores, no salió de su peculio, sino que proviene de fondos del Estado venezolano, a través de la figura de la asistencia social.
En efecto, la revisión del efecto cambiario consignado en actas en cumplimiento del auto para mejor providenciar dictado por el Tribunal, contra el cual no hubo actividad impugnatoria y al cual se le asignan plenos efectos probatorios, revela que fue el Instituto Autónomo Fondo Único Social el que soportó tal erogación por la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00), hoy equivalentes por reconversión monetaria a la suma de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), los cuales pagó al ciudadano Jorge Luis González Dávila, mediante cheque de gerencia girado a nombre del demandante y en contra del Banco Federal, C.A., entidad financiera liquidada en la actualidad.
En la misma copia simple que acompaña al fotostato del cheque de gerencia librado por el Instituto Autónomo Fondo Único Social, se observa del comprobante de egreso –que por no haber sido impugnado también recibe valor probatorio– que el concepto por el cual la referida entidad administrativa liberó esa suma de dinero, fue el pago de una ayuda económica a la demandada, lo cual se enmarca entre las funciones del Fondo Único Social.
El Fondo Único Social, fue creado como instituto autónomo por el Decreto con Fuerza de Ley de creación del Fondo Único Social, publicado en la Gaceta Oficial n° 37.322, del 12 de noviembre de 2001, y a pesar de que por la Ley Especial de Supresión y Liquidación del Instituto Autónomo Fondo Único Social, publicada en la Gaceta Oficial n° 39.358, del 1° de febrero de 2010, se decretó su desaparición, para el momento de los hechos que involucran la presente demanda aun prestaba su objeto social, el cual según el artículo 7° de su ley de creación, era “concentrar y coordinar eficientemente los procesos de captación, administración e inversión de recursos con la finalidad de optimizar el desarrollo y ejecución de las políticas, planes y programas destinados a favorecer y fortalecer con una respuesta oportuna y eficaz el desarrollo social, la salud integral y la educación.”
El Instituto Autónomo Fondo Único Social contaba desde su creación con una adscripción al Ministerio de la Secretaría de la Presidencia, sin embargo, con la desaparición de ese despacho, su adscripción se trasladó al Ministerio de Partición Popular y Desarrollo Social.
Según el Reglamento Interno del Instituto Autónomo Fondo Único Social, publicado en la Gaceta Oficial del 6 de octubre de 2006, n° 38.538, el organismo estaba encargado desde su artículo 2, inter alia, de realizar operaciones de compra venta de bienes e inmuebles que fueren necesarios para cumplir con el objeto del Fondo (ord. 2); así como otorgar créditos con sus recursos o aportes orientados a la ejecución de programas y proyectos de desarrollo social (ord. 6).
En nuestro país, el problema habitacional se ha convertido en una prioritaria política de Estado, siendo un tema sensible para cualquier órgano de la administración pública, no excluido el Instituto Autónomo Fondo Único Social, ni mucho menos este Tribunal como órgano de la administración de justicia.
Es así como el Tribunal observa que con la adquisición de un aporte del Instituto Autónomo Fondo Único Social para la compra de su vivienda, la ciudadana Celia Margarita Cambar demostró un inequívoco interés de cumplimiento del contrato preparatorio de esa tradición legal, al cual ayudaron recursos provenientes directamente del estado venezolano, en el marco de la gestión individualizada dirigida a resolver el problema de la vivienda en Venezuela, en el cual se inscribió –en su momento– el Instituto Autónomo Fondo Único Social.
Es así como el Tribunal quiere advertir que lo que se dio por concepto de arras, no surgió del patrimonio de la ciudadana Celia Margarita Cambar, sino del patrimonio público.
Por otro lado, considera este Tribunal que la pretensión de la ciudadana Celia Margarita Cambar de adquirir el inmueble a través del pago del saldo deudor, se mantuvo a lo largo de la relación contractual, ya que la mencionada compradora, adelantó todos los actos tendientes a la adquisición de la propiedad sobre el inmueble que venía habitando y que hasta la actualidad habita, conforme ha sido aceptado por ambas partes y se desprende de la inspección judicial practicada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 19 de noviembre de 2009, a la cual se le asignan plenos efectos probatorios.
En efecto, observa el Tribunal que para dar por satisfechas sus obligaciones y proceder a exigir el otorgamiento del documento del venta de parte de los ciudadanos Jorge Luis González Dávila y Danixa González de González, a la ciudadana Celia Margarita Cambar sólo le restaba el pago de las dos cuotas de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) cada una, monto equivalente por reconversión a la suma de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), que debían hacerse efectivas los días 5 de agosto y 15 de diciembre de 2004.
Sin embargo, mientras la parte actora adujo que fue la voluntad de la promitente compradora no cumplir con los términos pactados, ésta afirma que fue la parte actora quien con actitudes evasivas evitó recibir el pago del saldo que adeudaba para adquirir definitivamente el inmueble.
Ante tal predicamento, el Tribunal observa que conforme a la teoría de la carga de la prueba, el hecho alegado por los ciudadanos Jorge Luis González Dávila y Danixa González de González, representa un hecho negativo, por lo que en principio se encuentra relevado de probarlo. El hecho alegado por la ciudadana Celia Margarita Cambar, en cambio, representa un hecho constitutivo que constituiría su solvencia y pondría al acreedor en mora accipiendi, por lo que corresponde a ella probar tal hecho.
El ámbito al que se circunscribe tal probanza –advierte el Tribunal– no sólo se reduce al hecho objetivo de que la ciudadana Celia Margarita Cambar haya entregado a los propietarios del inmueble el precio de la cuotas que constituyeron el saldo emplazado, sino que es posible que mediante la actitud propensa al pago, la ciudadana Celia Margarita Cambar ponga a los ciudadanos Jorge Luis González Dávila y Danixa González de González, en el referido estado de mora accipiendi, lo cual estaría condicionado a que, sin bien no se verificó el pago, tal falencia no se debió a la ausencia del ánimus solvendi de la compradora obligada a pagar el saldo, sino a un hecho que le impedía ponerse en tal estado, entre el que se encuentra –obviamente– la actitud contumaz del acreedor.
Para probar sus alegatos sobre el ánimus solvendi, la ciudadana Celia Margarita Cambar, promovió la declaración testimonial de los ciudadanos Rosa Pineda, Endrina Pérez, Mary Noriega, Miguel Nava y Yohndry Fernández, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
De ellos, la ciudadana Rosa Pineda, titular de la cédula de identidad n° 13.439.520, quien compareció ante el Tribunal comisionado en fecha 17 de febrero de 2010, manifestó no conocer a ninguno de los sujetos involucrados en el presente juicio ni tener conocimiento de los hechos que se debaten, por lo que el Tribunal estima que su evacuación no sólo fue inconducente sino además inútil por lo cual se desecha la testimonial de la referida ciudadana.
Por su lado, en fecha 17 de febrero de 2010, compareció ante el Tribunal comisionado la ciudadana Mary Noriega, titular de la cédula de identidad n° 13.704.645, quien ante el interrogatorio formulado por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, manifestó que sí conoce a la ciudadana Celia Margarita Cambar y que conoce por referencia a los ciudadanos Jorge Luis González Dávila y Danixa González de González; aseguró la testigo que sabe y le consta que la ciudadana Celia Margarita Cambar, es poseedora de un inmueble identificado con las características de la vivienda objeto del presente juicio y que tal posesión se extiende por más de veinte años; señaló la testigo, luego de responder a una pregunta absolutamente impertinente, que le consta que la ciudadana Celia Margarita Cambar solicitó en varios sitios al ciudadano Jorge Luis González Dávila, como en su residencia ubicada en la urbanización Gilcon, sector La Limpia y en el Centro Médico La Limpia, muy especialmente el día 15 de diciembre de 2004, enterándose de que el ciudadano Jorge Luis González Dávila se encontraba de viaje. Finalmente, a las preguntas hechas por la parte demandada, promovente de la prueba, la testigo manifestó que le constaba que la ciudadana Celia Margarita Cambar tenía en su poder un cheque y dinero en efectivo para pagar ese día al ciudadano Jorge Luis González Dávila, la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00).
Ante las repreguntas formuladas por la representación judicial de los ciudadanos Jorge Luis González Dávila y Danixa González de González, la testigo Mary Noriega manifestó que el conocimiento que tenía de que la ciudadana Celia Margarita Cambar poseía el inmueble sub litis, se debe a que en varias oportunidades ha tenido relación comercial con ella e iba para esa casa a dejarle mercancía y recibir dinero. El Tribunal observa que la segunda de las repreguntas es inocua a los fines de elucidar la presente causa por lo cual la desecha. Manifestó la testigo que a pesar de no conocer al ciudadano Jorge Luis González Dávila sino por referencia, le constaba que el 15 de diciembre de 2004 ella había ido a buscarlo para pagarle una deuda pendiente con él y que tal constancia la tenía porque en esa oportunidad la ciudadana Celia Margarita Cambar contrató el servicio de un taxi para buscar al codemandado, y se hizo acompañar de la testigo Mary Noriega, quien para hacer efectivo un préstamo que le haría a la demandada, debía girar un cheque a nombre del ciudadano Jorge Luis González Dávila, al cual no logró conseguir por cuanto, según le dijeron, se encontraba en el extranjero. A las repreguntas finales manifestó la ciudadana Mary Noriega, que la única relación que la unía a la demandada era la comercial y que el motivo de acudir a declarar es la búsqueda de la verdad y de la justicia y por haber visto “sufrir a esa señora buscando el dinero para hacer el pago el cual nunca le fue recibido”.
También el 17 de febrero de 2010, fue evacuada la testimonial del ciudadano Miguel Nava, titular de la cédula de identidad n° 14.824.209, quien a tenor del interrogatorio formulado por el apoderado judicial de la ciudadana Celia Margarita Cambar, parte promovente de esa testimonial, manifestó que conoce a la referida ciudadana, no así a los ciudadanos Jorge Luis González Dávila y Danixa González de González, a quien expuso no conocer. Acerca de la posesión de la ciudadana Celia Margarita Cambar sobre el inmueble sub litis, por más de veinte años, el deponente manifestó que es cierto y le consta. Seguidamente, se le formuló una pregunta sobre un préstamo hecho por la ciudadana Celia Margarita Cambar al ciudadano Jorge Luis González Dávila, lo cual resulta absolutamente impertinente para los efectos de este juicio, lo mismo que la primera y última repregunta hecha por la contraparte sobre la forma en que le consta al testigo ese préstamo, por lo cual se desecha. Aseguró el testigo que le consta que la ciudadana Celia Margarita Cambar solicitó en varios sitios al ciudadano Jorge Luis González Dávila, como en su residencia ubicada en la urbanización Gilcon, sector La Limpia y en el Centro Médico La Limpia, muy especialmente el día 15 de diciembre de 2004, enterándose de que el ciudadano Jorge Luis González Dávila se encontraba de viaje y que regresaba el 9 de enero de 2005 y que tal conocimiento lo tenía por haber sido el taxista que la trasladó en esas gestiones de búsqueda. Expuso que en esa jornada, la ciudadana Celia Margarita Cambar tenía consigo la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00) y que ésta le había dicho que destinaría ese dinero al pago de una deuda contraída con el ciudadano Jorge Luis González Dávila.
A las repreguntas formuladas por el abogado David Casas González, el testigo Miguel Nava respondió que le constaba la posesión sobre el inmueble objeto de la opción de compra, por cuanto tenía aproximadamente diez (10) años prestándoles el servicio a sus hijos y a ella para trasladarla a un conocido mercado de la ciudad.
A las declaraciones de los testigos Mary Noriega y Miguel Nava, el Tribunal les otorga pleno valor probatorio por ser contestes y no haber contradicción intrínseca en ellas ni entre ellas, y de las mismas defiere esta Juzgadora que efectivamente la ciudadana Celia Margarita Cambar, en la fecha fijada para el pago de la última cuota, hizo las gestiones necesarias para localizar al ciudadano Jorge Luis González Dávila, y a pesar de que éste manifestó que a esa fecha se encontraba en sus sitios habituales de trabajo, confirmándolo así las prueba informativas promovidas por la parte actora y dirigidas y recibidas del Hospital General del Sur “Dr. Pedro Iturbe” y la sociedad mercantil Hospitalización Centro Médico La Limpia, s.a., el Tribunal observa que las mismas pierden fuerza de generar convicción frente a las declaraciones hechas bajo fe de juramento de los testigos promovidos por la parte demandada, los cuales además no fueron tachados por la actora.
Por su lado, de la prueba informativa promovida por la misma parte actora y recibida de la Oficina de Migración del Aeropuerto Internacional La Chinita, adscrita a la Dirección Nacional de Migración y Fronteras del Ministerio del Poder Popular para las Relaciones Interiores y Justicia, al cual se le dio entrada por auto del 24 de septiembre de 2010, si bien se evidencia que el traslado del ciudadano Jorge Luis González Dávila a la ciudad de Miami, Estados Unidos de América, se verificó desde el día 1° al 8 de enero de 2005, ello no quiere decir que el mismo se mantuviera asequible para recibir el pago de la ciudadana Celia Margarita Cambar, ni mucho menos es evidencia de que ella no estuviere dispuesta a cumplir con su obligación. Por el contrario, sirve de constancia para demostrar que ciertamente el ciudadano Jorge Luis González Dávila, sí tenía previsto salir del país, tal y como se lo habían manifestado a la ciudadana Celia Margarita Cambar, cuando emprendió su búsqueda para ponerse en estado de solvencia frente al saldo de la opción de compra venta cuya ejecución se debate en este proceso.
Similar a la prueba informativa anterior, conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se libró oficio a la Oficina de Migración del Aeropuerto Internacional Simón Bolívar de la ciudad de Maiquetía, adscrita a la Dirección Nacional de Migración y Fronteras del Ministerio del Poder Popular para las Relaciones Interiores y Justicia, el cual fue dirigido a esa dependencia administrativa por courrier privado, pero hasta la fecha no consta en actas respuesta al referido oficio, sin embargo, el Tribunal prescinde de la misma en cuanto tal pretensión probatoria se satisfizo con la respuesta recibida de la Oficina de Migración del Aeropuerto Internacional La Chinita, la cual por contar con la misma adscripción, comparte su base de datos.
También promovió la parte actora, prueba de informes dirigida a los diarios La Verdad y Panorama de esta ciudad de Maracaibo, a los fines de solicitar información sobre la publicación en los directorios profesionales de esos rotativos, de los servicios prestados por el ciudadano Jorge Luis González Dávila, como médico pediatra y neumonoalergólogo en la empresa Hospitalización Centro Médico La Limpia, s.a., los cuales fueron respondidos y agregados a las actas el 15 de enero y 5 de agosto de 2010, respectivamente. En referencia al valor probatorio de los referidos medios de prueba, el Tribunal lo descarta en cuanto resultan impertinentes, no sólo porque la profesión o los servicios prestados por el ciudadano Jorge Luis González Dávila, no es del interés de este proceso, sino porque su destacamento como médico de Hospitalización Centro Médico La Limpia, s.a., fue admitido por la demandada, ciudadana Celia Margarita Cambar, cuando manifestó que se trasladó a ese centro asistencial en búsqueda del referido ciudadano.
Igualmente, promovió como medio de prueba la parte actora, la declaración de los ciudadanos Antonio Ramón Martínez Meza, José Luis Molero Gutiérrez, Zulay Margarita Luengo Rincón, María Santiago Lara, María Lara Pérez, José Morillo, Miguel Baralt y Miriam Luengo de Martínez, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, de los cuales sólo los tres primeros acudieron al Tribunal de comisión a declarar conforme al interrogatorio hecho.
De la declaración del ciudadano Antonio Ramón Martínez Meza, titular de la cédula de identidad n° 4.151.585, se extrae el sitio de trabajo del ciudadano Jorge Luis González Dávila y su ocupación y horarios de trabajo, información que como antes se ha señalado, no es de la incumbencia del proceso. Sin embargo, observa el Tribunal que el referido testigo manifestó que el ciudadano Jorge Luis González Dávila había trabajado durante el mes de diciembre de 2004, en la empresa Hospitalización Centro Médico La Limpia, s.a., lo cual como antes lo señaló este Tribunal, no quiere decir que el mismo se mantuviera asequible para recibir el pago, ni es evidencia de que la ciudadana Celia Margarita Cambar no estuviere dispuesta a cumplir con su obligación.
De la declaración testimonial del ciudadano José Luis Molero Gutiérrez, titular de la cédula de identidad n° 3.114.854, no existe elemento de convicción que le permita crearse certeza sobre hechos que conciernan a este juicio, pues el referido testigo se limita a señalar que conoció a los ciudadanos Celia Margarita Cambar, Jorge Luis González Dávila y Danixa González de González, en la oficina del abogado David Casas González, sitio en el que se reunían éstos para discutir asuntos que les son propios y en los que nada tiene que ver el declarante, quien se conformó con señalar que en una oportunidad escuchó una conversación entre la ciudadana Celia Margarita Cambar y otra persona a la cual no supo identificar, en la que aquélla señalaba a ésta que no tenía el dinero para honrar su obligación con los vendedores y que estaban presionándola para desocupar el inmueble. Ninguno de estos dichos merece fe de parte de este órgano jurisdiccional.
Finalmente, de la declaración de la ciudadana Zulay Margarita Luengo Rincón, titular de la cédula de identidad n° 7.695.706, el Tribunal aprecia que su declaración está dirigida al conocimiento que tiene la referida ciudadana de los actores y de la demandada; respecto a los primeros, manifestó que los conoce de vista, trato y comunicación porque se desempeñó en la residencia de la familia González González como empleada doméstica desde el año 1990 hasta el 2009, pero que de la ciudadana Celia Margarita Cambar, apenas la ha escuchado nombrar, pero que hasta la fecha no la conoce. Asimismo, hace una serie de afirmaciones relativas a las molestias causadas por la presunta falta de pago de la referida ciudadana y manifestó que el ciudadano Jorge Luis González Dávila, no viajó en el mes de diciembre de 2004 al extranjero, pues acostumbra viajar la primera quincena del mes de enero. Igual que la declaración del ciudadano Antonio Ramón Martínez Meza, el Tribunal observa que ninguno de esos hechos demuestra que no hubo el ánimus solvendi de parte de la ciudadana Celia Margarita Cambar para honrar su obligación y perfeccionar el contrato cuyo cumplimiento pretende.
De las pruebas señaladas anteriormente, el Tribunal ha quedado convencido de que la ciudadana Celia Margarita Cambar ha adelantado las gestiones necesarias para cumplir con el pago del saldo restante y lograr la adquisición de la propiedad sobre el inmueble que hasta la fecha habita y sobre el cual ha ejercido actos de posesión por varios años.
Respecto de la cuota inicial, constituida por las arras, ha destacado este Tribunal que peculiarmente hasta el Estado venezolano ha tenido interés en que se cumpla el negocio jurídico y solucionar así un problema habitacional más. En efecto, líneas arriba se dejó establecido que ha sido el Instituto Autónomo Fondo Único Social, el que ha aportado directamente al ciudadano Jorge Luis González Dávila, mediante cheque de gerencia, la suma de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) monto equivalente por reconversión a la suma de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), para hacer un hecho la transferencia de la propiedad de manos de los demandantes a la demandada.
Con respecto al pago de las cuotas restantes, el Tribunal insiste en el hecho de que a pesar de que la entrega del dinero no se ha patentizado, en un verdadero Estado social de derecho y de justicia, es deber de los jueces potenciar el primado de la verdad sobre las formas procesales e, incluso, sobre las formas sustanciales. Y si efectivamente hubo la realización válida de un negocio jurídico para el cual tuvo voluntad de perfeccionamiento la promitente compradora, no puede el Tribunal mantenerse indolente frente a una realidad tangible.
Por otro lado, no existe forma de negar que la ciudadana Celia Margarita Cambar, puso en un estado de mora accipiendi a los ciudadanos Jorge Luis González Dávila y Danixa González de González, pues a pesar de que la oferta real de pago fue declarada improcedente por la falta de cualidad pasiva o indebida integración del contradictorio, ello no involucró un pronunciamiento sobre la validez de la oferta, el cual a pesar de haber sido solicitado en esta causa por el abogado David Casas González, no forma parte del thema decidemdum del asunto por lo cual el Tribunal no cometerá la ligereza de avanzar opinión al respecto. Pero sobre lo que sí puede formarse criterio el Tribunal, es sobre la mora accipiendi que se genera en el momento en el que se incoa la demanda de oferta real, pues desde ese mismo instante la parte obligada se libera de su insolvencia, ya que pone a la orden del Tribunal para que a su vez le proporcione al oferido, el precio total de la venta, siendo sólo un aspecto formal del proceso (que no comparte este Tribunal, pues aun cuando la cónyuge no participara de la oferta, es un hecho que el pago ingresaría al patrimonio conyugal) el que impidió que se validara esa oferta y, a su vez, que se perfeccionara el negocio jurídico.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se ha pronunciado sobre el alcance del procedimiento de oferta real de pago y depósito, y lo ha hecho en varios fallo, citado por todos el del 11 de junio de 2007, publicado bajo el n° 411, en el procedimiento de oferta real y depósito incoado por Inversiones Lelui, C.A., contra Flor de María Feo de Hernández y otras, expediente N° 05-649, donde estableció:
“…Ahora bien, el procedimiento de oferta real y depósito, constituye una vía eficaz para evitar la mora del deudor y, asimismo, para colocar en mora al acreedor, más no para lograr el cumplimiento de un contrato.
Tiene por objetivo este procedimiento, la entrega de un bien en dinero o en especie, mueble o inmueble, corporal e incorporal, en donde se dejará constancia únicamente de la “entrega” de ese bien al acreedor o a la persona que tenga el derecho a recibirla según la relación jurídica que exista entre el oferente y acreedor en cada caso concreto.
En efecto, el Doctor Ricardo Henríquez La Roche, refiriéndose al objeto de la sentencia en este procedimiento especial de oferta real y depósito, advierte lo siguiente:
‘…el objeto de la sentencia es única y exclusivamente arrojar certeza oficial sobre la validez de un pago, sin prejuzgar sobre la existencia de la obligación o del correlativo crédito que pretende solventar dicho pago.”. (Ricardo Henríquez La Roche. Código de Procedimiento Civil. Tomo V. Ediciones Liber. Pág. 445. Caracas, 2006).
El Doctor José Román Duque Sánchez, por su parte, citando a Dominici, explica lo siguiente:
‘…la oferta real consiste en la presentación efectiva de la cosa debida al acreedor, lo cual es distinto de la simple oferta verbal, reducida a la manifestación puramente de palabras. La consignación es el depósito de la cosa debida en el lugar designado por el Juez, o por la ley, donde permanece a disposición del acreedor (…)
El fundamento de la oferta real está en que así como el deudor está obligado a pagar, también tiene derecho a obtener su liberación; y de la misma manera, así como el acreedor tiene derecho al pago, también está obligado a recibirlo’. (José Román Duque Sánchez. Procedimientos Especiales Contenciosos. Editorial Sucre. 1981).
Teniendo claro que el único objetivo de la sentencia a recaer en este tipo de juicios, es arrojar certeza oficial sobre la validez de un pago, sin prejuzgar sobre la existencia de la obligación, resulta incomprensible que la validez de la presente oferta real de pago oferido, conduzca irremediablemente a las demandadas a firmar ante el Registro Subalterno la venta del inmueble que vincula a la oferente con las demandadas, por efecto del contrato de opción de compra firmado por ellas, en el cual habrían estipulado, tal como lo indica la recurrida, que el pago de la cuota inicial sería cancelado en esa oportunidad…”
También respecto de la oferta real de pago y depósito y su relación con la validez de los contratos, se ha pronunciado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que además servirá para desechar el argumento sostenido por la representación judicial de la parte actora-reconvenida sobre la improcedencia de la reconvención, vertido en el escrito de informes en el que se limitó a reproducir sus dichos del libelo y de la contestación de la reconvención. La sentencia de la instancia constitucional, nº 552, del 22 de abril de 2005 (caso: Álvaro Conrado Martín Pérez y Carmen Delia Lorenzo de Martín), señaló:
De manera que, cuando el interés procesal versa sobre el pago como medio de liberación de una obligación, el procedimiento de oferta real resulta apropiado, pero cuando el interés procesal versa sobre el reconocimiento de una cualidad que se deriva de cualquiera de las fuentes de las obligaciones, es claro que no será idóneo ese procedimiento especial para dirimir la controversia.
Ciertamente, si la utilización de la vía de oferta real supone la existencia de una mora accipiendi del acreedor, que a su vez presupone la existencia de un vínculo jurídico entre las partes, es claro que ante la existencia de un juicio de resolución de contrato que establece ese vínculo jurídico entre las partes, el procedimiento de oferta real y depósito no se constituye en la vía para dirimir o pronunciarse sobre el contrato o vinculación jurídica contenida en el documento contentivo de la compraventa señalada ut supra.
En lo que se refiere a la norma contenida en el artículo 1.307 del Código Civil, cuya supuesta falta de aplicación consideró la parte accionante como lesiva, observa esta Sala que la misma establece los requisitos necesarios para determinar la validez de la oferta in genere, aplicable, en principio, a todo procedimiento de oferta con el cual se pretenda la liberación de una obligación, “(…) lo que, a criterio de esta Sala, hace de ella una norma cuya aplicación por el juez, en la forma pautada por la ley, determina el alcance de la oferta realizada, es decir, la validez de ella; y es de cumplimiento impretermitible, dado que establece requisitos relevantes y esenciales: no puede realizarse válidamente una oferta con la mediación judicial, sino cuando se cumplan las exigencias que contempla dicho artículo, por lo que no se podrá declarar judicialmente la validez de la oferta si se obvia la aplicación del artículo 1.307 del Código Civil, pues ello resultaría en una subversión de requisitos de procedimiento atentatoria del derecho a la tutela judicial efectiva y del derecho de defensa de la parte oferida, al violentar el principio de seguridad jurídica (…)” (Vid. Sentencia de esta Sala del 16 de octubre de 2002, caso: “María Luisa Redaelli de Detto”).
Así, la garantía de la tutela judicial efectiva que brinda cobertura al proceso jurisdiccional, comienza a hacerse efectiva desde que el legislador crea los procedimientos que habrán de ser utilizados en el ejercicio del deber estatal de tutela de conflictos, los cuales deberán ser estructurados de tal manera que los otros derechos procesales constitucionalmente garantizados se realicen y desarrollen en ellos. Comprende dicha garantía, el derecho de acceso a los órganos de administración de justicia; el derecho a obtener una sentencia dictada según el derecho y eficaz, es decir con apego, en lo esencial, a los procedimientos legalmente predeterminados, puesto que no toda infracción de procedimiento tiene carácter constitucional y a los principios y derechos constitucionalmente garantizados.
En el presente caso, se evidencia de autos que efectivamente la sentencia accionada convalidó el procedimiento de la primera instancia en la oferta real aludida, sin tomar en cuenta la existencia previa de un juicio que cursa por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, contentivo de la demanda de resolución del contrato de compraventa interpuesta por los hoy accionantes, y en el cual se produjo la prevención por haberse citado con anterioridad al procedimiento de oferta real y depósito que produjo la sentencia objeto de la acción de amparo interpuesta.
De la máxima del fallo citado, comprende el Tribunal que la existencia de un juicio por resolución del contrato que establece el vínculo jurídico que legitima a un eventual oferente, condiciona esa oferta, pues ella no sería válida si por una sentencia firme que le prevenga, se destruye el vínculo jurídico que le sirve de sustento a la oferta real. Pero al contrario, la improcedencia de la oferta (no su invalidez) para nada obsta a la interposición de un juicio en el que se pretenda el cumplimiento del contrato, sólo que tal cumplimiento sólo tendrá lugar –conforme a una interpretación menos subrepticia del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil– luego de que conste de manera auténtica en el expediente, el cumplimiento de la contraprestación a la que está obligada, en este caso particular, la ciudadana Celia Margarita Cambar.
A la premisa: las obligaciones deben cumplirse como fueron pactadas, gravita, en puridad de rigor, la necesidad de entender en el presente caso que la voluntad de las partes es el factor determinante para la ejecución del convenio. De aquélla premisa se extrae la fórmula: el contrato cumplido debe ser ejecutado, que no admitiendo una interpretación modus tollendo tollens, impide afirmar que el contrato no cumplido no puede ser ejecutado. No se trata de que no habiendo cumplimiento de la obligación, pueda pretenderse su ejecución, sino de que en el marco de la pretensión de ejecución, puede darse cumplimiento a las obligaciones pendientes, siempre que el acreedor haya acreditado el ánimus solvendi o el hecho fortuito o de fuerza mayor, cuya ocurrencia en el presente caso no fue prevista en el contrato.
De otra parte, el Tribunal observa que no se trata de que la validez de la oferta condicione el ánimo de solvencia del obligado, sino que a pesar de que el procedimiento no llegó a producir una sentencia de certeza (como la que declara válida la oferta) la actitud emprendida en ella por la deudora y los elementos probatorios valorados en su conjunto, permiten comprender que por parte de la ciudadana Celia Margarita Cambar, hubo el ánimo de hacer frente a su obligación, mismo ánimo que se supone tuvo en su momento el ciudadano Jorge Luis González Dávila, pero que se trata de voluntades que jamás concurrieron, a pesar de ello haber sido procurado por parte de la ciudadana Celia Margarita Cambar.
Además, observa esta Juzgadora que se está ante un tema de fibra tan sensible como el de la vivienda, en el que la interpretación pro hómine del contrato, arroja que la voluntad de las partes, como en todo contrato preparatorio del tipo del contrato de autos, es la transferencia de la propiedad sobre el inmueble que sirve de vivienda a la ciudadana Celia Margarita Cambar, y cuya condición de propietaria dignificará su tenencia, siendo éste uno de los fines del Estado, en los que no se ha permitido claudicar.
Ciertamente, conforme a la cláusula segunda del contrato cuya resolución y cumplimiento se pretende simultáneamente, para el día 15 de diciembre de 2004, la totalidad del precio debía haberse pagado, pero el Tribunal no escapa a la ocurrencia de hechos fundados en causas de caso fortuito o de fuerza mayor, que aplazaran sin voluntad de las partes el perfeccionamiento del contrato y la posterior protocolización de la venta del inmueble; por lo que ante el primado de los hechos sobre las formas procesales, desde una perspectiva que entregue al proceso un cariz humanista, habiendo permanecido incólume el ánimus negotiorum, resulta forzoso para este Tribunal decretar el cumplimiento del contrato de marras, excluyendo, por vía de consecuencia, su resolución y así se decide.
La humanización del proceso no es flexibilización del derecho que corra el riesgo de llevar a la anarquía a la sociedad, sino su interpretación bajo el matiz del principio pro hómine, que es por la cual ha apostado este Tribunal en los casos en los que se vean involucrados valores metajurídicos como la dignidad, la igualdad y la justicia.
El cumplimiento del contrato en el modo acordado en este fallo, equivale a su ejecución, por lo que el argumento del apoderado judicial de la parte actora, según el cual la pretensión de cumplimiento de la demandada es improcedente inter alia por no haber ésta acreditado el pago del precio, pierde vigencia frente a una ejecución irrestricta de la obligación. La ejecución del contrato involucra la de todas sus cláusulas, incluso las que obliguen a la parte demandada-reconviniente, como el pago de las cuotas que hasta la fecha no ha podido entregar a los ciudadanos Jorge Luis González Dávila y Danixa González de González, y ellos es así por cuanto es posible que la falta de confluencia de voluntades (es el más de los casos) es la que ha impedido la ejecución del contrato, y que esa concurrencia pueda darse en el marco de un juicio en el que se demande, precisamente, su cumplimiento, es decir, la entrada en vigor de todas sus cláusulas dirigidas a su perfeccionamiento.
Tal es el supuesto de precepción del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra impone:
Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.
Observa el Tribunal que a pesar de ser nula la sentencia condicionada, para que se produzca el efecto de la voluntad de la parte obligada por el fallo que asume una actitud contumaz, es necesario que medie el cumplimiento de la carga a la que estaba obligado el contratante en cuyo provecho se haría la tradición de la propiedad. Ello es así porque se está en presencia de un contrato comprensivo de una obligación de tipo do ut facias, conforme al cual la ejecución del contrato –decretada por este Tribunal– involucra la primera parte de esa obligación, en la que la ciudadana Celia Margarita Cambar, da (en este caso, paga) para que los ciudadanos Jorge Luis González Dávila y Danixa González de González, hagan (lo que supone hacer el otorgamiento de la venta).
Por lo tanto, no debe entenderse que se está en presencia de un fallo condicionado –lo que evidentemente comprometería su validez– sino que para que pueda darse el otorgamiento o para que este fallo pueda cumplir sus veces, conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, debe constar en el expediente de modo auténtico el pago por la ciudadana Celia Margarita Cambar, a favor de los ciudadanos Jorge Luis González Dávila y Danixa González de González y a su orden, de la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) en el lapso de treinta (30) días hábiles siguientes a la fecha en la que adquiera firmeza el presente fallo, y estos deberán hacer el otorgamiento del documento de venta un inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el n° 70B-105 (antes parcela n° 268), ubicada en la calle 82A, lote O, parcela n° 268, de la urbanización Las Lomas de la parroquia Raúl Leoni de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia. En su defecto, se procederá como se indica en la parte in fine del artículo 531 eiusdem.
Decisión
En criterio formado al hilo de los argumentos expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: sin lugar la demanda que por resolución de contrato incoaron los ciudadanos Jorge Luis González Dávila y Danixa González de González, en contra de la ciudadana Celia Margarita Cambar, todos identificados en el texto del presente fallo.
Segundo: con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato propuesta por la ciudadana Celia Margarita Cambar, en contra de los ciudadanos Jorge Luis González Dávila y Danixa González de González. En consecuencia, se decreta la ejecución del contrato de opción de compraventa otorgado por los dos últimos a la primera, en fecha 15 de junio de 2004, autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el nº 85, tomo 55.
Tercero: se condena a los ciudadanos Jorge Luis González Dávila y Danixa González de González, una vez conste en actas de manera auténtica la prestación por parte de la ciudadana Celia Margarita Cambar en el lapso de treinta (30) días hábiles siguientes a la fecha en la que adquiera firmeza el presente fallo, al otorgamiento del protocolo de venta del inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el n° 70B-105 (antes parcela n° 268), compuesta por las siguientes dependencias: recibo de entrada, sala, comedor, cuatro habitaciones principales, tres baños principales, cocina pantry, estar, biblioteca, porche, un dormitorio de servicio con baño, lavadero y un área destinada al estacionamiento de vehículos, todo construido sobre una superficie de terreno con una extensión de cuatrocientos veinticinco metros cuadrados (425 m2), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: norte: calle 84A, y mide diecisiete metros (17 m); sur: partes de las parcelas números 281 y 282 de ese lote, y mide diecisiete metros (17 m); este: parcela n° 269 de ese lote y mide veinticinco metros (25 m) ubicada en la calle 82A, lote O, parcela n° 268, de la urbanización Las Lomas de la parroquia Raúl Leoni de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, con validez de la tradición aun en ausencia del lindero “oeste”, por imperio del artículo 1.918 del Código Civil. En caso de contumacia, se procederá conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, todo en los términos plasmados en el presente fallo.
Cuarto: se condena en costas de la demanda, de la reconvención y de la defensa perentoria de cosa juzgada, a la parte demandante-reconvenida, por haber sido totalmente vencida en cada una de ellas, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 276 del Código de Procedimiento Civil.
Quinto: se condena en costas de la impugnación del documento rielante en la pieza n° 1, a los folios 9 al 13, ambos inclusive, a la parte demandada-reconviniente, por haber usado sin éxito ese medio de ataque, de conformidad con el artículo 276 eiusdem.
Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada de la sentencia por Secretaría, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a los trece (13) días del mes de agoto de dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la federación.
La Juez,
(Fdo.)
Dra. Eileen Lorena Urdaneta Núñez
La Secretaria Temporal,
(Fdo.)
Abg. Yoirely María Mata Granados
En la misma fecha, siendo las _______, se dictó y publicó el fallo que antecede, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, quedando anotada bajo el nº______, del libro correspondiente. La Secretaria Temporal, (Fdo.) Quien suscribe, la Secretaria Temporal de este Juzgado, Abg. Yoirely María Mata Granados, hace constar que la presente copia es fiel y exacta de su original, correspondiente al fallo dictado en el expediente n° 44.857. Lo Certifico, en Maracaibo a los trece (13) días del mes de agoto de dos mil doce (2012).

Elun/yrgf