TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS
ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 2936

I
INTRODUCCIÓN.-

Conoce este Juzgado Segundo de los Municipios de la presente causa, en virtud de distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintiocho (28) de Octubre de 2011; con objeto de la demanda que por Desalojo, intentara la Abogada en ejercicio CARMEN LETICIA BECERRA MORALES inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 56.914, actuando con el carácter de Apoderada Judicial del ciudadano EMAD FAIZ AL MAAZ AL MAAZ, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No. V.- 20.685.840, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, contra el ciudadano FAISAL CHAAR CHAAR, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad 14.369.355, y del mismo domicilio.

II
NARRATIVA.-

La representación judicial de la parte demandante esbozó en el escrito libelar la relación de los hechos en los que fundamenta su pretensión, cuya exposición es básicamente de la siguiente forma:
“…Mi mandante adquirió el inmueble de la sociedad mercantil INGENIERIA DE PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES, C.A. (INPROCE, C.A.)… conformado por un local comercial, ubicado en la Avenida Fuerzas Armadas Sector Monte claro, Centro Comercial DORAL CENTER MALL local No.- PA-34, planta alta, sector Feria de Comida, en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa, del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el cual tiene un área aproximada de SETENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON DIEZ
DECIMETROS CUADRADOS (79,10 Mts2), que se encuentra enclavado dentro de los siguientes linderos: NORTE: Local No. PA-33, SUR: pasillo de circulación, ESTE: pasillo de circulación y área de Plaza Central, y OESTE: pasillo de circulación… El inmueble antes determinado, para el momento de ser adquirido por mi mandante EMAD FAIZ AL MAAZ AL MAAZ… era objeto de un contrato de arrendamiento, suscrito entre la Sociedad Mercantil INGENIERIA DE PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES, C.A. (INPROCE, C.A.) y los ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR Y FADI MOHAMAD KHODER… La referida contratación consta en Contrato de ARRENDAMIENTO celebrado por ante Notaría Pública Séptima de Maracaibo, el día 19 de octubre del 2006… previo a la adquisición del inmueble por parte de mi mandante, la antigua propietaria Sociedad Mercantil INGENIERIA DE PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES, C.A. (INPROCE, C.A.), agoto el procedimiento dispuesto para garantizar los derechos, que le asistían a los arrendatarios, para ello se realizo la NOTIFICACION JUDICIAL, a los arrendatarios FAISAL CHAAR CHAAR y FADI MOHAMAD KHODER… Como quiera que se requiere que la notificación sea autentica, la misma fue practicada por el JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS URBANOS MARACAIBO, SAN FRANCISCO Y JESUS ENRIQUE LOSSADA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el día veintiocho (28) de agosto del 2009… En esta misma oportunidad la arrendadora, le notifico a los arrendatarios FAISAL CHAAR CHAAR y FADI MOHAMAD KHODER, su deseo de no dar continuidad al contrato de arrendamiento, notificación que fue practicada antes que se produjera el vencimiento de la tercera prorroga, el día dieciocho (18) de octubre del 2009. Igualmente, se les reconoció y así se les notifico, el disfrute de la prorroga legal en su plazo máximo que otorga la ley especial, a los inmuebles que se encuentran bajo su regulación. Correspondiéndole al caso in comento, la prórroga de un (01) año, por cuanto la relación arrendaticia es mayor a un (01) año y menor a cinco (05) años, esto conforme al Decreto LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS. Es decir que durante el disfrute de la prorroga de un año, el canon de arrendamiento a cancelar seria de CUATRO MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 4.100,oo), adicionalmente, tal como esta acordado en el contrato de arrendamiento, corresponde también a los arrendatarios cancelar las cuotas de condominio ordinarias y los servicios públicos correspondientes al inmueble… para cancelar la totalidad del precio del local comercial, contrato un financiamiento bancario otorgado con el BANCO MERCANTIL, a quien cancela más de SIETE MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 7.000,00), sin embargo, el ARRENDATARIO, a quien cancela más de SIETE MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 7.000,00) sin embargo, el ARRENDATARIO, a quien siempre se le ajusto el canon de arrendamiento, desde octubre del año pasado, oportunidad en que correspondía ajustar el canon o entregar el inmueble, comenzó a consignar el canon de arrendamiento que se pacto verbalmente para el lapso de octubre del 2009 a septiembre del 2010, afectando tal situación a mi mandante, quien requiere le sea entregado su inmueble para explotar su propio fondo de comercio, que permita generar ingresos para cubrir las cuotas bancarias, y ejercer el giro comercial para el cual adquirió dicho inmueble, que no era otro que contratar la franquicia de MCDONALD’S, quien desde siempre ha estado interesada en posesionarse del mercado de comida rápida en el Centro Comercial DORAL CENTER MALL… negociación que se ve totalmente truncada por la falta de disposición del local comercial, el cual se hace estrictamente necesario, para suscribir tal contratación de franquicia. Con esta contratación mi mandante recibiría unos ingresos propios, que le permitirían cubrir la obligación bancaria asumida para adquirir dicho
inmueble, con la actividad comercial que se pretende ejecutar en dicho inmueble comercial… en el presente caso mi mandante tiene la IMPERIOSA NECESIDAD, de disponer de su inmueble para proceder a contratar la franquicia MC’DONALDS y generar sus propios ingresos en ese local, para pagar la cuota financiera que corresponde cancelar por la contratación del crédito bancario con el BANCO MERCANTIL… es por lo que vengo en nombre de mi mandante EMAD FAIZ AL MAAZ AL MAAZ, a DEMANDAR POR EL DESALOJO, local comercial de su propiedad, ubicado en la Avenida Fuerzas Armadas sector Monte Claro, Centro Comercial DORAL CENTER MALL local No. PA-34… a tenor de lo dispuesto en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vale decir, la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble…”.

La Apoderada Judicial de la parte actora adjuntó al libelo de demanda los instrumentos que se mencionan a continuación:
a) Copia fotostática de la cédula de identidad del ciudadano EMAD FAIZ AL MAAZ AL MAAZ.
b) Original del Poder autenticado ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, el día quince (15) de Abril de 2010, bajo el No. 80, Tomo 25.
c) Copias Certificadas proferida por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia el día dieciocho (18) de Noviembre de 2010, relativas a la notificación judicial efectuada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
d) Copia fotostática del Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo en fecha diecinueve (19) de Octubre de 2006, bajo el No. 56, Tomo 116; suscrito entre la Sociedad Mercantil INGENIERIA DE PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES, C.A. (INPROCE, C.A.) y los ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR y FADI MOHAMAD KHODER.
e) Documento contentivo del estado de cuenta emitido en fecha veinticinco (25) de Noviembre de 2010, por el Banco Mercantil, C.A., firmado por el ciudadano Alonso J. Rojas P. firma autorizada (VI-2.016).

Este Órgano Jurisdiccional en fecha veintiocho (28) de Octubre de 2011, admitió la presente demanda por no ser contraria a la ley, al orden público y a las buenas costumbres, asimismo ordenó la citación del ciudadano FAISAL CHAAR CHAAR, para que comparezca ante este Tribunal en el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en actas de su citación.

Luego de efectuada la citación de la parte demandada, compareció ante este Juzgado la Abogada en ejercicio MARIA GUERRERO GUTIERREZ inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 47.786, actuando con el carácter
de Apoderada Judicial del ciudadano FAISAL CHAAR CHAAR, y presentó escrito de contestación de la demanda contentivo de lo siguiente:
“…Tal como se evidencia del contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil INGENIERIA DE PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES, COMPAÑÍA ANONIMA (INPROCE, C.A.) y los ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR y FADY MOHAMAD KHODER… celebrado ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo en fecha diecinueve de Octubre de 2006… podemos apreciar y evidenciar que estamos en presencia de una relación arrendaticia conformada por dos (02) arrendatarios, conformándose en dicha relación jurídica un LITISCONSORCIO PASIVO NECESARIO… Es importante resaltar… que mi mandante FAISAL CHAAR CHAAR se encuentra sujeto a una relación arrendaticia en la que aparece vinculado como Litisconsorte con el ciudadano y también arrendatario FADY MOHAMAD KHODER… el cual no ha sido llamado por el demandante a dirimir la presente controversia… encontrándose ambos arrendatarios sujetos en un LITISCONSORCIO PASIVO NECESARIO, en el cual la relación jurídica material existente es tan estrecha que obligatoriamente debe ser resuelta la controversia frente a todos y se rige por el principio impuesto a los órganos jurisdiccionales de cuidar que los litigios se ventilen con la presencia de todas aquellas partes que pudieran resultar afectados por el fallo a dictar con la finalidad de evitar sentencias contradictorias e impedir que nadie pueda ser condenado sin haber sido oído y vencido en juicio… En consecuencia… solicito en nombre de mi mandante como PUNTO PREVIO sea declarada LA FALTA DE LEGITIMACIÓN PASIVA DE LA CAUSA, por cuanto no han sido llamados al proceso, todos los integrantes que conforman la relación jurídica sustancial, que en el presente caso esta conformada por los ciudadanos arrendatarios FAISAL CHAAR CHAAR y FADY MOHAMAD KHODER… pido a este tribunal declare Sin Lugar la presente causa por Falta de Legitimación, evitando que se violenten los derechos constitucionales y legales de los ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR y FADY MOHAMAD KHODER cuya decisión debiera tener un carácter excepcional, evitando así procesos inútiles. No obstante, a todo evento y en nombre de mi representado, paso a contestar la demanda… Es cierto tal y como alega el demandante, que el inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Fuerzas Armadas, Sector Monte Claro, Centro Comercial DORAL CENTER MALL, Local Nro. PA-34, planta alta, sector feria de comida, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa, del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia y que al momento de adquirirlo el demandante, ciudadano EMAD FAIZ AL MAAZ AL MAAZ… era objeto de un contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil INGENIERIA DE PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES, C.A. (INPROCE, C.A.) y los ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR y FADY MOHAMAD KHODER. Es cierto que en fecha 28 de Agosto de 2009 le fuera notificado a los arrendatarios FAISAL CHAAR CHAAR y FADY MOHAMAD KHODER, plenamente identificados lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos. Es totalmente falso que se haya realizado un pacto verbal para el lapso de Octubre de 2009 a Septiembre de 2010, es totalmente falso que se haya afectado al demandante, ya que mi representante ha cumplido cabalmente con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento mensuales en la cantidad de Bs. 4.100,00 más la cuota mensual de condominio de Bs. 5.500 aproximadamente más lo correspondiente a los impuestos municipales e IMAU. Niego, rechazo y contradigo que el demandante requiera le sea entregado el inmueble para explotar su propio fondo de comercio, que permita generar ingresos para cubrir las cuotas bancarias y ejercer el giro
comercial para el cual adquirió el inmueble, siendo totalmente falso lo alegado ya que existe contradicción puesto que la necesidad no radica en explotarlo directamente el propietario, sino que declara abiertamente en que la franquicia MCDONALDS, siempre ha estado interesada en posesionarse del mercado de comida rápida en el centro comercial DORAL CENTER MALL… Niego, rechazo y contradigo que el demandante recibiría ingresos propios, que le permitirían cubrir la obligación bancaria asumida para adquirir dicho inmueble, con la actividad comercial que se pretende ejecutar en dicho local comercial, ya que el demandante, si percibe ingresos propios con el pago mensual que realiza mi representado, desde hace dieciséis (16) meses, cuyos pagos se encuentran consignados en este digno tribunal en la cuenta corriente Nro. 0060620000002295, Banco Bicentenario, expediente Nro. 173 cuyo procedimiento es Consignación de Canon de Arrendamiento, tal procedimiento se inicio debido a la mala fe del EL ARRENDADOR de no recibir los pagos mensuales. Niego, Rechazo y Contradigo la pretensión alegada por el demandante… siendo totalmente falso que exista necesidad del propietario de ocupar el inmueble para generar sus propios ingresos ya que ha declarado en la demanda que el mismo no ocupara el local comercial por cuenta propia, así mismo el interés económico comercial no existe puesto que jamás ha retirado el dinero equivalente a 16 meses de las consignaciones de cánones de arrendamiento a razón de Bs. 4.100,00 y que hasta la fecha tiene en la cuenta corriente antes descrita la cantidad de Bs. 65.600,00 cuya cantidad le sirve para abonar a la deuda contraída con el Banco Mercantil…”.

Se acompañó a la contestación de la demanda el documento original contentivo del Poder general judicial autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo en fecha dieciocho (18) de Octubre de 2010, bajo el No. 61, Tomo 105.

En la instrucción de la causa la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas el día doce (12) de Marzo de 2012, a través del cual invocó el mérito favorable de las actas procesales, ratificó los instrumentos que se adjuntaron al libelo y promovió la prueba de informes para que se oficie al Centro Comercial DORAL CENTER MALL y al Banco Mercantil, además promovió la prueba documental constituida por la copia certificada del acta levantada por el Juzgado Tercero Ejecutor de medidas de los Municipios Maracaibo, San Francisco, Jesús Enrique Lossada, Mara, Paez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha doce (12) de Agosto de 2010, y la copia fotostática del expediente No. C-173, contentivo de la consignación arrendaticia por la cantidad de (Bs. 4.100,00) realizada por FAISAL CHAAR CHAAR, a favor del ciudadano EMAD FAIZ AL MAAZ AL MAAZ.

Por otro lado, la parte demandada en fecha quince (15) de Marzo de 2012 consignó escrito de pruebas mediante el cual promovió la prueba documental constituida por la copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil INGENIERIA DE PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES C.A., y los ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR y FADY MOHAMAD KHODER autenticado ante la
Notaría Pública Séptima de Maracaibo el día diecinueve (19) de Octubre de 2006, las constancias originales emanadas del Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relativas a las consignaciones arrendaticias realizadas por el ciudadano FAISAL CHAAR CHAAR a favor del ciudadano EMAD FAIZ AL MAAZ AL MAAZ, y los recibos de pago de las cuotas de condominio del local PA-34 planta alta sector feria de comida del Centro Comercial DORAL CENTER MALL; y la prueba de informe para que se oficie al CONDOMINIO DORAL CENTER MALL.

III
MOTIVA.-

En ese orden de ideas, esta Juzgadora para decidir observa:

Previo a resolver el fondo de la presente controversia, se vislumbró que en la oportunidad procesal de contestación a la demanda, la parte accionada opone conjuntamente con ésta, la falta de legitimación pasiva de la causa, fundamentado en el hecho que: “…se evidencia del contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil INGENIERIA DE PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES, COMPAÑÍA ANONIMA (INPROCE, C.A.) y los ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR y FADY MOHAMAD KHODER… que estamos en presencia de una relación arrendaticia conformada por dos (02) arrendatarios… OMISSIS… no han sido llamados al proceso, todos los integrantes que conforman la relación jurídica sustancial, que en el presente caso esta conformada por los ciudadanos arrendatarios ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR y FADY MOHAMAD KHODER…”, motivo por el cual plantea, que mal podría intentarse individualmente la presente demanda contra uno de los coarrendatarios, cuando le corresponde a ambos coarrendatarios en igual forma mancomunada, conjunta e indisoluble.

Ahora bien, la posibilidad de realizar tal acumulación deriva de la normativa legal aplicable a este tipo de demandas, prevista concretamente en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece lo siguiente:
“Art. 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía”

De allí que, en virtud de la concentración de defensas materializada, resulta menester dilucidar previamente al fondo del presente asunto, lo concerniente a la falta
de legitimación de la parte demandada, debido que, ésta atañe precisamente a la capacidad de ser parte, previendo como efecto procesal de ser declarada con lugar, el que la demanda sea desechada, constituyendo en consecuencia, un requisito esencial de la sentencia de mérito.

Por su parte, el Máximo Tribunal de la República efectuó un razonamiento general en cuanto al carácter de orden público que posee la falta de cualidad, mediante el cual se estableció que:
“…La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista Luis Loreto “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.
Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia Constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social…”. (Sala Constitucional, sentencia No. 1193, de fecha veintidós (22) de Julio de 2008, Exp. 07-0588, Magistrado Ponente Pedro Rafael Rondón Haaz)

De modo que en aras de garantizar el resguardo del orden público y de las propias prerrogativas constitucionales, se procede a resolver el asunto relativo a la supuesta falta de legitimación pasiva en razón del presunto litisconsorcio forzoso, por lo que primeramente es preciso indicar que el litisconsorcio conforma una figura procesal en la cual se encuentran varias personas actuando en juicio como parte, bien sean actores o demandados, de manera que se trata de una situación jurídica en que se hallan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en el proceso, voluntaria o forzosamente, como demandantes o como accionados; en cuanto a la referida institución procesal la más calificada doctrina apuntó lo siguiente:

“…El litisconsorcio necesario o forzoso, se tiene cuando existe una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, en tal forma que las modificaciones de dicha relación o estado jurídico, para ser eficaces, deben operar frente a todos sus integrantes y, por tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás…” (Arístides Rengel Romberg, Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Teoría General del Proceso, Volumen II, Caracas 2003, Pág. 43) .

Desde la perspectiva de la conceptualización del instituto adjetivo in comento, tenemos la corriente doctrinaria que es del siguiente tenor:
“…El litisconsorcio necesario. Es aquel que se caracteriza por la pluralidad de partes, sobre una misma relación sustancial, en ejercicio también de una sola pretensión. El litisconsorcio necesario evidencia un estado de sujeción jurídica en forma inquebrantable que vincula entre si a diversas personas por unos mismos intereses jurídicos. Esta unidad inquebrantable puede ser implícita en la Ley o puede ser impuesta en forma expresa. Está implícita cuando no es posible concebir la cualidad fraccionada en cada persona integrante del grupo sino unitariamente en todos…”.

Respecto al litis consorcio pasivo necesario la Sala de Casación Civil del Más Alto Tribunal expresó:
“…La doctrina patria es unánime en afirmar que en los casos de Litisconsorcio pasivo necesario la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos, frente a todos los demás, y resolverse de modo uniforme para todos, por lo cual la legitimación para contradecir en juicio corresponde en conjunto a todos, aun a los que no han asumido la condición de actores y no separadamente a cada uno de ellos...”. (Sala de Casación Civil, Sentencia Nº 223 de fecha treinta (30) de Abril de 2002, Expediente Nº 01-145.

En atención a lo instituido en el ordenamiento jurídico venezolano, esta Sentenciadora constató en las actas que conforman el presente expediente, particularmente en el Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo en fecha Diecinueve (19) de Octubre de 2006, bajo el No. 56, Tomo 116, cuyo documento constituye el instrumento fundante de la presente demanda, que la Sociedad Mercantil INGENIERIA DE PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES, C.A., (INPROCE, C.A.) suscribió en su carácter de arrendadora, un acuerdo arrendaticio con los ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR y FADI MOHAMAD KHODER, estos últimos con el carácter de arrendatarios.

Asimismo se verificó mediante documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha tres (03) de Diciembre de 2009, bajo el número 2009.4448, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 479.21.5.2.1282, que la Sociedad Mercantil INGENIERIA DE
PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES, C.A., (INPROCE, C.A.), vendió al ciudadano EMAD FAIZ AL MAAZ AL MAAZ el inmueble arrendado objeto de la presente controversia, y por ende, se configuró la subrogación arrendaticia prevista por el operador legislativo en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que preceptúa:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente decreto-Ley”. (Subrayado del Tribunal)

Ahora bien, en el presente proceso la parte actora ciudadano EMAD FAIZ AL MAAZ AL MAAZ en su carácter de propietario-arrendador demandó por desalojo al ciudadano FAISAL CHAAR CHAAR, y alegó que la relación arrendaticia se configuró mediante el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo en fecha Diecinueve (19) de Octubre de 2006, bajo el No. 56, Tomo 116, en cuyo instrumento se observó que el vínculo arrendaticio inicial se suscitó entre la mencionada Sociedad Mercantil que posteriormente le vendió al ciudadano EMAD FAIZ AL MAAZ AL MAAZ y los ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR y FADI MOHAMAD KHODER.

En virtud de la subrogación arrendaticia suscitada en el caso bajo estudio, el ciudadano EMAD FAIZ AL MAAZ AL MAAZ está obligado a respetar el Contrato de Arrendamiento en los mismos términos que fue convenido con los ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR y FADI MOHAMAD KHODER; en ese sentido, se evidencia que el arrendador así como ambos arrendatarios conforman en conjunto la relación jurídica sustancial arrendaticia y por ende, una comunidad de intereses jurídicos susceptible de tutela judicial efectiva. Sin embargo en la presente causa se demandó solamente a uno de los coarrendatarios, es decir, no se constituyó verdaderamente el contradictorio por cuanto la relación arrendaticia de autos la componen los ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR y FADI MOHAMAD KHODER con el carácter de arrendatarios y el ciudadano EMAD FAIZ AL MAAZ AL MAAZ en su carácter de arrendador.

Desde esa perspectiva, esta operadora de justicia está obligada a salvaguardar los derechos arrendaticios del litis consorcio pasivo necesario constituido entre los ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR y FADI MOHAMAD KHODER, quienes en su cualidad de arrendatarios pactaron el acuerdo de arrendamiento autenticado que consta en las actas y que es objeto de la presente controversia; en tal sentido, se vislumbra la falta de legitimación pasiva por cuanto únicamente ejerció su derecho a la defensa el coarrendatario FAISAL CHAAR CHAAR, siendo oportuno mencionar que la falta de
citación y consecuente falta de participación de uno de los litis consortes pasivos necesarios vulnera los derechos del que no haya sido convocado a la tutela judicial eficaz, cuya situación va en detrimento al debido proceso y al derecho a la defensa, toda vez que, pese a ser legitimado pasivo necesario, según lo convenido en el instrumento notarial contentivo del Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo en fecha Diecinueve (19) de Octubre de 2006, bajo el No. 56, Tomo 116; el coarrendatario FADI MOHAMAD KHODER no habría conocido del juicio que lo afectó y, por tanto, no pudo ejercer la efectiva defensa de sus derechos arrendaticios en la presente causa ni la protección judicial de sus derechos y garantías constitucionales, razón por la cual, la actuación de los jueces con apego a los principios constitucionales previamente mencionados, requiere que los administradores de justicia aseguren la participación de todos aquellos que soportarían los resultados de un proceso judicial.

Por cuanto el litis consorcio necesario alude entonces a la situación que se produce cuando existe una sola causa o relación material con varias partes sustanciales activas o pasivas, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio, por el hecho de que la cualidad activa o pasiva no reside separadamente en cada una de ellas; así el litis consorcio necesario evidencia un estado de sujeción jurídica en forma inquebrantable que vincula entre sí a diversas personas por unos mismo intereses jurídicos, esta integración en forma imperativa proviene indudablemente del Contrato de Arrendamiento autenticado que constituye el instrumento fundante de la pretensión, de manera que, no es posible concebir la relación jurídica sustancial arrendaticia fraccionada en cada integrante del grupo sino en un todo, y en ese sentido, la acción debe ser dirigida contra todos los sujetos que integran la relación sustancial controvertida que es una sola, ya que la característica esencial del litis consorcio necesario es la existencia de actuación conjunta para interponer una sola demanda y resolver un mismo conflicto sustancial, garantizando la tutela judicial efectiva, el debido proceso y el derecho a la defensa de todas aquellas personas que ostenten los mismos intereses jurídicos, verbigracia: la situación jurídica de los ciudadanos FAISAL CHAAR CHAAR y FADI MOHAMAD KHODER, que suscribieron el pacto de arrendamiento en su carácter de arrendatarios, asumiendo ambos las obligaciones correspondientes según las disposiciones contractuales y la legales.

En este orden de ideas, dada la existencia de un litisconsorcio forzoso pasivo integrado por el demandado ciudadano FAISAL CHAAR CHAAR y el coarrendatario ciudadano FADI MOHAMAD KHODER, no demandado en la presente causa, el primero de ellos carece de la legitimation ad causam, lo cual apareja irremediablemente su falta de cualidad para sostener el presente juicio, por lo que debe declararse procedente la
defensa previa de falta de legitimación pasiva, y así será declarada en la parte dispositiva del presente fallo.
IV
DISPOSITIVA.-

En base a los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA, Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara PROCEDENTE la defensa de fondo relativa a la falta de legitimación de la parte demandada ciudadano FAISAL CHAAR CHAAR, que fuere opuesta en la oportunidad de la contestación de la demanda.

Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con los artículos 274 y 276 del Código de Procedimiento Civil.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE y NOTIFÍQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el Artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en el ordinal 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los catorce (14) días del mes de Agosto del año dos mil doce (2012). Año 201° de la Independencia y 153° de la Federación.
LA JUEZA

Abog. ADRIANA MARCANO MONTERO

LA SECRETARIA

Abog. VERONICA BRICEÑO MOLERO
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se dictó la anterior sentencia definitiva.
LA SECRETARIA

Abog. VERONICA BRICEÑO MOLERO
NPJB