TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS
ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 2890

I
INTRODUCCIÓN.-

Conoce este Juzgado Segundo de los Municipios de la presente causa, en virtud de distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha Trece (13) de Julio de 2011; de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentara el ciudadano JOSÉ NELSON BAUTISTA, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No. V.- 5.041.889, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistido por la Abogada en ejercicio MARLENE SANTIAGO VERDI inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 83.257, contra el ciudadano LUIS ALBERTO TORREJANO TRUJILLO, colombiano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No. E.- 81.797.642, y del mismo domicilio.

II
NARRATIVA.-
La parte actora planteó en el escrito libelar básicamente la relación de los hechos en los cuales fundamenta su pretensión, del siguiente modo:
“…En fecha 07 de Abril de 2006; celebré un Contrato de Arrendamiento con el ciudadano LUIS ALBERTO TORREJANO TRUJILLO… sobre un inmueble conformado por Un (01) local comercial, distinguido con el N° 98, ubicado en la Etapa Central, Nivel Inferior del Centro Comercial Plaza Lago, el cual tiene un área total de VEINTIUN METROS CUADRADOS CON SESENTA Y OCHO DECIMETROS CUADRADOS (21,68 Mts2); formando parte integral del Centro Comercial Plaza Lago; situado en el sector la intersección de la Avenida Libertador (calle 100) y la prolongación Sur de la avenida Las Delicias (avenida 15). Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá de esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia… En dicho Contrato de Arrendamiento fueron convenidas varias disposiciones o cláusulas que las partes acordaron para el cumplimiento del mismo; entre las cuales se
estableció el término de duración del contrato, disposición que quedó establecida en la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento. Que expresa textualmente, lo que de seguida se transcribe: SEGUNDA: El termino de duración del presente Contrato será un (1) año, contado a partir del primero (01) de julio de 2006, y será prorrogado por un (01) año más con un incremento del 15%. Del mismo modo en dicho contrato se estableció el monto convenido por concepto del Canon de Arrendamiento mensual, durante la vigencia del mismo, convenida esta en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 600.000,oo) cantidad equivalente actual a SEISCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 600,oo); tal disposición quedo establecida en la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento… Llegada la fecha de termino del contrato antes mencionado, así como la prórroga otorgada; las partes proceden a firmar por ante la misma Oficina Notarial Séptima, en fecha 13 de Junio de 2008, inserto bajo el No. 90, Tomo 61; un nuevo Contrato de Arrendamiento, teniendo como objeto del mismo inmueble, en el cual se estableció Un (1) año como termino de duración del mismo; conviniéndose el canon de arrendamiento en la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 1.500,oo). Disposiciones estas que quedaron establecidas en las cláusulas SEGUNDA y TERCERA del contrato de arrendamiento… llegada la fecha de finalización del Contrato; las partes de mutuo y amistoso acuerdo proceden a prorrogarlo, tal a lo convenido en dicha cláusula SEGUNDA del contrato; fijando las partes el nuevo canon mensual de arrendamiento en la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 2.000,00). Establecidas las condiciones a regir en los contratos ya antes descritos y cumplido el termino de la Prórroga legal correspondiente; para que “EL ARRENDATARIO“, esto es el ciudadano: LUIS ALBERTO TORREJANO TRUJILLO… hiciera formal entrega del inmueble objeto del Contrato firmado; este ha incumplido con lo convenido, como lo es, la entrega del inmueble arrendado en las mismas condiciones que lo recibió; sin que a la fecha del término de la prórroga legal, dicho ciudadano haya mostrado interés alguno en realizar la respectiva entrega… informo que en varias ocasiones he tratado de conciliar con “EL ARRENDATARIO”, a modo de que deponga su aptitud y entregue el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió; sin que tenga que acudir a los órganos jurisdiccionales para que lo haga; y no he tenido éxito. Así mismo, para el periodo de la prórroga, las partes convinieron en fijar el canon de arrendamiento mensual del inmueble, en la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 2.500,00). Gestiones que se evidencia de comunicaciones de fecha 3 de Mayo de 2010, donde se le comunica a “EL ARRENDADOR”, que el contrato firmado en fecha 13 de Junio de 2008, no será prorrogado; y que tiene el derecho de una prorroga legal de un (1) año, el cual comenzará a partir del 01 de julio de 2010, terminando el día 30 de Junio de 2011. Y en comunicación de fecha 2 de Mayo de 2011; en la cual “EL ARRENDADOR”; comunica a “EL ARRENDATARIO”, que su prorroga legal vence el 30 de Junio de 2011; y que para esa fecha debe realizar la entrega del inmueble arrendado… en base a los hechos expuestos… es por lo que acudo ante su competente autoridad, para demandar como en efecto lo hago por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, al ciudadano LUIS ALBERTO TORREJANO TRUJILLO… en virtud de que este ha incumplido con lo convenido, como lo es, la entrega del inmueble arrendado en las mismas condiciones que lo recibió, al vencimiento de la prórroga legal respectiva, o en caso de contradicción a ello sea condenado por el Tribunal a: PRIMERO: A dar por derecho pleno cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, suscrito entre mi persona y el ciudadano
LUIS ALBERTO TORREJANO TRUJILLO… debidamente otorgado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, en fecha Trece (13) de Junio de 2008, bajo el No. 90, Tomo 61… SEGUNDO: A entregar el inmueble arrendado, en las mismas condiciones que lo recibió. TERCERO: A pagar la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs 150.000,00) por concepto de daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la entrega del inmueble… CUARTO: Al pago de las costas y costos procesales… Pido al tribunal que las cantidades demandadas le sean calculadas la indexación o corrección monetaria hasta la terminación del juicio…”.

La parte actora acompañó el libelo de demanda con los instrumentos que se mencionan seguidamente:
a) Original de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo en fecha siete (07) de Abril de 2006, bajo el No. 36, Tomo 38, suscrito entre los ciudadanos JOSÉ NELSON BAUTISTA y LUIS ALBERTO TORREJANO TRUJILLO.
b) Original de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo en fecha trece (13) de Junio de 2008, bajo el No. 90, Tomo 61, pactado entre los ciudadanos JOSÉ NELSON BAUTISTA y LUIS ALBERTO TORREJANO TRUJILLO.
c) Original de la comunicación emitida el día tres (03) de mayo de 2010, por el ciudadano JOSÉ NELSON BAUTISTA, dirigida al ciudadano LUIS ALBERTO TORREJANO TRUJILLO.
d) Original de la comunicación expedida el día veinte (20) de mayo de 2011, por el ciudadano JOSÉ NELSON BAUTISTA, dirigida al ciudadano LUIS ALBERTO TORREJANO TRUJILLO.

Este Órgano Jurisdiccional el día Trece (13) de Julio de 2011, admitió la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento porque no es contraria a la ley, al orden público ni a las buenas costumbres, y se ordenó la citación de la parte accionada para que comparezca ante este Tribunal en el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en actas de su citación, con el objeto de dar contestación a la demanda; luego en fecha diecinueve (19) de Julio de 2011, el Alguacil titular de este Juzgado, ciudadano José Gregorio Rodríguez expuso que recibió del Apoderado Judicial de la parte accionante los recaudos correspondientes para practicar la citación.

Posteriormente, el día quince (15) de Noviembre de 2011 compareció ante este Tribunal el ciudadano LUIS ALBERTO TORREJANO TRUJILLO asistido por la Abogada en ejercicio MARY ELSY QUIJADA HERNÁNDEZ inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 109.558, y presentó el escrito contentivo de la contestación de la demanda y la reconvención de daños y perjuicios, planteadas en los siguientes términos:

“…Es cierto… que suscribí el día siete (07) de Abril de 2006, por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, un contrato de arrendamiento con el ciudadano JOSE NELSON BAUTISTA… sobre el inmueble identificado en actas, en las condiciones establecidas en el contrato, cierto es que el día trece (13) de junio de 2008, firmamos un nuevo contrato por ante la misma notaria, casi con las mismas condiciones ya que solo se aumento el canon y el lapso de duración del contrato y su prórroga contractual… llegada la fecha de la terminación de la ultima prorroga contractual ocurrida el día 7 de julio de 2010, el ciudadano JOSE NELSON BAUTISTA… me notificó su intención de dar por termino el contrato y su prorroga contractual, razón por la cual de pleno derecho comenzó a discurrir en mi favor el lapso de un año (1) de prorroga legal arrendaticia por la continuidad de la relación arrendaticia durante cuatro (4) años consecutivos y estar solvente con el pago de los cánones de arrendamiento… aunado al hecho de que mi arrendador siguió recibiendo de mi el pago del canon de arrendamiento durante los meses de agosto, septiembre, noviembre y diciembre de 2011, así como enero, febrero, marzo y abril de 2011, por lo cual el contrato se hizo indeterminado, ya que no hubo la firma de un contrato nuevo sino que se siguió con el último contrato y se recibió en la forma acostumbrada el pago del canon, hasta que en el mes de junio de 2011, ciudadano JOSE NELSON BAUTISTA… se negó a recibir el pago del canon razón por la cual tuve que acudir ante el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Tribunal al que le toco conocer por distribución a fin de realizar la consignación del pago del canon de arrendamiento de los meses subsiguientes vale decir, mayo de 2011 en adelante… Asimismo, niego rechazo y contradigo por no ser cierto que deba pagar al ciudadano JOSE NELSON BAUTISTA… la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), por concepto de daños y perjuicios causados por el incumplimiento del contrato de arrendamiento, daños que no existen ni fueron discriminados… Por último reconvengo al ciudadano JOSE NELSON BAUTISTA… solicitándole el pago de la cantidad antes señalada o que el Tribunal lo obligue a ello, con la correspondiente indexación monetaria y condenatoria en costas y costos del proceso, ya que producto de esta temeraria demanda sin fundamento y la ejecución de la medida se de secuestro, se me ha causado daños y perjuicios a mi patrimonio, debido a la imposibilidad de seguir ejerciendo mis actividades como comerciante y por haber dejado de realizar la venta al público en general de los productos que ofrezco y los cuales calculo en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 2.000.000,00)…”.

La parte demandada adjuntó al escrito de contestación de la demanda las copias certificadas proferidas en fecha veintiuno (21) de Octubre de 2011, por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia relativas al expediente No. C.-005-11, concerniente a las consignaciones arrendaticias efectuadas por el ciudadano LUIS ALBERTO TORREJANO TRUJILLO a favor del ciudadano JOSÉ NELSON BAUTISTA.

Este Órgano Jurisdiccional mediante auto de fecha veintitrés (23) de Mayo de 2012, declaró inadmisible la reconvención que por indemnización de daños y perjuicios fuere propuesta por el ciudadano LUIS ALBERTO TORREJANO TRUJILLO.

Llegada la etapa probatoria el Abogado en ejercicio ANTONIO PERNALETE LOPEZ inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 46.408, actuando con el carácter de Apoderado Judicial del ciudadano JOSÉ NELSON BAUTISTA presentó escrito de promoción de pruebas el día seis (06) de Junio de 2012, a través del cual desconoció e impugnó las consignaciones arrendaticias, alegando que “…en ningún momento se le ha demandado por tales conceptos…”. Asimismo ratificó todos los instrumentos originales que se acompañaron con el libelo de demanda.

III
MOTIVA.-

En ese orden de ideas, esta Juzgadora para decidir observa:

La parte actora ciudadano JOSÉ NELSON BAUTISTA pretende el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento suscrito con el ciudadano LUIS ALBERTO TORREJANO TRUJILLO sobre el inmueble constituido por un local comercial identificado con el No. 98, que forma parte del Centro Comercial Plaza Lago, ubicado en la intersección de la Avenida Libertador (calle 100) y la prolongación Sur de la avenida Las Delicias (Avenida 15), Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquira del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el referido local se encuentra situado en la Etapa Plaza Central, nivel inferior del Centro Comercial y está formado por una planta siendo su superficie total de VEINTIÚN METROS CUADRADOS CON SESENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (21,68M2), además reclamó en el libelo la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100, por concepto de la indemnización de daños y perjuicios.

En la oportunidad de la contestación de la demanda la parte accionada ciudadano LUIS ALBERTO TORREJANO TRUJILLO admitió el vínculo arrendaticio suscitado con el demandante, así como el hecho relativo a la notificación enviada por el arrendador quien le manifestó su voluntad de no continuar prorrogando el pacto arrendaticio establecido sobre el referido inmueble; y alegó que el contrato se convirtió en indeterminado ya que el ciudadano JOSÉ NELSON BAUTISTA le siguió recibiendo el pago correspondiente a los cánones de arrendamientos de los meses agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011, y que luego el arrendador se negó a recibir el pago por concepto de los cánones de arrendamiento, razón por la cual manifestó que realizó las consignaciones arrendaticias ante el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

En los referidos términos quedó trabada la presente controversia, ahora bien, la carga de la prueba constituye la regla general de todo juicio que permite al operador de
justicia proferir una decisión cuando no existan pruebas de los hechos debatidos o que sean insuficientes para acreditarlos, partiendo del aforismo procesal que refiere que el juez no debe decidir únicamente respecto a las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes y tampoco según su propio entender, sino que está obligado por imperio de la ley hacerlo conforme a los hechos acreditados formalmente durante el iter procesal, tal como lo señala el Código de Procedimiento Civil en el Capitulo X de la carga y apreciación de la prueba específicamente el artículo 506, que establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

En razón del precepto normativo que antecede la más calificada doctrina apuntó lo siguiente:
“…El demandante debe probar su acción, esto es su afirmación, en todos los casos de contradicción, sea que el demandado haya simplemente negado los hechos sin afirmar otros, sea que haya opuesto otros hechos o no haya contestado la demanda en ninguna forma… El demandado no tiene que probar sino en el caso de que haya deducido las cuestiones previas o excepciones. Por eso es que la fórmula exacta es, que el que alega un hecho debe probarlo ya sea actor o demandado. (Couture)…”. (Emilio Calvo Baca, Código de Procedimiento Civil de Venezuela comentado y concordado, Caracas - Venezuela 2004, Págs. 456 y 457)

Por otro lado la antigua Corte señaló claramente el criterio que es del siguiente tenor:
“…El solo hecho de contradecir pormenorizadamente la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, no constituye causa de inversión en la carga probatoria si, además de la contradicción total, se aducen defensas especificas que no acreditan el hecho del cual se hace surgir la obligación demandada. No basta que se alegue un hecho nuevo, sino que es necesario que ese hecho nuevo lleve implícitamente el reconocimiento de la acción propuesta (…). El actor no necesita probar su acción, porque ella queda implícitamente reconocida: es el demandado quien debe probar su excepción, porque con ella trata de destruir su eficacia…”. (Sentencia, SCC, Veintiséis (26) de marzo de 1987, Ponente Magistrado Dr. Adán Febres Cordero, juicio María Teresa Berilos Arroyo Vs. Lourdes Argelia Olmos de Hernández).

De modo que la norma adjetiva anteriormente transcrita establece que la distribución de la carga de la prueba recae en el accionante y accionado, tocándole a cada uno demostrar la veracidad de los hechos constitutivos, extintivos, modificativos e impeditivos de la obligación, asimismo el Código Civil en el artículo 1.354, refiere en cuanto a la prueba de las obligaciones y de su extinción, lo siguiente:
”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

En tal sentido, no sólo basta con que las partes en el juicio realicen la exposición de determinadas afirmaciones o negaciones que sirvan de fundamento de su pretensión o de su excepción, sino que resulta menester el interés de aportar al proceso la prueba de tales hechos materializándose el mismo a través de la promoción y evacuación lícita de los medios probatorios respectivos que les permita demostrar la verdad de todas sus afirmaciones y la existencia o realidad de cada una de las cuestiones controvertidas, para que de esta forma el juez pueda dictar su fallo en atención a los hechos alegados y probados en el proceso, siempre que los mismos originen la consecuencia jurídica establecida en el ordenamiento jurídico vigente.

Por otro lado, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en torno al principio adjetivo de la carga de la prueba expresó su criterio en los siguientes términos:
“…Como se evidencia del contenido del art. 506 del código adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del Art. 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley, por lo que en caso de infracción, su delación debe ir encuadrada en el marco de una infracción por error en el establecimiento y valoración de las pruebas…”. (Sentencia, SCC, Veintiséis (26) de Julio de 2006, Ponente Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández, juicio Jardinca C.A. Vs. Mazdu 7, C.A., Exp. No. 06-0031, S. RC. No 0536).

De allí que este Órgano Jurisdiccional conforme a las disposiciones sustantivas y adjetivas instituidas en nuestro ordenamiento jurídico venezolano procede seguidamente al estudio y apreciación de los medios probatorios promovidos y evacuados en el proceso a los fines de dirimir la presente controversia.

En relación a la documental constituida por el original del Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, en fecha siete (07) de Abril de 2006, bajo el No. 36, Tomo 38, suscrito entre los ciudadanos JOSÉ NELSON BAUTISTA y LUIS ALBERTO TORREJANO TRUJILLO, esta Juzgadora observa que la misma corresponde a un instrumento autenticado, promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual, no ha sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en la forma y tiempo hábil, razón por la que, hace plena prueba y así se valora.

Del aludido instrumento notarial se desprende el vínculo arrendaticio suscitado entre el ciudadano JOSÉ NELSON BAUTISTA, con el carácter de arrendador y el ciudadano LUIS ALBERTO TORREJANO TRUJILLO, en su cualidad de arrendatario,
sobre el bien inmueble conformado por un local comercial identificado con el No. 98, que forma parte del Centro Comercial Plaza Lago, ubicado en la intersección de la Avenida Libertador (calle 100) y la prolongación Sur de la avenida Las Delicias (Avenida 15), Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquira del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el referido local se encuentra situado en la Etapa Plaza Central, nivel inferior del Centro Comercial y está formado por una planta siendo su superficie total de VEINTIÚN METROS CUADRADOS CON SESENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (21,68M2); cuyo lapso de duración se acordó por un (01) año, contado a partir del día primero (1°) de Julio de 2006, prorrogado convencionalmente por un periodo igual.

Respecto al original del Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, en fecha trece (13) de Junio de 2008, bajo el No. 90, Tomo 61, pactado entre los ciudadanos JOSÉ NELSON BAUTISTA y LUIS ALBERTO TORREJANO TRUJILLO, esta Jurisdicente observa que, la misma corresponde a un documento autenticado, promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual, no fue impugnado por la parte adversaria mediante los mecanismos legalmente establecidos en la forma y tiempo hábil, razón por la que, hace plena prueba y así se valora.

En el mismo se evidencia la relación jurídica contractual suscitada entre los ciudadanos JOSÉ NELSON BAUTISTA y LUIS ALBERTO TORREJANO TRUJILLO, con el carácter de arrendador y arrendatario respectivamente, sobre el bien inmueble previamente identificado, por un lapso de tiempo de un (01) año, contado a partir del día primero (1°) de Julio de 2008, acordando las partes una prórroga por un periodo igual.

En torno al medio probatorio conformado por el original de la comunicación emitida el día tres (03) de Mayo de 2010, por el ciudadano JOSÉ NELSON BAUTISTA, dirigida al ciudadano LUIS ALBERTO TORREJANO TRUJILLO, es necesario señalar primeramente que el mismo comporta un instrumento privado que se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual no ha sido impugnado por la parte adversaria en la oportunidad procesal respectiva por lo que se tiene como fidedigno, siendo pertinente señalar que en el mismo se verificó que el arrendador efectivamente notificó al ciudadano LUIS ALBERTO TORREJANO TRUJILLO, que el contrato de arrendamiento autenticado el día trece (13) de Junio de 2008, no sería prorrogado convencionalmente, por lo que le participó que en lo sucesivo iniciaría la prórroga legal; en atención a la pertinencia de esta prueba documental en el presente proceso se le confiere pleno valor probatorio.

Por consiguiente, el original de la comunicación expedida el día veinte (20) de Mayo de 2011, por el ciudadano JOSÉ NELSON BAUTISTA, dirigida al ciudadano LUIS ALBERTO TORREJANO TRUJILLO comporta un instrumento privado que se aprecia de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual no ha sido impugnado por la parte contraria en la forma correspondiente y en el tiempo hábil, se tiene como fidedigno y se colige del mismo que el arrendador participó al ciudadano LUIS ALBERTO TORREJANO TRUJILLO que luego de transcurrido el lapso correspondiente a la prórroga legal que vence el día treinta (30) de Junio de 2011, le hiciera la entrega del inmueble objeto del arrendamiento; por cuanto el documento bajo estudio guarda relación lógica con los hechos controvertidos en el presente juicio, se le atribuye eficacia probatoria al mismo.

Consta en autos las copias certificadas del expediente signado con el No. C.-005-11, emanadas del Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que constituyen un instrumento público promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se infiere que el ciudadano LUIS ALBERTO TORREJANO TRUJILLO efectuó consignaciones arrendaticias ante el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, cuyo beneficiario es el ciudadano JOSÉ NELSON BAUTISTA; sin embargo es menester indicar que la parte actora en el escrito de demanda no alegó la falta de pago de los cánones de arrendamiento, puesto que lo que pretende es el cumplimiento del contrato arrendaticio y la consecuente entrega del inmueble arrendado por el vencimiento del término pactado y la prórroga legal, en tal sentido, resulta impertinente la prueba documental in comento en el presente litigio, y por ende se desecha del proceso.

De la revisión exhaustiva de las actas que componen el presente expediente se deduce, que ciertamente se produjo un vínculo contractual arrendaticio entre los ciudadanos JOSÉ NELSON BAUTISTA y LUIS ALBERTO TORREJANO TRUJILLO, con el carácter de arrendador y arrendatario respectivamente, por un periodo de tiempo previamente determinado, desde el día primero (1°) de Julio de 2006, cuya relación arrendaticia se prorrogó convencionalmente, se verificó el desahucio y de pleno derecho operó la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual efectivamente inició el día primero (1°) de Julio de 2010, y finalizó el día treinta (30) de Junio de 2011, fecha en la cual venció la prórroga legal correspondiente y el arrendatario por imperio de la ley debió hacer entrega del inmueble objeto del arrendamiento al ciudadano JOSÉ NELSON BAUTISTA, en su cualidad de arrendador, no obstante, como no se verificó tal entrega del local
arrendaticio respectivo, es la razón por la que la parte demandante pretende en el presente proceso el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento in comento.

Finalizado el análisis y valoración de los medios probatorios legalmente incorporados al proceso, considera pertinente esta Sentenciadora, pasar al estudio de los presupuestos de procedencia que determinan el ejercicio de la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término acordado y la prórroga legal correspondiente; tal y como lo formuló la actora en su libelo de demanda fundamentándose en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que instituye:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. (Subrayado de este Juzgado)

De la norma jurídica ut supra citada se deriva que el operador de justicia previamente debe realizar una labor cognoscitiva de los instrumentos aportados por la parte actora con el libelo y de los medios probatorios promovidos y evacuados durante el proceso, que le permitan adquirir la convicción de que indudablemente se está en presencia de un contrato a tiempo determinado que ya finalizó, al igual que la prórroga legal a la que el arrendatario tenía derecho. Desde esa perspectiva se colige que para la procedencia en derecho de una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, deben ser aportados al proceso los instrumentos fundamentales de la demanda en original o en copias certificadas debidamente ordenadas y expedidas por el o los funcionarios competentes para hacerlo, a los fines de que el Tribunal tenga los elementos necesarios y todo el material probatorio que fehacientemente demuestre la existencia de los presupuestos procesales que se desprenden del contenido del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Pues bien, primeramente la prórroga legal procede aún cuando las partes no la hayan establecido al momento de la celebración del convenio arrendaticio, en virtud del mandato legal previsto en el artículo 38 de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta institución jurídica resulta en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando en consideración su eminente carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 7 eiusdem.

En el caso bajo estudio nos encontramos en presencia de un convenio de arrendamiento a tiempo determinado según se constató en las actas procesales,
particularmente en los instrumentos originales autenticados contentivos del pacto arrendaticio suscitado entre las partes, mediante el cual el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, efectuándose el pago de un canon de arrendamiento; se trata de un lapso preciso que las partes estipulan en el mismo momento de la celebración de la relación contractual, de manera que, tanto el arrendador como el arrendatario están en conocimiento desde el comienzo del vínculo arrendaticio, de cuándo se inicia y cuándo concluye el mismo, puesto que convienen un lapso de tiempo concreto que en el contrato de arrendamiento in comento inició en fecha primero (1°) de Julio de 2006, acordándose convencionalmente el lapso de tiempo que arribó a cuatro (04) años, por lo que en atención a los preceptos normativos en materia arrendaticia correspondía imperativa e ineludiblemente un (01) año de prórroga legal, la cual feneció el día treinta (30) de Junio de 2011.

Ahora bien, la más calificada doctrina relativa al Derecho Arrendaticio Inmobiliario apuntó respecto del vencimiento de la prórroga legal lo siguiente:
“…Al vencerse la misma el contrato se extingue, puesto que en tal caso el arrendador puede exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado y el juez, a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de aquél. Significa, entonces, que la consecuencia en comento guarda relación con la propia disposición del artículo 1.599 del Código Civil, según el cual “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”, norma que de ningún modo está en colisión con el artículo 39 de LAI… puesto que llegado el vencimiento del plazo determinado concertado por las partes y operar, en tal caso, la prórroga legal, ésta es considerada por la ley como a tiempo determinado, en cuyo caso esa prórroga es una hechura del legislador que no encuentra contradicción alguna con el artículo 1.599 en referencia, pues entonces la misma (prórroga legal) integra la propia determinación en cuanto al tiempo establecido que ahora concluye, y al concluir extingue el contrato sin necesidad de desahucio…”. (Gilberto Guerrero Quintero, Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Caracas 2003, Pág. 289)

En atención a lo consagrado en la legislación civil vigente, resulta incuestionable concluir que al vencimiento del último de los contratos acaecido el día treinta (30) de Junio de 2010, nació de inmediato y por imperio de la ley el derecho de la prórroga legal a favor del arrendatario por el lapso de un (01) año, tal como lo disfrutó, sin necesidad de más formalismos, a tenor de lo dispuesto en el literal “c” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la prórroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso establecido contractualmente, sin necesidad de desahucio, como lo expresa el artículo 1599 del Código Civil, toda vez que los contratos hechos a tiempo determinado, vencen en la oportunidad prefijada, sin necesidad de notificación, no obstante en el caso de autos si la hubo, mediante la comunicación de fecha tres (03) de
Mayo de 2010, suscrita por el ciudadano JOSÉ NELSON BAUTISTA, en su carácter de arrendador.

Entonces no habiéndose prolongado el convenio arrendaticio, a su vencimiento comenzó a correr la prórroga legal de un (01) año, desde el día primero (1°) de Julio de 2010 hasta el día treinta (30) de Junio de 2011, y fenecido este periodo el arrendatario debió hacer entrega del local comercial arrendado y en caso de no hacerlo, el arrendador quedaba facultado para hacer ese requerimiento judicialmente, como efectivamente lo hizo en fecha trece (13) de Julio de 2011, oportunidad en que se inició el presente juicio.

En ese orden de ideas, es pertinente indicar que al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, el arrendador queda facultado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble objeto del arrendamiento, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”. Por otro lado, es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 del Código Civil; de allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador patrio autoriza a la otra a solicitar judicialmente la ejecución del contrato, con los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello tal como lo preceptúa el artículo 1.167 eijusdem.

En consecuencia, de conformidad con el análisis efectuado con fundamento en la normativa legal aplicable, así como, criterios doctrinales y jurisprudenciales, que permitió verificar los presupuestos de procedencia previstos en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y dado el incumplimiento de la obligación de la entrega del inmueble arrendaticio, luego de fenecida la prórroga legal respectiva, resulta procedente en derecho la petición esbozada por la parte actora en el libelo de demanda, relativa al Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento previamente identificado. Así se decide.

En relación al pedimento concerniente a la indemnización de daños y perjuicios, es necesario señalar que en materia de responsabilidad civil contractual predomina el principio de autonomía de la voluntad de las partes, siendo indispensable acordar previamente quienes suscriben el contrato las disposiciones exonerativas o limitativas de la responsabilidad, con el objeto de que genere eficacia jurídica alguna cláusula
penal compensatoria o moratoria ya que para que las mismas produzcan efectos será imprescindible que los contratantes hayan consentido y aceptado porque de lo contrario, se pudiera configurar es la responsabilidad civil extracontractual que proviene del hecho ilícito y de ningún modo de una relación contractual, de manera que es oportuno traer a colación la corriente doctrinaria que es del siguiente tenor:
“…Las reglas contenidas en el Código Civil sobre responsabilidad contractual no son de orden público, por lo cual en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, las partes pueden limitar el monto de los daños y perjuicios, exonerar al deudor del cumplimiento de cláusulas accesorias, incrementar la responsabilidad del deudor, fijar el monto de los daños y perjuicios en caso de incumplimiento, establecer cláusulas de caducidad o acortar plazos de prescripción, establecer penalidades por el incumplimiento de las obligaciones…”. (Eloy Maduro Luyando – Emilio Pittier Sucre, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo II, Caracas 2003, Pág. 928)

Pues bien, la cláusula penal aplica en las relaciones contractuales con el objeto de regular lo concerniente a la responsabilidad civil, puesto que en si mismas constituyen una obligación o una estipulación accesoria, a través de la cual las partes disponen que en caso de inejecución de la obligación, o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer, cuya prestación puede consistir en el pago de una cantidad dineraria o en una prestación de dar o entregar en propiedad alguna cosa.

Se constató en las actas procesales específicamente en los contratos de arrendamientos autenticados suscritos por las partes, que ciertamente se pactó una cláusula penal pero relativa al incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento; sin embargo, en el caso bajo estudio las partes no convinieron alguna cláusula penal que aplicara en el caso de inejecución de la obligación de entrega del inmueble arrendado, por lo que si no fue convenido expresamente por las partes, mal puede el demandante reclamar la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) por resarcimiento de daños y perjuicios los cuales no fueron previamente establecidos por ambas partes.

En virtud de que las partes no determinaron cláusula penal para el supuesto caso de que el arrendatario incurriera en el incumplimiento de la obligación de entrega del local comercial luego de vencida la prórroga legal, no se ha generado de ninguna manera responsabilidad civil contractual, además tampoco fue alegado ni probado el hecho ilícito capaz de producir la responsabilidad civil extracontractual.

En tal sentido, colige esta Juzgadora que por cuanto no fueron probados durante el iter procesal los supuestos daños y perjuicios que refiere el demandante en el libelo de demanda, resulta improcedente en derecho la petición por indemnización de daños y
perjuicios que asciende a la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00). Así se decide.

IV
DISPOSITIVA.-

En base a los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA, Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento e Indemnización de Daños y Perjuicios incoara el ciudadano JOSÉ NELSON BAUTISTA, contra el ciudadano LUIS ALBERTO TORREJANO TRUJILLO, todos previamente identificados.

En consecuencia, se ordena a la parte demandada realizar la entrega del inmueble constituido por un local comercial identificado con el No. 98, que forma parte del Centro Comercial Plaza Lago, ubicado en la intersección de la Avenida Libertador (calle 100) y la prolongación Sur de la avenida Las Delicias (Avenida 15), Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquira del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el referido local se encuentra situado en la Etapa Plaza Central, nivel inferior del Centro Comercial y está formado por una planta, siendo su superficie total de VEINTIÚN METROS CUADRADOS CON SESENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (21,68M2); libre de personas y bienes al ciudadano JOSÉ NELSON BAUTISTA.

SEGUNDO: SIN LUGAR la solicitud de Indemnización de Daños y Perjuicios requerida por el accionante.

TERCERO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el Artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en el ordinal 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los catorce (14) días de Agosto del año dos mil doce (2012). Año 201° de la Independencia y 153° de la Federación.
EL JUEZA

Abog. ADRIANA MARCANO MONTERO

LA SECRETARIA

Abog. VERONICA BRICEÑO MOLERO

En la misma fecha, siendo las tres y quince minutos de la tarde (03:15 p.m.), se dictó la anterior sentencia definitiva.
LA SECRETARIA

Abog. VERONICA BRICEÑO MOLERO

NPJB