TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por el abogado DIXON AVENDAÑO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 25.473, actuando como apoderado judicial de la ciudadana LUCCY DEL VALLE RODRÍGUEZ GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.768.310, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra sentencia definitiva de fecha 1 de julio de 2010 proferida por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS MORALES sigue la recurrente contra la ciudadana PATRICIA PÉREZ CAICEDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.876.777, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia; decisión ésta mediante la cual, el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda incoada, condenando en costas a la parte actora.

Apelada dicha decisión y oído el recurso en ambos efectos, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma localidad y circunscripción judicial. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 1 de julio de 2010, mediante la cual, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, declaró sin lugar la demanda incoada, condenando en costas a la parte actora, y fundamentando su decisión en los siguientes términos:
(...Omissis...)
“En el presente caso, se verifica que la parte actora reclama el cumplimiento de un contrato de opción a compra, el cual fue aceptado por ambas partes en el proceso, ahora bien, se hace necesario analizar las obligaciones que estipularon para ambas partes, en este sentido se tiene que la obligación de la parte actora contratante, era la de hacer entrega de la cantidad de dinero acordada, dentro de un plazo de tiempo de noventa (90) días, prorrogables por noventa (90) días mas, contados desde la fecha de la firma del contrato, siendo esta el veinte (20) de junio de dos mil seis (2006), y tendiendo que el plazo se tiene como vencido en fecha siete (07) de marzo de dos mil siete (2007), ahora bien, se evidencia de actas que para cumplir con lo establecido en el contrato es necesario que se realizará (sic) la entrega de las cantidades de dinero acordadas, no siendo suficiente la aprobación del crédito, sino que se concretará el pago para que naciera la obligación de la parte demandada de hacer la tradición de la propiedad del inmueble a la parte actora, así mismo, se verifica de las pruebas aportadas que no existe aprobación del crédito alegado por la parte actora, en consecuencia se evidencia el incumplimiento de la parte al no cumplir con lo establecido contractualmente en el lapso de tiempo establecido, por lo que la pretensión de la parte actora no prospera en derecho. Así Se Decide (sic).
Ahora bien, en cuanto a los daños y prejuicios que reclama la parte actora es necesario hacer la siguiente síntesis sobre la materia:
(...Omissis...)
Se verifica que la parte actora, en su escrito libelar no realizó ningún tipo de determinación de los daños sobre los cuales basa su pretensión, por lo que de manera alguna puede esta sentenciadora tener conocimiento de los mismos, aunado al requisito de la determinación detallada y especifica de los daños que se pretenden con la acción propuesta, es necesario que dichos daños sean probados de forma discriminada en la oportunidad probatoria correspondiente, y que además exista una relación de causalidad entre el daño ocurrido, los daños consecuencia del daño y la persona a quien se le confiere dicha responsabilidad, en la presente causa, se constata que los daños no fueron especificados en el escrito libelar, no se probaron de forma idónea, ni se logró demostrar una relación de causalidad entre los hechos alegados por la parte actora y el daño que alega haber sufrido, en consecuencia la acción propuesta no prospera en cuanto a derecho. Así Se Decide (sic).
En cuanto a la pretensión de la parte actora referida al daño moral, que alega haber sufrido a causa de los hechos expuestos, se hace necesario tomar las siguientes consideraciones:
(...Omissis...)
En este sentido, es menester principal analizar el hecho generador del daño, en el presente caso, los daños reclamados provienen de una relación contractual, entendiendo que los daños morales no pueden producirse por el incumpliendo de un contrato, ya que solo es posible que el daño moral sea reconocido si el mismo es generado por la ocurrencia de un hecho ilícito, y no por una relación contractual, en este sentido, se tiene que en la presente causa, la pretensión de la parte actora referida al daño moral, no prospera en derecho. Así Se Decide (sic).”

TERCERO
DE LOS ANTECEDENTES

Inició la presente causa por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS MORALES interpuesta por la ciudadana LUCCY DEL VALLE RODRÍGUEZ GONZÁLEZ, asistida por el abogado ÁNGEL MENDOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 61.920, contra la ciudadana PATRICIA EUGENIA PÉREZ CAICEDO, supra identificadas, sin embargo la misma fue posteriormente reformada por medio de escrito presentado por el mencionado profesional del derecho ya como apoderado judicial de la demandante, manifestando que en fecha 15 de febrero de 2006 su poderdante celebró con la accionada contrato de arrendamiento sobre inmueble propiedad de ésta, constituido por un casa habitación, identificada con la nomenclatura 102D-54, situada en al avenida 19E, urbanización Ferre Lago, sector Pomona, parroquia Cristo de Aranza del municipio Maracaibo del estado Zulia, con las siguientes medidas y linderos: Norte: mide catorce metros (14 mts.) y linda con propiedad que es o fue de Ángela Ocando Domínguez; Sur: catorce metros (14 mts.) y linda con vía pública del parcelamiento Ferretería de Lago; Este: mide veintiocho metros con treinta y cinco centímetros (28,35 mts.) y linda con las parcelas 1 y 2 del mismo parcelamiento; y Oeste: mide veintiocho metros con cuarenta centímetros (28,40 mts.) y linda con parcela 4 del mismo parcelamiento. Dicho contrato fue autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, en fecha 15 de febrero de 2006, bajo el N° 89, tomo 18, con una duración de seis (6) meses prorrogables.

Señala que en la cláusula décima cuarta del referido contrato determinó un compromiso de ambas partes a suscribir dentro del lapso de quince (15) días hábiles un contrato de opción de compra para la adquisición del inmueble arrendado, más sin embargo alega que esto se cumplió fue el 20 de junio de 2006, mediante autenticación del instrumento ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, quedando anotado bajo el N° 13, tomo 110, conviniéndose un precio de venta por NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.90.000.000,oo), que en la actualidad en virtud de la reconversión monetaria decretada equivale a NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.90.000,oo), pagaderos una parte a la fecha del contrato y la otra dividida entre la promesa de entrega de la optante compradora y un crédito bancario habitacional, -según su decir- pagaderos para la oportunidad que fuere otorgado dicho préstamo, crédito que alega fue tramitado mientras se iban pagando los cánones de arrendamiento, siendo notificada su aprobación el día 28 de febrero de 2007, todo ello dentro del plazo pactado en el convenio, restando acordar la fecha de la firma del documento de venta, más sin embargo afirma que transcurrió el tiempo sin que la parte demandada diera respuesta alguna al cumplimiento de ello, ni ante las notificaciones que se le practicaron por intermedio de una Notario.

Asimismo expresa que la accionada además con posterioridad instauró demanda de resolución del contrato de arrendamiento, pretendiendo -según su dicho- desalojar a la ciudadana actora y a su grupo familiar, causándole trastornos de salud y un estado anímico devastado, considerando que la parte demandada debe ser obligada a reparar tal daño. Concluye que la negativa de dicha parte a cumplir con el contrato de opción de compra suscrito, constituye un flagrante incumplimiento de lo acordado que ha ocasionado gastos y una crisis emocional no superada a su mandante, razón por la cual demandó el cumplimiento del contrato celebrado el 20 de junio de 2006, exigiendo se procediera a firmar el contrato definitivo de venta, así como al pago de la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,oo) como indemnización de daños morales y perjuicios derivados de tal incumplimiento.

Admitida la reforma de demanda por el Tribunal a-quo en fecha 28 de marzo de 2008, posteriormente el abogado LUIS SORLARTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 58.803, en representación de la demandada PATRICIA EUGENIA PÉREZ CAICEDO, quien ya se había dado por citada según diligencia de fecha 31 de enero de 2008, procedió a consignar escrito de contestación a la demanda negando, rechazando y contradiciendo la misma tanto en los hechos como en el derecho invocado, más sin embargo conviene en la firma del contrato de arrendamiento y su duración, alegando que el mismo había quedado resuelto por incumplimiento en el pago de los cánones mediante dictamen proferido por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 2 de octubre de 2007, y ratificado el 9 de noviembre de 2007 por Tribunal Superior.

Igualmente convino en la firma del contrato de opción a compra, negando que no se haya otorgado dentro del plazo de quince (15) días por causas imputables a su representada, ya que -según sus afirmaciones- estando dispuesta después de cuatro (4) meses es que la parte actora le manifestó la oportunidad para trasladarse a firmar en la Notaría, adicionando que la cantidad recibida en la fecha de la firma de dicho acuerdo lo fue en calidad de opción de compra-venta y no como cuota inicial de venta. Con el relación al lapso estipulado para el otorgamiento del crédito habitacional, manifiesta que de la cláusula segunda del convenio se podía interpretar que el lapso mas la prórroga fue otorgado como tiempo de espera para que se otorgara el crédito y se hiciera la entrega del dinero restante, señalando que dicho plazo venció el día 7 de marzo de 2007 sin que se recibiera el dinero acordado y sin que tampoco constara que se le hubiera hecho una oferta real judicial. Alega que la demandante pretendía haber cumplido con su obligación poniendo en conocimiento a su mandante del hecho que fue aprobado un crédito por notificaciones efectuadas a través de Notaría y que además no era de política habitacional, ni siendo beneficiaria la accionante, todo lo cual -a su juicio- determinaba un incumplimiento de ésta procediendo en tal caso a oponer la excepción non adimpleti contractus prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, y por último negando que se haya causado daño moral alguno.

En la etapa probatoria, la parte demandada sólo invocó el mérito favorable de las actas, mientras que la accionante promovió y ratificó los documentos consignados junto al libelo y promovió prueba de informes, pruebas que fueron admitidas el 21 de noviembre de 2008.

Luego de presentados los informes y observaciones, en fecha 1 de julio de 2010 el Tribunal de Primera Instancia emitió decisión en los términos suficientemente explicitados en el Capítulo Segundo del presente fallo, contra la cual fue ejercido el recurso de apelación por el apoderado judicial de la parte actora en fecha 19 de julio de 2010, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de Ley correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.

CUARTO
DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

De conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma para la presentación de los informes por ante esta Superioridad, sólo la parte demandante presentó los suyos, manifestando que la pretensión y excepción en la causa estaba fijada en los hechos de la prioridad del incumplimiento en la ejecución de las prestaciones contractuales, en la importancia del incumplimiento de los deberes de la parte demandada respecto de la imposibilidad de incumplimiento de la actora, y sobre la incidencia de la resolución del contrato de arrendamiento invocada por la demandada.

Por otra parte afirma que el fallo apelado incurría en falso supuesto y falsa aplicación. En cuanto al falso supuesto considera que la Jueza a-quo dio como demostrado el hecho que hasta el momento en que se otorgó el crédito bancario habían transcurrido los ciento ochenta (180) días convenidos, partiendo de una errónea interpretación de la cláusula segunda del contrato sub litis, siendo que -a su decir- del contenido semántico de tal disposición contractual se desprendía que las partes expresamente determinaron que los días del plazo eran hábiles, por lo que el agotamiento del lapso se verificó el 5 de marzo de 2007, entonces considera que la declaratoria de incumplimiento era infundada, adicionando que se lesionaba el derecho a la defensa y el primer aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Respecto a la falsa aplicación señala que la referida juzgadora adujo que la demandante estaba obligada a pagar el precio antes de operarse la transmisión de la propiedad, aplicando una norma contractual falsa o errada, cuando -según su dicho- de la lectura del contrato era claro que el pago del precio no era condición previa del otorgamiento de la escritura de la venta, sino que estaba determinado para el mismo acto, y al haber resistencia del vendedor a concurrir a dicho acto evitó que la actora pudiera cumplir con su obligación, considerando además que se violaban determinadas normas sustantivas debido a que el traspaso de la propiedad se producía únicamente por efecto del consentimiento legítimamente manifestado.

A continuación sobre la valoración de las pruebas expresa que la interpretación dada por la parte demandada de la información dada por el banco resulta falaz ya que de la misma se desprendía que la accionante tuvo contacto con la institución al referirse que aparece registrada en su base de datos, pero que al momento de dar esta información requerida no sostenía relación alguna. En relación a las notificaciones efectuadas por oficina notarial alega que se trata de un acto de interpelación prescrito en el artículo 1.269 del Código Civil, es decir un acto formal y público de puesta en mora, al mantenerse rebelde el deudor del cumplimiento de la obligación contractual cual sería, facilitar el cumplimiento de los trámites de pago por medio del crédito habitacional, por lo tanto asevera que para desvirtuar tales notificaciones debió recurrirse a la tacha de falsedad o proceder como dispone el artículo 1.283 eiusdem, adicionando que en autos ninguna de las partes se rebeló contra el valor probatorio de estos instrumentos, pretendiendo confundir la demandada en el acto de informes a la inteligencia de la justicia.
En otro orden de ideas, afirma que lo que ha quedado absolutamente claro es que la parte accionada impidió que la actora diere cumplimiento a su obligación adoptando conductas impedientes a la ejecución, omitiendo su deber de colaboración en concurrir al acto de entrega instrumental donde además se entregarían las cantidades acordadas. Procedió a hacer cita de doctrina sobre la incidencia de la buena fe en la invocación y procedencia de la excepción de contrato no cumplido, concluyendo que de los instrumentos públicos no desvirtuados se verificaba que la ciudadana demandada con sus conductas actuó de mala fe impidiendo a la hoy demandante el cumplimiento tempestivo de su obligación, razón por la cual estima que la excepción invocada resultaba improcedente.

Se hace constar que en esta segunda instancia la contraparte no presentó escrito de observaciones a los informes supra singularizados.

QUINTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 1 de julio de 2010, por medio de la cual, el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda incoada, condenando en costas a la parte actora; evidenciándose de los informes presentados en esta instancia, que la apelación interpuesta por la parte accionante deviene de la disconformidad que presenta en cuanto a la anterior declaratoria al considerar que la Jueza de primera instancia incurrió en error por falso supuesto y falsa aplicación de las normas del contrato determinando un supuesto incumplimiento y además -según su decir-, extrayendo elementos de convicción fuera de las actas, y alegando finalmente que la excepción non adimpleti contractus propuesta era improcedente por la conducta de mala fe de parte de la demandada.

Quedando así definitivamente delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Jurisdicente Superior, es menester proceder a analizar los medios probatorios presentados por las partes de forma seguida:

Pruebas de la parte actora
Junto al libelo de la demanda, se produjeron los siguientes instrumentos, los cuales fueron ratificados en la oportunidad de la promoción de pruebas:
 a) Copia simple y certificada mecanografiada de contrato de opción de compra-venta fundamento de la causa, autenticado por ambas partes en fecha 20 de junio de 2006 ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, bajo el N° 13, tomo 110; y b) Copia simple de contrato de arrendamiento también suscrito por las mismas partes y respecto del mismo bien objeto de la opción de compra, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, en fecha 15 de febrero de 2006, bajo el N° 89, tomo 18. Se constata que tales documentos fueron reconocidos por las mismas partes según sus alegatos en la demanda y la contestación, siendo que ambas partes hacen referencia y convinieron en su existencia, y fueron invocados sus efectos probatorios, en consecuencia se les otorga todo su valor probatorio siguiendo lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de estos los términos contractuales establecidos. Y ASÍ SE ESTIMAN.
 Comunicación de fecha 28 de febrero de 2007 dirigida por el Banco Nacional de Crédito, C.A., Banco Universal, a la accionante LUCCY RODRÍGUEZ, donde se manifiesta que en esa misma fecha fue aprobado un micro-crédito solicitado por ella. Se observa que dicho documento constituye una misiva dirigida por un tercero a una de las partes en este proceso, y siendo que en relación de la nombrada institución financiera fue promovida prueba de informes, en la oportunidad para la valoración de ese medio probatorio se emitirá el pronunciamiento correspondiente. Y ASÍ SE ESTABLECE.
 Copias de dos (2) notificaciones efectuadas a la demandada ciudadana PATRICIA EUGENIA PÉREZ, por la Notaría Pública Novena de Maracaibo los días 6 de marzo y 18 de abril del año 2007, ante la solicitud formulada por la demandante ciudadana LUCCY RODRÍGUEZ, en relación a los hechos siguientes: a) en el caso de la primera notificación, que fue aprobado micro-crédito por el Banco Nacional de Crédito, C.A., Banco Universal, a favor de la actora en referencia a la opción de compra sub litis, y b) en cuanto a la segunda notificación, que cumpliendo dentro de los lapsos contractuales con la obtención del crédito habitacional, la accionante estaba en disposición de otorgar el documento definitivo de venta, dejándose constancia en esta oportunidad que la ciudadana PATRICIA PÉREZ expuso en voz alta en presencia de la Notario que: “…en la oportunidad de suscribir esa opción de compra, ella no leyó que eran noventa días hábiles con igual prórroga, y que su inmueble se había revalorizado, que hoy valía mas y que el precio de la venta lo había incrementado en cuarenta (40) millones más (…), y en consecuencia, la vendedora no iba a firmar el documento definitivo de compra-venta al cual se había obligado en el documento de opción a compra…” (cita).
En la valoración de las anteriores notificaciones notariales se tiene que de conformidad con el artículo 9 del Reglamento de Notarías Públicas: “Los Notarios Públicos merecerán fé pública en todos los actos, declaraciones y certificaciones que autoricen con tal carácter”, ello en consonancia con lo previsto por el artículo 75 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Registro Público y Notariado (2006), por lo que la actuación y el acta notarial levantada por la Notario interactuante a fines de dejar constancia de la notificación de los hechos supra referenciados, así como lo presenciado, gozan de plena fé pública y constituyéndose el acta notarial en un instrumento público que fue autorizado por la Notario Público a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en consecuencia al no haber sido impugnadas por la contraparte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se deben tener como fidedignas mereciéndoles fe en todo su contenido y valor probatorio los hechos notificados por medio de tales actuaciones notariales. Y ASÍ SE APRECIAN.

En la oportunidad de la etapa probatoria además promovió la demandante, proyecto de documento de venta elaborado por el Banco Nacional de Crédito, C.A., Banco Universal, y constancia médica de fecha 26 de julio de 2006 emitida por el médico internista CÉSAR CUADRA MOLINA, donde se hace constar que la ciudadana LUCCY RODRÍGUEZ, es su paciente desde el 23 de octubre de 2007, bajo consultas de control por diagnóstico de síndrome de ansiedad, ataques de pánico y depresión reactiva. Ahora bien, siendo que tales instrumentos fueron emitidos por terceros ajenos al proceso, y verificándose que respecto de dichos terceros se requirieron informes, este Tribunal Superior en la oportunidad de la valoración de la prueba de informes, emitirá el pronunciamiento correspondiente. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Así pues, se tiene la promoción de prueba de informes respecto de la siguiente persona e instituciones:
 Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT) y la Hidrológica del Lago de Maracaibo, C.A. (HIDROLAGO), a objeto de que comunique si para el día 6 de marzo de 2007 el inmueble objeto del contrato sub litis, se encontraba solvente en el pago de los impuestos municipales y del servicio de agua potable respectivamente, y si cursó solicitud de solvencias de los seis (6) meses del año 2007.
 Banco Nacional de Crédito, C.A., Banco Universal, para que informara si el día 28 de febrero de 2007 dicha institución le aprobó a la accionante un micro-crédito por la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.70.000.000,oo) (que en la actualidad en virtud de la reconversión monetaria equivalen a SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.70.000,oo).
 Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a fin de que informe si tramitó demanda por resolución de contrato incoada por la ciudadana PATRICIA EUGENIA PÉREZ CAICEDO, y además se envíe copia certificada de la sentencia emitida y de los folios del expediente contentivos de la fase de ejecución de la misma.
 Médico internista CÉSAR CUADRA MOLINA, para que comunicara el motivo por el cual la demandante fue tratada, y para que además remitiera informe médico sobre su cuadro clínico y efectos de la medicación prescrita.

Se desprende de actas que la información fue remitida por las singularizadas personas: a) según oficio N° 049-2009 de fecha 5 de marzo 2009, recibido en actas el día 11 de marzo del mismo año, el Juzgado de Municipios requerido remitió copia de todo el expediente signado con el N° 2.420-2007 de resolución de contrato de arrendamiento; b) el ciudadano CÉSAR CUADRA MOLINA, mediante comunicación de fecha 23 de marzo de 2009, recibida el 20 de abril de 2009, anexó informe médico donde se identifica a la accionante, expresándose que fue atendida por primera vez el 23 de octubre de 2007 y posteriormente acudió a consultas sucesivas, ratificando el diagnóstico y la medicación prescrita, adicionando que ésta era ansiolítica, antidepresiva e inductora del sueño; c) la compañía de HIDROLAGO, informó que para el día requerido el inmueble presentaba una deuda correspondiente a las emisiones de febrero 2006 hasta marzo 2007, que fueron pagadas inclusive hasta el mes de noviembre de 2008, pero que la única solvencia emitida fue en agosto del año 2004, y se anexó reporte detallado de la facturación y pago; d) el SAMAT respondió en oficio N° 1.937-09 del 10 de noviembre de 2009, recibida el día 16 del mismo mes y año, que no aparecía registrado inmueble alguno ubicado en la dirección suministrada mediante oficio, por lo que tampoco se pudo ubicar información en relación a solvencia municipal del 2007; e) el Banco Nacional de Crédito, C.A., Banco Universal, según comunicación fechada 26 de enero de 2010, recibida el 19 de febrero de 2010, manifestó que la ciudadana hoy demandante aparecía registrada en su base de datos pero que no mantenía relación financiera ni comercial con la institución.

Con relación a los informes supra referenciados, se observa no fueron impugnados ni tachados de falso por la parte no promovente, por lo tanto, le merecen fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad, a tenor de toda la información ya referenciada con fundamento en lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, con excepción de los informes rendidos por el médico CÉSAR CUADRA MOLINA, respecto de los cuales se declara improcedente el medio probatorio ya que lo pertinente no era la evacuación de unos informes sino la ratificación por medio de prueba testimonial en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y constatándose de actas no haberse cumplido con tal ratificación se deriva el deber de desechar el instrumento denominado constancia médica de fecha 26 de julio de 2006 antes referenciado. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Dentro del mismo orden de ideas, en relación al documento proyecto de venta definitiva del inmueble objeto del contrato sub litis, también promovido, se verifica del resultado de la prueba de informes analizada que su existencia específica no fue ratificada por la institución financiera quien sólo se limitó a dar una respuesta diferente a lo solicitado, por lo tanto debe desecharse en su validez probatoria la comentada instrumental todo ello en cumplimiento con el artículo 431 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

Por último se promovió prueba testimonial respecto de los ciudadanos ALIBECH CASTILLO REYES, ALFEDIS MONZÓN OCHOA, MIRIAM JOSEFINA TALES, EDI RAMÓN GONZÁLEZ NAVA, PATRICIA MORÁN RIVERO y HENNY DEL VALLE NAVA, verificándose que en la oportunidad fijada por su evacuación ante el Juzgado de Municipios comisionado sólo las ciudadanas MIRIAM JOSEFINA TALES y HENNY DEL VALLE NAVA no comparecieron al acto declarándose desierto el mismo para éstas, mientras que los otros testigos respondieron al interrogatorio de la forma siguiente:

La ciudadana ALIBECH CASTILLO fue interrogada sobre los hechos a si conocía y de dónde a la demandante LUCCY RODRÍGUEZ, cuál era la relación que tenía con el hijo de ella, si tuvo conocimiento que presentaba problemas de salud, si observó cambios de actitud y en qué fecha, a todo lo cual respondió que sí la conocía desde el instituto donde estudia su hijo ya que fue la maestra de éste, que sí tuvo conocimiento de los problemas de salud al ver al niño triste y preguntarle, por lo que asistió a la casa de la accionante donde le comentó que se sentía mal y deprimida porque la estaban desalojando de la casa, que incluso le mostró la caja de medicamentos, que notó su cambio de actitud porque salió de la casa desarreglada y caminando y hablando muy lento cuando ella era conversadora, todo eso en el mes de noviembre del año 2007. Ahora los abogados de la contraparte le repreguntaron en relación al nombre del instituto donde estudia el hijo de la actora y su edad, cuál era la especialidad de la testigo, que dijera el nombre del medicamento mostrado, y la dirección y características de la casa que visitó, desprendiéndose de las respuestas dadas que no recordaba el nombre del medicamento y en cuanto a la dirección de la casa dijo que no sabía el número de la calle, sólo que era cerca del colegio por la calle Lídice.

Al testigo ALFEDIS MONZÓN, se le preguntó si conocía a la actora, manifestando que sí porque ella tenía un contrato de mantenimiento en el edificio donde él trabaja, y que la conocía desde hacía años, luego, se le preguntó a qué tipo de contrato hacía referencia y el tiempo que tenía encargándose la demandante al respecto, si tuvo conocimiento y si ella le comentó que presentaba problemas de salud, y para qué tiempo observó el comportamiento diferente de la demandante, señalando el testigo que el contrato era de mantenimiento preventivo de los ascensores, al que se encargada desde hacía cuatro (4) aproximadamente, y que sí tuvo conocimiento de su salud, cuando le solicitó el mantenimiento del ascensor que notó a la demandante decaída y siendo que ella dejó olvidado unos récipes en su escritorio, contándole que tenía problemas en la casa porque la iban a desalojar, todo eso para el mes de junio de 2007. En este caso no hubo repreguntas.

Las preguntas formuladas al ciudadano EDI GONZÁLEZ fueron similares a las anteriores, respondiendo que conocía a la accionante porque le hacía el contrato de mantenimiento de ascensores desde hacía cuatro (4) a cinco (5) años, y con relación a si tenía conocimiento del estado de salud de dicha parte manifestó que, como para los meses de octubre y noviembre del año 2007 le preguntó al señor Edwin sobre ella, y él le dijo que estaba un poco enferma por problemas en la casa, y posteriormente la vio en su casa llorando y ella le dijo que era por problemas de la casa. Las repreguntas de la contraparte consistieron en lo atinente a su relación laboral y el tiempo de trato para con la demandante, el momento en que se dio cuenta de su salud, la fecha de visita y la dirección del inmueble, expresando el testigo que él trabajaba para la actora desde hace cuatro (4) a cinco (5) años, y que se enteró de su estado por preguntarle al señor Edwuin y cuando fue a realizar los trabajos, en el mes de noviembre de 2007, y que la dirección donde vivía la actora era en el sector las pirámides pero que no tenía el número de calle.

A la ciudadana PATRICIA MORÁN se le preguntó además de si conocía a la demandante y de dónde, también si tuvo conocimiento de sus problemas de salud, el motivo y el tiempo, señalando que la conocía porque trabajó con ella siendo asistente administrativo desde diciembre de 2006 hasta mes de junio de 2008, y en cuanto a los problemas de salud de la actora, que tuvo conocimiento de los mismos porque la iban a desalojar de su casa, sufriendo desde octubre a noviembre de 2008 crisis de nervios, dolores de cabeza y disminución de peso, y que tuvo conocimiento que estuvo en control médico. Por su parte, los abogados re-preguntantes pidieron que dijera la testigo en qué consistieron los problemas nerviosos, cómo tuvo conocimiento de los problemas que tenía la actora con su casa, y cómo relacionó la salud con ese hecho, así como la fecha en que la observó de ese modo. La testigo reiteró que los problemas de salud eran dolores de cabeza, reducción de peso, llanto, y que se enteró lo del desalojo de la casa porque tuvo que dejar de trabajar con ella porque la iban a desalojar, y que cuando sucedió eso fue que comenzaron sus problemas de salud de octubre a noviembre de 2008.

Analizados tales testimonios y adminiculados los unos con los otros, observa este Juzgador de Alzada que los mismos fueron evacuados con la finalidad de comprobar la existencia de un daño moral o de afección psicológica y emocional de la parte accionante suscitado en relación al desalojo que le requerían sobre la casa que habitaba, el cual se encuentra referido a la relación de arrendamiento que existía entre ambas partes según se desprende de sus alegatos y del expediente judicial remitido por el Tribunal de Municipios correspondiente, más sin embargo debe advertirse, que a pesar de haber solicitado dicha parte en su libelo indemnización por daños morales, lo fue por el alegado incumplimiento de la parte demandada PATRICIA EUGENIA PÉREZ CAICEDO al contrato de opción de compra-venta sub litis y no por la posterior demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada ante otro órgano jurisdiccional por la mencionada ciudadana y con la que se pretendía desalojar a la actual accionante LUCCY DEL VALLE RODRÍGUEZ GONZÁLEZ.

Por tanto, siendo que la controversia sometida a consideración de este operador de justicia es la demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta e indemnización de daños morales qué, en todo caso, deberían relacionarse con dicho contrato y no con otro diferente que no es objeto de la presente causa (contrato de arrendamiento), forzosamente se infiere que las declaraciones de los testigos evacuados resultan improcedentes por impertinentes al no guardar congruencia entre el thema decidendum y los hechos controvertidos, debido a que de los testimonios se desprendía que los supuestos problemas de salud de la parte actora fueron ocasionados por el desalojo inminente y problemas con la casa que habitaba, todo ello aunado a que en los casos de los testigos ALIBECH CASTILLO y EDI GONZÁLEZ, su testimonio no resultó certero al no saber determinar la dirección de dicha casa donde evidenciaron los hechos, y además el último de los mencionados fue en parte referencial al enterarse de la salud de la actora por comunicárselo el llamado señor Edwin. Por todas estas razones se desestima en su validez y pertinencia probatoria la prueba de testigos en comento, siguiendo la letra del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA
Pruebas de la parte demandada
Se observa que dicha parte no promovió medio de prueba alguna, más sólo invocó el mérito favorable de las actas en virtud del principio de comunidad de prueba, respecto a lo cual este suscrito jurisdiccional cabe expresar, que a pesar de que el anterior aforismo no constituye específicamente medio de prueba, se entiende como un principio que el Juez como director del proceso y en garantía a la aplicación de la tutela judicial efectiva debe tener en cuenta para fundamentar su pronunciamiento definitivo y sólo así será estimado. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Conclusiones
Se encuentra expresamente determinado en actas, que la acción ejercida por la parte demandante, constituye una acción de cumplimiento de contrato celebrado entre ambas partes procesales, la cual consiste en la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la ejecución del mismo, si la otra parte no cumple con su obligación, fundamentada en el equilibrio patrimonial de las partes que debe restablecerse y que quedaría roto si una de las intervinientes tuviese que cumplir su obligación sin habérsele a ella cumplido a su vez.

En tales términos, el artículo 1.167 del Código Civil, regula la acción de cumplimiento de contratos de la siguiente forma:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
(Negrillas de este Tribunal Superior)

En tal sentido este Jurisdicente Superior se permite traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual establece lo siguiente:
(…Omissis…)
“El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
(…Omissis…)
El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.
(…Omissis…)

Ahora se observa que la pretensión de la parte accionante está ceñida en su intención de hacer cumplir un contrato de opción de compra-venta celebrado entre ambas partes procesales, requiriendo en definitiva que se procediera a firmar el contrato de venta definitivo que elaboró la institución financiera encargada de otorgar un crédito para poder adquirir el inmueble objeto de convenio, todo ello con fundamento en el supuesto incumplimiento de parte de la demandada a cumplir con la referida firma del documento pese a la aprobación de dicho crédito y su notificación por medio de Notaría.

El contrato de opción de compra es un tipo contractual en el que el propietario de una cosa, concede a otra persona, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirlo, obligándose a mantener durante ese tiempo lo ofrecido a su disposición en las condiciones pactadas. Por su parte el contrato de compraventa es definido por AGUILAR GORRONDONA como “…un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero…”.

Por su parte PLANIOL y RIPERT, definen la opción de compra-venta como “…un contrato por el cual una de las partes se obliga a escoger a la otra parte como comprador, en caso de decidirse a vender la cosa; en general se admite que el precio, en ese caso, se determinará por el precio que los terceros podrían haber ofrecido por la misma cosa” (Tratado Elemental de Derecho Civil, tomo X, 1905, página 198); mientras que ROCA SASTRE afirma que “es el contrato en virtud del cual una de las partes u optante tiene la facultad de decidir a su arbitrio si se lleva a efectividad un contrato determinado, bien con el mismo, bien con un tercero” (Estudios de Derecho Privado (Obligaciones y Contratos), tomo I, editorial Revista de Derecho Privado, página 354).

Ahora se verifica del contenido del convenio de opción de compra-venta sub litis que los términos contractuales quedaron determinados así:
“…PRIMERA: LA PROMITENTE VENDEDORA da en opción de compra a LA PROMITENTE COMPRADORA un inmueble de su propiedad (…). SEGUNDA: El precio total de la venta será por la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.90.000.000,00), haciéndole entrega en este acto A (sic) LA PROMITENTE COMPRADORA la cantidad de QINCE (sic) MILLONES DE BOLIVARES (sic) (Bs.15.000.000,00), a LA PROMITENTE VENDEDORA, comprometiéndose a entregar la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (sic) (Bs.15.000.000.oo) (sic) para hacer un total de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (sic) (Bs.30.000.000.oo) (sic) el día en que la entidad bancaria otorgue el crédito, y entregue la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (sic) completándose así el precio total de venta ya que el presente contrato estará sujeto al procedimiento de Ley de Política Habitacional (sic), es entendido que el tiempo a esperar para el otorgamiento de dicho crédito deberá ser realizado en noventa días hábiles mas noventa días iguales de prorroga (sic), sin que por ningún motivo en dicho tiempo el precio de venta estipulado pueda ser aumentado. TERCERA: Una vez cancelado el precio total LA PROMITENTE VENDEDORA, estará obligada a hacer el respectivo traspaso de propiedad del inmueble objeto de este contrato.” (cita).

Ahora bien, la parte demandada niega y rechaza en su contestación la pretensión de su contraparte al considerar que el incumplimiento contractual fue de parte de la ciudadana accionante al no seguir los términos de la citada cláusula segunda y hacer entrega de las cantidades allí señaladas dentro del plazo de la opción para que así ella pudiera proceder a otorgar el documento definitivo de venta, lo que -según señala- no pudo hacerse ante aquél incumplimiento, razón por la cual opuso la excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido). Al respecto también se verifica que la parte demandante solicita la improcedencia de tal excepción por la conducta de mala fe de la demandada en el cumplimiento de las obligaciones.

Para resolver sobre la pretensión de la parte actora, objeto del presente recurso de apelación, es pertinente dilucidar previamente la controversia atinente a la comentada “excepción de contrato no cumplido”, siendo pertinente establecer las siguientes consideraciones:

La excepción non adimpleti contractus (o excepción de contrato no cumplido) es definida por el Dr. Eloy Maduro Luyando como “…la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación” (Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, ediciones UCAB, Caracas, 1967, página 502).

La misma se encuentra regulada en el artículo 1.168 del Código Civil que reza: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
Empero como puede observarse, la excepción non adimpleti contractus a su vez tiene su excepción, como lo es el hecho de haberse fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones según dispone la citada norma, y en cuyo caso deberá estudiarse la oportunidad específica que tiene cada parte para ejecutar su obligación, y poder así determinar quién incumplió primero, pues no se podría proponer la excepción hasta que no se cumplan las modalidades contractuales que harían exigible la obligación.

En cuanto a los presupuestos de procedencia, la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia ha citado también la doctrina del referenciado autor, resumiendo al efecto en sentencia N° 760 del 13 de noviembre de 2008, expediente N° 07-907, proferida en Sala de Casación Civil, lo siguiente:
“(...)De igual forma conforme a la doctrina ya citada, Tomo III, páginas 503 a la 507, los supuestos de procedencia de la excepción de contrato no cumplido, o excepción non adimpleti contractus, en resumen son los siguientes: 1.- Debe tratarse de un contrato bilateral, no procede en los contratos unilaterales, ni en los contratos sinalagmáticos imperfectos. 2.- El incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser un incumplimiento culposo y en caso de ser culposos se aplica la teoría de los riesgos. 3.- El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia, en el sentido de que no es suficiente para justificar la excepción el incumplimiento de obligaciones secundarias. Siendo consideradas como de importancia o principales las de cuyo incumplimiento sería de tal gravedad que justificaría oponer la excepción, como las obligaciones que fueron determinantes en el consentimiento de la otra parte. También son principales aquellas que han sido convenidas expresamente como tales por las partes y cuyo incumplimiento ha sido calificado como grave por ellas. Las secundarias serían aquellas no determinantes del consentimiento de la otra parte y cuyo incumpliendo no ha sido calificado como tal por ellas. 4.- Es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando. 5.- Que la parte que oponga la excepción no haya a su vez motivado el incumplimiento de la contraparte.(...)”

Del análisis cognoscitivo del caso sub iudice se constató que en el contrato de opción de compra-venta bajo estudio, celebrado en fecha 20 de junio de 2006, se estipuló un plazo a favor de la optante-compradora para tramitar el otorgamiento de un crédito para adquirir la vivienda, de noventa (90) días hábiles más noventa (90) días iguales de prórroga, es decir un total de ciento ochenta (180) días hábiles para que la parte actora consiguiera el crédito para la adquisición de la vivienda, los cuales, luego de un cálculo donde se excluyeron los días de fiestas nacionales y los sábados y domingos, se tiene que vencieron para el día 6 de marzo de 2007, constatándose de autos de conformidad con las notificaciones que la funcionaria Notario Público realizó por petición de la misma parte (las cuales fueron plenamente valoradas como documento público), que el crédito fue efectivamente aprobado por la institución financiera Banco Nacional de Crédito, C.A., Banco Universal, el día 28 de febrero de 2007, y la notificación al respecto fue efectuada el día 6 de marzo de 2007, lo que determina indudablemente que la parte actora sí cumplió con su obligación de tramitar el crédito durante el lapso estipulado en la cláusula segunda del contrato. Y ASÍ SE OBSERVA.

Mas sin embargo, señala la parte demandada que dentro de ese tiempo no bastaba la notificación de aprobación del crédito sino que la demandante como optante-compradora debió haber pagado las cantidades que, en virtud a la reconversión monetaria decretada en este país, en la actualidad equivalen a QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.15.000,oo) que se comprometió pagar la parte y los SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.60.000,oo) del crédito bancario, para poder así otorgar el documento de venta definitivo, conforme a lo cual alegó la excepción non adimplenti contractus.

Al respecto debe advertirse a la parte accionada que la cláusula segunda del contrato fundamento de la causa, ya citada, es expreso e inteligible al establecer que el lapso y la prórroga otorgada en el acuerdo lo fue sólo como margen temporal de espera para que a la optante-compradora le fuera otorgado el crédito, lo cual como se estableció fue efectivamente cumplido. En efecto la comentada cláusula segunda señala: “…es entendido que el tiempo a esperar para el otorgamiento de dicho crédito deberá ser realizado en noventa días hábiles mas noventas días iguales de prórroga…” (cita), lo cual en consecuencia hace improcedente el supra referido alegato de la mencionada parte demandada. Y ASÍ SE ESTIMA.

Ahora respecto a la oportunidad que debe entregarse el resto del precio de la venta, acordado en un contrato de opción de compra, considera este Jurisdicente Superior que debe hacer una interpretación sobre la misma cláusula segunda, en ejercicio de su facultad determinada en el aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, siguiendo para ello las exigencias de la Ley, la verdad y la buena fe, como consecuencia al mal uso de preposiciones y signos de puntuación en el convenio que determina una ambigüedad y deficiencia en la reseñada norma contractual, de donde se desprende, que la cantidad que se comprometió a pagar la optante-compradora (para ese entonces la suma de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,oo) sería el día en que la entidad bancaria le otorgue el crédito “y” entregue la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.60.000.000,oo) (lo que en la actualidad equivale a SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.0000,oo), “…completándose así el precio total de la venta…” (cita de la cláusula segunda).
Lo anterior presenta una disyuntiva temporal siendo que el día en que se otorgue o autorice el crédito no necesariamente puede constituir el mismo día de la entrega del dinero que conforma dicho crédito; en efecto señala la cláusula en comento que el dinero comprometido por la optante-compradora deberá pagarse el día en que se otorgue el crédito y también se pague el mismo por el monto que hoy equivale a SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.60.0000,oo), es decir, el contrato establece el mismo día para ambos pagos, siendo oportunidades que pueden diferir ante los trámites legales y administrativos bancarios, verbigracia el artículo 208 de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat del año 2005, vigente para la oportunidad de la formación del contrato objeto de la causa, establece textualmente que “El sistema de financiamiento deberá ser aprobado por el Banco Nacional de Vivienda Hábitat antes de la concesión del crédito y su debida protocolización estará a cargo del operador autorizado. (...Omissis...)”

Ahora atendiendo a la verdad de los acuerdos de voluntad que conforman los contratos de opción de compra-venta, cabe reiterarse que frente a éste tipo de convenio, el futuro vendedor solo otorga la oportunidad al futuro comprador, para adquirir un bien dentro de un lapso determinado, por lo que, las obligaciones derivadas de este tipo de contrato estarán determinadas por: tener disponible el bien para el comprador quien, al efecto, deberá realizar determinados pagos y las otras obligaciones acordadas, todo dentro de un plazo, cumplido lo cual las partes acordarán gestionar lo que constituye el efecto principal de estos acuerdos, cual es: el otorgamiento de un contrato de venta definitivo, donde a partir del cual se hará el pago final del precio de venta por el comprador y, el vendedor hará la tradición del bien. Ello es así ya que definitivamente es en el negocio de la venta definitiva donde deberán operar las obligaciones principales que se derivan de la naturaleza de tal convención, constituidas por la transmisión de la propiedad y el pago del precio según consagra el artículo 1.474 del Código Civil, y no en el contrato de opción de compra que tiene su sentido y obligaciones ya especificadas.

En consecuencia, puede considerarse que el momento de otorgarse el documento definitivo de venta es la oportunidad específica en que se termina de pagar el precio total pactado por tal enajenación (con excepción de los contratos de venta a plazos), y, constatándose que en el caso de autos la intención de las partes fue buscar y esperar la aprobación de un crédito para terminar de pagar el total del precio acordado (cláusula segunda), es evidente que frente al trámite para la autorización de un crédito es el banco u operador financiero autorizado, el encargado de redactar el documento de venta y proceder a la entrega del monto del crédito otorgado en la oportunidad de la protocolización del instrumento ante el Registrador. Por tanto, si la entrega de dicho crédito está supeditada a la fecha fijada para la firma y protocolización de la venta definitiva, lo cual resulta cónsono con la exigencia de la Ley (1.474 del Código Civil) de disponer el pago definitivo del precio de la venta para el mismo acto, como en efecto en el caso de autos lo constituía la suma del crédito, en derivación, debe interpretarse que la oportunidad para la entrega de los equivalentes QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.15.000,oo) comprometidos en pago por la optante-compradora y los reconvertidos SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.60.0000,oo), eran en la misma fecha en que debía entregarse éste último monto conforme expone el contrato, fecha que obviamente debe estar determinada para el día fijado para la firma del documento de venta a tenor de estas consideraciones. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Ahora bien, la actora LUCCY DEL VALLE RODRÍGUEZ GONZÁLEZ alega la mala fe en la actuación de la demandada PATRICIA EUGENIA PÉREZ CAICEDO para cumplir con la obligación de acudir al acto para la transmisión de la propiedad, impidiendo que se pudiera cumplir por la subsiguiente obligación del pago del precio de venta con base al crédito otorgado y lo comprometido en el contrato, y en efecto se evidencia que en las notificaciones realizadas por Notaría Pública, la Notario quien tiene fe pública en las declaraciones que haga, expuso en el acta notarial conforme se citó en la oportunidad de valoración de las pruebas de este fallo, que pese a la notificación a la accionada de la disposición de la actora de firmar el documento de venta definitivo siendo que ya había sido aprobado el crédito correspondiente, la mencionada ciudadana demandada expresó en voz alta que no iba a firmar la venta porque su inmueble se había revalorizado.

Lo anterior determina sin lugar a dudas la existencia previa de mala fe de la parte demandada a cumplir con su obligación contractual de transmitir la propiedad, obligación a la que en la litis contestación se pretende excepcionar por considerar erradamente como ya se determinó que primero debían pagarle el precio total de la venta, siendo que manifestó su intención de no cumplir con tal obligación estimando que ante el tiempo transcurrido su inmueble valía más, pero sin embargo olvidando que el plazo fue convenido por ambas partes ante la formación del contrato fundamento de la demanda (el cual fue reconocido por la demandada en este proceso), en donde además se estableció a partir de la misma cláusula segunda ya citada, que por ningún motivo durante ese tiempo podía ser aumentado el precio de la venta.

Tal actitud de parte de la accionada contraría la norma prevista en el artículo 1.160 del Código Civil, que prevé que los contratos deben ejecutarse de buena fe, ya que su negativa de cumplir con el siguiente paso del contrato de opción de compra-venta como es el otorgamiento de la venta definitiva, determina una actitud de mala fe que motivaría a su vez el futuro incumplimiento de la contraparte para poder entregar las cantidades monetarias restantes, contraviniéndose así uno de los requisitos de procedencia de la excepción non adimpleti contractus invocada, lo cual, aunado a las determinaciones sobre la oportunidad en que verdaderamente debía hacerse entrega del dinero alegado por la parte demandada, hace consecuente la declaratoria en IMPROCEDENTE de la excepción non adimpleti contractus invocada por dicha parte, en sintonía con el mencionado artículo 1.160 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

Resuelto lo anterior, sólo queda determinar la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato que pretende la actora, siendo que como ya fue analizado, su obligación contractual estaba determinada por procurar la aprobación de un crédito para adquirir la vivienda (el cual no puede aseverarse como pretende la ciudadana accionada que, a pesar que no haya sido tramitado finalmente por política habitacional, lo haya sido para fines distintos de adquisición de la vivienda, siendo que el documento proyecto de venta fue desechado por este Sentenciador en la fase de valoración probatoria), cumpliéndose eficazmente la misma y dentro del plazo acordado en el contrato.

Por lo que de conformidad con los deberes que se desprendieron de la interpretación contractual de autos hecha por este operador de justicia y, atendiendo a la naturaleza específica de los contratos de opción a compra-venta, lo procedente a continuación era el cumplimiento de parte de la ciudadana demandada de otorgar el documento definitivo de venta, en cuyo acto se haría entrega del resto del precio de ésta, en cumplimiento de las obligaciones específicas del negocio civil de venta, lo cual se observa no se cumplió habiéndose comprobado con anterioridad la intención con mala fe de no cumplir con la ejecución de tal obligación, dimanando la certitud en Derecho de pasar a declarar la PROCEDENCIA de la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra interpuesta. Y ASÍ SE DECLARA.

Por otro parte se observa adicionalmente que la parte actora también demanda la indemnización de daños, específicamente daños morales, estimados por su parte en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.0000,oo), por trastornos de salud y emocional que supuestamente padecía ante el incumplimiento de la parte demandada, y al respecto cabe destacarse que la acción por reclamación de daños morales constituye la búsqueda de la indemnización de los daños que se inflingen a una persona natural en sus intereses morales, psíquicos o emocionales tutelados por la Ley, a través de una indemnización económicamente estimada, y en tal sentido, se considera oportuno traer a colación, la definición que sobre el daño moral establece la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 131 de fecha 26 de abril del 2000, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, así: “El daño moral es la lesión a los sentimientos del hombre que por su espiritualidad no son susceptibles de una valoración económica”.

Del mismo modo, se debe traer como referencia la definición que, en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES”, tomo I, Caracas-Venezuela, 2004, pág. 151, presenta el ya citado tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, en la forma siguiente: “Consiste en la afección de tipo psíquico, moral, espiritual o emocional que experimente una persona”.

La disposición normativa que consagra la figura del daño moral se encuentra en la Sección V: De los hechos ilícitos, del Capítulo I: De las fuentes de las obligaciones, del Título III: De las obligaciones, del Código Civil, en su artículo 1.196, el cual reza:
“La obligación de reparación se extiende a todo daño material o moral causado por el acto ilícito. El Juez puede, especialmente, acordar una indemnización a la víctima en caso de lesión corporal, de atentado a su honor, a su reputación, o a los de su familia, a su libertad personal, como también en el caso de violación de su domicilio o de un secreto concerniente a la parte lesionada.
(...Omissis...)”

Pues bien, del caso facti especie quedó determinado que las pruebas promovidas por la parte actora para probar el hecho generador fueron desestimadas por falta de ratificación (informe médico) y por improcedentes por impertinentes (testimoniales) al no ser congruentes con el thema decidendum de esta causa como lo es, el cumplimiento de contrato de opción de compra-venta ante la inejecución de las obligaciones contractuales de parte de la ciudadana accionada como optante-vendedora, aunado a que es determinante aclarar que, la indemnización del daño moral en materia contractual no es admitida siendo que está consagrada para la materia delictual al estar regulada por el Código Civil en la Sección de los hechos ilícitos del Capítulo I del Título III, adicionado a que en el Capítulo III: De los efectos de las obligaciones (ubicado en el mismo título) se establece que a pesar que el deudor responde por daños y perjuicios por inejecución o retardo en la obligación (artículo 1.271 del Código Civil), los mismos se deben al acreedor por la pérdida o utilidad que haya sufrido o se le haya privado (artículo 1.273 eiusdem) (lo que evidentemente hace determinación es a un daño o perjuicio económico, no moral) y sólo por los daños previstos o que han podido preverse al tiempo de la celebración del contrato (artículo 1.274), no siendo éste el caso del daño moral que es una aflicción psíquica, espiritual o emocional causado por un acto ilícito o delictual, y no por inejecución contractual.

Por todas las precedentes fundamentaciones, resulta un deber para este Juzgador de Alzada declarar como IMPROCEDENTE la indemnización por daño moral exigida por la parte actora, lo que a su vez permite concluir, una vez fijada con anterioridad la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato también exigida, que en definitiva es pertinente la declaratoria PARCIALMENTE CON LUGAR de la demanda incoada en esta causa, y en consecuencia SE ORDENA a la parte demandada como optante-vendedora a dar cumplimiento al contrato de opción de compra-venta sub litis suscrito por las partes, debiendo proceder con el otorgamiento y firma del documento de venta definitivo del inmueble constituido por un casa habitación, identificada con la nomenclatura 102D-54, situada en al avenida 19E, urbanización Ferre Lago, sector Pomona, parroquia Cristo de Aranza del municipio Maracaibo del estado Zulia, con las siguientes medidas y linderos: Norte: mide catorce metros (14 mts.) y linda con propiedad que es o fue de Ángela Ocando Domínguez; Sur: catorce metros (14 mts.) y linda con vía pública del parcelamiento Ferretería de Lago; Este: mide veintiocho metros con treinta y cinco centímetros (28,35 mts.) y linda con las parcelas 1 y 2 del mismo parcelamiento; y Oeste: mide veintiocho metros con cuarenta centímetros (28,40 mts.) y linda con parcela 4 del mismo parcelamiento, conforme a los términos expresados en el referido convenio, y en cuyo acto la parte accionante como optante-compradora a su vez deberá hacer entrega del resto del precio de la venta convenido, es decir, las cantidades que en la actualidad en virtud de la reconversión monetaria equivalen a: la prometida de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.15.000,oo) y el crédito bancario de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.60.0000,oo). Y ASÍ SE DECLARA.

Y en definitiva, con base a todas las consideraciones esbozadas, la jurisprudencia y doctrina acogida, y los fundamentos legales y contractuales aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub iudice, dadas las anteriores declaratorias resulta forzoso para este Sentenciador Superior REVOCAR la sentencia proferida por el Tribunal a-quo, así como también, declarar PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte accionante, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.
DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS MORALES sigue la ciudadana LUCCY DEL VALLE RODRÍGUEZ GONZÁLEZ contra la ciudadana PATRICIA PÉREZ CAICEDO, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación propuesto por la ciudadana LUCCY DEL VALLE RODRÍGUEZ GONZÁLEZ, por intermedio de su apoderado judicial DIXON AVENDAÑO, contra sentencia definitiva de fecha 1 de julio de 2010, proferida por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: SE REVOCA la aludida decisión de fecha 1 de julio de 2010, dictada por el precitado Juzgado de Municipios, en consecuencia se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta e indemnización de daños morales incoada, y por ende SE ORDENA a la parte demandada como optante-vendedora a cumplir con el otorgamiento y firma del documento de venta definitivo del inmueble ya descrito en la parte narrativa y motiva de este fallo, conforme a los términos expresados en el contrato de opción de compra sub litis, y en cuyo acto la parte demandante como optante-compradora a su vez deberá hacer entrega del resto del precio de la venta convenido, es decir, las cantidades que en la actualidad en virtud de la reconversión monetaria equivalen a: la prometida de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.15.000,oo) y el crédito bancario de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.60.0000,oo), todo ello de conformidad con los términos expuestos en el presente fallo de alzada.

No hay condenatoria en costas en la presente causa por no haber vencimiento total según lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dieciséis (16) días del mes de septiembre de dos mil once (2011). Años: 201° de la Independencia 152° de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR TEMPORAL,

Dr. LIBES DE JESÚS GONZÁLEZ GONZÁLEZ
LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abog. BERTHA CARRILLO POLO

En la misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias. LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abog. BERTHA CARRILLO POLO

LGG/bc/mv