TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. Nº 3.421-2.011.-
Motivo: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

La presente litis se inicia cuando la ciudadana ALICIA DEL VALLE MONSALVE DE SOTO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.600.083, y de este domicilio, debidamente asistida por el profesional del derecho, ciudadano ANGEL ENRIQUE MENDOZA venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio inscrito en el inpreabogado bajo el N° 61.920 domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, incuó formal demanda contra la ciudadana ARGELIS DEL CARMEN GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº 11.867.269 y domiciliada en ésta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con motivo de la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y COBRO DE BOLIVARES, estimada la misma en la cantidad de VEINTISEIS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 26.000,oo), que conforman TRECIENTAS CUARENTA Y DOS Unidades Tributarias (342 UT),-

Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 21 de Junio del 2.011, se ordenó la citación de la demandada, ciudadana ARGELIS DEL CARMEN GONZALEZ, anteriormente identificada, la cual se configuró en fecha 21 de Julio de 2.011, cuando se ejecutó la medida Preventiva de Secuestro decretada por este Tribunal en fecha 06 de Julio del presente año, y en ese momento estando presente la demandada fue notificada de la ejecución de la medida, por el Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quedando de esta forma citada tácitamente conforme a lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, criterio ratificado por el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 22 de marzo del 2.001 en Sala de Casación Social, en donde se contempla que “… (Omissis) … siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado antes de la citación, han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, se entenderá citada la partes desde entonces (…) sin más formalidad”, de manera que como la demandada se encontró presente en dicho acto de ejecución de medida se configuró su citación tácita, y como las resultas de éstas medida fueron remitidas a éste Juzgado y agregadas a la respectiva pieza de medida de la presente causa en fecha 25 de Julio de 2.011, quedando a partir de éste momento emplazada la accionada para dar contestación a la demanda en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas, en fecha 27 de Julio del presente año las partes diligenciaron suspendiendo el proceso por cuatro (04) días, contados a partir de esa fecha, reanudado el proceso la parte demandada no dio contestación a la demanda en la debida oportunidad, abierto el juicio a pruebas solo la parte actora presentó escrito de pruebas invocando la Confesión Ficta de la parte demandada, el cual corre inserto en las actas procesales de éste expediente. Siendo la oportunidad legal para sentenciar la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 887 de código de Procedimiento Civil, el Tribunal pasa a decidir previa las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO

Alega la parte actora que Consta en documento debidamente autenticado el día veinticinco (25) de febrero de 2005, por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo Estado Zulia, anotado bajo el Nº 59, Tomo 21, de los libros respectivos, que cedió en arrendamiento por tiempo determinado a la demandada, un inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial, signado con la nomenclatura No. 64-15, ubicado en la Calle 79, mejor conocida como Avenida La Limpia, antes Parroquia Cacique Mara, hoy Raúl Leoni, del Estado Zulia; comprendido dentro de los siguientes linderos, Norte: Su Frente vía pública, Sur: Con propiedad que es o fue de Edgar López, Este: Propiedad que es o fue de Rubia Morillo; y Oeste: Con Propiedad que es o fue de Macrino Galue. Dicho inmueble fue destinado por la referida arrendataria, a la venta y distribución de Flores al mayor al detal, bajo la denominación social de VIRGEN DEL CARMEN. En la Cláusula Segunda del aludido contrato, se estableció como término de duración para la relación arrendaticia, un (01) año, contados a partir de su fecha cierta o sea día veinticinco (25) de febrero de 2005; prorrogable por periodos iguales a menos que una de las partes manifieste a la otra por escrito con treinta (30) días de anticipación, su deseo de no prorrogarlo.

Alega la accionante que por su parte en la Cláusula Tercera, del mismo contrato se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000), los de vieja denominación; pero en virtud de las prorrogas que se han venido verificando, el canon de arrendamiento actual es la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs.2.000), pagaderos por mensualidades vencidas. Asimismo alega, que la arrendataria según el referido contrato, ha venido incumpliendo de manera reiterada una de las principales obligaciones que le impone el contrato de arrendamiento, la cual es el pago oportuno del canon de arrendamiento; ya que a la presente fecha, me adeuda por tal concepto la cantidad de VEINTISEIS MIL BOLIVARES (Bs.26.000), correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010, y los meses de enero, febrero, marzo y abril, mayo, y junio de 2011.

Alude la parte demandante que en virtud de tal incumplimiento, que amparada bajo la tutela legal que como sujeto de derecho me consagra el Artículo 1.167 del Código Civil, el cual textualmente dice: “En el contrato bilateral, si una de las parte no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello” demanda a la accionada RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y COBRO DE BOLIVARES, para que convenga en lo siguiente: Primero: En la resolución del presente contrato de arrendamiento. Segundo: En la inmediata desocupación y entrega del inmueble. Tercera: El pago de los cánones de arrendamiento vencidos, y los que se fueran venciendo hasta la entrega total de inmueble.

DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1.- Ratifica, promueve y hace valer a su favor contrato de arrendamiento suscrito, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-
2.- Ratifica, promueve y hace valer a su favor, escrito de demanda, en el cual, demanda y exige el pago de los cánones de arrendamiento que se encontraban vencidos para el momento de la interposición de la presente acción, así como los que se fueren venciendo hasta la total y formal entrega del inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-

MOTIVACION PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Una vez analizadas las actas procesales que conforman el presente juicio este Juzgador considera necesario traer a colación lo establecido en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, Volumen 1, que entre otras cosas indica cuales con los requisitos para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y al respecto indica: “Los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vinculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato, que llene todos los requisitos exigidos por la Ley, esto es, que el contrato haya nacido sin vicios o defectos que le hagan inválido o ineficaz, es decir, se trate de un contrato perfecto y la presencia de una obligación perfeccionada que no se haya consumado. Pero además esa obligación debe existir. ¿Es posible una obligación con existencia física, pero inválida a los efectos resolutorios? Evidentemente que si. Existen muchos contratos inválidos en cuanto existe el instrumento escrito y firmado por las partes, pero su “existencia jurídica” está en duda, ya que esta “existencia” no nace de la “validez”, en cuyo caso el contrato será anulable o nulo, según sea el caso, pero no resoluble. Únicamente se resuelve un contrato que ha nacido perfecto, esto es, sin vicios o defectos que lo hagan inválido o ineficaz. (Omissis)”, es decir, que para que el arrendador pueda pedir la resolución del contrato éste debe haber cumplido con sus obligaciones y el arrendatario estar incurso en incumplimiento de una de sus obligaciones.-
En aplicación de la doctrina antes transcrita al caso in comento se desprende de las actas procesales especialmente del documento fundante del mismo, contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 25 de Febrero de 2.005, y quedó anotado bajo el Nº 59, Tomo 21 de los libros de autenticaciones, el cual en su cláusula Segunda establece que el término de duración de este contrato es de Un (01) año, contados a partir de la fecha cierta de este documento, prorrogable por períodos iguales, al menos que una de las partes manifestara a la otra por escrito con 30 días de anticipación su deseo de no prorrogarlo, de manera que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se inició el 25 de Febrero de 2.005 y finalizaba el 25 de Febrero de 2.006, pero como no hubo notificación de no prorroga contractual, el mismo se ha prorrogado y su fecha de finalización era el 25 de Febrero de 2.012, y por cuanto la presente demanda fue admitida en fecha 21 de Junio de 2.011, se evidencia que el contrato se encontraba vigente y era posible solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, conforme a la cláusula Sexta y Décima Cuarta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes, en caso de incumplimiento en cualquiera de las estipulaciones, para el caso en concreto por la falta de pago de los cánones de arrendamiento. Así se Decide.-

Observa esta Juzgadora que la demandada ARGELIS DEL CARMEN GONZALEZ, no compareció ni por sí, ni por medio de apoderado judicial a dar contestación a la demanda incoada en su contra, lo que evidentemente produjo para ella los efectos de la CONFESIÓN FICTA, establecida en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 362 Ejusdem que textualmente establecen:
Artículo 887 C.P.C.:” La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362, pero la sentencia se dictará en el segundo día siguiente al vencimiento del lapso probatorio”
Artículo 362 C.P.C.: “ Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en éste Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca......”

Igualmente esta Juzgadora trae a colación la sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil de fecha 02 de Noviembre de 2.001, la cual establece:
“…. (Omissis) …Del artículo anteriormente trascrito se evidencia que deben concurrir tres elementos para que proceda la confesión ficta, éstos son: 1) Que el demandado no diese contestación a la demanda. 2) Que la pretensión no sea contraria a derecho. 3) Que el demandado nada probare que le favorezca durante el proceso. La Sala examina a continuación si en el presente caso proceden estos requisitos: (…Omissis)…) En relación al tercer requisito, por el cual el demandado nada probare que le favorezca durante el proceso, observa. El alcance de la locución: ‘nada probare que lo favorezca’, tanto la doctrina como la jurisprudencia han acordado al respecto que es permitida la prueba que tienda a enervar o a paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derecho. En cambio no es permitida la prueba de aquellos hechos constitutivos de excepciones que han debido alegarse en la contestación de la demanda…”

De manera que aplicando la normativa legal antes indicada y el criterio jurisprudencial antes citado se evidencia de las actas procesales que conforman este juicio que la accionada no alegó, ni probó nada que le favoreciera en el lapso de promoción respectivo, por todo lo expuesto le corresponde a este Juzgado revisar el cumplimiento de los requisitos de procedencia de la Confesión ficta y al respecto se observa: en lo que respecta al primer requisito se aprecia de las actas procesales que conforman el presente expediente que la ciudadana ARGELIS DEL CARMEN GONZALEZ, no dio contestación a la demanda incoada en su contra; así mismo en lo que respecta al segundo requisito se aprecia de las actas que la parte actora incuo demanda por Resolución de contrato de arrendamiento, con fundamento en el Contrato de Arrendamiento que se celebró por ante la Notaría Publica Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 25 de Febrero de 2.005, y quedó anotado bajo el Nº 59, Tomo 21 de los libros de autenticaciones, el cual en su cláusula tercera establece que el tiempo de duración del contrato es de un año contado a partir del día 25 de Febrero de 2.005, y se prorrogaría automáticamente por períodos iguales y sucesivos de un año, si antes del vencimiento o algunas de sus prórrogas, cualquiera de las partes contratantes no manifestare por escrito a la otra su deseo de no continuar con el contrato de arrendamiento; así mismo las cláusulas Sexta y Décima Cuarta del referido contrato establece que todas las cláusulas que integran el presente contrato tienen el carácter de principales, por tanto la falta de cumplimiento por parte de La arrendataria a cualquiera de las cláusulas contenidas en el contrato, sería motivo suficiente para que el contrato quede rescindido y la arrendadora podría pedir la desocupación inmediata del inmueble en caso contrario, podría demandar la resolución del contrato, y por cuanto como alega la parte actora, la demandada le adeudaba los cánones de arrendamiento del mes de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2.010, Enero, Febrero Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2.011, resultaba procedente la Resolución del Contrato de arrendamiento conforme a la ley y lo estipulado entre las partes en el contrato de arrendamiento fundamento de la presente litis; en lo que respecta al tercer requisito se desprende de las actas que la parte demandada no trajo a las actas ningún elemento probatorio a su favor, de manera que de conformidad con lo antes indicado y en aplicación del criterio jurisprudencial antes citado esta Juzgadora resuelve que se encuentra cumplidos los tres (03) requisitos y en consecuencia el petitum de la actora no es contrario a derecho y es por lo que el mismo debe prosperar. Así Decide.-

Ahora bien le corresponde a esta Juzgadora determinar la procedencia de los pedimentos de la parte demandante y al efecto los pedimentos de la actora se circunscriben a Primero: dar por resuelto el contrato de arrendamiento que suscribió, pedimento éste procedente por cuanto la parte demandada se encuentra incursa en la situación indicada en la cláusula Sexta y Décima Cuarta del contrato de arrendamiento y al ordenamiento jurídico. Así se Decide.-; Segundo: La entrega del inmueble, pedimento éste procedente debido al incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la demandada, tal y como se constituyó en el contrato de arrendamiento instrumento fundante de la acción. Así Decide.- Tercero: El pago de los cánones insolutos y los pendientes por pagar, los cuales ascienden a la cantidad de VEINTISEIS MIL BOLIVARES (Bs. 26.000,oo), respecto a este pedimento observa esta Juzgadora que en lo que respecta a la cancelación de los cánones de arrendamiento que se encuentran insolutos, es decir, los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2.010, Enero, Febrero Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2.011, los mismos resultan procedentes, por cuanto es una obligación que la parte demandada debió cumplir a cabalidad conforme al contrato de arrendamiento suscrito. Así se Decide.-; en lo que respecta al pago de los cánones de arrendamientos que se sigan venciendo, se aprecia del contrato de arrendamiento que las partes en la cláusula SEXTA establecieron que la falta de pago de dos mensualidades de arrendamiento, daría derecho a la ARRENDADORA a rescindir de pleno derecho el contrato de arrendamiento, a pedir la inmediata desocupación del inmueble y el pago del resto de las mensualidades aun no vencidas, de manera que habiendo las parte establecido contractualmente esta penalidad, es por lo que la reclamación de los cánones de arrendamiento que faltaren por vencerse, es decir, los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2.011 Enero y Febrero de 2.012, resultan procedente por así haberlo acordado las partes en el contrato de arrendamiento que suscribieron. Así se Decide.-

DISPOSITIVO DEL FALLO.

Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda incoada por la ciudadana ALICIA DEL VALLE MONSALVE DE SOTO contra ARGELIS DEL CARMEN GONZALEZ, identificados en actas por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en consecuencia se condena a la demandada a: Primero: Dar por resuelto el contrato de arrendamiento que suscribió con la demandante por ante la Notaría Publica Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 25 de Febrero de 2.005, y quedó anotado bajo el Nº 59, Tomo 21 de los libros de autenticaciones; Segundo: Pagar la cantidad de VEINTISEIS MIL BOLIVARES (Bs. 26.000,oo) por concepto de mensualidades de arrendamiento vencidas, es decir, los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2.010, Enero, Febrero Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2.011 y por concepto de los cánones e arrendamiento que faltaran por vencerse hasta la finalización del contrato de arrendamiento, más la cantidad de DIECISEIS MIL BOLIVARES (Bs. 16.000,oo) por concepto de los meses que faltan por venirse, es decir, los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2.011 Enero y Febrero de 2.012. Tercero: Entregar el bien inmueble constituido por por un local comercial, signado con la nomenclatura No. 64-15, ubicado en la Calle 79, mejor conocida como Avenida La Limpia, antes Parroquia Cacique Mara, hoy Raúl Leoni, del Estado Zulia; comprendido dentro de los siguientes linderos, Norte: Su Frente vía pública, Sur: Con propiedad que es o fue de Edgar López, Este: Propiedad que es o fue de Rubia Morillo; y Oeste: Con Propiedad que es o fue de Macrino Galue.-

Así mismo se condena en costa a la parte demandada ARGELIS DEL CARMEN GONZALEZ, por haber sido vencida totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLIQUESE y REGISTRESE.

Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Veintidós (22) días del mes de Septiembre de 2.011. Años: 200º de la Independencia y 152º de la Federación.-
La Juez.-

ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.-
La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-
En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres (3:00 PM) de la tarde. La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-