TSJ Regiones - Decisión

Sentencia No. 128-11

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

DEMANDANTE: JUNTA DE CONDOMINIO DE LA ASOCIACION DE PROPIETARIOS Y RESIDENTES DE LA URBANIZACIÓN JUANA DE AVILA (ASOPROJUAVILA), representada por los ciudadanos: JORGE ROMERO FINOL y ANA VICTORIA VILCHEZ DE PIRELA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos V.- 2.865.511 y V.- 3.650.418, domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

DEMANDADA: MONICA DE MASI PUERTA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 11.788.136, domiciliada en la Ciudad y Municipio Maracaibo, Estado Zulia.

MOTIVO: DESALOJO.

PARTE NARRATIVA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN SU LIBELO DE DEMANDA

Se da inicio a la presente litis por demanda con motivo de desalojo recibida de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha dieciocho (18) de Julio de 2011, admitida en fecha Veintiuno (21) de Julio de 2011, presentada por el abogado EUGENIO ENRIQUE LOPEZ SIMANCAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.628.407, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 87.702, de este domicilio, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Junta de Condominio de la ASOCIACION DE PROPIETARIOS Y RESIDENTES DE LA URBANIZACION JUANA DE AVILA (ASOPROJUAVILA), debidamente representada por los ciudadanos JORGE ROMERO FINOL y ANA VICTORIA VILCHEZ DE PIRELA, previamente identificados.
Fundamenta la parte actora su reclamación en los siguientes hechos:
Indica que el día 18 de Marzo de 2010, se realizó a través del Tribunal Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Notificación Judicial a la ciudadana MONICA DE MASI PUERTA, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V.- 11.788.136 y de este domicilio, quien funge como arrendataria del Local Comercial, ubicado en las Áreas Verdes de la Urbanización Juana de Ávila, destinado para el funcionamiento de Salón de Belleza, Medicina Estética, Spa y todo lo inherente al ramo de la belleza y salud, ubicado en la calle 66-C, entre avenidas 15-A-1 y 15-A nomenclatura 15-a-1-30, que le pertenece a la parte demandante de esta litis.
Señala igualmente que para el momento de la Notificación, a la arrendataria se le participó que no se le iba a seguir prorrogando el contrato de arrendamiento, suscrito por ambas partes, y por lo tanto el mismo tendría vigencia hasta el 01 de Junio de 2010, correspondiéndole un año de prórroga legal que se iniciaría a partir del 02 de Junio de 2010, hasta el 01 de Junio de 2011, concediéndole de esta manera el tiempo que le correspondía por Ley a la arrendataria para desocupar el inmueble.
Ahora bien, refiere el apoderado judicial de la parte actora que no obstante la situación antes referida, la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto de 2010 hasta Junio de 2011, a razón de mil bolívares (Bs. 1000,oo) cada cuota de arrendamiento, asimismo ha dejado de cancelar las cuotas de condominio que le corresponde pagar desde Octubre de 2010 hasta Junio de 2011, a razón de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,oo) cada cuota.
Manifiesta la representación judicial de la parte demandante que existe desconocimiento total del estado actual en que se encuentra el inmueble, ya que la arrendataria no le ha permitido el acceso a la junta de condominio para que inspeccione el local y saber en que condiciones está, señalando asimismo que la cláusula sexta del contrato de arrendamiento establece: “…Estará a cargo de la arrendataria el mantenimiento de las instalaciones del inmueble objeto de este contrato, así como todos los gastos y reclamos ordinarios y/o extraordinarios inherentes a las instalaciones y suministro de energía eléctrica, teléfonos, aseo urbano domiciliario, cuota de asoprojuavila, cuota de vigilancia, agua, limpieza, gastos comunes que ocasione el inmueble. Del mismo modo, LA ARRENDATARIA asume la obligación de cancelar los gastos mensuales ordinarios por tales conceptos durante todo el período de duración de este contrato y sus eventuales prórrogas…”.
Por las razones antes expuestas, acude ante este Tribunal a demandar como real y efectivamente demanda a la ciudadana MONICA DE MASI PUERTA, ya identificada, por DESALOJO y en consecuencia le haga entrega inmediata del inmueble arrendado en las mismas condiciones en que lo recibió, más el uso, normal, solvente, de los servicios públicos, así como la cancelación de los cánones vencidos mensuales que van desde el mes de agosto de 2010, hasta el mes de junio de 2011 y de las cuotas de condominio reclamadas.
Fundamenta la parte actora su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1113, 1159, 1579, 1167 y 1264 del Código Civil, en concordancia con lo estipulado en los artículos 33, 34 literal A y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN LA OPOSICION DE CUESTIONES PREVIAS Y SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Habiendo quedado citada en fecha 11 de Agosto de 2011, la ciudadana MONICA DE MASI, actuando asistida por el abogado en ejercicio JORGE SANCHEZ, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 109.999, procedió a dar contestación a la demanda en la oportunidad respectiva en los siguientes términos.
En primer lugar opuso las cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando que una vez revisada la pretensión se pudo constatar que la misma no presenta los instrumentos que fundamenten lo alegado por la parte actora, así como tampoco el derecho invocado el cual debería producirse en el libelo, tal como lo establece el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
En segundo lugar la parte demandada opone la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 ejusdem, referida a la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción propuesta, indicando que la acción se basa en que la demanda se fundamenta en un motivo que es taxativo y que únicamente procede para los contratos de tiempo indeterminado como lo establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual no sucedió en el presente caso, ya que considera la demandada que el contrato se encontraba a tiempo determinado para el momento de la interposición de la demanda por lo que alega la procedencia de la cuestión previa antes referida, ya que según su parecer el desalojo no era la vía idónea para la interposición de la demanda.
En cuanto a las defensa de fondo la parte demandada, Negó, rechazó y contradijo, todos y cada unos de los hechos que fueron narrados por la parte actora en su libelo de demanda, indicando que no son ciertos e igualmente inaplicable el derecho invocado en la misma.
Asimismo acepto como cierto que tiene una relación arrendaticia con ASOPROJUAVILA con un contrato por tiempo determinado prorrogable por un mismo período sucesivamente y que dicho contrato la obliga a cumplir con los gastos que se generen en el buen uso y mantenimiento del inmueble, así como los servicios públicos que en el mismo se prestan.
Negó rechazo y contradijo que se le haya causado algún tipo de daños físicos al inmueble objeto de litigio, y que exista un desconocimiento total del estado actual del inmueble, ya que a dicho local tiene acceso toda la comunidad que desee realizarse algún servicio y nunca se le ha negado el acceso a nadie de ASOPROJUAVILA.
Negó rechazo y contradijo que se encuentre insolvente desde el mes de agosto de 2010 y consigno copia simple del pago de los cánones de arrendamiento del local y del condominio hasta el mes de diciembre de 2011.
Por las razones antes expuestas la parte demandada solicita al Tribunal declare con lugar las cuestiones previas opuestas y sin lugar la demanda propuesta en su contra.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Una vez realizado el análisis de los hechos esgrimidos por las partes intervinientes en la presente causa, procede esta Juzgadora a dictar su decisión previa las siguientes consideraciones:
La pretensión, se fundamenta en la celebración de un contrato de arrendamiento, el cual establece en una de sus cláusulas lo siguiente:
“…SEGUNDA: El presente contrato tendrá una duración de Un (01) año, contados a partir del día primero (01) de Junio de dos mil Seis (2006). Este contrato se considera prorrogado automáticamente, si una de las partes no da aviso a la otra, expresando por escrito su deseo de dar por terminado este contrato, por lo menos con treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento de este contrato a su respectiva prorroga…” (omisis..).
Observa el Tribunal que al consumirse el primer término de duración del contrato, operan las prórrogas subsiguientes convenidas, por lo tanto la relación arrendaticia se encontraba por tiempo determinado, hasta tanto no se realice la notificación donde se exprese la intención de una cualquiera de las partes de no prorrogarlo (desahucio).
En el caso subexamine, se observa que el desahucio se practicó por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 12 de Abril del año 2010, mediante el cual manifiesta la parte actora su decisión de no seguir prorrogando el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes, en fecha 24 de Mayo de 2006, en consecuencia, dicho arrendamiento se encontraba por tiempo determinado hasta el día 01 de Junio de 2011, ya que con motivo de la referida notificación, se otorgó la prórroga obligatoria de un (01) año establecida en el artículo 38, Literal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La parte actora en el libelo de la demanda, esgrimió lo siguiente:
“…Hasta el momento de su notificación le correspondía un (01) año de prorroga legal que se iniciaría a partir del 02 de junio de 2010 hasta el 01 de junio de 2011…”
Mas adelante en la narración del libelo de la demanda refiere:
“…Actualmente adeuda lo correspondiente a los meses de Agosto de 2010 hasta junio de 2011 cada cuota de arrendamiento por la cantidad de MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,oo), lo que hasta la fecha hace la cantidad de ONCE MIL BOLIVARES (Bs. 11.000,oo)…”
Con estas dos aseveraciones la parte actora admite que se trata de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, por cuanto solo reclama el pago de las cuotas que tuvieron su vencimiento hasta el mes de Junio del año 2011, cuando es precisamente hasta esa fecha la duración del contrato por tiempo determinado. Siendo que conforme a lo que se establece en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado, por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las causales establecidas en dicha disposición. De manera que al demandarse este contrato con la exigencia del pago de las cuotas de arrendamiento correspondiente a su vigencia como contrato por tiempo determinado, como en el presente caso, no es procedente el desalojo solicitado, todo conforme al artículo 34 eiusdem. (subrayado del tribunal). Así se decide.
Considera este Tribunal que el procedimiento para la interposición de la pretensión en el presente caso, lo es el establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo tanto el actor ha debido solicitar el Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal, conjuntamente con el reclamo de cobro de bolívares por la falta de pago de los cánones de arrendamiento hasta la fecha en que lo reclama. Así se establece.
La presente decisión se fundamenta en sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, dictada en el expediente No 03-2946, donde se estableció lo siguiente:
“…La Sala, en otras oportunidades (cfr. Sentencia n° 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, dicha conclusión judicial no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el suceder de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho en la acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y solo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto de las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandante de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para el Juez, que conoce el derecho o dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa-v.g.; en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso…”
Por las razones expuestas y en base al criterio jurisprudencial antes transcrito, se hace forzoso para este Juzgado la reposición de la causa al estado de declarar inadmisible la presente demanda. Así se declara.
En virtud de la naturaleza de la presente decisión, este Tribunal no entra a conocer sobre el fondo de la controversia.
DECISIÓN
Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DELA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, REPONE LA CAUSA y en consecuencia se declara INADMISIBLE, la demanda que por DESALOJO, intentara la Junta de condominio ASOCIACION DE PROPIETARIOS Y RESIDENTES DE LA URBANIZACION JUANA DE AVILA (ASOPROJUAVILA) en contra de la ciudadana MONICA DE MASI PUERTA.
No hay condenatoria en consta debido a la naturaleza del presente fallo.
PUBLIQUESE, REGISTRESE
Obró como apoderado judicial de la parte actora el abogado en ejercicio EUGENIO ENRIQUE LOPEZ SIMANCAS, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 87.702. y como abogado asistente de la parte demandada el abogado en ejercicio JORGE SANCHEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 109.999.
Déjese copia por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada firmada y sellada en la sala de este Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los diez (10) días del mes de Octubre del año Dos Mil Once (2011). Años 201° y 152° de la Independencia y Federación, respectivamente.
LA JUEZA,

ABOG. MARIA IDELMA GUTIERREZ V.

EL SECRETARIO TEMPORAL

ABOG. GASTON GONZALEZ URDANETA.

En la misma fecha, siendo las tres y veinte (03:20 p.m.), minutos de la tarde se publicó la anterior decisión.

EL SECRETARIO TEMPORAL

ABOG. GASTON GONZALEZ URDANETA.
Expediente Nº 2.225-2011
MIG/GGU.-