LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA


I
INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Segundo de los Municipios de la presente causa, en virtud de distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintiuno (21) de mayo de 2010; con objeto de formal demanda que por DESALOJO, intentara la sociedad mercantil INVERSIONES LUCKY BOY, C.A, constituida por documento inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha dieciocho (18) de Julio de 1996, bajo el N° 04, Tomo 63-A, domiciliada en el Municipio Maracaibo del estado Zulia; contra las sociedades mercantiles: GENERAL DE SALUD INTEGRAL, C.A (GESAIN, C.A.), constituida por documento inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Ciudad de Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de diciembre de 2001, bajo el N° 28, Tomo 62-A, y CLINÍCA BAHSAS MARACAIBO, C.A., constituida por documento inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Ciudad de Maracaibo del estado Zulia, en fecha doce (12) de junio de 1996, bajo el N° 10, Tomo 42-A, domiciliadas ambas en el Municipio Maracaibo del estado Zulia.

II
NARRATIVA

En fecha veintiuno (21) de mayo de 2010, los abogados en ejercicio JOSÉ RAFAEL VARGAS RINCON y RENE RUBIO MORAN, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.854.858 y V-15.434.383, e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 22.881 y 108.155, respectivamente, actuando en representación de la parte actora; presentaron escrito libelar, en el cual plantearon los fundamentos jurídicos y hechos constitutivos de su pretensión, señalando que:
“En una misma fecha, que correspondió al día treinta (30) de Julio de Dos Mil Siete (2007), la sociedad mercantil INVERSIONES LUCKY BOY, COMPAÑÍA ANÓNIMA, convino con el ciudadano ADEL BAHSAS EL MAAZ,…, obrando éste con el carácter de Vicepresidente de las sociedades mercantiles “GENERAL DE SALUD INTEGRAL, C.A. (GESAIN, C.A.)”,…,y “CLÍNICA BAHSAS MARACAIBO, C.A.”,…, el arrendamiento de DOS (2) LOCALES COMERCIALES, identificados con los números PB-01 y PB-02, del “CENTRO EMPRESARIAL ROMY”, ubicados en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos, Municipio Autónomo Maracaibo, Estado Zulia, y que se refiere a los Inmuebles: N° 5-123 y 5-105, situados en la intersección de la Calle 62 (antes Avenida Universidad) con avenida 8 (antes Santa Rita), los cuales constituyen el mencionado centro comercial. A tal efecto, fue suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES LUCKY BOY, COMPAÑÍA ANÓNIMA y las referidas compañías “GENERAL DE SALUD INTEGRAL, C.A (GESAIN, C.A.)” y “CLÍNICA BAHSAS MARACAIBO, C.A.” sendos documentos autenticados ante la NOTARIA PÚBLICA CUARTA DE MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA, el 30 de Julio de 2007, bajo los Nos. 66 y 68, del Tomo 53 de los libros de autenticaciones, respectivamente,…
Cabe destacar que las cláusulas “PRIMERA” y “TERCERA” del documento suscrito por el ciudadano ADEL BAHSAS EL MAZZ en su carácter de Vicepresidente de la sociedad mercantil GENERAL DE SALUD INTEGRAL, C.A. (GESAIN, C.A.)” expresan lo siguiente:
(…)
Y esas mismas cláusulas en el documento otorgado por el ciudadano ADEL BAHSAS EL MAZZ en su carácter de Vicepresidente de la sociedad mercantil “CLÍNICA BAHSAS MARACAIBO, C.A.”, expresan lo siguiente:
(…)
Del resto, ambos documento presentan una comunidad de cláusulas que, más allá de la consideración del grupo económico con quien INVERSIONES LUCKY BOY, COMPAÑÍA ANÓNIMA contrataba, con sus características propias de identidad de socios y unidad de dirección y administración, determinan la uniformidad e indivisibilidad de la relación contractual sobre la cual nuestra representada fundamenta sus derechos; entre los cuales, a los efectos del apuntalamiento de la pretensión, consideramos pertinente invocar las siguientes:
(…)
Hemos citado las anteriores cláusulas porque ellas contienen las obligaciones contractuales que son determinantes, en primer lugar, de la conducencia procesal de la pretensión de desalojo que deducimos con fundamento en lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, puesto que al haberse limitado la duración del arrendamiento a SEIS (06) MESES, improrrogables, a contar del día 01 de Julio de 2007, su vencimiento indefectible operaba el día 31 de Diciembre de 2007, comportando la circunstancia de la ejecución material de las prestaciones contractuales más allá de ese vencimiento, el efecto de la tácita reconducción…. Y en tal situación la posibilidad de extinción del derecho de permanencia inquilinaria, esto es, el derecho del arrendatario a mantenerse en posesión del bien arrendado, se sujeta a la verificación de alguno de los taxativos supuestos contemplados en el citado artículo 34 de la mencionada ley especial,…
(…)
SEGUNDO
DEL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL
(…)
a) El hecho de que la parte arrendataria le haya dado a los inmuebles alquilados un uso distinto al contractualmente predeterminado en la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento, como ciertamente se recoge cuando dentro de esa disposición convencional quedó estatuido entre las partes que los locales comerciales arrendados estarían destinados exclusivamente a ser utilizados como oficinas. Sin embargo, del resultado de la inspección ocular practicada por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 15 de Abril de 2010, se puede perfectamente cotejar el incumplimiento de esa obligación contractual, pues el señalado Tribunal dejó constancia fehaciente de que el uso de esos inmuebles esencialmente estaba destinado a servir como asientos de consultorios médicos y de una clínica en general, cuando al referirse al particular SEGUNDO de la solicitud de inspección, con vista a los locales PB-01 y PB-02 del CENTRO EMPRESARIAL ROMY, objeto del arrendamiento, ese Tribunal fijó los hechos que fueron expuestos dentro de esa diligencia probatoria en la forma siguiente:
(…)
b) El hecho de que la parte arrendataria haya realizado sobre los inmuebles arrendados, reformas no autorizadas por la parte arrendadora. Ese hecho se encuentra perfectamente evidenciado en las resultas de la citada inspección ocular practicada por el mencionado Tribunal de Municipio, pues como pudo perfectamente establecer el órgano jurisdiccional actuante en la referida diligencia probatoria, se hizo constar en forma clara y objetiva que los locales comerciales PB-01 y PB-02, se encuentran dotados de consultorios médicos cuya construcción y destino no fueron bajo ninguna circunstancia objeto de autorización por la parte arrendadora….
c) El hecho de que la parte arrendataria haya subarrendado los inmuebles los locales comerciales PB-01 y PB-02, sin la autorización, dada por escrito, de la parte arrendadora. Este hecho lo pone también de manifiesto la inspección ocular practicada por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA en fecha 15 de abril de 2010, en donde en forma por demás elocuente, se dejó constancia de que los señalados inmuebles lo ocupan médicos independientes que practican personalmente su profesión en los consultorios que allí se encuentran establecidos, entre los que uno de esos profesionales, manifestó espontáneamente que pagaba alquiler por el uso que hacía del mismo…
Las tres (3) situaciones anteriormente expuestas, configuran de un modo claro y objetivo los supuestos de hecho que se encuentran previstos en los ordinales d), e) y g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;…
TERCERO
DEMANDA
Con fundamento en las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, en nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES LUCKY BOY, COMPAÑÍA ANÓNIMA, en su carácter de parte arrendadora, demandamos a las sociedades mercantiles GENERAL DE SALUD INTEGRAL, C.A (GESAIN, C.A.)” y “CLÍNICA BAHSAS MARACAIBO, C.A.”, en su carácter de parte arrendataria, para que voluntariamente convengan en la procedencia del DESALOJO de los locales comerciales PB-01 y PB-02 del “CENTRO EMPRESARIAL ROMY”, anteriormente referidos, y para que efectivamente, dado el reconocimiento de la procedencia de la pretensión, desalojen esos inmuebles y hagan voluntaria entrega de los mismos a la parte arrendadora. En defecto de cumplimiento voluntario, solicitamos a la competente autoridad jurisdiccional a la que le corresponda el dictado de la sentencia de mérito, ordene en forma coercitiva la realización del desalojo, y para su ejecución, imponga el cumplimiento de las pautas contempladas en el artículo 528 del Código de Procedimiento Civil.”

La parte demandante acompañó al escrito libelar los instrumentos que a continuación se mencionan: a) Original de documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del estado Zulia, en fecha diecinueve (19) de mayo de 2010, anotado bajo el N° 24, Tomo: 22, de los Libros respectivos de autenticaciones llevados. b) Original de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, en fecha treinta (30) de julio de 2007, anotado bajo el N° 66, Tomo 53 de los Libros de autenticaciones. c) Original de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, en fecha treinta (30) de julio de 2007, anotado bajo el N° 68, Tomo 53 de los Libros de autenticaciones. d) Original de Inspección Judicial Extra-litem, practicada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha quince (15) de abril de 2010.

En fecha veintiséis (26) de mayo de 2010, este Tribunal le dio entrada a la referida demanda por DESALOJO, y admitió la misma por cuanto ha lugar en derecho, ordenándose la citación de las demandadas sociedad mercantil CLÍNICA BAHSAS MARACAIBO, C.A. y GENERAL DE SALUD INTEGRAL, C.A. (GESAIN, C.A.), en la persona de su Vicepresidente, ciudadano ADEL BAHSAS EL MAAZ, todos antes identificados, para que compareciera por ante este Juzgado al segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas de haberse practicado su citación.

El día veinticinco (25) de octubre de 2010, la Juez Provisoria abogada ADRIANA MARCANO MONTERO, se abocó al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de las partes.

En fecha veintitrés (23) de noviembre de 2010, el apoderado judicial de la parte actora, abogado RENE RUBIO MORAN, antes identificado, mediante diligencia presentada, se dio por notificado del abocamiento de la Juez Provisoria y solicitó la citación de los demandados.

Posteriormente, el veintiuno (21) de diciembre de 2010, el Alguacil de este Tribunal realizó exposición, en la cual, consignó y devolvió los recaudos de citación de las co-demandadas, debido a la imposibilidad práctica de la misma.

El día once (11) de enero de 2011, la parte actora solicitó, por medio de diligencia, la citación cartelaria de las co-demandadas, en virtud de no haber sido posible la práctica de la citación personal, y en tal sentido, este Tribunal en igual fecha, ordenó la citación de las accionadas mediante carteles, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil

En fecha quince (15) de marzo de 2011, el abogado en ejercicio RENE RUBIO MORAN, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, todos antes identificados, consignó un (01) ejemplar del Diario LA VERDAD, y un (01) ejemplar del Diario PANORAMA, de fechas 03-02-2011 y 07-02-2011, respectivamente, donde aparecen publicados los carteles de citación de las co-demandadas de marras, y en esa misma fecha, se agregaron a las actas.

El día veintitrés (23) de marzo de 2011, la Secretaria Natural de este Juzgado, presentó exposición donde manifestó el haberse trasladado a la dirección suministrada por la parte actora, a los fines de fijar el Cartel de Citación de las co-demandadas, cumpliéndose así, las formalidades exigidas referidas a la citación cartelaria en la presente causa de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha catorce (14) de abril de 2011, el apoderado judicial de la parte actora, RENE RUBIO MORAN, antes identificado, solicitó mediante diligencia, la designación de un Defensor Ad-Litem a las co-demandadas en el presente juicio; siendo que fecha veinticinco (25) de abril de 2011, este Órgano Jurisdiccional designó como Defensora Ad-Litem de las sociedades mercantiles CLINICAS BAHSAS MARACAIBO, C.A. y GENERAL DE SALUD INTEGRAL C.A. (GESAIN C.A.)., a la profesional del derecho MIRIAM PARDO CAMARGO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 49.336, a la que se ordenó comparecer dentro de los tres (03) días de despacho siguientes a su notificación, a los fines de que aceptara o no el cargo recaído en su persona.

Sucesivamente el día tres (03) de mayo de 2011, el Alguacil adscrito a este Juzgado, expuso que notificó a la abogada en ejercicio MIRIAM PARDO CAMARGO, antes identificada, respecto a su designación como defensora ad-litem en la presente causa, siendo que posteriormente en fecha cinco (05) de mayo de 2011, ésta presentó diligencia aceptando el cargo recaído en su persona, y este Órgano Jurisdiccional le tomó el juramento de Ley respectivo.

En fecha diez (23) de mayo de 2011, el apoderado judicial de la parte actora, abogado RENE RUBIO MORAN, plenamente identificado, solicitó fuese practicada la citación de la Defensora Ad-Litem en el presente litigio, a los fines de que diera contestación a la demanda incoada en contra de sus representadas, y tal virtud, este Tribunal en fecha doce (12) de mayo de 2011, ordenó la respectiva citación solicitada, siendo practicada la misma en el día dos (02) de junio de 2011.

Posteriormente, en fecha seis (06) de junio de 2011, comparece por ante la sala de este Juzgado, el abogado en ejercicio ANTONIO JOSE VALBUENA LEAL, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-8.046.234, e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 132.908, en su carácter de apoderado judicial de las co-demandadas de autos, según instrumentos poder que rielan a partir del folio ciento veintiocho (128) que conforman la presente pieza principal; y quien mediante escrito procedió a dar contestación a la demanda instaurada en contra de sus representadas, en los siguientes términos:
“Niego y rechazo, por ser falsos los hechos invocados en lo que se refiere al incumplimiento contractual de mis Representadas, al igual que es incorrecta la calificación jurídica que de esos hechos ha realizado la Pretensora.
IMPROCEDENCIA DEL LITERAL D DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS.
Al folio 11 del escrito libelar de demanda, denuncia la pretensora, como incumplimiento de la relación contractual arrendaticia: “…El hecho que la parte arrendataria le haya dado a los inmuebles alquilados un uso distinto al contractualmente predeterminado en la cláusula SEGUNDA…”; en dicha cláusula, tal y como lo reconoce expresamente la Demandada, se prevé que el uso al cual se destinará el inmueble es el de ser utilizados como OFICINAS.
La dicción del vocablo según la Real Academia de la Lengua en su primera acepción es: “Local donde se hace, se ordena o trabaja algo”, y la Arrendadora, suscribió y perfecciono el contrato con las sociedades mercantiles “GENERAL DE SALUD INTEGRAL, C.A. (GESAIN), y “CLINICA BAHSAS MARACAIBO, C.A.”, para la prestación de servicios de salud, actividad en la cual cuenta con la colaboración de un equipo de médicos, que han de prestar sus servicios a los usuarios en sus especialidades; con dicha finalidad es que se ha hecho uso del local; para ordenar y trabajar – tal como lo expresa el diccionario de la Real Academia de la Lengua – los servicios sanitarios, que constituyen el objeto social de nuestras Representadas.
Ciudadano Juez, el uso al cual se destinarían los locales, como asiento para la gestión de un trabajo de prestación de servicios sanitarios, se compadece absolutamente con la interpretación de la voluntad contractual, ya que de conformidad con lo previsto en el artículo 12 segundo aparte del código de procedimiento civil, la voluntad de las partes, aquella que emana precisamente del acuerdo de voluntades, ha de ser la guía inicial de todo proceso de comprensión normativo, y en tal sentido alquilar unos locales para oficinas a dos clínicas, no tiene otro propósito, que prestar en ellos servicios medico-asistenciales.
(…)
IMPROCEDENCIA DEL LITERAL E DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS
Ciudadano Juez, es falso que mis Representadas hayan realizado reformas no autorizadas en el inmueble por el arrendador. Respecto de ello, es necesario estimar que sentido ha de dársele a la expresión legal “…reformas autorizadas por el legislador”, como especifica manifestación de voluntar encaminada a realizar un acto de tolerancia o permisión del Arrendador.
(…)
Teniendo lo anterior como presupuesto, analicemos las conductas de la Arrendadora, suscritos ambos contratos el 30 de julio de 2007: existe una relación contractual con una duración de cuatro años consecutivos, durante TODO ESE TIEMPO, es público y notorio, que en dichos locales, funciona un centro de prestación de servicio público de salud; lso trabajadores o dependientes de la Arrendadora que reparaban los equipos de aires acondicionados, estaban en conocimiento de la actividad y de la manera y forma en que se realiza…
(…)
IMPROCEDENCIA DEL LITERAL G DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS
El literal G, del artículo 43 de la Ley de Alquileres, a la letra expresa: “Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendamiento total o parcialmente el inmueble…”, como quiera que la causal invocada refiérase al subarrendamiento, el pretensor, debió haber subsumido los hechos invocados en dicha causal, y en modo alguno hacer una mera referencia genérica, dando sus afirmaciones por demostradas, por el hecho, por demás cierto, de profesionales de la medicina, que prestan sus servicios para la clínica Bahsas Maracaibo y para la Clínica General de Salud Integral, obviando ex profeso la realidad de los contratos que se perfeccionan entre los profesionales de la salud, y las clínicas privadas.
(…)
Ciudadano Juez, nuestras Patrocinadas no han perfeccionado con ninguno de los médicos que prestan sus servicios en sus instalaciones, ningún contrato de subarrendamiento, con ellos existe un contrato innominado de administración o gestión de actividad, protegido por el artículo 1.140 del Código Civil, y emparentado con el contrato mercantil de joint venture.
(…)
Ahora bien, la sistematización de los servicios de salud, a nivel de la prestación de servicios al usuario, ha asumido tal modalidad, por las siguientes razones:
1. La cada vez mayor incidencia de la tecnología en el servicio de salud, y los altos costos de los equipos, ha hecho que el profesional de la medicina encuentre una limitación, para la prestación exclusivamente individual de su ministerios, por lo que recurre a modalidades de colaboración en la gestión, para asegurarse la prestación más efectiva de su actividad profesional, regularmente con clínicas establecidas en el mercado.
2. Ante la concurrencia y competitividad de la actividad de la medicina, en un mercado limitado, se requiere auxilio a medios publicitarios o de difusión, que permitan un mejor acceso al mercado laboral. Los altos costos de las campañas publicitarias, y el difícil acceso a los medios de comunicación, hacen más racional y efectiva la gestión, a través de clínicas, que se encargan de tales aspectos administrativos.
3. La actividad de intermediación realizadas por las empresas aseguradoras, y los tiempos de espera para la materialización de los pagos de los asegurados, exige una actividad administrativa y de gestión, que los profesionales de la medicina, no están dispuestos a asumir, por ello prefieren prestar sus servicios asociados a clínicas.
4. En los casos de prestación de medicina, dentro del sistema de seguridad social, contratado generalmente con la Administración Pública, estos paquetes, son contratados directamente con las clínicas y muy excepcionalmente, con médicos individualmente considerados, por lo que para acceder a dicha clientela –cautiva-, requiérase prestar servicios a centros dispensadores de salud.
Los hechos y realidades enunciadas, ciudadano Juez, deja claramente determinado en el presente proceso, el contenido de la relación jurídica que existe entre mis Representadas, demandadas en el presente proceso, y los médicos que con ellas presta sus servicios profesionales, dicha relación, está caracterizada por:
Primero. Una relación de explotación de la actividad médica, en la cual, la clínica, coloca a disposición del profesional, el espacio físico para realizar sus tareas. Fíjese ciudadano Juez, que en modo alguno se está desprendiendo total o parcialmente del espacio físico de la Clínica, simplemente lo asigna, para garantizar la prestación del servicio.
Segundo. La clínica coloca a disposición del profesional que allí ejercita su actividad, un conjunto de equipos, mobiliario, tecnología, infraestructura administrativa –secretarías, mantenimiento de instalaciones y equipos, vigilancia, administradores etc.-, para asegurar una mejor prestación del servicio.
Tercero. La clínica, emprende labores de gestión de publicidad y atracción de usuarios, involucrándose en prestación de servicios de seguridad social para personas públicas y privadas, y afiliándose a empresas aseguradoras.
Cuarto. El profesional de la medicina, que se involucra en este modo de gestión de la actividad de prestación de servicios sanitarios, entrega un porcentaje de los honorarios percibidos a la clínica, en aporte, por la gestión y realización de las actividades antes enunciadas.
Es importante destacar, ciudadano Juez, como ha podido percibir, que en modo alguno, se enfrenta en este modo de prestación de servicios, la contraprestación, por el solo uso de los espacios físicos, caso en el cual efectivamente existiría un sub arrendamiento, pues participaría de las características del contrato. Por el contrario, nos encontramos en presencia de una relación contractual mucho más compleja, que tiene que ver directamente con la modalidad de explotación de la actividad médica, en la que dos personas: clínica y médico, aportan para la gestión y prestación de servicios, un conjunto de actividades con la finalidad de lograr dicha finalidad.
Por lo expuesto es por lo que solicito, en nombre y representación de las sociedades mercantiles “GENERAL DE SALUD INTEGRAL, C.A. (GESAIN), y “CLINICA BAHSAS MARACAIBO, C.A.”, declare improcedente por infundada, la pretensión propuesta. Y así solicito sea declarado en la definitiva.”

Asimismo el abogado en ejercicio ANTONIO JOSE VALBUENA LEAL, en su carácter de apoderado judicial de las co-demandadas de autos, todos antes identificados, acompaño junto a su escrito de contestación a la demanda: a) Original de documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintidós (22) de julio de 2010, anotado bajo el N° 23, Tomo: 101, de los Libros respectivos de autenticaciones llevados. b) Original de documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintidós (22) de julio de 2010, anotado bajo el N° 24, Tomo: 101 de los Libros de autenticaciones llevados.

Posteriormente, en fecha nueve (09) de Junio de 2011, presente en la sala de este despacho, el abogado en ejercicio RENE RUBIO MORAN, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; presentó escrito de promoción de pruebas, en el cual:
1. Invocó el mérito favorable que se desprende de los documentos fundantes de su pretensión, acompañados junto al escrito libelar, que fueran autenticados ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, el treinta (30) de Julio de 2007, bajo los Nos. 66 y 68, Tomo 53, de los libros de autenticaciones, respectivamente.
2. Ratificó Inspección Ocular Extra-litem, acompañada junto al libelo de demanda, que fuera evacuada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha quince (15) de abril de 2010.
3. Promovió Inspección Judicial, a fin de que previo traslado y constitución de este Tribunal, en los locales comerciales Nos. PB-01 y PB-02, situados en la Planta Baja del “CENTRO EMPRESARIAL ROMY”, en la intersección de la Calle 62 (ANTES Avenida Universidad) con avenida 8 (antes Santa Rita), JURISDICCIÓN DE LA Parroquia Olegario Villalobos, Municipio Autónomo Maracaibo, estado Zulia, se deje constancia de:
a) Que el Local PB-01 está ocupado por la Sociedad Mercantil General de Salud Integral y que el Local PB-02 esta ocupado por la Sociedad Mercantil Clínica Bahsas, en calidad de inquilinos o arrendatarios.
b) Que en las puertas de entrada del Local PB-02, existe aviso donde se lee Clínica Afiliado General de Salud Integral GSI y Clínica Bahsas Consulta Externa.
c) Que en el Local PB-01 en la puerta de entrada, existe un aviso donde se lee: Entrada Principal, Clínica Bahsas Consulta Externa.
d) Que en el área del local PB-01 trabajan dos (2) médicos ocupacionales de nombre Celina Chávez y José Finol y un internista de nombre Diana Sandrea, y que en el Local PB-02 trabajan los siguientes ciudadanos: Jeny Villasmil, Eladio Torres, Roberto Azocar, Raul Yori, Alcides Ferrer, Pablo Bencomo, David Ravinovich, Tibisay Martínez, José Aizpurua, Jeny Villalobos, Arturo Moreno, José Lasanta, Carmen González, Ana Mogollón, Resol, González, Larry Mora, Aiskel Mora, Magly Angarita, Carla Humell, Luis Repiso, Egda Fernández, Nelly Manriques, Gerardo González y Damaris Paz, y que esta última manifiesta que desarrolla labores personales y paga alquiler por el Local.
e) Que el local PB-01 está dividido en recepción y área de espera y distribución en tres (03) consultorios, para medicina integral, cardiología, radiología con dos (02) baños; y que el Local PB-02 está dividido en Sala de Recepción y espera, dos (02) baños; que existe un área destinada para medicina ocupacional con área de espera y dos consultorios; que se observan cuatro aparatos de aire acondicionados portátiles de los cuales dos (02) se encuentran funcionando; y que en cuanto al local PB-02 existe un área de recepción y espera , dos (02) baños, seis (06) consultorios, uno de ellos con baño.

En fecha diecisiete (17) de Junio de 2011, este Tribunal mediante auto, admite las pruebas promovidas por la parte actora, por cuanto ha lugar en derecho, y fija el tercer (3°) día de despacho siguiente, a las diez de la mañana (10:00 a.m) para llevar a efecto la inspección judicial promovida, resultando ésta practicada en la oportunidad señalada, y siendo sus resultas debidamente agregadas a las actas.

Delimitada la sucesión de actos procesales acaecidos en el presente juicio, pasa este Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a resolver la demanda por desalojo instaurada, para lo cual en el próximo capítulo de este fallo, analizará los medios de pruebas promovidos, adminiculándolos con los hechos planteados, y fundamentándose en las normas del derecho positivo vigente a fin de resolver el conflicto formulado a través de este juicio.

III
MOTIVA

Ahora bien, para dilucidar el inconveniente que se discute a través de la presente controversia, y con ánimo de brindar una solución efectiva al mismo, pasa este Juzgador a realizar las siguientes consideraciones previas.

El fundamento de la presente acción de desalojo se encuentra vinculado, a que el día treinta (30) de julio de 2007, señala la parte actora, celebró en su carácter de arrendador, dos (02) contratos de arrendamiento con las co-demandadas de autos a saber: a) El primero, con la sociedad mercantil GENERAL DE SALUD INTEGRAL, C.A. (GESAIN, C.A.), representada por su Vicepresidente, ciudadano ADEL BAHSAS EL MAAZ, en carácter de arrendataria, el cual, tuvo por objeto el alquiler de un (01) inmueble constituido por el local comercial distinguido con el N° PB-01, que se encuentra en el “Centro Empresarial Romy”, ubicado en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos, Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el N° 66, Tomo: 53. b) Y el segundo de ellos, con la parte co-demandada, sociedad mercantil CLINICA BAHSAS MARACAIBO C.A., representada por su Vicepresidente, ciudadano ADEL BAHSAS EL MAAZ, en carácter de arrendataria, el cual, tuvo por objeto el alquiler de un (01) inmueble constituido por el local comercial distinguido con el N° PB-02, que se encuentra en el “Centro Empresarial Romy”, ubicado en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos, Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el N° 68, Tomo: 53.

Dichos contratos, según continua argumentando la parte actora, presentan una comunidad de cláusulas reguladoras de la relación jurídica contractual convenida, de cuyo contenido dimanan diferentes obligaciones para los contratantes según el carácter que éstos ostenten dentro de la relación, atinentes a diversos aspectos, como lo constituyen: el uso o destino del bien inmueble arrendado, el modo de proceder en la ejecución de modificaciones o alteraciones del bien, y la prohibición expresa de subarrendar; los cuales, se encuentran recogidos respectivamente, en las cláusulas segunda, sexta y décima segunda de los contratos de arrendamiento suscritos, y que además, componen el fundamento de la pretensión postulada, en el sentido, que el derecho que pretende ser reconocido mediante la interposición de la presente demanda de desalojo, deviene del presunto incumplimiento que se atribuye a las co-demandadas de autos, respecto a las obligaciones asumidas por éstas en las disposiciones convencionales referidas, que se hacen subsumibles a los supuestos previstos en los literales D), E) y G) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por su parte, las co-demandadas, en la oportunidad procesal correspondiente, niegan y rechazan, la situación fáctica opuesta por la actora, a partir de la cual deriva el presunto incumplimiento, fundamentando tal contradicción, en una incorrecta calificación jurídica de los hechos prescritos dentro del escrito libelar, y su consecuente improcedencia, debido que, respecto a la transgresión denunciada de la cláusula segunda, relativa al uso del bien arrendado, manifiestan que, el destino del bien se compadece absolutamente con la voluntad contractual, toda vez que, su constitución como clínicas delimitan su objeto al uso del bien para la prestación de servicios médicos asistenciales.

Argumentando igualmente que, el presunto incumplimiento denunciado de las cláusulas sexta y décima segunda de los contratos suscritos, relacionadas con la anuencia escrita de parte de la arrendadora para la ejecución de modificaciones sobre el bien arrendado, y la prohibición expresa de subarrendar, respectivamente, resultan infundados, pues, en cuanto a la primera alegación se hizo valer la existencia de la autorización de la actora para la ejecución de modificaciones, exteriorizada a través de la conducta asumida durante el transcurso de la relación contractual para con la arrendataria, quedando entonces a ésta última, únicamente entregar los locales arrendados a la culminación del contrato en las mismas condiciones en que fueron recibidos; y en lo atiente a la segunda alegación se ha hecho valer la inexistencia de contratos de subarrendamiento, aun cuando se admite la existencia de contratos innominados de administración o gestión de actividad, amparados en el artículo 1.140 del Código Civil.

Establecida de esa manera la relación procesal sobre la base de las respectivas alegaciones de las partes, corresponde a cada una de ellas la demostración de sus respectivas afirmaciones de hecho, a excepción de la existencia propiamente de los dos (02) contratos suscritos según documentos autenticados ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, en fecha treinta (30) de julio de 2007, bajo los Nos. 66 y 68, Tomo: 53, lo cuales, tuvieron por objeto el arrendamiento de dos (02) locales comerciales, identificados con los números PB-01 y PB-02, del “Centro Empresarial Romy”, ubicados en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos, Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, y que se refiere, a los inmuebles: N° 5-123 y 5-105, situados en la intersección de la calle 62, con avenida 8.

Como puede apreciarse el objeto de la pretensión deducida está circunscrito a la demostración del incumplimiento contractual invocado por la actora respecto a las obligaciones asumidas por las demandadas en las cláusulas segunda, sexta y décimo segunda de los contratos de arrendamiento fundamento de la acción.

Tales circunstancias alegadas, que denotan el presunto incumplimiento denunciado, resultan de imprescindible demostración en el juicio de autos, de acuerdo a los principios que rigen la distribución de la carga de la prueba, que permita al operador de justicia proferir una decisión positiva y precisa con vista de las pruebas de los hechos debatidos, partiendo del aforismo procesal que refiere a que el juez no le es dado pronunciarse sobre el mérito de la causa con base a las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni tampoco con base a su simple y propio entender, sino que está obligado a hacerlo conforme a los hechos acreditados formalmente durante el iter procesal, tal como lo señala el Código de Procedimiento Civil en el Capitulo X de la carga y apreciación de la prueba específicamente el artículo 506, que establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

En razón del precepto normativo que antecede, la más calificada doctrina apuntó lo siguiente:
“…El demandante debe probar su acción, esto es su afirmación, en todos los casos de contradicción, sea que el demandado haya simplemente negado los hechos sin afirmar otros, sea que haya opuesto otros hechos o no haya contestado la demanda en ninguna forma… El demandado no tiene que probar sino en el caso de que haya deducido las cuestiones previas o excepciones. Por eso es que la fórmula exacta es, que el que alega un hecho debe probarlo ya sea actor o demandado. (Couture)…”. (Emilio Calvo Baca, Código de Procedimiento Civil de Venezuela comentado y concordado, Caracas - Venezuela 2004, Págs. 456 y 457)

En atención al principio de distribución de la carga de la prueba, de aplicación necesaria en todo juicio, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dispone que la carga de la prueba se distribuye entre el accionante y el accionado, correspondiéndoles respectivamente al primero la demostración de los hechos constitutivos de la obligación y, al segundo, los hechos modificativos, extintivos o impeditivos atinentes a su defensa, todo ello en absoluta conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil que prescribe:
”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Respecto a los precitados principios la más calificada ha conceptualizado lo siguiente:
“…Prueba. Del latín probo, probare, probatum, que significa probar, esto es, demostrar o acreditar la verdad o certeza de un hecho. A su vez el verbo probare deriva del adjetivo probus, que traduce bueno, recto y honrado. Entonces, en su sentido etimológico, probar es hacer buena la afirmación o negación que se formula en juicio… Prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuasión o convencimiento que debe producir en el Juez llamado a resolver sobre lo planteado y discutido en el juicio…”. (Emilio Calvo Baca, Código de Procedimiento Civil de Venezuela comentado y concordado, Caracas - Venezuela 2004, Pág. 798).

De lo expuesto se comprende que no basta con que las partes en el juicio realicen la exposición de determinadas afirmaciones o negaciones que sirvan de fundamento de su pretensión o de su excepción, sino que resulta menester el interés de aportar al proceso la prueba de tales hechos, a través de la promoción y evacuación lícita de los medios probatorios respectivos, que permitan al juzgador conformar su convicción sobre lo litigado.

Sentado lo anterior y conforme a las disposiciones sustantivas y adjetivas vigentes, este Jurisdicente pasa al estudio y apreciación de los medios probatorios promovidos y evacuados en el proceso, a los efectos de verificar cuales de los hechos fundamentos de su pretensión fueron demostrados; o cuales de aquellas lograron desvirtuar lo alegado por su respectiva contraparte; para lo cual se detallarán cada uno de los medios probáticos promovidos en el análisis próximo, todo a los fines de dar cumplimiento a lo previsto en artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

La parte actora consignó con el libelo de demanda:

a) Original de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, en fecha treinta (30) de julio de 2007, anotado bajo el N° 66, Tomo 53 de los Libros de autenticaciones.

En relación a la documental en mención este Juzgador observa que, la misma corresponde a un documento autenticado, promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual, no ha sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en la forma y tiempo hábil, razón por la que, hace plena prueba y así se valora.

Del mismo se evidencia relación jurídica contractual, derivada de contrato de arrendamiento celebrado, entre la sociedad mercantil INVERSIONES LUCKY BOY, C.A, en su carácter de arrendadora, y la sociedad mercantil GENERAL DE SALUD INTEGRAL, C.A., en su carácter de arrendataria, el cual, tuvo por objeto el alquiler de un (01) inmueble constituido por el local comercial distinguido con el N° PB-01, que se encuentra en el “Centro Empresarial Romy”, ubicado en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos, Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia; asimismo, se constata la existencia de una serie de estipulaciones referentes al tiempo de duración del contrato, el objeto y demás obligaciones asumidas por los contratantes, entre las cuales destacan aquellas contenidas en las cláusulas segunda, sexta y décima segunda, sobre las cuales la parte actora fundamenta el presunto incumplimiento atribuido a las co-demandadas de autos.

b) Original de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, en fecha treinta (30) de julio de 2007, anotado bajo el N° 68, Tomo 53 de los Libros de autenticaciones.

En relación a la documental en mención este Juzgador observa que, la misma corresponde a un documento autenticado, promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual, no ha sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en la forma y tiempo hábil, razón por la que, hace plena prueba y así se valora.

Del mismo se evidencia relación jurídica contractual, derivada de contrato de arrendamiento celebrado, entre la sociedad mercantil INVERSIONES LUCKY BOY, C.A, en su carácter de arrendadora, y la sociedad mercantil CLINICA BAHSAS MARACAIBO, C.A., en su carácter de arrendataria, el cual, tuvo por objeto tuvo por objeto el alquiler de un (01) inmueble constituido por el local comercial distinguido con el N° PB-02, que se encuentra en el “Centro Empresarial Romy”, ubicado en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos, Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia; asimismo, se constata la existencia una de estipulaciones referentes al tiempo de duración del contrato, el objeto y demás obligaciones asumidas por las partes contratantes, entre las cuales destacan aquellas contenidas en las cláusulas segunda, sexta y décima segunda específicamente, sobre las cuales la parte actora fundamenta el presunto incumplimiento atribuido a las co-demandadas de autos.

c) Original de Inspección Extra-litem, practicada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha quince (15) de abril de 2010.

En relación a la prueba que antecede, este Jurisdicente considera pertinente puntualizar que la eficacia probatoria de la inspección judicial extra litem, deviene de su apreciación por parte del operador de justicia en la oportunidad de pronunciarse sobre el merito de la misma, mediante la aplicación de la sana critica, conforme lo prevé el artículo 1.430 del Código Civil, siempre y cuando, sobrevenga a ésta la efectiva demostración del elemento que la justifica, concretamente el perjuicio temido que motivó su materialización antes del proceso por el transcurso del tiempo y la eventual desaparición o modificación de los hechos sobre los cuales versa, o en su defecto, la demostración dentro del proceso que los hechos que constituyeron su objeto han desparecido.

Consecuente con lo antes expuesto es necesario precisar los hechos relevantes a la presente causa que pudieron constatarse mediante la evacuación de la aludida inspección extra litem, que permita confrontarlos objetivamente con los hechos constatados mediante la inspección judicial promovida por la parte actora dentro del proceso, y evacuada por este Órgano Jurisdiccional el día veintidós (22) de Junio de 2011, a fin de poder determinar la existencia o desaparición de los hechos referidos y, en consecuencia, la eficacia probatoria del medio probatorio de especie.

En tal sentido, la Inspección Extra-litem, practicada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha quince (15) de abril de 2010, dejó constancia de lo siguiente:
“…el ciudadano ARLEN GONZALEZ, informa que el Local PB-01 esta ocupado por la Sociedad Mercantil General de Salud Integral y el Local PB-02 está ocupado por la Sociedad Mercantil Clínica Bahsas, en calidad de inquilinos o arrendatarios, sin embargo, observa el Tribunal que en las puertas de entrada del Local PB-02, existe un aviso donde se lee Clínica Afiliado General de Salud Integral GSI y Clínica Bahsas Consulta Externa y en el Local PB-01 en la puerta de entrad (sic), existe un aviso donde se lee: Entrada Principal, Clínica Bahsas Consulta Externa. Así mismo, en las áreas inspeccionadas a la manifestación del notificado prestan servicios de la salud. En el área PB-01 trabajan dos (2) médicos ocupacionales de nombre Celina Chavez y Jose Finol y un internista de nombre Diana Sandrea. En el Local PB-02 trabajan los siguientes ciudadanos Jeny Villasmil, Eladio Torres, Roberto Azocar, Raul Yori, Alcides Ferrer, Pablo Bencomo, David Ravinovich, Tibisay Martinez, Jose Aizpurua, Jeny Villalobos, Arturo Molero, Jose Lasanta, carmen Gonzalez, Ana Mogollon, Resol Gonzalez, Larry Mora, Aiskel Mora, Magly Angarita, Carla Humell, Luis Repiso, Egda Fernndez (sic), Nelly Manriques, Gerardo Gonzalez y Damaris Paz, esta ultima manifestó que desarrolla labores personales y paga alquiler por el local. SEGUNDO: Deja constancia el Tribunal que el local PB-01 esta dividido en recepción y área de espera y distribuido en tres (3) consultorios, para medicina integral, cardiología, radiología con un baño y dos (2) baños y el Local PB-02 esta dividido en Sala de Recepción y espera, dos (2) baños. Así mismo, existe un área destinada para medicina ocupacional con área de espera y dos consultorios, se observan cuatro aparatos de aire acondicionados portátiles de los cuales dos (2) se encuentran funcionando. En cuanto al loca (sic) PB-02 se deja constancia que existe un área de recepción y espera, dos (2) baños, seis (6) consultorios, uno de ellos con baño. TERCERO: Deja constancia el Tribunal que los Locales PB01 y PB-02 presentan buen estado de limpieza y conservación…”

Por su parte, la inspección judicial promovida en el presente proceso por la parte actora, y evacuada por este Órgano Jurisdiccional el día veintidós (22) de Junio de 2011, acreditó lo siguiente:
“…, el Tribunal deja constancia, que el local PB-01, está constituido por las siguientes dependencias: recepción, área de espera, dos baños, tres cubículos que funcionan como consultorios de medicina integral, oftalmología, y cardiología, un área de rayos x, área de toma de muestras, otra sala de espera, y dos cubículos, que funcionan como consultorio de medicina ocupacional, y unidad de medicina ocupacional…el Tribunal deja constancia que en el local PB-02, existen las siguientes dependencias: área de recepción y espera, dos baños, cinco cubículos que operan como consultorios para pediatría, odontología, medicina interna y ginecología, así mismo existe un área de pre consulta utilizada para ecografía, en la cual se encuentra un aire acondicinado…”

Ahora bien, la simple confrontación de los hechos objeto de las inspecciones transcritas, permiten a este Juzgador establecer que, desde el momento a partir del cual fue desplegada la actividad sensorial del funcionario antes del proceso, hasta la oportunidad en que fue evacuada la inspección judicial en el presente juicio, ciertamente acaecieron modificaciones o reformas manifiestas en las dependencias y áreas que conforman los inmuebles arrendados; debido que, en relación al local comercial PB-01, se evidencia la adición de un (01) área de rayos X, un (01) área de toma de muestras, una (01) sala de espera, y dos (02) cubículos, siendo suprimido, uno (01) de los tres (03) baños existentes; y en relación al local PB-02, se observa igualmente, la adición de un (01) área de preconsulta utilizada para ecografía, y la supresión o eliminación de uno (01) de los seis (06) consultorios existentes.

En consecuencia la referida inspección extra-litem, a juicio de este Sentenciador, goza de plena eficacia probatoria al hallarse satisfecho el presupuesto de procedencia que determina y justifica la practica de la misma fuera del proceso, y al constatarse mediante la inspección judicial promovida y evacuada en el proceso la modificación de los hechos sobre los cuales aquella recayó.

d) Inspección Judicial, evacuada por este Juzgado, el día veintidós (22) de junio de 2011.

Respecto a la prueba que antecede, la cual riela del folio ciento cuarenta y tres (143), al folio ciento cuarenta y cinco (145), que conforma la presente pieza principal, este Jurisdicente mediante el empleo de la sana crítica a que se refiere el artículo 1.430 del Código Civil, considera que la misma goza de plena eficacia por tratarse de un medio de prueba promovido por la parte actora con las formalidades y dentro de la oportunidad señalada en la Ley, y consiguientemente, su validez sustancial y formal resulta idónea para demostrar que los hechos sobre los cuales recayó la actividad sensorial desplegada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha quince (15) de abril de 2010, aun antes del proceso, fueron objeto de modificación posterior, circunstancia que según la doctrina y la jurisprudencia dominante reviste la actividad ocular extra litem de la eficacia probatoria que le es inherente.

Finalizado el análisis y valoración de los medios probatorios legalmente incorporados al proceso, considera pertinente este Juzgador, proceder al estudio de los presupuestos de procedencia que determinan el ejercicio de la presente acción de desalojo; tal y como lo formuló la actora en su libelo de demanda fundamentándose en el artículo 34 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:
“Art. 34.- Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pacto en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo o por escrito del arrendador.
e. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del Inmueble.
(…)
g. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.”


De conformidad con la disposición legal ut supra transcrita, las demandas por desalojo se sustanciaran y sentenciaran conforme a las disposiciones contenidas en la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en apego a ello, este tipo de acción sólo podrá intentarse cuando el inmueble arrendado sea objeto de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, y que el fundamento de su interposición corresponda con las causales taxativamente contenidas en el artículo 34 de la ley in comento.

Motivo por el cual debe afirmarse que la revisión de los presupuestos precedentemente señalados imponen un orden de prelación ineludible al cual debe circunscribirse el presente análisis, siendo que en primer lugar debe verificarse el tipo de contrato en relación al tiempo de su duración, con el objeto de establecer si se está en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado o por tiempo indeterminado, para luego, dependiendo de ello proceder a verificar la consumación de las causales previstas en el artículo 34 ejusdem fundamento de la presente acción.

Ahora bien, en relación a la determinación o indeterminación del tiempo de duración de la relación arrendaticia, debe dejarse sentado que aun cuando originalmente los contratos de arrendamiento bajo estudio previeron un tiempo fijo de duración, de seis (06) meses no prorrogables, contados a partir del día primero (01) de julio de 2007, no es menos cierto que ambos contratos fueron objeto de tácita reconducción, ya que, una vez finalizado el término fijo de seis (06) meses indicados, las arrendatarias continuaron ocupando el inmueble arrendado, sin sujeción al tiempo originalmente convenido, según lo prevé el artículo 1.600 del Código Civil.
El principio legal consagrado en el artículo 1.159 del Código Civil con arreglo al cual: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, constriñe a las partes a observar en su cumplimiento las obligaciones contraídas como un buen padre de familia.

Respecto a este artículo, Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica:
“La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales.
Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”. (El subrayado es del Tribunal).

Cabe señalar que el imperativo de que los contratos deben ejecutarse de buena fe con sujeción a las obligaciones contraídas, constituye no solo un deber para las partes sustanciales de la convención, sino un mandato al Órgano Jurisdiccional a quien corresponda interpretar el contrato, ya que éste no puede alterar los términos libremente expresados por las partes ni atribuir al contrato menciones que no contiene sin incurrir en falso supuesto.

Con sujeción a lo antes expuesto considera este Juzgador en que los contratos de arrendamientos celebrados ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, el día treinta (30) de julio de 2007, bajo los Nos. 66 y 68, del Tomo 53 de los libros de autenticaciones, respectivamente, las partes convinieron en las siguientes estipulaciones principales, a saber:
“SEGUNDA: LA ARRENDATARIA se obliga a utilizar el local arrendado para uso comercial, tipo Oficina profesionales, única y exclusivamente…SEXTA: LA ARRENDATARIA queda obligada a no hacer ninguna alteración o modificación en el local arrendado, sin el consentimiento dado por escrito de LA ARRENDADORA. En todo caso a la terminación del contrato dichas mejoras o bienhechurias quedarán en beneficio exclusivo del propietario del inmueble. LA ARRENDATARIA en todo momento tendrá derecho a exigir que el local le sea entregado al terminarse el Contrato, en la misma forma y estado en que se celebra dicho Contrato, y los trabajos y modificaciones que han de efectuarse serán por cuenta de LA ARRENDATARIA…DECIMA SEGUNDA: Este Contrato ha sido celebrado especialmente en consideración a LA ARRENDATARIA, por ello no podrá subarrendarlo, cederlo, ni traspasarlo en forma alguna, total ni parcialmente, ni destinar el local al fomento de actividad distinta a la establecida en la CLAUSULA SEGUNDA de este Contrato, sin haber obtenido previamente y en cada caso, autorización expresa de LA ARRENDADORA dada por escrito. LA ARRENDADORA no reconoce como arrendatario a ninguna otra persona que ocupe el inmueble sin su consentimiento dado por escrito, y LA ARRENDATARIA continuara respondiendo por los alquileres y demás obligaciones contraídas en este Contrato, hasta su terminación, así como de los daños, perjuicios y gastos judiciales o extrajudiciales que ocasione cualquier incumplimiento de su parte…”


Del examen de las expresadas clausulas contractuales y de las pruebas de autos, encuentra este juzgador que no es cierto lo invocado por la parte actora en el libelo en cuanto a la violación por parte de las arrendatarias de lo previsto en la CLÁUSULA SEGUNDA de los precitados contratos de arrendamiento, pues, la existencia de varios consultorios médicos no puede configurar como pretende un uso distinto al previsto en el contrato, en cuanto los mismos se consideran incluidos dentro del uso “comercial” y “oficina profesional” previstos genéricamente en dicha cláusula. Así se Decide.

Del mismo modo, no encuentra este Juzgador razón para considerar incursa a las arrendatarias en violación a lo previsto en la cláusula DECIMA SEGUNDA de los contratos de arrendamiento cuyo desalojo se pretende, ya que, no existe prueba alguna demostrativa de algún acto de las arrendatarias configurativo de cesión, traspaso o subarrendamiento del local arrendado a ningún tercero, los cuales, a juicio de quien decide, solo pueden ser objeto de prueba mediante los respectivos contratos de cesión, traspaso o subarrendamiento, u otro medio conducente, sin que la pruebas de inspección invocadas a este respecto por la parte actora en la demanda constituyan un medio idóneo de demostración de los supuestos contratos. Así se Decide.

Ahora, en cuanto al incumplimiento de la CLAUSULA SEXTA de los contratos de arrendamiento fundamentales de la acción ejercida, encuentra este juzgador que ciertamente ha quedado demostrado en actas la realización de modificaciones y alteraciones en los locales arrendados sin el consentimiento de la arrendadora, lo cual, se comprueba de las inspecciones oculares examinadas precedentemente y que permiten constatar la ejecución de varias obras, no autorizadas, las cuales han sido identificadas en el presente fallo en el momento del análisis de las inspecciones oculares aportadas al proceso por la parte demandante.

La prohibición a LA ARRENDATARIA de hacer ninguna alteración o modificación en el local arrendado, sin el consentimiento dado por escrito de LA ARRENDADORA, según lo convenido por las partes en la CLÀUSULA SEXTA de los respectivos contratos de arrendamiento accionados, constituye una obligación esencial cuya violación compromete a responsabilidad personal y directa de las arrendatarias GENERAL DE SALUD INTEGRAL, C.A (GESAIN, C.A.) y CLINÍCA BAHSAS MARACAIBO, C.A., antes identificadas, pues, no existe prueba en los autos de que estas hayan procedido con la autorización expresa de la arrendadora para la ejecución de las modificaciones y alteraciones efectuadas en los inmuebles arrendados, conducta que a juicio de este Tribunal, se subsume con suficiente adecuación en la causal de desalojo prevista en el literal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, precedentemente transcrito. Así se Declara.

IV
DISPOSITIVA

Por los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA, Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO, intentara la sociedad mercantil INVERSIONES LUCKY BOY, C.A; contra las sociedades mercantiles: GENERAL DE SALUD INTEGRAL, C.A (GESAIN, C.A.), y CLINÍCA BAHSAS MARACAIBO, C.A., todas antes identificadas.

SEGUNDO: Se ordena a las sociedades mercantiles GENERAL DE SALUD INTEGRAL, C.A (GESAIN, C.A.), y CLINÍCA BAHSAS MARACAIBO, C.A., antes identificadas, hacer entrega material de los inmuebles arrendados según documentos autenticados ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, en fecha treinta (30) de julio de 2007, bajo los Nos. 66 y 68, Tomo: 53, a la sociedad mercantil INVERSIONES LUCKY BOY, C.A, igualmente identificada.

TERCERO: Se condena en costas a las demandadas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE y NOTIFÍQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el Artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en el ordinal 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, cuatro (04) de Octubre del año dos mil once (2011). Año 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
EL JUEZ TEMPORAL
(FDO)
Abog. YBRAIN RINCON MONTIEL

LA SECRETARIA

(FDO)
Abog. VERONICA BRICEÑO MOLERO

En la misma fecha, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (02:30 p.m.), se dictó el anterior dispositivo del fallo.
LA SECRETARIA
(FDO)
Abog. VERONICA BRICEÑO MOLERO

YRM

La Suscrta Secretaria de este Juzgado Abog. Verónica Briceño Molero, hace constar que el anterior fallo es copia fiel y exacta de su original que reposa en el Expediente No.2609. Lo Certifico. Maracaibo, a los cuatro (04) días del mes de Octubre de Dos Mil Once (2011).
La Secretaria,


Abog. Verónica Briceño Molero