TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL
ESTADO NUEVA ESPARTA
201° y 152°

I.- Identificación de las partes
Parte Actora: Wilmer Ferrer, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.826.121, con domicilio procesal en la calle Fermín, N° 16-75, Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta.
Apoderadas judiciales de la parte actora: Otto Julián Arismendi y Rodolfo Fermín Mata, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.27.461 y 15.499, respectivamente.
Parte demandada: Ana Celina Hernández, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.863.183, domiciliado en la prolongación de la avenida 4 de mayo, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta.
Apoderado judicial de la parte demandada: Iván Gómez Millán, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 6.981 y de este domicilio.
II.- Breve reseña de las actas procesales
Mediante oficio Nº 11.264 de fecha 12-05-2009 (f. 134) el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, remite a este Juzgado Superior constante de 134 folios útiles, el expediente Nº 22.829, contentivo del juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento seguido por el ciudadano Wilmer Ferrer contra la ciudadana Ana Celina Hernández a los fines que esta alzada conozca el recurso ordinario de apelación ejercido por la parte demandada contra la sentencia dictada por el tribunal de la causa en fecha 21-04-2009.
Por auto de fecha 01-06-2009 (f. 135), este tribunal le da entrada al asunto, ordena formar expediente y de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fija un lapso de diez (10) días de despacho para dictar sentencia.
En fecha 12-06-2009 (f. 136 al 147) el abogado Otto Julián Arismendi, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, promueve pruebas en la presente causa.
En fecha 12-06-2009 (f. 148 al 154) el abogado Otto Julián Arismendi, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presenta escrito de fundamentación.
Por auto de fecha 12-06-2009 (f. 155) este tribunal admite las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte actora.
Por auto de fecha 16-06-2009 (f. 156) este tribunal difiere la oportunidad para dictar sentencia para dentro de los treinta (30) días continuos siguientes.
Mediante diligencia de fecha 08-01-2010 (f. vto. 156) el abogado Iván Gómez Millán, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicita se dicte sentencia en la presente causa.
Mediante escrito de fecha 03-05-2010 (f. 157 al 159) el abogado Iván Gómez Millán solicita que se dicte sentencia en la presente causa y presenta consideraciones al escrito presentado por el apoderado judicial de la parte actora.
En la oportunidad legal este tribunal no dictó el fallo correspondiente, por lo que pasa hacerlo ahora bajo las siguientes consideraciones:
III. Trámite de instancia
La demanda
Comienza el juicio por demanda (f. 01 al 03) intentada por el ciudadano Wilmer Ferrer, asistido de abogado, en la cual expresa lo siguiente: Que suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana ANA CELINA HERNÁNDEZ, sobre un inmueble constituido por un terreno de Diez Metros (10 Mts.) de frente por cincuenta y siete metros (57 Mts.) de largo, para una área superficial aproximada de quinientos setenta metros cuadrados (570 M2) junto a las bienhechurías (local comercial) en el construida, ubicado en la prolongación de la Avenida 4 de Mayo, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, destinado para uso comercial y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con propiedad de Domingo Velásquez, SUR: Con terreno que es o fue de Pablo Milano, ESTE: Con propiedad de Domingo Velásquez; y OESTE: Con la prolongación de la Avenida 4 de Mayo.
Que dicho inmueble fue entregado en perfecto estado de conservación y limpieza obligándose LA ARRENDATARIA a devolverlo en esas mismas condiciones, tal y como se recoge en el literal “B” de la cláusula Novena del contrato. Esta relación contractual según la cláusula segunda se firmó por dos (2) años fijos, contados a partir del día Primero (1) de Mayo de 2005.
Que la cláusula Tercera del referido contrato establece que “el canon de arrendamiento mensual convenido, es por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), para los seis (6) primeros meses, la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00), para los seis (6) meses siguientes al primer año y la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00) para el segundo año, más la cantidad que resulte como consecuencia del índice de inflación promedio anual del país del año anterior publicado por el Banco Central de Venezuela”.
Que reza la cláusula cuarta del mencionado contrato que “La falta de pago de un (1) canon de arrendamiento dará derecho a EL ARRENDADOR, solicitar la resolución del presente contrato, más los daños y perjuicios a que hubiera lugar”.
Que la cláusula octava establece: “La falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas estipuladas en el presente contrato, será causa suficiente para que EL ARRENDADOR lo considere resuelto y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado”; igualmente menciona que el literal “E” de la cláusula Novena, establece: “El arrendatario, se obliga expresamente; E) En cancelar todos los gastos por la prestación de servicios de luz eléctrica, agua potable, aseo urbano, entre otros, entregando los correspondientes recibos o solvencias al final de cada Mes”.
Que la arrendataria, ha contravenido la cláusula Tercera del contrato, en el sentido que han dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2005 y Enero 2006, por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) cada uno, y los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses febrero, marzo, abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2006, por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) cada uno, sin alegar las causas que justifique su insolvencia.
Que fundamenta su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.579, y 1.592 del Código Civil, y los artículos 1 y 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que estima la demanda en la cantidad de ONCE MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 11.700.000, 00), actualmente, ONCE MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 11.700, 00).
Que solicita la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y en consecuencia la entrega del mismo, en forma inmediata, el pago de los daños y perjuicios, el pago de las costas y costos del juicio
Que solicita medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato..
En fecha 16-10-2006 (f. 04) previo sorteo, le fue asignado el conocimiento de la presente causa al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta.
Mediante diligencia de fecha 16-11-2006 (f. 5) el ciudadano Wilmer Ferrer, asistido de abogado, consigna los documentos fundamentales de la demanda que corren insertos a los folios 6 al 09.
En fecha 22-11-2006 (f. 11 al 12) el tribunal de la causa admite la demanda, y ordena su trámite por artículo 33 del Decreto con Rango de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia se ordena el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana Ana Celina Hernández, a objeto que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, así mismo se exhorta a la parte actora a suministrar el medio de trasporte al alguacil para realizar la citación ordenada. En cuanto a la medida solicitada el tribunal la proveerá por auto y en cuaderno separado.
Mediante diligencia de fecha 12-12-2006 (f. 15) el demandante pone a la disposición del alguacil los recursos necesarios para la citación de la parte demandada y confiere poder apud acta a los abogados Otto Julián Arismendi y Rodolfo Fermín Mata.
Mediante diligencia de fecha 12-12-2006 (f.17) el alguacil del tribunal de la causa deja constancia de habérsele proporcionado los medios exigidos para la citación de la parte demandada
Mediante diligencia de fecha 25-01-2007 (f. 18) el alguacil del tribunal de la causa consigna recibo de citación debidamente firmado por el demandado que corre al folio 19.
Mediante diligencia de fecha 29-01-2007 (f. 20) la ciudadana Ana Celina Hernández, confiere poder apud acta al abogado Iván Gómez Millán.
Contestación a la demanda
En fecha 29-01-2007 (f. 22 al 30), el abogado Iván Gómez Millán, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consigna contestación a la demanda en el cual expresa lo siguiente:
Que según el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben cumplirse de buena fe; además el artículo 1.169 ejusdem dispone que, los actos cumplidos en los límites de sus poderes por el representante en nombre de su representado, producen directamente sus efectos directamente en provecho y en contra de dicho representado.
Que por su parte el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil dispone que, no puede hacerse valer en juicio, en nombre propio un derecho ajeno.
Que el artículo 1.168 del Código Sustantivo Civil establece que, en los contratos bilaterales, un contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya.
Que de conformidad con lo pautado en el artículo 1.213 ibidem, lo que se debe a un término fijo no puede exigirse antes del vencimiento del término, presumiendo adicionalmente el artículo 1.214 del mismo texto, legal comentado que, siempre que en lo que contratos se estipula un término o plazo, esta establecido en beneficio del deudor.
Que dispone el artículo 1.250 del mencionado Código que, la obligación es indivisible cuando tiene por objeto un hecho indivisible, la construcción o la transmisión de un derecho no susceptible de división.
Que ordena el artículo 1.582 del último Código citado que, quien tiene la simple administración no puede arrendar por más de dos (2) años. Por otro lado, el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario dispone que, los contratos de arrendamiento que tengan objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto –Ley, celebrado a tiempo determinado (inmuebles urbanos y suburbanos, destinados a vivienda, comercio, industria, etc.), llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: b) cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor a un año y menor de cinco (5) años, se prorrogara por un lapso máximo de un (1) año.
Que opongo a la demanda, para que sea resuelta in limine litis, la falta de cualidad del demandante, WILMER FERRER, para intentar y sostener el presente juicio.
Que fundamenta esta falta de cualidad del actor en el hecho de que para ese momento no era propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, cuya resolución se demanda, sino que la Propietaria es la ciudadana IDELFONZA VASQUEZ, viuda de FERRER, quien ha debido darle la correspondiente autorización para arrendar, como lo hizo en el contrato suscrito con el ciudadano LUIS OJEDA GUTIÉRREZ, quien es mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.868.421, por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar del Estado Nueva Esparta en fecha 18 de junio del 2.004, bajo el N° 51, Tomo 53 de los libros de Autenticaciones que lleva dicha notaria, el cual acompaño, marcado A.
Que al no tener la autorización de la mencionada propietaria (o de los otros propietarios, si no era ella) para arrendar mal ha podido haberlo hecho, pues no puede valer en nombre propio un derecho ajeno y atribuirse una representación sin tenerla no puede causar efecto alguno en la persona del supuesto representado. Pero, en el supuesto de que se alegase de que tuviese la simple administración y que el contrato es por dos años fijos, tiene necesariamente que tomarse en cuenta la disposición, de cumplimiento obligatorio, del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que ipso jure extiende el contrato a un año adicional, convirtiendo en un contrato de mas de dos años, con lo que se escapa el contrato de la simple administración y pasa a ser un acto de disposición; y así pido se aclare.
Que para el supuesto de que la falta de cualidad antes expuesta fuere declarada improcedente, niego rechazo y contradigo en todas y cada unas de sus partes la demanda en contra mía interpuesta, por no ser ciertos los hecho y sin lugar los argumentos de derecho expuestos.
Que el ciudadano WILMER FERRER arrendó el inmueble, objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda a mi poderdante sin que el contrato de arrendamiento que se celebró con el ciudadano LUIS OJEDA GUTIERREZ, sobre el mismo inmueble, se haya vencido o resulto por las partes, transgrediendo las disposiciones legales arriba señaladas, es decir, el contrato celebrado con LUIS OJEDA GUTIERREZ, estaba vigente para el momento en que se contrató conmigo y el objeto del contrato no es indivisible; es más el ciudadano LUIS OJEDA GUTIERREZ durante mucho tiempo me estuvo perturbando en mi posesión diciéndome que quien tenia derecho a ocupar el referido inmueble era él, toda vez que su contrato estaba vigente y que en tanto en cuanto no se resolviera el mismo él tenia derecho a la tenencia del mencionado inmueble porque la propietaria IDELFONSA VELÁSQUEZ, viuda de FERRER, se lo había arrendado y que era ella la que se lo podía rescindir, argumentando que, inclusive, él tenía derecho a la prorroga legal, establecida en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo que su contrato duraba hasta el 30 de junio del 2.007.
Que la Señora ANA CELINA HERNANDEZ denunció el caso ante el señor WILMER FERRER, diciéndole que no le iba a pagar hasta tanto no le garantizara la posesión pacifica del inmueble y éste sólo le dijo que no se preocupara, que no le hiciera caso al señor OJEDA y que siguiera trabajando, pero nada solucionó con respecto a la perturbación de que fue objeto mi cliente y que le impidió el goce pacifico del inmueble arrendado.
Que por ello alego a favor de mi representada la excepción establecida en el artículo 1.168 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral y como el ciudadano WILMER FERRER se ha negado a cumplir con su obligación de mantener la señora ANA CELINA FERRER en el goce pacifico del inmueble arrendado, es por lo que ella se niega a pagarle el canon de arrendamiento.
Que solicito declare sin lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentada en contra de su poderdante por el ciudadano WILMER FERRER.
Mediante diligencia de fecha 05-02-2007 (f. 31) la parte demandante, asistido de abogado, consigna escrito de promoción de pruebas (f. 32) en la presente causa.
En fecha 05-02-2007 (f. 33 al 35) el apoderado judicial de la parte demandada, consigna escrito de promoción de pruebas en la causa.
Mediante auto dictado en fecha 06-02-2007 (f. 36 al 37) el tribunal de la causa admite las pruebas promovidas por la parte actora, por considerar que las mismas no son ilegales ni manifiestamente impertinentes salvo su apreciación en la sentencia definitiva. En relación a la testimonial promovida se fija al tercer día de despacho siguiente para la evacuación de los testigos promovidos. Asimismo, se admiten las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte demandada.
Consta a los folios 38 al 40 declaración de la ciudadana Carmen Murguey Rojas, testigo promovida por la parte actora.
Consta a los folios 41 al 43 declaración de la ciudadana Nery Villarroel, testigo promovida por la parte actora.
Consta al folio 44, acta mediante el cual se declara desierto el acto de testigo de la ciudadana Yilkys Espinoza, promovido por la parte demandada.
Consta al folio 45, acta mediante el cual se declara desierto el acto de testigo del ciudadano Eduard León Pino, promovido por la parte demandada.
Consta al folio 46, acta mediante el cual se declara desierto el acto de testigo del ciudadano Richard José Malavé, promovido por la parte demandada.
Mediante escrito de fecha 13-02-2007 (f. 47) el apoderado judicial promueve como testigos a los ciudadanos Sandra Zabala y Hugo Montilla.
Por auto de fecha 13-02-2007 (f. 48) el tribunal de la causa admite las pruebas promovidas por la parte demandada y fija al tercer día de despacho siguiente para su evacuación.
Mediante escrito de fecha 14-02-2007 (f. 49 al 51) el apoderado judicial de la parte actora promueve pruebas en la presente causa, con anexos que corren insertos a los folio 52 al 68.
Mediante diligencia de fecha 14-02-2007 (f. 69) el apoderado judicial de la parte actora, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugna el anexo identificado con la letra “A” que acompaña al escrito de pruebas presentado por la parte demandada.
Mediante escrito de fecha 15-02-2007 (f. 70) el apoderado judicial promueve como testigos al ciudadano Juan Carlos Salazar.
Por auto de fecha 15-02-2007 (f. 71) el tribunal de la causa admite las pruebas promovidas por la parte demandada y fija al segundo día de despacho siguiente para su evacuación.
Consta a los folios 72 al 74 declaración de la ciudadana Sandra Zabala, testigo promovida por la parte demandada. (El acta no aparece firmada por la secretaria del tribunal).
Consta a los folios 75 al 77 declaración del ciudadano Hugo Montilla Pérez, testigo promovida por la parte demandada. (El acta no aparece firmada por la secretaria del tribunal).
Mediante auto de fecha 16-02-2007 (f. 78) el tribunal de la causa difiere la oportunidad de la evacuación del testigo Juan Carlos Salazar Para el tercer día de despacho siguiente.
Consta al folio 79, acta mediante el cual se declara desierto el acto de testigo del ciudadano Juan Carlos Salazar, promovido por la parte demandada.
Mediante escrito de fecha 06-03-2007 (f. 80 al 87) el apoderado judicial de la parte demandada presenta informes.
Por auto de fecha 08-03-2007 (f. 88) el tribunal de la causa fija el segundo día de despacho siguiente para la realización de una audiencia conciliatoria.
Consta al folio 89 acta levantada por el tribunal de la causa mediante el cual se declara desierto el acto de conciliación fijado por el tribunal.
Mediante diligencia de fecha 17-12-2008 (f. 90) el apoderado judicial de la parte actora solicita el avocamiento el nuevo juez.
Mediante diligencia de fecha 17-12-2008 (f. 90) el apoderado judicial de la parte actora, solicita el avocamiento del nuevo juez.
Por auto de fecha 08-01-2009 (f. 91), el nuevo juez del tribunal de la causa se avoca al conocimiento del presente procedimiento, concediendo un lapso de tres (03) días para que cualquiera de las partes ejerza el derecho consagrado en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha 02-03-2009 (f. 92), el apoderado judicial de la parte actora solicita se dicte sentencia en la presente causa.
En fecha 21-04-2009 (f. 93 al 115) el tribunal de la causa dictó sentencia en la presente causa y ordenó notificar a las partes por haberse dictado fuera del lapso de ley. Las boletas corren insertas a los folios 116 y 117.
Mediante diligencia de fecha 27-04-2009 (f. 118), el apoderado judicial de la parte actora se da por notificado de la sentencia y solicita se notifique a la otra parte.
Consta al folio 119 diligencia suscrita en fecha 06-05-2009, por el abogado Iván Gómez Millán, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual se da por notificado de la sentencia.
Mediante escrito de fecha 08-05-2009 (f. 120 al 128) el apoderado judicial de la parte demandada apela de la sentencia dictada por el tribunal de la causa.
En fecha 12-05-2009 (f. 133) el tribunal de la causa dicta auto mediante el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte demandada y ordena la remisión del expediente a esta alzada a los fines que resuelva sobre la apelación interpuesta, con oficio N° 11264.
IV.- la sentencia recurrida.-
El fallo apelado es el dictado en fecha 21-04-2009 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, en la cual dispuso lo siguiente:
“ (…) Punto Previo.-
La parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda opuso como excepción perentoria de fondo, la falta de cualidad del demandante para intentar la presente demanda de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, con el argumento de que para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, no era propietario del inmueble objeto del juicio, sino que la propietaria es la ciudadana IDELFONZA VASQUEZ viuda de FERRER, quien ha debido darle la correspondiente autorización para arrendar, como lo hizo en el contrato suscrito por LUIS OJEDA GUTIERREZ, y que al no tener autorización para arrendar mal ha podido hacerlo, por cuanto no puede hacer valer en nombre propio un derecho ajeno y atribuirse una representación sin tenerla.
Asimismo, se observa al folio 25, que el apoderado judicial de la ciudadana ANA CELINA HERNANDEZ, expresa que el ciudadano WILMER FERRER arrendó el inmueble, objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, sin que el contrato que se celebró con el ciudadano LUIS OJEDA GUTIERREZ, sobre el mismo inmueble, se haya vencido o resuelto por las partes , es decir que el contrato celebrado con LUIS OJEDA, estaba vigente para el momento en que contrató con la demandada, infiriéndose al respecto que dicha ciudadana tenía conocimiento de la situación en que se encontraba el inmueble al momento en que suscribió el contrato de arrendamiento, teniéndose dicho alegato como una confesión de la parte.
Ahora bien, con respecto a que no está acreditado en autos la titularidad de la propiedad del actor sobre el inmueble objeto de la demanda, es importante señalar que para que sea procedente la falta de cualidad del actor, es necesario que éste, no sea la misma persona a quien la ley le concede la acción; observando quien decide que la pretensión del actor es la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con la demandada y que riela a los autos de los folios que van del 7 al 9 del expediente, el cual al no haber sido impugnado por la parte contraria surte pleno valor probatorio en el presente juicio por disposición expresa del artículo 444 del Código de procedimiento Civil, constatándose entonces del mismo, que quien interpone la acción es la misma persona que aparece suscribiendo el contrato en su carácter de arrendador, por lo que, quien efectivamente ha venido a interponer la demanda es la persona a quien la ley en abstracto le concede la acción, por lo que la falta de cualidad activa debe quedar desechada. Así se decide.-
En todo caso, es importante señalar que lo discutido en este tipo de procedimientos no es la propiedad si no las obligaciones personales que surgieron con motivo de la celebración del contrato de arrendamiento, el cual tiene plena existencia y es ley entre las partes por disposición expresa de la ley y así queda establecido.
En virtud de lo cual, se desecha la excepción perentoria de fondo de la falta de cualidad, alegada por la parte demandada.
Decidida como ha sido la excepción opuesta, este Tribunal pasa a decidir el fondo de la controversia, que se basa en la Resolución de un Contrato de Arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento, al respecto la doctrina ha establecido que las obligaciones tanto del arrendador, como las del arrendatario, empiezan a regir desde el mismo instante en que nace el contrato de arrendamiento, ya sea verbal o escrito; siendo que el arrendador es aquella persona que da en un momento determinado una cosa en arrendamiento, ya sea mueble o inmueble, al arrendatario, y éste a su vez se obliga a pagar como contraprestación, un precio de dicho alquiler al arrendador, el cual deberá ser pagado en la forma y el sitio en que fueron pactados en el contrato de arrendamiento.
El artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reza lo siguiente:
…omissis…
El artículo 1.167 del Código Civil, establece lo siguiente:
…omissis…
El artículo 1.592 del Código Civil, prevé lo siguiente:
…omissis…
Analizadas como han sido en totalidad las actas que forman el presente expediente en especial el libelo de la demanda en sus folios del 1 al 3, por el cual señala que el motivo de la demanda es la resolución del contrato por falta de pago de los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2005 y Enero de 2006, por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) cada uno, y los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses febrero, marzo, abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2006, por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) cada uno.
Así las cosas, es importante precisar que según contrato de arrendamiento, de fecha 15-06-2005, suscrito entre WILMER FERRER, y la parte demandada, se dio en arrendamiento un inmueble constituido por un terreno de Diez Metros (10 Mts.) de frente por cincuenta y siete metros (57 Mts.) de largo, para una área superficial aproximada de quinientos setenta metros cuadrados (570 M2) junto con las bienhechurías (local comercial) en él construida, ubicado en la prolongación de la Avenida 4 de Mayo, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, y destinado para uso comercial; que el plazo de arrendamiento sería de Dos (2) años, contados a partir del día 01-05-2005; que el canon de arrendamiento fijado fue por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), los seis (6) meses siguientes del primer año y la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00, para el segundo año, más la cantidad que resulte como consecuencia del índice de inflación promedio anual del país del año anterior publicado por el Banco Central de Venezuela; en el mismo establecieron que la falta de pago de un (1) canon de arrendamiento daría derecho a el arrendador a solicitar la resolución del contrato, más los daños y perjuicios a que hubiera lugar; que La falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas estipuladas en el contrato, será causa suficiente para que el arrendador lo considerara resuelto y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado; e igualmente, establecen que el arrendatario, se obligó expresamente en pagar todos los gastos por la prestación de servicios de luz eléctrica, agua potable, aseo urbano, entre otros, entregando los correspondientes recibos o solvencias al final de cada Mes.
En este orden de ideas considera este Juzgador que el demandado, no obstante de no probar la posesión del inmueble con ánimo de dueño; y demostrado como ha sido la existencia de un contrato escrito, en el presente juicio era necesario que la parte demandada demostrara el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2005 y Enero de 2006, correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2005 y Enero de 2006, por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) cada uno, y los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses febrero, marzo, abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2006, por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) cada uno, no siendo así se hace para este Juzgador necesario declarar la resolución del contrato. ASÍ SE DECIDE.
V. DISPOSITIVA.
(…) PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano WILMER FERRER, en contra de la ciudadana ANA CELINA HERNÁNDEZ.
SEGUNDO: En virtud de la precedente declaratoria se RESUELVE el contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano WILMER FERRER y ANA CELINA HERNÁNDEZ, en fecha 15-06-2005, autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Porlamar, anotado bajo el Nº 44, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina.
TERCERO: En razón de la resolución aquí decretada, se ordena a la arrendataria ANA CELINA HERNÁNDEZ, a hacer la entrega material a la parte actora libre de bienes y personas, el inmueble arrendado, ubicado en la prolongación de la Avenida 4 de Mayo, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, constituido por un terreno de Diez Metros (10 Mts.) de frente por cincuenta y siete metros (57 Mts.) de largo, para una área superficial aproximada de quinientos setenta metros cuadrados (570 M2) junto con las bienhechurías (local comercial) en él construida.
CUARTO: Se condena a la parte demandada al pago de los cánones de arrendamiento señalados por el demandante correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2005, por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) cada uno, y los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2006, por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) cada uno, así los que se sigan venciendo desde este ultimo mes señalado, hasta la entrega del inmueble…”

V.-Actuaciones en alzada.-

Informes de la parte actora.-
Mediante escrito de fecha 12-06-2009 (f. 148 al 150) el apoderado judicial de la parte actora presenta sus conclusiones en los siguientes términos:
Que la parte demandada durante todo el curso del proceso alegó solo dos (2) defensas, la primera de ellas referida a la falta de cualidad del demandante para intentar la presente acción y una segunda defensa referida a una supuesta perturbación del ciudadano Luís Ojeda Gutiérrez, anterior arrendatario del inmueble, la cual no permitía el goce y uso pacífico del inmueble arrendado.
Que el inmueble originariamente es propiedad de la ciudadana Yldefonza Velásquez de Ferrer, hoy fallecida, madre natural y legítima de mi poderdante. Al fallecimiento de la precitada ciudadana, este bien pasa en herencia a todos sus herederos, siendo su poderdante heredero de la difunta, constituyéndose el bien en comunidad.
Que siendo copropietario su poderdante del inmueble y teniendo la autorización tácita después expresa de todos los comuneros, tiene absoluta cualidad para interponer la presente acción.
Que las supuestas perturbaciones realizadas por el ciudadano Luís Ojeda Gutiérrez, y de acuerdo a como fueron expuestas por parte de la demandada, estas se referían a la posesión o tenencia del inmueble, más no se referían a la propiedad del inmueble, situación de hecho que no encuadra dentro de lo establecido en el artículo 1591 del Código Civil.
Informes de la parte demandada.
Mediante escrito de fecha 03-05-2009 (f. 157 al 159) el apoderado judicial de la parte demandada presenta sus conclusiones, pero por cuanto los mismos fueron presentados de manera extemporánea, este tribunal no los aprecia.
VI.- Análisis y valoración de las pruebas de las partes.-
Pruebas aportadas por la parte demandante.
1.- Contrato de arrendamiento original (f. 07 al 09) debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 16-05-2005, anotado bajo el N° 44, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, del cual se extrae que el ciudadano Wilmer Ferrer dio en arrendamiento a la ciudadana Ana Celina Hernández un inmueble constituido por un terreno de diez metros (10 mts.) de frente por cincuenta y siete metros (57 mts.) de largo, para una área superficial aproximada de quinientos setenta metros cuadrados (570 M2) junto a las bienhechurias (local comercial) sobre el construida, ubicado en la prolongación de la Avenida 4 de Mayo, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, destinado para uso comercial y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con propiedad de Domingo Velásquez, SUR: Con terreno que es o fue de Pablo Milano, ESTE: Con propiedad de Domingo Velásquez; y OESTE: Con la prolongación de la Avenida 4 de Mayo; que el mismo se firmó por un lapso de dos (2) años fijos, contados a partir del día 01 de Mayo de 2005; que el canon de arrendamiento mensual convenido, fue por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) para los primeros seis meses, la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00) para los seis meses restantes y para el segundo año la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00), más la cantidad que resulte como consecuencia del índice de inflación promedio anual del país del año anterior publicado por el Banco Central de Venezuela; que con la falta de pago de un (1) canon de arrendamiento El arrendador, tendría el derecho solicitar la resolución del presente contrato, más los daños y perjuicios a que hubiera lugar; que la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas estipuladas en el contrato, sería causa suficiente para que El arrendador lo considerara resuelto y pudiese exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado. El presente documento, por cuanto no fue impugnado por la otra parte, se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1360 del Código de Civil para demostrar los hechos señalados. Así se establece.
2.- Contrato de arrendamiento original (f. 52 al 54) debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, en fecha 18-06-2004, anotado bajo el N° 51, Tomo 53 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, del cual se extrae que el ciudadano Wilmer Ferrer, autorizado por la ciudadana Ildefonsa Velásquez viuda de Ferrer, dio en arrendamiento al ciudadano Luís Ojeda Gutiérrez, un inmueble constituido por un terreno de diez metros (10 mts.) de frente por cincuenta y siete metros (57 mts.) de largo, para una área superficial aproximada de quinientos setenta metros cuadrados (570 M2) junto a las bienhechurias (local comercial) sobre el construida, ubicado en la prolongación de la Avenida 4 de Mayo, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, destinado para uso comercial; que el plazo de duración es de dos (2) años fijos, contados a partir del día 01 de Mayo de 2004; que el canon de arrendamiento mensual convenido, fue por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) para los primeros seis meses siguientes y la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00) mensuales para los seis (6) meses restantes del primer año y la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00) para el segundo año; que con la falta de pago de un (1) canon de arrendamiento El arrendador, tendría el derecho de solicitar la resolución del presente contrato, más los daños y perjuicios a que hubiera lugar. El presente documento, por cuanto no fue impugnado por la otra parte, se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1360 del Código de Civil para demostrar los hechos señalados. Así se establece.
3.- Documento original (f. 55) debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del distrito (hoy Municipio) Maneiro del estado Nueva Esparta, en fecha 17-01-1969, bajo el N° 6, folios 6 vuelto al 7 vuelto, Protocolo Primero, primer trimestre del año 1969, del cual se extrae que el ciudadano Domingo Velásquez, dio en venta a la ciudadana Ildefonsa Velásquez viuda de Ferrer, un inmueble constituido por un terreno de diez metros (10 mts.) de frente por cincuenta y siete metros (57 mts.) de largo, para una área superficial aproximada de quinientos setenta metros cuadrados (570 M2) junto a las bienhechurias (local comercial) sobre el construida, ubicado en la prolongación de la Avenida 4 de Mayo, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, destinado para uso comercial y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con propiedad de Domingo Velásquez, SUR: Con terreno que es o fue de Pablo Milano, ESTE: Con propiedad de Domingo Velásquez; y OESTE: Con la prolongación de la Avenida 4 de Mayo. El presente documento, por cuanto no fue impugnado por otra parte; en consecuencia, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil para demostrar los hechos allí señalados. Así se establece.
4.- Certificación de gravámenes original (f. 56), expedida por el Registrador Subalterno del distrito Maneiro del estado nueva Esparta en fecha 12-05-1977, del cual se extrae que sobre el inmueble constituido por un terreno de diez metros (10 mts.) de frente por cincuenta y siete metros (57 mts.) de largo, ubicado en el Caserío La Otra Sabana, Municipio Aguirre, Distrito Maneiro del estado Nueva Esparta y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con propiedad de Domingo Velásquez, SUR: Con terreno que es o fue de Pablo Milano, ESTE: Con propiedad de Domingo Velásquez; y OESTE: calle pública, no pesa ningún gravamen. El presente documento, a pesar de no haber sido impugnado por la otra parte, este tribunal lo desecha por no aportar nada al punto controvertido. Así se establece.
5.- Acta de defunción en copia certificada (f. 57) de la cual se extrae que el ciudadano Eddy Rafael Ferrer Velásquez falleció en fecha 08-06-1989, que estaba casado con la ciudadana María Velásquez de Ferrer, que era hijo de los ciudadanos Idelfonsa Velásquez de Ferrer y Andrés Ferrer, que dejó dos hijos: Andrés Ramón y Mercedes Emperatriz. El presente documento, por cuanto no fue impugnado por la otra parte, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil para demostrar los hechos allí señalados. Así se establece.
6.- Acta de defunción en copia certificada (f. 58) de la cual se extrae que el ciudadano Gaspar Melchor Ferrer Velásquez falleció en fecha 01-06-2002, que era hijo de los ciudadanos Idelfonsa Velásquez de Ferrer y Andrés Ferrer, que era casado con la ciudadana Rogelio del Carmen Ávila de Ferrer; que dejó nueve hijos: Wilson del Carmen, Doris del carmen, Beatriz, Eulises Coromoto, George José, Romelis José, Octavio José, Leomar del Valle y Josefa Tadeo Ferrer Ávila. El presente documento, por cuanto no fue impugnado por la otra parte, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil para demostrar los hechos allí señalados. Así se establece.
7.- Acta de defunción en copia certificada (f. 59) de la cual se extrae que la ciudadana Juana Ferrer de Millán falleció en fecha 25-02-1995, que era hija de los ciudadanos Idelfonsa Velásquez de Ferrer y Andrés Ferrer, que era casado con el ciudadano Jesús Rafael Millán; que dejó once hijos Mireya Josefina Millán Ferrer, Edwin Rafael Millán Ferrer, Norma Rosario Millán Ferrer, Sudmay del Rosario Millán Ferrer, Rosario Sudmay Ferrer Millán, Josefa María Millán Ferrer, Rafael Ramón Millán Ferrer, José Gregorio Millán Ferrer, Elio Rafael Millán Ferrer, Juan José Millán Ferrer y Jorge Jesús Millán Ferrer. El presente documento, por cuanto no fue impugnado por la otra parte, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil para demostrar los hechos allí señalados. Así se establece.
8.- Acta de defunción en copia certificada (f. 60) de la cual se extrae que la ciudadana Idelfonsa Velásquez de Ferrer falleció en fecha 24-06-2004, que era hija de los ciudadanos Alberto Velásquez y Josefa Rosas (ambos fallecidos); que era casada con el ciudadano Andrés Ferrer Salcedo (difunto); que dejó nueve hijos: Rosario, Jacinta, Marina, Andrés, Doris, Filmen, Gaspar, Juana, Eloy y Eddy (fallecidos). El presente documento, por cuanto no fue impugnado por la otra parte, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil para demostrar los hechos allí señalados. Así se establece.
9.- Autorización original (f. 61 al 66) autenticada por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar en fecha 09-02-2007, anotada bajo el N° 71, Tomo 22, del cual se extrae que los ciudadanos Andrés Domingo Ferrer Velásquez, Doris Ferrer de Velásquez, Jacinta Isabel Ferrer de Brito, Rosario Ferrer Velásquez, Mireya Millán Ferrer, Sudmay Millán Ferrer, José Gregorio Millán Ferrer, Rafael Ramón Millán Ferrer, Juan José Millán Ferrer, Jorge Jesús Millán Ferrer, Rogelia Ávila de Ferrer, Wilson del Carmen Ferrer Ávila, Beatriz del Valle Ferrer de Sanguino, Eulice Coromoto Ferrer de Patiño, George José Ferrer Ávila, Romelis José Ferrer Ávila, Leomar del Valle Ferrer de Millán, Octavio José Ferrer Millán, Josefa Tadeo Ferrer Ávila, Mercedes Ferrer Velásquez, Andrés Ramón Ferrer Velásquez y mercedes Emperatriz Ferrer Velásquez, actuando como herederos de los de cujus Gaspar Melchor Ferrer Velásquez y Eddy Ferrer Velásquez, quienes eran hijos de la finada Ildefonza Velásquez de Ferrer, autorizan plenamente al ciudadano Wilmer Ferrer Velásquez para realizar todas las gestiones de administración sobre un inmueble ubicado en la prolongación de la avenida 4 de Mayo, jurisdicción del Municipio maneiro del estado Nueva Esparta, en virtud del cual queda facultado para celebrar cualquier tipo de contrato de administración, arrendar, dar en comodato, fijar el precio, dar los correspondientes recibos y finiquitos sobre el referido inmueble. El presente documento, por cuanto no fue impugnado por la otra parte, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil para demostrar los hechos allí señalados. Así se establece.
10.- Autorización original (f. 67 al 68) autenticada por ante la Notaría Pública Tercera del estado Vargas, en fecha 08-02-2007, anotada bajo el Nº 31, Tomo 09, del cual se extrae que los ciudadanos Marina Ferrer de Marín, Edwin Millán Ferrer, Mouva Millán Ferrer, Rosario Millán Ferrer, Elio Millán Ferrer y Josefa Millán Ferrer, actuando como herederos de los de cujus Ildefonsa Velásquez de Ferrer y Juana Ferrer Velásquez, autorizan plenamente al ciudadano Wilmer Ferrer Velásquez para realizar todas las gestiones de administración sobre un inmueble ubicado en la prolongación de la avenida 4 de Mayo, jurisdicción del Municipio maneiro del estado Nueva Esparta, en virtud del cual queda facultado para celebrar cualquier tipo de contrato de administración, arrendar, dar en comodato, fijar el precio, dar los correspondientes recibos y finiquitos sobre el referido inmueble. El presente documento, por cuanto no fue impugnado por la otra parte, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil para demostrar los hechos allí señalados. Así se establece.
11.- Partida de nacimiento en copia certificada (f. 147) expedida por el Registrador Civil de la Parroquia Aguirre del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, la cual corre inserta en los libros correspondientes bajo el N° 03, del cual se extrae que el ciudadano Wilmer Margarito Ferrer Velásquez, nació el 13-07-1951, que es hijo de Andrés Ferrer y de Yldefonza Velásquez. El presente documento fue promovido por la parte actora en esta alzada, de conformidad con lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto no fue impugnado por otra parte; en consecuencia, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil para demostrar los hechos allí señalados. Así se establece.
12.- Consta a los folios 138 al 145, original de certificación expedida por el secretario del Juzgado del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual deja constancia que de la revisión del libro diario y de registros llevados por ese despacho no existe ningún expediente de consignación presentado por la ciudadana Ana Celina Hernández a favor del ciudadano Wilmer Ferrer. El presente documento fue promovido por la parte actora en esta alzada, de conformidad con lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto no fue impugnado por la otra parte, se le otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil para demostrar los hechos allí indicados. Así se establece.
13.- Testimoniales:
a.- La ciudadana CARMEN JOSEFINA MURGUEY, manifestó que conocía al ciudadano Wilmer Ferrer y Luís Ojeda, que en varias oportunidades fue a un local comercial ubicado en la prolongación de la avenida 4 de Mayo, donde funcionaba el fondo de comercio La Vaca, que en una oportunidad oyó una conversación entre los referidos ciudadanos en la que mencionaron la entrega del local, que no ha vuelto a ver al ciudadano Luís Ojeda en el local comercial, que en las repreguntas contestó que el ciudadano Luis Ojeda es un señor como de cuarenta años en adelante, que visitó la casa del ciudadano Wilmer Ferrer por cuanto su mamá, Alfonza Ferrer, estuvo enferma y ella tuvo que cuidarla. Por cuanto se desprende de la declaración de la testigo que la misma pudiera tener algún interés en las resultas del presente juicio, este tribunal lo desecha de conformidad a lo previsto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
b.- La ciudadana NERY VILLARROEL DE MARCANO, manifestó que conocía al ciudadano Wilmer Ferrer y Luís Ojeda, que en varias oportunidades fue a un local comercial ubicado en la prolongación de la avenida 4 de Mayo, donde funcionaba el fondo de comercio La Vaca, que en una oportunidad oyó una conversación entre los referidos ciudadanos en la que mencionaron la entrega del local, que al momento de ser repreguntada por el apoderado judicial de la parte demandada, manifestó que era amiga de la madre del ciudadano Wilmer Ferrer, que ella se reunió con el ciudadano Wilmer Ferrer, para tratar sobre la presente declaración, pero que el sitio es reservado para ella. Por cuanto se desprende de la declaración de la testigo que la misma pudiera tener algún interés en las resultas del presente juicio, este tribunal, lo desecha de conformidad con lo previsto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.-
1.- Contrato de arrendamiento original (f. 07 al 09) debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 16-05-2005, anotado bajo el Nº 44, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, del cual se extrae que el ciudadano Wilmer Ferrer dio en arrendamiento a la ciudadana Ana Celina Hernández un inmueble constituido por un terreno de Diez Metros (10 Mts) de frente por Cincuenta y Siete Metros Cuadrados (57 M2) de largo, para un área superficial aproximada de quinientos setenta metros cuadrados (570 M2) junto con las bienhechurías (local comercial) sobre él construida, ubicado en la prolongación de la Avenida 4 de Mayo, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, destinado para uso comercial y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con propiedad de Domingo Velásquez, SUR: Con terreno que es o fue de Pablo Milano, ESTE: Con propiedad de Domingo Velásquez; y OESTE: Con la prolongación de la Avenida 4 de Mayo; que el mismo se firmó por un lapso de dos (2) años fijos, contados a partir del día 01 de Mayo de 2005; que el canon de arrendamiento mensual convenido, fue por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) para los primeros seis meses, la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00) para los seis meses restantes y para el segundo año la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00), más la cantidad que resulte como consecuencia del índice de inflación promedio anual del país del año anterior publicado por el Banco Central de Venezuela; que con la falta de pago de un (1) canon de arrendamiento El arrendador, tendría el derecho solicitar la resolución del presente contrato, más los daños y perjuicios a que hubiera lugar; que la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas estipuladas en el contrato, sería causa suficiente para que El arrendador lo considerara resuelto y pudiese exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado. El presente documento, por cuanto ya fue valorado en el capítulo referente a las pruebas promovidas por la parte actora, resulta inoficioso volver a analizarlo. Así se establece.-
2.- Contrato de arrendamiento original (f. 52 al 54) debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, en fecha 18-06-2004, anotado bajo el N° 51, Tomo 53 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, del cual se extrae que el ciudadano Wilmer Ferrer, autorizado por la ciudadana Ildefonsa Velásquez viuda de Ferrer, dio en arrendamiento al ciudadano Luís Ojeda Gutiérrez, un inmueble constituido por un terreno de diez metros (10 mts.) de frente por cincuenta y siete metros (57 mts.) de largo, para una área superficial aproximada de quinientos setenta metros cuadrados (570 M2) junto a las bienhechurias (local comercial) sobre el construida, ubicado en la prolongación de la Avenida 4 de Mayo, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, destinado para uso comercial; que el plazo de duración es de dos (2) años fijos, contados a partir del día 01 de Mayo de 2004; que el canon de arrendamiento mensual convenido, fue por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) para los primeros seis meses siguientes y la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00) mensuales para los seis (6) meses restantes del primer año y la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00) para el segundo año; que con la falta de pago de un (1) canon de arrendamiento El arrendador, tendría el derecho de solicitar la resolución del presente contrato, más los daños y perjuicios a que hubiera lugar. El presente documento, por cuanto ya fue valorado en el capítulo referente a las pruebas promovidas por la parte actora, resulta inoficioso volver a analizarlo. Así se establece.-
3.- Copia simple de la Constancia de la cancelación de la Tasa por Autorización para la Instalación de Expendio de Bebidas Alcohólicas (f. 35), expedida por la Dirección de Hacienda Pública, Oficina de Administración Tributaria de la Gobernación del estado Nueva Esparta, a la Vaca Restaurante and Grill, C.A., en fecha 25-10-2004, del cual se extrae que aparece como representante legal de la sociedad mercantil La Vaca Restaurante and Grill, C.A., el ciudadano Lino Ramón Ojeda Gil y en una nota realizada de manera computarizada se lee: “(…) Esta constancia no permite el Expendio de Bebidas Alcohólicas hasta tanto el SENIAT emita la autorización conforme a lo previsto en el artículo 36 del reglamento de la ley de Impuestos sobre Alcohol y especies Alcohólicas”. El presente documento fue impugnado por la parte actora, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no s ele otorga ningún valor probatorio. Así se establece.-
3.- Testimoniales
a.- La ciudadana SANDRA DEL VALLE ZABALA, manifestó que conocía a la ciudadana Celina Hernández y al ciudadano Wilmer Ferrer; que trabajó como asistente de cocina en el Caney de la Abuela; que al momento de ser repreguntada por el apoderado judicial de la parte actora, manifestó que trabaja con la ciudadana Ana Hernández desde que comenzó a funcionar El Caney de la Abuela. Por cuanto se desprende de la declaración de la testigo que la misma pudiera tener algún interés en las resultas del presente juicio, este Tribunal, lo desecha de conformidad a lo previsto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
b.- El ciudadano HUGO VENANCIO, manifestó que conocía a la ciudadana Ana Celina Hernández, y que no conoce al ciudadano Wilmer Ferrer; que trabaja en un centro hípico; que conoce al ciudadano Luis Ojeda de vista, pro cuanto lo vio en varias oportunidades en el Caney de la Abuela, cuando llegaba reclamando, perturbando la tranquilidad del negocio; que al momento de ser repreguntado por el apoderado judicial de la parte actora indicó que el grado de amistad que tiene con la ciudadana Celina Hernández es como cliente. Por cuanto se desprende de la declaración del testigo que el mismo pudiera tener algún interés en las resultas del presente juicio, este Tribunal lo desecha, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
VI.- Motivaciones para Decidir.
Mediante oficio Nº 11.264 de fecha 12-05-2009, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, remite a este Juzgado Superior el expediente Nº 22.829, contentivo del juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento seguido por el ciudadano Wilmer Ferrer contra la ciudadana Ana Celina Hernández a los fines que esta alzada conozca el recurso ordinario de apelación ejercido por la parte demandada contra la sentencia dictada por el tribunal de la causa en fecha 21-04-2009.
Comienza el presente procedimiento por demanda interpuesta por el ciudadano Wilmer Ferrer, asistido de abogado, en la cual expresa lo siguiente: Que suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana ANA CELINA HERNÁNDEZ, sobre un inmueble constituido por un terreno de Diez Metros (10 Mts.) de frente por cincuenta y siete metros (57 Mts.) de largo, para una área superficial aproximada de quinientos setenta metros cuadrados (570 M2) junto a las bienhechurías (local comercial) en el construida, ubicado en la prolongación de la Avenida 4 de Mayo, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, destinado para uso comercial y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con propiedad de Domingo Velásquez, SUR: Con terreno que es o fue de Pablo Milano, ESTE: Con propiedad de Domingo Velásquez; y OESTE: Con la prolongación de la Avenida 4 de Mayo.
Que la cláusula Tercera del referido contrato establece que “el canon de arrendamiento mensual convenido, es por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), para los seis (6) primeros meses, la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00), para los seis (6) meses siguientes al primer año y la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00) para el segundo año, más la cantidad que resulte como consecuencia del índice de inflación promedio anual del país del año anterior publicado por el Banco Central de Venezuela”.
Que la arrendataria, ha contravenido la cláusula Tercera del contrato, en el sentido que han dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2005 y Enero 2006, por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) cada uno, y los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses febrero, marzo, abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2006, por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) cada uno, sin alegar las causas que justifique su insolvencia.
En fecha 29-01-2007 el abogado Iván Gómez Millán, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consigna contestación a la demanda en el cual expresa lo siguiente:
Que opongo a la demanda, para que sea resuelta in limine litis, la falta de cualidad del demandante, WILMER FERRER, para intentar y sostener el presente juicio.
Que fundamenta esta falta de cualidad del actor en el hecho de que para ese momento no era propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, cuya resolución se demanda, sino que la Propietaria es la ciudadana IDELFONZA VASQUEZ, viuda de FERRER, quien ha debido darle la correspondiente autorización para arrendar, como lo hizo en el contrato suscrito con el ciudadano LUIS OJEDA GUTIÉRREZ, quien es mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.868.421, por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar del Estado Nueva Esparta en fecha 18 de junio del 2.004, bajo el N° 51, Tomo 53 de los libros de Autenticaciones que lleva dicha notaria, el cual acompaño, marcado A.
Que el ciudadano WILMER FERRER arrendó el inmueble, objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda a mi poderdante sin que el contrato de arrendamiento que se celebró con el ciudadano LUIS OJEDA GUTIERREZ, sobre el mismo inmueble, se haya vencido o resulto por las partes, transgrediendo las disposiciones legales arriba señaladas, es decir, el contrato celebrado con LUIS OJEDA GUTIERREZ, estaba vigente para el momento en que se contrató conmigo y el objeto del contrato no es indivisible; es más el ciudadano LUIS OJEDA GUTIERREZ durante mucho tiempo me estuvo perturbando en mi posesión diciéndome que quien tenia derecho a ocupar el referido inmueble era él, toda vez que su contrato estaba vigente y que en tanto en cuanto no se resolviera el mismo él tenia derecho a la tenencia del mencionado inmueble porque la propietaria IDELFONSA VELÁSQUEZ, viuda de FERRER, se lo había arrendado y que era ella la que se lo podía rescindir, argumentando que, inclusive, él tenía derecho a la prorroga legal, establecida en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo que su contrato duraba hasta el 30 de junio del 2.007.
Que por ello alego a favor de mi representada la excepción establecida en el artículo 1.168 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral y como el ciudadano WILMER FERRER se ha negado a cumplir con su obligación de mantener la señora ANA CELINA FERRER en el goce pacifico del inmueble arrendado, es por lo que ella se niega a pagarle el canon de arrendamiento.
El fallo apelado es el dictado en fecha 21-04-2009, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, el el cual dispuso lo siguiente:
“(…) Ahora bien, con respecto a que no está acreditado en autos la titularidad de la propiedad del actor sobre el inmueble objeto de la demanda, es importante señalar que para que sea procedente la falta de cualidad del actor, es necesario que éste, no sea la misma persona a quien la ley le concede la acción; observando quien decide que la pretensión del actor es la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con la demandada y que riela a los autos de los folios que van del 7 al 9 del expediente, el cual al no haber sido impugnado por la parte contraria surte pleno valor probatorio en el presente juicio por disposición expresa del artículo 444 del Código de procedimiento Civil, constatándose entonces del mismo, que quien interpone la acción es la misma persona que aparece suscribiendo el contrato en su carácter de arrendador, por lo que, quien efectivamente ha venido a interponer la demanda es la persona a quien la ley en abstracto le concede la acción, por lo que la falta de cualidad activa debe quedar desechada. Así se decide.-
(…) En este orden de ideas considera este Juzgador que el demandado, no obstante de no probar la posesión del inmueble con ánimo de dueño; y demostrado como ha sido la existencia de un contrato escrito, en el presente juicio era necesario que la parte demandada demostrara el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2005 y Enero de 2006, correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2005 y Enero de 2006, por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) cada uno, y los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses febrero, marzo, abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2006, por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) cada uno, no siendo así se hace para este Juzgador necesario declarar la resolución del contrato. ASÍ SE DECIDE.

En cuanto a lo planteado por el apoderado judicial de la parte demandada, en cuanto a la falta de cualidad del actor para interponer la presente acción, debe destacar este juzgado que el artículo 1.579 del Código Civil, define el contrato de arrendamiento como :
“un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, pro cierto tiempo y mediante un precio determinado que está obligado a pagar a aquella”
Al analizar el contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Wilmer Ferrer y Ana Celina Hernández, podemos establecer que al existir acuerdo entre las partes de obligarse mutuamente en lo que respecta al contrato arrendaticio, y que desde el inicio de la relación, la arrendataria había cancelado los cánones de arrendamiento a la persona que suscribió el contrato que dio inicio a la relación arrendaticia, convalidando de esta manera y manteniendo las obligaciones pactadas en el mencionado contrato. Por esta razón. Este Tribunal comparte el criterio establecido por el tribunal de la causa, en el sentido que no es la propiedad lo que se discute en el presente procedimiento, sino las obligaciones contraídas por dos personas en un contrato, el cual es ley entre las partes y deben cumplirse como se han establecido, por lo que la falta de cualidad del actor invocada por la parte demandada debe ser desechada. Así se establece.
Sobre la naturaleza de la demanda planteada en el presente caso, es necesario destacar que la doctrina y la jurisprudencia han sido concurrentes al establecer que el cumplimiento de contrato se exige solo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída (pacta sunt servanda), de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a su voluntad unilateral, sino a lo establecido y aprobado por las partes en el contrato; es decir, el cumplimiento de los contratos de arrendamiento se pueden demandar cuando: a) el término convenido ha expirado, así como la subsiguiente prórroga, en caso de tener derecho a ella; y b) por el cumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales.
En el presente caso se puede evidenciar que el ciudadano Wilmer Ferrer, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana Ana Celina Hernández, que tenía por objeto un inmueble ubicado en la prolongación de la Avenida 4 de Mayo, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, con vigencia por dos (2) años contados desde el 01-05-2005, es decir, por un tiempo determinado. Es por ello que en virtud que el contrato que analizamos se conoce con exactitud el término inicial (dies a quo) o de inicio y el término final (dies a quem), no tiene dudas este tribunal en determinar que nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo determinado. Así se establece.
En el presente caso nos encontramos en que la parte actora demanda la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en el que se estableció un monto mensual de seiscientos mil bolívares mensuales, el cual con la conversión monetaria equivale actualmente a seiscientos bolívares (Bs. 600,00) mensuales para los seis primeros meses del contrato y de novecientos mil bolívares mensuales, el cual con la conversión monetaria equivale actualmente a novecientos bolívares (Bs. 900,00) mensuales para los últimos seis meses del primer año de duración del contrato y que la resolución que se pide se hace en virtud que la parte demandada no ha cumplido con la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2005 y enero de 2006, por la cantidad de seiscientos bolívares (Bs. 600,00) cada uno, así como los correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2006, por la cantidad de novecientos bolívares (Bs. 900,00) cada uno. Alega el demandante que la ciudadana Ana Celina Hernández ha dejado de cumplir con sus obligaciones sin causa justificada.
Se evidencia de las actas procesales que conformas el presente expediente, que el apoderado judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación de demanda alegó y reconoció que su representada se niega a cumplir con las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento, en lo referente al paso de los cánones de arrendamiento, en virtud de que el ciudadano Wilmer Ferrer no le garantizaba el uso pacífico de la cosa arrendada, ya que el anterior arrendatario presuntamente la perturbaba constantemente alegando a favor de su representada la excepción establecida en el artículo 1.168 del Código Civil.
A este respecto puso constatar esta alzada, que la parte demandada, a través de su apoderado, reconoció no haber cumplido con sus obligaciones, por lo que en el decurso del procedimiento se limitó solamente a tratar de demostrar una presunta perturbación a mantenerse en forma pacífica del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, cuestión esta que con las pruebas promovidas y evacuadas no quedó demostrado plenamente, quedando establecido de manera fehaciente que la parte demandada no cumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento establecidos en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Así se establece.
De igual manera, en la demanda interpuesta por el ciudadano Wilmer Ferrer, se solicitó que se condenara al demandado al pago de la cantidad de once millones setecientos mil bolívares, actualmente con la conversión monetaria, equivale a once mil setecientos bolívares (Bs. 11.700,00), por concepto de daños y perjuicios, calculados hasta la presente fecha, así como las cantidades que se sigan causando hasta que se realice la entrega definitiva del inmueble arrendado.
Al respecto, señala el tratadista Gert Kummerow en la obra “Indemnización de Daños y perjuicios” que “……El resarcimiento de los daños y perjuicios se concreta, pues, en el deber que recae sobre el deudor de proporcionar un equivalente de la utilidad que el acreedor hubiera derivado de haberse producido el exacto cumplimiento de la prestación prevista en el contrato, y consiste en una suma de dinero o en un bien del cual el pretensor puede disponer libremente como equivalente de aquel que se ve privado….”
En este mismo orden de ideas, el Dr. Emilio Calvo Bacca, en el Código Civil comentado, edición 2003, estableció:
“…Efectos de la resolución.
La doctrina señala como efectos principales los siguientes:
1º La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue.
Ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiera existido, volviendo las partes a la misma situación en que se estaba antes de contratar.
2º Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás se hubiese celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubieses ejecutado durante la vigencia del contrato.
3º La parte cuyo cumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria a la de cumplimiento o a la de resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato…”
El artículo 1.264 del Código Civil, establece:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios, en caso de contravención”.
De igual manera, el artículo 1.276 ejusdem, establece:
“Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayo, ni el obligado pretender que se le reciba una menor. Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras”
Habiendo quedado establecido la resolución del contrato de arrendamiento exigido por el ciudadano Wilmer Ferrer contra la ciudadana Ana Celina Hernández y habiéndose exigido junto con la demanda el resarcimiento de los daños y perjuicios, aunado al hecho que quedó demostrado que el demandado contravino las estipulaciones del contrato en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento vencidos correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2005 y enero de 2006, por la cantidad de seiscientos bolívares (Bs. 600,00) cada uno, así como los correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2006, por la cantidad de novecientos bolívares (Bs. 900,00) cada uno, es que hace procedente la reclamación de la parte actora en cuanto al pago de los daños y perjuicios. En consecuencia, quien decide considera que la parte demandada incumplió con lo establecido en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por lo tanto este Tribunal Superior una vez revisadas las actas que conforman el presente expediente declara, Sin Lugar el recurso de apelación interpuesta por el abogado Iván Gómez Millán, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 21-04-2009, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. Así se decide.
Por último, es oportuno para este Tribunal Superior advertir al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, que debe realizar la revisión exhaustiva de la sentencia producida por ante el mencionado tribunal, antes de ser publicada, por cuanto consta de autos la incorporación de unas pruebas que no están relacionadas ni con las partes ni con el objeto de la demanda, lo cual pudiera afectar notablemente las garantías constitucionales establecidas en nuestra Carta Magna, interpretándose así de diversas maneras, por lo tanto deben tomarse las medidas necesarias para que en lo sucesivo no vuelva a presentarse esta irregularidad. Así se establece. .
VII.- Decisión.-
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, administrado justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Iván Gómez Millán, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia de fecha 21-04-2009, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión apelada dictada en fecha 21-04-2009, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta.
TERCERO: SE CONDENA en costas del recurso a la parte apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: SE ORDENA la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil por haberse emitido el fallo fuera del lapso legal.
Publíquese, regístrese diarícese y déjese copia. Remítase el expediente en su forma original al juzgado de la causa en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, a los cuatro (04) días del mes de octubre de dos mil once (2011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
El Juez temporal,

Abg. Juan Alberto González Morón.
La Secretaria,

Abg. Luimary Campos Caraballo

Exp. Nº 07661/09
JAGM/lcc
Definitiva
En esta misma fecha (04-10-2011) siendo las dos y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.) se dictó y publicó, previa las formalidades de Ley la anterior decisión. Conste,
La Secretaria,

Luimary Campos Caraballo