Se dio inicio a la presente causa por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, intentada por los abogados en ejercicio ALBERTO PINEDA VILLASMIL y CARMEN TERESA DELGADO MEDINA, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 46.353 y 20.400, respectivamente, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil CONSORCIO ITALO VENEZOLANO C.A., inscrito por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 8 de julio de 2006, bajo el No. 24, Tomo 45-A, cuya última Acta de Asamblea fue inscrita en el mismo Registro, en fecha 16 de julio de 2010, bajo el No. 33, Tomo 62-A , carácter que consta de instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha 25 de octubre de 2010, bajo el No. 27, Tomo 76; en contra de los ciudadanos ÁNGEL ANTONIO SÁNCHEZ y DIGNA ROSA RIVAS DE SÁNCHEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 1.041.991 y V-2.875.071; domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
I
RELACIÓN DE LAS ACTAS
Por auto de fecha, 25 de noviembre de 2010, es recibida la presente demanda proveniente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia por inhibición de la Juez Titular de dicho Tribunal, en consecuencia admitida como se encontraba la causa se ordenó la continuación de la misma.
En fecha 29 de noviembre de 2010, la parte actora consigna las copias fotostáticas para realizar la citación y solicita oficiar al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia a fin de que remita cheque de gerencia que fuera consignado en dicho Tribunal. En la misma fecha, la Secretaria del Tribunal deja constancia de haber recibido las copias fotostáticas simples a los fines de librar los recaudos de citación. Asimismo, el Alguacil Accidental del Tribunal expone haber recibido los emolumentos y dirección necesarios para la citación.
En fecha 2 de diciembre de 2010, se dio libró oficio proveyendo lo solicitado por la parte actora, junto a los recaudos de citación.
En fecha, 6 de diciembre de 2010, el Alguacil del Tribunal deja constancia de que fueron citados los ciudadanos ANGEL ANTONIO SÁNCHEZ y DIGNA RIVAS DE SÁNCHEZ y que los mismos no firmaron la correspondiente boleta de citación.
En fecha 7 de diciembre de 2010, la apoderada judicial de la parte actora solicita que la Secretaría de Tribunal libre boleta de notificación a los demandados.
En fecha 10 de diciembre de 2010, se recibe y da entrada al cheque de gerencia proveniente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y se ordena el desglose del mismo a fin de su resguardo. En fecha 13 de diciembre de 2010, la parte accionante solicita la devolución del referido cheque de gerencia. En la misma fecha se recibe el oficio en el cual se hace de conocimiento a este Tribunal que en fecha 3 de diciembre de 2010, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial declaró Con Lugar la inhibición formulada por la Juez Titular del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 17 de diciembre 2010, se hizo entrega del cheque de gerencia consignado, a la apoderada judicial de la parte demandante. En fecha 22 de diciembre de 2010, la parte actora consigna cheque de gerencia, para que sea depositado en la cuenta del Tribunal. En fecha 12 de enero de 2011, este Tribunal ordena oficiar al Banco Bicentenario a fin de remitir el cheque de gerencia para que se aperturara Cuenta de Ahorros a nombre del Tribunal.
En fecha 14 de enero de 2011, la Secretaría del Tribunal expone se trasladó a la dirección suministrada por la parte actora para entregar las boletas de notificación a los ciudadanos DIGNA ROSA SÁNCHEZ y ANGEL ANTONIO SÁNCHEZ, demandados en la presente causa, quienes recibieron las respectivas boletas de notificación y procedieron a firmar las copias.
En fecha 9 de febrero de 2011, las abogadas en ejercicio VIOLETA BRADLEY DE CARRERO, VIRGINIA ISABEL CARRERO BRADLEY y CECILIA MARÍA GRECO, inscritas en el inpreabogado bajo el No. 10.534, 90.222 y 18. 159, respectivamente, en su carácter de apoderadas judiciales de los codemandados, según consta en instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, bajo el No. 85, Tomo 02, presentan contestación de la demanda.
En fecha 2 de marzo de 2011, la Secretaria deja constancia de que la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas. En fecha 3 de marzo de 2011, la parte actora presenta pruebas. En fecha 9 de marzo de 2011, el Tribunal ordena agregar las pruebas a las actas procesales.
En fecha 11 de marzo de 2011, la apoderada judicial de la parte actora hace oposición al escrito de pruebas de los demandados. En fecha 14 de marzo de 2011, la apoderada judicial de los codemandados presenta oposición a las pruebas presentadas por la actora.
En fecha 16 de marzo de 2011, este Tribunal se abstiene de pronunciarse sobre el escrito de oposición presentado por la parte demandada por extemporánea por atrasado. De igual modo en cuanto a las pruebas promovidas por los codemandados se admiten y se ordena librar despachos de comisión de pruebas, se intimó a la parte demandante para la prueba de exhibición de documentos y se ordenó librar los oficios para la prueba de informes promovida. se admiten las pruebas de la parte demandada y se ordena. En cuanto a la pruebas del demandante se admiten las pruebas testimoniales y se ordena librar despacho de comisión.
En fecha 23 de marzo de 2011, se libran oficios, despachos de comisión de pruebas y boleta de intimación.
En fecha 4 de abril de 2011, se reciben resultas de la prueba de informes dirigida a José E. Montiel Espina Inspecciones & Avalúos. En fecha 11 de abril de 2011, se recibe resulta de comisión de pruebas. En fecha 26 de mayo de 2011, se reciben resultas de comisión de pruebas. En fecha 30 de mayo de 2011, se reciben resultas de prueba de informe de la Oficina de Tasadores Asociados OTASA.
En fecha 7 de julio de 2011, la apoderada judicial de la parte actora presenta informes. En la misma fecha, la apoderada judicial de la parte demandada presentó informes.
En fecha 19 de julio de 2011, la apoderada judicial de la parte demandada presentó observaciones a los informes. En fecha 21 de julio de 2011, la apoderada judicial de la parte actora presento observaciones a los informes extemporáneamente.
II
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
Fundamenta el apoderado judicial de la parte actora su demanda en los siguientes hechos:
Que su representada, por medio de sus representantes legales para el momento, suscribió con los ciudadanos ANGEL ANTONIO SÁNCHEZ y la ciudadana DIGNA ROSA RIVAS DE SÁNCHEZ, un convenio expreso con el objeto y causa de Contrato de Arrendamiento Con Opción a Compra y que en dicho acuerdo se expresa el carácter de propietario y la voluntad de vender con que procede el arrendador – vendedor del inmueble; la determinación del inmueble objeto de venta con referencia del titulo de origen, incluyendo identificación sobre linderos y medidas; el término del arrendamiento concedido a favor de su representada en su cualidad de arrendataria - compradora para que las partes hicieran efectivas las obligaciones secundarias relativas a la venta pactada, esto es cumplir con el otorgamiento del documento protocolizado de compra – venta convenida y pagar el precio, que la fecha a partir de la cual se hacen exigibles las referidas obligaciones lo sería el treinta (30) de junio de 2008, es decir, transcurridos como fueran los dos (2) años siguientes al otorgamiento del contrato señalado, concedido a favor del comprador para el pago del precio, y el precio de la venta con las condiciones particulares para el cumplimiento del pago, incluyendo las necesarias para determinar el monto de ajuste por inflación correspondiente al término indicado, modalidades, circunstancias, condiciones y acuerdos establecidos así:
“PRIMERA: "EL ARRENDADOR-PROMITENTE" da en arrendamiento con opción a compra, a "LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA, quien lo toma en tal concepto, un (01) inmueble de su propiedad ubicado en la Avenida 11, antes Calle Campo Elías, en jurisdicción de la Parroquia Bolívar (antes Municipio Santa Bárbara), Municipio (antes Distrito) Maracaibo del Estado Zulia, compuesto por una (01) construcción especial para comercio e industria, distinguida con el Número 82-61 de la actual nomenclatura municipal y el terreno sobre el cual se encuentra edificada dicha construcción, el cual mide por sus lados Norte y Sur Cuarenta y Un Metros, que se miden en el terreno a partir de metro y medio (l 1/2 Mts.) hacia el Este del borde Este de la citada Avenida 11, por Veinticuatro metros con Cincuenta Centímetros por sus lados Este y Oeste. Dicho inmueble se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Por el Norte: Con propiedad que es o fue de José Trinidad Rincón; Por el Sur y por el Este: Con terrenos que son o fueron de César Augusto Rincón; y por el Oeste: La nombrada Avenida 11, antes Calle Campo Elías. Dicho inmueble le pertenece a "EL ARRENDADOR-PROMITENTE" según consta de documento debidamente registrado el 04 de Diciembre de 1.967 por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito (hoy Municipio) Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 54, Folios 153 al 155, Protocolo Primero, Tomo 3.
TERCERA: El plazo estipulado para, el arrendamiento es por el término fijo de dos (02) años, los cuales solamente podrán ser prorrogados por tres (03) meses más, en el caso de que "LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA" haga uso de su derecho a adquirir en compra el inmueble objeto del presente Contrato, en el entendido de que la oportunidad para dicha adquisición comenzará a correr a partir del vencimiento del Contrato de Arrendamiento, es decir, una vez como transcurran los dos (02) años que aquí se establecen como término fijo para el mismo. El precio de compra de dicho inmueble en este momento es convenido entre las partes tentativamente en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 550.000.000,oo), como precio referencial, toda vez que el mismo deberá ser ajustado al momento de formalizarse la operación de compraventa, de acuerdo con los Índices de inflación determinados por el Banco Central de Venezuela y los tres (03) bancos más importantes del país, caso contrario, bajo ninguna circunstancia operará la tácita reconducción. Queda expresamente entendido entre las partes que los cánones de arrendamiento cancelados por "LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA" a "EL ARRENDADOR-PROMITENTE" derivados de las obligaciones asumidas por este contrato, bajo ninguna circunstancia serán considerados como abono al precio de venta aquí estipulado, y, en consecuencia, no serán imputables al mismo. Así mismo, al vencimiento del término de este Contrato, en caso de no materializarse la Opción de Compra-Venta, si fuere el caso, "LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA" se obliga a devolver el inmueble en perfecto estado de conservación tanto en sus instalaciones eléctricas, como en todo lo concerniente a pintura, etc., junto con todos los recibos originales de cualquier servició público utilizado en el mismo, como prueba de solvencia. Este Contrato comenzará a regir a partir del 01 de Julio de 2.006 y vencerá el 30 de Junio del 2.008.”
Que de las cláusulas del contrato se revela con claridad que se encuentran dadas las condiciones esenciales a la existencia y validez de una compra-venta que se ha prometido perfeccionar a partir del 30 de junio de 2008. Que es doctrina pacífica del Máximo Tribunal de la República que las convenciones de las partes por las cuales se prometen mutuamente la compra-venta de un bien inmueble determinado y la fijación del precio, se deben reputar como ventas por la fuerza del consentimiento quedando a cargo de las partes intervinientes del contrato, el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la naturaleza del mismo, como son en el presente caso, para el vendedor, hacer la tradición legal del bien vendido y responder por saneamiento de conformidad con la ley, mientras que para el comprador realizar el pago del precio convenido, todo ello dada la naturaleza conmutativa del contrato de compra-venta, sobre el cual solo hace falta el consentimiento de las partes para consumarse.
Que según se evidencia del contenido literal del convenio, el “arrendador-promitente” vendedor así denominado en atención a la real naturaleza del contrato suscrito por las partes, manifestó su consentimiento para que se produzca la transferencia de propiedad del inmueble determinado por el contrato, a favor de su representada, quien a su vez convino expresamente en comprar el referido inmueble, por el precio establecido por las partes de común acuerdo en la cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares fuertes (Bs. 550.000,00) , más el monto que resulte producto de la indexación ajustada con fundamento a los índices de inflación establecidos por el Banco Central de Venezuela entre la fecha de otorgamiento del contrato y el 30 de junio de 2008, fecha última cuando por acuerdo expreso de las partes, se fijó el derecho de su representada a exigir la tradición del bien vendido, mediante protocolización del documento definitivo de compra-venta que como obligación secundaria se pactó celebrar luego de transcurrido el señalado término fijo de dos (2) años concedido a su favor como deudora del pago del precio.
Que este debe ser entonces el tratamiento que se impone para el caso de autos, toda vez que la ley concede las declaraciones de voluntad libremente manifestadas por los contratantes, los efectos que se corresponden fundamentalmente entre los hechos y el supuesto normativo previsto en abstracto, siendo ley de acatamiento para las partes.
Que no obstante, desde el día martes 1 de julio de 2008, conforme a lo previsto por la Cláusula Tercera del contrato suscrito por las partes, toda vez que expresamente se pactó el vencimiento irrevocable del arrendamiento como condición y término fijo previo al derecho de su representada de exigir la tradición legal del bien inmueble objeto de la venta y pagar el precio convenido, a pesar de haberle manifestado al arrendador-vendedor y su cónyuge , su voluntad de que se cumpliera con la protocolización de la compra-venta pactada para hacer efectivo el pago del precio convenido con la determinación del ajuste acordado en reunión celebrada al efecto en la sede social de la compañía, ubicada en el inmueble objeto de la venta pactada, y encontrándose presentes en el lugar además de los representantes presentes los representantes legales de su representada, la encargada del negocio y hoy legítima propietaria y representante legal de la compradora, ciudadana GEIDY CAROLINA GAMEZ VELASQUEZ, el propio vendedor, su cónyuge, su hijo, los ciudadanos CARLOS IVAN GARCÍA, OSCAR SIMANCA MANZANILLO, y habiendo solicitado en repetidas oportunidades que se dispusiera lo necesario para facilitarle los documentos, recaudos y demás solvencias que como requisitos formales son exigidos por la ley, destinados a tal fin, se vió burlado en su buena fe por actos de dilación y postergación de parte del ciudadano ÁNGEL ANTONIO SÁNCHEZ, quien junto a su esposa, se negaron a precisar el monto del ajuste del precio definitivo del inmueble vendido, en abierta infracción al acuerdo como ley entre las partes, limitándose a manifestar que en breve reunirían y entregarían los documentos y certificaciones necesarias para la redacción del mismo, mientras consultaban con varias personas sobre el precio del ajuste, pues ellos tenían muchos compromisos que resolver.
Que en varias ocasiones, el hijo del arrendador-vendedor, ciudadano ANGEL RICARDO SÁNCHEZ RÍVAS, era quien manifestando obrar en representación de él a tenor de lo previsto por la cláusula QUINTA del contrato de marras, en su cualidad de persona autorizada para recibir los pagos derivados de las obligaciones impuestas por el contrato a su representada, se comprometía a cumplir con la entrega de recaudos necesarios para perfeccionar la venta, participando en complicidad con su padre, para invocar múltiples excusas, como que, estaban consultando con algunos profesionales sobre la mejor forma de establecer el monto del ajuste y que en tanto estuvieran listos, fijarían otra reunión para dar cumplimiento al contrato, lo cual no ocurrió.
Que no fue sino hasta el 29 de julio de 2010, cuando luego de haberse cumplido el término previsto para que el arrendador-vendedor diera cumplimiento a la protocolización del documento de compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro inmobiliario respectiva, cuando obtuvo por cuenta propia mediante una investigación en los protocolos del Registro Público del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; evidencia incuestionable sobre la verdadera razón por la cual el vendedor se ha rehusado a cumplir con las obligaciones que le impone el contrato para otorgar el documento protocolizado de venta y responderle por saneamiento conforme a las previsiones de ley, toda vez que para una caso como el de autos, en materia de inmuebles la tradición se verifica con el otorgamiento del documento de propiedad; y que la realidad es que el ciudadano ÁNGEL ANTONIO SÁNCHEZ, parte demandada, antes del otorgamiento de la opción bilateral de compraventa, conocía que debía gestionar lo necesario para hacer cesar las limitaciones que sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, pesan en calidad de gravámenes, lo que revela y hace presumir una clara actuación de mala fe, desde el momento mismo de celebrar el acto jurídico cuyo cumplimiento se exige, ante la inercia y omisión deliberada por parte del vendedor para el levantamiento oportuno de dichos gravámenes, traduciéndose tal conducta en dolo desde el punto de vista civil en materia contractual.
Que los hechos narrados se ven agravados con la inercia del vendedor, que no solo ha incumplido con el derecho e interés de su representada a protocolizar el documento de compra, sino que en grave detrimento de los mismos, procurándose un enriquecimiento ilícito, y no obstante, haberse pactado expresamente el fin de su derecho a recibir el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente al término fijo previo al derecho de su representada a exigir la tradición legal del bien inmueble vendido, el arrendador-vendedor ha recibido sin solución de continuidad y bajo evidente error de derecho contrariando la previsión contractual de la cláusula TERCERA, el pago indebido de las sumas de dinero que se le han entregado consecutiva y mensualmente , desde la fecha término establecida cuando debió ejecutarse su obligación de hacer la tradición del bien inmueble vendido, dado que ante la oficina de registro correspondiente es imposible hacer la tradición legal como consecuencia de la vigencia de los referidos gravámenes, habida cuenta que sobre dichas medidas judiciales, han podido haber operado a su favor la prescripción o incluso haberlas saneado dentro del plazo de dos años convenidos con su representada, para cumplir con la tradición legal del bien objeto de venta, en virtud de haber transcurrido más de treinta años de haber sido dictadas; generando esto en contra de los derechos e intereses de su representada los daños y perjuicios, propios de una clara situación de incumplimiento de contrato y pago de lo indebido consecutivo y por evidente error de derecho por concepto de cánones de arrendamiento entre el 30 de junio de 2008 y hasta la fecha de la interposición de la demanda con el correspondiente empobrecimiento derivados del pago indebido en cuestión que alcanza la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 237.440,00).
Que luego de que su representada le reclamara al arrendador-vendedor los hechos comprobados mediante la Certificación de Gravámenes y luego de varias excusas según las cuales ya su abogada tenía en su poder los oficios correspondientes al levantamiento de las medidas, pero que le debía honorarios profesionales y tenía que discutir con ella sobre el precio definitivo del ajuste del inmueble, que con fecha 27 de octubre de 2010, luego de las gestiones adelantadas por su representada para exigir la conducta debida por parte del vendedor el mismo, pretende modificar los términos de la convención que en forma auténtica suscribe con su representada notificándola por medio de la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en actuación presuntamente delegada a la ciudadana MARTA EUGENIA VALBUENA MORÁN, según la cual pretende desconocer las obligaciones y los efectos jurídicos del contrato de opción bilateral de compraventa, queriendo imponerle a su representada a su voluntad unilateral mediante una nueva oferta del inmueble cuya propiedad transfirió por el consentimiento reconocido en el mismo contrato del cual sólo quiere hacer valer, las obligaciones de una sola de las partes con la idea de no sujetarse al ajuste por inflación y término por el cual se convino expresamente y de mutuo acuerdo la determinación del precio final de compraventa del inmueble, a los solos fines de cumplir con su tradición , lo cual resulta manifiestamente contrario al acuerdo expreso de las partes, que dan lugar al derecho de su representada a ejercer la presente acción
Que siendo que los montos que en calidad de pagos indebidos fueron recibidos por el demandante por error de derecho y en abierta contradicción a la expresa previsión de su cláusula TERCERA, como imputables al concepto de un arrendamiento que cesó el 30 de junio de 2008, por el acuerdo de las partes de ejecutar la tradición legal del bien vendido y el pago del precio, los mismos son únicamente imputables necesariamente por vía de compensación de deuda como abono al precio estipulado por la venta del inmueble pactado en la suma de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), más el monto que por concepto de ajuste por inflación de dicha cantidad, corresponda entre el 1 de julio de 2006 y el 30 de junio de 2008, ambos inclusive, lapso dentro del cual el arrendador-vendedor, estaba obligado a disponer lo necesario para cumplir con la tradición legal del bien vendido y a responder por saneamiento de conformidad con la ley, y después del cual no le asistía derecho a recibir el pago por concepto de arrendamientos, ni su representada obligada a ello.
Que por la culpa del arrendador-vendedor en el incumplimiento de la ejecución voluntaria del contrato de compraventa pactado, hace surgir en la persona de su representada un derecho de crédito líquido y exigible, de plazo vencido contra el vendedor, más la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00) que igualmente demandan toda vez que fueron entregados en calidad de depósito a favor del arrendador-vendedor al momento de suscribir el contrato cuyo cumplimiento por se demanda, según lo previsto en la cláusula DÉCIMO NOVENA del mismo, dado que el vencimiento del término del arrendamiento bajo las condiciones establecidas por la cláusula TERCERA, ha dado paso al derecho de su representada a exigir la tradición legal del bien vendido, por lo que dicho monto y concepto es susceptible de repetición a favor de la misma persona, dado que han coincidido por confusión las cualidades de arrendataria y propietaria del inmueble objeto del juicio.
Por los fundamentos anteriormente expuestos, demanda a los ciudadanos ANGEL ANTONIO SÁNCHEZ y DIGNA ROSA RIVAS DE SÁNCHEZ, ya identificados, para que convengan o sean condenados a:
- Realizar todas las gestiones y acciones necesarias para cumplir con la tradición legal del bien vendido, que para el caso de autos, por tratarse de un inmueble de su propiedad se perfecciona con el otorgamiento protocolizado del documento de venta, según lo pautado en las cláusulas PRIMERA y TERCERA del referido contrato, incluyendo las que resulten necesarias para obtener la liberación de los gravámenes y medidas que pesan sobre el inmueble y que son de su exclusiva y personal obligación, además de las solvencias correspondientes a todos los servicios públicos de acuerdo con las prácticas registrales del país.
- Que reconozca y pague la obligación de reintegrar, por hallarse sujeto a repetición, las sumas de dinero que resultaron recibidas en evidente calidad de pago de lo indebido, correspondiente a los inexistentes cánones de arrendamiento que por simple error de derecho, fueron efectuados por su representada y en abierto dolo recibidos por el demandado hasta por la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 230.440,00), más la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00) por concepto del derecho de repetición de nuestra representada, sobre la cantidad equivalente entregada en calidad de depósito por el arrendamiento que precedió cantidad equivalente entregada el derecho de exigir la tradición legal del bien vendido; y sobre los cuales, por vía de consecuencia, le asiste un derecho de crédito líquido y exigible, por las mencionadas cantidades, en razón de la obligación de repetición que el arrendador-vendedor y su cónyuge tienen, por haber incurrido en las omisiones atribuidas a su propia culpa y dolo y la cláusula DÉCIMA NOVENA del contrato en cuestión.
Que en tal sentido, consigna el saldo del precio establecido por el contrato cuyo cumplimiento se demanda, por la cantidad estimada de TRESCIENTOS ONCE MIL QUINIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 311.560,00), derivado de la imputación que corresponde hacer, como abono a parte del precio de venta convenido, de acuerdo al acuerdo de las partes en el contrato, la Ley y a la presente demanda, del pago que igualmente demandan.
III
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad procesal correspondiente los apoderados judiciales de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual:
Rechazan, niegan y contradicen, en todas y cada una de sus partes, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada contra sus conferentes. Que, rechazan, niegan y contradicen que se encuentran dadas las condiciones esenciales a la existencia y validez de una compra-venta, que se ha prometido perfeccionar partir del 30 de Junio de 2.008, por cuanto el término de existencia de esas condiciones venció el día 30 de Septiembre de 2.008. Es decir, que durante el período para el cual se convino la existencia de la Opción para el "ARRENDADOR-PROMITENTE vender y para la "ARRENDATARIA-OPCIONARIA" comprar, comprendido entre el 01 de Julio de 2.008 al 30 de Septiembre de 2.009, en ningún momento la segunda nombrada canceló suma alguna de dinero del precio ofertado a la primera, como tampoco hizo formal y escrita propuesta de aceptación para que se llevara a cabo la negociación de compraventa del inmueble opcionado, de acuerdo con lo que se estableció en la Cláusula DECIMA CUARTA del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA suscrito entre sus mandantes con la parte actora, que reza textualmente:
“En todos los supuestos en que según el contenido de las Cláusulas de este Contrato se requiera el consentimiento de "EL ARRENDADOR-PROMITENTE" o de la "LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA", se entenderá que éste deberá ser otorgado por escrito y en cada caso, de manera que en ningún caso podrá entenderse que éste lo haya otorgado en forma tácita, (omissis ...)”.
Que en consecuencia, rechazan, niegan y contradice que el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO CON OPCIÓN A COMPRA suscrito en fecha 30 de Junio de 2.006 por ante la Notaría Pública Décimo Primera de Maracaibo, bajo el N° 46, Tomo 75, entre sus representados y el CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., se deba reputar como venta del bien inmueble de su propiedad por fuerza del consentimiento, en virtud de que ese consentimiento nunca fue expresado por escrito por la parte actora y mucho menos durante el período comprendido entre el 01 de Julio de 2.008 al 30 de Septiembre de 2.008 al cual hace referencia la Cláusula TERCERA de dicho Contrato.
Que niegan, rechazan y contradicen, por ser absolutamente falso, que pueda concluirse en forma alguna que el contrato que originó el juicio es de compra-venta y no de opción de compra, y que también es absurdo pretender que no amerita ninguna consideración, ni análisis especial la situación de insolvencia hasta la presente fecha por parte de la actora con respecto a la promesa de comprarle al arrendador- -promitente el inmueble objeto de este proceso, ya que dicha Empresa nunca manifestó formalmente por escrito su voluntad de comprar, ni de hacer los necesarios ajustes del valor del inmueble, que fueron acordados a los fines de pagar su precio, conforme las estipulaciones contenidas en la referida Cláusula TERCERA que expresa:
“TERCERA: El plazo estipulado para el arrendamiento es por el término fijo de dos (02) años, los cuales solamente podrán ser prorrogados por tres (03) meses más, en el caso de que "LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA" haga uso de su derecho a adquirir en compra el inmueble objeto del presente Contrato, en el entendido de que la oportunidad para dicha adquisición comenzará a correr a partir del vencimiento del Contrato de Arrendamiento, es decir, una vez como transcurran los dos (02) años que aquí se establecen como término fijo para el mismo. El precio de compra de dicho inmueble en este momento es convenido entre las partes tentativamente en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 550.000.000,oo), como precio referencia!, toda vez Que el mismo deberá ser ajustado al momento de formalizarse la operación de compraventa, de acuerdo con los índices de inflación determinados por el Banco Central de Venezuela y los tres (03) bancos más importantes del país, caso contrario, bajo ninguna circunstancia operará la tácita reconducción. Queda expresamente entendido entre las partes que los cánones de arrendamiento cancelados por "LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA" a "EL ARRENDADOR-PROMITENTE" derivados de las obligaciones asumidas por este contrato, bajo ninguna circunstancia serán considerados como abono al precio de venta aquí estipulado, y, en consecuencia, no serán imputables al mismo ... (omissis)”.
Que rechazan, niegan y contradicen que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado con opción a compra suscrito entre sus conferentes y el Consorcio Ítalo Venezolano, C.A. en fecha 30 de Junio de 2.006 por ante la Notaría Pública Décimo Primera de Maracaibo, bajo el Nº 46, Tomo 75, sea un Contrato Bilateral de Compraventa, ya que, conforme se lee en el encabezado de dicho Contrato y en la Cláusula PRIMERA, del mismo se desprende que efectivamente es un contrato de arrendamiento con opción a compra, sujeto a términos y condiciones preclusivos, al expresar que:
“Entre ÁNGEL ANTONIO SÁNCHEZ, ... (omissis) ... por una parte, quien en lo adelante y a los efectos de este Contrato se llamará "EL ARRENDADOR-PROMITENTE", y, por la otra, la firma mercantil de este domicilio CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., ... (omissis) ..., quien en lo sucesivo y a los efectos de este Contrato se llamará "LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA", se ha convenido en celebrar un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA, el cual se regirá por las siguientes Cláusulas: PRIMERA: "EL ARRENDADOR-PROMITENTE" da en arrendamiento con opción a compra, a "LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA", quien lo toma en tal concepto, un (01) inmueble de su propiedad ubicado en la Avenida 11, antes Calle Campo Elias, en jurisdicción de la Parroquia Bolívar (antes Municipio Santa Bárbara), Municipio (antes Distrito) Maracaibo del Estado Zulia, compuesto por una (01) construcción especial para comercio e industria, distinguida con el Número 82-61 de la actual nomenclatura municipal y el terreno sobre el cual se encuentra edificada dicha construcción (…)”
Que el haber pagado cánones de arrendamiento durante el período comprendido entre el
01 de julio de 2.008 hasta el 30 de Noviembre de 2.010 demuestra contundentemente la cualidad de arrendataria del CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado que se convirtió a tiempo indeterminado, período durante el cual, ya como acreedora de un derecho de preferencia, ésta nunca se dignó a hacer ofrecimiento alguno para comprar y discutir el precio del inmueble arrendado. Y no fue sino hasta el mes de Julio de 2.010 cuando la parte actora, por conducto de su actual presidenta, ciudadana GEIDY CAROLINA GAMEZ VELASQUEZ, contrató los servicios profesionales de la Oficina OTASA para que ésta bajo sus órdenes realizara un avalúo del inmueble, que según ellos arrojó un valor que presuntamente es de UN MILLÓN SETECIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 1.774.837,93).
Que no puede pretender la parte actora violentar con un Justificativo de Testigos el contenido de la Cláusula DECIMA CUARTA del contrato de arrendamiento con opción a compra suscrito en fecha 30 de Junio de 2.006 por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo con ÁNGEL ANTONIO SÁNCHEZ, en su carácter de arrendador-promitente, debidamente autorizado por DIGNA ROSA RIVAS DE SÁNCHEZ, autenticado bajo el Nº 46, Tomo 75 de los Libros de Autenticaciones, consignado por la parte actora como documento fundamental de la pretensión marcado con la letra “B” y que es ley entre las partes.
Que si alguien involucrado en este proceso ha sido objeto de profundos daños y perjuicios por parte de la actual presidenta de la actora, ciudadana GEIDY CAROLINA GAMEZ VELASQUEZ, mayor de edad, venezolana, comerciante, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.747.852, son sus representados, quienes han sido atropellados, vejados y violentados tanto en sus derechos personales como en el respeto que como seres humanos y personas de la tercera edad se merecen, ya que desde el mes de Julio de 2.010, cuando se reiniciaron las conversaciones relacionadas con la venta del inmueble en cuestión, dicha ciudadana actuando en representación del CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A. y con la plena certeza de que la validez de los efectos de la opción a compra contenida en el contrato de arrendamiento a tiempo determinado en referencia, estaban total y absolutamente vencidos, ha pretendido imponerle a sus conferentes sus propias condiciones con relación al precio del inmueble y su forma de pago, primero a través de su hijo ÁNGEL RICARDO SÁNCHEZ RIVAS, y, después, por conducto de su apoderada la ciudadana MARTA EUGENIA VALBUENA MORAN, hasta el extremo de contratar los servicios profesionales de la Firma OTASA AVALUOS, a fin de que ésta bajo sus instrucciones expresas, le realizara un avalúo del Galpón arrendado, según el cual el criterio de dicha Firma es que el precio del inmueble es la suma de UN MILLÓN SETECIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 1.774.837,93), olvidándose que quien decide y resuelve en definitiva el precio de venta del inmueble es el es el propietario y no el comprador, quien, en último caso, está en su pleno derecho de no comprar por el precio ofertado si considera que no está de acuerdo con el mismo o que no se ajusta a sus posibilidades financieras, tomando en consideración que el contrato de arrendamiento con opción a compra venció el 30 de Junio de 2.008, al no haber manifestado en forma expresa su voluntad de que compraría entre el período comprendido entre el 01 de julio de 2008, al 30 de septiembre de 2008,y que en consecuencia, precluyó su derecho a adquirirlo por el precio de QUINIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 550.000.000,00), equivalentes a la presente fecha a la suma de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), precio éste que al momento de la contratación fue considerado como referencial, toda vez que el mismo, en el supuesto negado de que hubiese llegado a una negociación, debía ser ajustado al momento de formalizarse la operación de compraventa, de acuerdo con los índices de inflación determinados por el Banco Central de Venezuela y los tres (03) bancos más importantes del país, y que, en caso contrario de no haber manifestación de voluntad de ninguna circunstancia operaría la tácita reconducción, aunque de hecho sí ocurrió al transformarse el contrato de arrendamiento a tiempo determinado con opción a compra en un simple contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Que por lo tanto, no puede la parte actora pretender en forma arbitraria y mantener al día de hoy la opción de comprar por un precio en el cual se convino de manera referencial hace más de cuatro (04) años, y que, al no hacer uso oportunamente de ese derecho venció esa oportunidad por el transcurso del tiempo, es decir, el 30 de junio de 2008, y además, lo que es más grave aún, pretender imputar al presunto valor del inmueble los cánones de arrendamiento cancelados desde el mes de Julio de 2008, hasta el mes de Noviembre de 2010, como así lo exige la actora en sus pretensiones, en violación a la Cláusula TERCERA del Contrato en cuestión.
Que mientras la ciudadana MARTA EUGENIA VALBUENA MORAN, apoderada de los ciudadanos ÁNGEL SÁNCHEZ y DIGNA RIVAS DE SÁNCHEZ, le solicitaba a la actora que manifestara si tenían intenciones de ejercer su derecho de preferencia para comprar o no dicho inmueble, la representante legal de la demandante se negaba a darle una respuesta seria y a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento con opción a compra, limitándose en su lugar a adelantar todos los preparativos para interponer la pretensión contenida en el juicio, como se constata del justificativo de testigos ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo por parte de la actora, solicitada en fecha 29 de Octubre de 2.010, tal y como consta al folio veintiocho (28) de los autos, donde, en la Planilla Única Bancaria se aprecia el sello de Banfoandes de fecha "29 Oct. 2010", mediante la cual se cancelaron los aranceles de la Notaría Pública Octava de Maracaibo por concepto del justificativo de testigos en cuestión, escasamente dos (02) días después de que sus representados le notificaran de manera auténtica su voluntad de venderle en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble arrendado, manifestándole que el plazo para ejercer este derecho de preferencia era de treinta (30) días continuos contados a partir del día de dicha notificación, y que, en caso de no hacer uso del mismo, era su voluntad no continuar con el contrato de arrendamiento con opción a compra convertido el 01 de Julio de 2.008 en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Que cabe traer a colación que los directivos de la parte actora nunca le manifestaron formalmente y por escrito a sus mandantes, ÁNGEL ANTONIO SÁNCHEZ y DIGNA ROSA RIVAS DE SÁNCHEZ, su intención de hacer uso de la Opción a Compra contenida en contrato, de acuerdo con lo estipulado en la Cláusula DECIMA CUARTA del aludido Contrato, es decir, mediante una Oferta de Compra formal y por escrito, pero no como pretenden hacerlo ahora, supliendo esta formalidad escrita, como lo ordena el Contrato, con un justificativo de testigos, que, dicho sea de paso, fue levantado con testigos falsos.
Que para el 01 de Julio de 2008 la ciudadana GEIDY CAROLINA GAMEZ VELASQUEZ no era representante legal del CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., ya que en ese entonces el Presidente de la Empresa era el ciudadano ARMANDO SERRACCHIANI DILETTI, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 11.132.391 y como Vice-Presidente fungía la ciudadana BETTY SERRACCIANI DILETTI, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 7.709.008. Que para ese entonces éstas eran las únicas personas facultadas para hablar y actuar indistintamente en representación de la parte actora, tal y como lo establecen la CLÁUSULA SEXTA y las DISPOSICIONES TRANSITORIAS de sus Estatutos Sociales vigentes para ese momento, según consta de Acta de Asamblea de fecha 23 de Enero de 2.007, registrada el día 12 de Diciembre de 2.007 por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el Nº 16, Tomo 99-A.
Que es totalmente falso lo que declaran los testigos CARLOS IVAN GARCÍA y OSCAR ENRIQUE SIMANCA, quienes incurren en falsa atestación ante funcionario público y a quienes sus representados no conocen ni de vista, ni de trato, ni de comunicación, ya que solamente han visto una sola vez en su vida a los entonces directivos del Consorcio Italo Venezolano, C.A., a los ciudadanos ARMANDO SERRACCHIANI DILETTI e IGNACIO JAVIER FEBRES, que esa oportunidad fue el 30 de Junio de 2.006 en la oportunidad en que ÁNGEL ANTONIO SÁNCHEZ y DIGNA ROSA RIVAS DE SÁNCHEZ otorgaron el contrato de arrendamiento a tiempo determinado con opción a compra por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, pues fue siempre su hijo ÁNGEL RICARDO SÁNCHEZ RIVAS, mayor de edad, venezolano, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 10.919.343, quien desde el momento de las conversaciones para suscribir dicho contrato de arrendamiento a tiempo determinado con opción a compra y hasta la fecha quien se había comunicado con la Sociedad Mercantil antes mencionada a los efectos del cobro de los cánones de arrendamiento, tal y como se dispuso en la Cláusula QUINTA del contrato de arrendamiento con opción a compra, debido a la avanzada edad de ÁNGEL ANTONIO SÁNCHEZ, en su carácter de arrendador promitente, circunstancia que los llevó a considerar más oportuno que fuera su hijo quien realizara estas funciones y llevara adelante las gestiones al respecto, aun cuando el mencionado ÁNGEL RICARDO SÁNCHEZ RIVAS en todo momento siempre fungió como un intermediario entre las partes, no estando facultado para disponer en su nombre y representación.
Que en vista de la omisión por parte de la Empresa demandante hasta el día 30 de Junio de 2008 para manifestar formalmente por escrito su voluntad de comprar el Galpón arrendado dentro del término de tres (03) meses comprendidos entre el 01 de Julio de 2008 al 30 de Septiembre de 2008, tal y como se convino en la Cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento con opción a compra, y, en virtud del deseo de ÁNGEL ANTONIO SÁNCHEZ y DIGNA ROSA RIVAS DE SÁNCHEZ de vender el inmueble arrendado, a fin de dar cumplimiento con el DERECHO PREFERENTE al cual es acreedora "la arrendataria a tiempo indeterminado" desde el 1 de julio de 2008, hasta la fecha, , su apoderada MARTA EUGENIA VALBUENA MORAN solicitó el traslado y constitución de la Notaría Pública Novena de Maracaibo a la sede donde funciona el CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., a objeto de notificarle por conducto de su PRESIDENTA ciudadana GEIDY CAROLINA GAMEZ VELASQUEZ, lo siguiente:
“... su voluntad de venderle en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en su condición de "ARRENDATARIA",por el precio de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 2.200.000,oo), pagaderos de la siguiente manera: 1) La suma de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 550.000,oo) al momento de la firma de un Contrato de Opción de Compraventa entre las partes, cuyo término de cumplimiento no podrá ser mayor de tres (03) meses contados a partir de la firma del mismo, y el saldo restante, es decir, la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 1.650.000,oo) al momento de la firma del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro correspondiente. El plazo para ejercer este derecho de preferencia es de TREINTA (30) días continuos contados a partir del día de la notificación que se realice.
Igualmente se le notifica su voluntad de no continuar con el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA por el término fijo de dos (02) años, comprendidos entre el 01 de Julio de 2.006 al 30 de Junio del 2.008, celebrado mediante documento autenticado el 30 de Junio de 2.006 por ante la Notaría Pública Décimo Primera de Maracaibo, bajo el M°46, Tomo 75, convertido en un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO INDETERMINADO, en el caso de no hacer uso de su DERECHO DE PREFERENCIA para adquirir en compra el inmueble arrendado objeto de esta notificación, a partir del vencimiento del término para ejercer este derecho. En tal sentido, a partir del 20 de Noviembre de 2010 terminará dicho CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO INDETERMINADO, y, a fin de dar cumplimiento con lo previsto en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ese día comenzará a regir la PRORROGA LEGAL de un (01) año, la cual culminará el 19 de Noviembre de 2.011, manteniéndose en vigencia hasta esta última fecha todas las estipulaciones relativas a las normas a regir en cuanto a los deberes, derechos, notificaciones y garantías, suficientemente descritos en el antes mencionado Contrato de Arrendamiento, los cuales se dan aquí por reproducidos íntegramente”.
Que la actora no solamente carece de razones que fundamenten sus pretensiones en este procedimiento, sino que además ha dado motivos suficientes para que en nombre de sus conferentes interpongan la ACCIÓN POR DESALOJO por ante la jurisdicción competente y con fundamento en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los literales (a) y (d) del 34 eiusdem.
Que la actora argumenta que su co-representado ÁNGEL ANTONIO SÁNCHEZ, en su carácter de arrendador-promitente, ha procedido de una manera que “revelan y hacen presumir una clara actuación de mala fe desde el momento mismo de celebrar el acto jurídico cuyo cumplimiento se exige, ante la inercia y omisión deliberada por parte del vendedor para el levantamiento oportuno de dichos gravámenes (…)”.
Que dicha aseveración es falsa, toda vez que durante las conversaciones sostenidas con los representantes legales de la actora, el ciudadano ÁNGEL RICARDO SÁNCHEZ, hijo de sus mandantes y quien fuera autorizado para recibir los pagos de los cánones de arrendamiento en sus distintas oportunidades, les entregó fotocopia de los distintos Oficios de levantamiento de las medidas de embargo y prohibiciones de enajenar y gravar que pesaban sobre el inmueble objeto del juicio, como también del Oficio de cancelación de la hipoteca legal. Que las dos (02) medidas descritas se encuentran también levantadas, según consta de fotocopia de Oficio N° 05-3883 emanado del Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia - Sala de Juicio - Juez Unipersonal N° 4, de fecha 02 de Diciembre de 2.005, el cual guarda relación con el Expediente N° 07854 del año 1.976, donde las partes involucradas eran: como actora la ciudadana ROSA VIVAS DE SÁNCHEZ, actuando en representación de sus menores hijos y el ciudadano ÁNGEL ANTONIO SÁNCHEZ como demandado.
Que por las razones precedentemente señaladas, solicitan que subsumidos como sean los argumentos de hecho expuestos en los fundamentos de Derecho invocados, declare SIN LUGAR la pretensión contenida en el libelo de demanda interpuesto por la Sociedad Mercantil CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., suficientemente identificada, en su carácter de parte actora, en contra de sus representados, ciudadanos ÁNGEL ANTONIO SÁNCHEZ y DIGNA ROSA RIVAS DE SÁNCHEZ, también identificados en autos.
VI
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
PARTE DEMANDANTE:
1. Acompañó a la demanda de contrato de arrendamiento con opción a compra de fecha 30 de junio de 2005, anotado bajo el No. 46, Tomo 75; suscrito por la Sociedad Mercantil CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A, en calidad de arrendataria-opcionaria y ÁNGEL ANTONIO SÁNCHEZ en calidad de arrendador-promitente, sobre el inmueble ubicado en la Avenida 11, antes Calle Campo Elías, en jurisdicción de la Parroquia Bolívar (antes Municipio Santa Bárbara), Municipio (antes Distrito) Maracaibo del Estado Zulia, compuesto por una (01) construcción especial para comercio e industria, distinguida con el Número 82-61 de la actual nomenclatura municipal y el terreno sobre el cual se encuentra edificada dicha construcción, el cual mide por sus lados Norte y Sur Cuarenta y Un Metros, que se miden en el terreno a partir de metro y medio (l 1/2 Mts.) hacia el Este del borde Este de la citada Avenida 11, por Veinticuatro metros con Cincuenta Centímetros por sus lados Este y Oeste. Dicho inmueble se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Por el Norte: Con propiedad que es o fue de José Trinidad Rincón; Por el Sur y por el Este: Con terrenos que son o fueron de César Augusto Rincón; y por el Oeste: La nombrada Avenida 11, antes Calle Campo Elías.
En relación a esta prueba se evidencia que la misma es un documento auténtico que fue presentado en copias fotostáticas, pero que sin embargo fue reconocida su existencia por ambas partes, y al no haber sido tachado por la parte demandada, surte plenos efectos probatorios de la obligación contraída, en virtud de lo cual se aprecia de conformidad con lo establecido el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
2. Asimismo, consigna con la demanda copia simple de certificación de gravamen de fecha 29 de julio de 2010, emanada del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, la cual no fue desconocida ni tachada por la parte demandada, por lo que este Tribunal conforme al único aparte del artículo 429 de la norma adjetiva que establece “Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte”; la acoge en todo su valor probatorio.
3.- Acompaña la demanda de copia certificada de justificativo de testigos que llevó a cabo la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 4 de noviembre de 2010.
En este sentido compareció un ciudadano que dijo llamarse CARLOS IVAN GARCÍA, venezolano, soltero, titular de la cédula de identidad No. V- 12.549.017, de este domicilio y contestó que conocen de vista, trato y comunicación a ANGEL ANTONIO SÁNCHEZ, DIGNA ROSA RIVAS DE SÁNCHEZ y ÁNGEL RICARDO SÁNCHEZ, hace más de 3 años, que es cierto que conocen a la Sociedad Mercantil Consorcio Italo Venezolano C.A y a su encargada GEIDY CAROLINA GAMEZ VELÁZQUEZ desde hace más de 3 años, que conoce la ubicación donde funciona la empresa Consorcio Italo Venezolano C.A, que queda en la Av. 11, con calle 82 diagonal a la cruz roja, que le consta que el inmueble se encuentra en posesión del Consorcio Italo Venezolano C.A, por opción a compra venta celebrada con ANGEL ANTONIO SÁNCHEZ, que le consta que desde el año 2006 están ocupando el inmueble porque vio el contrato de arrendamiento con opción a compra, que es cierto y le consta que el martes 1 de julio de 2008, se celebró una reunión en la sede social de la empresa Consorcio Italo Venezolano C.A, en donde se encontraban presentes ANGEL ANTONIO SÁNCHEZ y DIGNA ROSA RIVAS DE SÁNCHEZ ambos como arrendadores-vendedores del inmueble y GEIDY GAMEZ como encargada del Consorcio Italo Venezolano C.A, en su calidad de arrendataria-compradora, y dicha reunión duró casi dos horas, que es cierto que el día 1 de julio de 2008, GEIDY GAMEZ le insistió a los señores ANGEL ANTONIO SÁNCHEZ y DIGNA ROSA RIVAS DE SÁNCHEZ delante de varias personas presentes en la reunión, que agilizaran la protocolización del documento de venta definitiva del inmueble suscrito entre ellos, y les entregó unos papeles necesarios para la preparación del documento de compraventa definitivo y escuchó como repetidamente GEIDY GAMEZ, les decía que debían firmar cuanto antes el documento de venta, que le consta que en esa misma oportunidad ANGEL ANTONIO SÁNCHEZ y DIGNA ROSA RIVAS DE SÁNCHEZ en respuesta al planteamiento hecho por la encargada de la compradora Consorcio Italo Venezolano C.A, dijeron que reunirían muy pronto todos los recaudos para hacerlos llegar tan pronto fuera posible, y con relación al precio de Bs. 550.000,00 que habían convenido ella quería saber cuanto más era lo que le iban a sumar a ese inmueble como lo habían fijado desde el principio, que es cierto y le consta que en esa reunión los arrendadores vendedores del inmueble ANGEL ANTONIO SÁNCHEZ y DIGNA ROSA RIVAS DE SÁNCHEZ, no querían soltar el precio que le sumarían al inmueble pese a la insistencia que todo el tiempo les hacía GEIDY GAMEZ, pues ellos respondían que debían honrar varios compromisos y contaban con ese inmueble para hacerlo, sin que para esa fecha se logrará concretar en forma definitiva el precio con base a las previsiones del contrato.
Asimismo, compareció un ciudadano que dijo llamarse OSCAR ENRIQUE SIMANCA MANZANILLO, venezolano, soltero, titular de la cédula de identidad No. V- 5.844.680, de este domicilio; y contestó que es cierto que conoce de vista, trato y comunicación a ANGEL ANTONIO SÁNCHEZ, DIGNA ROSA RIVAS DE SÁNCHEZ y ÁNGEL RICARDO SÁNCHEZ, hace más de 4 años, que es cierto que conocen a la Sociedad Mercantil Consorcio Italo Venezolano C.A y a su encargada GEIDY CAROLINA GAMEZ VELÁZQUEZ desde hace más de 4 años, que conoce la ubicación donde funciona la empresa Consorcio Italo Venezolano C.A, que queda en la Av. 11, con calle 82 diagonal a la cruz roja, que es cierto que le consta que el inmueble se encuentra en posesión del Consorcio Italo Venezolano C.A, por arrendamiento con opción a compra venta celebrada con ANGEL ANTONIO SÁNCHEZ, que es cierto y le consta que desde el año 2006 están ocupando el inmueble, que le consta que el martes 1 de julio de 2008, se celebró una reunión en la sede social de la empresa Consorcio Italo Venezolano C.A, en donde se encontraban presentes ANGEL ANTONIO SÁNCHEZ y DIGNA ROSA RIVAS DE SÁNCHEZ ambos como arrendadores-vendedores del inmueble y GEIDY GAMEZ como encargada del Consorcio Italo Venezolano C.A, en su cualidad de arrendataria-compradora, y dicha reunión duró algo más de una hora, que es cierto que el día martes 1 de julio de 2008, GEIDY GAMEZ conminó delante de varias personas presentes en la reunión, proceder a la protocolización del documento de venta definitiva del inmueble, suscrito entre ellos, y les entregó todos los recaudos necesarios para la preparación del documento de compraventa definitivo y escuchó como insistentemente GEIDY GAMEZ, les pedía que debían firmar cuanto antes el documento de la venta, que le consta que en esa misma oportunidad ANGEL ANTONIO SÁNCHEZ y DIGNA ROSA RIVAS DE SÁNCHEZ en respuesta al planteamiento hecho por la encargada de la compradora Consorcio Italo Venezolano C.A, dijeron que procurarían reunir todos los recaudos para hacerlos llegar tan pronto fuera posible, y con relación al precio ella le insistía que debía saber cual era la cifra que iban a adicionar a los Bs. 550.000,00 que habían convenido desde el inicio, que es cierto y le consta que en esa reunión los arrendadores vendedores del inmueble ANGEL ANTONIO SÁNCHEZ y DIGNA ROSA RIVAS DE SÁNCHEZ, no estuvieron dispuestos a establecer un ajuste consensuado del precio definitivo del inmueble pese a la insistencia que todo el tiempo les hacía GEIDY GAMEZ, a lo que ellos respondían que debían pagar varios compromisos y contaban con ese inmueble para hacerlo, sin que para esa fecha se logrará concretar en forma definitiva el precio con base a las previsiones del contrato.
Ahora bien, en la oportunidad legal correspondiente, para la ratificación de los dichos que quedaron fijados en el justificativo de testigos, la parte actora promueve las testimoniales de los ciudadanos OSCAR SIMANCA y CARLOS IVÁN GARCÍA y comisiona para la evacuación de las mismas a un Juzgado de Municipio que resultare competente. En este sentido, el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, fijó en repetidas ocasiones día y hora para evacuar las testimoniales de los mencionados ciudadanos. En este orden de ideas, se aprecia de las actas que el ciudadano CARLOS IVÁN GARCÍA no compareció a rendir declaración a fin de ratificar el justificativo, por lo que este Tribunal no otorga valor probatorio a sus declaraciones. Asimismo, se aprecia que el ciudadano OSCAR SIMANCA, en su exposición de ratificación de los hechos expuestos en el justificativo, expresa en el particular primero que le constan los hechos expuestos porque trabaja para el Consorcio Italo Venezolano C.A., parte demandante en la presente causa, en este orden de ideas, se aprecia que dada la incomparecencia del otro testigo para ratificar sus dichos, no surte efectos para este Juzgado el justificativo de testigos, dado que, es consideración de este Tribunal que la comparecencia de un solo testigo no es suficiente para hacer prueba de lo alegado, aunado al hecho de que el ciudadano OSCAR SIMANCA refirió ser trabajador de la empresa demandante lo cual causa una relación de dependencia que podría causarle interés aunque sea indirecto en las resultas del proceso, contraviniendo la admisión de la prueba a loa establecido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil. Por los argumentos anteriormente expuestos este Tribunal desecha el justificativo de testigos, sin otorgarle valor probatorio alguno a lo atestiguado en ellos. Así se establece.
4.- Consignó copia simple de notificación privada de fecha 27 de octubre de 2010, emanada de la ciudadana MARIA EUGENIA VALBUENA MORAN, en su carácter de apoderada del ciudadano ÁNGEL ANTONIO SÁNCHEZ, autenticada por la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en la cual se manifiesta al CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., el derecho preferente para comprar el inmueble que ocupan. Así como copia simple de notificación privada, de igual fecha, dirigida a la Presidenta de la Corporación Ítalo Venezolana, C.A.
Respecto a estos documentos privados, se evidencia de copias certificadas traídas al proceso por la parte demandada, que dichos documentos fueron ciertamente emitidos por la parte accionada y así fue reconocido, quedando establecido por así haberlo expuesto la Notaría Pública Novena de Maracaibo, la fecha exacta en que se llevó dicha notificación y que la ciudadana GEIDY GAMEZ a pesar de que no firmó, tuvo conocimiento de la notificación. Por lo anteriormente expuesto, este Tribunal conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, acoge en todo su valor probatorio el referido medio de prueba.
5.- Consigna copias simples de recibos y facturas de pago por concepto de cánones de arrendamiento desde la fecha 5 de julio de 2008, hasta el 1 de octubre de 2010, efectuados por el CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., y recibido por el ciudadano ANGEL SÁNCHEZ, C.I.: 10.919.343.
En referencia a este medio probatorio, se evidencia que la parte demandada no desconoció dichos documentos, por el contrario reconoció los pagos por concepto de cánones de arrendamiento. En este sentido, este Tribunal de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil y 429 de la norma adjetiva, le otorga el valor probatorio correspondiente.
Ahora bien, en la etapa probatoria invocó el mérito favorable que se desprendiera de las actas procesales a favor de su representada y las pruebas siguientes:
1.- Promueven las testimoniales de los ciudadanos CLAUDIO BRUN, ARMANDO SERACHIANI DILETTI e IGNACIO JAVIER FEBRES LEONARDI. En este sentido, se observa de las actas procesales que el ciudadano IGNACIO JAVIER FEBRES LEONARDI, no compareció a rendir testimonio en la hora y fecha fijada por el Tribunal comisionado, por lo cual no tiene ningún efecto probatorio en el juicio.
Asimismo, comparece por ante el comisionado Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, el ciudadano ARMANDO SERRACHIANI DILETTI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.132.391, comerciante a fin de que sea evacuada su testimonial, en la cual refirió lo siguiente: que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos ÁNGEL ANTONIO SÁNCHEZ, DIGNA ROSA RIVAS DE SÁNCHEZ y ÁNGEL RICARDO SÁNCHEZ RIVAS desde el año 2006, que igualmente conoce a la sociedad mercantil CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A. desde su fundación y a su presidente GEIDY CAROLINA GÁMEZ desde el año 2002, que el inmueble donde funciona la empresa queda ubicado en la avenida 11 con calle 82, sector Veritas, que le consta que dicho inmueble está en posesión del CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A. desde julio de 2006, que le consta porque era accionista de la empresa en la fecha en que fue arrendado el inmueble, que le consta que entre el CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A y los ciudadanos ÁNGEL ANTONIO SÁNCHEZ y DIGNA ROSA RIVAS DE SÁNCHEZ fue suscrito un contrato de arrendamiento con opción a compra desde el año 2006, que le consta que en fecha martes, 1 de julio de 2008, se celebró una reunión en la sede de la empresa CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A donde se encontraban los ciudadanos ÁNGEL ANTONIO SÁNCHEZ y DIGNA ROSA RIVAS DE SÁNCHEZ y GEIDY CAROLINA GAMEZ VELÁSQUEZ, en su condición de Gerente General encargada de la empresa y que fue una de varias reuniones que se sostuvieron y donde la mayoría de las otras reuniones fue en presencia de ÁNGEL RICARDO SÁNCHEZ, que en la mayoría de las reuniones se trataba de solicitar los requisitos para proceder a la compra del inmueble, que hasta la fecha en que fue accionista de la empresa no se habían entregado los recaudos para la protocolización definitiva de la compraventa, que en realidad desde el año 2007, se le hizo una solicitud de los documentos en las diversas reuniones, incluyendo la reunión del 1 de julio de 2008, que en esa reunión y en la mayoría de las reuniones los codemandados siempre se ofrecía la entrega de los documentos, mas nunca se concretó, aparte de que siempre hubo discusión en cuanto al precio, que él nombró a la ciudadana GEIGY CAROLINA GÁMEZ como gerente general ya que para el momento tenían una negociación con respecto a las acciones de la empresa.
En ese estado, el testigo fue repreguntado por los apoderados de la parte demandada, a lo que el testigo respondió que para el 1 de julio de 2008, él era el presidente del CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO y como vicepresidente fungía su hermana la ciudadana BETTY SERRACHIANI; que nombró a la ciudadana GEIDY GAMEZ, gerente general encargada de la empresa; los apoderados judiciales de los codemandados preguntaron al testigo ante cuál notaría fue otorgado dicho poder; y en este estado los apoderados de la parte accionante se opusieron a la pregunta, por lo que el Tribunal reformula la pregunta e insta al testigo a responder si a título personal o a título de presidente, vicepresidente o gerente de alguna empresa, le otorgó a la ciudadana GEIDY GAMEZ por ante alguna notaría, a lo que el testigo contestó: No.
De igual modo compareció el ciudadano CLAUDIO ARTURO BRUN DELGADO, venezolano, mayor de edad, cédula de identidad No. 7.972.471, quien al ser interrogado por el apoderado judicial de la parte actora contestó: que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos ÁNGEL ANTONIO SÁNCHEZ, DIGNA ROSA RIVAS DE SÁNCHEZ y ÁNGEL RICARDO SÁNCHEZ RIVAS desde el año 2008, anterior a la reunión los vio 2 veces más en el consorcio; que igualmente conoce a la sociedad mercantil CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A. desde la apertura de sus operaciones y a su presidente GEIDY CAROLINA GÁMEZ desde aproximadamente 3 años antes, porque era su competencia, se veían en las calles y en otros sitios; que el Consorcio está en Veritas, avenida 11 con calle 82, específicamente diagonal a la cruz roja; que le consta que dicho inmueble está en posesión del CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A. desde el 2006 cuando empezaron sus operaciones, en el segundo semestre del año 2006; que está seguro que se realizó una reunión el 1 de julio de 2008 donde estaban presentes los ciudadanos ÁNGEL ANTONIO SÁNCHEZ y DIGNA ROSA RIVAS DE SÁNCHEZ, GEIDY CAROLINA GAMEZ VELÁSQUEZ y el señor ARMANDO SERRACHIANI; que lo que escuchó y vio fue que estaban discutiendo por unos documentos para que los señores se lo hicieran llegar a GEIDY GAMEZ para la compra venta del inmueble, que sabe que los señores dijeron que iban a buscar los documentos pero que había que ponerse de acuerdo con el precio, hablaron de unos que no recuerda y GEIDY GAMEZ les pedía los documentos; que está seguro que no hubo consenso en la negociación , que los montos no los maneja , pero sabe que no llegaron a acuerdo porque la reunión terminó muy brusca.
En ese estado, el testigo fue repreguntado por los apoderados de la parte demandada, a lo que el testigo respondió que nunca ha sido empleado del CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., que es un proveedor; que por ser proveedor y por la ubicación de la oficina y el mostrador que están muy cerca era difícil no escuchar la conversación; que los mostradores de venta colindan con la oficina de GEIDY GAMEZ; que la parte donde está el mostrador está a la derecha, detrás de eso está la oficina de GEIDY GAMEZ y exactamente a la izquierda está la oficina de la secretaria y de la administradora del Consorcio, que no hay que pasar por la oficina de la secretaria para hablar con GEIDY GAMEZ.
Con referencia a las testimoniales evacuadas, se observa que el ciudadano ARMANDO SERRACHIANI DILETTI, trae nuevos hechos al proceso, en el sentido de que menciona otras reuniones, los cuales no serán tomados en cuenta a efectos de valorar lo que atañe al presente proceso. No obstante, se aprecia que en referencia a la realización de la reunión, ambos testigos han sido contestes en la situación que se presentó, las personas que estaban presentes y el tema de la misma, por lo que siendo concordantes en sus dichos los testigos, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se les otorga el valor probatorio pertinente. Así se valora.
2.- Promueven el cheque de gerencia consignado a nombre de este Juzgado y que se encuentra depositado en una cuenta del mismo. Respecto a este medio probatorio, el Tribunal tiene certeza de su existencia y se acepta como prueba, no obstante su verosimilitud con la presente causa será determinada en la parte motiva del presente fallo. Así se valora.
3.- Promueven documento privado titulado “Nombramiento”, de fecha 2 de junio de 2008, emanado del Consorcio Ítalo Venezolano, C.A., firmado por el ciudadano ARMANDO SERRACCHIANI.
Respecto a esta documental, se aprecia que se trata de un documento privado emanado por un tercero, el cual no fue llamado, como lo ha establecido la norma adjetiva, a ratificar dicho documento respecto a su contenido y firma, por lo que siguiendo lo dispuesto en el artículo 431 del código de procedimiento Civil, se desecha este medio de prueba. Así se establece.
Ratificó además la parte actora, los medios de prueba que fueron consignados con la demanda y que anteriormente fueron valorados.
PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad procesal correspondiente, los apoderados judiciales de la parte demandada promovieron pruebas, contra las cuales, en oportunidad hábil, fue presentada oposición de la parte actora, la cual mediante auto de este tribunal se ordenó que se resolvería en la sentencia definitiva; por lo que siendo la oportunidad procesal correspondiente; este Juzgado procede a analizar las pruebas, atendiendo al mismo tiempo la oposición a las mismas, según las consideraciones que se realizarán a continuación.
1.- Invocó el mérito favorable que se desprendiera de las actas procesales a favor de su defendida.
2.- Promueve Copia Certificada del Registro Mercantil del CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., vigente para el 1 de julio de 2008, a fin de demostrar qué personas estaban facultadas para hablar y actuar en representación de la actora.
En referencia a este medio de prueba, se valora formalmente por cuanto se aprecia que está certificado por la autoridad correspondiente y no fue impugnado por la parte actora, todo esto de conformidad con el artículo 429 de la norma adjetiva. Así se valora.
3.- Promueve copia simple del Registro de la Sociedad Mercantil Inversiones Serrang, C.A. (INVERSER, C.A., a fin de demostrar quiénes son sus accionistas.
En relación a esta prueba, la parte actora presenta oposición, por ser la mencionada sociedad ajena al proceso, por lo que la instrumental resulta irrelevante en torno a los hechos controvertidos objeto de prueba en el presente juicio y por tanto impertinente.
Así las cosas, constata este Juzgador que la sociedad mercantil cuya acta constitutiva es traída al proceso no es parte en la causa por lo que determinar quiénes son los socios de una Sociedad Mercantil ajena al proceso resulta innecesario por cuanto no aporta hechos que se relacionen con el objeto del mismo. En este sentido este Tribunal desecha la misma por ser impertinente a los fines de la presente causa. Así se establece.
4.- Promueve documento de condominio del edificio “Residencias Il Tranvía”, a fin de demostrar que los entonces directivos de la empresa demandante, destinaron el dinero del cual podrían disponer para comprar el galpón propiedad de sus conferentes para la construcción de dicho conjunto de edificios.
Respecto a esta prueba, presenta oposición la parte actora fundamentándose en que el condominio cuyo documento se consigna es ajeno a la presente causa siendo su producción en el presente juicio impertinente pues de su contenido no puede extraerse mérito o indicio alguno sobre los hechos controvertidos.
Al respecto, observa este Juzgador que ciertamente reincide la parte demandada en traer al juicio instrumentos que no conciernen a ninguna de las partes del proceso, en el sentido de que es indiferente para la presente causa la actuación de los directivos de una Sociedad Mercantil diferente a la aquí actuante, puesto que cada sociedad mercantil legalmente constituida goza de personalidad jurídica y es independiente en sus autos más allá de que los socios de las mismas coincidan, por lo que a juicio de este Tribunal este medio probatorio resulta totalmente impertinente en virtud de que no coadyuva a la pretensión de ninguna de las partes que en el mismo convergen y por cuanto lo que con esta prueba se alega, no es debatido en la presente causa, en consecuencia este Juzgador desecha el medio probatorio anteriormente descrito. Así se declara.
5.- Promovió documento contentivo de CONTRATO DE PRÉSTAMO AL
CONSTRUCTOR suscrito entre el BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO,
BANCO UNIVERSAL y la preidentificada Sociedad Mercantil "INVERSIONES
SERRANG, COMPAÑÍA ANÓNIMA" (INVERSER, C.A.).
En referencia a esta prueba, la parte actora presenta oposición arguyendo que ambas personas jurídicas mencionadas en el medio de prueba son ajenas al proceso.
Así pues, en concordancia con el análisis que ha realizado este Juzgador respecto a las pruebas anteriores y en referencia a la ajenidad de las personas jurídicas presentes en los medios de prueba con el proceso mismo, este Juzgador desecha dicho medio probatorio por considerarlo impertinente en la presente causa. Así se establece.
6.- Promueve la notificación auténtica que en fecha 27 de octubre de 2010, le realiza a la parte actora la apoderada judicial de los codemandados, ciudadana MARTA EUGENIA VALBUENA MORAN al CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A. Este medio de prueba fue anteriormente valorado con las pruebas promovidas por la parte actora.
7.- Promueve la cláusula segunda del Registro Mercantil de la Empresa CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., de donde se desprende que en la ampliación y modificación de su objeto social se incluyó la comercialización de productos químicos susceptibles al desvío para la producción de drogas, sin informarle a sus representados con relación a dicha ampliación.
En referencia a este medio probatorio, aprecia este Juzgado que no guarda relación con los hechos controvertidos y delimitados en la presente causa, en el sentido de que el cambio del objeto social de la empresa por la cual la parte demandada pretende tal como lo explana en su escrito de pruebas incoar una acción por desalojo, no es un hecho debatido, ni es competencia de este Tribunal resolver en la presente causa; por lo que consecuentemente se desecha dicha prueba. Así se aprecia.
8.- Promueve certificación de gravamen de los últimos 10 años, de fecha 4 de febrero de 2011, del Galpón objeto del presente juicio y el terreno sobre el cual se encuentra edificado, a fin de demostrar que es falso que sus representados hubiesen procedido de mala fe en momento alguno en perjuicio de la actora.
Esta documental la acoge el Tribunal en todo su valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, haciendo la salvedad de que corren insertas en actas copia simple de certificación de gravamen del mismo inmueble, la cual fue valorada, no obstante por ser la presente prueba de más reciente data, a los efectos del presente juicio se tomará en cuenta la presente certificación de gravamen, dejando establecido que sobre el inmueble pesan una medida de prohibición de enajenar y gravar de fecha 8 de noviembre de 1976 y medida de embargo de fecha 9 de noviembre de 1976. Así se establece.
9.- Promueve copia certificada de oficio No. 05-3883, de fecha 2 de diciembre de 2005, emanado del Tribunal de Protección del Niño, Niña y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial, en el cual se ordena la suspensión de las medidas de prohibición de enajenar y gravar y medida de embargo.
Dicha documental, emanada de la autoridad competente, no fue impugnada ni tachada por la parte actora, por lo que este Tribunal le otorga el valor probatorio correspondiente de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se aprecia.
10.- Recibos de pago de cánones de arrendamiento cancelados por la parte actora por concepto de alquiler de galpón, sde la fecha 5 de julio de 2008, hasta el 1 de octubre de 2010, efectuados por el CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., y recibido por el ciudadano ANGEL SÁNCHEZ, titular de la cédula de identidad No.10.919.343.
Dicho medio de prueba fue valorado con anterioridad, en el análisis de las pruebas de la parte actora.
11.- Promueve original de INFORME DE AVALUÓ realizado por el Perito Avaluador JOSÉ ESTEBAN MONTIEL ESPINA, mayor de edad, venezolano, inscrito en la Superintendencia de Bancos bajo el N° "P-619"; ante el Banco de Desarrollo bajo el N° "P-823"; y ante Asaprove bajo el N° "417", de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 4.993.321, al Galpón objeto del litigio, ubicado en la Avenida 11, N° 82-61, Parroquia Bolívar, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuyo resultado arrojó un valor estimado del inmueble al 16 de Septiembre de 2.010 por la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL CIENTO CINCUENTA Y UN BOLÍVARES FUERTES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 2.678.151,85).
Con referencia a esta prueba, la parte actora realiza oposición, impugnando el medio probatorio por no encajar en las formalidades, disposiciones y convenios establecidos en el contrato para establecer un justiprecio del inmueble.
En este sentido, de una lectura detallada del contrato, se evidencia que el precio del inmueble se determinará mediante ajuste realizado al precio referencial en el momento de formalizarse la operación de compraventa; en este orden de ideas se aprecia que un avalúo no se corresponde con lo pactado por las partes para establecer un precio, toda vez que fijaron un precio referencial sobre la base del cual debía plantearse un ajuste y de esta forma determinar el precio del inmueble; en este sentido se desecha este medio probatorio por no corresponderse con lo pactado y acordado entre las partes lo cual le hace impertinente en la presente causa dada su imposibilidad de coadyuvar en la disertación de los hechos controvertidos.
12.- Promueven la prueba testimonial del ciudadano JOSÉ ESTEBAN MONTIEL ESPINA, Perito Avaluador a fin de que ratifique en su contenido y firma el informe de avalúo.
Dicha prueba fue evacuada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco; ante el cual el llamado a testificar ratificó el contenido del avalúo y reconoció su firma. No obstante, al no ser el avalúo el medio conducente para determinar el precio del inmueble, su ratificación no surte efectos probatorios en la presente causa. Así se establece.
13.- Promueve la prueba de exhibición de documentos solicitando intimar al CONSORCIO ITALO VENEZOLANO C.A., en la persona de su presidenta GEIDY GAMEZ VELASQUEZ, para que exhiba original de avaluó que se encuentra en su poder practicado por la firma OTASA AVALUOS.
Con referencia a esta prueba, presenta oposición la parte actora alegando que no existe evidencia de que el original del avalúo se encuentre en poder de la demandante y que de la lectura del mismo se puede apreciar que fue solicitado por la ciudadana GEIDY GAMEZ como persona natural distinta a la persona jurídica que funge como parte en el proceso.
En este orden de ideas, insiste el Tribunal al referir que un avalúo no es determinante para la determinación del justiprecio del inmueble, de manera que a pesar de haberse evacuado la prueba y siendo que la empresa intimada no presentó documento original de avalúo por no haberlo solicitado ni tener constancia de su existencia, este Juzgador desecha este medio de prueba, no otorgándole valor en el sentido de que resulta impertinente a los fines del proceso. Así se aprecia.
14.- Promueve prueba de informes a la firma INSPECCIONES & AVALÚOS JOSÉ ESTEBAN MONTIEL. E. y a la firma OFICINA DE TASADORES ASOCIADOS-OTASA, a fin de que informaran si habían realizado un avalúo sobre el inmueble objeto de la demanda y quien lo había solicitado, incluyendo el resultado del mismo.
Con referencia a la prueba de informes se oponen los apoderados judiciales de la actora por ser impertinentes y consecuencialmente igual, toda vez que los hechos no guardan relación con los hechos controvertidos.
Al respecto, por las reiteradas consideraciones que ha efectuado este Juzgador en el análisis de las pruebas en cuanto a los avalúos referidos, y su impertinencia para demostrar hechos que se encuentren en controversia, siendo que dichos informen no surten efectos probatorios pertinentes, este Tribunal no otorga valor alguno a los mismos. Así se establece.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia procede este juzgador a hacerlo previas las siguientes consideraciones:
Ocurren los apoderados judiciales de la parte actora CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., para exponer que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, anotado bajo el No. 46, Tomo 75, que dicha empresa suscribió un contrato de arrendamiento con opción a compra con el ciudadano ÁNGEL ANTONIO SÁNCHEZ, debidamente autorizado por su esposa ciudadana DIGNA ROSA RIVAS DE SÁNCHEZ.
Dicho contrato de arrendamiento con opción a compra fue celebrado sobre un inmueble ubicado en la Avenida 11, antes Calle Campo Elías, en jurisdicción de la Parroquia Bolívar (antes Municipio Santa Bárbara), Municipio (antes Distrito) Maracaibo del Estado Zulia, compuesto por una (01) construcción especial para comercio e industria, distinguida con el Número 82-61 de la actual nomenclatura municipal y el terreno sobre el cual se encuentra edificada dicha construcción, el cual mide por sus lados Norte y Sur Cuarenta y Un Metros, que se miden en el terreno a partir de metro y medio (l 1/2 Mts.) hacia el Este del borde Este de la citada Avenida 11, por Veinticuatro metros con Cincuenta Centímetros por sus lados Este y Oeste. Dicho inmueble se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Por el Norte: Con propiedad que es o fue de José Trinidad Rincón; Por el Sur y por el Este: Con terrenos que son o fueron de César Augusto Rincón; y por el Oeste: La nombrada Avenida 11, antes Calle Campo Elías. Dicho inmueble le pertenece a "EL ARRENDADOR-PROMITENTE" según consta de documento debidamente registrado el 04 de Diciembre de 1.967 por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito (hoy Municipio) Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 54, Folios 153 al 155, Protocolo Primero, Tomo 3.
El referido contrato se regía por las cláusulas del mismo. En este sentido, la cláusula tercera establece:
TERCERA: El plazo estipulado para, el arrendamiento es por el término fijo de dos (02) años, los cuales solamente podrán ser prorrogados por tres (03) meses más, en el caso de que "LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA" haga uso de su derecho a adquirir en compra el inmueble objeto del presente Contrato, en el entendido de que la oportunidad para dicha adquisición comenzará a correr a partir del vencimiento del Contrato de Arrendamiento, es decir, una vez como transcurran los dos (02) años que aquí se establecen como término fijo para el mismo. El precio de compra de dicho inmueble en este momento es convenido entre las partes tentativamente en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 550.000.000,oo), como precio referencial, toda vez que el mismo deberá ser ajustado al momento de formalizarse la operación de compraventa, de acuerdo con los Índices de inflación determinados por el Banco Central de Venezuela y los tres (03) bancos más importantes del país, caso contrario, bajo ninguna circunstancia operará la tácita reconducción. Queda expresamente entendido entre las partes que los cánones de arrendamiento cancelados por "LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA" a "EL ARRENDADOR-PROMITENTE" derivados de las obligaciones asumidas por este contrato, bajo ninguna circunstancia serán considerados como abono al precio de venta aquí estipulado, y, en consecuencia, no serán imputables al mismo. Así mismo, al vencimiento del término de este Contrato, en caso de no materializarse la Opción de Compra-Venta, si fuere el caso, "LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA" se obliga a devolver el inmueble en perfecto estado de conservación tanto en sus instalaciones eléctricas, como en todo lo concerniente a pintura, etc., junto con todos los recibos originales de cualquier servició público utilizado en el mismo, como prueba de solvencia. Este Contrato comenzará a regir a partir del 01 de Julio de 2.006 y vencerá el 30 de Junio del 2.008.”
Dicha cláusula establece en principio, los términos del arrendamiento y la opción a compra, fijando un arrendamiento de dos años y que posterior a este lapso, iniciaría la oportunidad del arrendatario-opcionario para adquirir el bien.
Ahora bien, expone el demandante que una vez vencido el término para el arrendamiento, a pesar de haber manifestado su disposición y voluntad de comprar el inmueble, el arrendatario nunca manifestó el precio al cual el mismo sería ajustado, sino que por el contrario le manifestó que en un corto tiempo se reunirían para entregar los documentos y certificaciones necesarias toda vez que debía determinar el precio del referido inmueble; asimismo, la arrendataria, hoy demandante continuó pagando mensualmente al arrendador cantidades de dinero.
Al respecto, observa este tribunal, que la parte demandada alega que la parte actora nunca manifestó de conformidad con la CLÁUSULA DÉCIMA CUARTA del contrato, su voluntad de querer comprar el inmueble toda vez que no existe constancia por escrito de la misma, dicha cláusula expresa: “En todos los supuestos en que según el contenido de las Cláusulas de este Contrato se requiera el consentimiento de "EL ARRENDADOR-PROMITENTE" o de la "LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA", se entenderá que éste deberá ser otorgado por escrito y en cada caso, de manera que en ningún caso podrá entenderse que éste lo haya otorgado en forma tácita. Así mismo, queda entendido expresamente que la responsabilidad de "LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA" solo cesará cuando "EL ARRENDADOR-PROMITENTE" le expida por escrito el correspondiente finiquito”, de igual modo exponen que el contrato simplemente se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y que las cantidades de dinero recibidas corresponden a dichos cánones de arrendamiento.
En este orden de ideas, resulta pertinente para este Juzgador, explanar las restantes cláusulas fundamentales en el contrato que hacen referencia a la opción a compra y que han sido mencionadas en reiteradas oportunidades por ambas partes:
:
CUARTA: Durante el primer año de vigencia de este Contrato el canon mensual de arrendamiento se fija en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo), en el entendido de que las partes, de común acuerdo, harán un ajuste del canon mensual para el segundo año, conforme al índice inflacionario existente al momento de vencerse el primer año de arrendamiento y según los lineamientos establecidos por el Banco Central de Venezuela y los tres (03) bancos más importantes del país. En este mismo orden de ideas, en caso de que opere la prórroga de tres (03) meses a la que se refiere la Cláusula TERCERA, en virtud de hacer uso "LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA" de su derecho a adquirir en compra el inmueble objeto del presente Contrato, las partes de común acuerdo harán un nuevo ajuste del canon mensual para estos tres (03) meses de prórroga, conforme al índice inflacionario existente al momento de verificarse dicha prórroga y según los lineamientos establecidos por el Banco Central de Venezuela y los tres (03) bancos más importantes del país.
DECIMA TERCERA: La falta de pago de dos (02) cánones de arrendamiento por parte de "LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA" después del vencimiento del segundo, dará derecho a "EL ARRENDADOR-PROMITENTE" a rescindir unilateralmente este Contrato y exigir la inmediata desocupación del inmueble, con la obligación por parte de "LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA" de cancelar todos los cánones de arrendamiento correspondientes al tiempo que faltare para la expiración del término del Contrato, además de los daños y perjuicios que se deriven de su incumplimiento. Puede igualmente "EL ARRENDADOR-PROMITENTE" demandar la resolución de este Contrato judicialmente o rescindirlo unilateralmente, en caso del incumplimiento de una cualquiera de las obligaciones que asume "LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA" en razón del mismo, con prescindencia de la medida, grado y alcance del incumplimiento.
DECIMA SÉPTIMA: En caso de que al vencimiento del arrendamiento, si fuere el caso, "LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA" no entregue el inmueble arrendado conforme a las estipulaciones contenidas en las Cláusulas TERCERA y DÉCIMO TERCERA, ésta se obliga expresamente a cancelar una suma equivalente al SIETE POR CIENTO (7%) del canon mensual, por cada día que transcurra sin devolverlo, sin perjuicio de todas las demás acciones legales que le asisten a "EL ARRENDADOR-PROMITENTE" para demandar judicialmente el cumplimiento de este contrato, corriendo por cuenta de "LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA" todos los gastos judiciales, extrajudiciales y los que por concepto de honorarios profesionales de Abogados y costas se originen en razón de su incumplimiento.
DÉCIMA NOVENA: A fin de garantizar todas y cada una de las obligaciones que por el presente documento asume "LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA", así como también los gastos ocasionados por las gestiones de desocupación del inmueble objeto de este contrato, o cualquier otra diligencia, sea judicial o extrajudicial y que se relacione con esta operación, ésta entrega a "EL ARRENDADOR-PROMITENTE", por concepto de depósito, la suma de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,oo), equivalente a dos (02) meses de arrendamiento, los cuales no serán devueltos hasta tanto "LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA" quede totalmente desvinculada de sus obligaciones con "EL ARRENDADOR-PROMITENTE", tanto del contrato original como el de su posible prórroga y hasta tanto el inmueble sea devuelto, si fuere el caso, en el mismo estado en que lo recibe, totalmente desocupado y solvente con todos y cada uno de los servicios públicos utilizados y libre de todas y cada una de las obligaciones que asume en el presente contrato. Ambas partes convienen en que, cada vez que el canon de arrendamiento sea ajustado, esta garantía también deberá ajustarse, y, en tal sentido, “LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA” se obliga a completar la cantidad entregada en calidad de depósito, hasta alcanzar el equivalente a dos (2) meses de arrendamiento. VIGÉSIMA: “LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA” hace entrega en este acto a “EL ARRENDADOR-PROMITENTE” la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00) por concepto de dos (02) cánones de arrendamiento adelantados, correspondientes a las mensualidades comprendidas entre el 01 de junio al 31 de julio de 2006.
De un análisis de las cláusulas contractuales, de los alegatos de las partes y de las pruebas aportadas y anteriormente valoradas por este Sentenciador, es posible constatar que reconocen las partes que firmaron un contrato de arrendamiento con opción a compra en fecha 30 de junio de 2006; en dicho contrato se pactó el arrendamiento de un inmueble por el término de dos (2) años, los cuales una vez culminados darían paso al arrendatario-opcionario a hacer uso de su derecho de comprar dicho inmueble.
Ahora bien, de lo expuesto se destaca que culminado el arrendamiento el arrendador, según alegan los hoy demandados, no ejerció su derecho a comprar, no obstante se aprecia que el arrendatario tampoco exigió cumplimiento alguno por parte del arrendador (hoy demandante) en el sentido de pedir el cumplimiento del contrato o la entrega del inmueble.
Así pues alegan los codemandados que la parte actora nunca manifestó su voluntad de comprar el inmueble y ante este respecto es indispensable para este juzgador destacar lo siguiente:
Alegan los apoderados judiciales de la parte accionante que su mandante en las personas de sus representantes sostuvo reuniones con la parte demandada a fin de que se fijara un precio para proceder a formalizar la venta, y hacen alusión especial a una reunión llevada a cabo en fecha 1 de julio de 2008, este hecho fue ratificado por las testimoniales promovidas por las partes, en las cuales los testigos según sus niveles de participación en dicha reunión explicaron lo que pudieron ver y escuchar en la misma.
Adicionalmente, se observa de la contestación de la demanda que los codemandados en ningún momento niegan la realización de la reunión, rechazando respecto a ese punto sólo el hecho de conocer a las personas que rindieron testimonio en el justificativo de testigos, al cual previamente le fue negado todo valor probatorio.
Aunado a este hecho, se evidencia de la misma contestación que los apoderados judiciales de los codemandados exponen textualmente: “la anterior aseveración es total y absolutamente falsa, toda vez que durante las conversaciones sostenidas con los representantes legales de la actora, el ciudadano ANGEL RICARDO SANCHEZ, hijo de nuestros mandantes y quien fuera autorizado para recibir los pagos de los cánones de arrendamiento en sus distintas oportunidades, les entregó fotocopia de los distintos Oficios de levantamiento de las medidas de embargo y prohibición de enajenar y gravar que pesaban sobre el inmueble objeto del presente juicio, como también del Oficio de cancelación de la hipoteca legal”.
De lo anteriormente expuesto constata este Juzgador que la parte demandada reconoce haber mantenido conversaciones referidas al inmueble con la arrendataria, hoy parte actora, aún más, evidencia este Tribunal que en lo alegado por los codemandados se hace referencia a la hipoteca legal, específicamente al oficio de cancelación de la misma; dicha hipoteca hasta el año 2010 formó parte de los gravámenes que pesan sobre el inmueble objeto del litigio, según se aprecia de la certificación de gravámenes de fecha 29 de julio de 2010, traída al proceso por la parte actora y valorada positivamente por este Juzgado en el aparte correspondiente. Por lo que de un simple análisis de los hechos se hace evidente para este Juzgador que las partes por medio de sus representantes, mantuvieron en fechas posteriores al 30 de junio de 2008, fecha en que venció el arrendamiento, conversaciones referidas al mencionado inmueble.
Asimismo, han expuesto los apoderados judiciales de los codemandados que la ciudadana GEIDY GAMEZ VELASQUEZ, para la fecha 1 de julio de 2008, no era representante legal de la empresa por lo cual no podía actuar ni hablar en nombre de la misma, hecho que se ha evidenciado de las actas procesales y que fue subsanado en dicha reunión con la presencia del ciudadano ARMANDO SERRACCHIANI DILETTI, quien para el momento fungía como presidente de la sociedad mercantil accionante, quien testificó haber estado en la mencionada reunión. De manera que queda demostrado, para este Sentenciador, la manifestación de la hoy parte actora a la parte demandada, es decir de la arrendataria-opcionaria al arrendador-promitente de su intención de comprar el inmueble que para el momento arrendaban.
De igual forma alegan los codemandados que de acuerdo a la cláusula décima cuarta del contrato, esa intención no se manifestó por escrito; en este sentido, la ya explanada cláusula décima cuarta, refiere que deberá otorgarse por escrito el consentimiento “en todos los supuestos en que según el contenido de las Cláusulas de este contrato se requiera”, y en este orden de ideas no encuentra este Sentenciador en ninguna de las cláusulas que la arrendataria-opcionaria, hoy parte actora, debía manifestar su consentimiento de comprar el bien inmueble, puesto que entiende este Juzgador que dicho consentimiento fue manifestado al momento de suscribir el mencionado contrato que no versa sobre un simple arrendamiento, ni tampoco es una promesa de contrato sino que se erige como una verdadera opción a compra establecida en un contrato de arrendamiento con opción a compra, en la cual le nace un derecho al arrendador-opcionario a que una vez terminado el arrendamiento, establecido en este caso por el plazo de 2 años, de adquirir el bien y la obligación del arrendador-promitente de vender.
En este orden de ideas el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Social, con ponencia del Conjuez Ponente Permanente Francisco Carrasqueño López, en fecha 6 de febrero de 2003, ha expuesto:
“Por su parte Luciano Lupini Bianchi, en la separata de la revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses julio y diciembre de 1991, indica: “...los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso...”.
En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, así lo estableció en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29 de marzo de 1984, Ramírez y Garay, Tomo 85, p.p. 550-551, por medio de la cual indicó: “...doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas (…).” (Subrayado de la Sala)
Estos dos elementos esenciales son la determinación del objeto y la fijación del precio; dado que el consentimiento se manifiesta o expresa al momento de suscribir el contrato. En la presente causa estos dos elementos están totalmente determinados, dado que el reiteradamente mencionado inmueble ha sido suficientemente descrito con sus medidas y linderos y el precio fue fijado por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 550.000.000,00), equivalentes en la actualidad a QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), con la única condición de que “deberá ser ajustado al momento de formalizarse la operación de compraventa”.
En consecuencia, por los criterios anteriormente expuestos, aunado al hecho de que el arrendador-promitente hoy codemandado, no exigió el cumplimiento del contrato ni solicitó la devolución o desocupación del inmueble; al hecho de que según se evidencia de las facturas de pago, operó la prórroga de 3 meses en el arrendamiento, lo cual reafirma la intención de la hoy parte actora, de comprar el inmueble, dado que dicha prórroga según el contrato operaría en virtud de que la arrendataria-opcionaria hiciera uso de su derecho a adquirir el referido inmueble y además a que en la notificación que realizó el arrendador-promitente a la arrendataria-opcionaria, traída a las actas por ambas partes y positivamente valorada, la hoy parte demandada reconoce el derecho preferente de la actualmente parte accionante de adquirir el inmueble en virtud de la opción a compra suscrita; es criterio de este Sentenciador determinar que una vez culminado el plazo de 2 años establecidos para el arrendamiento, y culminada la prórroga de 3 meses convenida por las partes; correspondía formalizarse la operación de compraventa, por lo que en virtud de lo aquí inteligenciado se declara Con Lugar la presente demanda; correspondiendo a la parte demandada realizar todas las gestiones necesarias para efectuar la tradición legal y el traspaso de la propiedad del inmueble a la parte actora, así como los procedimientos necesarios para liberar al inmueble en cuestión de todo tipo de gravámenes. Así se establece.
En virtud de que las mismas partes determinaron que el arrendamiento se realizaría por el término fijo de dos (2) años, y que podría extenderse por tres (3) meses de prórroga para el caso en que se hiciera uso de la opción a compra, tal como ha ocurrido en la presente causa, dado que correspondía al arrendador-promitente formalizar la compraventa; se entiende que el dinero pagado a partir de la terminación de la prórroga de dicho arrendamiento hasta el último pago realizado según se evidencia de las facturas, el 1 de noviembre de 2010, deberá imputarse al precio definitivo de la venta, dicho monto asciende a la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 225.440,00), comprendido a las sumas pagadas desde el fin del lapso de prórroga es decir, desde el 1 de octubre del año 2008, hasta el último pago realizado en fecha 1 de noviembre de 2010. Igualmente se ordena a la parte demandada a pagar por concepto de derecho de repetición a la parte actora la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8000,00) los cuales fueron pagados por la accionante por concepto de depósito. Así se establece.
A fin de establecer el precio definitivo de la venta, este tribunal fijará en auto por separado el día y la hora para el nombramiento de expertos, quienes realizarán el ajuste del precio del inmueble sobre la base de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), cantidad que deberá ser ajustada desde el día 30 de junio de 2008 (QUINIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES –Bs. 550.000.000,00-, para ese momento), hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo, de acuerdo con los índices de inflación determinados por el Banco Central de Venezuela y los tres (3) bancos más importantes del país. Al precio establecido por los expertos deberá restársele la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 225.440,00), la cual anteriormente se determinó que sería imputada al precio definitivo de venta. Así se decide.
Asimismo, queda obligada la parte actora a pagar el saldo restante que resulte del ajuste ordenado y los gastos de protocolización que resulten necesarios, tal y como lo expresó en su libelo de demanda. Así se establece.
VI
DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL
Por los fundamentos antes expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley declara:
• CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, incoada por la sociedad mercantil CONSORCIO ITALO VENEZOLANO C.A., en contra de los ciudadanos ÁNGEL ANTONIO SÁNCHEZ y DIGNA ROSA RIVAS DE SÁNCHEZ, plenamente identificados en actas.
• SE ORDENA a la parte demandada realizar todas las gestiones necesarias para efectuar la tradición legal y el traspaso de la propiedad del inmueble a la parte actora, así como a liberar el mismo de todo tipo de gravamen.
• SE ORDENA a la parte demandada pagar la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8000,00) a la parte demandante, los cuales fueron pagados por ésta última por concepto de depósito.
• SE ORDENA el nombramiento de expertos a fin de que fijen el ajuste del precio del inmueble sobre la base de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), desde el día 30 de junio de 2008, hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo, de acuerdo con los índices de inflación determinados por el Banco Central de Venezuela y los tres (3) bancos más importantes del país.
• SE CONDENA en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los diez ( 10 ) días del mes de noviembre de 2011. Año 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
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