TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO BARALT DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
San Timoteo, 25 de Noviembre de 2011
201° y 152°
Exp.: 01832-11
PARTES:
DEMANDANTE: ESTACIÓN DE SERVICIOS “LA RAYA”, S.R.L., domiciliada en el Municipio Baralt del Estado Zulia, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 30 de Enero de 1.974, bajo el No. 24, Tomo 5-A, representada por su apoderado judicial abogado JOSÉ LORETO RIVAS FARÍA, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad No. V-4.536.257 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 16.520, obrando con el carácter de apoderado judicial de la Empresa según consta de poder autenticado por ante la Notaría Pública de Mene Grande en fecha 28 de Enero de 2009, inserto bajo el No. 66, Tomo 02 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante dicha Notaría.
DEMANDADA: INVERSIONES LÓPEZ CALDERÓN, C.A., domiciliada en el Municipio Baralt del Estado Zulia, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia el día 06 de Octubre de 2004, bajo el No. 19, Tomo 1-A, representada por el ciudadano ALEXIS RAMÓN CALDERÓN TÚA, venezolano, mayor de edad, comerciante, domiciliado en Jurisdicción del Municipio Baralt del Estado Zulia, titular de la cédula de identidad No. V-6.777.777.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: NELLY DEL CARMEN GRANJA DÍAZ y NORELYS OLIVERA MEJÍA, venezolanas, mayores de edad, abogadas, titulares de las cédulas de identidad números V-2.462.615 y V-10.210.026, e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 21.424 y 93.764, respectivamente.
TERCEROS COADYUVANTES DE LA PARTE DEMANDADA: ALEXIS RAMÓN CALDERÓN TÚA y BELKIS MARÍA GUTIÉRREZ DE CALDERÓN, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, comerciantes, titulares de las cédulas de identidad números V-6.777.777 y V-9.633.814, domiciliados en Jurisdicción del Municipio Baralt del Estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LOS TERCEROS COADYUVANTES: JOHANA MORALES y LEANDRY TORO, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad números V-13.363.641 y V-17.827.446, e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 85.330 y 140.672, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA N° 163.
CAPÍTULO I
NARRATIVA

Se dio inicio al presente procedimiento por demanda escrita presentada por el abogado JOSÉ LORETO RIVAS FARÍA, anteriormente identificado y actuando en representación de la Empresa ESTACIÓN DE SERVICIOS “LA RAYA”, S.R.L., en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES LÓPEZ CALDERÓN, C.A. (INVERLOCALCA), representada por su Presidente, ALEXIS RAMÓN CALDERÓN TÚA, igualmente identificados, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Dicha demanda fue admitida en fecha 14 de Octubre de 2011 por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, ordenándose la citación de la parte demandada y continuando el presente juicio por los trámites del procedimiento breve.
En fecha 21 de Octubre de 2011 consta en autos la citación de la parte demandada. En fecha 25 de Octubre de 2011 la parte demandada, representada por el ciudadano ALEXIS RAMÓN CALDERÓN TÚA, asistido por la abogada NELLY GRANJA DÍAZ, otorga poder apud acta a las abogadas NELLY GRANJA DÍAZ y NORELYS OLIVERA, suficientemente identificadas. En fecha 26 de Octubre de 2011 la parte demandada, representada por la apoderada judicial NELLY GRANJA DÍAZ, da contestación a la demanda.
En fecha 26 de Octubre de 2011 el Tribunal mediante auto ordena abrir una incidencia de conformidad con lo establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, para resolver el pedimento efectuado por la abogada NELLY GRANJA DÍAZ. En fecha 28 de Octubre de 2011 el abogado JOSÉ LORETO RIVAS FARÍA, con el carácter de representante legal de la parte actora, solicita copia simple del presente expediente. En la misma fecha el referido apoderado judicial JOSÉ LORETO RIVAS FARÍA, presenta diligencia donde solicita al Tribunal la revocatoria por contrario imperio del auto dictado en fecha 26 de Octubre de 2011. En fecha 31 de Octubre de 2011, el Tribunal revoca por contrario imperio el auto dictado en fecha 26 de octubre de 2011, por no haber incidencias en el procedimiento breve, tal y como lo establece el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 03 de Noviembre de 2011 la parte demandada presenta escrito de promoción de pruebas, las cuales son admitidas y providenciadas en la misma fecha, fijándose la correspondiente oportunidad para el examen de los testigos, así como también para la inspección judicial y el nombramiento de los expertos. En fecha 07 de Noviembre de 2011 la apoderada judicial de la parte demandada presenta escrito complementario de pruebas, las cuales fueron admitidas en fecha 08 de Noviembre de 2011. En esa misma fecha la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas. Así mismo, se trasladó y constituyó el Tribunal en el inmueble arrendado, a fin de ratificar la inspección judicial promovida por la parte demandada.
En fecha 09 de Noviembre de 2011 se llevó a efecto el acto de nombramiento de los expertos, habiendo designado su experto la parte demandada promovente, mientras que el Tribunal designó el experto de la parte actora debido a la incomparecencia de la misma, así como también el tercer experto. En esa misma fecha el Tribunal admite las pruebas promovidas por el representante legal de la parte actora, abogado JOSÉ LORETO RIVS FARÍA, por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva. De igual manera se llevaron a efecto los actos de declaración testimonial de los ciudadanos ROGELIO RAMÓN LEAL DÍAZ, ALEXANDER ANTONIO LEAL DÍAZ, DORWIS ANTONIO DÍAZ ÁLVAREZ, PERFECTO RAMÓN GARCÍA y JESÚS ALBERTO RODRÍGUEZ ANTEQUERA.
En fecha 09 de Noviembre de 2011 los ciudadanos ALEXIS RAMÓN CALDERÓN TÚA y BELKIS MARÍA GUTIÉRREZ DE CALDERÓN, suficientemente identificados, presentaron escrito de tercería coadyuvante de la parte demandada, con fundamento en los artículos 370 ordinal 3° y 1, 2 y 5 del Decreto Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, acompañando documentos fundamentales de su pretensión, así como también poder apud acta otorgado a los abogados JOHANA MORALES y LEANDRY TORO, igualmente identificados, la cual fue admitida en fecha 10 de Noviembre de 2011.
En la misma fecha el apoderado judicial de la parte actora, abogado JOSÉ LORETO RIVAS FARÍA, presentó escrito de oposición a la admisión de las pruebas de la parte demandada. En fecha 15 de Noviembre de 2011 la abogada NORELYS OLIVERA, con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada, presentó diligencia donde renuncia a la prueba de la experticia. En fecha 17 de Noviembre de 2011, la abogada NELLY GRANJA DÍAZ, apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de conclusiones.
Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia definitiva en la presente causa, éste Tribunal pasa a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:

CAPITULO II:
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
1) Alegatos de las Partes:

A) Parte Actora:
La parte demandante alegó en su libelo de demanda lo siguiente:
a) Que el día 2° de enero de 2008 su representada celebró contrato de arrendamiento con la empresa INVERSIONES LÓPEZ CALDERÓN, C.A. (INVERLOCALCA), representada por su Presidente ALEXIS RAMÓN CADERÓN TÚA, sobre un inmueble propiedad de su Patrocinada, situado en los predios de la Estación de Servicios La Raya, Carretera Nacional El Venado Agua Viva, entre los límites de los Estados Zulia y Trujillo, sector La Raya, en jurisdicción de la Parroquia Libertador, Municipio Baralt del Estado Zulia.
b) Que conforme al contrato a que se hace referencia, el canon de arrendamiento se pactó inicialmente en la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) mensuales, que “LA ARRENDATARIA” se obligó a cancelar, exigibles, conforme a la ley, los primero cinco (05) días de cada mes, en moneda de curso legal y de libre circulación en el país, siendo el último canon de arrendamiento la suma de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00) mensuales, vigente desde el mes de Enero de 2011.
c) Que dentro de las causales que determinan la finalización de la relación arrendaticia figuran el incumplimiento del arrendador de los deberes principales que le impone este contrato sinalagmático, y a tal efecto cita el contenido del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
d) Que en el presente caso LA ARRENDATARIA ha incumplido con tal deber, al no haberle hecho efectivo a su representada el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2011, para un total de Bs. 28.000,00, suma que no le ha pagado, según se evidencia de recibos que anexa en legajo marcado “A” a los efectos legales pertinentes.
e) Que como se evidencia de lo expuesto, LA ARRENDATARIA antes identificada ha incumplido con las obligaciones principales que le impone el contrato oral de arrendamiento acordado por ella, como contraprestación al uso, goce y disfrute que ha venido haciendo durante el tiempo que se ha ejecutado de manear tracto sucesivo, lo cual según las claras estipulaciones legales que fundamentan la presente acción, le da el derecho a su representada a pedir la resolución del referido contrato de arrendamiento, la inmediata devolución de lo arrendado y el pago de los cánones vencidos insolutos, por vía de justa indemnización del uso que ha hecho el demandado del inmueble arrendado, ello en aplicación del criterio sostenido por nuestro máximo Tribunal, en Sala Constitucional, que ha dicho que es posible acumular la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento con la de cobro de cánones insolutos -como indemnización por los daños causados al arrendador- puesto que de lo contrario se estaría autorizando el enriquecimiento sin causa del arrendatario insolvente.
f) Que en vista de los incumplimientos en que ha incurrido LA ARRENDATARIA INVERLOCALCA, suficientemente identificada, procede mediante el presente escrito a demandarla en su condición de arrendataria u obligada principal, para que convenga en que el contrato de arrendamiento fundamento de la presente acción ha quedado resuelto, y en cancelarle la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00) de la procedencia indicada, y se proceda sin mas dilación a la desocupación inmediata del inmueble, conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en que fundamenta la presente acción, y en caso contrario los condene a ello expresamente este Tribunal.
g) Estima la acción en VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00), equivalentes a 368,42 Unidades Tributarias. Fundamenta la acción en lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil y 34 literal A de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, y pide se ordene la citación de la arrendataria en la persona de su representante legal, ciudadano ALEXIS RAMÓN CALDERÓN TÚA, en la dirección del inmueble objeto de la presente acción, señalando el domicilio procesal y que la demanda sea declarada con lugar, declarando RESUELTO el contrato oral de arrendamiento con expresa condenatoria en costas de la parte demandada.

B) Parte demandada:
La parte demandada contestó la demanda en los siguientes términos:
a) Como punto previo solicitó la suspensión del proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, en virtud del fallecimiento del ciudadano ANGEL PRIETO, quien según lo alegado por la demandada, era el único socio sobreviviente y capaz de la mencionada Sociedad Mercantil, por cuanto que el ciudadano RICARDO ROMUALDO PRIETO ya había fallecido con anterioridad, y la ciudadana OLIVIA ANTONIA BRACHO DE PRIETO se encuentra incapacitada. Fundamenta dicha petición así mismo en el artículo 296 Parágrafo Primero del Código de Comercio.
b) Como contestación al fondo negó, rechazó y contradijo que la relación arrendaticia se iniciara mediante contrato verbal en fecha 02 de Enero de 2008, por cuanto que dicha relación arrendaticia se inició por contrato autenticado por ante la Notaría Pública de Mene Grande en fecha 05 de Agosto de 2003, inserto bajo el No. 02, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante dicha Notaría. Al respecto alegó que dicho contrato fue suscrito entre el ciudadano WILFREDO ELÍAS PRIETO BRACHO, hijo del difunto ANGEL FRANCISCO PRIETO, Presidente de la Sociedad Mercantil que interpone la demanda, y el ciudadano PEDRO RAFAEL LÓPEZ CALDERÓN, quien en aquel entonces era socio y Presidente de la Sociedad Mercantil demandada, por lo que dicha empresa ejerce operaciones comerciales en el local arrendado desde el 05 de Agosto de 2003, y desde esa fecha ha estado ininterrumpidamente en posesión del inmueble bajo el carácter de arrendataria del mismo, y no desde el 02 de Enero de 2008 como erróneamente asevera la parte demandante.
c) Así mismo, niega, rechaza y contradice que la arrendadora hubiese arrendado el inmueble con las dependencias que aparecen especificadas en el libelo de la demanda, dado que la misma arrendó dicho inmueble completamente vacío, sin ningún tipo de bienes muebles o equipos para prestar servicios de restaurante, servicio de cafetería, arepería y comedor, ya que todos los equipos como cocinas industriales, neveras, freidoras, plancha industrial, campana industrial, fregaderos en acero inoxidable, horno de panadería, sobadora, picadora de pan, entre otros, así como también las mejoras como revestimiento de vidrio en su frente, puestas de vidrio de seguridad, los implementos del baño de las damas, ducha para camioneros y depósitos son propiedad de la demandada.
d) Que en virtud de que dicho local fue arrendado completamente desocupado, tal y como se desprende del contrato primigenio, se llegó a un acuerdo verbal con la arrendadora de edificar una serie de mejoras, las cuales describe suficientemente identificando cada una de ellas con su valor, que se comenzarían a descontar de los cánones de arrendamiento a partir del mes de Julio del presente año 2011, por un valor de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00), los cuales se pagarían descontándolos del canon de arrendamiento por veinte (20) meses, por lo que se encuentra solvente en el pago de los cánones hasta el mes de Marzo del año 2013.
e) Que dichas mejoras constituyen en su mayoría reparaciones necesarias que debían ser efectuada en el inmueble, y que por convenio verbal con los arrendadores fueron realizadas por su representada para ser descontadas del canon de arrendamiento.
f) Que en cumplimiento de las obligaciones de su poderdante como arrendataria del local de notificar al arrendador de todas las reparaciones que debe hacer en el inmueble, informa a éste Tribunal que en la actualidad la cosa arrendada tiene problemas de filtración en el piso superior donde se encuentra la vivienda descrita en el libelo de la demanda, por la falta de mantenimiento del techo y colocación de un manto asfáltico, lo cual ocasiona que las paredes y el techo presenten manchas de humedad producto de dichas filtraciones, a pesar de que su representada ha hecho todas las previsiones necesarias para el acondicionamiento de dichas paredes pintándolas regularmente; así mismo dichos problemas están afectando el techo de platabanda del cafetín – restaurante, y constituyen reparaciones necesarias, así como también debe reemplazarse el techo de zinc del área exterior, el cual se encuentra levantado y desgastado.
g) Insiste en el alegato de solvencia y solicita al Tribunal que en virtud de la misma declare SIN LUGAR la demanda, condenando en costas a la parte demandante.

c) Interviniente adhesivo:
En fecha 09 de Noviembre de 2011 los ciudadanos ALEXIS RAMÓN CALDERÓN TÚA y BELKIS MARÍA GUTIÉRREZ DE CALDERÓN, presentaron escrito donde intervienen como terceros adhesivos a favor de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 370 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, la cual fundamentan en los siguientes alegatos:
a) Que en el mes de Agosto del año 2003 establecieron su vivienda principal con sus hijos en un apartamento ubicado en la parte superior de la Fuente de Soda y Restaurant La Raya, Carretera Nacional El Venado-Agua Viva, Jurisdicción de la Parroquia Libertador, Municipio Baralt del Estado Zulia.
b) Que la mencionada vivienda constituye su única morada desde hace ocho (08) años, en virtud de su trabajo como administradores de la Sociedad Mercantil INVERSIONES LÓPEZ CALDERÓN, C.A. (INVERLOCALCA), y en el mencionado establecimiento comercial laboran también sus hijos ALEXIS CALDERÓN GUTIÉRREZ y SOFÍA CALDERÓN GUTIÉRREZ, al igual que los hijos adolescentes AXEL y ALEXABETH CALDERÓN GUTIÉRREZ, y su nieto JOSÉ ALEJANDRO CALDERÓN GUTIÉRREZ.
c) Que tal circunstancia quedó evidenciada en la inspección judicial que sobre las instalaciones del inmueble arrendado solicitó la Sociedad Mercantil INVERSIONES LÓPEZ CALDERÓN C.A. (INVERLOCALCA) en fecha 20 de Octubre de 2011, anexa al presente expediente, así como también en inspección judicial practicada en la vivienda de fecha 04 de Noviembre de 2011.
d) Que en fecha 14 de Octubre de 2011 la sociedad mercantil Estación de Servicios “La Raya”, S.R.L., interpuso demanda de desalojo contra la sociedad mercantil INVERSIONES LÓPEZ CALDERÓN C.A. (INVERLOCALCA), donde solicitan la desocupación inmediata del inmueble conformado por una edificación de dos plantas y su patio, incluyendo la planta alta donde se encuentra un apartamento tipo vivienda, que consta de sala, comedor, tres (03) habitaciones y tres (03) baños, techado de losa nervada.
e) Que en tal virtud, siendo que dicho apartamento constituye su vivienda principal y la de su grupo familiar desde hace ocho (08) años, no teniendo otro lugar donde vivir ya que desde el año 2003 han laborado en el mencionado establecimiento, solicitan al Tribunal la suspensión del proceso, solicitud que fundamentan en los artículos 1, 2 y 5 del Decreto Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas, el cual tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas administrativas o judiciales mediante los cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima o tenencia del inmueble destinado a vivienda.
f) Que la Ley establece un procedimiento administrativo especial previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa que pueda derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por el Decreto-Ley (artículo 5) y aún en los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de dicho decreto, el mismo se suspenderá hasta tanto las partes acrediten haber cumplido con el procedimiento especial establecido en el Decreto-Ley.
g) Que por cuanto son sujetos amparados por dicho Decreto Ley como ocupantes legítimos de un inmueble destinado a vivienda, del cual se está solicitando su desocupación inmediata en virtud de la presente demanda de desalojo que incluye la parte superior del inmueble que está siendo habitada por ellos y su grupo familiar desde el año 2003, acuden ante éste Órgano Jurisdiccional como terceros coadyuvantes y solicitan la suspensión del proceso hasta tanto la parte actora acredite haber cumplido con el procedimiento especial previsto en dicho Decreto-Ley y en el cual se les garantice el derecho a la defensa y al debido proceso.

2) Punto Previo:
Sobre la solicitud de suspensión del proceso por muerte de uno de los litigantes efectuada por la parte demandada:

La parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, solicitó la suspensión del proceso de conformidad con lo dispuesto en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, en virtud del fallecimiento del ciudadano ÁNGEL PRIETO, Presidente y representante legal de la Sociedad Mercantil demandante Estación de Servicios La Raya, S.R.L.
Con relación a tal petición, éste Tribunal hace las siguientes consideraciones:
En cuanto a la representación de las personas jurídicas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, bajo la ponencia del Magistrado, Dr. Jesús Eduardo Cabrera, en sentencia de fecha 03 de abril de 2003. Exp. Nº: 02-3105, estableció:
“…En tal sentido, explica Francesco Galgano (El negocio jurídico. Trad: F. de P. Blasco y L Prats. Madrid. Ed. Tirant lo Blanch. 1992. p. 365 y 403), que la representación normalmente tiene su propia fuente en una típica declaración de voluntad del representado: el apoderamiento, acto unilateral con el cual un sujeto atribuye a otro sujeto el poder de representarlo. La expresión típica de esta manifestación de voluntad es el mandato, el cual para que revista efectos en juicio, debe constar por escrito (poder) y contener las facultades del mandatario…. Pero la representación puede nacer –incluso la judicial- de otra fuente, que no es la del contrato de mandato. Esa es la representación orgánica, que es la que interesa para el caso que se decide. El concepto de órgano tiene su origen en el derecho societario. Las sociedades son entidades sociales que a semejanza del hombre, forman su propia voluntad mediante sus órganos (como la asamblea o en la junta directiva) y la realiza mediante otros órganos (los administradores). Es el estatuto social el que señala quienes tienen el poder de realizar actos jurídicos vinculantes para una organización colectiva, sean actos internos, como los acuerdos asamblearios, o actos externos, como los contratos celebrados mediante los administradores. En la representación orgánica el poder de representación se une a una específica función que se atribuye al sujeto en la organización colectiva, como es el caso de las sociedades anónimas. En principio, la persona física que ocupa el cargo no resulta importante, sino el cargo o ente funcional, designado por la Ley o la convención, para realizar una determinada conducta a nombre de la sociedad. Así, administradores, comisarios, liquidadores, cuyos atributos y deberes se establecen en la Ley o en la convención, derivan en órganos de la sociedad, que pueden ser controlados por los socios o los terceros, sin importar quiénes son las personas físicas que detentan los cargos, ya que lo interesante es cómo se estructura la función y cuáles son los requisitos que para ella se exijan y cómo las funciones se van a llevar a cabo. Esta manera de articularse internamente las personas jurídicas, les permite crear otros cargos con funciones proyectadas hacia fuera, hacia los terceros, quienes deben relacionarse con ellas, siendo dichos órganos legítimos a menos que se utilicen fraudulentamente para burlar los derechos de los socios o terceros….”

En el caso sub-examine, si bien durante el curso del presente proceso falleció la persona que fungiera como representante de la parte demandante, quien es una persona jurídica, dicha persona natural es distinta de su representado, quien tiene una personalidad jurídica propia. Con relación a las sociedades mercantiles, las mismas se disuelven por las causales establecidas en el artículo 340 del Código de Comercio, y no por la muerte de ninguno de sus socios. En este orden de ideas, y habiendo sido el fallecido ciudadano ÁNGEL FRANCISCO PRIETO, quien en representación de la sociedad mercantil ESTACIÓN DE SERVICIOS LA RAYA, S.R.L. le otorgara un poder judicial al demandante, abogado JOSÉ LORETO RIVAS FARÍA, debe entenderse que el mencionado mandato no fue a título personal del ciudadano ÁNGEL FRANCISCO PRIETO, sino que éste fue otorgado por la persona jurídica ESTACIÓN DE SERVICIOS LA RAYA, S.R.L. a través de la persona del referido ciudadano ANGEL FRANCISCO PRIETO, por lo que al haber sido otorgado legalmente el mismo mantiene su vigencia, siendo improcedente la suspensión del proceso solicitada por la parte demandada. ASÍ SE DECIDE.-

3) Sobre la admisibilidad de la presente acción de resolución de contrato:

Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos, debe éste Juzgador entrar a analizar si la pretensión de la parte demandante cumple con los requerimientos de Ley, como son, que la demanda no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres ni a disposición expresa de la Ley; tal como lo ha establecido la Jurisprudencia patria en sentencia de fecha 21 de Julio de 2009, de la Sala de Casación Civil con ponencia del Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz:
“La prohibición de la ley de admitir la demanda, por inepta acumulación de pretensiones, constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si ésta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el Juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes” (negrillas incorporadas por el Tribunal).

En consecuencia, y siendo materia de orden público examinar si la pretensión del actor cumple con los requerimientos procesales en cuanto a su planteamiento, pasa éste Juzgador a analizar la misma en los siguientes términos:
El actor indica en el libelo que su representada celebró el día 2° de enero de 2008 un contrato de arrendamiento oral con la empresa INVERSIONES LÓPEZ CALDERÓN C.A. (INVERLOCALCA), sin que se desprenda del contenido de dicho libelo que el mismo tuviese un límite de duración o fecha de finalización. En consecuencia, siendo dicho contrato de arrendamiento un contrato verbal, es necesario analizar si el mismo es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, tal y como lo establece la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 17-05-2010, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, expediente N° AA-2009-000684, la cual estableció lo siguiente: “(…) Entonces, no debe interpretarse que los contratos de arrendamiento por haberse celebrado verbalmente, necesariamente pasan a convertirse en contratos a tiempo indeterminados; la norma en comentario lo que dispone son las causales por las que podrá demandarse el desalojo si el contrato es verbal o en forma escrita, y en este último caso, se trate de uno a tiempo indeterminado…”.
Con relación a lo anterior, durante la etapa probatoria correspondiente la parte demandante promovió una comunicación de fecha 25 de Junio de 2011 suscrita en su primera página por el representante de la Empresa demandada según lo indicado por el promovente y posteriormente reconocido por el mismo demandado, desprendiéndose del contenido de dicha comunicación que inicialmente la arrendadora presentó un contrato de arrendamiento por escrito al arrendatario el cual no fue suscrito por el mismo, cuya fecha de inicio era en el mes de Enero de 2008, con una duración de un (01) año prorrogable, señalando que el 31 de Diciembre de 2010 el mismo se había vencido. No obstante, del contenido de la misiva en referencia no se desprende que la demandante hubiese conminado a la arrendataria a la entrega del inmueble arrendado, a pesar de que la misma tiene fecha del 25 de Junio de 2011, mas de seis (06) meses luego del presunto vencimiento del contrato (verbal), sino que por el contrario, en su parte final señala que el único propósito de la misma es mantener las buenas relaciones de amistad que los une. En consecuencia, habiendo permanecido el arrendatario en el inmueble con posterioridad a la presunta fecha de finalización del contrato, dicho contrato verbal es a tiempo indeterminado.
En este sentido, el Juzgado Superior en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, en sentencia dictada en fecha 14 de Abril de 2010, expediente No. 970-10-38 - 945-10-13, determinó lo siguiente con relación a la distinción entre los contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado y a tiempo determinado, y las acciones que son procedentes en cada uno de estos casos:
“De lo anterior, aprecia este Tribunal que la relación arrendaticia, presuntamente, comenzó por un contrato verbal, posteriormente, ante la Notaria Publica Primera, en fecha 17 de abril de 2009, las partes acordaron que la demandada desocuparía el inmueble identificado en actas, en fecha 13 de agosto de 2009; y, finalmente, nuevamente acuerdan las partes, esta vez ante la Alcaldía de la ciudad y Municipio Cabimas del estado Zulia, que la demandada desocuparía dicho inmueble en fecha 13 de octubre de 2009.
Al respecto, el artículo 1.600 del Código Civil, dispone:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. (Lo subrayado es de este Tribunal).
Asimismo, el artículo 1.614 del mismo texto legal, prevé:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. (Lo subrayado es de este Tribunal).
En este orden de ideas, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala:
“Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…”.
Según, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra: “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen I. Pág. 270 - 273, en este tipo de relaciones se debe tener presente, lo siguiente:
“…el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o previo. Consiste en un lapso preciso que las partes establecen en el mismo momento de la celebración de la relación arrendaticia. Los sujetos intervinientes conocen desde el comienzo cuándo se inicia y cuándo concluye el momento de su duración. Se trata de un lapso de tiempo concreto, que responde al “cuándo” contractual, es decir, indica el momento inicial (dies a quo) y el conclusivo (diez a quem) del arrendamiento;…omissis…
Esa “certeza temporal” deriva de la propia determinación en el tiempo que orienta a las partes al conocimiento de cuánto durará el contrato, con sentido de seguridad, que no presenta ninguna duda. Por consiguiente, aplicado tal sentido al significado de lo “cierto” al tiempo, en cuanto tiempo como duración limitada, el plazo fijo o tiempo determinado viene a ser esa longitud temporal, específica y concreta, claramente señalada en el contrato, de modo exacto, que permite a las partes conocer el inicio y la conclusión del arrendamiento.
El artículo 1.579 del Código Civil, encontramos esa característica de la “certeza temporal” al contemplar el mismo que, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…..”. (Lo subrayado es de este Tribunal)
Visto lo alegado por el apoderado de la actora en el libelo de la demanda, atendiendo los artículos antes transcritos y la doctrina citada, se desprende que la acción de desalojo fue interpuesta en fecha 19 de octubre de 2009, posterior al vencimiento del presunto convenimiento (13-10-2009), celebrado por las partes ante la Alcaldía de la ciudad y Municipio Cabimas del estado Zulia, en la cual acordaron que la demandada desocuparía el inmueble identificado en actas, motivo por el cual la referida relación arrendaticia se transformó en un contrato a tiempo indeterminado. Por lo que, este Tribunal es del criterio que la acción procedente era el Desalojo, tal como fue interpuesta por la actora. En consecuencia, este Tribunal declarará en el Dispositivo de la presente decisión: Improcedente la solicitud de la declarativa de Inadmisibilidad de la acción, alegada por el apoderado judicial de la parte demandada. ASÍ SE DECIDE.

A la luz de las consideraciones anteriores y analizando el contenido del libelo de la demanda se observa que el actor, si bien cita el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al referirse a las causales que determinan la finalización de la relación arrendaticia, señala no obstante como objeto de su pretensión la resolución del contrato de arrendamiento y no el desalojo, tal y como se desprende de los párrafos contenidos en los folios cuatro (04) y cinco (05), los cuales se citan a continuación:

“Como se evidencia de lo expuesto, LA ARRENDATARIA, ya identificada, ha incumplido con las obligaciones principales que le impone el contrato oral de arrendamiento acordado por ella, como contraprestación al uso, goce y disfrute que ha venido haciendo, durante el tiempo que se ha ejecutado de manera tracto sucesivo, lo cual según las claras estipulaciones legales que fundamentan la presente acción, le da el derecho a mi patrocinada a pedir la resolución del referido contrato de arrendamiento… (ommisis)”.
“Ciudadano Juez, en vista de los incumplimientos en que ha incurrido LA ARRENDATARIA INVERLOCALCA, suficientemente identificada, procedo mediante el presente escrito a demandarla, por ante su muy digno ministerio, como real y efectivamente lo hago, en su condición de arrendataria u obligada principal, para que convenga en que el contrato de arrendamiento fundamento de la presente acción ha quedado resuelto… (ommisis)”.
“Pido que se le de curso de Ley a la presente demanda, y que sustanciada conforme a derecho, se declare CON LUGAR en la definitiva, declarando RESUELTO el contrato oral de arrendamiento, con expresa condenatoria en costas de la parte demandada” (subrayado y negrillas incorporadas por el Tribunal).

En tal sentido, y según las claras estipulaciones del demandante, del petitorio extrae este Sentenciador que la parte actora confunde lo que es la acción de resolución de contrato de arrendamiento con la acción de desalojo. Si bien es cierto que ambas tienen por finalidad poner término a la relación arrendaticia y la consecuencial entrega del inmueble, sin embargo presentan diferencias puntuales que hacen indebida su acumulación en un mismo libelo. En efecto, el autor Gilberto Guerrero Quintero (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, T. I, pag. 193, Edit. Livrosca, C.A. Caracas 2000) al desarrollar las diferencias entre una y otra acción, explica:
“.1 DIFERENCIAS a. Según la duración del contrato: La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de Ley De Arrendamientos Inmobiliarios; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 ejusdem. b. Según se admita o no el recurso de Casación: La sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo con la cuantía, al tenor de lo dispuesto por el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que Ley De Arrendamientos Inmobiliarios no lo prohíbe. La Sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en Casación, debido a que según el artículo 36 de Ley De Arrendamientos Inmobiliarios, “la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrán recurso alguno (…). c. De acuerdo con el motivo o causa: La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento o reglamento de condominio; y, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador; y cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos; y b) por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, acuerdo con las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de Ley De Arrendamientos Inmobiliarios es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y; que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación. En resumen, la resolución puede intentarla culquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); el desalojo sólo el arrendador. d. Según la falta de pago del alquiler: La acción de desalojo ex artículo 34 de Ley De Arrendamientos Inmobiliarios, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51, Ley De Arrendamientos Inmobiliarios) e. Con vista al pago por consignación: El desalojo del literal a) del artículo 34 de Ley De Arrendamientos Inmobiliarios procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (art. 51 Ley De Arrendamientos Inmobiliarios); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falta de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los quince (15) días continuos siguientes a la mensualidad vencida (art. 51, eiusdem)”.

En consecuencia, aún cuando las acciones de resolución de contrato de arrendamiento y de desalojo tienen un mismo procedimiento, es evidente que tienen diferencias que impiden acumular ambas acciones en un mismo libelo o que hacen inadmisible demandar la resolución por las causales de desalojo en un contrato a tiempo indeterminado, o inadmisible demandar el desalojo por causales distintas a las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en un contrato a tiempo determinado. Por otra parte, el encabezamiento del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que sólo puede demandarse el desalojo cuando el contrato de arrendamiento del inmueble (verbal o escrito) sea a tiempo indeterminado.
Ello quiere decir que cuando el contrato sea a tiempo determinado la acción de desalojo no es admisible, sino la de resolución de contrato, mientras que si el contrato es a tiempo indeterminado, como es el caso, solo es admisible la acción de desalojo.
En el caso sub iudice como ya se expresó, la parte actora reclama la resolución de un contrato de arrendamiento verbal, el cual es a tiempo indeterminado tal y como se desprende del contenido del libelo de la demanda y de las pruebas aportadas al proceso, en especial, de la comunicación de fecha 25 de Junio de 2011 promovida por la parte actora, y siendo que solo son admisibles las demandas por desalojo en los contratos a tiempo indeterminado, la presente demanda debe declararse INADMISIBLE. Y ASÍ SE DECIDE.-
Con relación a la tercería propuesta por los ciudadanos ALEXIS RAMÓN CALDERÓN TÚA y BELKIS MARÍA GUTIÉRREZ DE CALDERÓN, por ser una tercería coadyuvante de la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 370 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, la misma sigue la suerte de lo principal, por lo que habiéndose declarado la inadmisibilidad de la demanda es insustancial emitir pronunciamiento alguno sobre la misma, Y ASÍ SE DECIDE.-
CAPÍTULO VI:
DISPOSITIVO:

Por los fundamentos expuestos, éste Juzgado del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara INADMISIBLE la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por el abogado JOSÉ LORETO RIVAS FARÍA, anteriormente identificado y actuando en representación de la Empresa ESTACIÓN DE SERVICIOS “LA RAYA”, S.R.L., en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES LÓPEZ CALDERÓN, C.A. (INVERLOCALCA), representada por su Presidente, ALEXIS RAMÓN CALDERÓN TÚA.
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión. Así se Declara.
Dado, sellado y firmado, en la sala de despacho del Juzgado del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en San Timoteo, a los Veinticinco días del mes de Noviembre de 2011. Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación. Déjese copia certificada, a los fines de su archivo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. DIARICESE, PUBLIQUESE Y REGISTRESE.-
El Juez:

Abog. Pedro F. Blanco R.
La Secretaria:
Abog. Haisa Hernández
En la misma fecha, siendo las Diez de la mañana, se DICTÓ Y PUBLICÓ la anterior Sentencia, quedando registrada bajo el N° 163.-
La Secretaria:

Abog. Haisa Hernández