TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. Nº 3.454-2011.-
Motivo: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.-

La presente litis se inicia cuando el ciudadano ROQUE DE JESUS FARIA GUTIERREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.154.344, debidamente representado por la abogada ZENAIDA C. MARTINEZ ARTEAGA, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 81.766 y de este domicilio, incuó formal demanda contra, los ciudadanos RUTILIO DE JESÚS AMAYA BRACHO y MIGUEL ANGEL AMAYA NAJERA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula N° 1.662.191 y 16.121.563, respectivamente, con motivo de la RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.-

Admitida como fue la demanda y el escrito de reforma de demanda por éste Juzgado en fecha 28 de Septiembre y 10 de Octubre de 2.011, se ordenó la citación de los demandados ciudadano RUTILIO DE JESÚS AMAYA BRACHO y MIGUEL ANGEL AMAYA NAJERA, la misma se configuró en fechas 04 de Octubre y 10 de Octubre de 2011, cuando el abogado RAFAEL GREGORIO AMAYA ALBORNOZ, venezolano, mayor de edad abogado en ejercicio, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 120.201 consignó poderes autenticados por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia y Notaría Pública Segunda de Cabimas del Estado Zulia, en fecha 15 de Septiembre de 2.011 y 07 de Septiembre de 2.001, anotados bajo el N° 14, Tomo 104 y N° 63, Tomo 72, de los libros de Autenticaciones llevados por ante esas Notarías, respectivamente, quedando de esta forma citada tácitamente conforme a lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, criterio ratificado por el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 22 de marzo del 2.001 en Sala de Casación Social, en donde se contempla que “… (Omissis) … siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado antes de la citación, han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, se entenderá citada la partes desde entonces (…) sin más formalidad”, de manera que como la demandada se encontró presente en dicho acto de ejecución de medida se configuró su citación tácita, quedando a partir de éste momento emplazados los accionados, para dar contestación a la demanda en el segundo (02) días de despacho siguientes a esa fecha, al efecto en fecha 13 de Octubre del presente año el abogado RAFAEL GREGORIO AMAYA ALBORNOZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de Contestación, abierto el juicio a pruebas, solo la parte actora presentó escrito de prueba el cual fue admitido por el Tribunal en fecha 21 y 25 de Octubre de 2011, Siendo la oportunidad legal para sentenciar la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 887 de código de Procedimiento Civil, el Tribunal pasa a decidir previa las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO

Alega la parte accionante que actualmente se encuentra en calidad de arrendatario, en un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Gran Sabana, Edificio Yuruani, Piso 10, Apartamento 10-D, Ubicada en La Calle Chile, del Municipio Cabimas del Estado Zulia, el cual es propiedad del ciudadano RUTILIO DE JESUS AMAYA BRACHO, titular de la cédula de identidad Nro. V 1.662.191, con domicilio en La Calle La Gallera, Sector Plaza Cruz de Mayo, diagonal a la Iglesia San Benito, Municipio Santa Rita, Estado Zulia, tal relación arrendataria se evidencia en documento Autenticado ante la Notaria Publica de Cabimas en fecha 28 de diciembre de 1998, quedando anotado bajo el Nro. 63 del Tomo 130 de los Libros llevados por ese Despacho, no obstante la ubicación del inmueble, ambas partes acordaron en la Cláusula Décima Tercera, que para los efectos jurídicos del contrato se elegían los Tribunales de la Jurisdicción de la Ciudad del Municipio Maracaibo. Así mismo alude el actor que en la cláusula primera del contrato de arrendamiento fue acordado que Arrendador da en arrendamiento un inmueble constituido por un apartamento y sus dependencias el cual consta de Sala, Comedor, Cocina y Tres Habitaciones de las cuales una es habitación de servicio la cual quedara ocupada por el arrendador con bienes de su propiedad y que permanecería cerrada por un periodo de SEIS (06) meses, tiempo en el cual retirara dichos muebles y entregaría al arrendatario la habitación totalmente desocupada situación que jamás ha sido posible solventar ya que el arrendador no ha dado cumplimiento a la referida cláusula primera, por otra parte acordaron en la Cláusula segunda del mencionado contrato que el mismo comenzaría a regir a partir de la autenticación del documento, es decir desde el 28 de diciembre de 1998, con una duración de Seis (06) meses, prorrogable por periodos iguales.
Alega el demandante que dicho contrato se ha renovado continuamente VENTITRES VECES CONSECUTIVAS, pues ninguna de las partes ha manifestado su voluntad de dar por terminado el Contrato de Arrendamiento, durante todas estas prorrogas el canon de arrendamiento se ha ido incrementando hasta llegar a la cantidad de TRESCIENTO BOLIVARES (BS. 300,00) los cuales ha venido cancelando al arrendador en el referido inmueble hasta el mes de Febrero 2011, que el arrendador se ha negado a recibir los pagos, por lo que recurrió a la realización de consignaciones ante el Tribunal Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, según Expediente Nro. C-148-2011.
Alude de la misma forma el accionante que a partir del mes de febrero del año 2011, él y su núcleo familiar constituido por su cónyuge e hija de apenas un (01) año de edad, han venido siendo víctimas de agresiones verbales, acoso u hostigamiento tanto en el referido inmueble como en su lugar de trabajo, por parte del arrendador y los familiares de éste, ya que los mismos pretenden que desaloje la vivienda inmediatamente sin llegar a ningún acuerdo previo, hasta el punto de solicitar la apertura de un Procedimiento Administrativo ante la Oficina de Coordinación de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Municipio Cabimas, donde fueron citados para el día 8 DE SEPTIEMBRE 2011, siendo ese mismo día la audiencia conciliatoria, donde no se llego a ningún acuerdo ya que se les INFORMO que el arrendador ciudadano RUTILIO DE JESUS AMAYA BRACHO, vendió el inmueble a su hijo ciudadano MIGUEL ANGEL AMAYA NAJERA, el día TREINTA DE JUNIO DE 2008, tal y como se evidencia en el Contrato de Compraventa, Autenticado en la Notaria Publica Décima Primera de Maracaibo, quedando inserto bajo el N° 55, Tomo 92, de los Libros llevados por ese Despacho.
Alude de la misma forma el actor que como quiera que tiene DOCE AÑOS Y OCHO MESES, en calidad de Arrendatario en el inmueble objeto de la presente acción, sin que el arrendador le haya manifestado la voluntad de vender el inmueble, y siendo el caso que el arrendador ciudadano RUTILIO DE JESUS AMAYA BRACHO, hace exactamente TRES AÑOS, DOS MESES Y VEINTINUEVE DIAS, decidió transmitir el derecho de propiedad del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, es por lo que solicito LA PREFERENCIA OFERTIVA y RETRACTO LEGAL ARRENDITICIO, de conformidad con lo pautado en los Articulo 42 y 43 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS.-
Por último alude el accionante que conforme a lo antes expuesto se ve obligado a demandar como en efecto lo hace a los co-demandados para que convengan,en la verdad de los hechos narrados en este libelo, y así mismo convengan en la PREFERENCIA OFERTIVA Y EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO o en caso contrario, así sea declarado por este Tribunal, ya que el con¬trato a que se refiere el documento de fecha 30 de junio de 2008, es la venta del inmueble que actualmente ocupa en calidad de arrendatario.-

Por su parte los demandados alegan que en fecha 28 de diciembre de 1998, suscribió un contrato de arrendamiento con el demandante, sobre un inmueble constituido por un apartamento de su propiedad, según consta de documento debidamente registrado por ante la Oficina de Registro del Distrito Bolívar del estado Zulia, en el Municipio santa Rita en fecha 10 de Agosto de 1990, quedando registrado bajo el N° 16, folios desde el 90 al 99, del Protocolo Primero, Tomo 6, Tercer trimestre, dicho inmueble esta ubicado en el Conjunto Residencial Gran Sabana, edificio Yuruani, signado con el N° 10D, en la avenida Chile de la Ciudad y Municipio Cabimas del estado Zulia y que fue otorgado el contrato de arrendamiento por ante la Notaria Pública de Cabimas y quedo anotado bajo el N° 63, tomo 130, de los libros llevados por ante esa oficina Notarial, y si es cierto que la CLAUSULA PRIMERA que alega el demandante se acordó que se reservó una habitación de servicio para que mi persona guardará unos bienes muebles de su propiedad bajo llaves en el transcurso de seis (6) meses, fecha en la cual se establecería una nueva condición que regirían el contrato de arrendamiento, de la misma lectura de la Cláusula mencionada, el demandante en su pretensión no aclaró, que existen por su parte la decisión de retirar o no estos bienes muebles, es decir, su voluntad de disponer de ellos y así fue aceptado por el demandante ,por lo que si hubiese manifestado tal voluntad en virtud de la lectura de la Cláusula referida que la da la potestad de decidir si no de obligarse a retirar los bienes muebles en ese lapso comprendido de los seis (6) meses le hubiese participado tal y como lo dispone la Cláusula por lo que su poderdante no la ha incumplido y hasta la fecha no sabe sobre el destino de los mismos por la negación del demandante de no permitirme la entrada al inmueble.
Alega igualmente que la Cláusula segunda, es cierto que la duración del contrato de arrendamiento de seis (6) meses prorrogables por periodo igual y es cierto que el mismo ha sido renovado de manera tácita en virtud de la relación de amistad que existió entre las partes, sin embargo su pretensión el demandante que se ha negado a recibir los pagos del canon de arrendamiento por el monto de TRECIENTOS BOLIBARES (Bs.300,00) desde el mes de Febrero de 2001, cancelación esta que habitualmente se verificaba en el inmueble propiedad de su poderdante que el demandante ocupa como arrendatario, por lo que rechaza el argumento, debido primero por que no es justificable que a pesar de las discrepancias que hayan tenido el accionante con su poderdante, queda efectuada la ejecución del contrato que ambos suscribieron y segundo que si es imposible recibir el pago cuando es precisamente a partir de ese mes de febrero de 2011, que se suscribieron las discrepancias de su manera reflexiva el demandante y su familia no permiten, hasta la fecha el ingreso al inmueble de su persona, ni aun en abrir la puerta para que el mismo pueda recibir el pago del canon, como tampoco en las oportunidades que lo busco en el inmueble reencontraba o lo negaba, puesto que nadie de su familia atendía el llamado de la puerta, asumiendo el demandante y su familia una conducta evasiva.
Alegan igualmente que en fecha 10 de mayo de 2011, el demandante cuando habían pasado más de dos meses a partir del mes de febrero de 2011, por lo cual se insolventa, consigna mediante escrito los pagos ante este Tribunal en el Expediente 148, siendo incomprensible además que en el escrito de consignación del pago del canon de arrendamiento alegue el demandante que desconoce el domicilio de su persona, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de un poco más de doce años. En ese orden rechaza y contradice los argumentos del demandante sobre la intensión de su persona y su familia de pretender desalojarlos por vías de hecho o violencia, debido a que no se puede obviar que existe un Decreto N° 8.190 con rango y Fuerza de Ley contra el desalojo y la >desocupación Arbitraria publicada en fecha 06 de Mayo de 2011, en Gacela Oficial N° 39.668, por lo cual se inicio previamente, dando cumplimiento al decreto , un procedimiento administrativo en fecha 15 de Agosto de 2011, por ante la Oficina de Inquilinato en el Municipio Cabimas con el objeto de dirimir el asunto por vía conciliatoria de la cual no se llego a ningún acuerdo.
Alegan igualmente que si es cierto es de que en fecha 15 de Septiembre de 2011, solicitó vía sugerencia que le hizo, dejar sin efecto la venta del inmueble que ocupa el demandante motivado a la controverción del articulo 42 referido a la preferencia ofertiva que dispone la Ley de arrendamiento Inmobiliario vigente y que es derecho del arrendatario, solicitud de nulidad que fue otorgado en la misma fecha quedando anotado bajo el N° 15, Tomo 104, de los libros llevados por ante esa Notaria, de la cual extrañamente el demandante, tampoco observó que la referida venta quedo anulada con la nota marginal del Notario, la cual consigna en copia certificada, en virtud de lo cual solicita sea declarada Sin Lugar la demanda.-.

DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES

PRUEBAS PARTE ACTORA:
1.- Promueve las siguiente documentales: copia certificada del documento de Arrendamiento protocolizado por ante la Notaria Publica de Cabimas, en fecha: 28 de diciembre de 1998, bajo el No. 63, Tomo 130; Copia certificada del Expediente Nro. C-148.2011; Copia certificada del Documento Compra-Venta, dicho documento quedo inserto el día TREINTA DE JUNIO DE 2008, bajo el N°. 55, Tomo 92, en los Libros llevados por la Notaria Publica Décima Primera de Maracaibo Estado Zulia; Copia fotostática de la Decisión dictada por el Tribunal Tercero de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede Cabimas; Copia fotostática del escrito recibido por la Oficina de Coordinación de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Municipio Cabimas del Estado Zulia, en fecha 8 DE SEPTIEMBRE 2011, suscrito por el Abogado RAFAEL GREGORIO AMAYA ALBORNOZ, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano MIGUEL ANGEL AMAYA NAJERA; Copia Certificada del Acta de Matrimonio, signada con el N°. 54, expedida por la jefe de la Oficina de Registro Civil de la Parroquia Antonio Brión del Estado Miranda, prueba que el ciudadano ROQUE DE JESUS FARIA GUTIERREZ, titular de la cedula de identidad Nº 4.154.344, es legitimo cónyuge de la ciudadana NORMA HAYDEE CHEREMA POLANCO, titular de la C.I. Nº 11.944.524, y que de dicha unión procrearon una hija de nombre CARMEN CHIQUINQUIRA, nacida en fecha 04 DE AGOSTO 2010, según acta Nº 83 de los libros civil de Nacimiento llevados en la Primera Autoridad Civil del Municipio Maracaibo, estos medios probatorios no fueron tachados de falso por la contraparte, en tal sentido se estiman en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-; Fijaciones fotográficas tomadas en el inmueble objeto de la presente acción, la referida documental fue realizada extra litem del proceso sin que la contraparte haya tenido control de la probática. En consecuencia, este Tribunal desestima la mencionada prueba a los efectos de la definitiva. Así se decide.
2.- Promueve las testimoniales juradas de los ciudadanos NORMA HAYDEE CHEREMA POLANCO, DANNY DE LA CRUZ CARRILLO, LILIANA BUNANNI PEROZO, JOSE RICARDO PEÑA.-
En lo que respecta a la ciudadana NORMA HAYDEE CHEREMA POLANCO, la misma resulta un testigo inhábil para declarar por cuanto de su misma deposición se desprende que manifestó ser la cónyuge del demandante, lo cual contraviene las disposiciones contempladas en los artículo 477, 478, 479 y 480 del Código de Procedimiento Civil, de allí que la misma tenía impedimento para declarar , por lo que esta testimonial no es apreciada por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-
En lo que respecta a los ciudadanos DANNY DE LA CRUZ CARRILLO, LILIANA BUNANNI PEROZO y JOSE RICARDO PEÑA, los mismos rindieron sus declaraciones y en sus deposiciones manifestaron: Conocer por 9 y 13 años al demandante, conocer que el actor se encuentra en el inmueble en calidad de arrendatario, conocer que el demandado y sus familiares han visitado el inmueble ocupado por el demandante gritando y realizando escándalos difamando al demandante, de lo cual se aprecia que los mismos quedaron contestes en el interrogatorio, por cuanto no presentaron ninguna contradicción en sus dichos, por lo que sus testimoniales son apreciados por esta Juzgadora en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se Decide.-

MOTIVACION PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

Una vez analizadas las actas procesales que conforman el presente juicio esta Juzgadora considera necesario traer a colación lo establecido en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, Volumen 1, que entre otras cosas indica que es el retracto legal arrendaticio y al respecto indica:
“EL RETARCTO LEGAL ARRENDATICIO 3.1 Anotación Conceptual Nuestro Código Civil en su artículo 1546, define lo que es el retracto, al estatuir que es el derecho que tiene el comunero de subrogar al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Como se observa, ese tipo de retracto se circunscribe al derecho únicamente del comunero o condominio que, por ser tal tiene el derecho de ocupar el lugar del tercero que haya adquirido de cualquier otro condominio en la comunidad ordinaria un derecho o parte indivisa de la comunidad, aun cuando el comunero enajenante pueda disponer de su cuota, ceder o hipotecar libremente su parte que este indeterminada en la propiedad comunitaria.
Sin embargo la subrogación legal regulada por el Código Civil, resulta genérica a toda clase de comunidad ordinaria en el derecho común, que no abarca las comunidades especiales tales como en el ámbito matrimonial patrimonial(debido a que los bienes comunes en el ámbito matrimonial no pueden ser objeto de partición o separación mientras no se extínga el matrimonio conforme a las causas establecidas en la Ley, o no ocurra la separación de bienes conforme al Código Civil; pues en caso contrario el retrayente o el tercero adquiriente podría pedir la partición, ya que a nadie puede obligarse a pertenecer en comunidad y siempre podrá demandar la partición (art. 768, CC) o en propiedad horizontal ( puesto que el inmueble bajo tal régimen no puede dividirse cómodamente sin dejar de ser el uso a que esta destinado (art 769, CC) o tratándose de una parcela regida por la Ley sobre las mismas, al no adquirir su división con fundamento en el principio del artículo ejudem y especialmente según lo previsto en la Ley; así como otras forma especiales de copropiedad amparadas bajo el rigor del mismo principio.
La finalidad del retracto entre comuneros ha sido, como admite BADENES GASSET, en que el estado de copropiedad es abonadísimo para producir consecuencias funestas en lo económico, en lo jurídico y aún en lo moral, es propiedad de él la coadministración y cuando varias personas administran una cosa, el rendimiento de esta no llega, generalmente, a donde llegaría si el administrador fuese único Padece la economía, por que con la administración por varios, los gastos crecen y el aprovechamiento es más descuidado. Antijurídica resulta también la copropiedad, por que los antagonismos entre los condueños y coadministradores, con frecuencia originan pleitos. No pocas veces es dañosa a la moral, pues por causas de la copropiedad menudean las ocasiones de choque, las rencillas, los conflictos, las luchas, hay vencedores y vencidos, satisfechos aquellos, humillados estos, arrogantes y despectivos los unos, envidiosos los otros. De ahí que el interés público recomiende instituciones como la del retracto de comuneros (El Contrato de Compraventa, vol 2, p.993 Madrid, 1968)
En cambio, la situación regulada por LAI aparece completamente diferente, pues se refiere especialmente al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra de cualesquiera de los supuestos a que el artículo 48 de LAI se refiere, Así tenemos que conforme al artículo 43 de LAI,
El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.
3.3 REQUISITOS PARA SU PROCEDENCIA.
Los requisitos exigidos para que proceda el retracto legal arrendaticio son los mismos estatuidos para el ejercicio de la preferencia ofertiva, a que se contrae el artículo 42 de LAI, es decir que le arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Mutatis Mutandi, reproducimos el comentario que sobre los mismos hicimos supra en relación con la referencia ofertiva, adicionando algunas exigencias distintas por la propia diferencia entre sendos institutos y la especificidad que a cada uno de los mismos caracteriza.
1) En atención a la persona de arrendatario: a) Que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal. b) esté solvente el pago de las pensiones arrendaticias. C) satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquiriente del modo como adquirió el inmueble que se retrae. D) que el arrendatario ejerza el derecho de retracto dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente.
2) En relación con el propietario arrendador: a) que el mismo no haya realizado la notificación prevista en el artículo 44 de LAI. B) que aun cuando la hubiere realizado, no obstante omitió en la misma alguno de los requisitos exigidos; c) efectuada la venta al tercero, el precio resultare inferior al ofertado; d) o que sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.
3) Tratándose del tercero adquiriente: a) Que el misma haga notificación cierta de la negociación que realizo con el propietario arrendador; y b) que anexo a dicha notificación copia certificada del documento contentivo de la negociación , la cual quedará en poder del notificado… (Omissis)”.

Al respecto se aprecia de las actas procesales que la parte actora solicita la preferencia ofertiva y el retracto legal, por cuanto el ciudadano Rutilio Amaya le vendió al ciudadano Miguel Amaya el inmueble donde habita sin ofrecerle el inmueble y así ejercer el derecho legal; y por su parte el apoderado judicial de la parte demandada alude que si bien es cierto que en fecha 30 de Junio de 2.008, sus representados celebraron contrato de compra venta, no es menos cierto que en fecha 15 de septiembre del presente año, sus representados celebraron documento mediante el cual dejaban sin efecto la compra venta realizada anteriormente, es decir en fecha 30 de Junio de 2.008; al respecto de los alegatos expuestos por las parte le corresponde a esta Juzgadora verificar los alegatos de las partes.-

Se aprecia de las actas procesales que riela copia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 30 de Junio de 2.008, anotado bajo el Nº 55, Tomo 92 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, instrumento éste que no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-;y del mismo se evidencia que el ciudadano RUTILIO DE JESUS AMAYA BRACHO le vende al ciudadano MIGUEL ANGEL AMAYA NAJERA, un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 10D, situado en la planta décima del Edificio tipo B, denominado Yuruani, que forma parte del Conjunto Residencial Gran Sabana, ubicado en la calle Chile, en Jurisdicción del Municipio Cabimas el Estado Zulia, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con fachada Norte del Edificio; SUR: con apartamento residencial tipo terminado en la letra a, vacio del edificio de por medio y fosos de los ascensores; ESTE: con fachada del Edificio y OESTE: con apartamento residencial tipo terminado en la letra c y pasillo de la planta.-

Del mismo modo se aprecia de las actas procesales que las partes celebraron contrato de arrendamiento mediante documento Autenticado ante la Notaria Publica de Cabimas en fecha 28 de diciembre de 1998, quedando anotado bajo el Nro. 63 del Tomo 130 de los Libros llevados por esa notaría, instrumento éste que no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-, del cual se desprende que la duración del contrato era de seis meses prorrogable automáticamente, hasta que una de las partes manifestara su voluntad de no prorrogarlo, evidenciándose de esta forma que la relación arrendaticia existente entre las parte es a tiempo determinado.-
De igual manera se evidencia de las actas procesales que riela copia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 15 de Junio de 2.011, anotado bajo el Nº 15, Tomo 104 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, instrumento éste que no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-;y del mismo se evidencia que los ciudadanos RUTILIO DE JESUS AMAYA BRACHO y MIGUEL ANGEL AMAYA NAJERA, suscribieron documento mediante el cual dejaban sin efecto y sin valor legal alguno, nulo de toda nulidad el contrato de compra venta del bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 10D, situado en la planta décima del Edificio tipo B, denominado Yuruani, que forma parte del Conjunto Residencial Gran Sabana, ubicado en la calle Chile, en Jurisdicción del Municipio Cabimas el Estado Zulia, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con fachada Norte del Edificio; SUR: con apartamento residencial tipo terminado en la letra a, vacio del edificio de por medio y fosos de los ascensores; ESTE: con fachada del Edificio y OESTE: con apartamento residencial tipo terminado en la letra c y pasillo de la planta, elaborado en fecha 30 de Junio de 2.008, anotado bajo el Nº 55, Tomo 92, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, no teniendo nada que reclamarse las partes por el contrato anulado.-

De igual forma se aprecia de las actas procesales que la presente demanda fue admitida en fecha 28 de Septiembre de 2.011 y su reforma fue admitida en 10 de Octubre del presente año, y al concatenar esta fecha con la fecha de anulación del contrato de compra venta se evidencia que el mismo fue realizado en fecha anterior a la interposición de la demanda de retracto legal arrendaticio.

Ahora bien dado que el retracto legal arrendaticio no es mas que el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad, al aplicar esta conceptualización al caso in marras se observa que si bien hubo acta traslativo de propiedad en fecha 30 de Junio de 2.008, el mismo quedo sin efecto jurídicos a partir del 15 de Septiembre de 2.011, por cuanto las partes contratantes realizaron documento autenticado donde expresa textualmente que dejan sin efecto y sin valor legal alguno, nulo de toda nulidad, de lo que se desprende la inexistencia del acto traslativo de propiedad, y el inmueble objeto de la relación arrendaticia sigue siendo propiedad del ciudadano Rutilio de Jesús Amaya Bracho, ciudadano que funge como arrendador del inmueble donde se encuentra arrendado la parte demandante, y por consiguiente no habiéndose configurado los presupuestos del retracto legal arrendaticio como es que el arrendatario se subrogue en las misma condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, por cuanto se tiene como no realizada la venta efectuada primeramente en fecha 30 de Junio de 2.008, por haber sido anulada en fecha 15 de Septiembre de 2.011, y por ende no haberse violado el derecho que tiene el accionante de adquirir el inmueble arrendado antes que un tercero, dado el tiempo que tiene ocupando el inmueble, se desprende que la parte actora no logró demostrar sus alegatos, es decir, no se logró demostrar el acto traslativo de propiedad que violara su derecho de preferencia ofertiva.- Así se Decide.-

DISPOSITIVO DEL FALLO.

Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por el ciudadano ROQUE DE JESUS FARIA GUTIERREZ, contra los ciudadanos, RUTILIO DE JESÚS AMAYA BRACHO y MIGUEL ANGEL AMAYA NAJERA.

Así mismo se condena en costas a la parte demandante ciudadano ROQUE DE JESUS FARIA GUTIERREZ, por haber sido vencido totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLIQUESE y REGISTRESE.

Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Nueve (09) días del mes de Noviembre de 2.011. Años: 200º de la Independencia y 152º de la Federación.-
La Juez.-

ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.-
La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-
En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres (3:00 PM) minutos de la tarde. La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-